Sistema Registral e Notarial

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Sistema Registral e Notarial

Sistema Registrale Notarial

Maria Darlene Braga Araújo



Autora


2009

Sistema Registral e Notarial.indb 1 9/3/2009 13:31:31

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U58m Araújo, Maria Darlene Braga / Sistema Registral e Notarial. / Maria Darlene Braga Araújo — Curitiba : IESDE Brasil

S.A. , 2009. 180 p.

ISBN: 978-85-387-2260-1

1. Direito Imobiliário. 2. Registro de Imóveis. 3. Direito Regis-tral. 4. Direito Notarial. I. Título.

CDD 371.102


A propriedade privadaMaria Darlene Braga Araújo*

Noções sobre o conceito de propriedade privada A propriedade privada, principalmente a imóvel, está arraigada na vida do homem assim como

o ar que respiramos. Tão importante é o direito de propriedade, que o legislador originário cuidou de protegê-lo, erigindo-o à qualidade de direito fundamental.

A concepção de propriedade acompanha o momento político histórico das sociedades. Atual-mente, com o próspero Estado Democrático de direito, a propriedade perdeu o caráter absoluto de outrora. Nesse contexto, pode-se afirmar que a Constituição Federal de 1988, ao consagrar o Princípio da Função Social da Propriedade, fez com que o direito de propriedade, antes perpétuo, individual e intocável, sofresse crescente publicização. Afonso Celso Rezende (2004, p. 11), ao falar sobre a origem do direito de propriedade, assevera o seguinte:

O direito de propriedade nasceu com a sociedade, sentido definido como o direito de usar, gozar e dispor das coisas da forma mais absoluta, desde que delas não se faça uso proibido pelas leis ou pelos regulamentos. No fundo, na base, este direito tem o caráter de delegação, pois consiste na atribuição que o Estado (nação) confere ao titular para que este use, goze e disponha de uma coisa.

Kelsen (2001, p. 155) afirma que “o problema mais crucial de nosso tempo é o princípio da pro-priedade privada e a justiça do sistema jurídico e econômico fundamentado nesse princípio”. Alf Ross (2003, p. 303), discorrendo sobre o tema, em análise crítica sobre o direito natural, aborda o direito de propriedade mencionando o que segue:

Doutoranda em Direito Constitucional e Relações Privadas pela Universidade de Fortaleza (Unifor). Mestre em Direito Constitucional pela Unifor. Especialista em Direito do Trabalho pela Unifor. Coordenadora do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Unifor. Professora do núcleo de Educação a Distância da Unifor. Professora da disciplina de Direito Imobiliário do curso de Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral da Universidade Vale do Acaraú (UVA). Professora da disciplina de Direito Imobiliário do curso de Pós-Graduação em Direito Imobiliário da Faculdade Farias Brito (FBB). Professora do curso de Graduação em Direito da Unifor. Presidente das comissões de Direito Imobiliário e de Exame de Ordem da OAB/CE. Ex-oficial substituta e atual assessora jurídica do 2.° Ofício de Registro de Imóveis da comarca de Fortaleza do estado do Ceará.


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Nos campos social e econômico o direito natural do século XVIII pregou um individualismo e liberalismo extremos. A inviolabilidade da propriedade privada e a ilimitada liberdade contratual foram os dois dogmas que o século XIX her-dou do direito natural, dogmas que foram afirmados na prática dos tribunais norte-americanos para invalidar muitas leis de caráter social.

Ainda ressaltando a importância do Direito de propriedade, destaca-se que o civilista Silvio de Salvo Venosa (2003, p. 159) defende a idéia de que “negar a propriedade individual é negar a própria natureza humana”.

Referências históricas da propriedade privadaUltrapassadas as considerações filosóficas sobre o assunto, resta demonstrar algumas referências

históricas acerca do tema sob análise. Dessa forma, é plausível enfatizar que dentre os mais remotos direitos objetos de proteção normativa, encontra-se o direito de propriedade, principalmente a imóvel. Na Bíblia (1995, p. 31-32) encontra-se registro, no Gênesis, de Abraão providenciando a aquisição de um túmulo para enterrar sua esposa Sara.

Nota-se, portanto, com base no citado texto bíblico, a antigüidade da tutela da propriedade pri-vada imóvel, o que noticia a importância do estudo das normas que regulam a proteção de tal direito, pois a violação do mesmo, historicamente, já foi o pivô de várias guerras.

Continuando a análise histórica do direito de propriedade e a influência do direito natural na formulação do conceito de propriedade, enfoca-se que a Igreja, por intermédio do papa Pio XI, na en-cíclica Quadragesimo Anno (2005), dizia que “Não é das leis humanas, mas da natureza, que demana o direito da propriedade individual; a autoridade pública não a pode, portanto, abolir: o mais que pode é moderar-lhe o uso e harmonizá-lo com o bem comum”.

Sabe-se que para alguns jusnaturalistas, cabe ao Estado a preservação da propriedade privada para que a diversidade de opiniões dos homens não seja reduzida a um estado de guerra e infelicidade.

Na Grécia Antiga, o direito de propriedade tinha a enfiteuse como indicador da existência da pro-priedade privada, com base na qual se dividia o domínio em direto e útil, chegando até nossos dias. Esse direito não foi recepcionado pelo Código Civil de 2002 para a constituição em bens particulares, mas foi mantido para bens de domínio da União, nos termos do disposto no artigo 2.038, parágrafo 2.º, Código Civil Brasileiro e Decreto-lei 9.760, de 5 de setembro de 1946.

Como afirma Caio Mário da Silva Pereira (1992, p. 65), “em Roma, desde a sua origem, a proprieda-de sempre foi individual”, o que realça a idéia de que naquela época a propriedade era um nítido divisor de classes sociais e nem todo povo podia ser titular de tal direito.

Ainda em relação aos elementos históricos de comprovação do direito de propriedade, se tem notí-cia de uma lista de direitos que o Rei Afonso IX concedeu em 1188, às cortes parlamentares de representa-ção corporativa do reino da Espanha, na qual o direito de propriedade estava compreendido.

Verifica-se, portanto, que a organização política de uma sociedade reflete diretamente na ma-neira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem. O que leva Venosa (2003, p. 1153-1154) a concluir que:


A propriedade privada 9

Sem dúvida, embora a propriedade móvel continue a ter sua relevância, a questão da propriedade imóvel, moradia e o uso adequado da terra passam a ser a grande, senão a maior questão do século XX, agravada nesse início de século XXI pelo crescimento populacional e empobrecimento geral das nações. Este novo século terá, sem dúvida, como desafio, situar devidamente a utilização social da propriedade.

Ainda nessa linha de pensamento, Miracy Barbosa de Souza Gustin (1999, p. 144), ao comentar as teorias de Bobbio, menciona que “Para Bobbio, cada vez mais, os chamados direitos do homem exigem a referência a contextos sociais determinados”.

O movimento comunista da Revolução Francesa desenvolveu idéia contrária ao direito absoluto à propriedade, direcionada à sociabilidade, podendo ser considerado como o início da idéia da necessi-dade de observância da função social da propriedade.

Em 1804, com o Código de Napoleão, a propriedade privada encontrou sua afirmação máxima. Esse texto incluiu um conceito legal de propriedade, no seu artigo 544: “A propriedade é o direito de gozar e dispor das coisas de maneira mais absoluta, uma vez que não se faça um uso proibido pelas leis e regulamentos”.

O ordenamento francês amparou a propriedade, que passou a assumir papel fundamental na sociedade francesa. Outro ordenamento que merece destaque é o alemão, estabelecido por meio do Código Civil de 1896, que entrou em vigor em 1.º de janeiro de 1900. O referido Código Civil alemão, em seu artigo 903, institui o seguinte conceito de propriedade: “O proprietário de uma coisa pode, salvo o efeito das prescrições da lei ou os direitos de terceiros, dispor da referida coisa a seu arbítrio e excluir todas as outras pessoas de qualquer ato sobre ela”. O Código do Japão (artigo 206) menciona que “O proprietário está, atendidas as limitações das leis e regulamentos, inteiramente capacitado para usar, fruir e dispor da coisa que constitui o objeto de sua propriedade”.

Também o Código Civil da Itália, de 1942, em seu artigo 832 garante a propriedade privada, em conjunto com o artigo 42, parágrafo 2.º, da Constituição, que entrou em vigor em 1.º de janeiro de 1948. O mencionado artigo 832 preceitua que o proprietário tem o direito de gozar e de dispor da coisa de um modo pleno e exclusivo dentro dos limites e com observância das obrigações estabelecidas no ordenamento jurídico. Além disso, a Constituição italiana de 1948 programa a propriedade privada e a sua função social, quando expressa que o ordenamento jurídico deve assegurar tal função social da propriedade.

O Código Civil português (artigo 1.305) preceitua: “O proprietário goza de modo pleno e exclusi-vo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.

Verifica-se, pelas referências históricas mencionadas, que a organização política de uma socieda-de reflete diretamente na maneira como a propriedade é tratada em diversos momentos da história do homem.

A propriedade privada como direito fundamental Atualmente, sabe-se que a propriedade – entendida não como o direito real que uma determi-

nada pessoa tem sobre um dado bem móvel adquirido, mas como direito de aquisição, ou seja, capa-



cidade jurídica – está enquadrada no rol dos direitos fundamentais, aqueles considerados sumamente valiosos, essenciais, vitais, indispensáveis.

Ao falar em direitos humanos fundamentais, necessariamente lembra-se do homem em sua dimen-são social e política e, por conseguinte, de sua natural vontade de agregar-se a seus semelhantes. Ob-viamente, essa vida gregária impõe limitações às liberdades, pois, ao se socializar, o homem precisa dos outros para realizar e aprimorar suas habilidades, desenvolver a cultura e laços de afetividade. Toda esta sociabilidade converge para a criação de mecanismos de proteção dos interesses individuais e coletivos.

Assim, quando se fala em direitos humanos fundamentais, lembre-se do mínimo de direitos que devem ser preservados para que o homem possa viver em sociedade e manter sua espécie, para que a convivência em sociedade seja harmônica, com o mínimo de conflitos possível, o Direito é responsável pela criação de mecanismos para dirimi-los.

Os direitos humanos fundamentais podem ainda ser entendidos como instrumentos de alcance da paz, uma vez que respeitadas as individualidades, diminui-se as hostilidades. Como princípios uni-versais, os direitos humanos são invioláveis, autônomos, irrenunciáveis, inalienáveis, imprescritíveis e inexauríveis, como nos diz a tese desenvolvida por Valério de Oliveira Mazzuoli (2002, p. 62-65).

Todavia, não se pode esquecer que até mesmo os direitos fundamentais possuem suas limitações, assim como José Rodrigues Arimatéa (2003, p. 26) afirma: “A propriedade é um direito individual, mas nenhum direito individual é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum”.

A propriedade privada e a dignidade humana Etimologicamente, dignidade vem do latim dignitas, termo adotado desde o século XI, significan-

do cargo, honra, honraria ou título, podendo ser usado no sentido de postura socialmente conveniente diante de determinada situação. Hoje, o vocábulo de origem latina assumiu um sentido mais amplo, intimamente ligado a um valor espiritual e moral inerente à pessoa, que pressupõe o respeito pelos demais seres humanos, constituindo-se como direito fundamental, um mínimo invulnerável.

Sabe-se que, nos tempos atuais, a dignidade da pessoa humana foi erigida ao rol dos direitos fundamentais, considerada como um verdadeiro núcleo de todos os demais direitos fundamentais do cidadão, razão pela qual se propôs o seu estudo em conjunto com outro direito fundamental, igualmen-te antigo e salutar à existência do homem, o direito de propriedade.

Todo ser humano deve ser respeitado como pessoa e não ser prejudicado em sua existência e deve fruir de um âmbito existencial próprio. Dessa forma, a vida, o corpo e a saúde do homem devem ser juridicamente tutelados, para o bem de sua preservação. Vida, corpo e saúde são, portanto, elemen-tos que integram a dignidade do homem. Então, como alcançar a dignidade sem moradia adequada, saneamento básico e outras condições que garantam a saúde e, por conseguinte, a sobrevivência do homem? Conclui-se, portanto, que não há dignidade para o homem sem que o direito de propriedade seja alicerçado em sua concepção moderna. Não há dignidade em morar nas ruas, embaixo de pontes e viadutos, realidade distante dos países europeus, mas duramente verificável em países como o Brasil.



A Carta das Nações Unidas de 1945 traz em seu preâmbulo a referência à dignidade da pessoa humana, assim como a Declaração Universal dos Direitos Humanos, elaborada pela ONU em 1948. No Brasil, a Constituição Federal de 1988, no rol dos direitos individuais, trouxe no seu artigo 5.º impor-tantes exigências que o Estado deve observar no intuito de respeitar a dignidade da pessoa humana. Assevera-se, ainda, que algumas constituições de países desenvolvidos integraram em seus ordena-mentos jurídicos, em especial no capítulo destinado aos direitos fundamentais, o princípio referente à dignidade do homem.

Historicamente, na Grécia um homem tinha dignidade unicamente em função de sua posição social, tendo direitos tão somente como cidadão da pólis. Escravos não tinham direitos e, portanto, eram desprovidos de dignidade. O mesmo acontecia em Roma, onde os pobres eram atores de circo e se humilhavam para fazer a diversão do povo. Não se pode esquecer que as mulheres também foram relegadas a pano de fundo em muitas sociedades passadas e até mesmo em sociedades modernas, como em alguns países do oriente.

No Novo Testamento as idéias de igualdade e de unidade entre os homens se complemen-taram, pela idéia da salvação do homem em Cristo. Deus encarnado em Cristo torna-se irmão de todos os homens, conforme preleciona o apóstolo Paulo na Epístola aos Gálatas: “Não há judeu nem grego, não há escravo nem livre, não há homem nem mulher, pois todos vós sois um só em Cristo” (BÍBLIA,1995, p. 1435). Frisa-se, ainda, que mesmo com essa noção de dignidade humana, o cristianis-mo da antiguidade não combateu a existência da escravidão e sobre ela se omitem durante um vasto lapso temporal na história da humanidade.

Hubert Lepargneur, em sua obra A Igreja e o Reconhecimento dos Direitos Humanos na História, leciona sobre a influência cristã no reconhecimento dos direitos humanos: “Um estudo histórico da in-fluência eclesial cristã na questão dos direitos humanos não pode prescindir do estado de pluralismo no qual os discípulos de Cristo estão hoje divididos” (1977, p. 83). Dessa forma, não se pode negar a influência eclesial para a formação do conceito de direitos humanos, conseqüentemente, de dignidade da pessoa humana.

Nota-se que os conceitos de dignidade da pessoa humana e do direito de propriedade variaram consoante interesses temporais da sociedade e que atingiram uma importante abrangência na atualida-de. No entanto, não se pode dizer que esta amplitude conquistada é a ideal, pois assim como o conheci-mento humano, as relações humanas estão em constante evolução, o que culmina na reformulação dos conceitos.

O Estado tem como tarefa a compartição da liberdade, bem como a divisão do trabalho social. O Direito deve atuar de forma justa e legal quando levado a corrigir situações de pessoas que moram em calçadas, sob pontes ou viadutos, enfim, em condições precárias de sobrevivência.

A propriedade privada pode ser entendida como fruto do trabalho, razão pela qual é importante a participação das autoridades públicas no desenvolvimento deste, pois a cadeia de interesses é interli-gada: trabalho, propriedade e dignidade.

Atualmente, o Estado brasileiro vem tentando efetivar a distribuição dessas liberdades, aplicando políticas urbanas que limitam o direito de propriedade, como o Estatuto da Cidade, Lei 10.257, de 10 de julho de 2001. No entanto, é necessário que as previsões legais se materializem.



Função social da propriedade A função é um poder-dever (dever-poder) que ao Direito Privado ou, mais especificamente, ao

Direito Individual (no caso, a propriedade privada), é algo que até então era tido por exclusivo do Direito Público: o condicionamento a uma finalidade. Sobre o tema, Gilberto Bercovici (2005, p. 147) mencio-na que “A função é o poder de dar à propriedade determinado destino, de vinculá-la a um objetivo. O qualificativo social indica que esse objetivo corresponde ao interesse coletivo, não ao interesse do proprietário”.

A função social da propriedade pode ser entendida como instrumento de proteção de valores fun-damentais e, ainda, como uma norma programática dirigida à ordem econômico-social. Eros Roberto Grau (2004, p. 232) afirma que “A idéia da função social como vínculo que atribui à propriedade conteúdo específico, de sorte a moldar-lhe um novo conceito, só tem sentido e razão de ser quando referida à pro-priedade privada”. Grau (2004, p. 217) menciona ainda que “O papel que o Estado tem a desempenhar na perseguição da realização do desenvolvimento, na aliança que sela com o setor privado, é, de resto, pri-mordial”. Dessa forma, pode-se concluir que garantir o desenvolvimento nacional é como construir uma sociedade livre, justa e solidária, realizar políticas públicas, com fundamento na dignidade da pessoa hu-mana e nos valores sociais do trabalho e da livre iniciativa, cuja reivindicação feita pela sociedade encontra fundamentação nos artigos 1.º, inciso III e IV e 3.º, inciso II, da Constituição Federal:

Art. 1.º A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:

[...]

III – a dignidade da pessoa humana;

IV – os valores sociais do trabalho e da livre iniciativa;

[...]

Art. 3.º Constituem objetivos fundamentais da República Federativa do Brasil:

[...]

II – garantir o desenvolvimento nacional;

[...]

Mantendo o mesmo raciocínio, é importante fixar que o preceito da função social da proprie-dade deve balizar a política pública de desenvolvimento urbano, pela construção de uma nova ética urbana, em que os valores ambientais e culturais sejam preponderantes, garantindo sustentabilidade e desenvolvimento. Acrescenta-se, ainda, que o direito ao desenvolvimento está vinculado à proteção dos direitos humanos e ao meio ambiente, além de ser reconhecido por diversos tratados jurídicos in-ternacionais, dos quais o Brasil é signatário. Não se trata, portanto, de diretriz ligada exclusivamente aos princípios econômicos.

A função social como limite ao direito de propriedadeO ordenamento jurídico brasileiro consagra a função social da propriedade como um princípio.

Dessa forma, é pilar da ordem jurídica brasileira que a propriedade privada atenda a uma função, o que configura uma limitação ao direito de propriedade. Este pode ser entendido como direito individual e, como tal, não é absoluto, comportando, portanto, limitações em favor do bem comum.



Nesse contexto, é oportuno afirmar que no Brasil, país onde reina a democracia, há a neces-sidade de um equilíbrio entre os valores de igualdade e de liberdade. Sabe-se que este equilíbrio é um ideal almejado, uma bandeira política constantemente levantada. O importante é que ambos os valores citados foram erigidos à categoria de direitos constitucionalmente consagrados. Um dos limites impostos ao direito de propriedade pela ordem constitucional brasileira, para alcance desse equilíbrio, é a função social.

Referências legais de adoção da função social da propriedadeHistoricamente, a função social da propriedade admitida na atual ordem constitucional brasileira

foi reconhecida na Constituição germânica de 1919 e já havia sido prevista na Constituição dos Estados Unidos do Brasil de 1934. Na Constituição Federal de 1988, o artigo 5.º, inciso XXIII, dispõe expressamen-te que: “a propriedade atenderá a sua função social” e o Código Civil de 2001 segue a esteira deste ra-ciocínio arrematando nos artigos 421 e 1.228, parágrafo 1.º ao 5.º, que os contratantes e os proprietários também devem observar a função social da propriedade. Tal noção traduz uma tendência socialista do Direito em contraposição à visão individualista que dominava as antigas sociedades. Sobre o assunto, Alexandre de Moraes (2003, p. 173) afirma que “Dessa forma, a Constituição Federal adotou a moderna concepção de direito de propriedade, pois ao mesmo tempo em que consagrou como direito funda-mental, deixou de caracterizá-lo como incondicional e absoluto”.

A função religiosa da propriedade privada no BrasilNem sempre a propriedade privada teve que cumprir a sua função social. Houve tempo em

que ela cumpria uma função religiosa, a qual acabava impedindo que a propriedade gerasse frutos econômicos.

Na Grécia antiga, a propriedade familiar não era individual, porque o chefe da casa não podia dispor em razão dos cultos fúnebres de entes familiares que nela eram realizados. Nasce desses rituais fúnebres o direito objetivo de se ter perto de si os seus mortos, que irão estender sua proteção, influên-cia e bênção aos seus descendentes na medida em que estejam satisfeitos. Eram os chamados deuses lares, que centralizavam e polarizavam as decisões sobre a propriedade imóvel, surgindo o direito à propriedade da terra por nela estarem sepultados os mortos que viraram deuses. É a função religiosa da propriedade imóvel assim como enfatiza Fustel de Coulanges (2002, p. 66-67):

A idéia de propriedade privada estava implícita na própria religião. Cada família tinha o seu lar e os seus antepassados. Esses deuses podiam ser adorados pela família e só ela protegiam; eram propriedade sua.

Os antigos vislumbravam uma misteriosa relação entre estes deuses e o solo. Vejamos, primeiramente, o lar: este altar é o símbolo da vida sedentária; o seu próprio nome o indica. Devia estar assentado sobre a terra; uma vez construído nunca mais deveria mudar de lugar. O deus da família quer Ter morada fixa; materialmente, seria difícil transportar a pe-dra sobre a qual ele brilha; religiosamente, isso seria ainda mais difícil, só sendo permitido ao homem quando acossado por dura necessidade, quando expulso por inimigo, ou se a terra não pode mais alimentá-lo. Ao construir o lar, fazem-no com o pensamento e a esperança de que ficará sempre no mesmo lugar. O deus ali se instala, não por um dia, nem mesmo pela precária vida do homem, mas pelo tempo que esta família existir e dela restar alguém que conserve a cha-ma do sacrifício. Assim o lar toma posse da terra; apossa-se dessa parte de terra que fica sendo assim sua propriedade.



É possível que o sistema jurídico, semelhante ao dos atenienses, referente à proibição da venda da moradia, tenha também sido adotado pelos romanos, posto que praticavam a proibição de venda antes da Lei das XII Tábuas ter retirado dos muros das cidades os sepultamentos. Não foram, pois, as leis, mas a religião, que primeiramente garantiu o direito de propriedade.

Com base no ritual do culto sagrado aos mortos, o terreno onde se situa o túmulo torna-se reli-gioso e está submetido a regras especiais. Pode-se assim afirmar que o cerne da característica do direito de propriedade nessa época é ser exclusivo, uma vez que do culto fúnebre nasce o direito de ter perto de si os mortos-deuses. Em decorrência desse direito advém o de não ter deuses lares de outras pessoas misturados, ou seja, um deus lar não pode ser sepultado onde já existe um deus lar de outra família e, por via de conseqüência, não se pode instalar um direito à propriedade imóvel onde outro já existe, assim como acentua Élida Séguin (2002, p. 135).

A propriedade imóvel só se torna realmente privada quando começa a perder a sua função re-ligiosa e passa a ser permitida a sua alienação. O advento da Lei das XII Tábuas, que proibiu o sepul-tamento e incineração dentro das cidades, tornou a terra livre para ser alienada, libertando-a da sua função religiosa, passando a possuir função econômica. Não é demais lembrar que a Lei das XII Tábuas, ao exilar das cidades os sepultamentos, foi a pedra angular para liberar a terra de sua característica sacra e a sociedade vivencia a passagem da função religiosa para a função econômica da propriedade, possi-bilitando a alienação do bem, o que gerou grande incremento econômico.

A função social da propriedade privada no Brasil A Constituição Federal aborda a propriedade privada de forma contemporânea, protegendo-a,

mas exigindo que cumpra sua função social, no intuito de propiciar o desenvolvimento econômico das cidades e ampliar o bem-estar dos cidadãos. Na concepção de Ricardo Aronne (1999, p. 204):

A função social da propriedade vem densificar o princípio da igualdade, cidadania e da dignidade da pessoa humana”. E ainda, que: “O Poder Legislativo Pátrio há muito vem buscando novos contornos ao estado proprietário, oferecendo vasto tratamento legal à matéria, do qual o mais importante, em dúvida, reside na positivação, não recente, do princí-pio da função social.

Ainda sobre a função social da propriedade, José Rodrigues Arimatéa leciona da seguinte forma: “A função social exige que o proprietário exerça seu direito para alcançar fins individuais lícitos e conco-mitantemente atenda às exigências do bem comum” (2003, p. 51).

Todavia, para que a função social deixe de ser um ideal perseguido e passe à realidade factual, o ordenamento tem que dispor de ferramentas que auxiliem a materialização da mesma. Neste sentido, pode-se afirmar que o Sistema Notarial e de Registro de Imóveis configura um instrumento para alcance da função social da propriedade, no sentido de conferir segurança jurídica aos negócios imobiliários, criando uma estabilidade econômica e uma melhor circulação dos bens imóveis, que por serem consi-derados investimentos seguros, acabam se transformando em investimentos atrativos, o que reflete em toda a economia do País.

A atividade registral pode ser considerada como um mecanismo que possibilita a aplicabilidade de direitos fundamentais e princípios constitucionais, tal como a propriedade privada, vital à dignidade da pessoa humana.



Acrescente-se ainda que a propriedade privada é um Princípio da Ordem Econômica brasileira, assim como vislumbrado no artigo 170 da Carta Magna, a saber:

Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos a existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

II – propriedade privada;

III – função social da propriedade.

Analisando o dispositivo constitucional transcrito, conclui-se com facilidade que o estabeleci-mento da propriedade privada no ordenamento jurídico pátrio interfere na própria estrutura do Estado. O uso econômico da coisa caracteriza o direito de propriedade moderno. A exploração individual da propriedade acaba gerando o bem estar social. Com este entendimento, corrobora José Afonso da Silva (1996, p. 194), segundo o qual “Os países que mais se desenvolvem economicamente são os que o fa-zem sob a modalidade de capital privado”.

Conclui-se, portanto, que a propriedade privada é assegurada sob a ótica do Direito Privado, como direito individual e fundamental e no Direito Público como princípio da ordem econômica. Assim, a função social visa coibir as deformidades do uso da propriedade e pode ser considerada como um conjunto de normas constitucionais que visa recolocar a propriedade que haja sido degenerada na sua trilha normal.

Ampliando conhecimentosLeia o livro:

Constituição Econômica e Desenvolvimento – uma leitura a partir da Constituição de 1988, de Gilber-to Bercovici, Editora Malheiros, 2005.

Comentário: Essa obra nos mostra com muita clareza a diretriz econômica da Constituição Fede-ral. Com essa leitura será possível fixar a função econômica do princípio da propriedade privada. Ler o Capítulo 5, o qual trata sobre a função social da propriedade.

Atividades1. Leia as alternativas abaixo e assinale V para as alternativas verdadeiras e F para as falsas:

a) ( ) A possibilidade de usucapir um imóvel pode ser considerada como garantia do direito de propriedade e como restritiva do mesmo direito.

b) ( ) A função social nunca pode ser considerada como limite ao direito individual de pro-priedade.

c) ( ) No Brasil, falar em propriedade privada é sinônimo de Princípio da Ordem Econômica e de direito fundamental.



d) ( ) A função religiosa da propriedade alavancava a circulação de bens imóveis.

e) ( ) A Revolução Francesa pode ser considerada como o movimento onde surgiu o embrião da função social da propriedade.

f) ( ) A finalidade da ordem econômica é uma eqüitativa distribuição de riquezas e a função social auxilia o Estado a atingir este objetivo.

g) ( ) A Lei das XII Tábuas retirou dos muros das cidades os sepultamentos e com isso diminuiu a força da função religiosa da propriedade.

h) ( ) Pode existir propriedade sem o Registro na Serventia Registral competente.

i) ( ) Propriedade é o direito de usar, gozar e dispor de bens, e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente os possua.

j) ( ) Direitos humanos fundamentais são o máximo de direitos que devem ser preservados para que o homem possa viver em sociedade.

2. Formule um texto com um comentário sobre o reflexo da previsão constitucional da delegação dos serviços notariais e registrais e suas implicações no Direito de propriedade.



Gabarito1. V, F, V, F, V, V, V, F, V, F


O Direito Imobiliário e o Sistema Registral e Notarial

Conceito e objetoO Direito Imobiliário é o ramo do Direito que tem como objeto regular a posse e a propriedade

imóvel, assim como as relações jurídicas delas decorrentes. Dessa forma, qualquer interesse jurídico relacionado com a coisa imóvel será objeto do Direito Imobiliário. Acrescenta-se ainda, como objeto do Direito Imobiliário, o conjunto normativo atinente a organização e funcionamento da atividade registral e notarial bem como a ação do serventuário na função de formalizar os negócios jurídicos (notários) ou de torná-los públicos (registradores).

Resta lembrar que o texto constitucional consagra a propriedade privada como direito funda-mental, como abordado no texto legal abaixo transcrito:

CF. Art. 5.º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos es-trangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

[...]

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;

Lembre-se ainda que, além de direito fundamental, a propriedade privada há de ser entendida como princípio da ordem econômica, assim como está no dispositivo legal que segue:

CF. Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e na livre iniciativa, tem por fim assegu-rar a todos existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios:

[...]

II - propriedade privada;

III - função social da propriedade;



Diante desse contexto, percebe-se que o Estado tem o dever de criar todas as condições ne-cessárias para assegurar o dito direito fundamental e a concretização do princípio constitucional em comento. Neste sentido, cria-se o Sistema Registral e Imobiliário com a finalidade de garantir segurança jurídica para os proprietários. Quanto mais seguro o cadastro imobiliário, mais atraente economicamen-te é a propriedade privada.

Gabriel Junqueira (2002, p. 23) empresta seu ensinamento sobre o assunto e define o Direito Imobiliário da seguinte forma:

Direito Imobiliário é um complexo de normas que trata e rege a propriedade imóvel em todos os seus aspectos, isto é, sobre todas as coisas materiais consideradas imóveis. Todos os institutos jurídicos que se relacionam com imóveis ou dos atos a eles pertinentes pertencem ao Direito Imobiliário.

Nota-se, portanto, que o Direito Imobiliário nos apresenta o cadastro imobiliário ou sistema imo-biliário pátrio, assim como a atividade notarial.

Natureza jurídicaO Direito Imobiliário é considerado por muitos doutrinadores como sendo um misto de Direito

Público e Privado, dependendo da ramificação de que provenha. Assim, sua natureza jurídica é híbri-da, tendo em vista que o seu objeto de estudo paira entre o Direito Público e o Privado, conforme o caso concreto.

Relacionamento com outros ramos do DireitoPode-se dizer que o Direito Imobiliário relaciona-se com todos os ramos do Direito relacionados à

posse e à propriedade, o que nos induz à percepção de sua amplitude doutrinária, legal e jurispruden-cial, além da grande importância econômica e social.

Podemos citar os institutos do Direito Civil, tais como: contratos, posse e propriedade, vizinhança, compra e venda e promessa de compra e venda, hipoteca, penhor e anticrese, capacidade das pessoas para firmar negócios, condomínio civil e edilício, atos lícitos, ilícitos, nulos ou anuláveis que possam refletir nas transações imobiliárias, responsabilidade civil, direitos reais, direito de família, sucessões, direito de superfície, servidões, uso, usufruto e habitação.

No Direito Tributário, elencamos impostos de competência federais, municipais e estaduais que têm como fato gerador a transferência da propriedade, como o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, conhecido como ITBI, cujo agente arrecadador é o município, o qual é recolhido geralmente antes da lavratura da escritura pública, conforme as peculiaridades da legislação própria de cada município.

Acrescente-se ainda, o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação ou ITCD, ou ainda, ITCMD, que deve ser recolhido ao Estado na transferência patrimonial em caso de morte do titular do direito de propriedade ou na livre destinação de bens no caso da doação.


O Direito Imobiliário e o Sistema Registral e Notarial 21

Há ainda o Imposto Predial e Territorial Urbano ou IPTU e o Imposto Territorial Rural ou ITR, sen-do o primeiro de competência municipal e o outro federal. Temos ainda, a responsabilidade fiscal de notários e registradores pela fiscalização dos impostos incidentes nas transações imobiliárias por eles formalizadas e publicitadas.

Todos esses impostos são objeto de estudo do Direito Tributário e passam a ser analisados pelo Direito Imobiliário para a efetivação de atos notariais e registrais.

Passando a abordar o Direito Administrativo percebe-se que institutos como o da desapropria-ção e da delegação dos serviços registrais e notariais são comuns ao Direito Imobiliário.

No caso do Direito Comercial é bem claro seu relacionamento como o Direito Imobiliário, quando se vislumbra o destino de bens imóveis de sócios que ingressam em uma pessoa jurídica para formação ou aumento de capital social, ou ainda a retirada destes bens imóveis por venda ou para pagamento de credores, no caso de extinção ou transformação da pessoa jurídica.

Sobre o Direito Constitucional, podemos citar a relação com o direito de propriedade elencado como direito fundamental e como Princípio da Ordem Econômica e Financeira, assim como o instituto da função social e a previsão da delegação da atividade notarial e de registro.

O Direito Penal também prevê assuntos relacionados com o Direito Imobiliário, como o crime cometido na venda de imóveis sem o registro da incorporação imobiliária, ou o crime cometido pelo registrador de imóveis que tornar público loteamento sem a devida aprovação municipal, e ainda, a responsabilidade dos titulares e prepostos das serventias.

Cite-se, ainda, que o Direito Imobiliário mantém estreito relacionamento com o Direito Ambiental, no tocante a necessidade de licenças para aprovação de projetos de loteamento e de edificações, com a previsão de áreas de preservação ambiental.

O Direito Urbanístico e o Municipal com a tutela do parcelamento de solo e a previsão de índice de aproveitamento do solo para fins de construção.

Evolução legal do Direito Imobiliário Não se pode esquecer que a criação do sistema registral sofreu influência dos costumes feudais,

quando a propriedade privada era a essência do poder do senhor feudal. E ainda, da herança advinda da Revolução Francesa, quando o sistema registral passou a auxiliar o controle das propriedades para fins de fiscalização tributária.

Na época do Brasil Império, os registros eram vicariais, ou seja, a publicidade cadastral das posses sobre imóveis ficava a cargo do vigário da freguesia do Império, dentro das respectivas paróquias, com finalidades meramente declaratórias para discriminar o domínio público do particular. Portanto, a Igreja mantinha o controle das transferências imobiliárias e mantinha a Coroa sempre informada.

O registro da propriedade imóvel, que assim aparece pela primeira vez na nossa legislação, era feito pelo possuidor, que escrevia, ele mesmo, as suas declarações, ou as fazia escrever por outrem, em dois exemplares iguais, assinando-os ambos ou mandando assiná-los quem os houvesse escrito, a seu rogo, se não soubesse ler nem escrever.



Em tais declarações deveria constar, além do nome do possuidor, a designação da freguesia em que estava situado o imóvel, o nome particular da situação, se houvesse, sua área, se conhecida, e seus limites e confrontantes. Os documentos, assim organizados, eram apresentados ao vigário da paróquia onde estavam situadas as terras a registrar, e este, depois de conferi-los, se os achasse iguais e em regra, fazia, em ambos, nota indicativa da data da entrega, devolvendo uma das vias ao apresentante, para prova do cumprimento da formalidade, guardando a outra para registro. Interessante é que, ainda hoje, o processo é o mesmo, apenas mais especializado e seguro.

Em largos traços, eis como se pode acompanhar a evolução histórica do instituto em nosso siste-ma legislativo: suspensas, pela Resolução de 17 de julho de 1822, as concessões de terras, que eram feitas ora com o nome de sesmarias, ora com o de datas, veio depois a Constituição Imperial, de 25 de março de 1824, que aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública.

Posteriormente, como decorrência desses princípios constitucionais, foi promulgada a Lei 601, de 18 de agosto de 1850, com o fim de discriminar o domínio público do particular e regularizar a situa-ção das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias. Em seu artigo 3.º, parágrafo 2.º, aquela lei excluía do domínio público, a que então estavam sujeitas as terras que originariamente hou-vessem sido adquiridas por sucessão, por concessão de sesmarias, não medidas ou não cultivadas nem confirmadas, e considerou, ainda, não devolutas todas as terras que se achavam no domínio particular, por qualquer título legítimo.

O Decreto 1.318, de 30 de janeiro de 1854, por sua vez, declarou, posteriormente, que os possuido-res de terras havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial, ou por suces-são, não incursas em comisso por falta de medição, de demarcação e de cultura.

Em 25 de julho de 1854, o conselheiro Nabuco, então Ministro da Justiça, apresentou à Câmara dos Deputados um projeto de lei hipotecária, que antes anunciara em relatório, no qual lançou a criação de um registro já admitido por outras legislações, para os atos translativos da propriedade imóvel, dan-do a esta a segurança que o crédito real requeria. Esse projeto, depois de dez longos anos de trânsito em todas as comissões legislativas do Senado e da Câmara converteu-se, afinal, na Lei 1.237 de 24 de setembro de 1864, que estabeleceu a constituição de ônus reais, ou seja, gravames que recaem sobre bens imóveis, tais como a hipoteca e a penhora.

O registro de propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído no Brasil pela Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864.

Posteriormente o Decreto 169-A, de 19 de janeiro de 1890, estabeleceu um rudimentar Princípio da Especialidade, o qual não tinha por fim assegurar o direito do proprietário, mas garantir o imóvel para o credor que recebeu o imóvel em garantia. No Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890, foi estabelecido o Registro de Torrens, espécie de registro com presunção absoluta de verdade, o qual não pode ser retifi-cado e nem cancelado.

O Código Civil de 1916 instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da Inscrição, a exemplo do sistema registral alemão. A Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964, estabeleceu o procedi-mento para registro das Incorporações Imobiliárias, o que agregou uma maior segurança jurídica para a compra de imóveis ainda em construção, a chamada compra de unidade autônoma (casa, loja ou apartamento) “na planta”, ou seja, antes da conclusão da construção.



Em seguida, a Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973, instituiu a matrícula, um moderno fólio regis-tral que centraliza as informações do imóvel em um único documento, tornando o entendimento do registro muito mais fácil, simplificando o procedimento de registro sem prejudicar a segurança jurídica do mesmo.

A lei de parcelamento do solo urbano, Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979, estabeleceu normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imóvel para a venda parcelada. Tal norma é o embrião do crescimento ordenado das cidades, com obediência às normas municipais e ambientais, sob a fiscalização dos registradores de imóveis.

A Constituição Federal (CF), promulgada em 1988, trouxe uma grande inovação no sistema regis-tral e notarial: o requisito do concurso público para ingresso na atividade registral e notarial. Esse crité-rio para a delegação do serviço impulsionou sobremaneira a modernização na prestação das atividades que antes se transmitiu por critérios de hereditariedade.

A Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994, regulamentou a delegação do Serviço Registral e Notarial prevista na Carta Magna, prevendo a forma de ingresso na atividade, a forma de extinção, direitos e deveres de notários e registradores, fiscalização, infrações, penalidades e responsabilidade de notários e registradores.

A Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997, instituiu uma nova forma de garantia real, a alienação fiduciária, sob o escopo de estimular o mercado financeiro a investir no mercado imobiliário. Trata-se de uma lei eminentemente econômica, em que se busca criar um mercado atrativo e seguro. Todavia, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme dificuldade para sua implantação do Sistema Imo-biliário, uma vez que os investidores desejam taxas superiores e alienantes querem empréstimo a juros baixos, criando um paradoxo econômico.

Em 2001, surge o Estatuto da Cidade, como se autodenomina a Lei 10.257, que reflete a iniciativa estatal de atingir a plena utilização da propriedade. A Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, regulamenta os artigos 182 e 183 da CF, e pode ser considerada como um marco de referência para questões jurídicas intrínsecas ao processo de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano bem como poderá servir de anteparo jurídico às práticas de gestão urbana, sobretudo à municipal. Prescreve como diretriz geral a cooperação entre a iniciativa privada e o poder público no processo de urbanização em atendimento ao interesse social. Adicione-se ainda, que o Estado, para atingir o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade, deverá planejar tal desenvolvimento, assim como a distribuição da população e das atividades econômicas do Município, no intuito de evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente.

O Código Civil (CC), Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, recepcionou o sistema registral vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, manti-das as existentes até sua extinção.

A Lei 10.931, de 2 de agosto de 2004, admitiu a retificação administrativa do registro imobiliário, ou seja, a principal inovação dessa lei é a criação de uma instância administrativa para as hipóteses previstas no artigo 213, da Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73, como a retificação do cadastro imo-biliário que resulte em inclusão ou alteração de áreas e divisas, visto que, anteriormente, tal retificação era, originariamente, de competência da seara judicial, ou seja, não se podia corrigir o registro de um imóvel, relativamente à sua caracterização, incluir uma medida omitida, aumentar ou diminuir sua área,



sem uma ação judicial, que tramitava em varas especializadas, segundo o Código de Organização e Divisão Judiciária de cada Estado. Assim, a partir da entrada em vigor da Lei que modernizou, em parte, o registro imobiliário, há a possibilidade de efetivar uma alteração no cadastro do imóvel (Transcrição, Inscrição ou Matrícula), que resulte, por exemplo, em inclusão de dimensões e alteração de áreas, por meio de um procedimento administrativo.

Mesmo com toda essa evolução e preocupação estatal em regular da maneira mais segura a tu-tela da propriedade privada, muito ainda tem-se que evoluir no sentido de diminuir a burocracia ainda existente, fortificar o cadastro imobiliário público e, com isso, conceder efetiva segurança aos negócios imobiliários. Assim, tem-se que por meio da normatização essas lacunas podem ser supridas. Nesse sen-tido, cumpre destacar que a competência legislativa acerca dos registros públicos é privativa da União, conforme estabelece o texto do artigo 22, XXV da CF. Estados e municípios não podem, portanto, criar novos direitos reais ou normas procedimentais diversas das previstas nas Leis Nacionais.

Destaca-se, por oportuno, que podemos considerar como sendo a Legislação Básica do Direito Imobiliário a CF, o CC (Lei 10.406/2002), a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e a Lei de Notários e Registradores (Lei 8.935/94).

Ampliando conhecimentosLeia os livros:

Curso de Direito Imobiliário, de Hércules Aghiarian, Editora Lúmen Júris.

Sistemas de Registros de Imóveis, de Maria Helena Diniz, Editora Saraiva.

Comentários: Em ambos os livros serão encontrados capítulos específicos sobre o Direito Imobi-liário, o que ajudará o aluno a ampliar os conhecimentos sobre o assunto desenvolvido nesta aula. No primeiro livro, ler itens 2 e 3 do primeiro capítulo. No segundo livro, ler o Capítulo II, itens A, B e C.

Atividades Em cada uma das afirmações abaixo, procure a alternativa correta:

1. O Direito Imobiliário tem como objeto:

a) ( ) fiscalizar os impostos decorrentes das transações imobiliárias.

b) ( ) regular a posse e a propriedade e as relações jurídicas delas decorrentes.

c) ( ) analisar a igualdade da distribuição das propriedades e concretizar a função social.

d) ( ) verificar a efetivação do direito fundamental da propriedade.



2. Quanto à natureza jurídica do Direito Imobiliário podemos afirma que:

a) ( ) possui natureza jurídica de Direito Público.

b) ( ) nunca pode ser considerado como um ramo do Direito com natureza jurídica híbrida.

c) ( ) é considerado como sendo um misto de Direito Público e Privado, dependendo da ramificação de onde provenha.

d) ( ) tem natureza jurídica de direito privado.

3. Sobre registros vicariais:

a) ( ) configuravam a publicidade cadastral das posses sobre imóveis a cargo do pároco.

b) ( ) possuíam as finalidades constitutivas de direito.

c) ( ) eram meramente declaratórios e não serviam para discriminar o domínio público do particular.

d) ( ) a Igreja não mantinha o controle das transferências imobiliárias, por tal razão, não tinha como informar o Império sobre tais situações.

4. A competência para legislar sobre registros públicos é:

a) ( ) privativa dos Estados.

b) ( ) concorrente entre a União e os Estados.

c) ( ) privativa da União.

d) ( ) suplementar dos Municípios.

5. Relativamente ao relacionamento com os outros ramos do Direito.

a) ( ) o Direito Imobiliário é independente e somente relaciona-se com o Direito Constitucional.

b) ( ) o Direito Comercial e o Direito Previdenciário não mantêm nenhum relacionamento com o Direito Imobiliário.

c) ( ) o Direito Tributário, por sua natureza pública não possui relacionamento com o ramo do Direito Privado, como o é o Direito Imobiliário.

d) ( ) o Direito Imobiliário relaciona-se com todos os ramos do Direito que tenham a propriedade imóvel como objeto no caso concreto.



Gabarito1. B

2. C

3. A

4. C

5. D


Serviço Registral e Notarial

A delegação dos Serviços Registrais e NotariaisO Estado consagrou a propriedade privada como Princípio da Ordem Econômica e como Direito

Fundamental, razão pela qual deve criar normas para garantir sua concretização, tendo em vista que de nada adianta um princípio ou um direito somente normativo, sem a direta correlação com a realidade. Nesse contexto se insere o Sistema Registral e Notarial, ferramenta de concretização da propriedade privada, onde os principais protagonistas são os titulares das serventias.

Os titulares das serventias de registro de imóveis são particulares que atuam em nome do Estado, por sua conta e risco, realizando atividade, eminentemente pública, investidos na função após presta-rem concurso público de provas e títulos, previsto na CF e respondem, pessoalmente, por si e por seus prepostos, pelos atos que praticam no exercício de suas atividades delegadas (artigo 236, CF e Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994).

A previsão constitucional da delegação dos serviços notariais e de registro encontra guarida no artigo 236, a seguir transcrito:

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1.º - Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

§ 2.º - Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.

§ 3.º - O ingresso na atividade notarial e de registro depende de concurso público de provas e títulos, não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou de remoção, por mais de seis meses.

Exercer a atividade em nome do Estado significa ser delegado estatal. É como se o delegado fosse a extensão do Estado. Para uma melhor compreensão, podemos imaginar o Estado como o corpo humano, com o tronco cheio de órgãos que o mantém funcionando e os delegados seriam seus braços, por meio do qual o Estado é toda a sociedade, no que concerne aos serviços notariais e registrais.

Não é demais destacar o conceito de delegação que nos empresta o administrativista José Cre-tella Júnior (1994, p. 4.612) “Delegação é a transferência de atribuição de uma entidade a outra”.



Sobre competência legislativa, é salutar lembrar que o artigo 22, inciso XXV da Carta Magna em vigor estabelece a competência privativa da União para legislar sobre registros públicos. Percebe-se, portanto, que a Lei Maior atribuiu ao legislador federal a competência para legislar sobre a atividade notarial e de registro, exercendo-a ao editar a Lei 8.935/94, que foi ratificada a natureza híbrida de tal atividade. Pública em sua essência; privada em seu desenvolvimento, consoante delegação concedida pelo poder público ao particular.

O Estado não é uma entidade real, mas abstrata, pessoa jurídica que não tem ação, com vontades próprias, materializadas por entes físicos, prepostos à condição de agentes, na medida em que se apre-sentem revestidos nesta qualidade. Para esta abordagem de estudo, os agentes devem ser entendidos como sendo o Oficial de Registro e o Tabelião de Notas, investidos na função após prestar concurso público de provas e títulos, recebendo a dita delegação para realizar tarefas originalmente de com-petência estatal, devendo executá-las com observância nos princípios administrativos da legalidade, moralidade, publicidade e eficiência, nos termos do artigo 37, caput1 da CF de 1988.

Portanto, pode-se concluir que os Serviços Notariais e de Registros fazem de seus titulares delega-dos do poder público, daí porque a responsabilidade do registrador é inerente ao próprio exercício de suas atribuições e pode-se dizer que tal responsabilidade funda-se no dever que tem de garantir a publicidade, conferir autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. Isso acontece em decorrência da confiança que lhe é depositada tanto pelo poder público como pelos particulares que confiam em suas funções e muitas vezes são forçados por lei a submeter-se a elas, como é o caso dos instrumentos de compra e venda com financiamento, oriundos do Sistema Financeiro de Habitação, onde o crédito concedido somente é liberado pelo agente financeiro para a conta do vendedor após o registro no cartório competente, tolhen-do os compradores da faculdade de registrar sua aquisição a qualquer tempo.

Além da observância dos Princípios Gerais da Administração Pública, acima mencionados, tais agentes serão regidos pelos Princípios da Administração Privada, visto que a atividade é técnica e admi-nistrativa, ou seja, devem aplicar a técnica do Direito e gerir administrativamente suas atividades, com autonomia na gerência dos emolumentos e da organização do trabalho na Serventia.

Dessa forma, podem livremente admitir e demitir seus empregados (celetistas), determinar a jor-nada de trabalho de cada um dos contratados e estabelecer suas funções e o modo de execução dos serviços delegados, sempre obedecendo às normas que estabelecem seus deveres e garantindo a se-gurança jurídica da prestação dos mesmos.

Natureza jurídica dos Serviços Notariais e de RegistroSegundo o entendimento de Tatiana Passos (2005, p. 20) “Os serviços de registro de imóveis têm

natureza jurídica controvertida, debatendo-se os doutrinadores e a jurisprudência entre a natureza pri-vada e pública”.

1 Caput é o mesmo que enunciado de artigo de lei ou regulamento. Cabeça do artigo.


Serviço Registral e Notarial 29

Entende-se, porém, que podemos considerar a natureza jurídica dos Serviços Notariais e de Re-gistro como sendo híbrida, assim como a do Direito Imobiliário. Lembre-se de que o serviço público registral e notarial é prestado por um particular delegado. Entende-se por delegação a transferência de atribuições eminentemente estatais para particulares, no intuito de uma melhor prestação dos serviços aos administrados.

A delegação atribui a realização do serviço ao particular, por conta e risco deste. O que significa que o particular não recebe nenhum incentivo financeiro do Estado para o exercício da atividade. Ele próprio tem que arcar com o custo de instalação e funcionamento do serviço, utilizando a receita advin-da do pagamento dos usuários pelos serviços solicitados.

Trata-se, portanto, de uma atividade pública, mas exercida em caráter privado, o que caracteriza sua natureza jurídica mista, de Direito Público e Privado. Acrescenta-se ainda, que tais serviços têm na-tureza técnica e administrativa. A técnica que deve ser aplicada aos serviços deve ser a do Direito, razão pela qual, exige-se que o candidato ao concurso de titular da serventia seja bacharel em Direito.

Já o qualificativo “administrativo”, relacionado com os serviços delegados, está diretamente liga-do com a gerência dos serviços, ou seja, fica a critério do titular a fixação das tarefas dos seus auxiliares; a escolha da melhor forma para prestar o serviço; como efetuar as compras de material de expediente; enfim, tudo que for relativo à prestação eficiente do serviço delegado.

Sobre o assunto da atribuição administrativa de notários e registradores, Walter Ceneviva (2002, p. 24) assim se posiciona:

O trabalho eficiente dos notários e registradores transpõe a regra constitucional para o nível da operacionalidade em face de sua clientela. Requerer desenvolvimento harmônico que impeça ou restrinja o desperdício (método), em atua-ção conjunta de seus agentes (coordenação técnica), com vistas à consecução do fim comum.

Percebe-se claramente que os serviços notariais e de registro possuem natureza jurídica mista e que sua organização privada vincula a atividade à gestão administrativa da serventia. Para fixar esse entendimento é conveniente destacar o que prevê o artigo 21 da Lei 8.935/94, a saber:

Art. 21. O gerenciamento administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é de responsabilidade exclu-siva do respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal, cabendo-lhe estabelecer normas, condições e obrigações relativas à atribuição de funções e remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na prestação dos serviços.

Finalidade dos Serviços Notariais e de RegistroO artigo 1.º da Lei 8.935/94 estabelece que “os serviços notariais e de registro são destinados a

garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos e fatos jurídicos”.

No intuito de atingir os fins definidos pela norma legal, o artigo 4.º da mesma lei dispõe que tais serviços deverão “ser prestados de modo eficiente e adequado, em dias e horários estabelecidos pelo juízo competente, em local de fácil acesso ao público e que ofereça segurança para o arquivamento de livros e documentos”.



Investidura dos titulares das serventiasA Carta Magna estabeleceu em seu artigo 236, caput, que os Serviços Registrais “serão exerci-

dos em caráter privado por delegação do Poder Público”, e, ainda que o ingresso na referida atividade dependa de concurso de provas e títulos, conforme artigo 236, parágrafo 3.º do mencionado diploma legal, regulamentado pela Lei 8.935/94, que dispõe sobre a atividade notarial e de registro.

Resta lembrar que o fato do ingresso na atividade se dá por meio de concurso público, não quer dizer que os titulares da serventia sejam funcionários públicos. Mesmo após o ingresso, continuam sen-do entes privados que exercem atividade pública por delegação. Serão apenas equiparados a funcioná-rios públicos para fins penais e perante a Receita Federal.

Vale destacar, ainda, que na atualidade ainda existem titulares no exercício da atribuição que in-gressam sem concurso público, antes do advento da CF. Estes possuem direito adquiridos e continuarão na titularidade do serviço enquanto não ocorrer nenhuma hipótese de extinção da delegação prevista na Lei 8.935/94.

Os que desejam ingressar na atividade deverão preencher os seguintes requisitos, citados no artigo 14 da referida lei:

I – habilitação em concurso público de provas e títulos;

II – nacionalidade brasileira;

III – capacidade civil;

IV – quitação com as obrigações eleitorais e militares;

V – diploma de bacharel em Direito;

VI – verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.

Lembrando-se que ao concurso poderão concorrer candidatos não-bacharéis em Direito que te-nham completado até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e títulos, 10 (dez) anos de exercício em serviço notarial e registral.

O concurso é realizado pelo Poder Judiciário, com a participação em todas as fases, da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB), do Ministério Público (MP), de um notário e de um registrador. As normas do concurso deverão constar em lei estadual e o edital deverá observar os critérios contidos na norma estadual, devendo os candidatos serem declarados habilitados na rigorosa ordem de classificação do concurso.

Poderá haver duas modalidades de concurso: remoção e provimento. Ao primeiro somente po-derão concorrer titulares que exerçam a atividade por mais de 2 (dois) anos. As vagas serão preenchidas alternadamente, duas terças partes por concurso público de provas e títulos e uma terça parte por meio de remoção, mediante concurso de títulos.

Acrescente-se que as serventias não poderão ficar vagas, sem abertura de concurso inicial ou de remoção, por mais de seis meses, em razão da natureza pública do serviço, o qual não pode sofrer solução de continuidade.



Hierarquia funcional nas serventiasO oficial de registro é o titular da serventia, o qual foi nomeado e recebeu a delegação estatal,

é profissional do Direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade, responde pessoalmente por todos os atos praticados no ofício imobiliário e pode contar para o desempenho de suas funções com prepostos, empregados com remuneração livremente ajustada e sob o regime da legislação do trabalho.

Dentre os prepostos, poderá escolher substitutos e auxiliares. Lembrando-se de que em cada serviço registral há tantos substitutos e auxiliares quantos forem necessários, a critério de cada oficial de registro, no exercício de sua função administrativa. Os substitutos podem, simultaneamente com o oficial de registro, praticar todos os atos que lhe sejam próprios e os auxiliares poderão praticar somente os atos que o oficial de registro autorizar. Cada oficial de registro encaminha ao juízo competente os nomes dos substitutos.

Não é demais fixar que os prepostos são livremente admitidos e demitidos pelo titular da serven-tia, o qual estabelece suas atribuições, seu salário e seu horário de trabalho, que pode ser diferente do horário de funcionamento da serventia.

Remuneração pela prática dos serviços delegadosEmolumento é a remuneração dos oficiais de registro pelos atos que praticarem. São pagos di-

retamente pelo interessado no ato de requerimento ou de apresentação do título, são fixados no Regi-mento de Custas do Estado, assim como estabelece o artigo 14 da Lei 6.015/73:

Art. 14. Pelos atos que praticarem, em decorrência desta Lei, os Oficiais do Registro terão direito, a título de remune-ração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas do Distrito Federal, dos Estados e dos Territórios, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.

Portanto, não é o titular quem fixa o valor do serviço que pratica, mas sim aplica o valor constante em uma tabela, igual para todas as serventias do estado. Tal tabela é aprovada na Assembléia Legislativa de cada estado, consoante vontade da maioria dos deputados estaduais, conforme processo legislativo constitucionalmente previsto. Assim, os valores dos emolumentos variam de estado para estado, mas muda dentro do mesmo estado.

Percebe-se que o titular não tem receita fixa, tendo em vista que sua remuneração depende da demanda dos serviços em cada mês. Ademais, com o valor recebido dos emolumentos o titular deve arcar com as despesas de custeio, ou seja, pagar seus empregados, INSS, aluguel, condomínio, foro, IPTU do imóvel onde funciona, efetuar o recolhimento de FGTS dos empregados, pagar as contas de luz, água e compra de material de expediente, ou seja, arcar com todas as despesas para o pleno funcionamento da serventia. O que restar, após o adimplemento das despesas, é a remuneração do titular.



No registro de imóveis, caso o requerente desista do pleito, a legislação prevê a devolução dos emolumentos, deduzida a importância relativa às buscas e a prenotação, nos termos do artigo 206, Lei 6.015/73. É bom lembrar também que há previsão de apresentação de título apenas para cálculo de emolumentos e exame da legalidade, mas neste caso, o título não é lançado no protocolo, por conse-guinte, não é prenotado e não goza do direito de preferência.

Competências nos registradores e notários Notário ou tabelião, oficial de registro ou registrador, são terminologias utilizadas pelo legisla-

dor para designar os titulares das serventias delegadas, os quais vão diferir em suas atribuições através do exercício das competências em razão das matérias delegadas aos tabeliães de notas nos artigos 6.º e 7.º, Lei 8.935/94 e para os registradores no artigo 12, Lei 8.935/94.

Conforme previsão legal compete aos tabeliães de notas com exclusividade: “lavrar escrituras e procurações públicas; lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados; lavrar atas notariais, reconhe-cer firmas e autenticar cópias.” Aos registradores compete praticar todos os atos elencados na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73).

Notários e registradores somente podem praticar os atos relacionados às atribuições que recebe-ram em delegação e devem realizar suas atividades em um só local, sem a possibilidade de instalação de filiais ou sucursais.

Não se pode deixar de lembrar que é livre a escolha do tabelião de notas, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar de situação dos bens objeto do ato ou negócio. Dessa forma, podemos lavrar uma escritura pública de doação no Rio de Janeiro de um imóvel situado em Brasília. No entanto, o que não pode ocorrer é o titular da serventia de notas sair do Rio de Janeiro e praticar atos fora da comarca para o qual recebeu a delegação.

No que tange ao oficial de registro, sua competência territorial é fixada com fundamento no Prin-cípio da Territorialidade. Então, o exercício das funções delegadas ao oficial de registro de imóveis fica circunscrito à área territorial definida em lei, normalmente no Código de Divisão e Organização Judi-ciária do Estado. Dessa forma, voltando ao exemplo dado, pode-se concluir que a escritura do imóvel situado em Brasília poderá ser lavrada em qualquer cidade, mas o registro da escritura somente poderá ser realizado em um só local, ou seja, em Brasília; e acrescenta-se mais, caso haja mais de uma serventia própria de registro de imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na serventia da zona imobili-ária competente.

Direitos dos notários e registradoresOs direitos dos titulares da serventia são: organizar associações ou sindicatos de classe e deles

participarem; exercer opção, nos casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia. En-tende-se por desmembramento, quando uma determinada circunscrição imobiliária é dividida e cria-se uma nova zona imobiliária, e o desdobramento é quando a serventia acumula várias espécies de



delegações e, em razão do crescimento da demanda, o Estado vislumbra a necessidade de criação de serventias específicas para cada uma das competências delegadas. Por exemplo, ocorre quando uma comarca acumula as atribuições de notas e de registro de imóveis. No caso de desdobramento, cabe ao titular que exercia as funções cumuladas escolher aquele que deseja realizar a partir de então.

Ademais, os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribui-ções, o que está relacionado com a sua função administrativa; têm direito à percepção dos emolumen-tos integrais pelos atos que praticarem na serventia, ou seja, assim como o Estado não subsidia financei-ramente o exercício da atividade, também não recebe nenhuma parcela dos emolumentos; e somente perderão a delegação nas hipóteses previstas em lei.

Formas de extinção da delegaçãoExtinguir-se-á a delegação a notário ou a oficial de registro, consoante disposição do artigo 39 da

Lei de Notários e Registradores: “I – por morte; II – aposentadoria facultativa; III – invalidez; IV – renúncia; V – perda, VI – descumprimento, comprovado, da gratuidade estabelecida na Lei 9.534, de 10 de dezem-bro de 1997” (registro civil de nascimento e assentamento de óbito bem como a primeira certidão res-pectiva – artigo 30, Lei 6.015/73) e, por fim, perda por falta administrativa. Observado o procedimento administrativo da intervenção, nos termos do artigo 35, da Lei 8.935/94.

A perda da delegação depende de “sentença judicial transitada em julgado; ou de decisão de-corrente de processo administrativo, instaurado pelo juízo competente, assegurado amplo direito de defesa” (Lei 8.935/94, artigo 35, incisos I e II). Ainda no artigo 35, o parágrafo 1.º dispõe que “quando o caso configurar a perda da delegação, o juízo competente suspenderá o notário ou o oficial de registro, até a decisão final, e designará interventor”, é o chamado processo de intervenção.

No processo de intervenção, o artigo 36 traz: “quando, para a apuração de faltas imputadas a notários ou a oficiais de registro, for necessário o afastamento do titular do serviço, poderá ele ser sus-penso, preventivamente, pelo prazo de noventa dias, prorrogável por mais trinta”, ou seja, a intervenção deverá durar no máximo cento e vinte dias.

O interventor será nomeado pelo juízo competente para responder pela serventia quando o substituto também for acusado das faltas ou quando a medida se revelar conveniente para o serviço. Normalmente o substituto é afastado pelo juízo competente uma vez que se trata de pessoa da confian-ça do titular, por ele contratado e nomeado.

Durante o período da intervenção, “o titular perceberá a metade da renda líquida da serventia; outra metade será depositada em conta bancária especial, com correção monetária” (Lei 8.935/94, ar-tigo 36, parágrafo 2.º). Absolvido o titular, receberá o montante dessa conta; condenado, caberá esse montante ao interventor. Conclui-se, portanto, que o interventor somente será remunerado pelos servi-ços prestados no caso do titular ser condenado, caso contrário ele terá trabalhado até cento e vinte dias sem remuneração, o que pode ser considerado como sendo uma falha na previsão legal.

Lembre-se de que a aposentadoria facultativa ou por invalidez dar-se-á nos termos da legislação previdenciária federal e que não cabe aposentadoria compulsória para notários e registradores, uma vez que não há previsão legal sobre a mesma.



Quanto à extinção, a referida lei dispõe em seu parágrafo 2º, do artigo 39 que: “extinta a dele-gação a notário ou a oficial de registro, a autoridade competente declarará vago o respectivo serviço, designará o substituto mais antigo para responder pelo expediente e abrirá concurso”.


Lei dos Notários e Registradores Comentada, de Walter Ceneviva, Editora Saraiva.

Comentários: Esse é o livro mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 8.935/94 minuciosamente e de forma clara e didática.

Atividades1. Leia as alternativas abaixo e assinale V para as alternativas verdadeiras e F para as falsas.

a) ( ) Notários e oficiais de registro ingressam na atividade através de concurso público e, por tal razão, são considerados como funcionários públicos.

b) ( ) As competências de notários e registradores, assim como as normas para ingresso na atividade, são comuns a ambas as categorias de serviços delegados.

c) ( ) A atividade notarial e de registro possui natureza jurídica híbrida.

d) ( ) Os prepostos dos titulares das serventias registrais são todos concursados, com exceção do substituto.

e) ( ) Notários e registradores ingressam na atividade através do critério da hereditariedade.

f) ( ) Os emolumentos são a remuneração da prestação da atividade notarial e de registro, pagos pelos usuários do sistema registral.

g) ( ) O Poder Judiciário é responsável pela realização do concurso para ingresso na atividade registral e notarial, assim como pela gerência administrativa da serventia.

h) ( ) Os emolumentos são estabelecidos por critérios subjetivos, de acordo com cada titular da serventia.

i) ( ) Os Serviços Notariais e de Registro não poderão ficar vagos por mais de seis meses e a aposentadoria compulsória não é hipótese de extinção da atividade delegada.

j) ( ) Apenas bacharéis em Direito podem prestar concurso público para a delegação dos serviços notariais e de registro.



Gabarito1. F, F, V, F, F, V, F, F, V, F


Serviço Registral e Notarial (II)

Deveres dos notários e registradoresNotários e registradores possuem muitos deveres em razão da delegação da atividade pública

que recebem do ente Estatal, um desses deveres, de acordo com o inciso I, do artigo 30, é “manter em ordem os livros, papéis e documentos de sua serventia, guardando-os em locais seguros”. Esse dever reflete a necessidade de organização do objeto de trabalho dos delegados. Tudo deve ser organizado de tal forma que qualquer pessoa possa localizá-los, como no caso de uma fiscalização.

Devendo também facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas legalmente habilitadas. Assim, estando em ordem toda a documentação e livros, fica muito mais fácil a realização de fiscalização. No entanto, não é qualquer pessoa que pode examinar o acervo da serventia, mas tão-somente quem tiver autorização para tanto.

“Atender prioritariamente as requisições de papéis, documentos, informações ou providências que lhes forem solicitadas pelas autoridades judiciárias ou administrativas para a defesa das pessoas ju-rídicas de direito público em juízo”, também configura um dever dos notários e registradores, de acordo com o artigo 30, inciso III da referida lei.

Não significa dizer que as requisições públicas devem ser realizadas em detrimento das demais requisições que tramitam na serventia, mas sim que devem ser respondidas com prioridade, mas man-tendo a regularidade do serviço. Afinal, não podem deixar de observar os prazos legais fixados para a prática dos atos do seu ofício.

Devem ainda manter em arquivo as leis, regulamentos, resoluções, provimentos, regimentos, or-dens de serviço e quaisquer outros atos que digam respeito à sua atividade. Tal obrigação reflete a ado-ção do Princípio da Legalidade, tendo em vista que a atividade notarial e de registro mantém estreita observância à técnica do Direito, devendo também observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo competente.



Proceder de forma a dignificar a função exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida privada, é um dever antes previsto como requisito para ingresso na atividade. Dessa forma, como o ti-tular representa o Estado, no exercício de suas atribuições, deve manter conduta condigna, assim como o Estado.

Notários e registradores têm acesso a muitas informações pessoais dos usuários dos serviços que realizam. Ademais, existem muitos processos judiciais que tramitam em segredo de justiça e no curso destes são requisitadas informações aos notários e registradores, que acabam tendo conhecimento do conteúdo de ditos processos. Diante dessas situações, o legislador também atribuiu como dever para os notários e registradores, guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profissão.

Relativamente aos emolumentos, devem tais profissionais afixar em local visível, de fácil leitura e acesso ao público, às tabelas de emolumentos em vigor; observar os emolumentos fixados para a práti-ca dos atos do seu ofício e dar recibo dos emolumentos percebidos.

No exercício da função delegada devem fiscalizar o recolhimento dos impostos incidentes sobre os atos que devem praticar. No cumprimento de tal dever, notários e registradores assumem a função de fiscais do Estado, o que é muito lucrativo para o fisco, uma vez que não tem nenhum custo com a execução dessa fiscalização. Dessa forma, nenhum ato registral ou notarial pode ser realizado sem o recolhimento do imposto devido, sob pena do titular ser responsabilizado pelo não recolhimento do tributo e de seus acessórios.

Devem ainda atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza, reflexo do Princípio da Eficiência, constitucionalmente albergado.

Por fim, notários e registradores devem encaminhar ao juízo competente as dúvidas levantadas pelos interessados, obedecida a sistemática processual fixada pela legislação respectiva. O procedimen-to de suscitação de dúvida está previsto na Lei 6.015/73 e trata-se de um remédio jurídico a favor dos usuários os registros públicos contra titulares da serventia que estejam exorbitando do dever legal.

Infrações que podem ser cometidas pelos delegadosO artigo 31 da Lei de Notários e Registradores dispõe sobre as infrações disciplinares que se su-

jeitam os notários e os oficiais de registro às penalidades previstas na referida lei. Dessa forma, pode-se destacar como sendo infrações as indicadas nos incisos I a V, abaixo transcritos:

Art. [...]

I - a inobservância das prescrições legais ou normativas;

II - a conduta atentatória às instituições notariais e de registro;

III - a cobrança indevida ou excessiva de emolumentos, ainda que sob a alegação de urgência;

IV - a violação do sigilo profissional;

V - o descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no art. 30 da mesma norma.

Ainda sobre as penalidades indicadas no texto legal, pode-se afirmar que o legislador poderia ter simplificado e dito somente que o descumprimento de quaisquer dos deveres descritos no artigo 30


Serviço Registral e Notarial (II) 39

configura infração disciplinar. No entanto, realçou alguns deveres, como os dos incisos IV, V, VI, VIII, do artigo 30, repetindo-os nos incisos I a IV do artigo 31, todos da lei em comento.

Fiscalização das serventiasO artigo 37, da Lei 8.935/94 estabelece que “a fiscalização judiciária dos atos notariais e de regis-

tro, [...], será exercida pelo juízo competente”, assim definido na órbita estadual e do Distrito Federal, sempre que necessário, ou mediante representação de qualquer interessado, quando da inobservância de obrigação legal por parte de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos. Percebe-se, por-tanto, que a fiscalização pode ser periódica ou por provocação de algum usuário que se julgar prejudi-cado pela prática registral ou notarial.

Durante a fiscalização, normalmente denominada de correição, pode ser verificada a prática de algum crime de ação pública; caso isso ocorra o juiz remeterá ao MP as cópias e os documentos neces-sários ao oferecimento da denúncia.

Ademais, o juízo competente zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e de modo eficiente, podendo sugerir à autoridade competente a elaboração de planos de melhor prestação desses serviços, observados, também, critérios popula-cionais e socioeconômicos, publicados regularmente pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

Em cada comarca onde os serviços são realizados, o juízo competente para a fiscalização das atividades notariais e de registro será aquele previsto no Código de Organização e Divisão Judiciária do Estado. Na maioria dos estados, essa fiscalização compete à Corregedoria Geral da Justiça, órgão do Tribunal de Justiça do estado.

Lembre-se ainda de que o juízo competente para a fiscalização também é responsável pela orga-nização do serviço e a ele competem fixar o horário de funcionamento das serventias para a prestação dos serviços, receberem denúncias, reclamações e sugestões sobre a prática registral e notarial.

Penalidades aplicadas aos notários e registradoresTemos no artigo 32, Lei 8.935/94 a previsão das penalidades que poderão ser aplicadas aos notá-

rios e registradores, a saber:

Art. 32. Os notários e os oficiais de registro estão sujeitos, pelas infrações que praticarem, assegurado amplo direito de defesa, às seguintes penas:

I - repreensão;

II - multa;

III - suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta;

IV - perda da delegação.



As penas serão aplicadas da seguinte forma: a de repreensão, no caso de falta leve; a de multa, em caso de reincidência ou de infração que não configure falta mais grave; a de suspensão, em caso de reiterado descumprimento dos deveres ou de falta grave.

Tais penalidades serão impostas pelo juízo competente, independentemente da ordem de grada-ção, conforme a gravidade do fato, ficando a critério subjetivo deste fixar no caso concreto a gravidade da infração verificada.

Responsabilidade de notários e registradoresDo verbo latino respondere, o instituto da responsabilidade visa o restabelecimento de uma hie-

rarquia quebrada. Todo prejuízo reclama por uma reparação. Assim, pode-se dizer que a fonte geradora da responsabilidade é o interesse de restabelecer o equilíbrio violado pelo dano. Trata-se de uma neces-sidade moral, social e jurídica de garantir a segurança da vítima do prejuízo. Pode-se dizer ainda que se assemelha a uma sanção compensatória e pressupõe uma relação jurídica.

A responsabilidade civil origina-se da infração de uma norma ou da obrigação do agente que não executou o seu dever. Já na seara penal, verifica-se a ocorrência da turbação social ou lesão aos deveres de cidadão para com a ordem da sociedade. O registrador de imóveis possui responsabilidade contra-tual, quando assume obrigação de resultado, inerente à prática de seus deveres funcionais e, ainda, extracontratual, que atinge terceiros interessados, em razão da oponibilidade dos registros. Exemplos de descumprimento de dever funcional do registrador: 1) artigo 9.º, Lei 6.015/73, realizar ato registral fora do horário estabelecido; 2) artigo 21, Lei 6.015/73, omissão dos requisitos da certidão; 3) artigo 52, Lei 6.766/79, registrar loteamento não aprovado.

Para que se configure a responsabilidade do notário ou registrador, é necessário que seja verifica-do o ato danoso; se realmente houve o dano; quem foi o agente que praticou o dano; se o agente estava agindo no exercício de atos próprios da atividade notarial ou de registro e se existe o chamado nexo de causalidade entre a atividade do agente e o dano verificado.

Evolução da Teoria da Responsabilidade Civil dos notários e registradores Quando do advento da Lei de Registros Públicos não havia previsão legal para a Responsabilida-

de Civil dos Notários, aplicava-se, por analogia, a Lei 6.014/73. Nessa época, prevalecia a Teoria Subjetiva da Responsabilidade dos delegados, como se observa no dispositivo legal abaixo transcrito:

Art. 28. Além dos casos expressamente consignados, os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro.

Com a entrada em vigor da CF de 1988, passou a prevalecer a Teoria da Responsabilidade Objeti-va para as pessoas de direito privado prestadoras de serviço público. Todavia, como ainda não havia re-gulamentação para o parágrafo 1.º do artigo 236, da CF, ainda se aplicava aos delegados das serventias registrais e notárias a previsão legal contida no artigo 28 da Lei 6.05/73, antes retratado. Observem-se abaixo os dispositivos constitucionais ora mencionados:



Art. 37. [...]

§ 6.º As pessoas jurídicas de direito público e as de direito privado prestadoras de serviços públicos responderão pelos danos que seus agentes, nessa qualidade, causarem a terceiros, assegurado o direito de regresso contra o responsável nos casos de dolo ou culpa.

[...]

Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público.

§ 1.º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

Com a regulamentação do parágrafo 1.º do artigo 236, através de Lei 8.935/94, não é mais tecni-camente correto aplicar a previsão legal contida no artigo 28 da Lei 6.015/73, tendo em vista a existên-cia de lei posterior e mais específica que regulamenta a matéria. Dessa forma, a partir de 1994 passou a ser aplicada a Teoria da Responsabilidade Objetiva para os atos praticados por notários e registradores, como se pode observar no texto legal a seguir:

Art. 22. Os notários e oficiais de registro responderão pelos danos que eles e seus prepostos causem a terceiros, na prática de atos próprios da serventia, assegurado aos primeiros direito de regresso no caso de dolo ou culpa dos pre-postos.

Para os prepostos, prevalece a Teoria da Responsabilidade Subjetiva, ou seja, para condená-los, há a necessidade de comprovação do dolo ou da culpa do preposto na prática do ato que causou o dano.

Percebe-se ainda o direito de regresso do titular. Caso seja condenado e efetue o pagamento da indenização, poderá acionar o preposto para pagar o valor correspondente à indenização, mas terá que comprovar o dolo ou a culpa do mesmo.

Responsabilidade penal dos notários e registradoresA respeito da responsabilidade penal de notários e registradores, é importante destacar que a

responsabilidade civil independe da criminal. Dessa forma, pode haver condenação penal e absolvição na seara cível e vice-versa.

A responsabilidade criminal será individualizada, aplicando-se, no que couber, a legislação rela-tiva aos crimes contra a administração pública. Essa individualização significa que a pena não pode ser aplicada a pessoa diversa do criminoso. Dessa forma, o titular da serventia não responde penalmente pelos atos praticados por seus prepostos, embora seja pessoalmente responsável pelos atos praticados na vida civil. Portanto, a individualização penal não exime os notários e os oficiais de registro de sua responsabilidade civil.

Responsabilidade Fiscal dos Notários e RegistradoresNotários e registradores possuem também responsabilidade fiscal, assim como estabelecem o

artigo 30, Lei 8.935/94, artigo 289, Lei 6.015/73, artigo 134, inciso VI, Código Tributário Nacional.

O legislador indicou como dever de notário e registradores fiscalizar o recolhimento dos impos-tos incidentes sobre os atos que devem praticar. Dessa forma, no exercício de suas funções, cumpre aos



oficiais de registro fazer rigorosa fiscalização do pagamento dos impostos devidos por força dos atos que lhes forem apresentados em razão do ofício.

Em decorrência de tal obrigação, nos casos de impossibilidade de exigência do cumprimento da obrigação principal pelo contribuinte, respondem solidariamente com este nos atos em que inter-vierem ou pelas omissões de que forem responsáveis os tabeliães, escrivães e demais serventuários de ofício, pelos tributos devidos sobre os atos praticados por eles, ou perante eles, em razão do seu ofício.



Responsabilidade Civil do Estado Decorrente de Atos Notariais e de Registro, de Hércules Alexan-dre da Costa Benício, Editora Revista dos Tribunais.

Comentários: O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 8.935/94 minuciosamente e de forma clara e didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do Estado face aos atos notariais e de registro.


a) ( ) Notários e oficiais de registro possuem responsabilidade civil, penal, fiscal e administrativa.

b) ( ) A Lei 6.015/73 estabelecia responsabilidade civil objetiva para notários, registradores e seus prepostos.

c) ( ) São infrações disciplinares a inobservância das prescrições legais ou normativas e a conduta atentatória às instituições notariais e de registro.

d) ( ) Os prepostos dos titulares das serventias registrais são contratados sob o regime celetista e possuem responsabilidade objetiva caso causem prejuízo a terceiros.

e) ( ) Notários e registradores ingressam na atividade através de concurso público e respondem pessoalmente pelos atos praticados pelos prepostos.

f) ( ) O descumprimento de quaisquer dos deveres descritos na Lei 8.935/94, importa em infração disciplinar e sujeita o titular às penalidades previstas na lei.

g) ( ) O Poder Judiciário é responsável pela fiscalização dos serviços notariais e de registro.



h) ( ) A cobrança indevida ou excessiva de emolumentos, configura infração disciplinar. Todavia, em alguns casos pode ocorrer a cobrança de taxa de urgência.

i) ( ) As penas serão aplicadas da seguinte forma: a de repreensão, no caso de falta leve; a de multa, em caso de reincidência ou de infração que não configure falta mais grave; a de suspensão, em caso de reiterado descumprimento dos deveres ou de falta grave.

j) ( ) Os prepostos dos titulares possuem responsabilidade civil subjetiva na prática de atos lesivos que causem prejuízos aos usuários dos serviços.

2. Responda as questões abaixo:

a) Quais as diferenças no regime de trabalho dos titulares das Serventias Notarias e de Registro e seus empregados? O oficial do registro de imóvel é equiparado a servidor público?

b) Diferencie tabelião de registrador através de suas competências.

c) Indique as semelhanças e diferenças entre as serventias notariais e de registro e uma empresa privada.

d) Qual o objetivo das atividades notariais e de registro?



e) Fale sobre os deveres, as infrações disciplinares e a fiscalização do serviço.

f) Indique a forma de investidura dos titulares das serventias notariais e de registro e a extinção da delegação dos mesmos.

g) Escreva, com suas palavras, o que você entende por obrigação estatal de indenizar prejuízos. Você sabe o que é Teoria do Risco Administrativo? Explique. Quais os elementos que compõem essa obrigação estatal?

h) Explique o que é dolo e culpa e indique os tipos de culpa, explicando cada uma delas.

i) Somente o dano moral pode ser objeto de Ação de Indenização? Explique.



j) Na atividade notarial e de registro, quem possui Responsabilidade Objetiva?

k) O que significa Responsabilidade Subjetiva e quem a possui na atividade notarial e de registro?

l) O que é direito de regresso? Quem pode fazer uso desse direito e quais os requisitos para que ele possa ser exercido?



Gabarito1. V, F, V, F, V, V, V, F, V, V


Sistema Registral Imobiliário

Considerações históricasInicialmente, destacam-se algumas peculiaridades sobre o sistema registral de outros países, para

que possamos nos inserir no contexto global. Na França, por exemplo, não há necessidade da publicida-de registral; tendo em vista que a vontade de transferir é o suficiente, celebra-se somente o contrato. Já o ordenamento italiano consagra a necessidade da transcrição dos títulos translativos de propriedade. Na legislação portuguesa, até mesmo a posse merece publicidade registral. O sistema germânico, do qual o sistema do Brasil se originou, adota a presunção absoluta de verdade para os registros pratica-dos, além da fé pública, da prioridade e da especialidade. No Brasil, a presunção juris tantun1 satisfaz a necessidade de segurança jurídica e traz a flexibilidade necessária ao desenvolvimento movido pela capital, possibilitando o acompanhamento do progresso da economia internacional.

No Brasil, na época do regime das sesmarias, o único proprietário de terras era a Coroa portugue-sa; apenas a posse era cedida para que a terra fosse cultivada e habitada. O controle das posses ficava a cargo da Igreja. As Ordenações determinavam que a concessão das sesmarias fosse gratuita, com a condição de acabar com a ociosidade das terras. Portanto, aquele que não a cultivasse perderia a con-cessão. Durante o período em que durava a posse, era devido o pagamento de dízimo à Igreja, o que pode ser considerado como similar ao instituto da enfiteuse, e o dízimo pode ser equiparado ao foro.

O regime das sesmarias foi evoluindo e passou a ser exigido o registro da Carta de Concessão da Terra e foi instituída a obrigação de pagamento de foro, tudo isso com a Carta Régia de 27/12/1695. Em 1697, passou a ser fixado o tamanho das concessões, o que pode ser considerado como embrião do atual Princípio da Especialidade que hoje rege o sistema registral. Todavia, naquela época, a intenção do estabelecimento do limite para as concessões era desestimular a improdutividade, tendo em vista que estavam surgindo grandes latifúndios sem nenhum tipo de produção. No ano de 1698, surgiu a neces-sidade de confirmação da doação real das terras para coibir as ocupações sem justo título.

1 Gera verdade relativa ou presunção relativa de verdade.



A falta de um controle das doações gerou um grande problema para Portugal porque as autorida-des corriam o risco de doar terras já doadas ou efetivamente ocupadas, uma vez que os sesmeiros não cumpriam as exigências de demarcação, de registro e confirmação das doações. Diante desse cenário, D. Pedro I, em 1822, baixou uma resolução que suspendia todas as sesmarias. A Lei de Terras de 1850 trouxe muitas inovações: revalidou as sesmarias produtivas, as posses pacíficas foram legitimadas, ou seja, tentou efetivar o controle das sesmarias tendo sempre em mente o critério da produtividade.

Nota-se, portanto, a forma rudimentar como o cadastro imobiliário foi se formando no Brasil. No quadro resumo abaixo, é possível perceber a gradativa evolução legal do sistema registral no Brasil.

Quadro resumo da evolução legal do sistema registral no Brasil * Resolução de 17 de julho de 1822 – suspendeu as concessões de terras.

* Constituição Imperial, de 25 de março de 1824 – aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por ne-cessidade pública.

* Lei 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras) – discriminou o domínio público do particu-lar e regularizou a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias.

* Decreto 1.318, de 30 de janeiro de 1854 – declarou os possuidores de terras havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial.

* Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864 – estabeleceu a constituição de ônus reais. O registro de propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído no Brasil.

* Decreto 169-A, de 19 de janeiro de 1890 – estabeleceu um rudimentar Princípio da Especia-lidade.

* Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890 – estabeleceu o Registro de Torrens.

* Código Civil de 1916 – instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da Inscri-ção, a exemplo do sistema registral alemão.

* Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – estabeleceu o procedimento para registro das Incor-porações Imobiliárias.

* Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – instituiu a matrícula.

* Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979 – fixou normas para o registro do Loteamento e Des-membramento de imóvel para a venda parcelada.

* Constituição Federal de 1988 – trouxe o requisito do concurso público para ingresso na ati-vidade.

* Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994 – regulamentou a delegação do serviço registral e notarial previsto na Carta Magna.


Sistema Registral Imobiliário 49

* Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997 – instituiu uma nova forma de garantia real, a aliena-ção fiduciária.

* Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal.

* Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil – recepcionou o sistema registral vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, man-tidas as existentes até sua extinção.

* Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004 – admitiu a retificação administrativa do registro imo-biliário.

Atualmente temos vários tipos de sistemas registrais vigentes no Brasil, devendo todos eles con-vergir para o Cadastral Imobiliário consignado na Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73, o qual deve ser centralizador, para poder ser forte e eficaz. Podemos ainda citar o cadastro realizado pelo INCRA, relati-vo aos imóveis rurais (Lei 4.504/64, Lei 5.668/72, Decreto 72.106/73). A União também possui cadastro dos imóveis situados na zona da marinha, o chamado patrimônio da União. Acrescente-se ainda o ca-dastro de imóveis rurais de estrangeiros, estabelecido pela Lei 5.079/71 e Decreto 74.965/74. Por fim, na Lei 6.015/73, artigos 277 a 288, há o registro de Torrens, com presunção absoluta de verdade, mas que necessita de processo judicial para declarar tal presunção.

Características do sistema registral vigenteO nosso sistema registral é bifásico, ou seja, o cadastro imobiliário perfaz dupla fase registral até

estar completo. No primeiro momento se dá a preparação documental, que tem efeito inter partes2. Esses documentos darão origem ao registro na segunda fase que configura a publicidade documental, a qual se perfaz na serventia de registro imobiliário competente, ou melhor, na circunscrição onde o registro deve ser realizado. Nessa última fase o efeito erga omnes3.

A primeira fase do processo de cadastro imobiliário pode ser realizada administrativamente ou judicialmente. Por exemplo: posso ter um imóvel transferido pela livre vontade das partes contratantes, através de escritura pública ou contrato particular; e, posso ainda, ter uma transferência oriunda de de-terminação judicial. Nessa fase, somente as partes integrantes do negócio jurídico têm conhecimento sobre o mesmo, por isso o efeito é inter partes, entre as partes.

Na segunda fase, quando os documentos são levados ao registro, qualquer pessoa pode obter informação sobre o mesmo, porque o efeito passa a ser erga omnes (oponível contra todos).

Outra característica do sistema registral é a produção de verdade relativa, o que gera a possibi-lidade de retificação, cancelamento e anulação do registro. Nesse sentido, o artigo 1.247, do Código Civil, estabelece que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

2 Entre as partes. 3 Perante toda a sociedade. Contra todos.



Essa característica é herança da forma rudimentar como surgiu o cadastro imobiliário no Brasil. Não há como ter um registro com presunção absoluta de verdade, ou seja, sem a possibilidade de re-tificação ou anulação, uma vez que ainda temos muitos imóveis sem regularização ou com cadastro imobiliário muito antigo, muita vezes sem caracterização ou com caracterização insuficiente, incapaz de identificar plenamente o imóvel.

Temos ainda a obrigatoriedade de finalização das fases do procedimento registral, embora inexistam prazos ou sanções para tanto. Essa característica nos mostra que no Brasil somente se pode falar em pro-priedade após o efetivo registro do título aquisitivo. Assim, não basta herdar um imóvel, para ser proprie-tário, é preciso efetivar o registro do Formal de Partilha ou da Carta de Adjudicação, por exemplo.

Nossa legislação estabelece a obrigatoriedade do registro, sem o registro não há propriedade, mas somente posse. Não há propriedade no Brasil sem registro, o que existem são muitos imóveis sem registro, com muitas pessoas apenas posseiras. No entanto, podem as pessoas estar em mãos com do-cumentos regulares que lhe transmitam a propriedade, mas que exerceram a opção de ficar inertes, de não levar ao conhecimento da população aquela transferência. Tais pessoas correm o risco de perder o direito em razão da inércia, tendo em vista que para todos os efeitos legais, o proprietário continuará sendo o anterior, assim se este morrer, ou no caso de pessoa jurídica, vier a falir, haverá grande perigo da propriedade não mais se transferir.

Em conclusão, a legislação não fixa prazo para as pessoas tornarem públicas suas aquisições, mas impõe uma sanção latente: enquanto não registrado o documento, o titular de direitos no mesmo, não pode ser considerado como proprietário.

Sobre o assunto, o artigo 1.245 do CC estabelece que “a propriedade transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. E ainda, no parágrafo 1.º, que “en-quanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Ademais, no parágrafo 2.º dispõe-se que, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a de-cretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Não se pode esquecer que a rogação ou instância também está presente em todo o processo re-gistral, caracterizando-o. Assim, qualquer motivação depende da parte interessada no registro, tendo em vista que a serventia é inerte, consoante previsão do artigo 13 da Lei 6.015/73, que estabelece que salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial; a requeri-mento verbal ou escrito dos interessados; a requerimento do MP, quando a lei autorizar.

Dicionário básico do Sistema Registral ImobiliárioO tema Sistema Registral Imobiliário nos traz uma série de termos próprios, os quais devem ser

esclarecidos, para facilitar a compreensão dos assuntos como um todo. Dessa forma, trazemos dessa opor-tunidade uma espécie de glossário, com as principais expressões que iremos utilizar para construir o racio-cínio sobre Sistema Registral. Lembrando-se que as expressões ora elucidadas ainda serão aprofundadas no momento oportuno, o que ora se apresenta é apenas uma noção geral sobre cada uma delas.



Pessoas do processo registralInicialmente, é bom conhecer quem são as pessoas que estarão presentes no processo registral.

Nesse sentido podemos citar a participação do notário ou tabelião de notas, quando este é responsável pela elaboração do documento sujeito ao registro. Temos ainda os interessados de um modo geral, onde se insere qualquer cidadão, visto que a publicidade registral serve para dar conhecimento à toda sociedade sobre o conteúdo dos registros, desde que haja interesse.

Pode-se dizer, então, que a sociedade é interessada no registro, mais especificamente, podemos enumerar como interessados a fazenda pública, herdeiros, partes do negócio jurídico, comprador, ven-dedor, proprietários, adquirentes, órgãos públicos, justiça, credores, sócios de empresas etc. Tal inte-resse decorre diretamente do Princípio da Disponibilidade, relacionado com a titularidade de direitos, segundo o qual o titular dos direitos somente pode dispor do que possui.

Há ainda, a participação do registrador ou oficial de registro, responsável pela publicidade regis-tral, sem a participação do qual não se pode falar em oponibilidade erga omnes, tendo em vista que o registro não é efetivado.

Lembre-se ainda que, “qualquer pessoa pode requerer certidão no ofício de registro de imóveis”, como decorrência do Princípio da Publicidade (artigo 17, LRP). No entanto, somente poderá requerer a efetivação de algum ato registral sobre o título de propriedade do imóvel, pessoa que comprovar sua qualidade de interessado relacionada com o imóvel em questão. Vale destacar que será interessado no registro aquele que figurar no mesmo como titular de direitos.

Nesse sentido, o artigo 16 da Lei 6.015/73 estabelece que os oficiais e os encarregados das reparti-ções em que se façam os registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. E acrescenta no artigo 17 da mesma Lei que “qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”.

Transcrição – Livro 3 e Inscrição – Livros 2, 4 e 5Transcrição (Livro 3) e Inscrição (Livros 2, 4 e 5), são livros do serviço imobiliário, amparados pelo

Decreto 4.857/39, norma jurídica anterior à Lei de Registros Públicos. Eram livros enormes e manuscri-tos. Cada transferência do imóvel configurava um novo registro, uma nova Transcrição ou Inscrição, o que tornava muito complexa a cadeia sucessória do imóvel.

A diferença entre ambos (Transcrição e Inscrição) é a natureza dos registros neles efetuados, pois o Decreto, supracitado, relacionava os atos que deveriam ser realizados no Livro Transcrição (compra e venda, doação etc.) e no de Inscrição (enfiteuse, promessa de compra e venda, hipoteca etc.). Lembre-se de que os imóveis que ainda estejam registrados nesse antigo sistema registral con-tinuam com suas titularidades garantidas, ou seja, o advento da Lei 6.015/73 não invalidou os atos registrais efetuados antes disso. Assim, Transcrições e Inscrições continuam válidas e os imóveis ob-jetos das mesmas somente serão objetos de matrícula a requerimento do interessado ou nos demais casos em que a Lei determine.



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MatrículaA matrícula é o instrumento criado pela Lei 6.015/73, efetivada no Registro Geral da serventia

registral imobiliária (Livro 02), aberta por ocasião do primeiro ato registral a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (artigo 228, LRP) e destina-se ao lançamento de registros e averbações.

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RegistroAto registral é o gênero em que se inserem as espécies registro, averbação. É todo ato praticado

pelo registrador, por exemplo: prenotação, abertura de matrícula, registro, averbação e certificação.

Portanto, o registro é espécie de ato registral e configura, assim, o ato pelo qual se torna público o ato jurídico, estabelecendo autenticidade, segurança e validade das obrigações; refere-se generica-mente à transferência ou oneração da propriedade imóvel. Os atos de registro estão relacionados no artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/73. Como atos próprios de registro, podemos citar: a compra e venda, a doação, a hipoteca, permuta, adjudicação, penhora, dação em pagamento etc.

Atualmente, o registro é lançado na matrícula do imóvel, sucessivamente, à medida que os negó-cios jurídicos vão sendo celebrados e levados ao conhecimento do registro imobiliário.

O símbolo de identificação do registro na matrícula é R (registro), conforme estabelece o artigo 232, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e se apresentam em ordem numérica crescente, obede-cendo à seqüência em que são apresentados ao registrador, sempre realizados com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como as averbações.

AverbaçãoÉ o ato registral que altera a caracterização do imóvel ou a qualificação das partes, que estão

relacionadas no artigo 167, inciso II, da Lei 6.015/73. Na maioria das vezes, as averbações são provoca-das mediante apresentação de requerimento assinado por pessoa legalmente habilitada, com firma reconhecida, contendo, no mínimo, o pedido, a qualificação da parte requerente e título aquisitivo do imóvel (Matrícula, Transcrição ou Inscrição) que serão realizados os atos solicitados instruído da docu-mentação comprobatória do pedido (Lei 6.015/73 , art. 222 e 223).

Existe uma multiplicidade de documentos necessários aos diversos tipos de averbações. No en-tanto, podemos indicar alguns documentos relacionados que devem ser observados em qualquer tipo de solicitação de averbação. Dessa forma, caso o imóvel pertença à outra zona imobiliária, anexar cer-tidão negativa do imóvel, mencionando que o mesmo, objeto da averbação, ainda não se encontra lá registrado, no intuito de fixar a competência registral, em razão da localização do imóvel, ou seja, a pos-sibilidade do registrador praticar o ato de registro de imóvel localizado em determinada localidade. Se o imóvel estiver registrado em outra circunscrição, juntar certidão atualizada do registro, emitida pelo ofício anteriormente competente, a qual tem validade de 30 dias.

Caso o signatário do requerimento não seja o proprietário (pessoa constante no registro do imó-vel) ou o proprietário seja pessoa jurídica, será necessário apresentar documento que comprove inte-resse no imóvel ou poderes de representação (procuração pública ou particular, termo de inventariante, contrato social, estatuto, ata de assembléia, certidão simplificada, cópia de escritura pública de compra e venda etc.).

Não podemos esquecer que o símbolo de identificação da averbação na matrícula é AV (averba-ção), conforme estabelece o artigo 232, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e se apresenta em ordem numérica crescente, obedecendo à seqüência em que são apresentadas ao registrador, sempre realizadas com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como os registros.



Normas comuns para registros e averbaçõesO registrador tem o prazo de 30 dias para realizar as averbações e os registros solicitados, nos ter-

mos fixados pelo artigo 188, Lei 6.015/73. No entanto, lembre-se de que os ofícios podem diminuir tal prazo, mas nunca aumentá-lo. Ressalte-se que não é permitido o pagamento de taxa de urgência para agilizar a execução do serviço (Lei 8.935/94 , art. 31, inciso III).

Já o prazo para a conferência da legalidade da documentação apresentada ao registrador para pro-vocar a realização de averbação é de 15 dias. Também lembrando que este prazo poderá ser diminuído, dependendo da eficiência do registrador.

O pagamento dos emolumentos para a realização dos atos registrais deverá ser feito previamen-te, assim como estabelece o artigo 14, Lei 6.015/73. Todavia, não se pode esquecer que existe a possibi-lidade de apresentação da documentação apenas para análise e cálculo de emolumentos, nos termos do artigo12, parágrafo único, Lei 6.015/73. Dessa forma, a solicitação será isenta da cobrança de emolu-mentos, no entanto, não gera prenotação, portanto, não confere direito de preferência ao apresentante do título.

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Preferência, prenotação e protocoloPreferência é o direito que assiste ao apresentante do título que primeiro comparece ao Ofício de

Registro de Imóveis para dar publicidade do mesmo. Tal direito está atrelado ao Princípio da Prioridade



e tem como efeito a oponibilidade erga omnes depois de apresentado o título. Na Lei 6.015/73, a prefe-rência registral está prevista nos artigos 186 e 191.

Não se pode olvidar que o direito de preferência persiste mesmo nos casos em que a mesma parte interessada apresentar dois ou mais títulos, tendo em vista que ela atribuirá preferência a algum deles e, em decorrência desse ato, o título escolhido terá o seu direito de prioridade.

A prenotação é o ato registral efetuado no Livro de Protocolo pelo oficial de registro ou seu subs-tituto para assegurar o direito de preferência do apresentante. Possui a validade de 30 dias contados da data da apresentação do título, consoante disposição constante no artigo 183 da Lei 6.015/73. Ademais, a prenotação somente gera efeitos perante títulos contraditórios referentes ao mesmo bem imóvel, apresentados na mesma época; fora dessa hipótese à preferência gerada produz apenas efeitos admi-nistrativos, para fins de ordenação do serviço do registrador, no intuito de controlar a ordem de entrega dos atos registrais solicitados.

O Protocolo é o livro do Ofício de Registro de Imóveis destinado a lançar todos os atos realizados em virtude do título apresentado, o qual é obrigatoriamente reproduzido no título do apresentante, para que este fique ciente da realização dos mesmos. Está regulamentado nos artigos 182, 184, 185, 188 e 211, da Lei 6.015/73. É pertinente ressaltar que o Protocolo será encerrado diariamente. Através das anotações no protocolo se podem controlar as prenotações e o direito de preferência.

Título aquisitivoO conceito de Título aplicado aos registros públicos pode ter duas acepções. A primeira, como

sendo o documento hábil apresentado ao registro imobiliário para se tornar público (Ex: Escritura pú-blica, Formal de partilha etc.) e a outra, como sendo o próprio registro do imóvel (Matrícula 20.270, R. 02 - 30º Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Céu).

Escritura públicaEscritura pública é a materialização do negócio jurídico, feita por pessoa investida de fé pública

(Notário ou Tabelião). É uma espécie de documento produzido na primeira fase registral que gera efeito inter partes enquanto não for tornado público no registro de imóveis.

Caracterização do imóvelA necessidade de caracterização completa do imóvel é decorrente do Princípio da Especialidade.

Dessa forma, todos os imóveis devem ser caracterizados plenamente, para que possam ser diferencia-dos de outros, sem qualquer dúvida, para não ferir o direito de terceiros, alheios ao registro. Devendo constar na descrição do bem, o logradouro para onde faz frente, numeração, medidas, áreas, pontos cardeais e confinantes. Qualquer alteração nas divisas do imóvel somente será possível, por meio do procedimento de retificação, que pode ser judicial, perante uma das varas de registros público ou admi-nistrativo, junto ao registro de imóveis competente.



Ampliando conhecimentosLeia os livros indicados abaixo:

Lei dos Registros Públicos Comentada, de Walter Ceneviva, Saraiva.

Sistemas de Registros de Imóveis, de Maria Helena Diniz, Saraiva.

Lei dos Registros Públicos Anotada, de Walter Cruz Swensson et al, Editora Juarez de Oliveira.

Comentários: O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 8.935/94 minuciosamente e de forma clara e didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do Estado face aos atos notariais e de registro, e no terceiro livro, os autores demonstram qual a constituição dos Registros Públicos, suas característi-cas e uma análise dos processos.


a) ( ) A produção de verdade relativa, o que gera a possibilidade de retificação, cancelamen-to e anulação do registro.

b) ( ) Os registros e as averbações se destinam a lançar nas matrículas a atual qualificação das partes.

c) ( ) A rogação ou instância também está presente em todo o processo registral, ou seja, qualquer motivação depende da parte interessada no registro.

d) ( ) Transcrições, Inscrições são registros inaugurados pela Lei de Registros Públicos.

e) ( ) Notário ou Tabelião, oficial de registro ou registrador e toda a sociedade podem ser considerados interessados no registro de imóveis.

f) ( ) A prenotação possui validade de 45 dias, prorrogável por mais 30.

g) ( ) No sistema registral brasileiro existe a obrigatoriedade de finalização das fases do pro-cedimento registral, embora inexistam prazos ou sanções para tanto.

h) ( ) O prazo para realização dos registros é de 30 dias, podendo ser prorrogado por igual período, a critério do registrador ou a requerimento do interessado.

i) ( ) Os emolumentos sempre são recolhidos antecipadamente e todos os documentos apresentados no registro de imóveis são protocolizados, sem exceção.

j) ( ) O registrador não é inerte, ele é o responsável pela realização dos registros, embora não haja provocação das partes, afinal a sociedade não pode ser prejudicada.



Gabarito1. V, F, V, F, V, F, V, F, F, F


Princípios do Sistema Registral Imobiliário

Os serviços Notariais e de Registro são de natureza mista, ou seja, prestados por particulares, por delegação do Poder Público, razão pela qual a atividade é norteada por Princípios Gerais da Administra-ção Pública e princípios próprios da atividade privada bem como por princípios específicos da Atividade Registral.

Sabe-se que princípios de uma ciência são as proposições básicas, fundamentais, típicas que con-dicionam todas as estruturações subseqüentes. Princípios, neste sentido, são os alicerces da ciência, razão pela qual é tão importante conhecê-los.

Princípios gerais da Administração PúblicaO artigo 37 da CF estabelece que a Administração Pública direta e indireta de qualquer dos Pode-

res da União, dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios obedecerá aos princípios da legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e eficiência.

Aplicando-se tais princípios ao sistema registral, podemos concluir que a Legalidade impõe ao registrador a obrigação de seguir as formalidades exigidas por lei. Dessa forma, o oficial de registro e seus prepostos somente podem realizar os atos registrais com estrita observância aos requisitos legais. Daí surge o exame da legalidade do título ou qualificação registral, oportunidade em que o documento apresentado para registro é examinado à luz da legislação vigente e verifica-se sua aptidão formal.

Temos ainda o Princípio da Impessoalidade, decorrente do Princípio da Igualdade, segundo o qual os serviços devem ser prestados a todos, igualmente, sem discriminação. Portanto, os prazos registrais são os mesmos, quem quer que seja o interessado no registro, assim como os requisitos legais devem ser exigidos de todos indistintamente.



Tratando sobre a Moralidade aplicada aos registros públicos, pode-se dizer que está relacionada à conduta condigna do registrador, ou seja, ele deve proceder de forma a dignificar a função exercida, tanto nas atividades profissionais como na vida privada.

A Publicidade, como princípio, está relacionada com a obrigação de fornecer as informações so-licitadas e as certidões requeridas pelos interessados. Todas as informações prestadas devem coincidir com o arquivo da serventia e não podem ser fornecidas informações incompletas ou imprecisas.

O Princípio da Eficiência pode ser verificado expressamente na Lei 8.935/94 quando estabelece no artigo 30, inciso II, como dever do registrador atender as partes com eficiência, urbanidade e presteza. Eficiência é cumprir as determinações legais melhor do que o legislador previu, por exemplo, quando a lei fixa determinado prazo para a prática de um serviço e o registrador entrega o serviço pronto para o solici-tante em um prazo menor que o estabelecido pela norma, este registrador está sendo eficiente. Pode-se dizer que a eficiência está relacionada com a função administrativa do registrador e do notário.

Princípios inerentes à atividade particularEm decorrência da natureza administrativa da atividade registral, o oficial deverá obedecer aos

princípios da administração privada. Assim, o registrador poderá organizar melhor a prestação dos ser-viços a ele delegados, consequentemente, ser mais eficiente e obter um maior lucro, já que com a boa administração organizará melhor suas despesas e aumentará sua receita líquida.

Na ciência da Administração tem-se a disciplina de Organizações e Métodos – O&M, a qual diz respeito ao fluxograma de trabalho a ser seguido, às formas de avaliar a eficiência e o resultado do trabalho. Nessa área do conhecimento, destaca-se a teoria conhecida por Taylorismo, cujo criador foi Frederick W. Taylor.

Sua teoria diz respeito ao desenvolvimento ordenado e científico do trabalho, o que se dá através da escolha do método, ou seja, de uma metodologia para desenvolver cada função; da técnica, o que está relacionado com o conhecimento específico do assunto; e, por fim a divisão de tarefas, a qual uma pessoa certa deve ser colocada no lugar certo.

Aplicando-se a teoria de Taylor na atividade registral, pode-se fixar que o registrador deverá defi-nir expressamente as funções de cada um de seus prepostos (método); deverá ainda verificar quais de seus empregados possuem a técnica do Direito e o grau de conhecimento exigido para o desempenho de cada uma das funções discriminadas (técnica); e, por fim, escolher o empregado com a habilitação condizente com a tarefa que irá realizar.

Princípios específicos do Serviço RegistralA atividade registral possui princípios próprios que a regem. Tais princípios podem ser facilmente

identificados na Lei de Registros Públicos e sua obediência refletirá diretamente na eficácia do registro.


Princípios do Sistema Registral Imobiliário 61

O primeiro princípio a ser enfocado é o da especialidade. Segundo este, tanto o imóvel como os contratantes devem estar perfeitamente identificados e particularizados, tornando o imóvel inconfun-dível. Lembre-se de que no registro imobiliário existe a Especialidade Objetiva, relativa à caracterização do imóvel e a Especialidade Subjetiva, relacionada com a qualificação das partes envolvidas no registro.

A Lei 6.015/73, no artigo 225, estabelece que:

os tabeliães, escrivães e juízes farão com que, nas escrituras e nos autos judiciais, as partes indiquem, com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distân-cia métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados certidão do registro imobiliário.

Acrescenta ainda o legislador, que as mesmas minúcias, com relação à caracterização do imóvel, devem constar dos instrumentos particulares apresentados em cartório para registro e consideram-se irregulares, para efeito de matrícula, os títulos nos quais a caracterização do imóvel não coincida com a que consta do registro anterior.

Ademais, nos autos judiciais que versem sobre imóveis rurais, a localização, os limites e as con-frontações serão obtidos a partir de memorial descritivo assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posi-cional a ser fixada pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.

Todas essas exigências fazem com que o imóvel fique plenamente caracterizado. Dessa forma, evitam-se conflitos oriundos da imprecisão com que os imóveis eram descritos no registro de imóveis em tempos de outrora.

Relacionado com o Princípio da Especialidade, temos o da unicidade ou Unitariedade da Matrícula, segundo o qual cada imóvel possui uma matrícula e cada matrícula somente pode ter em sua abertura um único imóvel, mesmo que depois possa o imóvel primitivo originar vários outros. A matrícula deverá ainda concentrar todos os atos registrais relacionados com o imóvel seu objeto, ou seja, registros e averbações serão nela lançados.

O Princípio da disponibilidade significa que ninguém pode transferir mais direitos do que os consti-tuídos no registro, devendo este princípio ser observado em relação ao imóvel (não podendo ser transferi-do o domínio de uma casa, quando há no registro um terreno ou dimensão maior do que existe no regis-tro) como também aos contratantes (a transferência de domínio do imóvel de um casal, sob o regime de comunhão de bens, só será válida com a assinatura dos dois; uma pessoa estranha ao registro vendendo o imóvel; ou ainda, mais de um proprietário constante na matrícula e somente um vendedor).

Outro princípio que merece destaque é o da instância ou da reserva de iniciativa, também co-nhecido como Princípio da Rogação ou Inércia do Registrador, é aquele pelo qual, em regra, o re-gistrador só pode praticar atos de registro e averbação se solicitado pelo interessado, assim como estabelece o artigo 13, da Lei 6.015/73. Salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial; a requerimento verbal ou escrito dos interessados; a requerimento do Ministério Público, quando a lei autorizar. Podemos citar como exceção a este prin-cípio a possibilidade do registrador proceder ex offício, ou seja, por impulso próprio nos casos de erro evidente, assim como previsto no artigo 213, da Lei 6.015/73.



Em seguida, temos o Princípio da continuidade. Esse princípio é a viga mestra do nosso Sistema Registral, que garante a segurança dos registros imobiliários. Conforme esse princípio, cada registro deve apoiar-se no anterior, formando um encadeamento histórico de titularidade, sendo que só se fará o registro de um direito se o outorgante dele figurar no registro anterior como seu titular.

Sobre o Princípio da continuidade também denominado de Trato Sucessivo por Tatiana Passos (2005, p. 45), a autora discorre o seguinte:

Poderíamos comparar tal princípio a uma história que é narrada, com personagens, lugar e tempos certos. Nessa histó-ria podem entrar novos personagens, mudarem tempo e lugar. Porém, se não existirem atos ou fatos que justifiquem tais mudanças, a história perderá a lógica.

O mesmo ocorre com a vida de um imóvel, retratada na matrícula. Para haver mudanças dos titulares, das característi-cas do imóvel, ou a criação, modificação, e extinção de direitos registrados, é necessário o prévio registro ou a prévia averbação dos fatos ou atos jurídicos, que justifique a mudança posterior. A isso se dá o nome de princípio da conti-nuidade.

Nesse sentido, o artigo 195, da Lei 6.015/73, estabelece que “se o imóvel não estiver matricu-lado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro”.

Pode-se citar como exceção a esse princípio a possibilidade de registro de usucapião, oportunidade em que pode ser quebrada a continuidade do registro em relação a caracterização do imóvel e aos titula-res do direito constantes no registro do imóvel, uma vez que o imóvel não é transmitido pelo proprietário anterior, mas adquirido originariamente, em razão da posse prolongada. Alguns doutrinadores conside-ram a desapropriação também uma exceção ao Princípio da Continuidade. Segundo eles, a aquisição pelo Poder Público não se vincula a nenhum título anterior, cujo registro é dispensado. No meu entendimento, apenas a usucapião seria uma exceção a esse princípio.

Através do Princípio da tipicidade o registrador é informado que todos os atos de registro têm que estar indicados na Legislação. Para o registro a tipificação é fechada, pois gera direitos (Lei 6.015/73, artigo 167, inciso I), já para averbação admite-se uma maior elasticidade das previsões, desde que não gere prejuízo a terceiro ou não altere o imóvel, como averbar alguns cômodos construídos, por exemplo (Lei 6.015/73, artigo 167, inciso II). Todavia, configurando-se as hipóteses de averbações previstas na legislação, estas passam a ser obrigatórias, cabendo ao registrador exigir a efetivação das mesmas.

Para Hércules Aghiarian (2001, p. 74) “Somente se registra títulos que sejam decorrentes de direi-tos reais típicos previstos em lei”.

Ressalta-se que os registros e as averbações estão elencados no artigo 167, incisos I e II, da Lei 6.015/73. Lembre-se ainda da tipificação referente aos documentos que geram registros, ou seja, em todo o ordenamento jurídico verifica-se a forma para os documentos que materializam as diversas situ-ações jurídicas que têm imóveis como objetos. Ademais, somente podem ser registrados documentos admitidos a registro, consoante artigo 2211, da Lei 6.015/73.

1 Art. 221 - Somente são admitidos registro: I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros; II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação; III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.



Resumidamente, somente podem ser efetuados registros cujos direitos reais sejam previstos em lei; os documentos que gerarem os direitos reais também devem ser admitidos a registro pela legislação e tais documentos devem estar revestidos de todas as formalidades legais. Como exemplo, podemos citar a impossibilidade do registro de enfiteuses atualmente, tendo em vista que o artigo 2.0382, do CC proíbe a constituição de novas enfiteuses. Outro exemplo seria a recusa de um registro de compra e venda de um imóvel no valor de um milhão de reais, materializada em um contrato particular, quando o artigo 1083 do CC estabelece a forma de escritura pública como essencial a este negócio jurídico.

Por titularidade entende-se o princípio segundo o qual os atos registrais só podem ser praticados por pessoas investidas de fé pública, nomeadas pelo Poder Público. Dessa forma, somente podem gerar efeitos jurídicos aos atos praticados pelo delegado e seus prepostos, lembrando-se, ainda, de que cada serventia possui atribuições próprias definidas por lei. Assim, registrador de imóveis não tem compe-tência para praticar atos de registro civil e vice-versa.

Prioridade ou preferência é um princípio decorrente da realização do ato registral denominado de prenotação, que configura a anotação efetivada pelo registrador no livro de protocolo, demonstrando a ordem de apresentação do título no registro de imóveis. Dessa forma, o que atribui prioridade a um tí-tulo é a ordem de entrada no cartório. O primeiro que apresentar o título terá a preferência ao registro.

Essa é a disposição contida no artigo 186, da Lei 6.015/73, o qual dita que o número de ordem determinará a prioridade do título, e esta, a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.

Ademais, o artigo 191, da Lei 6.015/73, estabelece que:

prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.

O critério da prenotação isenta o registrador de efetuar análise intrínseca do título, tendo em vista a fixação de um critério objetivo para verificação da preferência no registro. Tão importante é a prenota-ção, que o legislador civil estabeleceu que o registro seja eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

O princípio da obrigatoriedade também é conhecido como Princípio da Inscrição, e dispõe que para ser titular do domínio é obrigatório o ato de registrar, o que nos faz lembrar do velho ditado popu-lar que diz: “somente quem registra é o dono”.

Sobre o assunto, não se pode olvidar que o artigo 1.245 do CC, ao estabelecer que a propriedade transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. E ainda, que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Ademais, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser considerado como dono do imóvel.

Territorialidade ou circunscrição é o Princípio que delimita a competência em razão do local, para os atos de registro, que está estabelecido no artigo 12 da Lei 8.935/94. Então, o exercício das funções delegadas ao oficial de registro de imóveis fica circunscrito à área territorial definida em lei, normal-

2 Art. 2038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até a sua extinção, às disposições do Código Civil anterior, Lei 3.071, de 1.º de janeiro de 1916, e leis posteriores. 3 Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.



mente no Código de Divisão e Organização Judiciária do Estado. Dessa forma, se houver mais de uma serventia própria de registro de imóveis, a publicidade da escritura deverá ser feita na serventia da zona imobiliária competente. Tatiana Passos (2005, p. 60) assim se posiciona sobre o assunto:

A territorialidade diz respeito à competência da circunscrição que a serventia abrange. Em municípios maiores, é co-mum haver mais de um ofício imobiliário, devendo a parte levar o título ao Registro Competente.

Em caso de registro de ato relativo à imóvel por serventia incompetente, o efeito é totalmente nulo, por incompetente o serventuário que assinou o ato.

Entende-se por fé pública o Princípio que estabelece que os atos registrais asseguraram autenti-cidade, advinda da delegação do Poder Público à pessoa investida no cargo. Essa fé pública decorre do artigo 3.º 4 da Lei 8.935/94.


Registro de Imóveis para Profissionais do Direito: guia prático para o cotidiano jurídico-imobiliário-registral, de Tatiana Passos, Russell Editores.

Comentário: Esse livro apresenta no capítulo sete um vasto elenco de princípios relacionados com o Direito Imobiliário. Com esta leitura o aluno poderá ampliar seus conhecimentos sobre o assunto.


a) ( ) O registro traduz apenas uma situação de fato, com efeito entre as partes.

b) ( ) Não se pode retificar ou anular um registro, em razão do Princípio da Obrigatoriedade.

c) ( ) O Princípio da Territorialidade exige a especialização dos terrenos e de seus proprietários.

d) ( ) A completa descrição do bem imóvel na matrícula é requisito instituído pelo Princípio da Instância.

e) ( ) O direito de preferência existe mesmo se o interessado apresentar o título apenas para análise e cálculo dos emolumentos.

f) ( ) Os erros evidentes poderão ser corrigidos pelos oficiais de registro de imóveis independente de provocação dos proprietários do imóvel.

4 Art. 3.º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.



g) ( ) O Princípio da Reserva de Iniciativa possibilita que o Oficial de Registro realize todos os atos ex oficio nos registros dos imóveis de sua circunscrição.

h) ( ) “Ninguém pode transferir mais direitos do que possui”. Tal afirmação é reflexo do Princípio da Disponibilidade.

i) ( ) Segundo o Princípio da Continuidade, alguém que adquire um imóvel solteiro, casa-se e depois se divorcia, pode vender o imóvel sem a assinatura do ex-cônjuge e sem nenhum procedimento de publicidade registral.

j) ( ) A Territorialidade fixa a competência do registrador de imóveis.

2. