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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Instalação e definição das regras do funcionamento do Balcão Nacional do Arrendamento e do procedimento especial de despejo – Decreto-Lei n.º 1/2013, de 7 de Janeiro. Texto integral: >>>

Determinação da composição do mapa de pessoal do Balcão Nacional do Arrendamento – Portaria n.º 7/2013, de 10 de Janeiro. Texto integral: >>> Regulamentação os vários aspectos do Procedimento Especial de Despejo – Portaria n.º 9/2013, de 10 de Janeiro. Texto integral: >>>

Excepção de não cumprimento de contrato – Acórdão de 22.01.2013:

“Por força dos defeitos existentes, a Autora, ao abrigo da excepção de não cumprimento do contrato, veio invocar a faculdade de não entregar às Rés a fracção que conserva em seu poder e que constituíra parte do preço, enquanto não forem eliminados os defeitos existentes no prédio que lhes comprou.

Nos contratos sinalagmáticos verifica-se reciprocidade entre as prestações de ambas as partes, o que implica que, por força do sinalagma funcional, não deva permitir-se a execução de uma das prestações sem que a outra também o seja. (…) Admitindo-se ser lícita a recusa de cumprimento, enquanto a outra parte não realizar a sua prestação (excepção de não cumprimento do contrato) e que o incumprimento definitivo de uma das prestações permite à outra parte a resolução do contrato.

A excepção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleticontractus) encontra-se prevista no artigo 428º, cujo n.º 1 estabelece que, “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”.

Deste modo, o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento da prestação nem enjeita o dever de a cumprir, pretendendo tão-somente o efeito dilatório de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que recebe a contraprestação a que tem direito.

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EDIÇÃO JANEIRO | 2013 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Como refere José João Abrantes, “a excepção de contrato não cumprido tem por função obstar temporariamente ao exercício da pretensão do contraente que reclama a execução da obrigação de que é credor sem, por sua vez, cumprir a obrigação correspectiva a seu cargo ou sem, pelo menos, oferecer o cumprimento simultâneo. É pois uma causa justificativa de incumprimento das obrigações, que se traduz numa simples recusa provisória de cumprir a sua obrigação por parte de quem alega”.

É, assim, lícita neste caso a recusa do cumpri-mento, o que impede a aplicação do regime de mora (artigo 804º e seguintes) e, naturalmente, o do incumprimento definitivo (artigo 808º), mesmo que tenha havido interpelação da outra parte. Se as duas obrigações forem puras, a excepção de não cumprimento é, assim, sempre invocável, nem sequer podendo ser afastada mediante a prestação de garantias (artigo 428º, n.º 2).

E se houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações?

“Tendo havido, porém, estipulação de prazos certos diferentes para o cumprimento das prestações, um dos contraentes obriga-se a cumprir em primeiro lugar, o que implica uma renúncia da sua parte à excepção de não cumprimento do contrato e a consequente constituição em mora pelo decurso do prazo [artigo 805º, n.º 2, alínea a)].

Apesar da redacção do artigo 428º, n.º 1, naturalmente que nesta hipótese o contraente que esteja obrigado a cumprir em segundo lugar continua a poder usar da excepção de não cumprimento, não entrando em mora se

não realizar a sua prestação enquanto a contra-prestação não for realizada.

A limitação constante da parte inicial do artigo 428º, n.º 1, aplica-se, por isso, apenas ao contraente que esteja obrigado a cumprir em primeiro lugar, continuando a ser admissível para o outro o recurso á excepção de não cumpri-mento”.

Esta excepção também se aplica às situações de cumprimento defeituoso ou de incumprimento parcial da prestação contratual, assumindo-se, então, como exceptio non riteadimpleticontrac-tus, podendo, consequentemente, o contraente recusar a prestação enquanto a outra não for completada ou rectificada. “Neste caso, estamos perante uma verdadeira excepção em sentido técnico, correspondendo a um meio de defesa que tende para a execução plena do contrato e não para a sua destruição – a prestação devida não é negada em termos definitivos, ficando, apenas, suspensa, no que diverge da resolução por incumprimento”. Texto integral: >>>

Nulidade de contrato-promessa de compra e venda por fraude – Acórdão de 16.01.2013:

“Está ferido de nulidade, por fraude à lei, um contrato-promessa de compra e venda realizado com vista a prejudicar o direito do Autor, arrendatário do prédio rural prometido vender, na preferência de um novo contrato de arrenda-mento rural celebrado entre a promitente-vendedora e o promitente-comprador.

