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LEGALE

MBA IMOBILIÁRIO

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Prescrição

Tipos de prescrição

Particularidades

USUCAPIÃO

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Conceito

Fundamento

Requisitos

Pressupostos

USUCAPIÃO

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USUCAPIÃO

Efeitos

Espécies de Usucapião

Particularidades

Dicas

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CONDOMÍNIO EM GERAL

a) Conceito

b) Origem

c) Principais direitos dos condôminos

d) Principais obrigações dos condôminos

e) Administração

f) Condomínio forçado

g) Extinção

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CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1) Conceito

2) Formação

3) Principais direitos dos condôminos

4) Principais obrigações dos condôminos

5) Convenção condominial

6) Administração

7) Despesas

8) Extinção

9) Novas modalidades

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DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

CONCEITO (1331)

Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns.

O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, revogando, em princípio, essa

matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a parte relativa às incorporações.

Privativo: § 1º 1331.

Comuns: § 2º 1331.

CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351)

A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal função é reduzir ao

casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios condôminos, devendo ser registrada no

ofício de imóveis.

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Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos

titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo,

obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas

tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá

ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1132 e das que os interessados

houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos

para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para

as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.

§ 1o A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.

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Regimento Interno

Pode-se dizer que referido documento é acessório da

Convenção de Condomínio, pois pode ser constituído com

ela, ou posteriormente a ela, e dela não pode ser

contraditório, pena de nulidade.

O Regimento irá regrar as condutas sociais no

Condomínio, em especial relações interpessoais,

etiquetas posturais, utilização das áreas comuns,

proibição de animais e outros.

Pode ser aprovado através de Assembléia Geral, mas

deve observar o quorum previsto na Convenção, se essa

estipular.

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ADMINISTRAÇÃO (1347)

O síndico, escolhido por assembleia, deve

representar a coletividade condominial, passiva

e ativamente, por prazo não superior a dois

anos, o qual poderá renovar-se.

Tal função pode ser exercida por condômino ou

por terceiro, com salário ou de forma gratuita,

não caracterizando relação laboral ou prestação

de serviços.

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Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele,

os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou

administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da

assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos

serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas

devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.

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Art. 1.349. A assembléia, especialmente

convocada, poderá, pelo voto da maioria

absoluta de seus membros, destituir o síndico

que praticar irregularidades, não prestar contas,

ou não administrar convenientemente o

condomínio.

Os votos serão proporcionais às frações ideais

no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo

disposição diversa da convenção de

constituição do condomínio.

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Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na

convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de

contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§ 1o Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§ 2o Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da

convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela

unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em

primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade

das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns

pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes,

salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a

reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos

condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela

assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

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Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre

reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio

poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos

restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até

ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas

condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,

independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu

reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de

convivência com os demais condôminos ou possuidores,

poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao

décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas

condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

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NOVO CPC

Art. 783. A execução para cobrança de crédito

fundar-se-á sempre em título de obrigação

certa, líquida e exigível.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

VIII - o crédito, documentalmente comprovado,

decorrente de aluguel de imóvel, bem como de

encargos acessórios, tais como taxas e

despesas de condomínio;

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DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS

► Conceito

► Espécies

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► DIREITOS REAIS DE USO E GOZO

a) Superfície

a.1. Conceito

a.2. Objeto

a.3. Extinção

b) Servidão predial

b.1. Conceito

b.2. Elementos

b.3. Extinção

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► DIREITOS REAIS DE USO E GOZO

c) Usufruto

c.1. Conceito

c.2. Partes

c.3. Extinção

d) Uso

d.1. Conceito

d.2. Objeto

d.3. Extinção

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► DIREITOS REAIS DE USO E GOZO

e) Habitaçãoe.1. Conceito

e.2. Objeto

e.3. Extinção

f) Direitos reais do promitente comprador

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CONDOMINIO EM LOTES

Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas delotes que são propriedade exclusiva e partes que sãopropriedade comum dos condôminos.

§ 1º A fração ideal de cada condômino poderá serproporcional à área do solo de cada unidade autônoma, aorespectivo potencial construtivo ou a outros critériosindicados no ato de instituição.

§ 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes odisposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitadaa legislação urbanística.

§ 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação detoda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor.

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CAPÍTULO V

DO DIREITO REAL DE LAJE

Art. 55. A Lei no 10.406, de 10 de janeiro de

2002 (Código Civil), passa a vigorar com as

seguintes alterações:

“Art.

1.225. ...........................................................

...........................................................................

...........

XII - a concessão de direito real de uso; e

XIII - a laje.” (NR)

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DIREITO DE LAJE

‘Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

§ 1o O direito real de laje contempla o espaço aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ou privados, tomados em projeção vertical, como unidade imobiliária autônoma, não contemplando as demais áreas edificadas ou não pertencentes ao proprietário da construção-base.

§ 2o O titular do direito real de laje responderá pelos encargos e tributos que incidirem sobre a sua unidade.

§ 3o Os titulares da laje, unidade imobiliária autônoma constituída em matrícula própria, poderão dela usar, gozar e dispor.

§ 4o A instituição do direito real de laje não implica a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje ou a participação proporcional em áreas já edificadas.

§ 5o Os Municípios e o Distrito Federal poderão dispor sobre posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje.

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§ 6o O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para a instituição de um

sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares da

construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas

vigentes.’

‘Art. 1.510-B. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com

falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício,

observadas as posturas previstas em legislação local.’

‘Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis aos condomínios edilícios,

para fins do direito real de laje, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes

que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão

partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha

a ser estipulada em contrato.

§ 1o São partes que servem a todo o edifício:

I - os alicerces, colunas, pilares, paredes-mestras e todas as partes restantes que constituam a

estrutura do prédio;

II - o telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso exclusivo do titular da

laje;

III - as instalações gerais de água, esgoto, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás,

comunicações e semelhantes que sirvam a todo o edifício; e

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IV - em geral, as coisas que sejam afetadas ao uso de todo o edifício.

§ 2o É assegurado, em qualquer caso, o direito de qualquer interessado em promover reparações urgentes na construção na forma do parágrafo único do art. 249 deste Código.’

‘Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso.

§ 1o O titular da construção-base ou da laje a quem não se der conhecimento da alienação poderá, mediante depósito do respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiros, se o requerer no prazo decadencial de cento e oitenta dias, contado da data de alienação.

§ 2o Se houver mais de uma laje, terá preferência, sucessivamente, o titular das lajes ascendentes e o titular das lajes descendentes, assegurada a prioridade para a laje mais próxima à unidade sobreposta a ser alienada.’

‘Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção do direito real de laje, salvo:

I - se este tiver sido instituído sobre o subsolo;

II - se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos.

Parágrafo único. O disposto neste artigo não afasta o direito a eventual reparação civil contra o culpado pela ruína.’”

Art. 56. A Lei no 6.015, de 31 de dezembro de 1973, passa a vigorar com as seguintes alterações:

43. da Certidão de Regularização Fundiária (CRF);

44. da legitimação fundiária.

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“Art. 171. ....

Parágrafo único. A requerimento do interessado, o oficial do cartório do registro de imóveis da circunscrição a que se refere o caput deste artigo abrirá a matrícula da área correspondente, com base em planta, memorial descritivo e certidão atualizada da matrícula ou da transcrição do imóvel, caso exista, podendo a apuração do remanescente ocorrer em momento posterior.” (NR)

“Art. 176. .............................................................

......................................................................................

§ 9o A instituição do direito real de laje ocorrerá por meio da abertura de uma matrícula própria no registro de imóveis e por meio da averbação desse fato na matrícula da construção-base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca.” (NR)

“Art. 195-A. .......:

.....................................................................................

IV - ........

......................................................................................

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§ 6o Na hipótese de haver área remanescente, a sua apuração poderá ocorrer em momento posterior.

§ 7o O procedimento definido neste artigo poderá ser adotado para abertura de matrícula de glebas municipais adquiridas por lei ou por outros meios legalmente admitidos, inclusive para as terras devolutas transferidas ao Município em razão de legislação estadual ou federal, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 8o O disposto neste artigo aplica-se, em especial, às áreas de uso público utilizadas pelo sistema viário do parcelamento urbano irregular.” (NR)

“Art. 195-B. A União, os Estados e o Distrito Federal poderão solicitar ao registro de imóveis competente a abertura de matrícula de parte ou da totalidade de imóveis urbanos sem registro anterior, cujo domínio lhes tenha sido assegurado pela legislação, por meio de requerimento acompanhado dos documentos previstos nos incisos I, II e III do caput do art. 195-A, inclusive para as terras devolutas, dispensado o procedimento discriminatório administrativo ou judicial.

§ 1o Recebido o requerimento na forma prevista no caput deste artigo, o oficial do registro de imóveis abrirá a matrícula em nome do requerente, observado o disposto nos §§ 5o e 6o do art. 195-A.

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