Manual de Engenharia do Crédito Imobiliário Avaliação de...

MECIManual de Engenharia do Crédito Imobiliário

Avaliação de imóvel

@-meci

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Índice

Introdução

Capítulo 1 – Definições, Siglas e Abreviaturas

Capítulo 2 - Orientações

Capítulo 3 – Laudo de Avaliação

Capítulo 4 – Garantia e Habitabilidade

Capítulo 5 – Casos Específicos

Capítulo 6 – Correção e Revisão do Laudo

Capítulo 7 – Vistoria Complementar

@-meci - Avaliação de Imóvel

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Introdução

No Manual de Engenharia do Crédito Imobiliário - MECI estão definidas e descritas

as diretrizes, regras, exigências, normas e detalhamentos quanto aos serviços técnicos

de engenharia associados ao Crédito Imobiliário do BB.

O MECI está subdividido da seguinte forma:

MECI AVALIAÇÃO DE IMÓVELAquisição de imóveis para pessoa física e Recuperação de Crédito de imóveis oriundos

de financiamentos do crédito imobiliário

MECI FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO PESSOA JURÍDICAFinanciamento à Produção de empreendimentos enquadrados nos sistemas SBPE,

Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV Faixas 1,5, 2 e 3

MECI PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTOS FAIXA1Financiamento à produção de empreendimentos enquadrados no Programa Nacional

de Habitação Urbana com recursos do Fundo de Arrendamento Mercantil - PNHU-FAR

(PMCMV Faixa 1)

Atualização desse material é de responsabilidade exclusiva da área de engenharia do Banco do

Brasil


Definições, Siglas e Abreviaturas

Capítulo 1

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Definições

Auditoria de trabalhos de avaliação: processo de verificação dos trabalhos terceirizados por

amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento técnico e a qualidade dos serviços contratados;

Auditor: profissional responsável pela auditoria;

Avaliação de bens: análise técnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um

bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização

econômica para determinada finalidade, situação e data;

Averbação da edificação: registro da edificação existente ou realizada sobre um terreno, na matrícula

do terreno no RGI, normalmente com descrição da tipologia da edificação e suas áreas. Em se tratando de

empreendimentos, a descrição é mais detalhada e poderá abranger adicionalmente, para os

empreendimentos condominiais, as frações ideais das unidades autônomas;

Características intrínsecas do imóvel: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno, a

exemplo da área, dimensões, posição, confrontações assim como às benfeitorias nele existentes, a exemplo do

partido arquitetônico, padrão, conservação, área, divisão interna.

Características extrínsecas do imóvel: aspectos não intrínsecos do imóvel ligados ao logradouro,

bairro, cidade; enfim, à região assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado,

economia e legislação;

Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel no RGI: documento emitido pelo Cartório de

Registro de Imóveis, contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo,

averbações de edificações, alterações de edificações, ações reais e reipersecutórias, hipotecas, alienações

fiduciárias, cadeia dominial e alterações de endereço;


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Definições

Correspondente: empresa contratada pelo BB para prestar serviços à comunidade em seu nome, com

critérios por ele estabelecidos;

Dano Físico de Imóvel: Dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos, ação humana

delituosa ou não, omissão humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, agentes da

natureza, entre outros;

Especificação da avaliação: classificação da avaliação em relação aos graus de fundamentação e

precisão resultantes;

Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausência de risco de colapso;

Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho de avaliação, da metodologia

empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;

Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro em uma

avaliação. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da

abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos

instrumentos utilizados.

Habitabilidade: pressupõe a existência de condições satisfatórias de conforto, segurança e salubridade na

edificação;

Habite-se: documento expedido pela administração pública local, normalmente prefeitura ou órgão

competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imóvel e sua conformidade com as

normas e posturas locais ou conformidade com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais

vigentes à época da aprovação, liberando o imóvel para uso, inclusive não habitacional, se for o caso;


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Definições

Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere-se ao

conjunto dos bens para a avaliação dos quais, possuem habilitação os engenheiros civis e arquitetos;

Inovação tecnológica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnológico em

relação aos correspondentes pré-existentes no mercado quando de seu lançamento;

Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores admissíveis em torno do valor de avaliação.

Laudo Completo: é o que contém, de forma descritiva e fundamentada, os requisitos previstos pela ABNT

NBR 14.653 e suas partes, com as informações suficientes para o seu entendimento e a definição do valor do

bem;

Matrícula no RGI: é resultante da ação de documentar em um livro ou ficha no Cartório de Registro de

Imóveis a descrição do imóvel em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários e os

sucessivos registros e averbações que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas do bem;

Memorial de Incorporação: Acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI;

Monitoramento de trabalhos de avaliação: o processo de monitoramento, realizado pelos

profissionais do quadro do BB, dos trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, objetivando a

conformidade desses trabalhos com a NBR 14.653 da ABNT e suas partes, com os dispositivos legais vigentes,

com o presente manual e para que não restem restrições aparentes ou indícios de restrições à validação de

seus resultados. O monitoramento é feito a título apenas de controle de qualidade, sem que haja, no entanto,

qualquer conotação de corresponsabilidade dos profissionais orientadores pela execução dos trabalhos;

Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados do BB;


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Definições

Sistema construtivo convencional: são os que empregam materiais e técnicas construtivas

consagradas pelo uso e normatizadas pela ABNT;

Unidade Isolada: unidade imobiliária autônoma não predial;

Unidade Demandante: Centro do BB responsável pelo acionamento do serviço (Cenop Imobiliário, no

caso de financiamento imobiliário e Gecor Imobiliário, no caso de recuperação de crédito). O Cesup Avaliações

possui os profissionais do quadro, podendo contactar a qualquer momento a empresa credenciada no que se

refere a questões técnicas do trabalho, qualidade e prazo de execução.

Valor venal de mercado: para fins do presente manual é o valor de mercado para compra/venda, que

corresponde à quantia mais provável pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um

bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;

Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficiências de projetos, de falhas na

execução da construção ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificação total ou parcialmente

imprópria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imóvel;

Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel ou parte dele, prejudicando a sua

estabilidade solidez e/ou condições de habitabilidade e sejam de recuperação ou correção difícil e onerosa.


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Siglas e Abreviaturas

@meci – Avaliação de Imóvel

ABNT

ART

CAU

COBAN

CND

CONFEA

CREA

CUB

INMETRO

INSS

NBR

OS

RGI

RT

RRT

SINAPI

SINDUSCON

Associação Brasileira de Normas Técnicas

Anotação de Responsabilidade Técnica

Conselho de Arquitetura e Urbanismo

Correspondente

Certidão Negativa de Débitos

Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia

Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia

Custo Unitário Básico de Construção

Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial

Instituto Nacional de Seguridade Social

Norma Brasileira Registrada no INMETRO

Ordem ou Autorização de Serviço

Registro Geral de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis

Responsável Técnico

Registro de Responsabilidade Técnica

Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil

Sindicato das Indústrias da Construção Civil

Orientações

Capítulo 2

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Orientações

2.1 Orientações Gerais

2.1.1 Todos os trabalhos de avaliação deverão ser

elaborados em conformidade com a norma ABNTNBR 14.653.

2.1.2 A realização dos laudos de avaliação de bens

objeto deste manual constitui atribuição legalexclusiva dos profissionais graduados emengenharia civil e/ou arquitetura.

2.1.3 Os Laudos de Avaliação – Pessoa Física

objetivam subsidiar produtos, programas e

operações do Crédito Imobiliário do Banco do Brasil.


2.2 Documentos necessários

2.2.1 Cabe ao demandante o fornecimento da

documentação necessária para a realização da

avaliação do imóvel.

2.2.2 A documentação básica para realização das

avaliações de imóveis são a Certidão de Inteiro Teor

da Matrícula dos imóveis no RGI e cópia do carnê de

IPTU contendo informações cadastrais do imóvel.

2.2.3 Quando a documentação básica nãocontiver informações suficientes à realização do

trabalho de avaliação, é solicitado ao demandanteos projetos, memoriais descritivos, convenção de

condomínio, memorial de incorporação ou outros

documentos complementares.

2.2.4 A solicitação de documentaçãocomplementar ou de esclarecimentos sobre a

documentação deve ser feita pelas empresas

credenciadas através de solicitação formal aodemandante, antes do encerramento do prazo deentrega do trabalho.

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Orientações

2.2.5 Para que o imóvel possa ser avaliado devem

existir condições e subsídios que permitamao avaliador localizá-lo/identificá-lo esuficientemente caracterizá-lo.

2.2.6 O imóvel sempre é identificado no laudo pelo

seu endereço real verificado.

2.2.7 Havendo divergência entre o endereçoconstante na documentação do imóvel e overificado pelo avaliador por ocasião da vistoria,

havendo a convicção do avaliador de tratar-se do

imóvel objeto da documentação e da demanda, é

emitido o laudo e registrada a divergênciaverificada no campo “Observações”. Por outro

lado, não havendo a convicção, o laudo é concluído

e entregue sem definição de valor e com a

respectiva justificativa.

2.2.8 Para os casos de divergência de endereço, o

avaliador deve incluir no laudo a foto do nome do

logradouro e o número de identificação do imóvel.


2.3 Auditoria dos trabalhos

2.3.1 A título de controle de qualidade dotrabalho, as avaliações realizadas por empresas

contratadas poderão ser auditadas, revisadas oumonitoradas por profissionais do quadrointerno do BB.

2.3.2 O BB acompanha na íntegra os trabalhosrealizados pelas empresas credenciadas, tanto

em termos de qualidade quanto em prazo de

execução/conclusão do serviço.

