LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO...A utilização deste Laudo de Avaliação é restrita à finalidade...

Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, nº 105 - 4° andar, Edifício Berrini One, São Paulo - SP IM URBANO/P00019036 CEP 04571-010 - Tel.: (11) 4950-9700 1 de 26 www.s4aavaliacoes.com.br

Laudo Técnico de Avaliação

LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO

P00019036/IM 002378

SOLICITANTE

MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA

PROPRIETÁRIO

MASSA FALIDA DE CONSTRUTORA COSENZA LTDA

OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

Determinação dos Valores de Mercado

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO

Avaliação

DATA BASE

02/08/2018



RESUMO DA AVALIAÇÃO

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera São Paulo - SP

DOCUMENTAÇÃO

Matrícula Nº 159.168, 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo Datada de 02 de agosto de 2018

TIPO DE IMÓVEL

Urbano

IMÓVEL

Residencial

ÁREAS

Área Útil: 256,00 m²

RESUMO DE VALORES

Valor de Mercado: R$ 2.173.045,76



RESPONSABILIDADE E LIMITAÇÕES Este Laudo de Avaliação foi produzido com base em informação fornecida pela contratante, incluindo a documentação do imóvel objeto da análise, tais como matrículas, escrituras, memoriais descritivos de construção, documentação técnica de projeto de engenharia, as quais são admitidas como verdadeiras, seguras, atualizadas e confiáveis. Com base nesta consideração, não foi realizada nenhuma investigação sobre a legitimidade da documentação fornecida, bem como investigação sobre a existência de algum litígio ou ônus sobre o imóvel não descrito na documentação recebida. Portanto, os bens avaliados foram considerados livres de hipoteca, arrestos, usufrutos, penhores ou quaisquer outros impedimentos que porventura pudessem afetar seus parâmetros normais de uso e/ou comercialização para a data base deste Laudo de Avaliação. Aspectos ambientais, tais como contaminação do solo, subsolo, da água, supressão de vegetação ou outros tipos de danos causados ao meio ambiente, que necessitem de reparação ambiental não foram investigados pela S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. Os impactos desses eventuais danos ou o custo de sua reparação não foram considerados, para qualquer efeito, neste Laudo de Avaliação. A utilização deste Laudo de Avaliação é restrita à finalidade nele descrita, não podendo ser considerado igualmente válido para outros usos ou exibição a terceiros, nos termos do Item 10.3 da NBR 14.653-1:2001. Este Laudo de Avaliação, incluindo suas análises e conclusões, representa o resultado de um estudo técnico realizado de acordo com a norma vigente e não constitui uma recomendação para qualquer tomada de decisão pelo seu contratante. Desta forma, a responsabilidade sobre qualquer decisão tomada será de única e exclusiva responsabilidade do contratante, ficando certo que a S4A Avaliações Patrimoniais LTDA não poderá, em hipótese alguma, ser responsabilizada por eventuais prejuízos ou perdas decorrentes da tomada desta decisão. A S4A Avaliações Patrimoniais LTDA. não mantém vínculo, quer através de seus sócios ou empregados, com os proprietários dos bens avaliados ou com qualquer seguradora ou corretora de seguros, banco ou empresa financeira, financiadora ou credora relacionada à transação cuja tomada de decisão esteja subsidiada pelas informações contidas neste Laudo. Portanto, a S4A Avaliações declara que não possui qualquer interesse pessoal ou financeiro nos bens avaliados ou nos valores a eles atribuídos, o que inclui o fato de que a remuneração pela execução do Laudo não tem qualquer vínculo com o valor atribuído aos bens objeto de análise.



1 LOCALIZAÇÃO _______________________________________________________________ 5

1.1 CONTEXTO GERAL ________________________________________________________ 5

1.2 MAPAS DE ACESSO _______________________________________________________ 6

1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO _____________________________ 8

1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES ____________________________________________ 8

1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA _________________________________________ 8

1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS _______________________________________________ 8

2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL _______________________________________________________ 9

2.1 DETALHAMENTO _________________________________________________________ 9

2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO ___________________________________ 9

3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO _____________________________________________ 10

3.1 ZONEAMENTO __________________________________________________________ 10

3.2 DOCUMENTAÇÃO _______________________________________________________ 10

4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ____________________________________________________ 11

5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO __________________________________________________ 12

6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO __________________________________________ 13

7 CRITÉRIO __________________________________________________________________ 13

8 AVALIAÇÃO ________________________________________________________________ 13

8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO ________________________________________ 13

9 ENCERRAMENTO ___________________________________________________________ 14

10 - ANEXO Nº 01 ____________________________________________________________ 15

11 - ANEXO Nº 02 ____________________________________________________________ 19

12 - ANEXO Nº 03 ____________________________________________________________ 22

13 - ANEXO Nº 04 ____________________________________________________________ 26



1 LOCALIZAÇÃO

1.1 CONTEXTO GERAL

O imóvel objeto trata-se da unidade habitacional Nº 41, localizada no 4º andar do Edifício Saint Honoré,

situado à Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera - São Paulo/SP

Cabe ressaltar que, não foi possível realizar a vistoria interna no imóvel, pois segundo a recepcionista (Sra.

