CENTRO ESTADUAL DE EDUCAÇÃO TECNOLÓGICA PAULA SOUZA

ETEC PROFESSOR MÁRIO ANTÔNIO VERZA Curso Técnico em Contabilidade

WILLIAN GABRIEL DA SILVA RAMOS

O EMPREGO DA CONTABILIDADE NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

Palmital - SP 2017

WILLIAN GABRIEL DA SILVA RAMOS

O EMPREGO DA CONTABILIDADE NA GESTÃO DE CONDOMÍNIOS

Trabalho de conclusão de curso apresentado à ETEC Professor Mário Antônio Verza, como parte dos requisitos necessários para a obtenção do título de Técnico em Contabilidade. Professores orientadores: Valdiza Maria do Nascimento Fadel

Palmital - SP 2017

RESUMO

O gerenciamento adequado dos recursos financeiros é fundamental a sustentabilidade de qualquer negócio, tendo em vista que os mesmos representam o empuxo para o crescimento e desenvolvimento organizacional. Em função da complexidade e da grande quantidade de pessoas interessadas, a administração de condomínios se apresenta como um grande desafio. Isto porque, diante das dificuldades presentes na economia brasileira, os índices de inadimplência são aumentados em função do desemprego e queda na arrecadação pelos inquilinos. Tal realidade compele os síndicos a buscarem formas de transparecer aos condôminos os benefícios que a adimplência pode trazer. Contudo, a documentação e registro da comunicações feitas por eles aos condôminos devem ser feitas de maneira sistemática e padronizada, conforme estabelece a legislação vigente. Neste sentido, este trabalho contempla estudos teóricos, legais e práticos com o objetivo de demonstrar a importância do emprego da contabilidade nesse complexo processo, em especial sobre a relevância das demonstrações financeiras como ferramenta na prestação de contas e redução da inadimplência. Palavras-chave: Gestão. Financeira. Sustentabilidade. Contabilidade.

ABSTRACT

The management of financial resources is fundamental to the sustainability of any business, considering that they represent the buoyancy for growth and organizational development. Due to the complexity and the large number of people interested, a condominium administration presents itself as a great challenge. This is because, faced with the difficulties present in the Brazilian economy, the default rates are increased due to unemployment and drop in the collection by the tenants. Such reality compels the trustees to seek ways of showing to the owners of the benefits that compliance can bring. However, documentation and registration of communications for condoms comply with requirements in a systematic and standardized manner, as established by current legislation. What is what is what is what is is what is is what is is what is is what is is what is is what is is is what is what is a problem. Palavras-Chave: management. Financial. Sustainability. Accounting.

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

(AABIC) Associação das Administradoras de Bens e Imóveis e Condomínios.

(AGI) Assembleia Geral de Implantação.

(AGO) Assembleia Geral Ordinária.

(AGE) Assembleia Geral Extraordinária.

(CNAE) Código de Atividade Econômica.

(CNPJ) Cadastro Nacional de Pessoas Jurídica.

(CPC) Código do Processo Civil.

(CPF) Cadastro de Pessoa Física.

(DANFE) Documento Auxiliar de Nota Fiscal Eletrônica.

(ICON) Índice de Custo Condominial na Região Metropolitana de São Paulo.

(NBC) Norma Brasileira de Contabilidade.

(NF-e) Nota Fiscal Eletrônica.

(NFS-e) Nota Fiscal de Serviço Eletrônica.

(RG) Registro Geral.

(RMSP) Região Metropolitana de São Paulo.

(SECOVI–SP) O Sindicato das Empresas de Compra, Venda Locação e

Administração de Imóveis Comerciais e Residenciais de São Paulo.

SUMÁRIO

1. INTRODUÇÃO.................................................................................. 06

1.1 OBJETIVOS....................................................................................................... 06

1.2 PROCEDIMENTOS........................................................................................... 07

2. FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA........................................................ 08

2.1 CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAL: CONCEITOS E EVOLUÇÃO .................... 08

2.2 LEGISLAÇÃO BRASILEIRA DE CONDOMINIOS............................................. 09

2.3 GESTÃO CONDOMINIAL ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO ..................... 10 2.3.1 A Assembleia do Condomínio........................................................................ 11

2.3.2 A convenção condominial............................................................................... 14

2.4 A IMPORTANCIA DA CONTABILIDADE NA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL.......................................................................................................

15

2.4.1 planejamento e demonstrações financeira .................................................... 17

2.5 OS IMPACTOS NEGATIVOS DA INADIMPLÊNCIA NOS CONDOMÍNIOS .... 19

3. RESULTADOS.................................................................................. 20

4. CONSIDERAÇÕES FINAIS.............................................................. 21

REFERÊNCIAS .................................................................................... 22

ANEXOS............................................................................................... 25

APÊNDICES ........................................................................................ 29

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1 INTRODUÇÃO

O termo Condomínio Edilício é relativamente novo no Brasil, tendo se

originado nos tempos romanos como edifícios devido à escassez do solo urbano.

