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Legale Educacional

Direito Notarial Imobiliário17.02.2018

MBA 13Prof. Kikunaga

LEGALE Cursos Jurídicos

P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade

Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral

Imobiliário na EPD

Professor do Legale Cursos Jurídicos Professor da Pós-Graduação em Direito Imobiliário da

Unicuritiba/PR Professor do Instituto Conde Matarazzo/SC Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” –

Notarial e Registral. Presidente da Comissão de Direito Notarial e Registros

Públicos da OAB/SP

Objetivo:

Capacitar o discente a sistematizar a atividade notarial

2. Direito Notarial

2.1. Introdução

Razões da atividade notarial:

- Complexidade social (vontade + leis) = Notariado Latino

vontade (assinatura)

- Paz social = autenticação fatos (ata notarial)

documentos

2. Direito Notarial

2.2. Conceito

É o ramo do direito que estuda as formas de efetivar o direitomaterial, cuja responsabilidade está afeta exclusivamenteao Tabelião de Notas.

Tabelionato de Notas:

É a serventia extrajudicial responsável pelas autenticações davontade, documentos e de fatos, outorgando-lhes fépública, além de conserva-los e gerar efetividade do direitoprivado.

2. Direito Notarial

2.3. Bem jurídico

É a tutela da manifestação de vontade na efetivação do direito privado.

2.4. Elementos do direito notarial

Instrumento + fé pública

2. Direito Notarial

2.5. Características do Tabelionato de Notas

2.5.1. Imparcialidade (decorre da função)

2.5.2. Informativo (decorre da obrigação em tutelar a vontade)

2.5.3. Autenticador (decorre da fé pública)

2.5.4. Conservador documental (classificadores)

2. Direito Notarial

2.6. Princípios

2.6.1. P. Juridicidade (6º, II, LNR)

(SP) item 1.1 Na atividade dirigida à consecução do atonotarial, atua na condição de assessor jurídico das partes,orientado pelos princípios e regras de direito, pelaprudência e pelo acautelamento.

2. Direito Notarial

2.6. Princípios

2.6.1. P. Juridicidade (6º, II, LNR) (RS) Art. 562 – Ao Tabelião é atribuída a função de:

b) colher, interpretar e formalizar juridicamente a vontade das partes;

Art. 1º – As normas técnicas a serem observadas pelos Notários e Registradores sãoas estabelecidas nesta Consolidação Normativa como subsidiária à legislaçãofederal sobre a matéria e as decisões emanadas dos juízos competentes.

§ 1º – É dever do Notário e do Registrador manter-se atualizado em relação àlegislação aplicável à função, verificando e observando as edições, alteraçõese revogações das leis e regulamentos, de modo que sejam aplicadas sempre asnormas em vigor.

§ 2º – A aplicação de novas normas legais ou regulamentares independe de préviamodificação dos termos desta Consolidação.

2. Direito Notarial

2.6. Princípios

2.6.2. P. Territorialidade (9º, LNR)

(PR) Art. 3º É vedada a prática de ato notarial e registral fora doterritório da circunscrição para a qual o agente recebeu delegação.

(MG) Art. 136. É vedado ao TN funcionar em mais de um endereço,devendo a serventia estar localizada na circunscrição para a qual otitular recebeu a delegação, em local de fácil acesso ao público eque ofereça segurança para o arquivamento de livros edocumentos.

(RJ) Art. 216. O Tabelião de Notas não poderá praticar atos de seuofício fora do Município para o qual recebeu delegação.

2. Direito Notarial

2.6. Princípios

2.6.3. P. Confiança (8º, L. 8.935/94)

Art. 8º É livre a escolha do tabelião de notas, qualquer queseja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bensobjeto do ato ou negócio.

2. Direito Notarial

2.6. Princípios

2.6.4. P. Imediação (6º, I, LNR e 446, II, CPC/73)

(SP) item 2. A função pública notarial, atividade própria eprivativa do tabelião de notas, que contempla a audiênciadas partes, o aconselhamento jurídico, a qualificação dasmanifestações de vontade, a documentação dos fatos, atose negócios jurídicos e os atos de autenticação, deve serexercida com independência e imparcialidade jurídicas.

