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RELATÓRIO DE MERCADO IMOBILIÁRIOProperty Market Report

RESEARCH

ANGOLA

A Abacus em associação com a Savills Desde 2010 em Angola, o Grupo Abacus figura entre as empresas líderes de Consultoria Imobiliária, disponibilizando aos clientes um leque inigualável de serviços imobiliários, desde a mediação de escritórios às vendas residenciais internacionais.

A chave deste sucesso continuado reside numa concentração absoluta em garantir o máximo profissionalismo quer a nível dos serviços prestados, quer no próprio relacionamento com os clientes e com o público.

A Savills, sendo a nível mundial uma das empresas líderes em serviços imobiliários globais, partilha esta filosofia e orgulha-se de manter um elevado nível de profissionalismo nos serviços que presta, sem no entanto perder de vista a relação personalizada com os seus clientes que assim beneficiam de um atendimento de alta qualidade.

A Abacus em parceria com a Savills, combina a experiência internacional com o conhecimento do mercado local garantindo o máximo benefício aos seus clientes.

Abacus in association with Savills

Abacus, present in Angola since 2010, is now one of the leading property consultancies, providing clients with an unrivalled range of property services from office agency to international residential sales.

The key to our continued success lies in our absolute focus on professionalism in everything we do, both in relation to the provision of services and advice, and in our relationships with clients and the public.

Savills, as one of the world’s leading providers of global property services, share in this philosophy and pride themselves in maintaining a highly professional but also personal approach to clients who receive consistently high quality advice and service.

Abacus’s association with Savills combines international scope with local market experience to the benefit of all our clients.

ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO • Economy

INTRODUÇÃO • Introduction

PERFIL ANGOLA • Angola profile

INDÍCE Index

SECTOR IMOBILIÁRIO • Property Markets

MERCADO RESIDENCIAL • Residential Market

01

02

03

03.1

MERCADO ESCRITÓRIOS • Office Market 03.2

MERCADO RETALHISTA • Retail Market 03.3

MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • Industrial and Logistics Market

03.4

MERCADO HOTELEIRO • Hotel Market 03.5

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO • Property Investment Market

03.6

GESTÃO DE CONDOMÍNIOS • Property Managment03.7

TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA • Taxes and Estate Taxation

04DEFINIÇÃO DE ÁREAS • Areas definition05

INTRODUÇÃO Introduction

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01 PERFIL ANGOLA • Angola profile Fact box:

Fonte: FMI, United Nations, Governo de Angola, Instituto Nacional de Estatística. Source: IMF, United Nations, Angolan Goverment, Angola National Statistics.

The Republic of Angola lies on the west coast of sub Saharan Africa, bound to the north and west by the Democratic Republic of the Congo, to the south-west by Zambia and to the south by Namibia. The country is divided into 18 provinces, the major population centres besides the capital Luanda being Huambo, Lobito, Benguela and Lubango.

• População | Population: 19.2milhões (2013P) |19.2 million (2013 estimate)

• Capital: Luanda

• Cidades mais Populosas | Major cities: Luanda e Huambo | Luanda and Huambo

• Língua Oficial | Language: Português | Portuguese

• Área Total | Total area: 1.246.700 Km²

• Moeda | Currency: Kwanza (AKZ) e Dólar (USD) Kwanza (AKZ) and US Dollar

• PIB (US$bn) | GDP (US$bn): 120 mil milhões Usd (2013E)

• PIB per capita (2013E) | Cerca de 6.250Usd

• PIB Crescimento Real | GDP Growth (para 2013E): 5,5%/7%

• Principais Indústrias | Principal Industries: Petrolífera, diamantífera, madeira, pesca. Oil, diamonds, forestry, fishing.

A República de Angola é um país localizado na costa Ocidental de África limitado a Norte e leste pela República Democrática do Congo, a leste pela Zâmbia, a sul pela Namíbia e a oeste pelo Oceano Atlântico. Está dividido em 18 províncias, sendo os principais centros urbanos a capital Luanda e o Huambo, o Lobito, Benguela e o Lubango.

Nova Marginal, Baía de Luanda

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02 ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO • Economy

Angola tem vindo a consolidar a sua posição como um dos principais destinos do investimento estrangeiro interessado no contexto africano. O crescimento da sua actividade económi-ca em 2012 foi fortemente impulsionado por melhorias no desempenho do sector petrolífero, tendo chegado em Fevereiro de 2012, a primeiro produtor africano, ultrapassando a Nigéria, por um curto período de tempo. A este fenómeno juntou-se a entrada em funcionamento de novos projectos, o que perspectiva um aumento de produção no País, resultando em uma percentagem cada vez menor do sector do petróleo no PIB global. Em 2013 o Executivo pretende apostar fortemente em projectos como Geologia e Minas, Agricultura, Energia e Águas, Transportes e Construção (infra-estruturas públicas).

O posicionamento do país é reforçado pelo outlook das 3 principais agências de notação, Moody`s e Fitch, com positivos e a S&P com estável.

O próprio Fundo Monetário Internacional (FMI) considera que Angola tem hoje uma economia mais robusta, sendo que as Reservas Cambiais estão actualmente bastante estáveis, apresentando indicadores que estimam para 2013, um crescimento da economia angolana na ordem dos 5,5%, ou seja, acima da economia mundial 3,9%. Por sua vez o Governo de Angola estima em aproximadamente 7%.

A média de inflação estimada para o ano de 2013 é de aproxima-damente 9%, sendo que em 2012, assistiu-se pela primeira vez (Agosto) atingir-se um valor abaixo da barreira psicológica dos 10%, com 9,8%, tendo a inflação atingido cerca de 10,6%. Segundo o Doing Business - índice elaborado pelo Banco Mundial que reflecte a facilidade na realização de negócios de várias economias analisadas – Angola encontra-se posicionada em 167º lugar.

Os principais parceiros de Angola são, em termos de importação, Portugal, China, Brasil e os EUA. Nas exportações, os principais mercados são China, EUA, Índia e Canadá.

Angola has been consolidating its position as one of the principal destinations for foreign investment focused on the African market. The growth in its economic activity in 2012 received a strong boost from improvements in the performance of the oil sector and in February 2012 it became the first African producer, overtaking Nigeria for a short period of time. Besides this oil phenomenon, 2012 saw the start of operations in new projects creating the prospect of an increase in production in the country and resulting in a shrinking of oil’s percentage of total GDP. In 2013 the Executive plans to focus on projects such as geology and mines, agriculture, energy and water, transport and construction (public infrastructures).

The country’s position is strengthened by the outlook of the big three rating agencies, Moody’s and Fitch with ‘positive’ and S&P with ‘stable’.

The International Monetary Fund (IMF) itself considers that today Angola has a more robust economy with exchange reserves that are currently very stable and indicators that estimate growth in the Angolan economy in the order of 5.5% for 2013. In other words, growth will exceed that of the world economy at 3.9%. In turn, the Angolan Government estimates growth of approximately 7%.

The average inflation estimate for 2013 is approximately 9%.

This follows on from 2012, which saw the psychological barrier

of 10% breached for the first time with a rate of 9.8% in August,

and this in a year in which inflation had reached around 10.6%.

According to Doing Business – the World Bank’s rankings on

the ease of doing business in the various economies analysed –

Angola ranks 167th.

Angola’s main partners are Portugal, China, Brazil and the USA. The main export markets are China, the USA, India and Canada.

Fonte: FMISource: IMF

Fonte: FMISource: IMF

TAXA DE INFLAÇÃO Inflation

CRESCIMENTO DO PIB: ANGOLAGDP Growth: Angola

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DOING BUSINESS

2010 2011

Começar NegóciosBusiness Start-Up (Ranking)

Duração (Dias) / Duration (Days)

164

8

68

169

8

68

Nº de procedimentos / Number of steps

Obtenção de Licenças de ConstruçãoObtaining a Construction Licence

Duração (Dias) / Duration (Days)

1212Nº de procedimentos / Number of steps

328 328

TAXA DE INFLAÇÃO Inflation

Fonte: Banco Mundial, Doing Business 2013Source: World Bank, Doing Business 2013

2012

167

8

68

7

184

2013

171

8

68

12

348

Em termos Demográficos, prevê-se a realização dos Censos em Angola para o ano de 2013, começando a obter dados mais consistentes, no entanto estima-se num número aproximado de 20 milhões, de acordo com dados fornecidos pelo Instituto Nacional de Estatística e projectados pelas Nações Unidas relativos ao mesmo período.

In terms of demographics, a census is planned for Angola in 2013 and this will begin the process of gathering more consistent data. However, the population is estimated at 20 million on the basis of data supplied by the National Institute of Statistics and the projection of the United Nations for the same period.

PROJECÇÃO DA POPULAÇÃO EM ANGOLA E LUANDA Population Growth Projection in Angola and Luanda

Fonte: Nações Unidas, Desenvolvimento Económico e Social, População 2007Source: United Nations, Economic and Social Development, Population 2007

ANGOLA

LUANDA

2000

10

5

0

15

20

25

30

2005 2010 2015 2020 2025

DEMOGRAFIA • Demographics

Edifício Moncada Prestige, Grupo Lena

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03 SECTOR IMOBILIÁRIO - Características do Sector Imobiliário The Property Market - Principal Characteristics

O sector imobiliário em Angola, com especial ênfase em Luanda, dependerá do desenvolvimento económico do país.

É em Luanda que continuam a centrar-se os principais pólos imobiliários de Angola, pese embora em outras províncias, numa escala dificilmente comparável, como o Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda, ou o Namibe, possam vir cirurgicamente a desenvolver-se, sempre alicerçados no investimento produtivo.

Em nossa opinião, o estado geral do mercado continua o seu caminho para a maturidade, atestado pela exigência dos clientes/utilizadores dos activos imobiliários. Esta exigência resulta de um limitado aumento da oferta em alguns segmentos imobiliários.

