FACULDADE SUL-AMERICANA CURSO DE DIREITO

Orientadora Prof.ª. Ms. Paula Ramos Nora de Santis Orientando: Cláudio Mendonça dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO À PROPRIEDADE AGRÁRIA BRASILEIRA.

GOIÂNIA 2013

Claudio Mendonça dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO À PROPRIEDADE AGRÁRIA BRASILEIRA.

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade Sul Americana, a fim de preencher o requisito parcial à obtenção de grau de Bacharel em Direito pela Faculdade Sul-Americana.

GOIÂNIA 2013

Cláudio Mendonça dos Santos

O SISTEMA REGISTRAL E A SEGURANÇA JURÍDICA EM RELAÇÃO À PROPRIEDADE AGRÁRIA BRASILEIRA.

Monografia apresentada ao Curso de Direito da Faculdade Sul Americana, a fim de preencher o requisito parcial à obtenção de grau de Bacharel em Direito pela Faculdade Sul-Americana.

Professora MS Paula Ramos Nora de Santis (Orientadora) - FASAM

Professor MS Rangel Donizete Franco (Professor convidado) – FASAM

Goiânia, 28 de maio de 2013.

Dedico a presente monografia à minha Mãe, Jandira Mendonça, que com muita luta me ensinou, por seus atos, o significado de perseverança, e a Deus por tê-la instruída com seu primogênito, incondicional, pleno e eterno amor.

AGRADECIMENTOS

A Deus por me fazer perceber pequeno e me sustentar nas pelejas cotidianas

por seu amor, e de forma racional me fazer perceber sua graça e seu poder.

Que, por seu eterno, divino, incondicional e pleno amor, cercastes-me de pessoas que profetizam com atos o seu primogênito amor.

“Um pouco de ciência nos afasta de Deus. Muita, nos aproxima.”

Louis Pasteur

Agradeço às Irmãs Missionárias de Cristos, pela credibilidade que em mim

depositaram, em especial a minha amiga Irmã Petra.

Minhas Amigas, Ir. Irmingar Habersetzer, Ir. Rita Kallabis, Ir. Marly Conceição

Quermes, Ir. Bárbara Kiener, Ir. Elizabeth, Ir. Gertrud Artmeier (Ir. Maria Gertrudes),

Ir. Gertrud Fokter, Ir. Ivonete Maria da Silva, Ir. Petra Silvia Pfaller, Ir. Sandra, Ir.

Tekla, Ir. Kamila e Ir. Ana Soares Pinto, vocês são prova viva de que Deus é Amor!

Obrigado!

Ao meu pai, Aparecido Ribeiro dos Santos, que sempre deu o melhor de si. (in

memorian)

Aos meus irmãos; César, Sandra Regina, Alessandra, Célio e Kamila, por

todo amor que tens por mim, cada um a seu modo, sei que sou amado por todos

vocês. Tenham certeza que vocês são perfeitos, só tenho um sentimento por todos

vocês, Amor.

Minha família, meu porto seguro!

RESUMO

A presente monografia tem por objetivo analisar o Registro de Imóveis no Brasil, no

primeiro capítulo estudou-se os elementos constitutivos e as características

principais da propriedade. A historicidade da Propriedade Agrária de modo

sintetizado, buscou se a origem da propriedade, sendo esta essencial à produção de

alimentos. Passou-se pela definição de pequena, média e grande propriedade. Ao

analisar a propriedade agrária foi realizada uma releitura da formação da

propriedade agrária no Brasil, donde a coroa portuguesa primeiramente conquistou a

propriedade – domínio de direito – para, somente, posteriormente conquistar a

posse – domínio de fato – tendo, a época, o Papa primeiramente como arbitro e

posterior como o registrador, discorreu-se sobre o Sistema Sesmarial. O Cadastro

Rural foi estudado em seus diferentes conceitos, características e finalidade que é

identificar, dimensionar localizar geograficamente as áreas cultivadas ou

aproveitadas. No segundo capítulo, buscou se estudar o Sistema Registral em sua

função de garantidor da Propriedade Imobiliária e dos Contratos Agrários. Assim, foi

estudado o Sistema Registral no direito comparado e os Sistemas Registrais

Imobiliários Francês, Alemão, Australiano (Sistema Torrens) e de suas respectivas

características, destacando da mesma forma o Sistema Registral Imobiliário

Brasileiro e o Sistema Torrens aplicado no Brasil. Por último analisou se o Sistema

Registral Imobiliário é instrumento adequado para controlar a aquisição e o

arrendamento da propriedade rural por estrangeiro, na forma como está estruturado

o Sistema de Registros Imobiliários, em que pese ter evoluído muito desde sua

criação, tal Sistema não é meio hábil suficiente para a garantia da propriedade no

Brasil.

Palavras-chave: Propriedade. Direito Registral. Sistema Registral. Direito Agrários.

ABISTRACT

This thesis aims to analyze the Real Estate Registry in Brazil, in the first chapter we

studied the constitutive elements and main features of the property. The historicity of

Agrarian Property so synthesized, sought the origin of the property, which is essential

to food production. Passed by the definition of small, medium and large property. By

analyzing the landed property was held a retelling of the formation of landed property

in Brazil, where the Portuguese crown first won the property - the domain of law - to

only later gain possession - the field of fact - having the time, the Pope first as a

referee and later as the registrar, spoke up about the system Sesmarial. The Rural

Registration was studied in its different concepts, characteristics and purpose is to

identify, scale geographically locate the areas cultivated or exploited. In the second

chapter, we sought to study the registral system in its function as a guarantor of Real

Estate Property and Contracts Agrarians. Thus, the system has been studied in

comparative law and registral Systems registrations Estate French, German,

Australian (Torrens System) and their respective characteristics, highlighting the way

the system registral Brazilian Real Estate and Torrens System applied in Brazil.

Finally the system is analyzed registral Estate is appropriate instrument to control the

purchase and lease of land ownership by foreigners, in the way the system is

structured Records Estate, despite having evolved much since its inception, this

system is not expedient means sufficient to guarantee the property in Brazil.

Keywords: Property. Registral law. Registral system. Agrarian Law.

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .........................................................................................................2

2 A PROPRIEDADE AGRÁRIA E O DIREITO REGISTRAL ......................................4

2.1 O Direito de Propriedade no Direito brasileiro .................................................4

2.1.1 A Propriedade Agrária.......................................................................................10

2.1.2 A formação da Propriedade no Brasil ............................................................... 11

2.1.3 Elementos que caracterizam a propriedade agrária.........................................14

2.1.4 Do Conceito de Propriedade Agrária................................................................16

2.1.5 Do Cadastro Rural............................................................................................17

2.2 Direito Registral no Brasil ................................................................................19

3 O SISTEMA REGISTRAL COMO GARANTIDOR DA PROPRIEDADE

IMOBILIÁRIA E DOS CONTRATOS AGRÁRIOS.....................................................22

3.1 Sistema Registral e o Direito Comparado .......................................................22

3.1.1 Sistema Registral Imobiliário Francês ..............................................................23

3.1.2 Sistema Registral Imobiliário Alemão ...............................................................25

3.1.3 Sistema Registral Imobiliário Australiano (Sistema Torrens) ............................27

3.1.3.1 Das Características do Sistema Torrens .......................................................28

3.1.4 Sistema Registral Imobiliário Brasileiro ............................................................29

3.1.4.1 Sistema Torrens no Brasil..............................................................................33

4 O SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO NO CONTROLE DE AQUISIÇÃO E

ARRENDAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL POR ESTRANGEIRO. ................34

4.1 Da Aquisição da Propriedade Agrária Por Estrangeiro........................................34

4.1.1 Da pessoa física estrangeira. ...........................................................................35

4.1.2 Da pessoa jurídica estrangeira.........................................................................37

4.2 Dos Contratos Agrários Com Pessoa Estrangeira. ........................................39

4.2.1 Da pessoa física estrangeira. ...........................................................................40

4.2.2 Da pessoa jurídica estrangeira.........................................................................42

5 CONCLUSÃO ........................................................................................................46

REFERÊNCIAS.........................................................................................................48

1 INTRODUÇÃO

A presente monografia tem por objetivo o estudo do Registro de Imóveis no

Brasil, tendo em vista sua aplicação à proteção jurídica da propriedade agrária e dos

contratos agrários, frente ao ordenamento jurídico pátrio de forma especial no que

diz respeito a sua finalidade no tocante a dois pontos, a saber: o primeiro diz

respeito ao controle de aquisição ou arrendamento de propriedade rural por pessoa

física ou jurídica estrangeira, principalmente em áreas descontinuas, o segundo é no

que tange a fração mínima de parcelamento.

O objetivo institucional da presente Monografia é a obtenção do Título de

Bacharel em Direito, pela Faculdade Sul Americana.

O que ora se pretende é justamente estabelecer-se se como está estruturado

o Sistema Registral brasileiro é instrumento hábil para garantir a segurança jurídica

dos bens e direitos nele registrados.

Em razão dos motivos constitucionais explícitos e implícitos e que o Sistema

Registral Imobiliário tem por finalidade precípua a validação, publicidade e

conservação dos documentos sendo que o cartório tem a função de fiscalizar os

requisitos legais, surgindo as seguintes indagações: o Sistema Registral, como está

estruturado, é mecanismo adequado para cumprir os fins que lhe são propostos? O

Registro de Imóveis tem capacidade jurídica para fazer valer as normas que delimita

o tamanho mínimo da propriedade agrária? E finalmente compreender se o Sistema

Registral Imobiliário constitui é a ferramenta adequada para fiscalizar o recolhimento

de tributos.

O assunto tem por referencial teórico a obra do jurista Américo Atilio Cornejo,

especialmente na “DERECHO REGISTRAL”, sempre adequando a realidade

nacional tendo em vista a legislação, a jurisprudência e a doutrina pátria.

A força motriz que impulsionou a escolha do tema foi o grande interesse pelo

Direito Registral, que levou a apropriar do assunto e a pretensão de ser aprovado

em concurso para delegatário de Serventia Registral ou Notarial.

Com o advento da Constituição Federal de 1988, o Sistema Registral passa a

ter como norte a prestação de serviços de qualidade por parte das Serventias

Registrais, proporcionando aos circunscricionados serviços céleres (princípio da

eficiência) e de qualidade, proporcionando, também, segurança jurídica, bem como,

contribuir para o desafogamento do poder Judiciário, observando a legislação

3

vigente (principio da legalidade), dando garantia e certeza dos direitos e bens

registrados nas Serventias Extrajudiciais.

O interesse pessoal pelo tema, constitui-se no objetivo genérico desse estudo

demonstrar os aspectos e as características do Sistema Registral no direito

comparado e de forma peculiar, o Sistema Registral brasileiro, isto, no que tange ao

Registro de Imóveis, estritamente em sua função de controlar a aquisição e o

arrendamento da propriedade agrária por estrangeiro.

A importância do tema abriga nas funções das serventias de registro de

Imóveis que, dentre outras, controla a aquisição e o arrendamento de propriedade

rural por pessoa física e jurídica estrangeira, bem como valida, publicita e conserva

os documentos, sendo que a Serventia Registral tem a função de fiscalizar os

requisitos legais, donde emerge as seguintes indagações que o presente estudo visa

demonstrar: o Sistema Registral, como está estruturado é mecanismo adequado

para cumprir os fins que lhes são propostos?; analisar as características e elementos

com compõe o Direito Registral e os entendimentos jurisprudenciais e

administrativos relacionados aos Registros de Imóveis.

Dessa forma, tema é tratado em três capítulos, sendo que primeiramente é

tratado da propriedade Agrária e o direito registral, em seguida estudará o Sistema

Registral como garantidor da propriedade imobiliária e dos contratos agrários e

finalmente em é tratado do Sistema Registral Imobiliário no controle de aquisição e

arrendamento de propriedade rural por estrangeiro.

4

2 A PROPRIEDADE AGRÁRIA E O DIREITO REGISTRAL

2.1 O Direito de Propriedade no Direito brasileiro

Antes de discorrer sobre a propriedade, estudaremos a propriedade no

tempo, espaço e cultura, no entanto o presente estudo não tem a pretensão de

exaurir o assunto, mas tão somente delinear o instituto da propriedade no tempo, no

espaço e conforme cada cultura.

Coulanges (1961, p.87) afirma que “os antigos basearam o direito de

propriedade sobre princípios que não são mais os das gerações presentes”, dessa

forma, gravitando em torno da idéia do autor em comento, nos primórdios da

civilização cada povo possuía forma peculiar de tratar o direito de propriedade,

sendo que alguns povos admitiam a propriedade tão somente de bens moveis,

outros tratavam o solo como um bem coletivo, como bem exemplifica, assim tem-se

que:

[...] os tártaros admitem direitos de propriedade quando se trata de rebanhos, e não o compreendem quando se trata do solo Entre os antigos germanos, de acordo com alguns autores, a terra não pertencia a ninguém; todos os anos a tribo designava a cada um de seus membros um lote para cultivar, lote que era trocado no ano seguinte. O germano era proprietário da colheita, e não da terra. O mesmo acontece ainda em uma parte da raça semítica, e entre alguns povos eslavos. (1961, p. 87).