No Brasil, este tipo de empreendimento só se contextualizou em 1964, com a

elaboração da lei 4.591, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as

incorporações imobiliárias que grafada em seus capítulos os direitos e obrigações

que a gestão dos condomínios deve respeitar todas as diretrizes legais e a

administrativas conforme o código civil.

Diante desse novo cenário o gestor ou sindico tem assumido um papel

fundamental para a sustentabilidade desse tipo de negócio, tendo em vista que é

dele a responsabilidade de direcionar de forma adequada os recursos arrecadados,

devendo buscar formas adequadas de comunicação com os condôminos. Ainda, o

síndico profissional, além de administrar e coordenar o condomínio, também é

responsável legalmente perante a secretaria da receita federal do Brasil e outros

órgãos.

Contudo, a principal dificuldade nesse processo é o relacionamento dos

condôminos com o sindico, devido a isso é levantado algumas indagações

referentes à habilidade e eficiência do gestor, destacando a falta de prestação de

contas, não realização de benfeitorias, chamadas de capital, e o suporte que não é

dado aos inquilinos. Tal dificuldade pode influenciar o aumento da inadimplência e

consequentemente prejudicando o fluxo de caixa da organização, interferindo na

sustentabilidade financeira do negócio.

1.1 OBJETIVOS O objetivo geral deste trabalho é verificar a importância da contabilidade na

gestão de condomínios, em especial o planejamento e a demonstração financeira

como ferramenta para redução da inadimplência.

Constituem objetivos específicos:

a) Buscar informações teóricas e legais fundamentais para a

compreensão do tema;

b) Analisar as principais dificuldades gerenciais em condomínios.

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1.2 PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS

O primeiro passo foi realizar um levantamento teórico em bibliografias e

artigos científicos específicos, e verificar as diretrizes propostas pela legislação

brasileira sobre gestão condominial. Em seguida, foi feita uma pesquisa de campo

nos condomínios localizados no município de Assis, Estado de São Paulo, por meio

de um questionário aplicado junto aos condôminos.

Além disso, foi feita uma entrevista junto aos Síndicos dos condomínios, com

objetivo de identificar as metodologias e dificuldades de gestão dos mesmos,

verificando a utilização das ferramentas contábeis.

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2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA No presente capítulo são organizados os aportes teóricos e legais

analisados durante a laboração do presente estudo, tais como, Assosindicos, Brasil,

Dantas, Estadão, Fayol Apud Chiavenato, Folha De São Paulo, G1, Heyda,

Iudícibus, Jornal Contábil, Karpat, Lauro, Mafra, Marion, O Dia Brasil, UOL, Portal

Sindico Profissional, Ribeiro, Secovi, Sindiconet e Socontabilidade.

2.1 CONSTITUIÇÃO CONDOMINIAL: CONCEITOS E EVOLUÇÃO

Os condomínios são edifícios residenciais, que comportam devidamente

diversos moradores em suas residências identificadas e separadas, em alguns

casos por blocos ou andares, além de áreas de uso comum, estacionamento entre

outras.

Segundo Mafra (1976, p.18): “Condomínio ou com propriedade é a forma

anormal da propriedade, em que o sujeito do direito não um indivíduo, que o exerce

com exclusão dos outros; são dois ou mais sujeitos, que exercem o direito

simultaneamente”.

O condomínio residencial não é uma propriedade privada atual, sua história

vem desde os tempos romanos, que devido à escassez de solo urbano para servir

como moradia foi adotada à estratégia de construção de edifícios, buscando maior

conforto e segurança, a maioria de seus habitantes humildes que viviam em

apartamentos e edifícios de seis andares similares a alguns condomínios da

atualidade.

Conforme o art. 1º da Lei nº 4.591, de 19 de dezembro de 1964: São edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. (BRASIL, 1964).

Além disso, todos os condomínios possuem suas cotas ou taxas

condominiais que são destinadas para contribuir com o pagamento de suas

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obrigações e despesas, além de acatar o novo Código Civil, a Convenção, o Regime

Interno e as decisões tomadas nas assembleias. (SECOVI, 2005).

Portanto, observa-se através da história dos condomínios uma constante

evolução, não somente em quantidade, mas também a sua capacidade administrar

interesses, tem feito com que estes se tornem tendência no mercado, pois esse tipo

de empreendimento gerenciado adequadamente pode proporcionar aos seus

condôminos conforto e segurança.

Entretanto, existem obrigações que são de particularidade a este tipo de

moradia cujos frequentadores devem seguir segundo a legislação brasileira.

Contudo, ainda são desconhecidos por muitos condôminos devido à falta de

articulação e acompanhamento.

2.2 LEGISLAÇÃO BRASILEIRA DE CONDOMÍNIOS

Os condomínios residenciais possuem características específicas quanto a

forma de constituição legal. Este tipo de empreendimento tem sua natureza jurídica

como 308-5 (Condomínio Edilício), e seu código de atividade econômica é 8112-5/00

(Condomínios Prediais). (ECONET, 2017).

No Brasil, os direitos, deveres e obrigações dos condomínios são regidos

pela legislação, que tem sofrido algumas modificações ao longo dos anos, com o

objetivo de propor melhorias sobre o gerenciamento desses empreendimentos.