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2.6. Princípios

2.6.4. P. Imediação (6º, I, LNR e 446, II, CPC/73)

CPC/73 - Art. 446. Compete ao juiz em especial:

I - dirigir os trabalhos da audiência;

II - proceder direta e pessoalmente à colheita das provas;

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2.6. Princípios

2.6.5. P. Independência (6º, II, “autorizando”, LNR)

(MG) Art. 143. O TN, como autor do instrumento público, nãoestá vinculado a minutas que lhe sejam apresentadas,podendo revisá-las ou negar-lhes curso, uma vez que ésua a responsabilidade pela redação dos atos notariais.

(RS) Art. 570 – O Tabelião, como autor do instrumento público, não está vinculado a minutas, podendo revisá-las ou negar-lhes curso.

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2.6. Princípios

2.6.6. P. Segurança (6º, II, “conservando”, LNR)

Art. 6º Aos notários compete:

II - intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partesdevam ou queiram dar forma legal ou autenticidade,autorizando a redação ou redigindo os instrumentosadequados, conservando os originais e expedindo cópiasfidedignas de seu conteúdo;

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2.6. Princípios

2.6.6. P. Segurança (6º, II, “conservando”, LNR)(SP) 2.2. A consultoria e o assessoramento jurídicos devem ser prestados

por meio de informações e de esclarecimentos objetivos,particularmente sobre o melhor meio jurídico de alcançar os finsdesejados pelas partes, os efeitos e consequências dos fatos, atos enegócios jurídicos a serem documentados, e visar à tutela daautonomia privada e ao equilíbrio substancial da relação jurídica, demodo a minimizar as desigualdades materiais e a proteger oshipossuficientes e os vulneráveis, tais como as crianças e osadolescentes, os idosos, os consumidores, os portadores denecessidades especiais e as futuras gerações.

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2.6. Princípios

2.6.7. P. Profilaxia

(SP) item 1.3. É seu dever recusar, motivadamente, por escrito,a prática de atos contrários ao ordenamento jurídico esempre que presentes fundados indícios de fraude à lei, deprejuízos às partes ou dúvidas sobre as manifestações devontade.

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2.6. Princípios

2.6.7. P. Profilaxia(RJ) Art. 219. Os TN devem abster-se de lavrar escrituras relativas a

negócios jurídicos de alienação de frações ideais, quando, à base dedados objetivos, apontarem indícios de fraudes e infringências às Leisnºs. 6.766/79 e 10.257/01, ao ordenamento positivo normatizador doparcelamento do solo urbano e protetivo da zona rural, prejudiciaisaos mananciais da fauna e da flora e a fim de proteger os ecossistemascontra a predação e a destruição causadas pela ocupaçãodesorganizada e sem fiscalização.

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2.6. Princípios

2.6.8. P. Excelência(SP) 3.1. A competição entre os Tabeliães de Notas deve ser leal, pautada

pelo reconhecimento de seu preparo e de sua capacidadeprofissional e praticada de forma a não comprometer a dignidade e oprestígio das funções exercidas e das instituições notariais e deregistro, sem utilização de publicidade individual, de estratégiasmercadológicas de captação de clientela e da intermediação dosserviços e livre de expedientes próprios de uma economia de mercado,como, por exemplo, a redução de emolumentos.

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2.6. Princípios

2.6.9. P. Imparcialidade(RS) Art. 658. Ao notário compete:

XVI - aconselhar, com imparcialidade e independência, todos osintegrantes da relação negocial, instruindo-os sobre a natureza e asconsequências do ato que pretendam realizar;

(RJ) Art. 221. Integra a atividade notarial:

II - assessorar e orientar, com imparcialidade e independência, osinteressados, instruindo-os sobre a natureza e as consequências doato a ser realizado;

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2.7. Estrutura jurídica

2.7.1. Sujeitos (art. 20, Lei 8.935/94)

2.7.2. Objeto

a) Livros

b) Classificadores

c) Impressos de segurança

2.7.3. Forma

a) P. Diligência

b) P. Escrituração

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2.7.4. Incidentes na escrituração

1º) No ato da escrituração

a) Emendas, entrelinhas e notas marginais (50) = vedação absoluta

(RS) Art. 698, § 6º – As emendas, rasuras, borrões, riscaduras e entrelinhas serãoressalvados no fim do texto e antes da subscrição, com referência à suanatureza e localização.