Algumas características essenciais do sector imobiliário:

» Processos burocráticos e bastante complexos, embora se assista a progressos, em os Promotores Imobiliários obterem a inscrição nas finanças e os registos prediais definitivos;

» Em determinados segmentos tem-se vindo a assistir a um aumento da oferta;

» Poucos terrenos com escritura colonial registada (de posse plena);

» Insegurança jurídica na transmissão da propriedade, especial-mente terra;

» Falta de terrenos licenciados no centros da Cidade;

» Falta do ordenamento do território e de Planos Directores para as Cidades, pese embora estejam a ser feitos esforços nesse sentido pelas entidades responsáveis;

» Necessidade de infra-estruturas básicas, sendo este um tema de difícil e complexa resolução, podendo a prazo vir a limitar novos projectos no centro da Cidade;

» Redução do número de construções anárquicas, nos centros urbanos.

The property market in Angola, with particular focus on Luanda, will depend on the economic development of the country.

Angola’s principal property market continues to be centred on Luanda, although we may see some development, on a completely different scale, in other provinces such as Lobito, Benguela, Soyo, Cabinda, or Namibe. However, any such development will always require productive investment.

In our opinion, in general terms the market is continuing along the path towards maturity and this is demonstrated by the level of demand for property from clients/users. This demand results from a limited increase in supply in some property segments.

These are some essential characteristics of the property sector:

» Bureaucratic and very complex processes, although some progress is being seen with property developers managing to register with the tax authorities and achieve definitive property registrations;

» Certain segments have witnessed an increase in supply;

» Few pieces of land with a registered colonial deed (with full possession);

» Legal uncertainty in the transfer of ownership, particularly of land;

» Lack of licensed plots in the city centre;

» Lack of general town planning and master plans for the cities, although efforts are being made in this respect by the relevant authorities;

» Need for basic infrastructures - an issue that is difficult and complex to resolve, and the time it will take may limit new projects in the city centre;

» Reduction in the amount of illegal construction in city centres.

Nova Marginal, Baía de Luanda

Tendo sido lançado em 2012, merece um especial destaque o emblemático projecto da Baía de Luanda, projecto que pela sua dimensão irá mudar a face da Cidade para sempre, dando um cariz internacional ao nível do melhor que há no mundo, sendo um desafiante projecto de engenharia.

Launched in 2012, the emblematic Luanda Bay project merits special attention because its scale will change the face of the city forever and make Luanda into an international capital in line with the best in the world. It is a truly challenging engineering project.

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Assim pode dizer-se que a rentabilidade imobiliária dos investidores, poderá estar muito dependente da política de vistos, caso haja francas dificuldades na entrada no país, o negócio imobiliário e as respectivas rentabilidades podem ser fortemente afectadas.

This means it is fair to say that the profitability of property for investors may be very dependent on visa policy, because if there are significant difficulties in gaining entry to the country, there may be a serious effect on the property business and respective profitability.

Crescimento económico, significa crescimento das empresas, significa mais negócios, mais pessoas, maior necessidade de espaço físico, onde trabalhar e residir.

Sendo que as universidades Angolanas, ainda não produzem recursos humanos suficientes para o forte crescimento económi-co e das empresas, a solução passa por recursos humanos expatriados que ajudarão na mais rápida formação dos quadros nas empresas.

Sendo que as características predominantes do mercado se têm vindo a manter ao longo dos último 2/3 anos, constata-se um dado dominante, que tem influenciado negativamente o mercado e que se traduz na ideia - definitivamente errada no conjunto, certa em parte - de que há excesso de oferta imobiliária e os produtos são caros.

Opiniões como esta têm sido produzidas normalmente por entidades externas ao mercado, formadas com dados insuficien-tes e muitas vezes incorrectos, pois não atentam a elementos determinantes para uma correcta análise do sector, não estando consideradas as localizações, qualidade de construção, tipo de produto ou mesmo o subsegmento em causa (escritórios/ comércio/logística/industrial).

Uma promoção imobiliária em Angola pode demorar de 4 a 6 anos, desde o momento da posse da terra até à produção final do produto imobiliário. Assim, este segmento económico, é um dos mais difíceis e de maior risco da actividade económica, pois qualquer alteração na conjuntura interna ou externa, como as verificadas, nos últimos 2/3 anos, podem ter uma influência determinante no resultado final de uma promoção imobiliária.

Economic growth means growth in companies, more business, more people, and a greater need for physical space to work and live. As Angolan universities are still not producing enough human resources to match the strong growth in the economy and in companies, the solution lies in human resources from abroad who will help train the employees of companies faster.

With the predominant characteristics of the market remai-ning unchanged over the last 2/3 years, there is a prevailing market view that has had a negative influence. This belief, which in definitively wrong as a whole, although correct in part is the idea that there is excess in property supply and that the products are expensive.

Opinions such as this normally come from outside the market and are formed on the basis of insufficient and very often incorrect data. This means they ignore issues that are essential to a proper analysis of the sector by failing to consider location, construction quality, product type or even the sub-segment in question (offices/retail/logistics/industrial).

A property development in Angola may take 4 to 6 years from taking possession of the land until the property is finally ready, so this segment is one of the most difficult and incurs greater risk because any change in the domestic or international situation, such as those we have seen over that last 2/3 years, may have a decisive influence on the final outcome for a property development.

In Angola, or in any other country, it is difficult for property developments to be prepared for major changes like those we have seen, and it is very difficult to adapt them to new circumstances. This is precisely what is happening today with some products in the Luanda market. Much has been said about the difficulties in disposing of certain products and it is a fact that the rhythm we have witnessed – in particular in respect of the high end of the residential market – has decreased. It is a segment that has had little room for growth as the greater part of the demand has already been met.

This means it is essential to seek to analyse the various sub- segments of the property market and to draw a distinction between them to try to match them to property demand.

Estas, quer em Angola ou em outro país, dificilmente estarão preparadas para grandes alterações como as que se verificaram e a sua adaptabilidade a novas realidades são muito difíceis. É precisamente isto que se passa hoje com alguns produtos no mercado de Luanda.

Muito se tem falado sobre as dificuldades no escoamento de determinados produtos. É um facto que o ritmo a que assistíamos em especial no que respeita o segmento de topo do mercado residencial - decresceu. É um segmento que terá pouco espaço para crescer, pois grande parte da procura já estará satisfeita.

Assim é essencial procurar analisar os vários subsegmentos do mercado imobiliário diferenciando-os, procurando enquadrá-los com a procura imobiliária.

Restinga Top Residence, Lobito

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O mercado residencial em Luanda, continua bastante activo espe-cialmente quando comparado com outros mercados internacionais, esperando-se para 2013, a entrada de cerca de 400 apartamentos novos em Luanda Cidade.

Contudo enfrenta hoje um novo paradigma. A mudança comporta-mental da procura, quer da doméstica, quer da internacional, está a exigir evoluídos processos de “due-diligence” na contratação de instalações.

Confirmou-se que hoje em dia, os compradores exigem ver e «sentir» o produto final, sendo que para esta mudança muito contribuiu a não entrega ao mercado de alguns edifícios, que por algum motivo, não se concluíram, como também uma enorme desilusão de algumas áreas físicas dos espaços que terão sido comprados em planta, invariavelmente considerados de pequena dimensão, quando acabadas.

O modelo de negócio da promoção imobiliária, já mudou, com uma Banca muito mais exigente, muitas vezes apoiada em peritos externos na aprovação dos projectos. Os Promotores começam a perceber que terão de aportar mais capital próprio aos negócios, dado que o volume de vendas em planta é hoje reduzido, tornando-se decisivo o apoio de profissionais na componente comercialização e marketing. Ou seja, avança-se para o normal modelo de negócio internacional.

Em paralelo com outros mercados internacionais, a nova realidade descrita irá naturalmente seleccionar os intervenientes do mercado.

Outra constatação prende-se com a grande mudança que começou a afectar transversalmente o mercado imobiliário angolano – incluindo promotores, banca, consultores e todos os seus restantes agentes. O mercado deixou de ser na sua maioria de clientes nacionais passando para os clientes empresariais internacionais, preferindo estes o arrendamento à compra, mesmo apresentando Angola, pay-back de 6 a 7 anos, na comparação da compra vs arrendamento.

Com esta mudança começam a surgir os investidores imobiliários que adquirem os activos arrendados, sendo estes principalmente privados, começando contudo agora a surgir os investidores institucionais Angolanos, acreditando que em 2 a 3 anos, com uma adequada lei do arrendamento (determinante), solucionando ainda a questão dos licenciamentos / propriedade horizontal, a questão da inscrição dos imóveis nas finanças e do registo das propriedades nas conservatórias. Isto e com a estabilização do mercado e do risco do país, poderão vir a entrar investidores Internacionais.

O mercado residencial da Grande Luanda,caracteriza-se por:

• Escassez de soluções de crédito imobiliário para a emergente classe média Angolana, com excepção do projecto do Kilamba Kiaxi e a renda resolúvel;

• Escassez de produtos destinados à classe média Angolana no centro da cidade;

• Alguma oferta destinada ao segmento médio alto para venda no centro da Cidade;

The residential market in Luanda continues to be very active, especially when compared with other international markets, and it is hoped that 400 apartments will come onto the market in the city of Luanda in 2013.

Today, however, is facing a brand new phenomenon: changing behaviour in terms of both domestic and international demand which requires more evolved due diligence procedures when purchasing property.

It has become clear that buyers now insist on seeing and “feeling” the final product, a change that was brought about to a great extent by the failure of some buildings to even come onto the market because, for one reason or another, they were never completed. Another factor contributing to this change has been the great disappointment in actually seeing ‘in the flesh’ some physical areas of properties that had been bought off-plan, with the finished product invariably being considered to be smaller than expected.

The business model for property development has already changed with banks being much more demanding and very often turning to external experts for support in the process of approving projects. Developers are beginning to understand that they will have to bring more of their own capital into the business, given that the volume of off-plan sales has fallen. This has made the support of professionals on the sales and marketing side into a crucial factor. In other words, Angola is moving closer to the normal international business model.

In parallel with other international markets, the new circumstances we have described will lead to a natural selection of market players.

Another change in circumstances we have seen comes from the great change that has started to have a transversal effect on the Angolan – including developers, the banks, consultants and everyone else involved. The market is no longer one with a majority of domestic clients and now has a majority of interna-tional business clients who prefer renting to buying even though Angola has a 6 to 7-year pay-back, in the comparison between buying and renting.