De outro modo, tem-se que de acordo com a cultura a noção de propriedade

varia no espaço, não havendo, necessariamente, uma progressão temporal, tem

que:

[...] as populações da Grécia e da Itália, desde a mais remota antiguidade, sempre reconheceram e praticaram a propriedade privada. Não ficou nenhuma lembrança histórica de época em que a terra fosse comum e também nada se vê que se assemelhe a essa divisão anual dos campos, praticada entre os germanos. Há até um fato bastante notável. Enquanto as raças1 que não concediam ao indivíduo a propriedade do solo, concedem-lhe pelo menos tal direito sobre os frutos do trabalho, isto é, das colheitas, entre os gregos acontecia o contrário. Em algumas cidades os cidadãos eram obrigados a reunir em comum as colheitas, ou, pelo menos, a maior parte delas, e deviam consumi-las em comum(2); o indivíduo, portanto, não era absoluto senhor do trigo que havia colhido; mas ao mesmo tempo, por

1 Apesar de o autor usar o termo raça, deve tal termo ser considerado como povo, uma vez que a expressão raça, em se tratado de pessoa humana refere-se a um antigo conceito antropológico, fortemente criticado e em desuso, mesmo nesta disciplina, desde meados da década de 1950, mais informação em: http://pt.wikipedia.org/wiki/Nazismo_e_ra%C3%A7a

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notável contradição, tinha absolutos direitos de propriedade sobre o solo. A terra para ele valia mais que a colheita. Parece que entre os gregos a concepção do direito de propriedade tenha seguido caminho absolutamente oposto ao que parece natural. Não se aplicou primeiro à colheita e depois ao solo. Seguiu-se a ordem inversa. (COULANGES, 1961 p. 88).

Dessa forma, cada povo, a depender de sua cultura e de sua religião, praticava, à

sua maneira, a propriedade, uma vez que a para alguns povos a o lugar onde os

seus antepassados estão sepultados se torna terra sagrada (COULANGES, 1961).

Diante do intróito no que tange a origem da propriedade e longe de esgotar o

assunto, analisa se o conceito, elementos e as características que compõe a

propriedade, frisando que o presente estudo tem como objeto a propriedade imóvel.

A fim de abalizar o presente estudo, tomarei por norte o conceito de

propriedade segundo De Plácido e Silva em seu Vocabulário jurídico:

do latim proprietas, de proprius (particular, peculiar, próprio), genericamente designa qualidade que é inseparável de uma coisa, ou que a ela pertence em caráter permanente. Assim, propriedade não somente exprime peculiaridade, como o que é próprio ou particular à coisa, achando-se, inseparavelmente, junto a ela ou parte dela. É sentido que lhe advém da expressão prope, que se entende junto de, perto de.

No mesmo sentido, tem-se o conceito esculpido por Maria Helena de Diniz:

[...] para uns o vocábulo vem do latim proprietas, derivado de proprius, designando o que pertence a uma pessoa. Assim, a propriedade indicaria, numa acepção ampla, toda relação jurídica de apropriação de um certo bem corpóreo ou incorpóreo. Outros entendem que o termo "propriedade" é oriundo de domare, significando sujeitar ou dominar, correspondendo à idéia de domus, casa, em que o senhor da casa se denomina dominus. (DINIZ. 2008 p. 112)

Em que pese a distinção que há entre esses dois termos, no cotidiano, é

normal, que tanto um vocábulo, como o outro seja usado para designar a mesma

coisa, que para Maria Helena de Diniz não há diferença de conteúdo, dessa forma

complementa a autora:

apesar da distinção que há entre esses dois termos, emprega-se, comumente, tanto o vocábulo "propriedade" como "domínio" para designar a mesma coisa, uma vez que entre eles não há diferença de conteúdo. Outrossim, o nosso Código Civil de 1916, em vários casos, empregou diferentemente essas palavras, o mesmo não fazendo o Código Civil vigente, que preferiu o termo propriedade. (DINIZ. 2008 p. 112-113)

Eis a origem do vocábulo propriedade. Segundo Silva (2001 p.78) as

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particularidades de uma coisa não somente se mostram nas qualidades dela, como

requisitos que a individualizam ou particularizam, ou seja, propriedade é sentido que

lhe advém da expressão prope, que se entende junto de, perto de.

O Direito de Propriedade está esculpido na Constituição Federal brasileira de

1988, em seu artigo 5º, onde goza de imutabilidade constitucional, por ser tal direito

clausula pétrea, assim tem-se:

art. 5°. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...] XXII - é garantido o direito de propriedade.

O legislador pátrio quedou-se inerte por não conceituar a propriedade

cabendo à Doutrina a construção conceitual deste instituto. Nesse diapasão Pontes

de Miranda em Tratado de Direito Privado, coloca para a propriedade o seguinte

Conceito:

1. PROPRIEDADE E DOMÍNIO. Em sentido amplíssimo, propriedade é o domínio ou qualquer direito patrimonial. Tal conceito desborda o direito das coisas. O crédito é propriedade. Em sentido amplo, propriedade é todo direito irradiado em virtude de ter incidido regra de direito das coisas [...]. Em sentido quase coincidente, é todo direito sobre as coisas corpóreas e a propriedade literária, cientifica, artística e industrial. Em sentido estrítissimo é só domino. [...] Costuma-se distinguir o domínio, que é o mais amplo direito sobre a coisa, e os direitos reais limitados. Isso não significa que o domínio não tenha limites; apenas significa que os seus contornos não cabem dentro dos contornos de outro direito. O próprio domínio tem o seu conteúdo normal, que as leis determinam. Não há conteúdo a priori, jusnaturalistico, de propriedade, senso lato, nem conceito a priori, jusnaturalistico, de domínio. (MIRANDA 2001 Tomo XI, p. 37)

Assevera Borges (apud SOUZA 2009 p. 24): "No sentido jurídico significa que

um é dono e o resto está excluído dessa relação jurídica entre o titular e a coisa,

conforme dispõe o art. 1.228, do Código Civil Brasileiro [...]".

Para Leandro Silva de Souza (2009 p. 25) a propriedade pode ser definida

analiticamente como sendo o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos

limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem

como de reivindicá-lo de quem o detenha injustificadamente.

Do artigo 1.228 do Código Civil extrai-se que a propriedade tem os seguintes

elementos constitutivos o de usar, de gozar, de dispor e de reaver, em outras

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palavras jus utendi, fruendi e abuendi e o rei vindicatio, no entanto parafraseando

Nelson Rosevald a propriedade não é o conjunto desses elementos, pelo contrario, o

direito que abrange o poder de agir diversamente em relação ao bem, usando,

gozando ou dispondo, ainda reinvidicando-o de quem injustamente o detenha.

De outra forma, a luz dos artigos 5º, caput e XXIII, 170 e 190 da Constituição

Brasileira, que estabelece:

art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: [...] XXIII - a propriedade atenderá a sua função social; art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: [...] II - propriedade privada; III - função social da propriedade. art. 190. A lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de autorização do Congresso Nacional.

Diante do exposto, conjugando o artigo 1.228 do código civil com os 170 e

190 da Constituição Brasileira, é possível formular o seguinte conceito de

propriedade à luz do direito brasileiro, sendo: “o direito garantido a todos brasileiros

e aos estrangeiros residentes no País, observado as limitações legais e

constitucionais, a inviolabilidade do direito de usar, gozar e dispor da coisa, e o

direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou o detenha,

observado o cumprimento de sua função social e os princípios constitucionais”.

Assim, mesmo não esgotando o conceito de propriedade, passar-se-á à

analise dos elementos que constitui a propriedade, o que faz tendo por pilar os

ensinamentos de Maria Helena de Diniz (2008, p. 114) que assim, pondera os

elementos conceituais de propriedade:

[...] o jus fruendi exterioriza-se na percepção dos frutos e na utilização dos produtos da coisa. É o direito de gozar da coisa ou de explorá-la economicamente.[...] O jus abutendi ou disponendi equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o direito de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor ou hipoteca, servidão etc) ou de submetê-la ao serviço de outrem. E, finalmente, rei vindicatio é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha, em virtude do seu direito de seqüela, que é característica do direito real.

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Dessa forma, parafraseando Tartuce (2011 p.790), tem-se que dos elementos

que constitui a propriedade, tendo por fundamento o texto legal, podem ser

analisados nos direitos de usar, gozar, fluir e o de reaver a coisa de quem

injustamente a detenha, sendo que o primeiro elemento é o Direito de Usar ou

Utilizar "jus utendi" que consiste no poder que o dono tem de servir-se da coisa e

utilizá-la do modo que entender mais apropriado, sem deformar sua essência, não

causando danos a terceiro. O direito de propriedade atualmente é limitado,

encontrando tais limitações na Constituição, no próprio Código Civil, no estatuto da

Terra e no Estatuto da Cidade, além de outras normas específicas. Nesse sentido,

obsta o §2º do art. 1.228 os atos que não trazem ao proprietário qualquer

comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem

(atos emulativos) ou ato ilícito do titular de um direito que, ao exercê-lo, excede

manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou

pelos bons costumes (art. 187, C.C.), motivando a responsabilização civil.

O Direito de Gozar ou Fruir "jus fruendi" consiste na extração dos frutos de

modo a preservar a coisa principal, sejam eles frutos naturais, industriais ou civis.

A faculdade de Dispor ou Alienar, "jus abutendi" ou "jus disponendi",

materializa na faculdade de se desfazer da coisa a qualquer título, quer seja a título

oneroso, quer seja a título gratuito, abrangendo também o poder de consumi-la ou

gravá-la de ônus real (penhor, hipoteca e anticrese).

Direito de Reivindicar ou Reaver "rei vindicatio" abrange o faculdade de

propor ação a fim de obter o bem de quem injustamente detenha ou possua a

propriedade, mediante a ação reivindicatória, principal modalidade da ação petitória,

que tem a função de discutir a propriedade.

Sob a ótica da Constituição Federal de 1988 e do Código Civil a propriedade

apresenta como principais características tem natureza absoluta relativizada, Direito

exclusivo, direito perpétuo e direito elástico.

Tendo por baliza os seguintes autores: Maria Helena Diniz (2008), César

Fiuza (2003) e Flávio Tartuce (2011) tem-se que o caráter absoluto da propriedade

se dá diante de que é um direito pleno, possuindo uma relação de poder, de usar,

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fruir e dispor oponíveis contra toda a coletividade (erga omnes), no entanto há

aqueles que afirmam que a propriedade tem o caráter absoluto relativizado, quando

observados sob o viés dos direitos da personalidade, dos direitos difusos e coletivos

e dos interesses da coletividade.

Na visão de Tartuce (2011 p.792-793) é um Direito Exclusivo, pois a mesma

coisa não pode pertencer com exclusividade a várias pessoas, ressalvados os casos

de condomínio ou compropriedade, no mesmo sentido Diniz (2008 p. 116) expõe

que “sua exclusividade se dá em virtude do princípio de que a mesma coisa não

pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas”.

A característica da perpetuidade se dá pelo fato de que o direito de

propriedade subsiste independente de exercício, enquanto não ocorrer causa

extintiva, seja ela legal ou voluntária, não se extinguindo pelo não uso. Não se deve

pensar que a perpetuidade quer significar que o bem deve pertencer ao mesmo

proprietário, portanto vê-se que:

[...] compreende sua perpetuidade a possibilidade de sua transmissão, que é até um dos meios de tornar durável a propriedade, por um lapso de tempo indefinido, uma vez que o adquirente é o sucessor do transmitente a titulo singular ou universal, recebendo todos os seus direitos sobre a coisa transmitida. (DINIZ, 2008 p. 117)

Orlando Gomes (apud 2008 p. 117, Diniz) a elasticidade, sob o fundamento

que o domínio pode ser distendido ou contraído, no seu exercício, conforme lhe

adicionem ou subtraiam poderes destacáveis.

Tartuce (2011 p.796) acresce duas outras características à propriedade afirma

que tal Direito é Complexo pelo seu todo e pelos quatro atributos que constantes do

caput do art. 1.228 do CC.

O autor em comento afirma ser Direito Fundamental tendo em vista o que

expõe o artigo 5º da Constituição Federal de 1988, portanto tem-se que:

Direito Fundamental - não se pode esquecer que a propriedade é um direito fundamental, pelo que consta do Art. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal. Esse caráter faz que a proteção do direito de propriedade e a correspondente função social sejam aplicados de forma imediata nas relações ente particulares, pelo que consta do art. 5º, §1º, do Texto Maior (eficácia horizontal dos direito fundamentais). Em esforça, o direito de propriedade pode ser ponderado frente a outros direitos tidos como

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fundamentais, caso da dignidade humana (art. 1º, III, da CF/1988), particularmente naqueles casos de difícil solução (técnica de ponderação). (TARTUCE, 2011 p.796)

Nesse sentido, pode se afirmar que o direito de propriedade possui as

seguintes características, de direito absoluto relativizado, de direito exclusivo, de

direito perpétuo, de direito elástico e de direito fundamental.

2.1.1 A Propriedade Agrária

Deste a pré-história, a humanidade tem a terra como fonte primária para a

sobrevivência, segundo Borges (2005, p. 73) que para o autor justifica a regra moral

consignada na Bíblia que afirma que viemos do pó e ao pó voltaremos.

Dessa forma, de acordo com Borges (2005, p. 73) desde o inicio da

humanidade até os dias atuais a terra é conditio sine qua non para a existência de

vida e desenvolvimento dos seres viventes, em especial os racionais.

No inicio da humanidade o homem era, via de regra, nômade e coletor, foi na

idade dos metais, por volta de 10.000 (dez mil) anos, o ser humano que viveu de

forma rude e com caçador e mais tarde se tornou um primitivo agricultor, nesse

período, o homem fazendo uso de metais (cobre, ouro e estanho) passou a fabricar

instrumentos, ferramentas e armas, sendo que os avanços na agricultura e a

descoberta da escrita marcam o fim da Pré-História e início da História, tal afirmação

encontra fundamento nas palavras de Borges (2005, p. 74), onde tem-se que:

[...] segundo a História Universal a noção de propriedade começou cerca de 10.000, (dez mil) anos atrás na denominada Idade dos Metais, ocasião em que algumas comunidades ou tribos primitivas descobriram a prática da agricultura e da criação de animais, mas tudo praticado na forma rudimentar e primitiva possível. Fixaram-se as pessoas nos vales férteis do Nilo, Tigre, Rio Amarelo e Eufrates. Deixaram de ser nômades na maior parte e passaram a dedicar mais na agricultura e na pecuária localizada. Deixaram de viver só da colheita de frutos que a natureza lhes dava, mas descobriram e passaram a plantar. Deixaram de viver só do pastoreio nômade, para praticar na forma localizada. A á caça e à pesca deixava de ser atividades exclusiva para passar o segundo plano. Descobriu o ser humano a forma de guardar os cereais quem colhiam na forma rudimentar de tulhas, prática que lhes garantia alimentos nas épocas de secas e estiagens e nas épocas do frio, portanto, armazenavam o trigo, o arroz e outros cereais que aprenderam a cultivar. [...] Então, nessa fase surgiu a idéia de que cada possuidor deveria ser respeitado no espaço em que ocupava.Nascia a noção de ter ou de ser dono daquilo que necessitava, tipo de exclusis allis

Nessas breves linhas, resta de modo sintetizado, a origem da propriedade,

11

sendo que a propriedade em comento é aquela que visa à produção de alimentos,

diferente da propriedade para fim privativo de moradia.

2.1.2 A formação da Propriedade no Brasil

A fim de melhor discorrer sobre a formação da propriedade agrária no Brasil,

é forçoso fazer uma leitura dos fatos históricos que antecederam o “descobrimento

do Brasil”.

Dessa forma, tomada A coroa portuguesa primeiramente conquistou a

propriedade – domínio de direito – para, somente, posteriormente conquistar a posse

– domínio de fato – das terras de Santa Cruz. Assim tem-se que em relação às

novas terras brasileiras, por força da Bula inter Coetera que dividia as terras do

“novo mundo” entre Portugal e Espanha. E que diante de posterior inconformação de

Portugal o mesmo Papa, com o intuito de evitar um conflito, e a pedido da Espanha

tece um acordo entre as duas nações o acordo denominado de Tratado de

Tordesilhas, onde o domínio português foi ampliado.

Dessa forma, tomada Tem-se que houve naquele momento histórico acordo

onde o Estado Português impôs sua vontade sobre o Estado Espanhol, o que se

deve observar é que o acordo foi homologado pelo Papa Alexandre VI, que atuou

como árbitro na causa.

Desse modo, o território brasileiro primeiramente pertenceu de direito aos

portugueses e, somente, posterior de fato, corroborando a hipótese de que as terras

brasileiras, foram antes de tudo, uma disputa que visava a declaração de forma

pública de que tais terras seriam de propriedade do domínio português, ainda que

incertas, Fausto (1995, p.42) ilustra com maestria a busca de tal declaração: “posse

da nova terra foi contestada por Portugal, daí resultando uma série de negociações

que desembocaram no Tratado de Tordesilhas”.

Dessa forma, tomada as devidas proporções, tem-se que a igreja, à época,

como representação do poder divino na Terra detinha a legitimidade para homologar

o Tratado de Tordesilhas e torná-lo publico, atuando o Papa primeiramente como

arbitro e posterior como o Registrador. De tal feita, pode se dizer que tal tratado foi o

12

primeiro Ato de Registro que de forma, ainda que, dissimulada envolveu terras

brasileiras, sendo possível pensarmos que até antes do Brasil colônia, já havia um

sistema de publicidade em relação às terras de Vera Cruz.

O marco da propriedade no Brasil é o Tratado de Tordesilhas, com o objetivo

de fortalecer a segurança do reino. Que diante da ameaça de nações como França e

Inglaterra, o Rei de Portugal se viu na necessidade de incentivar o povoamento do

novo território que visava aumentar a riqueza, tornado as terras produtivas.

O Direito de Propriedade na colônia portuguesa foi regulado pelas

Ordenações Afonsinas e Filipinas. Porém, o Direito que versou sobre a Propriedade

Agrária no Brasil está na primeira legislação que trata sobre terras, a legislação das

sesmarias. Refere-se de legislação Portuguesa aplicada no Brasil colônia. Nas

palavras de Marques (2011, p.22) a origem da legislação de Sesmarias data de

1.375, trata-se da Lei Régia editado por Dom Fernando I, que visava corrigir as

distorções no uso das terras, objetivando aos proprietários o cultivo da terra, tendo

em vista a falta de alimentos na época. Assim, as terras não aproveitadas, ou seja,

não cultivadas, seriam confiscadas. A lei Régia de Dom Fernando, portanto, tentava

reverter o quadro de êxodo rural existente na época. O objetivo, como dito, era o

aumento da produção, o aproveitamento das terras pelos proprietários. Desse modo

o Regime Sesmarial no Bdrasil, objetivava o aproveitamento das terras, sendo que

aquelas que não produziam eram, ou deveriam ser retomaas e ou arrendadas.

Segundo Carvalho (2010, p.17) a estrutura da formação da propriedade

fundiária brasileira se divide em 4 fases, a saber: Regime Sesmarial ou de

Concessão de terras (1.530 a 1.822); Regime de posses ou período extralegal

(1.522 a 1.850); fase de sistematização jurídica (1.850 a 1985) e a fase de

consolidações jurídica (1.988 até a presente data).

O mesmo autor (2010, p.17) no primeiro regime a propriedade pertencia a

Portugal, sendo que o Sistema Sesmarial concedia apenas a posse, por meio das

cartas de sesmarias, que eram outorgadas pelos capitães mores, na primeira etapa,

aos governadores-gerais, na segunda etapa e na terceira etapa a própria coroa

reservou para si o poder de escolha dos sesmeiros e a outorga das cartas de

sesmarias.

13

Diante da grande aproximação entre a Igreja Católica e o Estado Português,

aquela era responsável pelo controle das posses, nesse sentido afirma Fausto, “em

1.532, criou-se o bispado de São Salvador, sujeito ao arcebispado de Lisboa,

caminhando-se assim para a organização do Estado e da Igreja, estreitamente

aproximados (FAUSTO, 1995, p.47)”.

Mesmo as Ordenações determinando que a concessão de sesmaria devesse

ser gratuita, o que visava a abolição das terras ociosas, a igreja que detinha, o

controle da posse impunha sobre aos sesmeiros o pagamento do dízimo, o que na

prática convertia a sesmaria em verdadeiro instituto da enfiteuse, sendo que o foro

se dava por sob a denominação de dízimo, em outras palavras, não havia o instituto

da enfiteuse, no entanto, o dízimo era devido por todos sesmeiros, assim não havia

sesmaria a menos que fosse pago o dízimo.

Neste sentido Mônica Diniz (2005, Internet) coloca luz no tocante à forma de

registro no período colonial, portanto expõe que:

[...] todas as posses e sesmarias formadas foram legitimadas em registros públicos realizados junto às paróquias locais. A Igreja, nesse período da Colônia, encontrava-se unida oficialmente ao Estado. Dessa forma, os vigários (ou párocos) das igrejas eram quem faziam os registros das terras ou certidões, como a de nascimento, de casamento, etc. Somente com a proclamação da República, em 1889, Estado e Igreja se separaram.

Com a evolução do Regime Sesmarial, que teve como marco regulatório a

Carta Régia de 27/12/1695, que instituiu a obrigatoriedade do respectivo registro e

demarcação de terras, com a finalidade de identificar, localizar geograficamente e

dimensionar as áreas cultivadas ou aproveitadas, objetivando de forma secundária o

controle das mesmas, mas com foco primário na arrecadação por meio da aplicação

de impostos.

No entanto, a Carta Régia de 27 de dezembro de 1.695 (BRASIL, 2007, p. 59,

TOMO III) não deixou claro quem deveria fazer o Registro, ficando entendido que

continuaria sob a responsabilidade dos vigários, que atuavam como registradores.

Diante do exposto, é forçoso pontuar, que o Direito Registral e o Direito

Agrário são ramos da mesma ciência, a ciência jurídica, onde cada qual tem

características e elementos próprios, mas que se relacionam. O relacionamento se

14

dá, por exemplo, nos registros de contratos agrários, uma que o registro dá aos

contratos força probante (juris tantum) perante terceiros.

2.1.3 Elementos que caracterizam a propriedade agrária

O imóvel rural, quanto a sua localização no território brasileiro tem conceito

pacificado pela doutrina e jurisprudência, após uma série de debate teórico-

legislativo-jurisprudencial acerca de sua definição. Sendo tomando como critério a

destinação para classificar o imóvel como rural, dessa forma, basta que o imóvel

tenha sua destinação relacionada à agricultura, pecuária e similares, esta

propriedade imobiliária será considerada um imóvel rural. Nesse sentido, a função

social da propriedade, tem aplicação direta no imóvel rural, que tem por

característica a regularização econômica e ambiental do uso da terra, visando o bem

estar social. (COLARES, 2001)

O Estatuto da Terra, lei 4.504/64, artigo 4º, I, tem o seguinte conceito de

imóvel rural:

[...] i - "Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;( lei 4.504/64)

Com vista ao conceito do Estatuto da Terra, Carvalho (2010, p.144) afirma

que o conceito tem como caracterização prevalente a destinação do imóvel. Portanto

acrescenta que a localização do imóvel independe para a sua definição, dessa forma

pode ser imóvel agrário o imóvel localizado no perímetro urbano ou no meio rural, é

agrário o imóvel destinado à exploração extrativa, agrícola, pecuária ou

agroindustrial.

A lei 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, na leitura de Edson Ferreira (2010, p.

144) expõe que de mesma forma do Estatuto da Terra tem por critério predominante

a destinação do imóvel, não importando sua destinação.

O autor em estudo (CARVALHO, 2010, p.145) coloca que são elementos

caracterizadores do imóvel agrária o prédio rústico, a agrariedade e a área continua.

15

Em relação a prédio rústico pode ser sintetizado como o imóvel cultivável que

se localiza, em regra, na zona rural, com terreno cultivado ou não, edificado ou não.

Agrariedade é o termo que tem referência à destinação ou potencial

destinação, assim tem se que:

A agrariedade refere-se à destinação ou potencial destinação que se possa dar ao imóvel agrário, para fins de exploração extrativa, agrícola, pecuária e agroindustrial, independentemente de localização no meio rural ou urbano. Assim, sob essa perspectiva, pode ser considerado agrário o imóvel situado no perímetro urbano de uma cidade destinado à exploração de hortaliças. (CARVALHO. 2010, p.145-146).

Acrescente-se que tal imóvel somente será considerado agrário se sua área

for igual ou superior a fração mínima de parcelamento rural.

Área contínua tem sentido diverso da sua expressão literal, pois no âmbito do

Direito Tributário, o Ato Declaratório Normativo 9, de 31 de julho de 1998 expõe que

a expressão área continua tem o sentido de continuidade econômica, de utilidade

econômica e de aproveitamento da propriedade rural.

Sobre o assunto, Edson Ferreira, expõe que:

a expressão “área continua”, utilizada para caracterizar o imóvel agrário, no âmbito da legislação agrária, no âmbito da legislação agrária, significa que áreas continuas, próximas ou adjacentes, pertencentes a um mesmo proprietário, mesmo que cada uma dessas áreas tenha matrícula própria no Registro Imobiliário, compõem um única unidade imobiliária. Assim, considera-se imóvel agrário de área contínua a área do prédio rústico seja ela um todo único, indivisível, seja ale dividida fisicamente por estrada, rodovia, ferrovia ou por rio. (2010, p147)

Afirma o autor que o conceito mais completo é de Rezek (2006, p.56) que

propõe, de lege ferenda, a seguinte definição de imóvel agrário:

É o prédio, em regra rústico, dotado de continuidade físico-econômica e localizado em zona rural ou urbana, que se destine ou se possa destinar à atividade agrária, desde que sobre ele não incida – ou deva incidir – outra atividade preponderante, permitida – ou determinada – em lei e autorizada pelos competentes agentes governamentais.

Pelo supra apresentado tem-se os elementos caracterizadores do imóvel

agrário, passando agora ao conceito de propriedade agrária.

16

2.1.4 Do Conceito de Propriedade Agrária

Antes do advento da Constituição de 1988, não havia dúvida quanto à

classificação do imóvel rural, sendo que não há na doutrina assimilação das

inovações constitucionais, (MARQUES. 2001, p.33).

No mais, percebe-se que não há na doutrina agrarista a distinção entre imóvel

e propriedade, sendo que em humilde e rasa análise cabe aqui colocar a

característica distintiva de imóvel e propriedade, segundo Azevedo (1976. p.15) “a

propriedade é o estado de sujeição jurídico-econômica, que o homem impõe aos

bens, corpóreos ou incorpóreos, móveis ou imóveis, para provimento de

necessidades, ligadas à subsistência, conforto e bem estar.” O imóvel existe

independente de estar ou não ligado à um individuo, dispensando a relação entre

uma pessoa ou outra coisa. Já a propriedade depende de relação entre um o imóvel

e uma pessoa natural ou jurídica para que haja a propriedade. No entanto, tendo em

vista o uso doutrinário de propriedade rural e imóvel rural como expressões

sinônimas, ambas as expressões serão usadas como sinônimas, em sentido amplo.

A lei 8.629/93, editada a fim de regulamentar o artigo 185 da Constituição

Federal de 1988, que expressamente conceituam as propriedades agrárias em

grande, média e pequena propriedade.

Pequena e média propriedade: tendo em vista o ensinamento de Carvalho

(2010) que pondera que a Constituição Federal considera insuscetíveis de

desapropriação para fins de reforma agrária a pequena e média propriedade rural,

desde que seu proprietária não possua outro imóvel agrário.

A fim de classificação fundiária o módulo fiscal serve de parâmetro quanto à

sua dimensão do imóvel rural, sendo que temos as seguintes classificações em

função do numero de módulos rurais: Pequena propriedade: imóvel rural de área

compreendida entre 1 (um) e 4 (quatro) módulos fiscais; Média propriedade: imóvel

rural de área compreendida entre 4 (quatro) e 15 (quinze) módulos fiscais, sendo

que o tamanho do módulo fiscal, em hectares, para cada município está fixado na

Instrução Especial de 1980 do INCRA.

17

A grande propriedade é o imóvel rural com área superior a 15 (quinze)

módulos fiscais, cabe observar que a propriedade no Brasil após a Constituição a

propriedade apesar de ser um direito privado, somente gozará da oponibilidade erga

omnes se tiver cumprida a sua função suprameta-individual, que a função social da

propriedade.

2.1.5 Do Cadastro Rural

Segundo Alzir Felippe Buffara Antunes (2013, p. 2) cadastro “é o registro

público em que se descreve a extensão, qualidade e valor dos bens de raiz de certo

território. O cadastro é também composto por uma serie de operações que tem por

fim organizar este registro”.

O Cadastro possui as seguintes características: singularidade, permanência,

simplicidade, facilidade de manutenção, flexibilidade e referência para a localização

geográfica. (ANTUNES, 2013, p.9).

A Lei nº 5.868/72, que criou o SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural) e

foi regulada pelo Decreto nº 72.106/73, tem por finalidade a racionalização e

aprimoramento do sistema de tributação da terra.

No entanto, o Sistema de Cadastro Rural brasileiro era muito confuso, sendo

que havia mais de um sistema cadastral, onde cada um recebia informações

diferente do mesmo proprietário, pois não havia intercomunicação entre os órgãos

gestores, portanto, o que se depreende das palavras de Nascimento, 2007:

a administração territorial brasileira é repartida entre os Municípios (cadastro urbano) e a União (cadastro rural e de terras públicas), de forma não compartilhada, tão confusa que possibilita a existência de dois cadastros rurais nacionais, com funções distintas (tributária e fundiária), independentes e administrados separadamente, segundo a finalidade de cada órgão gestor (RFB e INCRA). Também cabe dizer que existe ainda o Registro Legal dos Imóveis, que é um cadastro realizado pelos cartórios do sistema de Registro Imobiliário, e o cadastro Técnico Ambiental que está sob a responsabilidade do Instituto Brasileiro do Meio ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (IBAMA). (NASCIMENTO. p. 929, 2007)

18

A autora, em estudo acrescenta ainda que além dos cadastros supra referidos

há também o Registro Legal dos Imóveis, bem como o Cadastro Técnico Ambiental,

assim tem-se que:

[...] também cabe dizer que existe ainda o Registro Legal dos Imóveis, que é um Cadastro realizado pelos cartórios do Sistema de Registro Imobiliário, e o Cadastro Técnico Ambiental, que está sob a responsabilidade do Instituto Brasileiro do Meio ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama). No caso do Cadastro Imobiliário Urbano, cada município do país tem autonomia para definir a estrutura organizativa do seu Cadastro. (NASCIMENTO. p. 929, 2007).

Dessa forma o cadastro rural tem diferentes finalidades, o Brasil não

sistematizou as informações territoriais, a fim de possibilitar o conhecimento da

extensa área do nosso país, no que tange as funções do cadastro é “a inscrição dos

direitos legais sobre o imóvel (registro da propriedade), suas características físicas

(Cadastro físico) e seu valor para fins tributários (Cadastro Fiscal)” NASCIMENTO

(2007, p. 928).

O Sistema Nacional de Cadastro Rural compreende o Cadastro de Imóveis

Rurais; Cadastro de Proprietários e Detentores de Imóveis Rurais; Cadastro de

Arrendatários e Parceiros Rurais; Cadastro de Terras Públicas e o Cadastro

Nacional de Florestas Públicas, nos termos do artigo 1º da lei 5.868 de 12 de

dezembro de 1972.

Segundo o Estatuto da Terra, por meio do decreto regulador 59.566/66, o

cadastramento rural não está limitado aos proprietários, pois, os possuidores, a

qualquer título (arrendatários, parceiros, possuidores em geral e titulares do domínio

útil). Devem efetuar o cadastro da área que detém, pois para efetivar a condição de

titular de direito real e assegurar seu domínio por meio d e averbação no Registro de

Imóvel da circunscrição do local, portando, cabe aqui reproduzi-lo:

art. 9º Sem a apresentação do certificado de cadastro, a partir de 1 de janeiro de 1967,os proprietários, usufrutuários, usuários ou possuidores de imóvel rural, sob pena de nulidade, não poderão celebrar os contratos agrários disciplinados por êste Regulamento (art. 22, § 1º, da Lei número 4.947-66). (Decreto 59.566/66)

19

No entanto, o delegatário da Serventia Registral Imobiliária, tendo em vista o

principio da legalidade, não pode registrar nenhum dos atos de sem a apresentação

do certificado expedido pela autoridade colonizadora.

2.2 Direito Registral no Brasil

O conceito de Direito Registral tem por finalidade abalizar o presente estudo a

fim de que possa se extrair do conceito às características essenciais desta ciência.

De Plácido e Silva, em seu Vocabulário Jurídico define o Direito Registral

como sendo “o conjunto de regras que regem a atividade registral, como se vê,

basicamente na Lei de Registros Públicos” (2001, p.277).

Molinario (1971, p.26 apud Cornejo, 1994, p.15) se refere ao Direito

Registral Imobiliário como parte do Direito Registral, tem-se que:

[...] é a parte do Direito Registral que se refere "ao conjunto de princípios e normas que regulam a organização e o funcionamento dos órgãos estatais a fundamentalmente responsável, para receber os atos e documentos relativos aos direitos reais que afetam ou são relacionados com a propriedades, bem como as formas e os resultados dessa inscrição e, finalmente, efeitos e consequências jurídicas que deles decorrem2.

De outro modo o Villaró (1980, p.22 apud Cornejo, 1994, p.15) conceitua o

direito registral como “É o conjunto de regras e princípios relativos à organização,

funcionamento e os efeitos do registro predial, de acordo com a constituição,

modificação, transmissão e cessação dos direitos reais dos interessados no imóvel3"

Nesse sentido, a doutrina não é unânime no que tange ao conceito de Direito

Registral, Cornejo (1994, p.15) se baseia na Constituição Argentina para demonstrar

que Direito Registral é gênero do qual o Direito Registral Imobiliário é uma espécie.

Como fortalecimento de sua tese o Doutrinador Argentino acrescenta que o gênero

Direito Registral tem também por espécie o Direito Registral Hipotecário, por tanto se

vê que:

2 es una parte del derecho registral que se refiere al conjunto de principios y normas destinados a

reglar la organización y el funcionamiento de los organismos estatales encargados de receptar fundamentalmente los actos y documentos concernientes a los derechos reales o a los que afectan, relativos a los inmuebles, así como también las formas y resultados de tales registraciones y, por último, los efectos y consecuencias jurídicas que se derivan de ella. 3 el conjunto de normas y principios que regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre inmuebles.

20

[...] alguns autores espanhóis chamam de direito hipotecário (Jerome Gonzalez Fernandez Saenz, Hernandez Gil, entre outros). Esta terminologia está completamente superado e é devido ao fato de que o desenvolvimento deste ramo do direito começou a estudar sob a Lei Hipotecária Espanhola de 1861. A terminologia é incorreta, é demasiado estreito para excluir outros direitos relativos a bens imóveis. Ele também é muito amplo, já que nem todos o direito hipotecário é o objeto de seu estudo. A maioria dos autores espanhóis (Roca Sastre, Lacroix Berdejo) falam de registro de direitos de propriedade, terminologia que é questionável, uma vez que não se limita ao registro de imóveis, registro de imóveis sendo que este é apenas uma espécie de lei de registro. Terminologia correta, portanto, obtido a partir da lei de registro de imóveis, que agora tem uma maior aceitação e é usado na Carta de Buenos Aires, em um ponto, o qual se afirma que "o sistema jurídico integrado lei de registro com regras e princípios próprios do direito público e privado, e trabalhou de forma harmoniosa coexistência constituindo uma disciplina separada, que a lei de registro de imóveis é um dos seus principais ramos4." Cornejo (1994, p.15)

Por tudo deve se atentar para as lições de Cornejo e observar as diferença

entre Direito Registral e as suas espécies, quais sejam Direito Registral Imobiliário,

Direito Registral Hipotecário, Direito Registral Pessoal, Direito Registral Autoral,

dentre outros.

No Brasil o Direito Registral, com a devida ponderação, é considerado como

um simples coadjuvante do Direito Civil, como se não possuísse elementos próprio

que o constitua em um ramo do Direito. Assim quando estudado, via de regra, se dá

maior ênfase aos registros públicos descritos na lei 6.015 de 31 de dezembro de

1973, sou seja, registros de civil de pessoas naturais; registro civil de pessoas

jurídicas; registro de títulos e documentos; registro de imóveis.

Desta forma, no direito brasileiro nota-se que as espécies de registros são

compreendidas como simples instrumento para a realização das atividades

econômicas visadas, por exemplo, o sistema de registro comercial só entendido, via

4 [...] algunos autores españoles lo denominan derecho hipotecario (Jerónimo González, Sáenz Fernández, Hernández Gil, entre otros). Esta terminología esta hoy totalmente superada y se debe al hecho de que el desarrollo de esta rama del derecho se inició en virtud del estudio de la ley hipotecaria española de 1861. La terminología es incorrecta, pues es demasiado restringida al excluir a los otros derechos reales referidos a inmuebles. Asimismo, es demasiado amplio, pues no todo el derecho hipotecario es el objeto de su estudio. La mayoría de los autores españoles (Roca Sastre, Lacruz Berdejo) hablan de derecho inmobiliario registral, terminología que es criticable, ya que lo registral no se limita a lo inmobiliario, siendo que esta registración inmobiliaria es sólo una especie del género derecho registral. De ahí deriva como terminología correcta la de derecho registral inmobiliario, la que hoy cuenta con mayor aceptación y es empleada en la Carta de Buenos Aires, en el punto I, en el que se declaró que "el derecho registral integra el sistema jurídico con normas y principios propios, de derecho público y privado, que coexisten y funcionan armónicamente constituyendo una disciplina independiente, de la cual el derecho registral inmobiliario es una de sus principales ramas.

21

de regra, como simples meio burocrático para a criação de uma pessoa jurídica, não

preocupando em compreender seus efeitos jurídicos.

Com a finalidade de demonstrar o supra afirmado tem-se que a maioria das

obras que tratam do assunto Direito Registral são em sua grande maioria obras que

comentam a Lei de Registro Público. Dessa forma o direito brasileiro é carente de

tratados sobre o Direito Registral. Assim, pode se afirmar que Sistema de Registro

Público no Brasil está estagnado com base em lei anterior à carta constitucional de

1988.

22

3 O SISTEMA REGISTRAL COMO GARANTIDOR DA PROPRIEDADE

IMOBILIÁRIA E DOS CONTRATOS AGRÁRIOS.

3.1 Sistema Registral e o Direito Comparado

Tratar de Sistema Registral é tarefa das mais árduas, tendo em vista que a

maioria dos doutrinadores que tratam do assunto se refere, via de regra, ao Sistema

Registral como se tal sistema se limitasse ao Sistema Registral Imobiliário.

Sistema Registral deve ser entendido como um conjunto de atos que se refere

as diferentes formas de receber, organizar e proteger os documentos e dando aos

direitos neles contidos publicidade, bem como, aos efeitos que tais documentos

produzam ao ser inscritos no Órgão de Registro competente, visando a garantia da

ordem pública e segurança Jurídica, certeza e dinamicidade à economia.

Nesse sentido o tem-se o conceito de Sistema Registral de Cornejo (1994, p.

17):

quando se fala de sistemas de registro refere-se às diferentes maneiras que se pode organizar os registros imobiliário, bem como os diferentes efeitos sobre estes e que pode ter registro, não apenas sobre ser declarativa ou constitutiva, mas também no que diz respeito à proteção de terceiros5.

Corroborando com o supra exposto tem-se o texto da Declaração de Lima

emanada por representantes, registradores e expertos em Direito Registral que se

reuniram em Lima, durante o VIII Congreso (Iter)Nacional de Derecho Registral

(LIMA, 2007, Internet), convencionaram como tendências e características dos

Modernos Sistemas Registrais a eficiência, a agilidade e a flexibilidade tendo por

sustentáculo as seguintes premissas básicas: o uso de documento público como

suporte dos atos (constitutivos ou declarativos) destinados a se inscrever no registro,

de modo que somente se junte aos mesmos, títulos notariais, judiciais e processos

administrativos decorrente da confiança pública que deles emanam. A autenticidade

dos registros públicos colaborará de forma a fortalecer a garantir da segurança

5 cuando se habla de sistemas regístrales se hace referencia a las diferentes formas en que se pueden organizar los registros inmobiliarios, así como también a los diferentes efectos que en éstos puede tener la inscripción, no sólo en cuanto a ser declarativa o constitutiva, sino también en lo concerniente a la protección de los terceros "

23

jurídica dos registros6.

Em outras palavras, com balizamento no conceito de Sistema Jurídico pode

se dizer que o Sistema Registral é o conjunto de normas jurídicas interdependentes,

reunidas e organizadas de modo a dar publicidade aos documentos públicos e

particulares de modo a garantir a segurança jurídica, dando condições de

comercialidade e dinamicidade econômica.

Mesmo não esgotando o tema que é muito amplo, dá se por encerrada aqui a

presente discussão e em seguida tratar-se-á do Sistema Registral em França, na

Alemanha, na Austrália e no Brasil.

3.1.1 Sistema Registral Imobiliário Francês

À véspera da Revolução Francesa, via de regra, somente as doações eram

objeto de publicidade Caramuru (1999, p.82). A menos que regimes especiais de

alguns costumes entre os atos translativos ou constitutivos de direitos reais

determinasse a publicidade.

Parafraseando Afonso Francisco (1999, p. 82) durante a Revolução Francesa

surgiu a lei de 9 de Messidor Ano III, que criou a publicidade das hipotecas sem

prever a transmissão da propriedade imobiliária, que era uma falha grave, sendo

corrigida com a lei de 11 de Brumário Ano VII, que ordenou ao mesmo tempo

publicidade para hipotecas e às transmissões imobiliárias.

Neste sentido Afonso Francisco (1999, p.82) coloca que na França, a vontade,

por si só, é capaz de gerar e extinguir os direitos reais, portanto tem-se que:

em França, a vontade é capaz de gerar/extinguir, ela só o direito real, sendo expresso, neste diapasão, o Código Napoleão, que aboliu, por completo, legislação revolucionária que criara a necessidade da transcrição do contrato, seja como modo de aquisição/perda da propriedade sobre bem

6 I.- LINEAMIENTOS Y CARACTERISTICAS DE LOS MODERNOS SISTEMAS REGISTRALES. 1.- Un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes presupuestos básicos: A)La utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros"

24

imóvel (Leis de 9 Messidor do ano III), seja como simples forma de publicidade perante terceiro. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p.82)

No entanto, somente quando essas transmissões recaíssem sobre direitos

reais suscetíveis de hipoteca, haveria punição para a falta de publicidade, que seria

a inexigibilidade da transmissão ou constituição de direito de real, perante terceiros.

Mas entre as partes, o contrato é válido e gerava todas as obrigações. A lei aplicada

à transferência tanto a título oneroso como a título gratuito.

O Código Francês de 1804 estabeleceu o princípio da transmissão só

mediante o consenso do proprietário. Apenas regula a transmissão de atos, que

incluem doações ou substituição de bens sujeitos a hipoteca. De outra parte, a

jurisprudência, após a sanção do Código, interpretava que os atos onerosos não

eram sujeitos à publicidade, interpretação que foi consagrada pelo Código de

Processo. Afonso Francisco (1999).

A doutrina e a jurisprudência salientaram sobre a necessidade de uma boa

organização da publicidade imobiliária, e assim foi que se chegou à lei de 23 março

de 1855 que ordenava a transcrição da constituição de direitos reais sobre imóveis,

incluindo os não-suscetíveis de hipoteca, como servidões e a habitação, que não se

inscrevesse na lei de Brumário e chegando a incluir atos registráveis entre

determinados direitos pessoais como arrendamentos a longo prazo. As transcrições

foram excluídas das partições e das transmissões causa morte, seja a sucessão

testamentária ou a ab intestato. A transcrição ainda era uma exigência da

oponibilidade. Pela lei de 30 de outubro de 1935 estendeu-se o âmbito das

transcrições às transferências sobre a morte e atos declarativos, tais como partições

e as sentenças.

A lei de 17 de junho de 1938 permite a transcrição dos mandamentos de

embargos, a partir daí, a parte embargado não pode mais alienar validamente os

seus bens, ou onerar com um direito real.

No Sistema Registral Francês se destacam, com base nos Estudos de Afonso

Francisco (1999), as seguintes características:

I – O título gera efeito translativo da propriedade: pois é o título é

25

suficiente para transferir a propriedade;

II – O Sistema Registral Francês é chamado sistema consensual ou

privativista: pois o título é decisivo entre as partes, independe de

participação do Estado ou de sua anuência (sistema não-convalidante);

III– O registro no Sistema Francês é facultativo e tem a função de dar

publicidade, gerando somente a oponibilidade perante terceiros;

IV– A tradição é dispensada, pois o contrato tem efeito translativo;

V – A transferência da propriedade ocorre tão somente via consenso e

VI – Obrigatoriedade do Registro: somente as transcrições referentes

às transmissões causa mortis e aos atos declarativos, tais como as

partições (desmembramento) e as sentenças.

Na visão de Afonso Francisco (1999, p.95) países que adotam este sistema,

em breve, ampliarão a eficácia da transcrição a ponto de abarcar todos os atos

relativos aos imóveis, alterando assim profundamente a noção francesa de terceiro

nesta matéria.

3.1.2 Sistema Registral Imobiliário Alemão

Segundo Afonso Francisco (1999, p 96) a história do Registro Imobiliário

Alemão tomou rumo diferente.

Em princípio, a entrega da coisa se operava de forma solene e na presença

de testemunhas quando se referia aos imóveis, solenidade que se denominava

auflassung.

Em seguida a entrega já não se operava no mesmo imóvel, sem que as

partes comparecessem perante o Tribunal ou ao Conselho, e no início começou a

elaborar documentos nos quais se constava a entrega, os quais ficavam em poder

das partes.

26

Afonso Francisco (1999, p.96) “entende que o processo de publicidade

Alemão se dava em dois instantes distintos: primeiramente a tradição e em seguida

a investidura”.

Cornejo (1994, p.20) coloca que “a partir do século XII começou a se assentar

os negócios em repertórios oficiais, em seguida, tornou-se livros permanente, o mais

velho dos quais é o da cidade de Colônia no ano de 1135”.

Caramuru (1999) coloca que o Sistema Registral Imobiliario Alemão não

nasceu pronto, mas pelo contrario, foi se desenvolvendo até chegar ao ponto de que

o ato de transmissão do imóvel somente geraria efeitos, depois de escrito no

Registro Imobiliario. Cornejo (1999, p.20) “expõe que a recepção do direito romano

na Alemanha barrou temporariamente o desenvolvimento e a difusão do sistema

registral imobiliario, já que o registro era alheio a concepção jurídica dos romanos,

porém tal concepção não logrou exito”.

A recepção do direito romano na Alemanha temporariamente impediu o

desenvolvimento e a difusão do sistema de registro imobiliário, porque os registros

estavam fora da concepção jurídica dos romanos, porém o direito romano não

conseguiu parar a sua evolução. Finalmente, o sistema de registo na Alemanha

prevaleceu no século XX.

O registro foi transformado em um ato que cria direitos, formando a íntima

convicção de que o ato de transferência da propriedade não está concluído, até que

esteja, devidamente, inscrito no Registro de Imóvel.

São características prevalentes do Sistema Registral Alemão:

O Registro é autônomo e independente do título que lhe deu causa: somente

o ingresso no registro imobiliário gera a aquisição e perda dos direitos reais sobre

bens imóveis, nesta linha é a exposição do Afonso Francisco:

é a transcrição no livro predial que opera a transferência do direito real sobre bem imóveis, não tendo este poder o negócio jurídico, que tão somente gera direitos à aquisição e perda do direito real, direitos a serem consubstanciados, consumados com a efetiva transcrição. (1999, p.98)

27

Presunção Absoluta de Validade (juris et de jure): Presume-se verdadeiro os

direitos escritos (fé pública) já os não escritos, não existe. Somente se admite a

prova em contrário em relação a pessoa do proprietário transmitente. Neste sentido,

a aquisição e perda dos direitos reais se dá por meio de “um negócio sui generis,

que é um acordo de vontade dos contraentes, no sentido de que se leve ao registro

o negócio jurídico contraído entra as partes e que gerou o direito à transferência do

direito real.” (AFONSO FRANCISCO, 1999, p.99)

Fé Pública (eficácia jurídico-material): Esta característica se funda no fato de

que depois de registrado em cartório o direito não pode ser atacado, de forma que o

titular da propriedade não sofrerá reivindicação, da mesma. Tal efeito se dá pelo fato

que realizada a qualificação registral e aceita pelo oficial o direito será registrado,

passando o Estado a responder por qualquer vício. Havendo prejuízo a terceiro o

Estado será responsabilizado.

3.1.3 Sistema Registral Imobiliário Australiano (Sistema Torrens)

O presente Sistema Registral tem como elemento fundamental a

matriculamento do imóvel para que seja incorporado ao sistema de registro. Isto

significa que em um determinado lugar pode coexistir um sistema Torrens, aplicável

as propriedades que tenham sido matriculadas com um sistema distinto aplicável

àqueles que ainda não foram.

A matrícula ou registro imobiliário se inicia com uma solicitação do proprietário

de incorporar-se ao sistema. O registrador realiza uma análise pormenorizada dos

títulos correspondentes à propriedade, assim como também a configuração física do

bem, ou seja, trata-se de uma análise que é jurídica e topográfica.

Se não houver objeção, mediante prévia possibilidade de que terceiros as

formulem oposição ao pedido de matricula ou registro imobiliário, o registrador

profere uma resolução saneadora e emitindo o segundo elemento fundamental do

sistema que e chamado certificado de título. Este se emite em duas vias, uma fica

com registrador e constituí o fólio registral, e a segunda via é entregue ao

proprietário do imóvel matriculado e constituí o seu título de propriedade, vale

28

observar que este sistema tem nuances diferentes de um Estado para outro.

Corroborando o supra exposto tem-se Balbino Filho que afirma:

finalmente o ponto deveras mais interessante é o valor jurídico dessa inscrição. A ideia central de todo sistema Torrens consiste em conferir um direito incontestável a quem se vale do registro e é portador de um certificado. Tem o poder de destruir o titular verdadeiro que ficou oculto ao público, direito esse que é imolado como direito real e substituído por um simples direito pessoal, consistente numa ação de indenização contra o titular registrado, que se aproveitou do erro. No mais, a garantia é imensa. O certificado é um título de propriedade absoluto. Contra o que o possui, a ação de reivindicação não é possível senão no caso de fraude, de erro de limites, ou quando a ação emana de um igual portador de um certificado de título anterior. O certificado, por esse modo, é um título destinado a resistir a toda ação seja qual for o seu fundamento jurídico. (1975, p. 71)

Para transferir o domínio de um imóvel já incorporado ao sistema, ou seja, já

matriculado, apresenta-se o registro, o ato causal e o certificado de título. O

registrador efetuará uma análise em ambos elementos e, se não encontrar

obstáculo, procede a inscrição da transferência mediante o seguinte procedimento:

confecciona em primeira mão a transferência da propriedade para o Estado e em

segundo lugar um novo certificado com a modificação realizada pela nova

transferência e anula a anterior. Em cada transferência se entende que o domínio

volta à propriedade do Estado e é este quem o transfere ao adquirente. Qualquer

erro que produza um prejuízo a terceiro, se sana por intermédio de indenização. Que

poderá haver um prévio e completo sistema de seguros.

Quanto a suas características, o sistema Torrens é real, pois toma o imóvel e

como uma unidade de registro. A inscrição é constitutiva e convalidante, posto que

purga ao título de qualquer nulidade ao entender-se que, em cada transferência, a

coisa é devolvida ao Estado. Dessa forma o Registro Torrens se destina a purgar o

registro, fazendo deste meio de garantia jurídica inconteste, neste diapasão tem-se

que: “o sistema Torrens propõe-se então a dirimir esse estado de coisas, fazendo da

matrícula no registro fundiário uma prova segura do direito de propriedade. Dizem

haver Torrens seguido o modelo prussiano.” (BALBINO FILHO, 1975, p. 71).

3.1.3.1 Das Características do Sistema Torrens

Do supra estudado, tem-se que o sistema Torrens possui as seguintes

características constitutividade, convalidante, perpetuidade, inatacabilidade.

29

I – Sistema Constitutivo: o direito nasce quando o ato ou direito real se

constituí com a inscrição, é dizer que, quando os direitos reais nascem

com a inscrição no registro imobiliário;

II – Sistema Convalidante: ao inscrever o título ou direito em Registro

Público o ato sana todos os vícios e defeito, sendo que o Estado

assume qualquer falha ou defeito existente;

III – Perpétuo: uma vez realizado seu registro terá validade para

sempre, independente de transferência e

IV – Inatacável: tem oponibilidade absoluta perante terceiro, jure et

jure.

Nesse sistema, tem se que o seu ponto central, é a oponibilidade absoluta

perante terceiro, jure et jure, pois o registro se dá por meio da aquisição originária da

propriedade, donde se extrai ser um Sistema Convalidante.

3.1.4 Sistema Registral Imobiliário Brasileiro

Com a descoberta das Terras de Santa Cruz a Coroa Portuguesa adquiriu a

posse, o domínio direto, do território, que a fim de torná-la produtiva dividiu-a em

capitanias hereditárias, povoando-a com finalidade de ocupar o território.

Segundo Fausto (1996, p.43) tais motivações políticas fez com que a Coroa

Portuguesa colonizasse a nova terra, o período de transição foi representado com a

expedição de Martins Afonso de Sousa, 1530-1533. A presente expedição tinha por

objetivo a patrulha da costa, estabelecer uma colônia através da concessão não-

hereditária das terras aos povoadores que com a finalidade de explorar a terra,

tendo em vista a necessidade de sua efetiva ocupação. Sendo que a primeira

capitania foi entregue pelo rei antes de 1532, assim tem-se que: “Antes de1532,

Fernão de Noronha recebeu do rei a primeira capitania do Brasil; a Ilha de São João,

que hoje tem seu nome”. (FAUSTO, 1996, p.44)

As capitanias davam aos donatários amplos poderes reservando a Coroa

Portuguesa a propriedade, que determinava a manutenção da forma das capitanias,

30

somente o Rei detinha o poder de dividi-las, vendê-las, modificá-las ou extingui-las.

Dentre os poderes concedidos aos donatários, que eram amplos, davam poderes de

regular a economia e poderes administrativos, que incluía o poder de doar

sesmarias, desse modo Fausto coloca que:

os donatários receberam uma doação da Coroa, pela qual se tornavam possuidores, mas não proprietários da terra. Isso significava, entre outras coisas, que não podiam vender ou dividir a capitania, cabendo ao rei o direito de modificá-la ou mesmo extingui-la. A posse dava aos donatários extensos poderes tanto na esfera econômica (arrecadação de tributos) como na esfera administrativa. A instalação de engenhos de açúcar e de moinhos de água e o uso de depósitos de sal dependiam do pagamento de direitos; parte dos tributos devidos à Coroa pela exploração de pau-brasil, de metais preciosos se de derivados da pesca cabiam também aos capitães-donatários. Do ponto de vista administrativo, eles tinham o monopólio da justiça, autorização para fundar vilas, doar sesmarias, alistar colonos para fins militares e formar milícias sob seu comando. A atribuição de doar sesmarias é importante, pois deu origem à formação de vastos latifúndios. A sesmaria foi conceituada no Brasil como uma extensão de terra virgem cuja propriedade era doada a um sesmeiro, com a obrigação raramente cumprida de cultivá-la no prazo de cinco anos e de pagar o tributo devido à Coroa. (FAUSTO, 1996, p.43)

Tendo em vista a emancipação política do Brasil, no século XIX, sentiu se a

necessidade de elaborar um código civil, como forma de triunfo da família romano-

germânica, neste sentido tem na doutrina que:

assim é que, nesta busca da Codificação, colocava-se em xeque o sistema vigente desde os tempos das Ordenações Afonsinas que, fiel ao princípio romano da tradição, considerava esta ainda que simbólica no caso dos imóveis, como principal modo de aquisição da propriedade. (AFONSO FRANCISCO, 1999, p. 111)

É com esse sentimento, que se afirma neste período, das Ordenações

Afonsina, não há que se falar em títulos, quer seja de posse ou de domínio. Diante

da necessidade de dar publicidade como forma de garantia aos direitos reais de

crédito, surgiu a primeira norma que tratou de registro no Brasil, que foi inserida na

Lei Orçamentária nº. 317, de 21 outubro de 1843, que dentre seus 52 artigos cria, no

artigo 35, o Registro Geral de Hipotecas que foi regulado pelo Decreto nº. 482, de

novembro de 1846. O decreto regulamentador, em seu artigo 1º, estabelecia a forma

de ingresso no cargo de Tabelião Registrador, como sendo por designação do

presidente da província na corte, e nas capitais pelo governador precedido de

informação do juiz de direito. (AFONSO FRANCISCO, 1999)

31

Neste diapasão, percebe se que primeiramente se protegeu o crédito

hipotecário e somente depois a propriedade. Então, com a edição da Lei 601, de 18

de setembro de 1850, atribui ao vigário de cada freguesia do império a atribuição de

receber as declarações para o registro das terras, podendo contratar escreventes,

que podia nomear, e ter sob sua responsabilidade. Por ser de responsabilidade do

vigário, este registro passou a ser vulgarmente chamado de “Registro do Vigário”.

Esta lei tratava-se do reconhecimento da posse, com a finalidade de declarar a

posse de modo a estabelecer os domínios particulares e o domínio público. Com

isso a Coroa tinha a pretensão de saber quais as terras (devolutas) que estava sob

seu domínio.

Com a sanção da Lei nº. 1.237, de 24 setembro de 1864, segundo, Afonso

Francisco, “o registro para a transcrição dos títulos de transmissão dos móveis por

atos entre vivos e a constituição dos ônus reais.” (1999, p.113)

Acrescenta Afonso Francisco (1999, p.113) que a lei 1.237/1864 foi que

inseriu o instituto da transcrição no direito brasileiro, mesmo que ainda

permanecesse a tradição como modo de aquisição e perda dos direitos reais. Esta

lei representou avanço, uma vez que passou a denominar de Registro Geral o que

antes era chamado de Registro de Hipoteca, além do mais passou a exigir, em seu

Artigo 8º, a transcrição para a oponibilidade perante terceiro, portanto tem-se que:

art. 8.º A transmissão entrevivos por títulos oneroso ou gratuito dos bens susceptíveis de hypothecas (art. 2.º § 1.º) assim como a instituição dos onus reaes (art. 6.º) não operão seus effeitos a respeito de terceiros, senão pela transcripção e desde a data della. § 1.º […] § 2.º Quando a transmissão fôr por escripto particular, nos casos em que a legislação actual o permitte, não poderá esse escripto ser transcripto, se delle não constar a assignatura dos contrahentes reconhecida por tabellião e o conhecimento da siza. (BRASIL-IMPÉRIO, 1864)

Nesta lei tem-se que o Registrador estava, desde já, incubido de fazer a

qualificação dos documentos submetidos ao registro e, do mesmo modo,

responsável pela fiscalização de recolhimento dos impostos, portanto, nota-se no

texto grifado que não poderá o documento ser transcrito, se dele não constar a

assinatura dos contraentes reconhecida por tabelião e o conhecimento da “siza”,

vale dizer, trata de imposto cobrado à razão de 10% sobre o valor de todas as

compras, vendas e arrematações de bens de raiz. Sisa (grafia atual) tem o seguinte

32

significado “Serviço de Impostos de Sua Alteza”. (DICIONÁRIO INFORMAL, Internet)

Com a edição do Decreto nº. 3.272 de 5 de outubro de 1885, passou a ser

obrigatória todas as hipotecas inclusive as legais, ou seja, para que tais hipotecas

tenham efeito perante terceiro deve ser registradas no Registro Geral.

Em 1890, cinco (05) anos depois, o Sistema Torrens de registro foi introduzido

no Brasil, de modo facultativo, mas de forma a persuadir os possuidores de terra a

aderirem a este sistema, no entanto este modelo de registro se concentrou

principalmente nos Estados do Rio Grande do Sul, Goiás e Minas Gerais. O Registro

Torrens inserido no ordenamento brasileiro, pela lei. O Decreto nº. 451-B, de

31/5/1890 trouxe em seu bojo as seguintes característica: a publicidade ampla, ou

seja, mecanismos jurídicos a fim de tornar público os atos e fatos jurídicos, a

mobilização da propriedade por simples endosso, este princípio visa dar

dinamicidade a economia imobiliária e o aval legal da boa origem, pelo prévio

expurgo via processo judicial, onde se extingue todos os vícios anteriores da

propriedade imobiliária. Também apregoava Rui Barbosa que o caráter facultativo de

seu ingresso tinha o mérito de não forçar a vontade individual.

O Código Civil de 1916 representa uma nova fase do Direito Registral

Imobiliário, isto se dá pelo fato de tornar o registro imobiliário obrigatório, para que

se tenha oponibilidade perante terceiro. O Decreto 12.343, de 3 de Janeiro de 1917

veio regular de forma provisória o Código Civil, dessa forma deu instruções para a

execução dos Registros criados pelo Código Civil, que criou novas espécies de

registros, pode se dizer que foi com em 1916 que se deu início do Sistema Registral

Brasileiro. Vale observar que já existia lei que regulamentava o registro dos direito de

outro, no entanto, não havia uma ideia de sistematização.

A lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, teve por objetivo reger de forma

amplo a matéria registral, no entanto o grande salto veio com a Constituição de

1988, que estabeleceu, em seu artigo 236, que os serviços notariais e de registros

serão exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público. Dessa forma,

o serviço registral passou a ter maior qualidade na prestação do serviço e agilidade

na prestação do mesmo.

33

No entanto, já se passou, aproximadamente, 24 anos e até o momento não

houve o cumprimento da determinação constitucional.

3.1.4.1 Sistema Torrens no Brasil

O Sistema Torrens no Brasil foi inserido por Rui Barbosa em 1890, no

Governo provisório de Francisco Glicério, quando atuava como ministro da

agricultura. Desde sua criação até o ano de 1939, se aplicava tanto aos imóveis

urbanos como os rurais, que de forma facultativa poderiam aderir ao sistema.

Apesar de a inscrição no sistema Torrens ser facultado, tanto o imóvel urbano

quanto o imóvel rural, depois de inscrito, não poderia mais se desligar, considerado

perpétuo o liame criado pelo art. 3.º do Regulamento.

Durante sua vigência o Decreto-lei n. 451-B, de 31 de maio de 1890, mesmo

inserindo uma nova concepção de aquisição e perda da propriedade, o presente

sistema teve maior aplicação nos Estados do sul do país. (AFONSO FRANCISCO,

1999, p.116)

Atualmente, o registro Torrens está regulado pela lei 6.015/73, sendo que

uma vez registrado, por determinação de sentença judicial, gera direito de absoluto,

via de regra, ou seja, somente poderá ser contestado quando houver a subsunção

dos art. 485 e 486 do código de processo civil. Vale observar que atualmente,

diferente do que determinava o Decreto-lei 451-B de 1890, o Registro Torrens se

aplica somente aos imóveis rurais.

O Registro Torrens no Brasil tem início, conforme determina o art. 277 da

LRP, na fase administrativa a partir de requerimento administrativo, junto ao oficial

de registro, que qualificará os documentos que julgando preenchidos os requisitos

do artigo 278 da Lei de Registros Público e que não esteja, o imóvel registrando,

sujeito a hipoteca e a ônus real (art. 279 LRP), os remeterá ao juiz para despacho

(art. 281, LRP). A partir deste instante o procedimento registral passa à sua segunda

fase que é a fase judicial.

Em linhas gerais, eis as características do Registro Torrens no Brasil

34

4 O SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO NO CONTROLE DE AQUISIÇÃO E

ARRENDAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL POR ESTRANGEIRO.

4.1 Da Aquisição da Propriedade Agrária Por Estrangeiro.

É mister abordar, ainda que de modo repetitivo, o instituto da segurança

jurídica uma vez ser está a principal função do Sistema Registral Imobiliário, tal

afirmação decorre do próprio conceito de Direito Registral supra mencionado donde

se extrai as seguintes características: conjunto de normas que regulamenta

mecanismos e instituições que realizam a publicidade registral dos direitos e

relações jurídicas referentes às pessoas e seus bens.

Somente pode se falar em segurança jurídica na aquisição da propriedade

imobiliária, se houver faticamente a observação das prescrições legais, a assertiva

decorre do disposto na lei 5.709 de 7 de outubro de 1971 que: estabelece em seu

artigo 15 que a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula

de pleno direito. Assim, em se tratando de aquisição de propriedade imobiliária por

estrangeiro deve ser observada a lei 5.709/71, a qual prescreve em seu artigo 1º que

o estrangeiro, pessoa física, residente no País e a pessoa jurídica estrangeira

autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma regulada

pela referida lei. Desta feita, temos que a presente lei é uma norma de ordem

pública, ou seja, não há que se falar em convalidação pelo decurso de prazo.

Antes de adentrar na finalidade do registrador de imóvel, que é fiscalizar as

restrições consagradas no art. 190 da Constituição Federal de 1988, que estabelece

que a lei regulará e limitará a aquisição ou o arrendamento de propriedade rural por

pessoa física ou jurídica estrangeira e estabelecerá os casos que dependerão de

autorização do Congresso Nacional, neste diapasão a lei 5.709/71 regulamentada

pelo decreto 74.965/74 que dispõem os requisitos para a compra da propriedade

imóvel rural por estrangeiro. Diante do exposto, tem-se, portanto, que é necessário

abordar tais requisitos legais para a aquisição da propriedade imobiliária rural no

Brasil.

As áreas pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não

35

poderão ultrapassar a ¼ (um quarto) da superfície do município onde se situem,

devendo ser comprovado por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro

auxiliar de que trata o art. 10. Dessa área, ¼ da superfície do município onde se

situem, não poderão as pessoas, físicas ou jurídicas, da mesma nacionalidade

adquirir a propriedade imobiliária rural de mais de 40% (quarenta por cento). Ou

seja, as pessoas estrangeiras da mesma nacionalidade somente poderão ser

proprietários de até 10 % do território dos municípios.

Está dispensado desta regra quando se tratar de aquisições de áreas rurais,

inferiores a 3 (três) módulos; que tiverem sido objeto de compra e venda, de

promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante

escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro

competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente

comprador, antes de 10 de março de 1969, quando o adquirente tiver filho brasileiro

ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

Na escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras

constará, obrigatoriamente, nos termos do art. 9º, da lei 5.709/71, a menção do

documento de identidade do adquirente, prova de residência no território nacional;

quando se tratar de faixa de fronteiras ou nos termos do art. 7º, situado em área

considerada indispensável à segurança nacional autorização do órgão competente

ou assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a

transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem

como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu

funcionamento no Brasil.

4.1.1 Da pessoa física estrangeira.

Parafraseando Cysneiros (1982, p.19) a lei estabelece que “o estrangeiro

residente no País e a pessoa jurídica nele autorizada a funcionar só poderão adquirir

imóveis rural nas formas e condições que estipula”. O citado autor acrescenta que

são dois os requisitos básicos, fixados pelo legislador (art. 1º da Lei 5.709/71), a

saber: ter residência permanente para pessoa física estrangeira e autorização para

36

funcionar no País, no caso de pessoa jurídica. Condiciona, ainda que, a pessoa

jurídica se sujeitará ao regime jurídico estabelecido pela legislação pátria.

Submetendo ao mesmo regramento estabelecido pela Lei em comento a pessoa

jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas

ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede

no Exterior.

Além dos requisitos legais já listados referente à residência, a lei 5.907/71

limitou o quanto das áreas a serem adquiridas restringindo até 50 módulos de

exploração indefinida em área contínua ou descontinua. Porém, quando se tratar de

área não superior a 3 módulos a aquisição será livre, dispensando autorização ou

licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

Diante do supra colacionado extrai se que o registrador imobiliário deverá

notificar o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) para que

emita autorização para aquisição de área maior que 3 módulos e inferior a 50 MEI

(Módulos de Exploração Indefinida). O Registrador Imobiliário tem até quinze dias

para providenciar o registro, mencionando a autorização na escritura.

O texto legal, visando facilitar a aquisição da imóvel rural por pessoa física

estrangeira ressalva no parágrafo 1º do artigo 3º, da lei 5.709/71, que em se tratando

de aquisição de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será

livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências

gerais determinadas em lei, portando tem-se que:

Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua. § 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a 3 (três) módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

Deve-se observar que as exigências que a lei cita refere tão somente em

relação à autorização ou licença, não dispensado de assentimento prévio da

Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional quando, por exemplo, se tratar

de área indisponível à segurança nacional. Assim, neste ponto deve o registrador

imobiliário deve atentar que a dispensa que trata o artigo 3º é tão somente em

relação do Congresso Nacional no caso de o imóvel ter mais de 50 módulos rurais e

37

do INCRA quando se tratar de imóvel maior que 3 e menor que 50 módulos rurais.

4.1.2 Da pessoa jurídica estrangeira.

Em se tratando de pessoas jurídicas a norma, tendo em vista os fins a que se

propõe considera, nos termos do parágrafo 1º do art. 1º, pessoa jurídica estrangeira,

aquela autorizada a funcionar no Brasil. O texto regulamentar sujeita ao regime

estabelecido pela Lei 5.709/71, a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a

qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do

seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior.

Dessa forma, o texto legal e o decreto regulamentador equiparam a pessoa

jurídica brasileira que tenha como participante, a qualquer título, pessoas

estrangeiras físicas ou jurídicas, que tenham a maioria do seu capital social e

residam no exterior. Diante do exposto, é natural concluir que para efeito de

aquisição de propriedade imobiliária rural a lei equipara como estrangeira, a pessoa

jurídica brasileira, que tenha participação majoritária no seu capital social, de

pessoas físicas ou jurídicas estrangeiras.

É requisito essencial para a aquisição da propriedade imobiliária rural que

está esculpido no caput do artigo 5º, onde estipula que o negócio jurídico somente

se efetivará, se os imóveis forem destinados à implantação de projetos agrícolas,

pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Acrescenta os parágrafos 1º e 2º que os projetos tratados pelo artigo em comento

será necessariamente submetido à aprovação pelo Ministério da Agricultura, ouvido

o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área, sendo

que, em se tratando de projetos de caráter industrial será ouvido, por meio de

audiência, o Ministério da Indústria e Comércio.

Com escopo de sistematizar o controle de modo a torná-lo eficaz, o texto

obriga a adoção por parte da pessoa jurídica a forma nominativa às ações de

sociedades anônimas, nos termos do artigo 6º e seus incisos, portanto tem-se que:

art. 6º - Adotarão obrigatoriamente a forma nominativa as ações de sociedades anônimas: I - que se dediquem a loteamento rural; II - que explorem diretamente áreas rurais; e III - que sejam proprietárias de imóveis rurais não vinculados a suas atividades estatutárias. Parágrafo único. A

38

norma deste artigo não se aplica às entidades mencionadas no art. 4º do Decreto-lei nº 200, de 25 de fevereiro de 1967, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-lei nº. 900, de 29 de setembro de 1969. (Lei 5.709/71)

A adoção da forma nominativa se aplica ainda que seja a empresa brasileira

com participação de estrangeira que explorem imóveis rurais. Afirma Cysneiros que

“a determinação legal visa precipuamente assegurar a eficácia da fiscalização do

controle acionário das sobreditas sociedades anônimas". (1982, p.31)

Pelo exposto, tem se que a Lei 5.709/71, não tem o condão de impedir a

aquisição de terras por estrangeiros, mais tão somente limitar e controlar o quanto

de terras do território nacional está submetido ao controle de alienígenas, e para isso

o legislador pátrio colocou como fiscal, em último grau na via administrativa, o

registrador imobiliário. Sendo mister observar, que o registrador deverá,

trimestralmente, informar a corregedoria do respectivo tribunal sobre os registros

realizados, sob pena de perda da delegação.

O texto legal excepciona no parágrafo 2º do artigo 12 que em três hipóteses

serão que nos casos de área inferiores a 3 módulos, portanto vê-se que:

§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais: I - inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens. (Lei 5.709/71)

Contudo, em se tratando de área indisponível à segurança nacional ainda que

atendidos os requisitos do artigo 12 da lei 5.709/71, somente será efetivado o

negócio jurídico mediante assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de

Segurança Nacional.

É essencial para o ato de aquisição de imóveis rural por estrangeiro a

escritura pública, aqui cabendo ao notário fazer a qualificação notarial, ou seja,

análise toda a documentação segunda as exigências colocadas na legislação pátria,

sob pena de incorrer em ilegalidade e de responder nas três esferas. Tal afirmação

decorre do estabelecido pelo artigo 15 da lei 5.709/71, que determina que a

39

aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito.

Mesmo, em se tratando de escritura pública, deve ser realizada a qualificação

registral, ou seja, deve o registrador imobiliário realizar análise de toda a

documentação a luz da legislação brasileira, observando do mesmo modo a

legislação estadual e municipal, incluindo aqui as resoluções e provimentos das

corregedorias dos respectivos tribunais, sendo que as mesmas regras se aplicam ao

notários.

4.2 Dos Contratos Agrários Com Pessoa Estrangeira.

Tendo em vista a lei 5.709/71 em sua integralidade nos contratos agrícolas

onde figura como contraente pessoas físicas ou jurídicas estrangeiro, este item

tratará apenas dos requisitos imposto pela presente legislação.

Além do requisito legal que se referente a residência, a lei 5.907/71 limitou o

quanto das áreas a serem arrendadas ou a serem contratadas para parcerias rurais,

considerando que o estrangeiro passará a ter o poder de decisão e controle sobre o

imóvel rural, restringindo neste caso até 50 módulos de exploração indefinida em

área contínua ou descontinua.

É requisito essencial ao arrendamento e a parceria agrária os requisitos

esculpidos no caput do artigo 5º, onde estipula que o negócio jurídico somente se

efetivará, se os imóveis forem destinados à implantação de projetos agrícolas,

pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários,

sendo que deve ser vista com restrição há viabilidade de arrendamento ou parceria

agrária para a colonização. Acrescenta os parágrafos 1º e 2º que os projetos

tratados pelo artigo em comento será necessariamente submetido à aprovação pelo

Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento

regional na respectiva área, sendo que, em se tratando de projetos de caráter

industrial será ouvido, por meio de audiência, o Ministério da Indústria e Comércio.

A finalidade é sistematizar o controle de modo a torná-lo eficaz, portanto o 7 qualificação registral ou notarial é o ato de competência do delegatário público à submeter ao seu crivo a luz da legislação no âmbito de todos os entes estatais, a fim de observar se a documentação, as pessoas e o atos estão aptos a adentrar a esfera da publicidade registral ou notarial.

40

texto obriga a adoção por parte da pessoa jurídica a forma nominativa às ações de

sociedades anônimas, nos termos do artigo 6º e seus incisos.

A adoção da forma nominativa se aplica, ainda que seja a empresa brasileira

com participação de estrangeiro que explorem imóveis rurais, tem por finalidade

precipuamente assegurar a eficácia da fiscalização do controle acionário das

sobreditas sociedades anônimas.

Tem se que a Lei 5.709/71, não tem o condão de impedir o arrendamento

e/ou a parceira agrária por estrangeiros, mais tão somente limitar e controlar o

quanto de terras do território nacional esta submetido ao controle de alienígenas, por

tanto temos o registrador imobiliário como fiscal de fato e de direito.

Sempre que envolver a segurança nacional ainda que atendidos os requisitos

do artigo 12 da lei 5.709/71, somente será efetivado o negócio jurídico mediante

assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

4.2.1 Da pessoa física estrangeira.

Partindo do pressuposto de que resta superada a discussão sobre aplicação

da lei 5.709/71 em sua integralidade nos contratos agrícolas onde figura como

contraente pessoa física ou jurídica estrangeiro.

Cysneiros (1982, p.19) endente que a lei estabelece que o estrangeiro

residente no País e a pessoa jurídica nele autorizada e funcionar só poderão

arrendar e realizar parceria ato jurídico que envolve o controle de imóveis rural nas

formas e condições que estipula. O citado autor acrescenta que é requisito básico,

fixado pelo legislador (art. 1º da Lei 5.709/71), a saber: ter a pessoa física

estrangeira residência permanente no país.

Além do requisito legal já citado que se referente a residência, a lei 5.907/71

limitou o quanto das áreas a serem arrendadas ou à contratar parcerias,

considerando que o estrangeiro passará a ter o poder de decisão e controle sobre o

imóvel rural, restringindo neste caso até 50 módulos de exploração indefinida em

área contínua ou descontinua. Porém, quando se tratar de área de até 3 módulos a

aquisição será livre, dispensando, portanto autorização ou licença, ressalvadas as

41

exigências gerais determinadas em lei, a exemplo quando for necessário o

assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional

quando, por se tratar de área indispensável à segurança nacional.

Tal entendimento decorre da leitura do artigo 15 da lei 5.709/71, donde se

extrai que é nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole as prescrições

dessa lei, dispensando autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais

determinadas em lei.

Aqui, também, o Registrador Imobiliário atuará como fiscal dos requisitos

legais. O Registrador Imobiliário tem até quinze dias para providenciar a averbação

na margem do registro, mencionando a autorização.

No intuito de facilitar o arrendamento e a parceria e dar dinamicidade a

produção agrária o legislador estabeleceu que nos negócios jurídicos onde figure

como contratante pessoa física estrangeira ressalva, (Art. 3º, §1º, da lei 5.709/71)

que a área não seja superior a 3 (três) módulos, a aquisição (o arrendamento e a

parceria) é livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvada as

exigências gerais determinadas em lei.

Deve-se observar que as exigências que a lei cita, tão somente em relação à

autorização ou licença, não dispensado de assentimento prévio da Secretaria Geral

do Conselho de Segurança Nacional quando, por exemplo, se tratar de área

indisponível à segurança nacional.

Neste ponto, deve o registrador imobiliário atentar que a dispensa que trata o

artigo 3º é tão somente em relação do Congresso Nacional no caso de o imóvel ter

mais de 50 módulos rurais e do INCRA quando se tratar de imóvel maior que 3 e

menor que 50 módulos rurais. O teor do artigo 3º visa a segurança nacional, portanto

deve entender o vocábulo “aquisição” não se limita a compra, mas todos os atos que

transfira à estrangeiro o poder de decisão do imóvel rural.

Aqui resta demonstrado que o registrador apesar de estar diretamente

submetido ao poder fiscalizador da Corregedoria do Tribunal Estadual deve ter em

vista o que seus atos devem ter por fundamento todo ordenamento nacional.

42

4.2.2 Da pessoa jurídica estrangeira.

O ordenamento jurídico pátrio, antes do advento do código Civil de 1.916, em

sua amplitude, era omisso no que diz respeito à regulamentação das relações

jurídicas contratuais referentes às atividades agrárias, sendo que a lei de terras de

1850, não havia adentrado no assunto. Isso causa perplexidade, tendo em vista que

a economia à época era em sua essencialidade agricola.

Com o advento do Estatuto da Terra é que os contratos agrários passaram ter

regulamentação propria, que trata especificamente dos contratos agrarios próprios,

no entanto para o Professor Milton lnácio Heinen (2010, Internet) não houve avanços

significativos nos contratos agrários, uma vez que alterou de forma essencial os

contratos agraristas, assim expressa o citado mestre, que: “não é possível dizer que

houve real evolução dos contratos agrários a partir da Lei no 4.504/64, uma vez que

esta não efetuou modificação substancial nos contratos de arrendamento e de

parceria”.

Já o Código Civil de 2002, o legislador patrio no que pertine ao direito agrário

quedou se silente, sendo que para alguns o foi omisso.

O exposto demonstra que não há, no Brasil, legislação para cuidar a contento

dos institutos agrarios no que tange aos nacionais, mais dificil será encontrar normas

que tratam da aplicação das regras agraristas à pessoa juridica estrangeira, diante

da falta de regras especificas que regulamenta tal situação, deve ser aplicado a lei

5.709 de 7 de outubro de 1971, até mesmo pelo que estabelece o artigo 23 da lei nº

8.629, de 25 de fevereiro de 1993, que determina que será aplicada ao estrangeiro

residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil a Lei nº. 5.709,

de 7 de outubro de 1971, onde se tem que:

Art. 23. O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica autorizada a funcionar no Brasil só poderão arrendar imóvel rural na forma da Lei nº. 5.709, de 7 de outubro de 1971. § 1º Aplicam-se ao arrendamento todos os limites, restrições e condições aplicáveis à aquisição de imóveis rurais por estrangeiro, constantes da lei referida no caput deste artigo. § 2º Compete ao Congresso Nacional autorizar tanto a aquisição ou o arrendamento além dos limites de área e percentual fixados na Lei nº 5.709, de 7 de outubro de 1971, como a aquisição ou arrendamento, por pessoa

43

jurídica estrangeira, de área superior a 100 (cem) módulos de exploração indefinida.

Dessa feita, tem-se que o contrato de arredamento e parceria agrária firmado

com pessoa jurídica estrangeira, somente terá validade jurídica, pois o artigo 15 da

lei 5.709/71 afirma que é nula de pleno direito a aquisição de imóvel rural que viole

as prescrições desta Lei. Assim, temos que o vocábulo aquisição deve ser entendido

como o ato de tomar para si, ter em seu domínio direto ou indireto o imóvel rural. De

Plácido e Silva, define aquisição como ato ou fato pelo qual se opera a transferência

ou propriedade da coisa móvel ou imóvel, assim o autor do Vocabulário Jurídico,

define o termo aquisição, in verbis:

aquisição: Formada do vocábulo latino acquisitio (ação de adquirir), é empregado na linguagem jurídica para indicar o ato ou fato, em virtude do qual se opera a transferência do domínio ou propriedade de uma coisa, móvel ou imóvel, ou a sua posse, ou a transferência de um direito, para uma pessoa, que assim se torna proprietária dela, ou titular deste direito. É, assim, o ato jurídico em que se funda a transmissão da propriedade da coisa ou do direito, olhada em relação à pessoa que, por ela, se transforma em proprietária da coisa ou titular do direito [...]. (De Plácido e Silva, 2001, p.74).

Tendo em vista que a lei (lei 5.709/71) que regula a aquisição de imóvel rural

por estrangeiro trata justamente do imóvel rural e não da propriedade do imóvel

rural, assim resta latente que a lei visa limitar, regular e fiscalizar o quanto de nosso

território está sob o controle de pessoas alienígenas.

Resta claro, que se aplica a lei 5.709/71, em sua integralidade, aos contratos

de arredamento e a parceria agrária, onde figura como contraente pessoa jurídica

estrangeira que regula a aquisição de imóvel rural por estrangeiro residente no país

ou pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil. Considera como

pessoa jurídica estrangeira, nos termos do parágrafo 1º do art. 1º, a pessoa jurídica

nacional a qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou

jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no

Exterior.

Como já discutido anteriormente, tendo que a legislação que trata do assunto

equipara à pessoa jurídica estrangeira a pessoa jurídica brasileira que tenha como

participante, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas, que tenham

44

a maioria do seu capital social e residam no exterior.

Diante do exposto, extrai com naturalidade que para a contratação de parceria

e/ou arrendamento agrário a lei equipara como estrangeira, a pessoa jurídica

brasileira, que tenha participação majoritária no seu capital social, de pessoas físicas

ou jurídicas estrangeiras.

É requisito essencial para o arrendamento e a parceria agrária os requisitos

esculpidos no caput do artigo 5º, onde estipula que o negócio jurídico somente se

efetivará, se os imóveis forem destinados à implantação de projetos agrícolas,

pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários,

sendo que deve ser vista com restrição há viabilidade de arrendamento ou parceria

agrária para a colonização. Acrescenta os parágrafos 1º e 2º que os projetos

tratados pelo artigo em comento será necessariamente submetido à aprovação pelo

Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento

regional na respectiva área, sendo que, em se tratando de projetos de caráter

industrial será ouvido, por meio de audiência, o Ministério da Indústria e Comércio.

A finalidade é sistematizar o controle de modo a torná-lo eficaz, portanto o

texto obriga a adoção por parte da pessoa jurídica a forma nominativa das ações de

sociedades anônimas, nos termos do artigo 6º e seus incisos.

A adoção da forma nominativa se aplica,ainda que seja, a empresa brasileira

com participação de estrangeiro que explorem imóveis rurais, tem por finalidade

precipuamente assegurar a eficácia da fiscalização do controle acionário das

sobreditas sociedades anônimas.

Tem se que a Lei 5.709/71, não tem o condão de impedir o arrendamento

e/ou a parceira agrária por estrangeiros, mais tão somente limitar e controlar o

quanto de terras do território nacional esta submetido ao controle de alienígenas, por

tanto temos o registrador imobiliário como fiscal de fato e de direito.

Sendo que o registrador informará trimestralmente à corregedoria do

respectivo tribunal sobre as averbações realizadas, sob pena de perda da

delegação, da mesma forma da compra de imóvel rural por estrangeiro.

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A exceção do parágrafo 2º do artigo 12, tem aplicação da mesma forma, que

em três hipóteses serão que nos casos de área inferiores a 3 módulos, portanto vê-

se que:

§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais: I - inferiores a 3 (três) módulos; II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969; III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens. (Lei 5.709/71)

Sempre que envolver a segurança nacional ainda que atendidos os requisitos

do artigo 12 da lei 5.709/71, somente será efetivado o negócio jurídico mediante

assentimento prévio da Secretaria Geral do Conselho de Segurança Nacional.

É essencial para o arredamento e a parceria agrária por estrangeiro a

escritura pública, aqui cabendo ao notário fazer a qualificação notarial, sob pena de

incorrer em ilegalidade e de responder na esfera administrativa, civil e penal. Tal

afirmação decorre do estabelecido pelo artigo 15 da lei 5.709/71, que determina que

a aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno

direito. Assim, deve o Registrador Imobiliário realizar a qualificação registral, antes

da averbação. Neste momento é que o Registrador deve fiscalizar o recolhimento

dos tributos, que incidem sobre os bens, de mesmo modo sobre o negócio jurídico.

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5 CONCLUSÃO

O Sistema Registral Imobiliário brasileiro como está estruturado pode haver

divergências por parte das autoridades de cada Estado, tanto na via administrativa,

como na via judicial sem que haja uma preocupação com os efeitos do negócio

jurídico para os interessados, o que propícia a insegurança jurídica. Uma vez, que

cada tribunal por meio de suas respectivas corregedorias, regula o Sistema Registral

Imobiliário de seu Estado de acordo com seu entendimento. Possibilitando,

entendimentos diversos sobre o mesmo tema. Dessa forma, tais entendimentos

podem acarretar atraso de anos, para que uma decisão transite em julgada e ainda

que haja uniformidade sobre um determinado assunto, causando, também a

incerteza nos negócios jurídicos registrados nas serventias imobiliárias, diante da

possibilidade de que tais negócios possam ser declarados inválidos, nulos ou até

mesmo inexistentes, por exemplo, a averbação na margem do registro de que um

determinado imóvel rural com mais de 50 módulos de terras os são entregues como

garantia, a fim de conseguir crédito, para possibilitar o plantio, junto a uma instituição

financeira na qual participa a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou

jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no

Exterior.

Tendo em vista que o assunto não foi pacificado pelos tribunais, poderia haver

diminuição de crédito e o seu consequente encarecimento, apesar de o bem imóvel

ter sido gravado com garantia real, a proibição legal de aquisição da propriedade

imobiliária acima de 50 módulos de terras por pessoa jurídica (a exemplo:

instituições financeiras) na qual participa a qualquer título, pessoas estrangeiras

físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham

sede no Exterior.

Como no exemplo supra citado, há diferentes entendimentos, sendo que é

perfeitamente possível que decisão de tribunais estaduais, Superior Tribunal de

Justiça ou Supremo Tribunal Federal possa tornar nulo de pleno direito o negócio

jurídico assessório do empréstimo, ou seja, tornar nula a averbação na matrícula do

bem entregue como garantia ao credor, de modo a desonerar o bem.

Dessa forma, o que se propõe é que seja o Sistema Registral Imobiliário

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brasileiro organizado, na via Administrativa, em diferentes níveis, podendo ser no

município por meio do órgão do Juiz Corregedor das Serventias de Registros

Públicos, o Juiz Desembargador Corregedor das Serventias Judiciais e Extrajudiciais

dos respectivos estado (nível estadual), no âmbito interestadual, via órgãos

administrativos colegiados (nível regionais), bem como a nível nacional, sendo que

nos órgãos colegiados terá a participação de todas as entidades interessadas no

assunto, devendo tais órgãos estabelecer diretrizes onde sistematizará na via

administrativa o registros de imóveis, com legitimidade ad causa, na via judicial, para

participar de processos sempre que tais litígios versem sobre o Sistema Registral

Imobiliário e emitir parecer quando se tratar de Direito Registral.

Dessa forma, tais órgãos darão uniformidade na via administrativa, que se

caracterizaria pelo fato de que as decisões dos colegiados vinculariam os

respectivos delegatários, inclusive fiscalizando seus atos, efetivando princípios de

direito administrativo e consumerista. Na via judicial, a atuação dos órgãos

administrativos refletiriam no aumento da sensação de certeza jurídica, de modo a

desafogar o poder judiciário, uma vez que haveria uniformidade nos atos

registrados. O aumento na segurança jurídica se daria pelo fato de que o próprio

órgão colegiado defenderia a sua tese em relação ao Sistema Registral Imobiliário,

como parte juridicamente interessado e no que tange ao Direito Registral por meio

de parecer, como custus legis.

Sendo que tal preocupação não é em vão, tendo em visto a grande que a

propriedade imobiliária base do sistema capitalista, uma vez que a terra é essencial

à agricultura, setor econômico que impulsiona de forma expressiva o

desenvolvimento nacional.

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