Neste sentido, a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que constituía inicialmente

as normas brasileiras dos condomínios sofreu algumas modificações, em função da

alteração da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002.

Segundo o artigos 1.335 e 1.336 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002,

são direitos do condômino: Art. 1.335 I Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III Votar nas deliberações da assembleia e delas participarem, estando quite. Art. 1.336 I Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

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III Não alterar a forma e cor da fachada das partes e esquadrias externas; IV Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as usar de maneira prejudicial ao sossego salubridade e segurança dos possuidores ou aos bons costumes. (BRASIL, 2002, p.110).

Apesar de respeitar as diretrizes legais a administração de condomínios é

realizada de forma autônoma, possuindo os regimentos internos que podem variar

de uma organização para outra.

Assim, a legislação é utilizada para orientar sobre como criar as obrigações,

direitos e deveres dos moradores, os quais são registrados em convenção. Da

mesma forma, é necessário evidenciar os deveres e regras rotineiras, evitando a

perda de controle da gestão do condomínio, grafadas a convenção deve ser

registrada no cartório de registro de imóveis.

2.3. GESTÃO CONDOMINIAL: ESTRUTURA E FUNCIONAMENTO

A administração de um condomínio abrange uma série de procedimentos,

dos destacam-se a administração e a documentação estabelecida na legislação

brasileira. Segundo Econet (2016, p. 02): A Lei 4.591 de 1964 trouxe disposições sobre o condomínio de unidade autônomo; convenção de condomínio; despesas e condomínio; seguro, incêndio, demolição e reconstrução obrigatória do prédio; utilização da edificação ou do conjunto de edificações; administração do condomínio; assembleia geral.

De acordo com a ideia de Fayol apud Chiavenato (2004), o condomínio tem

o processo administrativo da teoria Neoclássica, as funções do administrador aliados

aos elementos da administração, ou seja, prever, organizar, comandar, coordenar e

controlar.

Esse processo torna-se dinâmico e interativo, quando um trabalho feito com

os moradores com o feedback do trabalho realizado pelo síndico, serve de base

para as demais tomadas de decisões a partir do seu planejamento, assim determina

futuras convenções condominiais para estabelecendo objetivos e regras que podem

constituir o regimento interno.

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Segundo o art. 22 da Lei nº 4.591 de 19 de dezembro de 1964, compete ao

síndico: I Representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção; II Exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; III Praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno; IV Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno; V Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar as deliberações da assembleia; VI Prestar contas à assembleia dos condôminos. VII Manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio. (Alínea incluída pela Lei n°6.434, de 15.7.1977). (BRASIL, 1964, p.06).

É recomendado um corpo diretivo responsável junto ao sindico na

administração do condomínio, formado pelo sindico, subsíndico e o conselho fiscal

composto pelos próprios inquilinos.

Por fim, existem três tipos de administração em um condomínio. A

autogestão, onde o sindico é eleito na forma da Lei n° 10.406 de janeiro de 2002

respondendo civil e criminalmente pelos seus atos.

A co-gestão, onde ocorre a contratação de uma administradora experiente

com gestão condominial, mas sem eximir o sindico eleito de suas responsabilidades

legais e dispõe também da terceirização de uma administradora onde eleita em

assembleia assumi total responsabilidade do condomínio (ECONET, 2016).

Portanto, é fundamental que a escolha das formas de gestão do condomínio

seja elencada em comum acordo entre todas as partes interessadas, buscando

atender as especificações legais e as necessidades dos moradores, o que pode

contribuir para manter adimplência dos mesmos e garantir a sustentabilidade do

empreendimento.

2.3.1 A Assembleia do Condomínio

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Em uma boa administração condominial, o inquilino pode se deparar com

geralmente três tipos de assembleias cada uma com seu determinado objetivo e

finalidade. As pautas são definidas previamente junto com conselho e subsíndico

onde será discutido em conjunto onde é dando aos condôminos o poder ao voto.

Para Karpat (2015), a assembleia geral de instalação a (AGI) é o primeiro

passo para o início da vida condominial, pois é a partir dela que os representantes

legais do empreendimento são eleitos e se aprova uma previsão orçamentária para

divisão das despesas do condomínio.

Nas assembleias ordinárias (AGO) tem como objetivo eleger seu síndico

geral, conselho fiscal e subsíndico que auxiliam no controle e administração por

blocos e a convenção.

Segundo Dantas (2016), este tipo de assembleia é aquela realizada uma vez

ao ano, estando devidamente prevista na Lei 4.591 de dezembro de 1964. Já na

assembleia geral extraordinária (AGE), são discutidos assuntos que não foram

discutidos nas demais ou não puderam aguardar para ser tratados como no caso de

exoneração do síndico do seu cargo.

Para que seja realizada qualquer dessas modalidades de assembleia é

necessário que seja publicado um edital de convocação e os assuntos tratados

devem estar devidamente registrados em ata com elaboração de lista de presença

como forma de documentação, conforme a legislação prevê.

O Edital de convocação, conforme a figura 1 demonstra, pode ser

considerado um convite formal por parte do síndico informando data e hora da

assembleia contando com a presença dos inquilinos para tratarem das ordens do

dia, além de observações que podem servir de suporte relacionado a algum item

que será tratado.