With this change we have started to see property investors acquiring property that is rented out and they are generally private investors. However, we are now also starting to see Angolan institutional investors, and we believe that in 2 to 3 years, with an adequate (decisive) rental law that also resolves the question of licensing / horizontal property (condominiums), and the question of the registration of properties with the tax authorities and the land registry. These changes, together with the stabilisation of the market and the risk of the country, may lead to the arrival of more international investors.

03.1 MERCADO RESIDENCIAL Residential Market

Elisée Trade Center, SPFA

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• Falta de fundos de investimento imobiliário para suportar a procura empresarial para arrendamento;

• A existência de projectos destinados ao segmento baixo, patrocinados pelo Estado, como forma de reorganização do território.

Realizada uma análise da oferta versus procura, podemos delimitar Luanda em várias zonas:

• Centro de Luanda/Luanda Velha – Ingombotas e Marginal, uma das zonas com maior procura e desenvolvimento, com construção de edifícios de dimensão significativa a nível residencial, salientando o emblemático projecto Baía de Luanda;

• As zonas mais procuradas, as denominadas zonas nobres são Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta e Baixa de Luanda. Começando a surgir uma nova zona na Cidade, a Praia do Bispo, zona principalmente de moradias;

• Entre os empreendimentos a serem entregues em 2013 nas localizações referidas destacam-se entre alguns outros, a Torre Kanhangulo, as Torres Oceano, a Torre Maculusso, as Torres do Carmo, Torre Lara, etc;

• Talatona / Luanda Sul – a procura de habitação centra-se nos condomínios construídos para habitação que apostam nos segmentos alto e médio alto. De entre os vários empreendimentos salienta-se o Dolce Vita.

• Camama, Viana e Benfica – zonas periféricas de Luanda, localizações dirigidas essencialmente ao segmento médio e médio baixo, com valores inferiores à zona de Talatona. São zonas de crescimento de projectos com escala, como os Jardins das Rosas, o Projecto Kilamba Kiaxi, Nova Vida, ou as Vilas de Luanda, junto à Filda.

• Zona Norte - de franca expansão, com a apresentação pública do projecto do Sambizanga, irá necessariamente ser uma zona de excelência num horizonte temporal de curto ou médio prazo. O condomínio Ocean Village continua a ser a zona de referência da zona.

The residential market of Greater Luanda is characterised by:

• A shortage of housing credit solutions for the emerging Angolan middle classes, with the exception of the Kilamba Kiaxi project and rent-to-buy schemes;

• A shortage of products for the Angolan middles classes in the centre of the city;

• Some properties are available for sale in the mid to high-end segment in the centre of the city;

• Lack of funds for property investment to support business demand for rental property;

• The existence of projects aimed at the low end of the market, sponsored by the State, as a way of reorganising land use.

After analysing supply versus demand, we can divide Luanda into a number of areas:

• Central Luanda/Luanda Velha – Ingombotas and Marginal, one of the areas of the city with the greatest levels of demand and development, with construction of large-scale residential projects and featuring the emblematic Luanda Bay project;

• The areas most in demand, known as the zonas nobres or upscale areas are Miramar, Bairro Azul, Alvalade, Cruzeiro, Vila Alice, Cidade Alta and Baixa da Luanda. A new, up-and-coming area of the city is Praia do Bispo, which predominantly features detached homes;

• Among the developments being handed over in 2013 in the areas referred to above, we would highlight, among others, Torre Kanhangulo, Torres Oceano, Torre Maculusso, Torres do Carmo, Torre Lara, etc.

• Talatona / Luanda South – the demand for residential property centres on the condominiums aimed at the upper and upper mid-dles classes and one of the standout developments is Dolce Vita.

• Camama, Viana and Benfica – areas on the outskirts of Luan-da, are aimed at the middle and lower middle class market, with prices lower than in Talatona. These are growth areas with large projects such as Jardins das Rosas, the Kilamba Kiaxi Project, Nova Vida, or Vilas de Luanda, next to the Filda.

• Northern Zone – enjoying a boom with the public presentation of the Sambizanga project, it is bound to be an area of excellence in the short to medium term. The Ocean Village condominium remains a point of reference in the area.

Projecto Sky Center, Escom

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Os valores de venda são por m². Os arrendamentos são por mês, por tipologia de T2 a T3 nos apartamentos e de 3 a 5 quartos nas moradias.Nos usados, passamos a considerar igualmente edifícios recentemente construídos.Sale values are per sqm. Rental values are per month, for average 2 to 3 bed apartments and for average 3 to 5-bed villas.In used properties, we now also consider recently constructed buildings.

Fonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

No que se refere ao cada vez mais importante mercado de arrendamento residencial, Luanda caracteriza-se, actualmente, por uma clara falta de oferta de espaços adequados aos Business Plan das organizações. Hoje em dia já não bastam os investidores particulares, como já referimos, a entrada de investidores Institu-cionais é determinante, desenvolvendo positivamente o mercado no seu todo, havendo muito por fazer nesta área.

Ainda com forte actividade, mantém-se o «mercado» de Guest-Houses, que, para muitas organizações, principalmente as de escala reduzida, permite juntar os colaboradores num mesmo espaço, normalmente com todos os serviços incluídos.

Outra característica deste segmento prende-se com a exigência dos proprietários no recebimento das rendas antecipadas, no equivalente de 6 a 12 meses de renda, para contratos médios de 3 anos.

When it comes to the increasingly important residential letting market, Luanda is currently characterised by a clear shortage of properties that suit the business plans of organisations. These days, private investors alone are not enough and, as we have already said, the arrival of institutional investors is crucial if we are to see positive development of the market as a whole, and there is a lot to be done in this area.

A market that is still seeing a lot of activity is that of guesthouses, which make it possible for many organisations, especially smaller ones, to accommodate their employees together, normally with all the services included.

Another characteristic of this segment comes from the requirement for up-front payment of rent equivalent to 6 to 12 months’ rent for average contracts of 3 years.

VALORES PRATICADOS: VENDA E ARRENDAMENTOMarket values for sale and rental

Luanda Sul / Talatona

Luanda Velha /Ingombotas/ Marginal / Miramar / Cruzeiro

Viana

Zonas | ZonesVenda m² Sale sqm

Arrendamento/Mês Rent/Month

Novo / New

Usado / Used

Novo / New

Usado / Used

Novo / New

Usado / Used

4.000 - 6.000

ND

8.000 - 12.000

3.300 - 8.500

4.800 - 8.000

2.700 - 4.500

4.000 - 8.500

12.000 - 25.000

5.000 - 13.000

9.500 - 17.000

2.500 - 12.000

Zona Norte

Novo / New

Usado / Used 2.000 - 3.500 2.500 - 4.500

ND

Estado | State USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

USD

Venda m² Sale sqm

Arrendamento/Mês Rent/Month

4.800 - 8.000

ND

ND

2.500 - 5.500

ND

8.000 - 20.000

ND

12.000 - 25.000

8.000 - 21.000

ND ND

Luanda Cidade - Maianga,Alvalade, Vila Alice,Bairro Azul, Maculusso

Usado / Used 1.900 - 2.750 1.500 - 3.000USD 2.000 - 3.000 2.500 - 5.000

ND

USD

USD

ND ND NDND

ND ND

Camama e Benfica Usado / Used 1.500 - 3.500 2.000 - 4.000

USD

USD

ND ND NDND

2.000 - 4.500 3.000 - 6.000

Apartamentos | Apartments Moradias | Villas

No quadro seguinte mencionam-se alguns dos valores praticados no mercado:

The following table sets out indicative average values for each district:

3.500 - 7.500 6.000 - 18.000

ND

1.000 - 2.500

Torre Lara, SPFA Dolce Vita

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Já nos produtos usados, é comum o inquilino ficar respon-sável pelo pagamento de obras de adaptação e remodelação, deduzindo-se na renda os investimentos realizados. Nestes casos, os proprietários pretendem curtos prazos de arrendamento para que, findo o prazo, possam colocar o activo no mercado por valores mais elevados.

When the properties in question are not new, it is common for the tenant to be responsible for payment of improvement and reno-vation works with the investments made being deducted from the rent payments. In these cases, landlords look for short term lets so that, at the end of the tenancy, they can put the property back on the market with a higher rent.

PRINCIPAIS ZONAS RESIDENCIAIS – LUANDAPrincipal Residential Districts - Luanda

ZONAS PRIME RESIDENCIAL Prime Residential Zones

VIA EXPRESSO

PROCURA MERCADO RESIDENCIAL • Residential Demand

A procura no mercado imobiliário é transversal a vários grupos sociais e empresariais.

É possível identificar quatro grandes grupos responsáveis pela procura:

• Âmbito Nacional - Altas patentes militares, membros do governo, empresários locais, funcionários da banca e quadros superiores de petrolíferas;

• Expatriados – ONGs; petrolíferas; embaixadas e em especial as diamantíferas, empresários estrangeiros;

• Empresas que actuam em Angola de vários segmentos económicos;

• Emergente classe média Angolana do segmento empresarial dos serviços.

A. Segmento Alto – Membros do Governo, Diplomatas, Altas patentes militares, Altos quadros empresariais.

B. Segmento Médio Alto - Expatriados, Empresários Nacionais.

C. Segmento Médio Baixo – Quadros expatriados em geral, Recém-Licenciados (bancos, petrolíferas, seguradoras), Altos Funcionários Públicos.

D. Segmento Baixo – Funcionários Públicos, População em geral.

Real estate market demand cuts across a range of social and business groups, but it is possible to identify four main groups responsible for demand:

• Domestic – High-ranking military officials, members of the government, local business people, bank employees, oil company professionals;

• International – NGOs, embassies, oil companies and, in particular, diamond companies, foreign businesspeople;

• Companies operating in Angola in a range of economic sectors.

• The emerging Angolan middle classes from the services sector.

A. Upper class – members of the government, diplomats, high-ranking military officials, high-level businesspeople.

B. Upper middle class – Director-level ex-pats, local business-people.

C. Middle class – ex-pats in general, recent graduates (banks, oil and insurance companies), high-ranking public employees.

D. Working class – public employees, the population in general.

ESTRATIFICANDO POR CLASSES E INTERLIGANDO • The Different ClassesCOM A PROCURA RESULTA O SEGUINTE: and their Demand:

LUANDACidade

Centro Luanda Downtown Luanda

1

BenficaSouth Luanda

4

Zona NorteNorthem Zone

2

CamamaSouth East Luanda

5

TalatonaSouth Luanda

3

VianaEast Luanda

6

1

2

6

53

4

14

OFERTA | Residential Supply

Além do sustentado crescimento das organizações presentes em Angola, a continuada entrada de multinacionais, algumas líderes mundiais dos sectores de actividade onde actuam, permitem afirmar que Angola é um país com procura imobiliária, onde faça sentido investir.

Esta procura situa-se a nível das tipologias T1 e T2, essencialmente para arrendamento e por determinados montantes que têm estabelecido nos Business Plan, variando em função dos sectores de actividade de cada empresa.

A generalidade dos projectos conjuga a vertente residencial com serviços e comércio, permitindo evitar perdas de tempo nas deslocações no por vezes complicado trânsito de Luanda. É por isso, uma mais-valia, a conjugação de duas vertentes, oferecendo a possibilidade de pode residir e trabalhar no mesmo condomínio, idealmente com algum comércio associado.

Oferta Futura Luanda (para 2 anos) •

Besides the sustained growth of organisations with a presence in Angola, the continuing arrival of a range of multinationals, some of which are world leaders in their sectors, means that Angola is clearly a country with demand for property and one where it makes sense to invest.

This demand centres on one and two bedroom properties, essentially for rent at the prices established in the business plans, which vary in accordance with the sectors of activity of each company.

Most projects are mixed-use and combine the residential side with services and retail, which makes it possible to avoid wasting time in Luanda’s congested traffic. This is why the combination of residential and services is a great bonus, making it possible to live and work in the same condominium, ideally with some retail included.

Imóvel | Building Zona | Zone Uso | UseCondomínio do Bengo Vila Alice Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Down Town Luanda

Comandante Gika

Atrium Independência

Edifício Harpa Doris

Ingombotas Escritórios, Residencial e Comércio / Office, Residential, retail

Alvalade Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Maculusso

Ilha

Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Residencial / Residential

Torre Lara Vila Alice Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Ocean Village

Edifício Baía

Edifício Cypreia

Sky Center

Mulemba Residencial / Residential

Ingombotas Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Maianga

Ingombotas

Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

3 Torres Eixo Viário / Ingombotas Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Edifício Etona Ilha Residencial e Comércio / Residential and retail

Torres Oceano

Torres do Carmo

Edifício Farol

Maculusso Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Ingombotas

Ilha

Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, Office, retail

Residencial e Comércio / Residential and retail

Fonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

Residential projects in the pipeline (until 2 years)

Centro de Luanda/ Downtown Luanda,Alvalade, Miramar, Cruzeiro eTalatona, Praia do Bispo

Classes | Classes Localização | Location Tipologias | Rooms Venda/Arrendamento Sale/Rent

AVivendas T3 e T4 /3-4 bed villas;Penthouses; Duplex

Venda: Pagamento Imediato/Sale: Immediate PaymentArrendamento: 6 a 12 meses de renda em avanço / Rent: 6 to 12 months advance payment

A+B Alvalade, Miramar, Maianga, Maculusso, Bairro Azul e Talatona

Vivendas T3 e T4 /3-4 bed villas;Apartamentos T3 e T4 /3-4 bed apartments

Venda: Pagamento Imediato ou Financiamento Bancário / Sale: Immediate Payment or Bank Financed

Arrendamento: 6 a 12 meses de renda em avanço. / Rent: 6 to 12 months advance payment

C Nova Vida, Camama, Benfica,Maianga, Combatentes, Vila Alice

Apartamentos T2 e T32-3 bed apartments(T1 expatriados) /(1bed apartment Ex Pats)

Venda: Pagamento Imediato ou Financiamento Bancário / Sale: Immediate Payment or Bank Financed

Arrendamento: 6 a 12 meses de renda em avanço. / Rent: 6 to 12 months advance payment

D Viana, Benfica, outrosApartamentos T2 e T3 /2-3 bed apartments

Venda / Sale

Pagamento: Financiamento Bancário /Payment: Bank Financed

15

Pode-se concluir que a generalidade da Oferta residencial continua algo desajustada da Procura respectiva, dado que se focaliza maioritariamente no segmento alto, onde o ritmo de absorção está, hoje em dia menor.

Em relação ao produto médio e médio alto, o desajustamento entre preços, tipologias e áreas está a ser corrigido para corresponder à Procura.

É nos edifícios usados que efectivamente se encontram alguns acertos nos preços, resultantes da falta de maturidade dos proprietários, que não estão preparados para pequenas oscilações na procura.

Estamos em querer que se soubessem aceitar pequenos períodos de tempo com os activos devolutos, os valores manter-se-iam.

In summary, much of the residential supply is out of sync with respective demand given that it is mainly targeted at the upper classes and there is now less demand from this group.

When it comes to properties for the middle and upper middle classes, the lack of proportion between prices, rooms and areas is being corrected to correspond to demand.

It is in buildings that are not new that we can actually find some price adjustments resulting from a lack of maturity on the part of the owners who were are not prepared for small variations in demand.

We believe that if they knew how to accept short periods in which their assets remained empty, the values would remain steady.

Edifício Sede Besa

03.2 MERCADO DE ESCRITÓRIOS • Office Market

O segmento de escritórios de Luanda tem um comportamento idêntico ao de qualquer outro lugar no mundo: vive do crescimento económico e com esse crescimento dá-se um natural aumento das organizações traduzido num maior número de pessoas e na necessidade de espaços onde trabalhar.

Tem-se vindo a assistir à particularidade de se estarem a instalar Multinacionais algumas líderes mundiais dos segmentos onde actuam, esperando este ano a entrada de várias empresas do sector diamantífero.

The Luanda office segment behaves just like that of any other place in the world: it lives on economic growth as this growth brings a natural increase in the number of organisations which translates into a greater number of people and the need for space in which they can work.

We have been witnessing the unusual event of multinationals, some of which are world leaders in their sectors, setting up business here, and this year it is hoped that we will see the arrival of a number of companies from the diamond sector.

Torre Kanhangulo

Como mencionado, entrarão em Luanda Cidade, cerca de 400 apartamentos novos, que à primeira vista, poderão parecer um número excessivo, contudo a previsão da absorção líquida do número de expatriados das principais empresas petrolíferas a operar em Angola, como também de empresas médias, permitirão ter confiança em que o produto seja escoado, pelo mercado de arrendamento e não pelo da venda directa. Além de que em 2014, prevê-se uma entrada menor de apartamentos no mercado.

As we have mentioned, around 400 new apartments will come on to the market in the city of Luanda and, at first sight, this might seem like an excessive number. However, the forecast for net absorption of the number of ex-pats from the principal oil companies operating in Angola, as well as for medium-size companies, means we can be confident that the product will sell out through the rental market and not through direct sales. Besides this, fewer apartments are expected to come onto the market in 2014.

16

O stock do mercado na «Grande Luanda», em edifícios após os anos 80, estará estimado (para 2013) em cerca de 1.485.000 m², dos quais cerca de 1.135.000 m² ficam em Luanda Cidade. Talatona contará aproximadamente com 175.000 m².

A Vacancy Rate (não considerando o novo Pipline de edifícios a entrar no mercado) aproximada é de 4%, o que significa que em termos de áreas disponíveis para o total do mercado, não haverá mais de 40.000 m². Continuando a ser uma das mais baixas taxas de disponibilidade no mundo.

A zona prime e preferencial de escritórios em Luanda, situa-se na Baixa e Marginal. Nesta encontram-se localizados os principais departamentos governamentais, sedes de bancos e seguradoras e sedes de empresas (sobretudo as ligadas ao sector petrolífero) de onde se espera que nunca venham a sair. Aqui encontramos projectos como as Torre Kanhangulo, Torres Oceano, 3Torres, Edifício Baía, Torre Elisée, a Torre Maculusso, entre outros.

Por sua vez, a dita zona central - a que delimita a prime - tem sido a localização escolhida para o desenvolvimento de alguns projectos como é o caso do Atrium Independência, Condomínio do Bengo, Torre Lara, e ainda a localização escolhida para a nova sede do Banco Sol, do BNI, do BCA, além do BFA e do Millennium BCP (que haverá de mudar a sua Sede para Talatona).

Afirmando-se como uma nova localização do segmento de escritórios, a Praia do Bispo, encontram-se a Sede do BPA, do CaixaTotta, ou da Chevron, além de um edifício da Segurado-ra AAA. Esta localização continua com problemas estruturais, principalmente de esgotos e de electricidade.

For 2013, the estimate for the “Greater Luanda” area of post-80s buildings market stock is around 1 485 000 m², of which around 1 135 000 m² is in the city of Luanda. Talatona will have approximately 175 000 m². The vacancy rate (not taking into account the new pipeline of buildings coming onto the market) is approximately 4%, which means that in terms of areas available for the whole of the market, there will be no more than 40 000m². This continues to be one of the lowest rates of availability anywhere in the world.

Luanda’s prime and preferred business district encompasses the areas known as the Baixa and the Marginal. Here we find the main government departments and bank and corporate headquarters (above all those from the oil sector), and they are never expected to leave this area. The area is also home to developments like Torre Kanhangulo, Torres Oceano, 3 Torres, Edifício Baía, Torre Elisée, and Torre Maculusso, among others.

In turn, what is known as the central area – which shares a boundary with the prime area - has been the location of choice for the development of a number of projects such as Atrium Independência, the Bengo condominium and Torre Lara, and it is also the location chosen for the new headquar-ters of Banco Sol, BNI, BCA, BFA and Millennium BCP (which will have to move its headquarters to Talatona).

Praia do Bispo is establishing itself as an up-and-coming location for offices and it is already home to the headquarters of BPA, CaixaTotta, and Chevron, as well as a building of the insurance company AAA. However, this area still has some structural problems such as drains and the electricity supply.