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

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Provado que o contrato-promessa de compra e venda foi um mero expediente utilizado pela interveniente (promitente-vendedora) e pelo Réu (promitente-comprador) para afastarem o direito legal de preferência de que o Autor era titular num novo contrato de arrendamento rural entre ambos celebrado, procurando associar tal contrato-promessa ao verdadeiro contrato de arrendamento rural e subordinar este contrato àquele, de modo a tentar dar uma imagem global dos factos que afastasse a possibilidade de validamente ser exercido o invocado direito de preferência no novo arrendamento efectuado, resulta do disposto no art. 281.º do CC a nulidade deste contrato-promessa realizado em fraude à lei.

Sendo nulo o contrato-promessa de compra e venda e não tendo a interveniente comunicado previamente ao Autor o projecto do novo arrendamento e as cláusulas do respectivo contrato, assiste àquele o direito de preferência nesse novo arrendamento, nos termos das disposições conjugadas dos arts. 416.º, n.º 1, e 423.º do CC e art. 27.º do DL n.º 385/88, de 25-10, então vigente”.Texto integral: >>>

Caducidade do direito de resolução de contrato de arrendamento – Acórdão de 17.01.2013:

“Está em causa um contrato de arrendamento urbano para fins não habitacionais (arrenda-mento comercial), celebrado em 12.8.1987, contrato esse que a Autora pretende ver resolvido mediante a presente acção, proposta em 14.02.2008.

Trata-se, pois, de contrato de arrendamento celebrado antes da entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) - a entrada em vigor ocorreu em 28.6.2006 – art.º 65.º do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27.02 - e mesmo antes da entrada em vigor do Regime do Arrendamento Urbano (RAU, aprovado pelo Dec.-Lei n.º 321-B/90, de 15.10).

Por sua vez o direito de resolução do contrato foi exercido já no decurso da vigência do NRAU.No que concerne aos fundamentos de resolução do contrato de arrendamento e à forma de a ele proceder, nada é referido nas normas transitórias. Assim, face à regra geral expressa-mente enunciada no n.º 1 do artigo 59.º do NRAU (“o NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data (…))”, a lei nova abrangerá as relações já constituídas, mas, uma vez que na nova lei nada é dito em contrário, ficarão ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular (parte final do n.º 1 do art.º 12.º do Código Civil: “presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular”).

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

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I - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça (continuação)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa

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RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES (continuação)

II - Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa (continuação)

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Assim, aplica-se ao caso subjudice o RAU, que então vigorava (neste sentido, cfr., v.g., acórdãos do STJ, de 05.7.2007, processo 07B193 e 18.12.2007, processo 07B43452, e da Relação de Lisboa, 25.9.2007, processo 5180/2007-7 e 22.01.2008, processo 7493/2007-1, todos na internet, dgsi-itij).

Nos termos do art.º 65º do RAU, a acção de resolução está sujeita a um prazo de caducidade: “deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade” (n.º1).

Visa-se, por um lado, obrigar o senhorio a tomar uma posição definitiva acerca da manutenção ou não do contrato de arrendamento, poupando o inquilino a uma situação de incerteza cujo prolongamento no tempo pode desequilibrar a relação negocial e, por outro, ir ao encontro do interesse geral na segurança do comércio jurídico, que seria posto em causa pelo arrasta-mento da incerteza acerca da subsistência ou não do negócio envolvendo o locado.

O aludido prazo, “quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado” (nº 2 do art.º 65º).

A realização de obras alegadamente ilegais constitui violação instantânea do contrato de arrendamento. Tal violação traduz-se numa conduta que se verifica com a feitura das obras cuja licitude se questiona.

O resultado da obra é perene (perenidade essa que, aliás, contribui para o ajuizamento da ilicitude da obra), mas o decurso do tempo subsequente à realização da obra é irrelevante para o efeito de constituição do direito de resolução do contrato e para a formação da vontade do senhorio, no sentido de manter ou de pôr fim ao contrato. Assim, o prazo de caducidade do direito de pedir a resolução do contrato conta-se a partir da data em que o senhorio (ou o seu representante – parte final do n.º 1 do art.º 259.º do Código Civil) teve conhecimento das obras.”Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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Nulidade de contrato de arrendamento por vício de forma – Acórdão de 21.01.2013

“In casu, o contrato foi de arrendamento para comércio foi celebrado verbalmente, pelo que, não tendo sido exibido nenhum recibo de renda, o mesmo é nulo por vício de forma, nos termos dos artigos 220.º do Código Civil - “A declaração negocial que careça de forma legalmente prescrita é nula, quando outra não seja a sanção especialmente prevista na lei”- e 286.º- “A nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” (sublinhado e negritos da nossa autoria).

E sendo nulo, como é, o contrato de arrenda-mento celebrado entre o Apelante Autor e a Ré Apelada, postergado fica o instituto do enriquecimento sem causa como via para obter a restituição do prestado, tendo em conta a sua natureza subsidiária – artigo 474.º do C.Civil.

Com efeito, nos termos artigo 289.º nº 1 do Código Civil, as partes devem restituir em espécie ou em valor, se aquela não for possível, o que lhes tiver sido prestado.

Como acentuam Pires de Lima e Antunes Varela a própria declaração de nulidade ou de anulação arrasta consigo a destruição retroactiva das atribuições patrimoniais, retroactividade que obriga à restituição das prestações efectuadas, como se o negócio não tivesse sido realizado.

Segundo Mota Pinto os efeitos da declaração de nulidade operam retroactivamente, “o que está em perfeita coerência com a ideia de que a invalidade resulta de um vício intrínseco do

negócio e, portanto, contemporâneo da sua formação. (...) Em consonância com a retroac-tividade, haverá lugar à repristinação das coisas no estado anterior ao negócio, restituindo-se tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspon-dente (artigo 289º, nº 1). Tal restituição deve ter lugar, mesmo que não se verifiquem os requisitos do enriquecimento sem causa, isto é, cada uma das partes é obrigada a restituir tudo o que recebeu e não apenas aquilo com que se locupletou”.

Portanto, a lei recusa automaticamente a eficácia que directa ou primacialmente deveria corresponder ao negócio, embora sem prejuízo de este poder produzir certos efeitos nego-ciais secundários ou indirectos: ser convertido noutro negócio, ter eficácia como putativo, valer como justo título para efeitos de usucapião, por exemplo.

Resulta, assim que, não obstante a nulidade do arrendamento, a verdade é que produziu efeitos fácticos, pelo que “torna-se necessário reger juridicamente o modo de repor a situação fáctica de acordo com a situação jurídica, desde o tempo da celebração do negócio ou da prática do acto jurídico, e é esta a reposição que o Código Civil se refere no art.º 289.º.”Texto integral: >>>

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Remuneração de empresa imobiliária – Acórdão de 21.01.2013:

“Está em causa a remuneração subjacente ao sobredito contrato de mediação imobiliária (DL nº 211/2004 de 20/8).

A remuneração pressupõe a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação (art. 18º nº 1 do citado DL).

Contudo, se a conclusão do negócio de compra e venda for uma consequência adequada da conduta da mediadora ou seja se dos serviços contratados resultou o sobredito negócio num contexto em que a sua actuação foi determinante para esse efeito dúvidas não subsistem de que aquela tem, também, tem direito à remuneração acordada.

No caso em apreço, autonomizam-se dois momentos: um primeiro momento em que a recorrente mediadora) angaria potenciais compradores frustrando-se o negócio por ausência de financiamento bancário. Um segundo momento em que o negócio se concretiza por contacto directo entre os réus e os potenciais compradores (sem prévio conhecimento entre si).

É certo que os potenciais compradores se dirigiram abinitio à recorrente e já conheciam o bem a transaccionar (por acção da recorrente que o publicitou e mostrou).

Porém, o negócio só se concretizou pelo impulso dado ao mesmo pelos Réus e potenciais compradores ao qual a recorrente foi alheia.

Acresce que Réus e potenciais compradores desconheciam a existência uns dos outros aquando do começo das diligências para a compra e venda em causa, o que resultou provado.

Podemos, por isso, concluir que para a conclusão do negócio a actuação da Recorrente foi indife-rente porquanto os seus préstimos terminaram na altura do sobredito primeiro momento e o segundo momento nasce de um novo encontro de vontades ao qual a Recorrente é estranha apesar dos contornos do negócio serem os mesmos do que se poderia ter realizado se tivesse sido bem sucedido o primeiro momento negocial.