Conforme o art. 1350 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002: Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. (BRASIL, 2002, p. 112).

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Caso não constar em convenção o síndico é orientado a publicar com o

prazo mínimo de dez dias de antecedência deixando exposto ou distribuindo de o

edital a cada unidade.

Segundo o Art. 1.354 da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002: “ A

assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados

para a reunião”. (BRASIL, 2002, p. 112).

Figura 1: Convocação de Assembleia

Fonte: Site Sindiconet (s. d.).

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É de extrema importância que todos os inquilinos devem estar cientes do

edital de convocação ou a assembleia pode perder sua validade, além de deixar

claro o motivo de sua convocação. Existem casos que raramente o síndico convoca

uma assembleia no seu condomínio, quando isso ocorre um quarto dos inquilinos

poderá fazê-lo. Conforme o art. 1355, da Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002:

“Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto

dos condôminos”. (BRASIL, 2002, p. 112).

2.3.2 Convenção Condominial.

Segundo art. 9 da Lei 4.591 de 19 de dezembro de 1964: “§1° Far-se-á o

registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas

eventuais alterações”. (BRASIL, 1964, p. 02).

A convenção do Condomínio é estabelecida através do conjunto dos direitos

e obrigações anteriormente tratados para a constituição, assim formalmente

registradas no Registro de Imóveis que regulamenta o comportamento e o rateio de

despesas dos condôminos, estabelecendo normas que deverão ser seguidas sujeito

a multas, essas regras são de utilização tanto das áreas privativas como nas de uso

comum, visando resguardar, em benefícios de todos os patrimônios condominiais e

a moralidade no ambiente.

Conforme o art.9 da Lei 4.591 de 19 de dezembro de 1964: § 3° Além das outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter: I A discriminação das partes de propriedade exclusivas, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; II O destino das diferentes partes; III O modo de usar as coisas e serviços comuns; IV Encargos, forma e proporção das contribuições dos condomínios para as despesas de custeio e para as extraordinárias; V O modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo; VI As atribuições do síndico, além das legais. VII A definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções. VIII O modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos. IX O quorum para os diversos tipos de votações. X A forma de contribuição para constituição de fundo de reserva. XI A forma e o quorum para as alterações de convenção.

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XII A forma e o quorum para a aprovação do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção. (BRASIL, 1964, p.03).

A finalidade do regimento interno é proporcionar a todos aqueles que

residem ou frequentam um cenário de codomínio residencial, um instrumentos que

orienta e notifica mediante determinada conduta dos condôminos, e através de

assembleia é proposto em pauta algumas regras que devem estabelecer um

conjunto de normas administrativas e de comportamento, as quais podem ser

organizadas em um regimento interno.

Diante da falta de ética comportamental compete ao sindico por meio de

notificação multar o inquilino caso tenha rompido com alguma das normas.

Trata-se do conjunto de normas e procedimentos referentes ao

comportamento e à conduta dos moradores e frequentadores, disciplinando o uso

das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio

apresentado, inclusive, penalidades aos infratores. O Regimento Interno não pode

contrariar a Convenção, sob pena de nulidade daquilo que a contrarie. A Convenção

e o Regimento Interno tendem a ficar defasados, e é dever do gestor realizar

assembleias de tempos em tempos para análise dos documentos, assim buscando

fomentar a articulação e o convívio garantindo a eficácia (SECOVI, 2005).

Assim, o regime interno é basicamente um pacificador de conflitos o seu

conceito pode ser interpretado como uma maneira de estabelecer normas que

através do cuidado se torne um subsídio que o síndico possa usa no

acompanhamento diário do condomínio além de auxiliar em momentos de

dificuldades.

2.4 A IMPORTÂNCIA DA CONTABILIDADE NA ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL

O conceito de contabilidade surgiu há muito tempo desde os primórdios da

humanidade onde os homens usavam de pedra para acompanhar diariamente a

quantidade de seu rebanho, já se usava da contabilidade para uma simples tarefa

que funcionava, porém, a contabilidade só veio se tornar ciência em torno do século

XV, mas é reconhecida hoje como ciência social que a partir da ação humana gera e

modifica a estrutura patrimonial.

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Segundo Econet (2016, p. 27): “A Contabilidade controla e registra os fatos

que afetam o Patrimônio, ela pode ser aplicada à pessoa física ou jurídica, com

finalidades lucrativas ou não, ou ainda a empresa de direito público ou privado”.

Iudícibus e Marion (1999, p.35) completam que: “A Contabilidade utiliza os

métodos quantitativos (matemática e estatística) como sua principal ferramenta”.

Quando se fala em Entidade Contábil, uma característica fundamental é a

manutenção de registros contábeis destacando a Entidade como pessoa distinta das

pessoas dos sócios (ou acionistas). Portanto, a Contabilidade objetiva relatar fatos

contábeis concernentes a Entidade Contábil para os sócios e outros usuários dos

relatórios contábeis. (MARION,1998).