(MG) Art. 285. As emendas, entrelinhas, rasuras e riscaduras devem ser evitadas,mas, caso ocorram, serão ressalvadas “em tempo”, ao final do texto e antesdas assinaturas, fazendo-se referência a seu motivo e localização.

2. Direito Notarial

b) Incompleta (52.2.1) = falta de assinatura = 1/3 custas (9.1. Tabela) e vedado a certidão (52.3)

(SP) 52.2.1. Não sendo assinado o ato notarial dentro do prazo fixado, a escritura pública serádeclarada incompleta, observando-se a legislação que trata dos emolumentos.

(SP) 52.3. Pelo ato notarial incompleto, serão devidos os emolumentos e custas, restandoproibido o fornecimento de certidão ou traslado, salvo ordem judicial.

(RS) Art. 712, § 1º – Na ausência de assinatura de uma das partes, o Tabelião declararáincompleta a escritura e consignará, individuando, as assinaturas faltantes, mas pelo atoserão devidos emolumentos, se imputável a qualquer das partes.

§ 2º – Na situação descrita é proibido fornecer certidão ou traslado sem ordem judicial.

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c) Sem efeito – certificar os motivos (55)

(SP) 55. Nas escrituras tornadas sem efeito, ou corrigidas emdecorrência de erro imputável ao Tabelião de Notas,dever-se-ão certificar os motivos.

(RS) Art. 712 – Nas escrituras declaradas sem efeito, o Tabeliãocertificará as causas e motivos, datará e assinará o ato,sendo exigíveis os emolumentos respectivos se atribuíveisa culpa às partes.

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d) Em tempo (50.1) – antes da assinatura e não afetar elem.Essenciais (objeto, preço e forma de pagamento)

(RS) Art. 698, § 7º – Se o defeito ou omissão for verificado após a assinatura, emhavendo espaço a seguir, será feita a corrigenda “em tempo”, e novasubscrição; mas, se não existir, deverá ser feita retificação em ato próprio,com a participação de todos os anteriores intervenientes no ato

(MG) Art. 285. Parágrafo único. Caso se verifique o defeito ou a omissão após asassinaturas, mas antes da expedição do traslado, e havendo espaço a seguir,poderá ser feita a corrigenda “em tempo”, sendo a ressalva novamente portodos assinada.

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2º) Após a escrituração

a) Ata retificativa ou “aditamento” (53)(SP) 53. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, constatáveis documentalmente

e desde que não modificada a declaração de vontade das partes nem a substância do negócio jurídico realizado, podem ser corrigidos de ofício ou a requerimento das partes, ou de seus procuradores, mediante ata retificativa lavrada no livro de notas e subscrita apenas pelo tabelião ou por seu substituto legal, a respeito da qual se fará remissão no ato retificado.

(MG) Art. 286. Mediante escritura pública de aditamento lavrada em Livro de Notas esubscrita apenas pelo tabelião de notas, poderá ele suprir omissões e corrigir errosevidentes cometidos em escritura pública que já tenha sido objeto de traslado, se emnada for alterada a vontade das partes ou a substância do ato, anotando-se à margemda escritura pública corrigida a circunstância.

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2º) Após a escrituração

b) Retificação e ratificação (54) (SP) 54. Os erros, as inexatidões materiais e as irregularidades, quando insuscetíveis de

saneamento mediante ata retificativa, podem ser remediados por meio de escritura deretificação-ratificação, que deve ser assinada pelas partes e pelos demais comparecentesdo ato rerratificado e subscrita pelo Tabelião de Notas ou pelo substituto legal.

54.1. Far-se-ão remissões na escritura de retificação-ratificação e no ato rerratificado.

54.2. Se praticados os atos em serventias distintas, o Tabelião de Notas que lavrou a escriturade retificação-ratificação comunicará o evento, para a remissão devida, ao que realizouo ato rerratificado.