Neste contexto, a actividade da Recorrente foi importante ao dar a conhecer o imóvel e ao fazer despertar o interesse na sua aquisição mas cessou aquando do referido primeiro momento.

Conclui-se, por isso, que a actividade que determinou a transacção efectuada teve como protagonistas os Réus e os potenciais compra-dores pelo que a recorrente não tem direito à remuneração pretendida como foi decidido pelo tribunal recorrido”.Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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Caducidade de contrato de arrendamento por perda de coisa locada – Acórdão de 10.01.2013:

“Aquilo que há que definir é se a ruína parcial do imóvel, do qual apenas permaneceram as paredes ao nível do 1.º andar e a fachada, porque o que não ruiu teve de ser desmontado, pelo estado de degradação em que se encontrava, implica ou não a caducidade do contrato de arrendamento, por perda da coisa locada, nos termos do art. 1051.º/1-e) do CC.

Como resulta dos factos, os Requerentes ocupavam um dos lados do prédio, abrangendo o arrendamento o rés-do-chão e o 1.º andar, que tinham comunicação entre si por uma escada. O prédio estava num estado adiantado de degradação, como resulta do auto de vistoria, a ponto de os Requerentes, depois de um incêndio, terem deixado de dormir no locado e passado a fazê-lo em casa de um filho. No entanto, mantinham animais no locado e vinham lá durante o dia. Os Requerentes seguraram a escada interior do prédio à parede com cabos de arame. Quando os trabalhadores a quem os senhorios mandaram fazer obras cortaram os arames, a escada e essa parede ruíram. O resto do edifício em madeira foi desmantelado pelos trabalhadores.

(…) Arestos há em que se entendeu que para que haja perda da coisa locada, basta que essa perda seja de tal monta que determine a impossibilidade da utilização do locado para os fins a que se destinava, não sendo de exigir a destruição total do locado.

Neste caso, o nível de degradação do imóvel levou à ruína parcial e necessidade de desmonte da estrutura que era em madeira, estafe e tabique, inviabilizando que os arrenda-tários continuassem a residir lá, dado que o seu “apartamento” caiu.

Foi por via da degradação atingida que o Tribunal decretou a saída dos arrendatários para a realização de obras a pedido do senhorio.

Ora, independentemente da culpa por o edifício ter chegado a esse estado de degradação, o certo é que se vem entendendo que mesmo sendo a culpa da ruína do senhorio caduca o contrato de arrendamento, apenas relevando tal circunstância para a atribuição de indemni-zação ao locatário.

O argumento reside em que mesmo quando a perda se verifique por causa imputável ao locador, há uma impossibilidade de prestação de gozo da coisa nos termos dos arts. 790.º/1, 1031.º, al. b), e 1051.º, al. e), do CC.

(…) Tal como se salienta no Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J. 489-314 “de facto não oferece dúvidas de que o arrenda-mento caduca quando, sem culpa do locador, a coisa locada se deteriorou em termos tais que só a sua reconstrução total a pode tornar novamente apta para o fim a que se destinava.

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O arrendamento não pode num caso destes subsistir, porquanto o prédio, depois de reconstruído, já não é o mesmo: é outro. Para isso, no entanto, é necessário que não haja culpa do locador, quer no facto de o prédio atingir o seu estado de ruína total - pois só esta deter-mina a sua reconstrução por inteiro - quer na demolição que precede uma tal reconstrução”.

Diz a lei (artigo 790º./1 do Código Civil) que a obrigação se extingue quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor.

É certo que o S.T.J. já considerou que a perda da coisa locada “só ocorre se tal perda não for imputável ao senhorio”: cf. Ac. do S.T.J. de 7-7-1999 (Garcia Marques), B.M.J., 489-311 sublinhando-se neste aresto que bem se compreende que assim seja “uma vez que, se assim não fosse, estaria encontrada a forma de tornear, por via da acção directa, os problemas legais decorrentes dos arrenda-mentos vinculísticos, que a lei não permite.

Bem pelo contrário a lei impõe ao senhorio a ob-rigação de proporcionar ao inquilino o gozo da coisa (artigo 1031.º,alínea b) incompatível com uma actuação daquele no sentido da ilegítima demolição - e consequente perda - do locado”.