Zonas | Zones Estado | State Venda | Sale(USD)

Zona Prime Novo / New 8.000 - 10.000

Zona Central

Zona Praia do Bispo

Usado / Used

Novo / New

Usado / Used

Novo / New

Arrendamento Mês | Rent Month(USD)

Usado / Used

5.000 - 9.000

6.400 - 8.500

4.000 - 5.000

ND

ND

140 - 200

90 - 160

110 - 165

80 - 110

ND

Fonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

DELIMITAÇÃO ZONA ESCRITÓRIOS • Office Areas

Zona PrimePrime Zone

Zona CentralCentral Zone

Zona ExpansãoExpansion Zone

Talatona Novo / New

Usado / Used

5.000 a 8.500

ND

110 a 120

95 -100

LUANDA

Praia do Bispo

ND

Condomínio do Bengo, Domus

17

Podemos assim concluir que continuará a existir uma procura sustentada de vários tipos de produto, com a previsão da entrada de mais empresas internacionais, além do crescimento das presentes no mercado. Pode assim esperar-se que se mantenha o desempenho do segmento, adequando a oferta à procura mantendo os valores de mercado.

In conclusion, there is still sustained demand for various types of product and the arrival of more international companies is expected, as is growth of those already present in the market. This means we can expect the performance of the segment to remain steady, with supply adjusting to demand and market values being maintained.

Com o aumento da riqueza global em Angola, a população tem vindo a ter melhores condições de vidas. O índice de pobre-za tem vindo a diminuir e o poder de compra, a aumentar. No segmento do retalho, torna-se determinante - para que exista uma boa performance - que se verifique uma melhoria do poder de compra de todas as classes.

O segmento retalho em Angola divide-se hoje em três diferentes conceitos: - Centros Comerciais – Shopping Centers;- Retail Parks;- Lojas de Rua.

With the increase in total wealth in Angola, the population has been enjoying better living conditions. Poverty has been decreasing and purchasing power increasing. For there to be good performance in the retail segment, however, it is crucial for there to be an improvement in the purchasing power of all classes.

The retail segment in Angola is currently split into three different concepts:- Shopping Centres- Retail Parks- High Street Retail.

Residências de Talatona

Imóvel | Building Zona | Zone Uso | Use

Condomínio do Bengo Vila Alice Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Down Town Luanda

Comandante Gika

Edifício Maculuso

Torre Maculusso

Ingombotas Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Alvalade Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, office, retail

Maculusso

Maculusso

Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Escritórios e Comércio / Office, retail

Torres Oceano Maculusso Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Edifício Lenine Maculusso Escritórios / Offices

Edifício Fénix Ingombotas Escritórios e Comércio / Office and retail

Torre Lara Vila Alice Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Torre Ambiente Ingombotas Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

3 Torres Eixo Viário /Ingombotas Escritórios, Residencial e Comércio / Office, residential, retail

Torres do Carmo Ingombotas Residencial, Escritórios e Comércio / Residential, office, retail

03.3 MERCADO RETALHISTA • Retail Market

18

Quanto a Centros Comerciais, já existem no mercado três investi-mentos e esperando-se para 2014 a inauguração de mais dois ou três.

No mercado a funcionar em pleno teremos:

Belas Shopping - Inaugurado em 2007 trata-se do primeiro espaço de grande dimensão a surgir em Angola - mais concretamente na zona de Talatona. Conta com 100 lojas e com 8 salas de cinema.

Millennium Shopping - O segundo Centro Comercial de Angola inaugurado em 2008 no Lubango. Conta com cerca de 40 lojas e com a curiosidade de ter sido lançado no mercado para venda.

Ginga Shopping - situado em Viana e com 70 lojas, inaugurado em 2012.

Atrium Nova Vida - com cerca de 35 lojas, foi inaugurado em fins de 2012, situando-se na zona sul.

A inaugurar no período de 2013 a 2014:

Luanda Towers/Vista Club Shopping - integrado num projecto misto, escritórios, habitação, com aproximadamente 7.600 m² de ABL e 40 lojas.

Luanda Shopping – Integrado no Projecto Comandante Gika. Contará com cerca de 120 mil m² distribuídos por 208 lojas, 6 salas de cinema e um health-club.

Após 2014:

Shopping Fortaleza – Empreendimento localizado na marginal, na proximidade da Fortaleza de Luanda.

Shopping do Kinaxixi – Empreendimento comercial a ser implemen-tado no antigo mercado do Kinaxixi, com 50.000 m².

There are already three shopping centre investment projects operating in the market and three more are expected to open in 2014.

Already operating in the market:

Belas Shopping - opened in 2007, this was the first large-scale shopping centre to be completed in Angola. It is located in Talatona and has around 100 shop units and an 8-screen multiplex.

Millennium Shopping - opened in 2008 as the second shopping centre in Angola. This centre in Lubango and has around 40 shop units and was unusual in that it was put onto the market for sale rather than rent.

Ginga Shopping - located in Viana with 70 shop units, this centre was opened in 2012.

Atrium Nova Vida - with around 35 shop units, this centre was opened towards the end of 2012 and is located in the south of the city.

To open in 2013 and 2014:

Luanda Towers/Vista Club Shopping – part of a mixed use project for homes and offices with approximately 7600 m² of GLA and 40 shops;

Luanda Shopping – part of the Comandante Gika development, this project will be 120 000 m² including 208 shops, a 6-screen multiplex and a health club.

After 2014:

Shopping Fortaleza - located on the Marginal, near the Fortaleza de Luanda;

Shopping do Kinaxixi - a commercial redevelopment of the former Kinaxixi market with 50 000 m².

Zona | Zone

Belas Shopping 2007

Luanda Shopping

Shopping do Kinaxixi

Shopping Fortaleza

Atrium Nova vida

2012-13

Construção

Construção

2012

Ginga Shopping 2012

Sky Center/ Escom

Área | Area Lojas | Shops

Talatona

Alvalade

Mercado Kinaxixi

Marginal

Talatona

Viana

Kinaxixi

Ano | YearEmpreendimento | Development

19.500

60.000

50.000

x

9.000

20.000

5.000

100

240

x

x

35

70

x

CENTROS COMERCIAISShopping Centres

Shopping Luanda Towers

Ano | Year Zona | Zone

Lobito Retail Park 2012

Luana Retail Park x

Área | Area

Lobito

Viana/Camama

Zona | ZoneAno | YearEmpreendimento | Development

15.000

20.000

RETAIL PARKS • Retail Parks

Fonte: Abacus SavillsSource: Abacus Savills

Fonte: Abacus SavillsSource: Abacus Savills

2013

Luanda Towers Baixa 7.600 502014

19

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento • Market Values for Sale and Rental

Rendas m²/ mês | Rents sqm/month Venda | Sale

Centros Comercias / Shopping Centres USD 60 - 130Retails Parks / Retails Parks

Lojas Rua / Hight Street Retail

USD

USD

20 - 35

25 - 250

ND

2.000 - 2.200

2.500 - 12.000

Apesar do forte compromisso e investimento Governamental no segmento industrial produtivo e de transformação, Angola por força do seu forte crescimento, irá necessariamente ter de continuar a importar um conjunto essencial de bens e serviços.

Assim reforçamos, o anteriormente anunciado nos relatórios, em que o segmento imobiliário industrial, será o com maior futuro no país. Objectivamente, além das emergentes necessidades imobiliárias internas, continuarão a existir necessidades de armazenamento por força das importações, que quando aliadas, à quase inexistência de produto imobiliário industrial/armazena-gem oferecem uma grande oportunidade de investimento aos promotores. Naturalmente a questão localização é determinante para o sucesso de qualquer parque/plataforma logística, considerando ainda a dimensão do país, sua situação geográfica no continente, obrigam a pensar de forma decisiva, em produtos imobiliários interligados com os Portos Marítimos e com o Caminho de Ferro.

Despite the Government’s solid commitment to investment in the industrial production and manufacturing segment, as a result of its growth Angola will, as of necessity, have to continue to import certain essential goods and services.

For this reason we must emphasise, as we have done in previous reports, that the industrial property segment will be the one with the brightest future in the country. Objectively, besides the emerging internal needs for property, there will continue to be demand for warehousing because of imports, and when viewed alongside the almost total lack of industrial/warehousing property, this represents a fantastic investment opportunity for developers.

Naturally the question of location is crucial to the success of any logistics park or platform when you also take into account the size of the country and its geographical position on the continent. This means it is essential to think decisively about property that has links to the seaports and the railways.

Os Retail Parks, uma sequência natural dos Centros Comerciais, começam hoje a surgir no mercado. O primeiro a ser lançado e hoje aberto ao público, foi o Lobito Retail Park. Encontramos tam-bém em projecto, em Camama o Luana Retail Park, entre outros planeados, mas que tardam em sair.

Outro mercado com forte procura é o das lojas de rua. São evidentes as dificuldades em encontrar lojas bem localizadas, muito pela expansão das redes bancárias, a título de exemplo o Standard Bank apenas abriu Balcões comerciais em edifícios novos, acabando agora por completar a sua expansão nos edifícios do seu parceiro, a Seguradora AAA.

Hoje é possível encontrar em Luanda nas principais ruas da cidade, Lojas que vendem algumas das emblemáticas marcas internacionais, desde a Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, Porcelanosa, etc.

Continua-se a assistir à particularidade que, ao contrário do resto do mercado imobiliário mundial, as Lojas de rua, com algumas poucas excepções, têm valores de transacção (arrendamento ou venda) inferiores aos valores de escritório e por vezes aos de habitação.

Retail parks, a natural follow-on from shopping centres, are now starting to come onto the market. The first to be launched, which is now open to the public, was Lobito Retail Park. Luana Retail Park in Camama, is yet another new project among others planned but slow to appear.

Another market seeing strong demand is high street retail. There are clear difficulties in finding well-located shops, many of which are for the expansion of the banking networks. By way of example, Standard Bank only open branches in new buildings and it has just completed its expansion into the buildings of its partner, the insurance company AAA.

These days in Luanda’s main streets you can find shops selling some of the leading international brands such as Parfois, Boss, Adidas, Nike, Lacoste, Porche, and Porcelanosa, etc.

We continue to see an unusual feature that differs from the property market in the rest of the world: high street shops, with just a few exceptions, are less expensive to rent or buy than offices and sometimes even residential property.

With the arrival of many companies in the distribution area, we are confident that new property concepts will appear based on the distribution segment.