O objetivo dos condomínios não é almejar um lucro, mas evitar um déficit, ou

seja, o saldo devedor no final no período. Porém esse déficit é decorrente de

tomadas de decisões inadequadas para o condomínio. Por exemplo, a determinação

da cota condominial que não compensa as despesas, o inesperado aumento das

inadimplências, reformas fora da previsão do plano de trabalho além de outras

situações enfrentadas pelo sindico. Desta forma, o emprego da contabilidade na

gestão de condomínios é extremamente importante, pois, embora o intuito do

condomínio seja diferente das empresas, é fundamental que sua sustentabilidade

financeira seja mantida.

Segundo Econet (2016, p. 23): “A realidade nos mostra que os condôminos

não estão preocupados com a saúde financeira do condomínio, sempre encontrando

desculpas para não pagar as taxas de condomínio e levantando questionamento e

reclamações sobre a administração”.

Conforme o art. 1348 da Lei 10.406 de 2002: “Compete ao síndico: prestar

contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”. (BRASIL, 2002, p. 111).

A prestação de contas é um notável evento no condomínio onde são

apresentadas todas as demonstrações mensais aos condôminos em forma de

balancete ou demonstrativo financeiro com os saldos finais, contendo pagamentos

dos fornecedores, empregados, obrigações trabalhistas e fiscais, recebimentos das

cotas, relação de inadimplentes com os respectivos valores das dívidas, relação de

benfeitorias realizadas com fotos comparativas após a realização e bens adquiridos

como equipamentos, móveis, material de estoque.

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Logo, segundo Econet (2016, p.29): Ao prestar contas de sua gestão o síndico estará revelando a sua ética, organização, responsabilidade e zelo, proporcionando, consequentemente, segurança, confiabilidade e tranquilidade aos demais condôminos de um edifício.

Então, a contabilidade é planejada, registrada e produz demonstrativos da

situação atual das entidades dentro de determinado exercício de atividade

econômica. É da natureza dos negócios que os proprietários, sócios, cotistas ou

acionistas das determinadas entidades sejam também administradores distintos, ou

seja, não só faz parte de pessoa jurídica como é pessoa física. Considerando isso

na Contabilidade os patrimônios dos sócios não se confundem com o das empresas

e a empresa não tem obrigações para com as despesas dos sócios. (IUDÍCIBUS E

MARION, 1999).

2.4.1 Planejamento e Demonstrações Financeiras

Através do princípio de entidade e necessário que os gestores tenham

conhecimentos básicos para escrituração de lançamentos dos fatos para registrar a

movimentação financeira e do patrimônio.

Conforme Ribeiro (2013, p. 354): “Os critérios a serem observados para a

elaboração desses relatórios contábeis de estão disciplinados nos artigos 176 a 188

da Lei n°6.404/1976 e na Norma Brasileira de Contabilidade NBC-T-3”.

Grande parte dos condomínios utiliza de taxa fixa para cobrança de suas

taxas e mensalidades, essas taxas podem varias de acordo com o evento realizado,

ou seja, se for de comum acordo o ato de rateio deve ser aprovado em assembleia

para fins de registro especificando em quais situações poderá ocorrer.

Para realização de alguma benfeitoria o valor dividido será acrescido na

mensalidade, no faturamento do boleto mensal ao proprietário ou locatário para o

pagamento. Geralmente é mais vantajoso para o condomínio fazer uma previsão

orçamentária no início do ano com intuito de estimar quanto pode ser gasto no

decorrer do ano seguinte, assim estabelecendo um valor fixo para suas cotas

condominiais ou determinando a necessidade de reajustes. Essa previsão também

pode ser perigosa caso surja à necessidade de uma cobrança de taxas extras. As

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taxas extras são bastante questionadas pelos inquilinos. Na verdade, a cobrança de

taxas deveria existir apenas no caso de uma despesa que não pudesse ser prevista,

como por exemplo, para pagamento de uma obra necessária, ou ainda quando

ficasse decidida pela Assembleia a necessidade de obra para melhorias do

condomínio. (ECONET, 2016).

Mesmo os condôminos, os membros dos conselhos costumam ter

dificuldades quando a análise de demonstrações e documentos na prestação de

contas é primordial o conhecimento amplo da administradora sempre esclarecendo

duvidas e confortando os demais através do livro diário (ANEXO A), dos balancetes,

demonstrativo financeiro (ANEXO B) e pastas que é uma parte importante do

trabalho do administrador.

Segundo Econet (2016, p.33): “Não há dúvidas de que o principal livro de

escrituração contábil é o Diário, pois ele registra todas as operações que envolveram

o patrimônio da empresa no decorrer de um período”.

Segundo Ribeiro (2013, p.03): A Lei n°6.404/1976, em seu artigo 176, estabelece a obrigatoriedade de as empresas elaborarem, no fim de cada exercício social, o Balanço Patrimonial, a Demonstração do Resultado do Exercício, a Demonstração de Lucros ou Prejuízos Acumulados (ou a Demonstração das Mutações do Patrimônio Líquido), a Demonstração do Fluxo de Caixa e a Demonstração do Valor Adicionado, que serão complementados por notas explicativas.

A elaboração e análise do plano de contas (ANEXO C), também é outro

ponto essencial a eficiência e eficácia da gestão condominial.