2.3.3 Quando solicitado pelo BB, a empresacredenciada, deve fornecer a memória de cálculoutilizada no tratamento de dados, no seguinte

formato:

a) Arquivo contendo o modelo de regressãolinear gerado pelo software SisDea, SisRen ou

TS-Sisreg;

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Orientações

b) Relatório completo da inferência estatística emformato PDF (projeções, gráficos, dados e

informações auxiliares) e a amostra em arquivo

formato Excel, no caso da utilização de outro

software estatístico,

2.3.4 Quando o BB solicitar, a empresa credenciada,

terá 1 dia útil para enviar a memória de cálculoutilizada no laudo, sob pena de apontamento de

não conformidade no laudo.

2.3.5 Após a auditoria e se encontradas nãoconformidades no laudo, o BB enviará um

relatório informando quais itens tiveram

apontamentos.

2.3.6 Não caberá correção dos laudos comapontamentos.


2.4 Responsabilidade Técnica

2.4.1 Para todo trabalho de avaliação deve ser

providenciada a anotação/registro deresponsabilidade técnica do responsável técnicodo serviço e do representante legal da empresa,

ART/RRT junto aos CREA/CAU, respeitados os

prazos regulamentares estabelecidos pelos

respectivos conselhos, seja individualmente ou

conjuntamente (através de ART/RRT múltiplo).

2.4.2 Deve ser fornecida uma cópia da guia de ART

ou RRT sempre que houver solicitação por parte do

demandante ou esteja previsto contratualmente.

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Orientações

2.5 Entrega do trabalho

2.5.1 Decorrido o prazo contratual do serviço, a

empresa credenciada deve enviar imediatamenteo trabalho, via e-mail, à Unidade Demandante,juntamente com seus anexos e uma via do laudoassinada e digitalizada.

2.5.2 O atraso injustificado na conclusão do

serviço, sujeita a empresa credenciada assanções administrativas previstas no Edital de

Credenciamento.

2.5.3 Posteriormente, a via original dos laudosconjuntamente com seus anexos, a ART/RRTcom comprovante de pagamento, devem ser

enviados ao Cesup Avaliações para providências

quanto ao pagamento do serviço.


“Comprometemo-nos a entregar

informações e exigências claras e

adequadas, de tal maneira que o

fornecedor saiba o que vai fornecer e

cobramos de nossos fornecedores o

atendimento às condições

acordadas.”Banco do Brasil

Relação com Fornecedores

Laudo de Avaliação

Capítulo 3

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3.1 Informações gerais

3.1.1 O Laudo de Avaliação deve conter, de forma

sucinta, os requisitos mínimos previstos pelaABNT NBR 14.653-1 e 14.563-2, com informações

suficientes para o seu entendimento.

3.1.2 Os trabalhos devem observar e considerar as

características e tendências principais do segmentode mercado em que se insere o imóvel avaliando,

como o grau de concorrência, a estrutura, aconduta e o desempenho, e consignar informações

no laudo.

3.1.3 Devem ser analisados, também, os aspectos

relativos à viabilidade de comercialização e deliquidez do imóvel, fazendo constar no laudo

possíveis facilitadores e/ou dificultadores parasua comercialização, quando houver.

3.1.4 Na determinação do valor do imóvel, o

avaliador deve basear-se não somente nas

características intrínsecas do imóvel, mastambém nos aspectos extrínsecos tais como


legislação, posturas, fiscalização, mercado, etc.

3.1.5 As avaliações devem contemplar, sempre que

possível, a influência dos estados de regularizaçãocadastral dos imóveis no RGI, em seu valor de

mercado.

3.1.6 Para avaliações de imóveis urbanos de

tipologias mais frequentes como casa, apartamento,

terreno e unidade comercial (loja, sala) devem ser

utilizados os modelos de laudo fornecidos pelo BB.

3.1.7 O Laudo é gerado em uma via e contém,

como anexos mínimos, relatório fotográfico (com

pelo menos quatro fotografias internas e externas

referentes ao imóvel avaliando) e memorial de

cálculo.

3.1.8 As quatro fotografias devem contemplar pelo

menos o logradouro, fachada principal e aspectosinternos do imóvel, e devem possuir definição

suficiente para sua perfeita visualização.

3.1.9 O imóvel avaliando deve estar visível na fotodo logradouro e o número do imóvel deve estar

visível na foto da fachada.

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3.1.10 Não podem ser fornecidas cópias doslaudos de avaliação a clientes ou agentes externos

ao BB, exceto por determinação judicial.

3.1.11 Imóveis em fase de acabamento ou emreforma devem ser avaliados considerando-se o

estado em que se encontram.

3.2 Metodologia avaliatória

3.2.1 A metodologia avaliatória adotada é funçãobasicamente da natureza do bem avaliando, dafinalidade da avaliação e da disponibilidade,qualidade e quantidade de informaçõessubsidiárias obtidas.

3.2.2 Como regra, é utilizado para avaliação o

método comparativo direto de dados demercado, com tratamento de dados através do

modelo de regressão linear.

3.2.3 A adoção de outra metodologia deve sersempre justificada nos laudos de avaliação e


somente será admitida nos trabalhos realizados por

credenciados mediante anuência dosprofissionais do quadro do BB.

3.2.4 Nas avaliações onde a metodologia adotada

envolva a determinação do custo de reedição oureprodução de benfeitorias, devem ser

prioritariamente utilizadas as informações do

SINAPI ou CUB.

3.3 Tratamento dos Dados

3.3.1 A memória de cálculo deve conter: equaçãoutilizada, coeficientes atingidos, significânciasdo modelo e das variáveis independentes,número de dados utilizados, atributos do imóvelavaliando, resultado e intervalos atingidos,gráfico de resíduos e aderência.

3.3.2 Os intervalos de valores admissíveis,utilizados na determinação do valor de mercado,

quando for o caso, devem ser informados no campo“Observações” do laudo de avaliação.

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3.4 Especificação da avaliação

3.4.1 Todos os trabalhos de avaliação de imóveis

urbanos devem ser elaborados com o objetivo de

atingir o Grau de Fundamentação II, admitido, no

entanto, o Grau I.

3.5 Vistoria

3.5.1 É obrigatória a vistoria externa e interna aoimóvel pelo avaliador.

3.5.2 Deve ser preenchida no laudo a data darealização da vistoria ao imóvel avaliando.

3.5.3 A vistoria objetiva, além da caracterizaçãodo imóvel avaliando, obter informaçõesrelevantes relativas à região onde está inserido oimóvel, suas condições de infraestrutura urbana,serviços públicos e equipamentos comunitários,


usos predominantes, vocação, topografia, solo,acessos, polos valorizantes e/ou desvalorizantes.

3.5.4 A vistoria interna ao avaliando deve sempre

ser realizada, pois é considerada imprescindívelpara a caracterização do imóvel e verificação de suas

condições.

3.5.5 Sendo impossibilitado o acesso do avaliador

ao interior do imóvel, exclusivamente nos casos deavaliação para recuperação de crédito, a vistoriapode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir

com a determinação do valor do imóvel

considerando a situação paradigma hipotética com

base nos elementos que for possível obter, tais

como:

a) Descrição interna;

b) No caso de apartamento, escritórios e conjuntos

habitacionais, a vistoria externa de áreas

comuns, a vistoria de outras unidades no mesmo

edifício e informações da respectiva

administração;

c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa;

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3.5.6 Quando se tratar de financiamento imobiliário

e a vistoria interna do imóvel foi inviabilizada por

falha do interessado, caracteriza-se como vistoriainfrutífera, devendo o laudo ser concluído sem

atribuição de valor, porém contendo:

a) caracterização externa e fotos externas;

b) informação das horas de chegada e saída do

imóvel;

c) nome e telefone de pessoa que possa atestar o

fato, se possível.

3.5.7 Para vistoria com hora marcada, deve

ocorrer a espera mínima de 30 minutos por partedo avaliador, para que possa ser caracterizado o

não comparecimento do interessado ao local.

3.5.8 A empresa credenciada deve,

impreterivelmente em D+1, responder o e-mail à

Unidade Demandante informando a dataagendada para vistoria ao imóvel.

3.5.9 Qualquer dificuldade no agendamento da

vistoria, deve ser imediatamente comunicada aUnidade Demandante.


3.6 Preenchimento do laudo

3.6.1 Devem ser utilizados os modelos de laudosfornecidos pelo BB conforme o tipo de imóvel:

a) Laudo de avaliação – casa

b) Laudo de avaliação – apartamento

c) Laudo de avaliação - terreno

d) Laudo de avaliação – unidade comercial

3.6.2 Deve ser informado e justificado nocampo “Observações” do laudo de avaliaçãosempre que ocorrer o enquadramento do estado deconservação do imóvel como ruim.

3.6.3 Devem ser descritas todas as benfeitoriasacessórias relevantes, tais como muros divisórios e

de fechamento, com as características dos materiais

de que são constituídos.

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3.7 Data do Laudo

3.7.1 O Laudo de Avaliação tem seu resultado

relacionado à data de referência nele constante.

3.7.2 Para os pedidos de correções e revisão delaudo (valor), a data de referência (data do laudo) e

a data de vistoria ao imóvel devem permanecer as

mesmas do laudo original, salvo nos casos de

execução de novo laudo de avaliação.

3.7.3 A vigência do laudo de avaliação no BB é de 1ano, contados a partir da sua data de referência.


“Os modelos de laudos estão

disponíveis para download no Portal

do BB na Internet, endereço:”

http://www.bb.com.br > Outros

sites > Compras, Contratações e

Venda de Imóveis > Compras e

Contratações > Downloads”

Garantia e Habitabilidade

Capítulo 4

22

Garantia

4.1 Aceitabilidade do imóvel

4.1.1 A manifestação técnica quanto à

aceitabilidade do imóvel como garantia não tem a

finalidade de subsidiar o enquadramento ou

aprovação do imóvel em um determinado programa

ou operação, mas sim informar se sob os seusaspectos de engenharia, arquitetura e mercado,o imóvel apresenta condições para constituirgarantia real.

4.1.2 Não podem constar nos laudos condicionantes

para que o imóvel seja aceito como garantia,

devendo o avaliador manifestar-seconclusivamente sobre a questão.

4.1.3 Independentemente de manifestaçãocontrária à aceitação do imóvel como garantia, o

imóvel deve ser avaliado.


4.1.4 Não são aceitos como garantia os imóveis possuidores

de situação restritiva grave quanto:

a) à comercialização;

b) ao comprometimento de suas condições físicas;

c) à falta de estabilidade e solidez;

d) ao risco de desabamento total ou parcial;

e) à existência de vícios de construção graves;

f) a risco de deslizamento, desmoronamento, inundações

repetitivas, enchentes ou alagamentos;

g) à perspectiva de desapropriação;

h) à existência de passivo ambiental;

i) a outras restrições possíveis.

23

Garantia

4.2 Comercialização

4.2.1 Constitui condição restritiva àcomercialização e não serão aceitas comogarantia:

a) unidades habitacionais edificadas em terreno

não desmembrado;

b) fração de terreno inserida em terreno não

desmembrado;

c) unidades habitacionais inseridas em terreno

encravado sem servidão de passagem

4.3 Estabilidade e Solidez

4.3.1 A falta de estabilidade e solidez motiva anão aceitação do imóvel como garantia.


4.3.2 A estabilidade e solidez estão atreladas à

integridade estrutural dos imóveis, assim como

a falta de estabilidade e solidez decorre da

existência de comprometimento de elementos

como fundações, estruturas, alvenarias estruturais e

muros de arrimo, que venham ocasionar riscos de

desabamento das edificações.

4.3.3 Em se tratando de unidade isoladacontendo mais de um módulo de edificação emque houver situação restritiva grave apenas nos

módulos de edificação secundários ou acessórios,

sem que exista risco de afetação ou

comprometimento do módulo de edificação

principal, são também descritos no laudo os

módulos com restrições, porém, desconsiderados

para efeito de avaliação, sendo o imóvel como um

todo aceito como garantia.

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Garantia

4.4 Vícios construtivos

4.4.1 Vícios construtivos graves motivam a nãoaceitação do imóvel como garantia.

4.4.2 Uma vez identificada a existência de vícios

construtivos graves, estes devem ser descritos nocampo “Informações Complementares” do Laudo

de Avaliação e contemplados no relatório

fotográfico.

4.5 Passivo ambiental

4.5.1 Sempre que especificado na Ordem deServiço, a empresa credenciada deve preencher o

relatório de Levantamento de Indícios deContaminação - LIC e anexá-lo ao laudo deavaliação.


4.5.2 O LIC está disponível para download no Portal

do BB na Internet, endereço: http://www.bb.com.br

> Outros sites > Compras, Contratações e Venda de

Imóveis > Compras e Contratações > Downloads.

4.5.3 Constatada a existência de passivoambiental, por exemplo, em função de

contaminação, construções em área de preservação

permanente, etc., o avaliador manifesta-se

contrariamente à aceitação do imóvel comogarantia e emite o laudo de avaliação semdefinição de valor, com a devida justificativa no

campo “Observações”.

4.5.4 Havendo indício de passivo ambiental, para

efeito de avaliação, o imóvel é hipoteticamenteconsiderado como se desprovido estivesse depassivo ambiental e o avaliador manifesta-secontrariamente à aceitação do imóvel emgarantia, com a correspondente justificativa no

campo “Observações” do laudo de avaliação.

4.5.5 Uma vez comprovada pela parte interessadaa inexistência de passivo ambiental o imóvelpode ser aceito como garantia e, se necessário,

revisto o laudo de avaliação com eliminação da

restrição.

25

Garantia

4.6 Sistema construtivoinovador ou não convencional

4.6.1 Nos trabalhos em que, eventualmente, for

identificado que a edificação do imóvel avaliando se

deu utilizando sistema construtivo inovador, o fato

deve ser registrado no campo “Observações” dolaudo de avaliação, se possível com a indicação do

sistema utilizado.

4.6.2 Para que o imóvel edificado através de sistema

construtivo inovador ou não convencional possa seraceito como garantia, é necessário que o sistemaconstrutivo detenha Documento de Avaliação

Técnica (DATec) com chancela do Sistema Nacional

de Avaliação Técnica para Sistemas Inovadores-

SINAT, no âmbito do PBQP-H, vinculado ao

Ministério das Cidades.


4.7 Imóvel novo, em fase deacabamento ou em reforma

4.7.1 Imóvel em fase de acabamento ou emreforma pode ser considerado como boa garantia

desde que o avaliador tenha convencimento,

mediante inspeção visual, de que as condições

minimamente adequadas de uso e habitabilidade,

estabilidade e solidez estejam mantidas.

4.7.2 Em se tratando de imóvel novo que esteja

sendo entregue sem acabamento interno no todoou em parte e em se tratando de imóvel emreforma interna, estando por ocasião da vistoria

total ou parcialmente sem seus acabamentos

internos, mesmo não havendo condições de

habitabilidade e inexistindo outras restrições à

aceitação do imóvel como garantia, deve ser

apontada normalmente a falta de condições de

habitabilidade, porém atestada a possibilidade de

aceitação do imóvel como garantia.

26@-meci - Avaliação de Imóvel

Garantia

4.8 Infraestrutura Urbana

4.8.1 Para aceitação do imóvel como garantia, suainfraestrutura urbana deve conter:

a) solução para abastecimento de água;

b) solução para esgotamento sanitário;

c) solução de drenagem de águas pluviais, quando

aplicável. Em vias pavimentadas ou não

pavimentadas, a solução pode ser constituída

por guias, sarjetas, caixa ralo, boca de lobo e rede

de águas pluviais, conforme a prática local.

Existem locais que adotam o escoamento

superficial com áreas lindeiras às vias para

escoamento das águas pluviais.

d) redes de energia elétrica;

e) Iluminação pública.

Obs.: Em relação ao item “c”, quando identificado na

vistoria que a falta da solução possa comprometer

as condições físicas do imóvel, sua estabilidade e

solidez, a garantia deverá ser negada.

4.9 Outras restrições

4.9.1 Tendo sido constatadas divergências entre asreais características do terreno e a descrição deterreno constante na matrícula do RGI, o imóvel

deve ser avaliado considerando-se as características

reais do terreno, porém, deve ser apontada a

impossibilidade de aceitação do imóvel como

garantia.

4.9.2 O imóvel somente poderá vir a ser aceito como

garantia se compatibilizadas a descrição doterreno na matrícula do RGI e as suas reaiscaracterísticas.

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Habitabilidade

4.10 Habitabilidade

4.10.1 Habitabilidade pressupõe a existência decondições de conforto, segurança e salubridadena edificação, para imediata ocupação eutilização do imóvel ao fim a que se destina, seja

residencial, comercial ou outros.

4.10.2 Para que seja considerada habitável, uma

unidade isolada inacabada ou em reforma, deve

possuir pelo menos uma parte do seu móduloprincipal com condições de habitabilidade.

4.10.3 Não havendo outras restrições, a falta de

habitabilidade não enseja necessariamente a não

aceitação do imóvel como garantia.


“O Banco do Brasil promove boas práticas

corporativas e busca incentivar estas

práticas em seus parceiros, formando

uma rede que adota conduta responsável

e atua para construção de uma sociedade

comprometida com valores éticos.”

Banco do Brasil,

Relação com Fornecedores

Casos Específicos

Capítulo 5

29

Casos Específicos

5.1 Áreas não averbadas

5.1.1 Em se tratando de edificação com área

parcialmente não averbada, para efeito de

avaliação, considera-se, em principio, as áreasefetivamente existentes, isto é, terreno econstrução total (áreas averbadas e nãoaverbadas).

5.1.2 O imóvel é passível de ser aceito como

garantia, observada condição restritiva abaixo

descrita:

a) O imóvel não pode ser aceito como garantia se

possuir área construída não averbada que, pelas

suas especificidades, sujeite o imóvel a umaprovável intervenção ou embargo pela

administração condominial e/ou pelo poder

público.

b) Em caráter de excepcionalidade, poderá ser

aceito como garantia o imóvel com parte da


edificação não passível de averbação desde que

eventual demolição ou sinistro da parte não

averbada em situação restritiva, não interfira ou

ocasione outras restrições graves ao imóvel

como um todo, particularmente, à sua parte ou

módulo principal.

c) observados estes requisitos, o laudo abrange em

sua descrição de áreas, também a área não

averbada em situação restritiva, porém, esta área

não deve ser considerada para

determinação do valor de avaliação, sendo

registrado tal fato no laudo.

5.1.3 Mesmo que e a matrícula do imóvel não

contemple a área construída, o imóvel deve ser

descrito e avaliado como se toda a área construída

estivesse averbada, observada a condição restritiva

do item 5.1.2 a.

30

Casos Específicos

5.2 Unidades isoladas de usomisto

5.2.1 As avaliações de unidades isoladas de uso

misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de

uso residencial e partes de uso não residencial,

devem, em princípio, contemplar as áreasefetivamente existentes, isto é, terreno econstrução total (parcela residencial e nãoresidencial).

5.2.2 A existência de parcela de uso nãoresidencial em operações habitacionais deaquisição não é motivo, por si só, para que oimóvel não possa ser aceito como garantia.

5.2.3 Deve constar, no campo “observações” do

laudo de avaliação, a descrição, separadamente, das

parcelas residencial e não residencial, inclusive

em termos de área.


5.2.4 O atendimento do pleito fica condicionado à

possibilidade de identificação e suficientecaracterização da parcela de uso residencial.

5.3 Unidades isoladas comcaracterísticas condominiais

5.3.1 Havendo, em um mesmo terreno,

multiplicidade de unidades habitacionais, semque tenha havido a instituição de condomínio,

deve ser apontada claramente a situação e descritas

detalhadamente as unidades no Laudo. A avaliação

deve abranger o imóvel por completo.

5.3.2 Não havendo restrições graves ou outros

impedimentos, o imóvel, como um todo, pode seraceito como garantia.

5.3.3 As unidades habitacionais edificadas sobre o

terreno, por não constituírem unidades autônomas,

não podem ser aceitas como garantiaindividualmente.

31

Casos Específicos

5.4 Vagas autônomas

5.4.1 São fornecidas Certidões de Matrícula paraas vagas de garagem autônomas a serem

abrangidas, conjuntamente, nas avaliações de outras

unidades condominiais como apartamentos,

escritórios e eventualmente lojas.

5.4.2 Os números identificadores das vagascompõem a identificação do objeto da avaliação,

juntamente com o número da unidade avaliada

principal, em Laudo de Avaliação único, como por

exemplo, apartamento 403 e vaga de garagem 15.

5.4.3 Nas operações de aquisição de unidadesresidenciais condominiais, normalmente

apartamentos em condomínios, onde as vagas degaragem sejam autônomas e todos osproprietários de apartamentos assemelhadospossuam vaga(s) de garagem em determinadasproporções, o avaliador deverá solicitar ao

demandante a inclusão de vaga(s) de garagem na


operação com o fornecimento de documentação

complementar, para que o imóvel possa ser avaliado.

5.5 Vagas não autônomas

5.5.1 As vagas de garagem não autônomasvinculadas são abrangidas nas avaliações deunidades condominiais sejam elas apartamentos,

salas ou lojas, desde que apareçam registradasdocumentalmente de forma explícita nas

Certidões de Matrícula ou em outros

documentos como Convenção de Condomínio

ou Memorial de Incorporação.

5.5.2 Não são consideradas nas avaliações as vagasde garagem informais que não estejamformalmente documentadas, ainda que

identificadas fisicamente como associadas à unidade

condominial avaliada.

5.5.3 Quando identificada por ocasião da vistoria a

existência de vagas de garagem vinculadas ao

32

Casos Específicos

apartamento ou escritório, e as mesmas vagasnão aparecerem indicadas explicitamente na

Certidão de Matrícula, a empresa credenciada deve

solicitar à unidade demandante, documentação

complementar comprobatória para que o imóvel

possa ser avaliado.

5.6 Reformas e ampliações

5.6.1 Nas análises dos pedidos de anuência feitos

por mutuários junto ao BB, para que possam efetuar

reformas em imóveis hipotecados ou alienados

fiduciariamente:

a) O imóvel deve ser avaliado consideradohipoteticamente reformado de acordo com o

projeto arquitetônico e memorial descritivo

apresentado;

b) Acessoriamente, o imóvel deve ser avaliado na

pior condição que venha a assumir durante areforma, eventualmente com demolição ou


comprometimento de parte ou de toda a edificação e

outras benfeitorias.

5.6.2 No mesmo laudo de avaliação do imóvelconsiderado reformado, deve ser apresentada no

campo “Observações”, de forma resumida, acaracterização e estimativa do valor do imóvelna sua pior condição prevista.

5.6.3 O laudo de avaliação faz parte integrante da

análise que pode abranger outros aspectos técnicos

e pode ser materializada, eventualmente, em forma

de laudo de análise ou parecer técnico, a ser

encaminhado ao BB.

33

Casos Específicos

5.7 Imóvel com características intrínsecas hipotéticas

5.7.1 Para avaliação do imóvel considerado com

características intrínsecas hipotéticas não

correspondentes à sua realidade, a área deengenharia do BB solicitará à empresacredenciada, formalmente, a atividade AVR-102,

através de Ordem de Serviço.

5.7.2 Independentemente da situação paradigma

hipotética que venha a ser indicada, o imóvel

avaliando deve ser normalmente caracterizadoem seus aspectos extrínsecos, no que se refere às

suas características reais atuais, ligadas à cidade,

região, logradouro e mercado em que se insere.

5.7.3 No laudo de avaliação deve ser caracterizadoo imóvel intrinsecamente, como é considerado

para efeito de avaliação, registrando-se no campo“Observações” que se trata de avaliação com base

em situação paradigma, identificando-a, e


informando quais foram os subsídios utilizados para

caracterização do objeto.

5.7.4 O recurso em questão destina-se a atenderexclusivamente determinações legais ouexigências programáticas, processuais, deinteresse exclusivo do BB, e nunca a interesses de

clientes ou mutuários.

5.7.5 Independentemente da situação paradigma

apontada no campo “Observações”, devem ser

resumidamente descritas as característicasintrínsecas reais do imóvel que tenham sidoverificadas, inclusive, quanto à existência de

qualquer restrição grave que venha a ser verificada,

tais como, vícios construtivos graves, falta de

estabilidade e solidez ou falta de condições de

habitabilidade.

5.7.6 O que motiva a análise quanto à aceitação

como garantia é o imóvel objeto na situaçãoparadigma e não o imóvel na situação real, ainda

que possua restrições reais graves, as quais são

descritas no laudo para subsidiar decisão dos

operadores dos Produtos e Programas.

34

Casos Específicos

5.7.7 Os registros fotográficos, inclusive doimóvel tal como se encontra, compõem o laudode avaliação, independentemente, da situação

paradigma hipotética que venha a ser adotada.


“Integramo-nos com nossos

fornecedores com vistas à redução

de custos e à melhoria contínua dos

bens e serviços fornecidos”Banco do Brasil, Política de

Relacionamento com Fornecedores

Correção e Revisão de Laudo

Capítulo 6

36

6.1 Correção de Laudo

6.1.1 Os pedidos de correção dos laudos deavaliação podem ser decorrentes de preenchimento

incorreto do laudo, inconsistências cadastrais, dados

do imóvel avaliando ou outros aspectos formais.

6.1.2 A Unidade Demandante deve submeter os

pedidos de correção de laudo diretamente a

empresa responsável pelo trabalho.

6.1.3 A empresa credenciada fornecedora da

avaliação dispõe de 1 (um) dia útil para correção e

envio do laudo retificado.

6.1.4 Em caso de solicitações de alterações,correções, revisão de laudo e/ou contestaçõespor parte do comprador, vendedor, correspondente

(ainda que em nome do Banco do Brasil),

funcionário da rede de Agências, a empresa

credenciada deve orientar o solicitante a acionar oCentro responsável.


6.2 Revisão do resultado

6.2.1 Os pedidos de revisão dos laudos deavaliação contratados podem ser admitidos, desde

que o objetivo não seja atender a interesses das

partes envolvidas, mas tão somente de corrigirdistorções de qualquer natureza, porventura

existentes nos trabalhos por falha de seus autores,

tanto no tocante ao valor do imóvel quanto àmanifestação de garantia.

6.2.2 Em termos de resultado apurado no laudo, a

revisão do resultado pode incorrer em redução,manutenção e aumento de valor.

6.2.3 Não havendo concordância, seja por parte do

cliente ou da Unidade Demandante, com o resultado

da avaliação, pode ser solicitada sua revisão.

6.2.4 A solicitação de revisão é encaminhadaformalmente pela equipe técnica do BB àempresa credenciada responsável pelo trabalho,

para que seja revista em primeira instância pelo

profissional responsável pelo trabalho.


37

6.2.5 A solicitação do cliente contendo a

argumentação fundamentada com os subsídios que

o levaram à convicção de valor será encaminhada

para análise da empresa credenciada.

6.2.6 Havendo concordância com aargumentação apresentada, a empresa credenciada

deve providenciar a retificação e substituição do

laudo junto à equipe técnica do BB.

6.2.7 A empresa credenciada responsável pela

avaliação dispõe de 1 (um) dia útil para análise do

requerimento, manifestação formal conclusiva e

envio do laudo retificado, se for o caso.

6.2.8 A empresa credenciada, deve enviar, emconjunto com o laudo retificado, a memória decálculo utilizada no tratamento de dados, no

seguinte formato:

a) Arquivo contendo o modelo de regressão linear

gerado pelo software SisDea, SisRen ou TS-Sisreg

b) Relatório completo da inferência estatística em

formato PDF (projeções, gráficos, dados e

informações auxiliares) e a amostra em arquivo



formato Excel, no caso da utilização de outro

software estatístico.

6.2.9 Caso o laudo original já tenha sido enviado ao

BB, o mesmo também deve ser substituído.

6.2.10 Em caso de solicitações de alterações,correções, revisão de laudo e/ou contestaçõespor parte do comprador, vendedor, correspondente

(ainda que em nome do Banco do Brasil),

funcionário da rede de Agências, a empresa

credenciada deve orientar o solicitante a acionar oCentro responsável.

“A qualidade dos produtos e serviços,

a satisfação dos parceiros e

empregados ocasionam vínculos

duradouros e proveitosos para as

partes envolvidas com a

compra/contratação”Banco do Brasil,


Vistoria Complementar

Capítulo 7

39

7.1 Vistoria Complementar

7.1.1 Os pedidos de Relatório Complementar deVistoria podem ser demandados às empresas

credenciadas nas situações em que há anecessidade de retorno ao imóvel para atestar se

foram tomadas providências pelo proponente para

sanar os apontamentos no laudo de avaliação

quanto as condições de habitabilidade do imóvel,aceitabilidade como garantia entre outras

situações.

7.1.2 A Unidade Demandante, após autorização da

área de engenharia do BB, solicitará formalmente à

empresa credenciada, a atividade RCV-501, através

de Ordem de Serviço.


Vistoria Complementar

“Contamos com sua colaboração

para vencer os desafios futuros”.Banco do Brasil,


Banco do Brasil

DISEC - Diretoria de Suprimentos, Infraestrutura e Patrimônio

GEPAE - Gerência de Patrimônio, Arquitetura e Engenharia

DAVAL - Divisão de Avaliação de Bens e Empreendimentos e Crédito Imobiliário

Dúvidas devem ser direcionadas diretamente ao:

Cesup Avaliações – São Paulo

[email protected]

@-meci

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