Confirmada a entrada de muitas empresas da área da distribuição estamos seguros que novos conceito imobiliários surgirão baseados no segmento da distribuição.

The retail market is therefore at an early stage of development and its evolution will depend on retail brands expanding to meet demand, which in turn depends on the expansion of the consumer market, which the high growth rates should ensure.

03.4 MERCADO INDUSTRIAL E LOGÍSTICO • Industrial and Logistics Market

Fonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

20

Estrada para Catete

ZONAS INDUSTRIAIS • Industrial Location

Viana Park

Dada a extensão do país e suas actuais características de funcionamento e operacionalidade é correcto afirmar que idealmente toda a estrutura Logística de Angola terá de ser alicerçada nos três dos quatro portos marítimos existentes. A interligação desses portos com o transporte ferroviário será, no futuro, determinante para o desenvolvimento sustentado de Angola.

Também a construção de novas estradas entre as províncias é outro dos factores determinantes para este segmento, constatando-se a intenção de entrada de operadores logísticos internacionais.

Hoje, o Imobiliário Logístico e de Armazenagem está associado maioritariamente à indústria petrolífera, sendo a maioria dos armazéns owner occupier. A procura de armazéns está progres-sivamente a aumentar, particularmente nas zonas de proximidade dos portos. Estes são a porta de entrada das mercadorias em Angola.

Em Luanda, para além da mencionada oferta industrial na proximidade do porto destacam-se ainda as zonas de Viana, Benfica, a Estrada para o Cacuaco e a Estrada para Catete, existindo alguns projectos já edificados e alguns outros em curso, como o Viana Logistics Park, que além da pequena industria e distribuição, vai permitir instalar grandes operadores.

Given the extent of the country and it current functional and operational characteristics it is fair to say that the whole of Angola’s logistics structure will have to be centred on three of the four exis-ting seaports. In the future, the links between these ports and the rail system will be a determining factor in Angola’s sustained development.

The construction of new roads between the provinces is another determining factor for this segment because of the intention of international logistics operators to come into the country.

Today, logistics and warehousing property is principally associated with the oil industry and most of the existing stock of warehouses is owner occupied. The demand for warehouses is constantly increasing, particularly in the areas around the ports, which are the gateway for merchandise to come into Angola.

In Luanda, besides the stock of industrial property around the port, we should not forget the areas of Viana, Benfica, and the Cacuaco and Catete roads, where some projects have already been built and other are under construction. These include Viana Logistics Park which, apart from small industry and distribution, will be able to accommodate large-scale operators.

Viana

Talatona/Benfica

Norte

Zonas | Zones Estado | State Venda m² | Sell sqm Arrendamento m²/mês | Rent sqm/month

Novo / New

Usado / Used

Novo / New

Usado / Used

Novo / NewUsado / Used

1.200 - 1.500

700 - 900

1.000 - 1.500

ND

900 - 1.300500 - 800

13 - 16

10 - 12

12 - 70

10 - 1312 - 13

8 - 11

Estrada Catete Novo / New

Usado / Used 800 - 1.000

12 - 15

NDFonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

Barra doCuanza

Bom Jesus

Cabo LedoMuxima

MariaTeresa

Úcua

Mabutas

Caxito

Bairrodo Dande

LUANDAZona Norte (Estrada para Cacuaco)Northern Zone ( road to Cacuaco)

Estrada para CateteRoad to Catete

Luanda Sul(Talatona, Benfica)

Viana

Viana Logistics Park

VALORES PRATICADOS: Venda e arrendamento • Market Values for Sale and Rental

1.200 - 1.500

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Angola, tem assistido a um efectivo crescimento do número de unidades hoteleiras, não só em Luanda, mas igualmente em várias províncias, não só perspectivando o universo dos negócios, mas também o lazer, dado que o mercado interno tem registado uma forte procura.

Ter-se-á de salientar o esforço continuado do Ministério da Hotelaria e Turismo/Minhotur, que entre várias acções, se destacam a qualidade de informação que presta, a contínua formação, tendo entre 2009 e 2012, formado-se cerca de 1.500 pessoas, reforçando agora como o lançamento de 3 Hotéis Escola, e ainda como a realização da primeira edição da Bitur Angola, realizada no passado mês de Outubro de 2012.

Deve salientar-se a aprovação pelo executivo dos estatutos orgânicos dos Pólos de Desenvolvimentos Turísticos de várias províncias, como Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda, particularizando o projecto transfronteiriço Okavango Zambeze/Kuando Kubango, que sendo de capital importância para o sector turistico, irá substituir o nome da feira de turismo.

Outro subsegmento do turismo, principalmente para um número maior de expatriados existentes em Angola e agora também procurado por Angolanos, é o Golf, com o surgimento em 2011 do primeiro campo de Golf relvado, o Mangais Golf, que tem vindo a atingir um continuado aumento da procura, atingin-do números bastante interessantes, sendo o primeiro de três, projectados no Mangais Eco Resort, na Barra do Kwanza, tendo como é habitual associada a componente hoteleira e imobiliária.

Contudo será importante para o subsegmento consolidar, vir a atingir 5 campos, por forma a criar um destino de Golf.

Em Luanda, em 2012, mesmo com a abertura de algumas unidades, assistiu-se a uma significativa taxa de ocupação dos hotéis, especialmente os de 4*, mantendo assim os valores de diária, entre os 280 e 300Usd/noite, contrariando alguma expectativa negativa que existia. Para 2013 espera-se a manutenção do bom desempenho do sector, devido ao esperado crescimento económico.

Angola has experienced real growth in the number of hotels, not only in Luanda, but also in a number of provinces and these hotels are not limited to the business world. Given strong internal demand, the leisure market has also grown.

The on-going efforts of the Ministry of Hotels and Tourism (Minhotur) are worthy of note. Important aspects of its work include the quality of the information and the continuing training it provides. Between 2009 and 2012 it trained around 1500 people and this approach has been boosted by the opening of 3 hotel schools and also the first edition of the tourism fair, ‘Bitur Angola’, which took place in October 2012.

Another significant factor is the approval by the Executive of the organic statutes of the Tourism Development Hubs in various provinces such as Calandula/Malanje, Cabo Ledo/Luanda and, in particular, the cross-border Okavango/Zambezi project. Kuando Kubango, which is of great importance to the tourism sector, will also be the new name of the tourism fair.

Another tourism sub-segment, principally for a greater number of ex-pats living in Angola and but also now in demand from Angolans, is Golf. 2011 witnessed the opening of the first golf course, Mangais Golf, which has seen a continuing increase in demand and has achieved very interesting numbers. It is the first of three courses planned at the Mangais Eco Resort in Barra do Kwanza and it has the usual hotel and residential property component.

However, it will be important for the sub-segment to continue to develop in order to reach the number of 5 courses necessary for it to become a golf destination.

In Luanda in 2012, even with the opening of some new hotels, there was a significant occupation rate, especially for 4* hotels. This meant that rates remained steady at between USD 280 and 300 a night, which went against a certain negative expectation that existed. It is hoped that, as a result of expected levels of economic growth, the good performance of the sector will continue.

Será correcto dizer que dos vários segmentos do mercado imobiliário, este é, provavelmente, o que se encontra num estado mais embrionário, oferecendo, por isso, mais oportunidades.

It would be true to say that, of the various segments of the property market, this is the one that is probably at the most embryonic stage. This is why it offers greater more opportunities.

Pululukwa Resort & Spa, na Mapunda, Lubango

03.5 MERCADO HOTELEIRO • Hotel and Tourism Market

Golf Mangais, Mangais Eco Resort, Barra do Kwanza

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03.6 INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO • Investment Market

O ano de 2012 ao contrário do esperado, acabou por não ser o ano de arranque do investimento imobiliário institucional, espera-se assim que seja 2013 o de começo efectivo das sociedades gestoras, com a aprovação da respectiva legislação.

Este espaço, tem sido aproveitado por “particulares” obtendo óptimos retornos, muito superiores a qualquer aplicação financeira existente no mercado.

Mantém-se assim para as Sociedades Gestoras uma grande oportunidade de negócio, pois serão o mercado destino de um número significativo de entidades individuais e colectivas, detentoras de importantes portfólios de activos imobiliários arrendados, que terão de ser motivados para os benefícios de terem os activos sob Gestão de uma Sociedade Gestora. A prazo, irão perceber a vantagem de usarem entidades profissionais que lhes desenvolvam a Gestão Patrimonial Imobiliária.

Esta poderá passar pelo chamado Property Managment – Gestão dos Activos em termos administrativos, de manutenção e conservação - como pelo Asset Management, ou seja, Gestão Administrativa, Contabilística e Financeira e Gestão de Clientes.

O Governo por seu lado tem feito um especial esforço em especial na aprovação da legislação coordenada pela Comissão Instaladora da Comissão do Mercado de Capitais.

Falta porém a criação de incentivos fiscais que motivem o segmento de actividade.

Esta actividade, pode-se dizer que em muitos casos é o fim de uma linha, onde estiveram envolvidos a industria de construção e imobiliária, etc, sendo por isso determinante para estes segmen-tos que a Industria do Investimento Imobiliário seja motivada a desenvolver cada vez mais a sua actividade.

Começam desde já, embora de uma forma introdutória e superficial, alguns investidores institucionais estrangeiros a olhar para Angola, focando a sua atenção nos retornos que o país oferece, não sendo contudo o bastante, pois há o sério problema da lei do arrendamento, dos licenciamentos/ propriedade horizontal, a inscrição nas finanças, o registo nas conservatórias, como também e principalmente da legislação que regule as sociedades gestoras, sendo estes temas fulcrais para o desenvolvimento consistente do mercado e o investimento internacional. Por último e caso decisório, é a Lei do Arrenda-mento, é um tema crítico que tem de ser bem enquadrado de imediato, a bem do correcto funcionamento do sector.

No mercado de investimento, dada a falta de segmentação e maturidade do mesmo, pode-se falar em yields iniciais (ligeira redução em relação ao ano anterior) com valores na ordem de:

Contrary to expectations, 2012 did not turn out to be the year in which institutional property investment took off so it is hoped, with the approval of the respective legislation, that 2013 will be the year in which these companies really get started.