O Plano de Contas é o conjunto de grupos contas adaptadas a realidade de

cada empresa para o registro de algum lançamento contábil, referenciado as contas

e a relação entre elas com as atividades, ou seja, são aquelas contas que

representam o Ativo, Passivo e Patrimônio Líquido que aponta a existência de bens,

direito e obrigações da entidade. (SOCONTABILIDADE, s.d.).

Vale ressaltar, que, além da questão administrativa, é muito comum que

moradores denunciem ou entrem em debate questionando irregularidades do sindico

ou de sua administradora com relação a essas falhas. Isso pode ser evitado por

meio da apresentação clara dos documentos contábeis, juntamente com os

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documentos financeiros comprobatórios, o que pode ser feito por meio das

assembleias.

2.5 OS IMPACTOS NEGATIVOS DA INADIMPLÊNCIA DE CONDÔMINOS

A inadimplência vem sendo um grande desafios dos condomínios brasileiros,

o que fatalmente compromete sua sustentabilidade financeira a longo prazo.

Conforme pesquisa realizada pelo G1(2016), os prédios de São Paulo estão

recorrendo à Justiça. O número de ações cobrando as taxas de condomínio

atrasadas aumentou 11% no ultimo ano.

Isso pode ocorrer devido à falta de acompanhamento do dia-a-dia dos

condôminos, o não atendimento a questões e sugestões propostas pela maioria nas

reuniões, ou seja, a ineficiência do trabalho apresentado pelo sindico com relação ao

controle e organização reflete no aumento da inadimplência como forma de protesto

dos inquilinos descontentes. Da mesma forma, na hipótese do condômino se tornar

inadimplente, os demais condôminos podem tomar a iniciativa de assumir a dívida

do antigo proprietário arrematando o imóvel, além de dividi-lo na proporção dos

pagamentos realizados por interessados, contudo, situações como esta sempre

devem ser tratado em assembleia para comum acordo de seus moradores. De

acordo Art. 1.316 da Lei 10.406 de 2002: “Pode o condômino eximir-se do

pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal”. (BRASIL, 2002,

p.107).

Na atualidade, a lei se tornou mais opressiva com os descumprimentos do

pagamento mensal da receita do condomínio, os gestores optam por recomendar o

parcelamento de dívidas para os moradores que se encontram em crise e

desemprego. O novo Código de Processo Civil prevê que, quem ficar inadimplente

com a cota condominial terá apenas três dias para quitar a dívida, sob pena de ter o

nome negativado, conta bancária bloqueada e até ver o próprio imóvel ir à penhora.

Além da questão legal, é preciso considerar o maior impacto negativo da

inadimplência, que trata-se da redução da receita, que por sua vez afeta diretamente

a capacidade de gerar benfeitorias para os condôminos. Assim, estudar e prever as

primordialidades dos inquilinos demonstra boa estratégia e planejamento. Isto

20

porque o atendimento das solicitações dos moradores pode significar o aumento da

adimplência à receita principal dos condomínios.

21

3 RESULTADOS

Neste capítulo estão organizados os resultados obtidos por meio da

pesquisa de campo junto a condôminos e gestores de dois condomínios no

Município de Assis, por meio da qual foi possível identificar que um dos condomínios

pesquisados está passando por uma transição administrativa dos gestores devido ao

alto índice de inadimplência, já o outro conta com o administrador já há mais de um

ano.

Os moradores mais antigos deram mais importância a transparência

relacionada a vida financeira do imóvel é fundamental por parte dos síndicos, e por

isso procuram participar das assembleias, reuniões e relatam que a inadimplência e

o aumento da cota condominial é um assunto pautado constantemente.

Ainda, 66% dos 24 respondentes acreditam que deve ocorrer o reajuste da

taxa para melhora do fluxo de caixa do condomínio mantendo a sustentabilidade

financeira, porém, isso poderia aumentar ainda mais a inadimplência. Por outro lado,

o aumento da arrecadação financeira possibilitaria o empreendimento de novas

benfeitorias como, por exemplo, a pintura, manutenções, melhorias no jardim,

garagens novas, entre outras melhorias, as quais também poderiam estimular os

inquilinos no pagamento da cota.

A pesquisa com dois gestores de condomínios apontou que as taxas de

inadimplência impactam negativamente a gestão dos condomínios, e na visão dos

gestores a medida mais eficaz para diminuição da inadimplência é o protesto.

Contudo, essa decisão deve ser aprovada em assembleia, que é convocada

semestralmente pelos dois gestores com 2/3 dos votos a favor.

Assim, além de realizar frequentemente alterações no regimento interno

para registro de novas regras e um futuro aumento das cotas, os síndicos devem

prestar contas anualmente, disponibilizando mensalmente aos inquilinos o

demonstrativo financeiro das despesas e receitas no verso do boleto para que os

inquilinos acompanhem o andamento da gestão financeira. Contudo, esse pareceu

ser um grande desafio, tendo em vista que nem todos os gestores empreendem tal

prática de maneira sistemática e documentada.