54.3. Pela escritura de rerratificação destinada a sanear os erros, as inexatidões materiais e asirregularidades imputáveis ao Tabelião de Notas, nada será devido a título deemolumentos e custas.

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2.8. Espécies de atos

2.8.1. Atos protocolares

a) Escrituras- Declaratórias (U.E., rec. patern., inv. provisório, dep. econ., man. subs)

- Translativas (CV, doação, permuta, dação)

- Sucessórias (inventário, sobrepartilha)

- Testamentárias (com e sem conteúdo econômico) e revogações

- Constitutivas próprias (CCB/ Sep/Div./Conf. dívida/Novação)

- Constitutivas impróprias (Emanc./Afid/Hipoteca)

- Retificatórias (reti-rati, ato retificatório, aditamento)

- Extintivas (renúncia usufruto ou propriedade / quitação)

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b) Procurações públicas (substabelecimentos/revogações)- Fins previdenciários (2.1.)

- Foro em geral comum (2.2.1. e 2.2.2)

- Foro em geral analfabeto (2.2.3.)

- Sem conteúdo econômico (2.3.)

- Com conteúdo econômico

- Subprocuração

- Procuração em causa própria

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c) Atas notariais

1º) Conceito: é o instrumento dotado de fé pública, decompetência exclusiva do Tabelião de Notas, no qualassenta a narração de fatos jurídicos, envolvendo ou nãopessoas ou coisas, constatados pelos seus sentidos (olfato,paladar, audição, visão ou tato)

2. Direito Notarial

c) Atas notariais

2º) Elementos da ata notarial são:

(i) a narrativa de um fato;

(ii) presença do Tabelião de Notas;

(iii) presunção de autenticidade.

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c) Atas notariais

3º) Bem jurídico: pré-constituição de prova de qualquer fato.Kioitsi Chicuta, “(...) em seu sentido lógico, a prova nada mais significa do

que a demonstração ou a comprovação da verdade de umaproposição, qualquer que seja sua natureza”.

BRANDELLI, Leonardo (coord). Ata Notarial. Porto Alegre: Sergio Antônio Fabris Ed., 2004, p. 173

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c) Atas notariais

4º) Natureza jurídica:

(i) Plano da existênciaconstatação do fato pelo Tabelião de Notas (PESSOALMENTE)

(ii) Plano da validadeforma prescrita (art. 7º, inciso III, Lei nº 8.935/94), permissão de

materialização pelo preposto.

(iii) Plano da eficácia - ato-fato jurídico

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c) Atas notariais

5º) Estrutura jurídica:

5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas(MG) (Provimento nº 260/CGJ/2013) - Art. 234. A ata notarial, dotada de fé

pública e de força de prova pré-constituída, é o instrumento em que otabelião, seu substituto ou escrevente, a pedido de pessoainteressada, constata fielmente os fatos, as coisas, pessoas ousituações para comprovar a sua existência ou o seu estado. (grifonosso)

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c) Atas notariais

5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas(PR) (Provimento 249/2013 – CGJ) - Art. 726. Ata notarial é a certificação de fatos

jurídicos, a requerimento da parte interessada e por constatação pessoal dotabelião, do substituto ou do escrevente, cujo objeto não comporte a lavraturade escritura pública. Pode ser lavrada ata notarial, entre outros exemplos,para a captura de imagens e de conteúdo de sites (Internet), vistorias emobjetos e lugares, bem como narração de situações fáticas, com o intuito deprevenir direitos e responsabilidades.

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c) Atas notariais

5.1. Sujeito ativo: Tabelião de Notas (SC – art. 817, RS – art.817 e SP item 137, cap. XIV)

(SC) - Art. 817. Na lavratura da ata notarial, o tabelião deveráefetuar narração objetiva de uma ocorrência ou fato porele constatado ou presenciado.

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c) Atas notariais

(RS) (Prov. nº 32/06-CGJ, atualizado até o prov. 02/2015) - Art.628 – Ata Notarial é a narração objetiva de uma ocorrênciaou fato, presenciado ou constatado pelo Tabelião.

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c) Atas notariais

(SP) NSCGJ - Capítulo XIV - item 137. Ata notarial é a narraçãoobjetiva, fiel e detalhada de fatos jurídicos presenciados ouverificados pessoalmente pelo Tabelião de Notas.

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c) Atas notariais

5º) Estrutura jurídica

5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ)

(MG) Art. 235. (...)

§ 2º. Recusando-se o solicitante a assinar a ata, será anotadaa circunstância no campo destinado à sua assinatura. (grifonosso)

2. Direito Notarial

c) Atas notariais

5º) Estrutura jurídica

5.2. Sujeito passivo: Qualquer pessoa (CAPAZ ou INCAPAZ)

(SP) 139. A ata notarial poderá:

a) conter a assinatura do solicitante e de eventuaistestemunhas;

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c) Atas notariais

5.3. Objeto – QUALQUER FATO(i) COISAS, na hipótese da narrativa da existência material ou não de algum

objeto;

(ii) DOCUMENTOS, que seria a situação da autenticação de documentos ousuas cópias, a verificação da presentação ou representação de umaassociação, a posse por determinada pessoa ou a recusa de assinaturaem documentos;

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c) Atas notariais

5.3. Objeto – QUALQUER FATO(iii) PESSOAS, na situação da constatação da existência ou não de uma

pessoa, situação pela qual exigiria a identificação do sujeito, ou seuestado físico; e

(iv) ATOS HUMANOS, que seriam as hipóteses da autenticação das açõesda pessoa.

RODRIGUES, Felipe Leonardo; FERREIRA, Paulo Roberto Gaiger. Tabelionato de Notas (Coleção cartórios / coordenadorChristiano Cassettari). São Paulo: Saraiva, 2013, p. 106

2. Direito Notarial

c) Atas notariais

5.4. Forma:

(i) Extraprotocolar (FORMAÇÃO)

(ii) Protocolar (EFICÁCIA)

2. Direito Notarial

c) Atas notariaisSujeitos – capazes e incapazes

Objetos – qualquer fato jurídico

Forma – extraprotocolar (na sua formação) e protocolar (na sua produção de efeitos

2. Direito Notarial

d) Atas notariais para usucapião extrajudicial

138.1. Da ata notarial para fins de reconhecimentoextrajudicial de usucapião, além do tempo de posse dointeressado e de seus sucessores, poderão constar:

a) declaração dos requerentes de que desconhecem aexistência de ação possessória ou reivindicatória emtrâmite envolvendo o imóvel usucapiendo;

2. Direito Notarial

a) (...)

b) declarações de pessoas a respeito do tempo da possedo interessado e de seus antecessores;

2. Direito Notarial

a) (...);

b) (...);

c) a relação dos documentos apresentados para os fins dosincisos II (planta), III (feitos ajuizados) e IV (justotítulo), do art. 216-A, Lei 6.015/73.

2. Direito Notarial

138.2. Os documentos apresentados para a lavratura da atanotarial serão arquivados em classificador próprio,obedecidos, no que couber, os itens da Seção II, desteCapítulo;

138.3. Aplicam-se à ata notarial de reconhecimentoextrajudicial de usucapião os itens 5, 5.1 e 5.2, desteCapítulo XIV (Princípio da territorialidade).

2. Direito Notarial

Base de cálculo:

Enunciado nº 8 – XX Congresso de Direito Notarial, realizadoem 03/10/2015.

“A ata notarial para fins de usucapião tem conteúdoeconômico.”

2. Direito Notarial

Prov. 65/2017 CNJ:

Art. 5º A ata notarial mencionada no art. 4º desteprovimento será lavrada pelo tabelião de notas domunicípio em que estiver localizado o imóvelusucapiendo ou a maior parte dele, a quem caberáalertar o requerente e as testemunhas de que aprestação de declaração falsa no referidoinstrumento configurará crime de falsidade, sujeitoàs penas da lei.