Private investors have taken advantage of their absence to obtain excellent returns that are much greater than any financial application that exists on the market.

This means there is still a great business opportunity for asset management companies, as they will be the target for a significant number of individuals and legal entities that hold important portfolios of rental property assets. These investors will be motivated by the benefits of having their assets managed by a management company and, in time, they will come to understand the advantage of using professionals to handle their property asset management.

This may be in the form of what is known as property management – management of assets that covers administration, maintenance and conservation, or in the form of asset management, in other words, administrative, accounting and financial management as well as client management.

In turn, the Government has made a special effort to improve the legislation coordinated by the commission to set up the Capital Markets Commission.

However, what is missing is the creation of tax incentives to boost this segment of activity.

In many cases it may be said that this activity is the end of a line that involved the construction and property industries, etc. For this reason, it is crucial for these segments that the property investment industry is motivated to continue to develop its activity.

Some foreign institutional investors have already started to look at Angola, albeit on a superficial and introductory level. They have focused their attention on the returns the country offers. However, these are not enough because there are the serious problems of the rental law, of licensing/horizontal (condominium) property, registration with the tax authorities and land regis-tration. A further and significant problem is the legislation that governs asset management companies. These issues are crucial to the consistent development of the market and to international investment. Finally and decisively we have the rental law. This is a critical issue which must be resolved immediately in order for the sector function properly.

Given the lack of segmentation and maturity of the investment market, we can talk about initial yields (a slight reduction compared to the previous year) with values in the order of:

VALORES PRATICADOS: TAXA DE RENTABILIDADE • Yields

Escritórios / Offices

Residencial / Residential

Segmento Yields

15 a 17

15,5 a 18

Fonte: Abacus em associação com SavillsSource: Abacus in association with Savills

O contrato de arrendamento tipo em Luanda tem a duração de 3 a 5 anos.

Typical rental contracts in Luanda have a duration of 3 to 5 years.

Industrial / Industrial ND

Golf Mangais, Mangais Eco Resort, Barra do Kwanza

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Este é um assunto que decidimos continuar a retratar neste estudo, pois é um dos temas que temos vindo a sentir um completo desconhecimento por parte do mercado, transversal aos vários subsegmentos, quer sejam residencial, escritórios ou industrial (não consideramos a área comercial pela sua especificidade).

Poucos saberão que um edifício sem manutenção ou com manutenção deficiente, poderá ter um custo quase idêntico ao da construção, se considerarmos um período de vida de 50 a 60 anos e a preços constantes.

Assim e dado a pouca maturidade do mercado e a quase ausência do compromisso dos particulares para o tema, poderá assistir-se a uma deterioração rápida dos activos imobiliários.

Torna-se assim determinante uma atitude pedagógica das entidades governamentais e dos agentes do mercado para esta importante tarefa.

Se comparamos os valores praticados em Angola, com a maior parte dos mercados internacionais, acharemos estes mais elevados, contudo ter-se-á de ter em conta factores que são quase exclusivos de Angola, em que além dos normais custos num corrente condomínio, existirão outros significativos como, Geradores eléctricos, seu consumo, fornecimento de combustí-vel e manutenção, bombas de água, tratamento, fornecimento e acondicionamento, especial manutenção do A/C, etc.

This is a subject we decided to continue to address in this study because it is come to our attention that the market knows almost nothing about it. Property management cuts across various sub-segments, whether residential, office or industrial (we have not considered the commercial area because it is so specific).

Few people are aware of the fact that a building that is not maintained or is maintained badly may incur costs almost identical to those of construction if we consider lifespan of 50 to 60 years and constant prices.

This situation, the lack of maturity of the market and the almost total absence of commitment to maintenance by private owners may lead to a rapid deterioration of property assets.

This means it is crucial for government bodies and those involved in the market to take on the role of teacher in this important task.If we compare prices in Angola with most international markets, we will see that they are higher. However, we must take into account factors that are almost exclusive to Angola. Besides the normal running costs for a condominium, there are other significant costs such as electricity generators and the associated costs of fuel and maintenance, water pumps, treatment, supply and conditioning of water, special mainte-nance of air conditioning units, etc.

EM TERMOS DE VALORES GERAIS PODEREMOS TER / IN GENERAL TERMS, SERVICE CHARGES ARE AS FOLLOWS:

m²/ mês | sqm/ month

Residencial (edifícios e condomínios) Residential ( buildings) USD / m² 5,5 - 8

EscritóriosOffices USD / m² 5,5 - 12

IndustrialIndustrial USD / m² 2 - 3,5

03.7 GESTÃO DE CONDOMÍNIOS • Property Management

Ainda neste capítulo, decidimos introduzir um novo tema, o das Facilities.

Objectivamente, Angola tem um grau de dificuldade de aceder facilmente a um conjunto de serviços básicos do dia-a-dia, como limpeza, manutenção interna das casa/apartamentos, tratamento de roupas, eventualmente mesmo o fornecimentos de roupas da casa, etc.

Assim começam a surgir empresas especialistas neste tipo de serviço proporcionando grande facilidade e simplificação a quem necessita destes serviços.

FACILITIES • Facilities

In this chapter we have decided to introduce the new topic of facilities.

Objectively, people living in Angola have a degree of difficulty in gaining easy access to a set of basic day-to-day services such as cleaning, internal maintenance of houses and apartments, laundry and possibly even the supply of household linen, etc.

For this reason, we are starting to see companies specialising in this type of service and they provide great ease and simplification to anyone needing such services.

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04 TRIBUTAÇÃO E FISCALIDADE IMOBILIÁRIA Property Taxation

A Tributação e a Fiscalidade em Angola, tem sido alvo de muitas e profundas alterações, com especial enfâse no sector imobiliário, deixando-se assim umas breves notas, quanto às novas regras em vigor, salientando que poderão em breve vir a sofrer novas alterações:

Assim teremos:

1. Imposto Predial Urbano – IPU

a) Sobre o arrendamento:

Valor: 15% sobre o valor da renda a pagar.

Objectivo: Imposto que tributa o arrendamento de imóveis.

Quando ocorre: No mês seguinte à celebração do arrendamento (independentemente de quando ocorre o pagamento da renda).

A quem compete: Ao proprietário, sendo no entanto o inquilino que por conta deste, pagará ao estado (no mês seguinte à celebração do arrendamento), devendo o inquilino entregar cópia do pagamento do imposto ao senhorio, no máximo no mês seguinte ao pagamento efectuado.

b) Sobre a Detenção de Imóveis:

Valor: 0% até um valor patrimonial de 5.000.000 Kwzs.0,5% sobre o excedente dos 5.000.000 Kwzs para o valor patrimonial atribuído pelas finanças.

Objectivo: Imposto que tributa a titularidade dos imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago anualmente, apenas em casos de prédios não arrendados, o imposto deve ser pago nos meses de Janeiro e Julho do ano seguinte.

A quem compete: Ao proprietário do imóvel, usufrutuário ou beneficiários dos rendimentos.

Nota:

Em ambos os casos, o IPU tem isenções previstas se o interveniente for:- Estado, institutos públicos e associações que gozem do estatuto de utilidade pública.- Estados Estrangeiros.- Organizações Religiosas, quanto aos imóveis destinados exclusivamente ao culto.

Os imóveis apenas pagam um dos impostos do IPU, caso estejam arrendados ou não arrendados, o imposto não é cumulativo. Imóveis arrendados, não pagam IPU da detenção da propriedade.

Fiscalidade do IPU para Pessoas Colectivas:

Exclusão da incidência de Imposto Industrial sobre rendas recebidas.

Os rendimentos provenientes de rendas imobiliárias, que tenham pago imposto IPU, serão excluídos da matéria colectável para apuramento de imposto Industrial.

The Angolan taxation system has been subject to numerous and sweeping changes with a particular focus on the property sector. We now present some brief notes on the new rules in force, with the rider that they may soon be subject to new amendments:

So we have:

Urban Property Tax – IPU

a) On rental:

Value: A rate of 15% of the value of the rent to be paid.

Objective: To tax property rental income.

Payment: The tax is assessed in the month following the one in which the rental agreement is executed (regardless of when the payment of rent is made).

Taxable person: The landlord is liable. However, the tenant must pay this tax to the State on the landlord’s behalf (in the month following the execution of the rental agreement). The tenant must send a copy of the payment document to the landlord no later than the month following the one in which the payment was made.

b) On property ownership and use:

Value: A rate of 0% up to an official value for taxation purposes of AOA (kwanza) 5 000 000.A rate of 0.5% on any value over and above the AOA (kwanza) 5 000 000 official value for taxation purposes attributed by the tax authorities.

Objective: To tax the ownership of the property.

Payment: The tax is assessed annually, only in the case of properties that are not rented out. The tax must be paid in January and July of the following year.

Taxable person: The owner of the property or the person who has the right to enjoy or benefit from it.

Note:

In both cases there are exemptions from IPU if the taxable person is: - The State or a public institution or association that enjoys public interest status.- Foreign States.- Religious organisations in respect of properties used exclusively for worship .

Buildings are only subject to one of the two urban property taxes (IPUs), according to whether or not they are rented out – the tax is not cumulative. The tax on ownership is not payable when the property is rented out.

IPU for companies and other legal entities:

Corporate tax is not assessed on any rental income.

Property rental income that has been subject to IPU is excluded from the calculation of corporate income tax.

1.

Dolce Vita

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2. SISA

Valor: 2% sobre o valor da aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

Isenções: Estado, Estados Estrangeiros, Organizações Religiosas, ou imóveis com valor de transacção inferior a 5.000.000 Kwzs.

3. Imposto de Selo

a) Sobre a compra e venda:

Valor: 0,3% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis.

Quando ocorre: Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças.

A quem compete: A quem compra.

b) Sobre financiamentos para a aquisição de habitação própria e permanente (crédito à habitação)

Valor: 0,1% sobre o valor da aquisição ou contrato de aquisição.

Objectivo: Imposto que tributa a compra de imóveis. Quando ocorre: : Imposto pago a quando da compra de imóveis, antes da escritura tem de ser liquidado nas Finanças, pelo banco, por conta do cliente.

A quem compete: A quem compra.