22

4 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A finalidade deste trabalho é verificar a importância da contabilidade na

gestão de condomínios, em especial o planejamento e o emprego da demonstração

financeira para aumentar a transparência nesse complexo processo, contribuindo

para a redução da inadimplência dos condôminos. Para tanto foram buscadas

informações teóricas, legais e práticas sobre o assunto, permitindo o alcance dos

objetivos propostos inicialmente.

As pesquisas teóricas demonstraram que, além de registrar a

movimentação financeira, a contabilidade pode fornecer ferramentas fundamentais,

tanto na gestão da inadimplência, quanto na constituição regularização do

condomínio, pois o planejamento das contas e a captação de recursos adequada

podem aumentar o faturamento com as receitas com taxas condominiais para

custear as despesas e os gastos realizados na manutenção e funcionamento

adequado da organização.

Contradizendo os apontamentos teóricos, a pesquisa de campo indicou que

alguns síndicos, apesar de seguirem as diretrizes legais, não aplicam metodologias

gerenciais científicas na administração condominial, o que dificulta o processo de

gestão financeira. Além disso, a falta de documentação padronizada e comunicação

contínua, o número de inadimplência pode aumentar.

Ademais, tais resultados contemplam dados extremamente importantes, os

quais podem servir como consulta e orientação aos presentes e futuros síndicos.

Contudo, tais resultados representam apenas o primeiro passo, sendo necessárias

pesquisas aprofundadas sobre o assunto.

23

REFERÊNCIAS ASSOSINDICOS. Atrasou o condomínio? Disponível em: < https://www.assosindicos.org.br/single-post/2017/03/17/Atrasou-o-condom%C3%ADnio-Nova-regra-cobra-mais-r%C3%A1pido-e-pode-tirar-sua-casa > Acesso em: 15. Abr. 2017.

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_______. LEI Nº 10.406/02, de 11.01.2002. Código Civil Brasileiro. D.O.U. de 10.01.2002. Disponível em: < https://www.jusbrasil.com.br/topicos/10727903/artigo-44-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002 >. Acesso em: 23 Out. 2016.

_______. LEI N° 10.406/02, de 11.01.2002. Código Civil Brasileiro. D.O.U. de 10.01.2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm >. Acesso em 04. Fev. 2017.

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_________. Individualização da conta de água traz economia a prédios. Disponível em: < http://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/individualizacao-da-conta-de-agua-traz-economia-a-predios/ > Acesso em: 06. Mai. 2017.

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___. Aumento da inadimplência preocupa síndicos de condomínios no Rio, de 15.02.2016. Disponível em: < http://g1.globo.com/bom-dia-

24

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KARPAT, RODRIGO. Entrega de Condomínio e Assembleia de Instalação, cuidados necessários. São Paulo. 2015. Disponível em: < http://www.direcionalcondominios.com.br/sindicos/rodrigo-karpat/item/2015-entrega-do-condominio-e-assembleia-de-instalacao-cuidados-necessarios.html >. Acesso em: 28. Nov. 2016.

LAURO C. DAPHNIS. Condomínios podem divulgar lista de inadimplentes. Disponível em: < http://portalsindicoprofissional.com.br/condominios-podem-divulgar-lista-de-inadimplentes/> Acesso em: 25. Abr. 2017.

MAFRA, A. Propriedades e Condomínios. Minas Gerais, 1976. Lauro C. Daphnis.

MARION, J. Contabilidade Empresarial: a contabilidade como instrumento de análise gerência e decisão. As demonstrações contábeis: origens e finalidade. Os aspectos contábeis e fiscais das leis em vigor. Análise das demonstrações financeiras. São Paulo. 1998.

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UOL. Atrasou o condomínio Nova regra cobra mais rápida e pode tirar sua casa. Disponível em: <https://economia.uol.com.br/noticias/redacao/2017/03/16/atrasou-o-condominio-nova-regra-cobra-mais-rapido-e-pode-tirar-sua-casa.htm#comentarios > Acesso em: 15 de Abr. 2017.

PORTAL SINDICO PROFISSIONAL. É permitido protestar inadimplentes?. Disponível em: < http://portalsindicoprofissional.com.br/informacoes/esclarecimentos-juridico/ > Acesso em: 24. Abr. 2017.

RIBEIRO, O. Contabilidade Intermediária. São Paulo. 2013.

SECOVI. Manual do Sindico. São Paulo. 2005.

25

SINDICONET. Modelo de Documentos. Disponível em: < https://www.sindiconet.com.br/downloads/405/edital-de-convocacao > Acesso em: 12. Fev. 2017.

SOCONTABILIDADE. Classificação das Contas. Disponível em: < http://www.socontabilidade.com.br/conteudo/contas2.php > Acesso em: 06. Mai. 2017.

26

ANEXOS

ANEXO A - Modelo de Livro Diário

Fonte: Elaborado pelo autor (2017).

DATA DOCUMENTO HISTORICO DÉBITO CRÉDITO SALDO FINAL

01/01/2016 - - - - R$ 22.530,00 03/01/2016 Holerite 12/2015 Pagamento Funcionários. R$ 9.000,00 - R$ 13.530,00 04/01/2016 Vale Transporte Pagamento Vale Transporte

dos Funcionários. R$ 350,00 - R$ 13.180,00

05/01/2016 Vale Alimentação

Pagamento Vale Alimentação dos Funcionários.

