Post on 25-Jul-2020
Evandro Henrique Engenheiro Civil
Tecnólogo em Mecânica
Tel: (19) 99845-0715 – Email: engenheiroevandrohenrique@gmail.com
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 5ª VARA CÍVEL COMARCA DE
PIRACICABA - SP.
PROCESSO Nº 1010694-60.2016.8.26.0451
EVANDRO HENRIQUE, ENGENHEIRO CIVIL, TECNÓLOGO EM
MECÂNICA, Perito Judicial nomeado nos AUTOS DA AÇÃO DE PROCEDIMENTO
COMUM, requerida por PAULO LÚCIO RIBEIRO, em face de SUELI CRISTINA
DIAS RIBEIRO, após as vistorias necessárias, bem como minucioso exame da
matéria, vem mui respeitosamente, encaminhar para consideração de V. Exa. o
presente
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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Visa o presente trabalho apurar o justo e real valor de mercado do
imóvel descrito abaixo, conforme nomeação de fls. 125/127 dos autos.
Travessa Professora Maria Zelia Angeli
Goldschmidt (antiga Travessa Um), nº 77,
Dois Córregos, Piracicaba. Matriculado sob
nº 84.747 do 2º C.R.I de Piracicaba.
2 – DADOS DO IMÓVEL
2.1 - LOCALIZAÇÃO
Abaixo, as figuras extraídas do Geoprocessamento de Piracicaba
ilustram a localização do imóvel:
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2.2 – CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
As características da região, onde se localiza o imóvel, estão
relacionadas abaixo:
- Leito carroçável de terra batida;
- Água;
- Energia elétrica;
- Telefone;
- Correio;
- Coleta de lixo;
- Acesso ao transporte público;
- Iluminação pública;
- Escola.
2.3 – CADASTRO NA PREFEITURA
De acordo com a planta fiscal publicada pela municipalidade de
Piracicaba, o imóvel encontra-se localizado da seguinte forma:
Nº DE INSCRIÇÃO 053.307.500
CPD 1548587
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3 - VISTORIA
Para elaboração do laudo, o perito compareceu à Travessa
Professora Maria Zelia Angeli Goldschmidt, nº 77, ocasião em que vistoriou o imóvel
em questão, tendo sido acompanhado pela senhora Sueli, Dr. Alexandre e Dr. Jarbas.
3.1 - DO TERRENO
O terreno do imóvel em questão possui as seguintes
características:
FORMA: Regular COTA/GREIDE: No nível da via SUPERFÍCIE: Seco
SITUAÇÃO: Meio de Quadra TOPOGRAFIA: Caído para os fundos
PERÍMETRO MEDIDAS
Frente 23,50 m
Fundos 23,50 m
Lateral Direita 57,70 m
Lateral Esquerda 57,70 m
ÁREA DO TERRENO 1.355,95 m2
3.2 - DAS BENFEITORIAS
A edificação sobre o terreno é composta por uma casa e possui as
seguintes características:
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CASA
USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Casa Residencial
IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Médio
NO DE PAVIMENTOS: 1 ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 194,40m²
COBERTURA
USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Cobertura
IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Simples
NO DE PAVIMENTOS: 1 ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 213,24 m²
EDÍCULA/ÁREA DE LAZER
USO/CLASSE: Residencial TIPO/GRUPO: Casa
IDADE APARENTE: 25 anos PADRÃO CONSTRUTIVO: Médio
NO DE PAVIMENTOS: 1 ESTADO DE CONSERVAÇÃO: Reparos Simples
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA: 57,00 m²
3.3 - DAS EXPOSIÇÕES FOTOGRÁFICAS
Para melhor ilustrar o que foi descrito acima, o signatário passa a
apresentar o arquivo fotográfico que segue:
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FOTO 01
VISTA DA VIA ONDE SE LOCALIZA O IMÓVEL.
FOTO 02
VISTA DO OUTRO LADO DA VIA.
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FOTO 03
VISTA DA FACHADA DO IMÓVEL.
FOTO 04
VISTA DO IMÓVEL.
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FOTO 05
VISTA DO QUINTAL.
FOTO 06
VISTA DA CASA PRINCIPAL.
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FOTO 07 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Azulejo até o teto.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Ferro com vidro. Correr.
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA COZINHA.
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FOTO 08 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA DESPENSA.
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FOTO 09 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.
TETO: Pintura látex sobre argamassa.