4. Emolumentos do Registo Predial e do Notarial Existem ainda um conjunto de custos e de taxas a pagar nas transacções imobiliárias a nível do Registo e de Notário.

SISA (Property purchase tax)

Value: A rate of 2% of the purchase price.

Objective: to tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

Exemptions: the State, foreign States, religious organisations or properties. Properties with a transaction value below AOA (kwanza) 5 000 000 are also exempt.

Stamp Duty

a) On sale and purchase:

Value: A rate of 0.3% of the value purchase price or sale and purchase contract.

Objective: To tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed.

Taxable person: The buyer.

b) On financing for the purchase of a person’s own permanent residence (housing credit)

Value: A rate of 0.1% of the value purchase price or sale and purchase contract.

Objective: To tax property purchases.

Assessment: The tax must be paid to the tax authorities before execution of the purchase deed. The payment is made by the bank on behalf of its client.

Taxable person: The buyer.

Land registration and notary’s fees

There are also a set of costs and fees to be paid in property transactions in relation land registration and notaries.

05 DEFINIÇÕES DE ÁREAS NO IMOBILIÁRIO • Defining Property Areas

Angola, como muitos outros países, tem uma questão de extrema importância para se organizar que é qual a Definição das áreas. Que áreas devemos considerar na análise dos projectos?

Torna-se assim crítico, que existam definições objectivas de quais deverão ser as áreas a ser consideradas, pois é sobre estas que se definem as rentabilidades de uma promoção imobiliária.

A Abacus Savills, continuando a contribuir para a formação profissional do mercado, em baixo apresenta as várias definições em linha com padrões internacionais, que devem ser utilizadas por todos os agentes envolvidos nos sectores, sejam eles promotores imobiliários, arquitectos, construtoras, agentes de comercialização, avaliadores, bancos, estado, projectistas, etc.

Isto levará a que a execução dos projectos, seja mais cuidada, perspectivando a óptica da rentabilidade, focando-se nos clientes finais utilizadores. Desta forma teremos, em linha com os objectivos comerciais decada promoção imobiliária, seja ele venda ou arrendamento, adefinição de cada objectivo comercial:

Angola, like many other countries, has an extremely important issue to resolve: the definition of property areas. What areas must we consider when defining projects?

The existence of objective definitions of the areas to be considered is critical because it is these areas that define the profitability of a property development.

Abacus Savills, which has an on-going commitment to contributing to professional training in the property market, sets out below various definitions in line with international standards that should be used by everyone involved in the sector, whether they are property developers, architects, construction companies, selling agents, valuers, banks, the state, project planners, etc.

This would make it possible for projects to be executed more carefully from the point of view of profitability and focusing on the end user clients.

2.

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1. Segmento Residencial e de Escritórios:

a) Definição de área para VENDA – ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem aparta-mentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas. Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das zonas comuns do hall do piso, ou seja, a permilagem das circulações verticais (escadas e elevadores), das circulações horizontais e das coretes técnicas, como ainda as permilagens das restantes zonas comuns, incluindo o lobby de entrada.

No fundo são as áreas que devem estar constantes nas cadernetas prediais nas finanças e nos registos prediais.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA PRIVATIVA:

Medição calculada da porta para dentro, pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem apartamentos/escritórios contíguos, incluindo pilares, canteiros e 50% das varandas.

Deverá ainda considerar as respectivas permilagens das circulações horizontais das zonas comuns do hall do piso e do lobby de entrada no edifício, exclui as circulações verticais (escadas e elevadores) e coretes técnicas.

2. Segmento de Comercial / Retalho (Centros Comerciais e Retails Parks):

a) Definição de área para VENDA, por princípio com excepção das Lojas de rua (em que se deve considerar a definição de Residencial e Escritórios, os outros conceitos comerciais (Shopping Centres e Retails) por princípio não são para venda directa, são para arrendamento e posterior venda integral a investidor final no mercado de investimento.

b) Definição de área para ARRENDAMENTO ÁREA ARRENDÁVEL ou ÁREA BRUTA LOCÁVEL:

Medição calculada na linha divisória da loja com o corredor comercial ou de serviço (ou perímetro exterior da parede exte-rior no caso de loja confinada com parede exterior dos centro comerciais), metade das paredes que dividem lojas contíguas, excluindo pilares e zonas verticais técnicas dentro da loja.

3. Segmento Industrial / Logístico e Stand Alones Comerciais):Neste segmento e dadas as especificidades da construção deste tipo de activos imobiliários, as áreas a considerar, quer na Venda, quer no Arrendamento, e porque quase não há zonas comuns, dever-se-á utilizar o seguinte conceito de Área Bruta de Construção:

Medição pelo perímetro exterior das paredes exteriores, metade das paredes que dividem, os armazéns, incluindo eventuais zonas de escritórios.

Este segmento, pelo seu propósito deverá sempre prever uma área de logradouro/estacionamento nunca inferior a 50% da área de construção.

Residential and Office Segment:

a) Definition of area for SALE – GROSS CONSTRUCTION AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas.

The respective per thousandths of the common areas (the share of the common areas attributed to each individual property in proportion to its size) – vertical circulation areas (stairs and lifts), horizontal circulation areas such as halls and landings and technical conduits, and also the per thousandths of the remaining common areas including the entrance lobby – must also be taken into account.

Essentially, these are areas that should appear in the tax authorities’ property records and in the land registry.

b) Definition of areas for rentals LETTABLE AREA or PRIVATE AREA:

Measurements are calculated from the door inwards, around the external perimeter of the exterior walls, half of the walls that divide adjoining apartments/offices, including pillars, planters and 50% of verandas.

The respective per thousandths of the common horizontal circulation areas including landings and halls but excluding vertical circulation areas (stairs and lifts) and technical conduits, must also be taken into account.

Commercial/Retail segment (Shopping centres and retail parks):

a) Definition of the area for SALE, as a question of principle with the exception of high street shops, for which the residential and office definition must be considered, the other commercial concept (shopping centres and retails) are, in principle, not intended for direct sale but rather for rent and later sale as a whole to the final investor in the investment market.

b) Definition of the area for RENT LETTABLE AREA or GROSS LETTABLE AREA:

Measurements are calculated from the dividing line between the shop and the commercial or service corridor (or the next area external perimeter of the exterior wall in the case of a shop that is confined by the exterior wall of the shopping centre), half of walls that divide adjoining shops, excluding pillars and vertical technical areas inside the shop.

Industrial / Logistics Segment and Commercial Stand Alones:

In this segment, given the specifics of construction of these types of property assets and because there are almost no common areas, the areas to be taken into consideration, whether for sale or rental, must be determined using the following concept of gross construction area:

Measurement is done using the external perimeter of exterior walls, half of the dividing walls, and the warehouse including any office areas.

Because of its purpose, this segment must always make provision for a yard/parking area, which may never be smaller than 50% of the construction area.

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Serviços para o mercado comercial / Commercial property services MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA / COMMERCIAL AGENCYAbacus Savills figura entre as empresas líderes de mercado na consultoria e mediação imobiliária nos sectores de escritórios, armazéns, comércio e residencial.We are one of the market leaders in the provision of agency services to the office, warehouse, retail and residential sectors.

INVESTIMENTO / INVESTMENT AGENCYOferecemos um serviço de consultoria completo em todos os sectores de mercado e montagem de operações de venda de activos arrendados. We provide the full range of investment services to both national and international clients.

GESTÃO DE IMÓVEIS / MANAGEMENTUma boa gestão do património proporciona poupanças significativas e evidentes. Através do Departamento de Management oferecemos um serviço de gestão de imóveis de escritórios, industriais, comerciais e residenciais.Professional property and asset management produces clear and significant cost savings and will maintain long term capital values. Our Property Management Department provides such a service across all commercial sectors, focusing on pro-active maintenance and management procedures.

AVALIAÇÕES / VALUATIONAtravés de um exaustivo envolvimento no mercado, garantimos um serviço completo de avaliações, em conformidade com os padrões internacionais. We provide a full range of valuation and consultancy services, to international standards.

RESEARCH & CONSULTING / RESEARCH & CONSULTINGO nosso departamento de Research & Consulting trabalha sobre um factor fundamental na moderna gestão: a informação.Recolhemos e analisamos a actividade e tendências dos mercados, fornecendo aos nossos clientes toda a informação sempre actualizada.Property research and consultancy is based upon a fundamental factor in modern management, namely information. Our Research and Consultancy department collects and analyses information from all our market activities so as to provide our clients with the very best up-to-date information and market trends.

Serviços para o mercado residencial e turismo / Residential and resort services

RESIDENCIAL / RESIDENTIAL AGENCYNo sector residencial disponibilizamos os tradicionais serviços de mediação que podem variar desde a simples venda de apartamentos ao marketing orientado para luxuosas mansões ou fazendas/quintas agrícolas, vinícolas ou turísticas, no mercado internacional.We provide traditional residential estate agency services ranging from simple apartment sales to marketing of luxury farm and wine estates on the international market.

PROMOÇÃO INTERNACIONAL DE RESORTS / INTERNATIONAL RESORTS MARKETINGAtravés da sua rede internacional a Savills é uma das empresas líderes a nível mundial na mediação imobiliária do sector residencial turístico, tendo-se inclusivamente tornado uma referência no segmento de habitação de luxo. Sendo o maior agente imobiliário no Reino Unido, e um dos principais no mundo, proporciona aos clientes uma importante mais valia na promoção internacional de resorts através do acesso privilegiado a vários mercados internacionais.The Savills international network is one of the world’s leading residential estate agencies, and the Savills brand has become synonymous with luxury residential property worldwide.Being the largest property agent in both Great Britain, Savills can provide their clients with unrivalled access to key markets for resorts.

HOTÉIS E TURISMO / HOTELS AND TOURISMA nossa experiência do mercado local em combinação com o profissionalismo da equipa da Savills internacional sediada em Londres garantem aos nossos clientes consultoria e serviços da mais alta qualidade, bem como o acesso a mercados-chave para a promoção imobiliária no sector de hotelaria e resorts.Our local market expertise combined with Savills international London-based team provides our clients with advice and services of the highest quality, and also provides access to capital markets for both hotel and resort development sectors.

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