R$ 2.500,00 - R$ 10.680,00

07/01/2016 Guia de FGTS Pagamento FGTS R$ 720,00 - R$ 9.960,00

10/01/2016 Deposito Recebimento Apto. 01. - R$ 250,00 R$ 10.210,00

12/01/2016 Transferências Recebimentos Aptos. (05-06-09-12).

- R$ 1.000,00 R$ 11.210,00

14/01/2016 Guia Sindical Pagamento Sindicato. R$ 200,00 - R$ 11.010,00

15/01/2016 Transferências Recebimentos Aptos. - R$ 36.750,00 R$ 47.760,00 16/01/2016 Água e Esgoto Pagamento Água e Esgoto R$ 5.000,00 - R$ 42.760,00 16/01/2016 Energia Elétrica Pagamento Energia Elétrica R$ 4.500,00 - R$ 38.260,00

20/01/2016 Cheque 0020 Recebimento Garagem Extra Apto. 33

- R$ 50,00 R$ 38.310,00

31/01/2016 - - - - R$ 38.310,00

27

ANEXO B - Modelo de Demonstrativo Financeiro

Fonte: Elaborado pelo autor (2017).

28

ANEXO C - Figura 4 – Modelo Plano de Contas Condominial.

29

Fonte: Elaborado pelo autor (2017).

30

APÊNDICES APÊNDICE A – Modelo de questionário utilizado na pesquisa de campo –

Condôminos

1. Há quanto tempo você mora neste Condomínio?

a) ( ) Há menos de um ano

b) ( ) Há mais de um ano

2. No seu ponto de vista a administração deste condomínio é:

a) ( ) Boa b) ( ) Razoável c) ( ) Ruim

3. Considera as decisões do Síndico corretas e transparentes?

a) ( ) Sim

b) ( ) Não

c) ( )Às vezes

4.O que pode ser melhorado?

R.:_________________________________________________________________

5. Tem alguma sugestão com relação ao reajuste das cotas Condominiais?

a) ( ) Deve ocorrer um aumento

b) ( ) Deve ocorrer uma diminuição

c) ( ) Outros,_________________________________________________________

6. Com qual frequência você costuma participar das Assembleias?

a) ( ) Sempre b) ( ) Às vezes c) ( ) Nunca

7. Está satisfeito com os serviços prestados pela Administradora?

a) ( ) Sim

b) ( ) Não

c) ( ) Outros,_________________________________________________________

8. Que tipos de melhorias em sua opinião o condomínio poderia proporcionar?

___________________________________________________________________

9. Com relação às inadimplências, quais são os principais motivos?

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a) ( ) Inexistência de orientações por parte do síndico, para solução da cota em

atraso.

b) ( ) Ausência de interesse do condômino, em quitar a pendência.

c) ( ) Omissão por parte do condomínio em relação a estar passando por

dificuldades financeiras.

d) ( ) Falhas na entrega dos boletos por parte do síndico.

e) ( ) Outros,________________________________________________________

10. Que soluções poderiam ser decididas em comum de todos buscando diminuir

essas inadimplências?

___________________________________________________________________

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APÊNDICE B - Entrevista utilizado na pesquisa de campo – síndicos

1. Há quanto tempo você está na administração deste Condomínio?

a) ( ) Há menos de um ano

b) ( ) Há mais de um ano

2. No seu ponto de vista o cumprimento do pagamento das cotas condominiais no

condomínio é:

a) ( ) Boa b) ( ) Razoável c) ( ) Ruim

3. Quais medidas poderiam ser tomadas para a diminuição das inadimplências dos

condôminos?

a) ( ) Parcelamento da divida

b) ( ) Protestos do valor

c) ( )Execução da divida

d) ( ) Outros,_________________________________________________________

4. Tem alguma sugestão com relação ao reajuste das cotas Condominiais?

a) ( )Deve ocorrer um aumento

b) ( ) Deve ocorrer uma diminuição

c) ( ) Outros,_________________________________________________________

5. Com qual frequência você costuma convocar as Assembleias?

a) ( ) Anual b) ( ) Semestral c) ( ) Nunca

6. Com que frequência você recebe reclamações sobre a administração?

a) ( )Sempre b) ( )As Vezes c) ( ) Quase Nunca d) ( ) Nunca

7. Com relação às regras e normas do condomínio, você as registra no Regime

Interno?

a) ( ) Sim

b) ( ) Não

8. Com relação às prestações de contas, com que frequência você costuma

apresentá-las?

a) ( )1 vez ao ano.

b) ( )2 vezes ao ano.

c) ( )3 vezes ao ano.

33

d) ( )Todo mês.

e) ( )Não presto contas da minha administração.

9. O condomínio conta com um departamento contábil e jurídico para auxiliar na

administração?

a) ( ) Sim

b) ( ) Não

10. Como é o relacionamento entre condomínios?

a) ( ) Excelente b) ( ) Bom c) ( ) Médio d) ( ) Ruim