Mary) a unidade habitacional avalianda encontra-se ocupado por terceiros.



1.2 MAPAS DE ACESSO

Logradouro

Mapa da Região



Localização do Imóvel



1.3 CARACTERÍSTICAS DO LOGRADOURO DE SITUAÇÃO

A Rua Nova York atende ao tráfego de âmbito local e é uma via de baixo volume viário.

Desenvolve-se, em traçado reto, sobre perfil plano, sendo dotada de uma pista com pavimentação asfáltica,

apresentando cerca de 7,50 m (sete metros e cinquenta centímetros) de largura.

Destacamos que estas características referem se ao trecho onde está posicionado o imóvel.

1.4 ACESSIBILIDADE / TRANSPORTES

Com referência ao transporte coletivo, constatamos a existência de uma linha regular de ônibus municipal,

trafegando pela Avenida Santo Amaro, a aproximadamente 300,00 m (trezentos metros) do imóvel objeto.

1.5 TIPO DE OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA

A região possui ocupação predominantemente residencial com incorporações verticais de padrão

médio/alto.

1.6 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

A região do imóvel dispõe de: Pavimentação, Guias e Sarjetas, Segurança Pública, Rede de Energia Elétrica,

Rede de Gás, Rede de Telefone, Transporte Público, Rede de Água, Rede de Esgoto e Coleta de Lixo.



2 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

2.1 DETALHAMENTO

O imóvel objeto trata-se da unidade habitacional Nº 41, localizada no 4º andar do Edifício Saint Honoré,

situado à Rua Nova York, Nº 970, Ibirapuera - São Paulo/SP

Cabe ressaltar que, não foi possível realizar a vistoria interna no imóvel, pois segundo a recepcionista (Sra.

Mary) a unidade habitacional avalianda encontra-se ocupado por terceiros.

2.2 ÍNDICES ATRIBUÍDOS AO IMÓVEL AVALIADO

Lajotas cerâmicas ou porcelanato

Observação A área citada foi obtida com base nas informações contidas na Matrícula Nº 159.168

Padrão 3,066 0,84

Concreto Blocos e estacas de concreto

Depreciação

Fundação

Piso

Estrutura

Pé Direito Teste 2,70 m

Estado da Edificação Regular

Descrição Unidade Habitacional

Nº de Pavimentos 1 256,00 60

c 17Idade Estimada (anos)

Vida Útil (anos)Área Construída (m²)

Forro

Outros

Madeira ou alumínio envidraçado

Cobertura Laje

Paredes Alvenaria, argamassadas e pintadas

a latex ou revestidos com azulejos

Caixilhos Alumínio, envidraçados Laje ou gesso

Portas



3 ZONEAMENTO E DOCUMENTAÇÃO

3.1 ZONEAMENTO

O imóvel está situado em Zona Eixo de Estruturação e Transformação Urbano (ZEU).

3.2 DOCUMENTAÇÃO

Matrícula Nº 159.168, expedida pelo 15º Cartório de Registro de Imóveis de São Paulo, em 02 de agosto de

2.018.



4 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO

Via de acesso Via de acesso

Entrada de pedestres Entrada de veículos

Fachada do Edifício Saint Honoré Fachada do Edifício Saint Honoré



5 DIAGNÓSTICO DE MERCADO

De acordo com informações colhidas junto a profissionais que atuam no mercado imobiliário da região e

constatações efetuadas através de diligências no local, verificamos que o imóvel avaliando possui boa

localização e acessibilidade.



6 METODOLOGIA GERAL DE AVALIAÇÃO

De acordo com a Norma da ABNT NBR 14653 o terreno será avaliado com base no "Método Comparativo

de Dados de Mercado", através de dados de mercado de imóveis semelhantes ao avaliando, à venda ou

efetivamente transacionados no livre mercado imobiliário da região.