In casu, a ruína só foi parcial porque ficaram as paredes ao nível do rés-do-chão e a fachada, mas implicou a destruição do locado, acarre-tando a caducidade do arrendamento, por não se poder recuperar o que é irrecuperável. De modo que as obras feitas levaram à existência de um prédio novo, sem que a manutenção da fachada e da parte inferior em pedra possa afastar este entendimento”. Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto (continuação)

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OPORTUNIDADES DE NEGÓCIO - Concursos Públicos

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Moçambique

- Os serviços a prestar no âmbito do contrato em questão incluem:

Fase I): assistência aos concursos para um contrato de empreitada de obras, 2 lotes;

Fase II): supervisão da realização das obras pelos contratantes, 2 lotes;

Fase III): actividades/serviços durante a fase de pós-construção que levará à aceitação final dos 2 lotes de obras.Para mais informações: >>>

Timor-Leste

- Contrato de reabilitação e manutenção das estradas distritais, a ser realizadas por um contratante internacional.

O prestador de serviços representará os interesses da entidade adjudicante (gestor orçamental nacional) em quaisquer questões relativas aos contratos de construção e respectiva boa execução.

No âmbito da supervisão dos contratos, em questão, o prestador de serviços garantirá que as obras executadas se encontram em conformidade com a concepção aprovada, as especificações e as regras da boa prática de engenharia.Para mais informações: >>>

China

- O contrato consiste na prestação de as-sistência às cidades na adopção de soluções ecológicas eficazes em matéria de energia e recursos.

A assistência técnica irá colaborar com o Ministério de Habitação e do Desenvolvimento Urbano e Rural da China no desenvolvimento dos projectos pretendidos. Para mais informações: >>>

Brasil

- Concurso público nacional de anteprojectos de arquitectura para contratação do projecto arquitectónico do complexo do ministério público em João Pessoa;Para mais informações: >>>

- Elaboração de Estudos Técnicos de Viabili-dade Económica e Ambiental e de Projecto Básico para a Modernização da Estação Rodoviária de Porto Alegre/RS, visando a futura licitação para concessão dos serviços de venda de passagens e administração do prédio da Estação Rodoviária de Porto Alegre.Para mais informações: >>>

Na sequência da estratégia de crescimento internacional da Abreu Advogados e a presença nas jurisdições de expressão portuguesa, a Analysis passará a incluir oportunidades de negócio e investimento (concursos públicos) em Angola, Brasil, China, Moçambique, Timor-Leste e outros locais de interesse para as empresas portuguesas.

I – IMOBILIÁRIO– Jornal “O Público”

Dia 02 de Janeiro

- São Paulo é o próximo destino da Mostra do Imobiliário Português;

- Quebra dos preços da habitação em Lisboa estimula compra de investimento. Texto integral: >>>

Dia 16 de Janeiro

- Banca negoceia com clientes contratos de crédito em incumprimento;

- Compra de casas para arrendar privilegia zonas da Boavista e Paranhos.Texto integral: >>>

Dia 23 de Janeiro

- Setubalenses ganham o primeiro centro comercial já em 2014.Texto integral: >>>

Dia 30 de Janeiro

- Governo dá forte apoio à promoção do turismo residencial no estrangeiro.

- Compra de casa de segunda habitação anima mercado. Texto integral: >>>

II - Outras notícias

Dia 11 de Janeiro- Balcão do Arrendamento: 19 entradas logo no primeiro dia; Para mais informações: >>>

Dia 19 de Janeiro- Freguesias escolhem sede após autárquicas;Para mais informações: >>>

Dia 30 de Janeiro- Gastos de Portugal na Justiça superam a média europeia.Para mais informações: >>>

III – Âmbito Internacional

Dia 07 de Janeiro- Allianz France eyes doubling RE lending to €1bafter Icade Loan;Para mais informações: >>>

- Norway Oil Fund in €2.4bn Prologis JV; targets $11bn at US property;Para mais informações: >>>

Dia 15 de Janeiro- German open RE funds boost 2012 buys over €4bn;Para mais informações: >>>

Dia 20 de Janeiro- German cities dominate investor forecasts;Para mais informações: >>>

Dia 22 de Janeiro- Spanish banks push for higher bad bank RE commissions.Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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