2. Direito Notarial

Prov. 65/2017 CNJ:

Art. 5º (...) § 3º Finalizada a lavratura da ata notarial, otabelião deve cientificar o requerente e consignar noato que a ata notarial não tem valor comoconfirmação ou estabelecimento de propriedade,servindo apenas para a instrução de requerimentoextrajudicial de usucapião para processamentoperante o registrador de imóveis.

2. Do Direito Notarial2.8. Da ata notarial

2.8.2. Diferenças com a escritura pública

Critério Escritura pública Ata notarial

Objeto de tutela Consentimento Fato jurídico ou não

Escrituração material

Assentamento de declarações Narrativa

Natureza jurídica formal

Realização de ato e negócios jurídicos

Ato fato-jurídico

P. Imediação Sim Não

P. Unicidade Sim Não

Atos ilícitos Proibição relativa Permissão legal

Encerramento Depende das assinaturas das partes Independe de assinatura do requerente

2. Direito Notarial

2.8.3. Atos extraprotocolares

a) Autenticações de documentos

b) Autenticações de assinaturas (reconhecimentos de firma)

c) Cartas de sentença extrajudiciais (item 213 a 218, Cap. XIV, NSCGJ/SP)

2. Direito Notarial

2.8.4. Atos mistos

a) Autenticação de assinatura por verdadeira (rec. firma por autenticidade)

b) Aprovação de testamento cerrado

c) Registro de chancela mecânica

2. Direito Notarial

2.8.5. Escrituras públicas imobiliárias

a) Negócios jurídicos onerosos

b) Negócios jurídicos gratuitos

2. Direito Notarial

2.8.6. Escrituras públicas de compra e venda

a) Elementos do negócio jurídico

a.1. Elementos de existência fundamental

a.2. Elementos de existência estrutural

a.3. Elementos de existência funcional

a.4. Elementos de validade (art. 104, CC)

a.5. Elementos de ineficácia

2. Direito Notarial

b) Due diligence

É o estudo dos riscos inerentes ao negócio imobiliário.

1º) Análise quanto à pessoa (art. 94, CPC/73 ou art. 46, NCPC)- Estado familiar

- Estado profissional

- Estado domiciliar

2º) Análise quanto ao imóvel (art.95,CPC/73 ou art. 47, NCPC)

3º) Análise cronológica (art. 18, L. 6.766/79)

2. Direito Notarial

c) Due diligence em relação ao alienante

c.1. Dívidas extrajudiciais (SCPC, SERASA, Protestos, RTD)

c.2. Dívidas fiscais (CDA e CND)

ADIs nºs 173-6 e 394-1 - O STF reconheceu, por unanimidade,a inconstitucionalidade do art. 1º, I, III e VI, e § § 1º a 3º,da Lei nº 7.711/88.

2. Direito Notarial

c) Due diligence em relação ao alienante

c.3. Feitos ajuizados estaduais

c.4. Feitos ajuizados federais

c.5. Indisponibilidades (Prov. 13, de 01.06.2012 CGJ/SP e Prov. 39, de 30.07.2014, CNJ)

2. Direito Notarial

d) Due diligence em relação ao imóvel

d.1. Origem (Título aquisitivo)

d.2. Registro (Certidão de propriedade)

d.3. Restrições administrativas(tombamentos, desapropriações e preempção)

d.4. Obrigações propter rem(CND multas, tributos, débitos condominais)

d.5. Certidões do condomínio edilício

2. Direito Notarial

e) Da estrutura jurídica

1ª) Especialização subjetiva (qualificação das pessoas)

- Com personalidade jurídica

- Sem personalidade jurídica

2ª) Especialização objetiva (qualificação do imóvel)

3ª) Disponibilidade (comerciabilidade)

4ª) Continuidade causal

5º) Do nexo de causalidade

2. Direito Notarial

e) Da estrutura jurídica

6ª) Preço e forma de pagamento

7ª) Posse efetiva, simbólica ou ficta

8ª) Documentos dos sujeitos

9ª) Documentos do objeto

10ª) Obrigações e direitos do vendedor

11ª) Obrigações e direitos do comprador

12ª) ITBI

OBRIGADO

Contato:

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