7 CRITÉRIO

Para a presente avaliação estabelecemos os critérios de Valores de Mercado e Liquidação Forçada, definidos

como:

Valor de Mercado “É a quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de

referência, dentro das condições do mercado vigente.”

8 AVALIAÇÃO

8.1 VALOR DO IMÓVEL PARA MERCADO

Para a determinação do valor unitário básico de mercado, procedemos um levantamento junto ao mercado

imobiliário local e pessoas afins, comparando-se este com outros semelhantes, em oferta ou transacionados,

tomando-se o cuidado de considerar as características específicas do imóvel em questão.

Valor Médio Homogeneizado: R$ 8.488,46 / m²

Área Útil 256,00 m²

Valor Total do Imóvel R$ 2.173.045,76

Observação: Vide Anexo Nº 03 para cálculo do Valor Médio Homogeneizado.

(dois milhões, cento e setenta e três mil e quarenta e cinco reais e setenta e seis centavos)



9 ENCERRAMENTO

Vai o presente LAUDO DE AVALIAÇÃO, atingindo o Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão em

conformidade com a NBR 14653 da ABNT, impresso em 26 folhas, de um só lado, todas timbradas, sendo

esta última datada e assinada, ficando a S4A à disposição para qualquer esclarecimento que se fizer

necessário.

São Paulo, 02 de Agosto de 2018

xz



10 - ANEXO Nº 01

FICHAS DE PESQUISA



(11) 97220-0023Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Easy Home - Jorge Amaral

Conservação C Regular

0,9Oferta

Dimensões

110

0,747

Transporte Idade (anos) 25

Padrão 2,172

Depreciação

Preço (R$) 1.500.000

Valores

180,00Área Útil (m²)

São PauloSP2Item # Estado Cidade

Localização Rua Michigan, 1211 Transação

Características

(11) 94191-1545Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome All Consultoria - Orival

Conservação B Entre nova e regular

0,9Oferta

Dimensões

105

0,923


Padrão 3,066

Depreciação

Preço (R$) 1.690.000

Valores



Localização Rua Prof. José Leite Oiticica, 240 Transação

Características



(11) 99975-2370Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Corretora - Kathy

Conservação A Nova

0,9Oferta

Dimensões

95

0,956


Padrão 3,066

Depreciação

Preço (R$) 2.200.000

Valores



Localização Rua Ministro Jose Gallotti, 378 Transação

Características

(11) 99192-9887Telefone Data 43241

Observação

Fonte

Nome Corretor - Jose Oliveira

Conservação A Nova

0,9Oferta

Dimensões

95

0,956


Padrão 3,066

Depreciação

Preço (R$) 2.500.000

Valores



Localização Rua Ministro Jose Gallotti, 378 Transação

Características



TABELA DE COMPOSIÇÃO DE FATORES DE TRANSPORTE POR LOCALIZAÇÃO

Variáveis Objeto 1 2 3 4 5

Melhoramentos Públicos

Trafegabilidade 20 20 20 20 20 20

Pavimentação 17 17 17 17 17 17

Transporte Coletivo 15 15 15 15 15 15

Rede Elétrica 13 13 13 13 13 13

Rede de Água 11 11 11 11 11 11

Iluminação Pública 7 7 7 7 7 7

Largura da Rua 5 5 5 5 5 5

Guias e Sarjetas 5 5 5 5 5 5

Rede de Esgoto 4 4 4 4 4 4

Rede Telefônica 2 2 2 2 2 2

Rede de Gás 1 1 1 1 1 1

Fatores Diversos

Localização 1,000 1,100 1,100 1,050 0,950 0,950

Nível Econômico 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Densidade de Ocupação 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000

Topografia 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000x

Índice Adotado 100 110 110 105 95 95



11 - ANEXO Nº 02

FATORES DE TRATAMENTO DAS AMOSTRAS

PESQUISADAS



TRATAMENTO DOS ELEMENTOS COLETADOS - FATORES UTILIZADOS

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos

os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = (PC / S) x Fo x [ (FBFa / FBFc ) x (FGRa / FGRc) x (FSUa / FSUsc) x (FACa / FACc) x

(FMPa / FMPc) x (FOCa / FOCc) x (FTOa / FTOc) - número de fatores + 1]

TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas “Normas”), descartando-se os elementos discordantes.

VALOR UNITÁRIO: para a obtenção de valores unitários, dividimos o preço global pela respectiva área do

comparativo.

FATOR OFERTA: adotar-se-á um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado, considerando-se a

elasticidade da negociação no fechamento.

TRANSPOSIÇÃO: os valores das ofertas dos elementos comparativos serão transportados para o local do

Imóvel avaliando através dos índices de homogeneização e equivalência, calculados na tabela de

homogeneização e equivalência, estes índices levam em consideração os melhoramentos públicos

existentes, nível de atividade do comércio local e nível sócio econômico de ocupação e padrão dos imóveis,

além de outros eventuais fatores de influência. O índice para o imóvel avaliando é 97,00.

FÓRMULA DE HOMOGENEIZAÇÃO: com o objetivo de facilitar os cálculos através da programação, plotamos

os fatores retro indicados na expressão matemática genérica que segue:

V = (PC / S) x Fo x [ (Fta / Ftc ) x - número de fatores + 1] Onde: V = Valor comparativo Pc = Preço de compra Fo = Fator oferta S = Área do elemento comparativo Ft = Fator transposição (elemento avaliando e comparativo) TRATAMENTO ESTATÍSTICO: a análise e saneamento dos resultados obtidos são efetuados adotando-se uma

faixa de 30% em torno da média (limite fixado pelas "Normas"), descartando-se os elementos discordantes.



12 - ANEXO Nº 03

MEMÓRIA DE CÁLCULO



ELEMENTOS COLETADOS

Desvio Padrão 1.635,06

Desvio Padrão 944,34

Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$)

1 1.630.000 t 131 0,90 11.198

2 1.500.000 t 180 0,90 7.500

3 1.690.000 t 147 0,90 10.347

4 2.200.000 t 258 0,90 7.674

5 2.500.000 t 258 0,90 8.721

Avaliando 100 3,066 0,840 -

Amostra VO (R$) cat a (m²) VC (R$) e VUB (R$) Amostra ITrans FTrans IPC FPC IIdade FIdade FP

1 1.630.000 t 131 0,90 11.198 1 110 0,91 3,480 0,92 0,98 0,88 0,7093

2 1.500.000 t 180 0,90 7.500 2 110 0,91 2,172 1,29 0,75 1,10 1,2966

3 1.690.000 t 147 0,90 10.347 3 105 0,95 3,066 1,00 0,92 0,93 0,8803

4 2.200.000 t 258 0,90 7.674 4 95 1,05 3,066 1,00 0,96 0,90 0,9556

5 2.500.000 t 258 0,90 8.721 5 95 1,05 3,066 1,00 0,96 0,90 0,9556



ANALISE DO EQUILIBRIO ENTRE OS VALORES OBSERVADOS E ESTIMADOS

Amostra VUB (R$) VUH (R$) a (m²) P VE (R$) VO (R$)

1 11.198,47 7.943,05 131 0,71 1.567.732 1.630.000

2 7.500,00 9.724,28 180 1,30 1.178.434 1.500.000

3 10.346,94 9.108,24 147 0,88 1.417.501 1.690.000

4 7.674,42 7.333,37 258 0,96 2.291.872 2.200.000

5 8.720,93 8.333,38 258 0,96 2.291.872 2.500.000

Média 9.088,15 8.488,46

Desvio Padrão 1.635,06 944,34

+ 30% 11.035,00

- 30% 5.941,92

0k

500k

1.000k

1.500k

2.000k

2.500k

3.000k

0k 500k 1.000k 1.500k 2.000k 2.500k

VA

LO

R O

BSER

VA

DO

(V

O)

VALOR ESTIMADO (VE)



CÁLCULO DO GRAU DE PRECISÃO

Grau de Precisão Grau III

e = tn – 1,α/2 x (σ/√y) onde:

Vuf = R$8.488,46 / m²

tn – 1,α/2 = 1,533

n = y = 5

α = 0,2

σ = 944,34

Substituindo a expressão, teremos:

e = 1,533 x ( 944,342/ √5 ) = 647,420

Determinação da Amplitude do Intervalo

Amp.= e/Vufx2= 647,420 / R$ 8.488,46 / m² x 2 = 0,153 ou 15,3%

Como a amplitude é menor do que 30%, a determinação do valor do terreno se enquadra em:



DETERMINAÇÃO DE GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Grau de Fundamentação Grau II

Parâmetro Valor Pontos

Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma

exploração, conforme em 5.1.2

Completa quanto a todos os fatores analisados III

Visita dos dados de mercado por engenheiro de

avaliações

5 II

Critério adotado para avaliar construções e instalações Apresentação de informações relativas a todas as

características dos dados analisadas, com fotos e

III

Critério adotado para avaliar produções vegetais 0,50 a 2,00 II

Total Grau II II



13 - ANEXO Nº 04

DOCUMENTAÇÃO

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