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA SALA DE ESTAR.
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FOTO 10 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa
TETO: Pintura látex sobre argamassa.
PORTA(S): Ferro com Vidro. Correr.
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA SALA.
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FOTO 11 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa
TETO: Pintura látex sobre argamassa.
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO CORREDOR DE ACESSO AOS DORMITÓRIOS.
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Tel: (19) 99845-0715 – Email: engenheiroevandrohenrique@gmail.com
FOTO 12 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO PRIMEIRO DORMITÓRIO.
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FOTO 13 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO SEGUNDO DORMITÓRIO.
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FOTO 14 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Azulejo até o teto.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Vidro com ferro. Basculante.
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO BANHEIRO.
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Tel: (19) 99845-0715 – Email: engenheiroevandrohenrique@gmail.com
FOTO 15 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO TERCEIRO DORMITÓRIO.
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FOTO 16 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO DORMITÓRIO DA SUÍTE.
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FOTO 17 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Azulejo até o teto.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Ferro com vidro. Basculante.
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO BANHEIRO.
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FOTO 18
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA EDÍCULA.
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FOTO 19 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Tijolo aparente.
TETO: Telhado aparente
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
JANELA(S): Alumínio com vidro. Abrir (folha de eixo vertical).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA CHURRASQUEIRA.
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FOTO 20 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Tijolo aparente.
TETO: Telhado aparente
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA ÁREA DE SERVIÇO.
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FOTO 21 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Azulejo até o teto.
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO BANHEIRO.
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FOTO 22 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO DEPÓSITO.
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FOTO 23 CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS:
PISO: Cerâmico.
PAREDE(S): Pintura látex sobre argamassa
TETO: Pintura látex sobre argamassa
PORTA(S): Madeira. Giro de 1 folha (dobradiças).
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO DEPÓSITO.
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FOTO 24
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DA PISCINA.
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FOTO 25
Obs.: A seta indica o ângulo de visão do observador quando do registro fotográfico.
VISTA DO GAZEBO.
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4 - DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
4.1 - VALOR DO TERRENO
Conforme consta no ANEXO I, para o local foi fixado o valor
unitário de terreno R$ 437,31/m2 e para o cálculo do valor do terreno será usada a
seguinte fórmula:
VT = q x ST
onde:
q - valor unitário de terreno ....................... R$ 437,31/m2
ST - área total do terreno ............................. 1.355,95 m2
Substituindo e calculando, vem:
VT = R$ 437,31/m² x 1.355,95
VT = R$ 592.970,49
(Quinhentos e noventa e dois mil, novecentos e setenta reais e
quarenta e nove centavos)
Data base: MAIO DE 2019.
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4.2 - VALOR DAS BENFEITORIAS
O valor da construção será apurado de acordo com o estudo
“Edificações – Valores de Venda – 2002”, que fixa os valores unitários das edificações
em função da sua classificação e tipologia construtiva (Cvu), com base no valor do
metro quadrado de construção (R-8N) elaborado mensalmente pelo SINDUSCON/SP.
O valor unitário da edificação é multiplicado pela área construída e
pelo seu fator de adequação ao obsoletismo e ao estado de conservação (Foc) para
levar em conta sua depreciação, conforme expressão abaixo:
ocvuF x 8N-R x CA x =Vb , onde:
Cvu : coeficiente de valor unitário, extraído do estudo
“Edificações – Valores de Venda 2002”; R-8N: custo básico unitário de edificação, de acordo com
NBR 12.721 da ABNT, fonte Sinduscon/SP; Foc: fator depreciativo devido ao obsoletismo/conservação
das benfeitorias (método combinado de Ross-Heideck). Para facilitar as operações matemáticas, as expressões acima foram inseridas
em planilhas eletrônicas, conforme tabela abaixo, que resume os cálculos:
Referência: mai/19 972,41
BENF ÁREA IDADE PESO CONSERVAÇÃO FOCUNITÁRIO
(R$/m²)SUBTOTAL
(R$/m²)
Principal eValor médio 1,611 x R-8N 1,00 Reparos simples
entre eValor médio 0,140 x R-8N 1,00 Reparos simples
entre eValor médio 1,611 x R-8N 1,00 Reparos simples
Outros eValor médio 1,611 x R-8N 0,50 Reparos simples
295 309,63
2 893,67
TOTAL (R$)
33,20m² 25
COB. 213,24m² 25 Cobertura Simples 13,57
ED. 57,00m²
CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS(Fonte: Edificações - Valores de Venda - 2002 - CAJUFA - ADEQUAÇÃO)
R-8N:
PADRÃO / FAIXA
0,6964CASA 194,40m² 1 091,10 212 111,0025 Casa Média
Casa Média 18 112,26
0,1000
0,6964 1 091,10
PISC.
25 Casa Média 62 192,70
0,6964 545,55
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4.3 - VALOR TOTAL DO IMÓVEL
Da somatória do valor do terreno (VT) e do valor das benfeitorias
(VB), obtém-se o valor do imóvel (VI), onde temos:
VALOR DO TERRENO R$ 592.970,49
VALOR DAS BENFEITORIAS R$ 295.309,63
VALOR TOTAL DO IMÓVEL R$ 888.280,12
Em números redondos:
VALOR DE 100% DO IMÓVEL = R$ 888.000,00
(Oitocentos e oitenta e oito mil reais).
Data base: MAIO DE 2019.
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5 – CONCLUSÃO
O valor do imóvel descrito nos AUTOS DA AÇÃO DE
PROCEDIMENTO COMUM, requerida por PAULO LÚCIO RIBEIRO, em face de
SUELI CRISTINA DIAS RIBEIRO, é de:
VALOR DE 100% DO IMÓVEL
VT = R$ 888.000,00
(Oitocentos e oitenta e oito mil reais)
Data base: maio de 2019.
VALOR DE 70% DO IMÓVEL
VT = R$ 621.600,00
(Seiscentos e vinte e um mil e seiscentos reais)
Data base: maio de 2019.
VALOR DE 30% DO IMÓVEL
VT = R$ 266.400,00
(Duzentos e sessenta e seis mil e quatrocentos reais)
Data base: maio de 2019.
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6 - ENCERRAMENTO Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presente laudo,
que é composto por 34 (trinta e quatro) folhas.
Piracicaba, 31 de maio de 2019.
EVANDRO HENRIQUE ENGENHEIRO CIVIL
TECNÓLOGO EM MECÂNICA CREA Nº 5069364365
MEMBRO TITULAR DO IBAPE/SP MEMBRO DA APPJ
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ANEXO I
ELEMENTOS DE PESQUISA
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NÚMERO DE ELEMENTOS
DATA FONTE DE INFORMAÇÃO LOCALIZAÇÃOÁREA DE TERRENO
(m2)
INDICE FISCAL
VALOR FATOR OFERTA
1 29/5/19Trianon Imóveis (Ref.: TE01059) Tel:(19) 3436-0808
Dois Córregos 1835,00 600,00 826 000,00R$ 0,90
2 29/5/19Carol Fernandes Imóveis (Ref.: 157) Tel:(19) 98202-8936
Dois Córregos 830,25 600,00 450 000,00R$ 0,90
3 29/5/19Duo Imóveis (Ref.:TE1350-0003) Tel: (19) 2533-3333
Dois Córregos 781,80 600,00 480 000,00R$ 0,90
4 29/5/19Veneziano Imobiliária (Ref.: TE0186) Tel:(19) 3436-0700
Dois Córregos 828,00 600,00 450 000,00R$ 0,90
5 29/5/19Nova Negócios Imobiliários Tel:(19) 3927-8009
Dois Córregos 2025,00 600,00 850 000,00R$ 0,90
6 29/5/19Frias Neto Imobiliária (Ref.: 18576) Tel:(19) 3372-000
Dois Córregos 1828,58 600,00 730 000,00R$ 0,90
NÚMERO DE ELEMENTOS
VALORÁREA DE TERRENO
(m2)
FATOR ÁREA
FATOR OFERTAFATOR
TRANSPOSIÇÃO
VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO
(R$/m2)
1 R$ 826 000,00 1835,00 1,04 0,90 1,00 421,33
2 R$ 450 000,00 830,25 0,94 0,90 1,00 458,54
3 R$ 480 000,00 781,80 0,93 0,90 1,00 513,89
4 R$ 450 000,00 828,00 0,94 0,90 1,00 459,78
5 R$ 850 000,00 2025,00 1,05 0,90 1,00 396,67
6 R$ 730 000,00 1828,58 1,04 0,90 1,00 373,67
437,31
306,12
568,51
437,31
MÉDIA
LIMITE (-30%)
LIMITE (+30%)
MÉDIA SANEADA
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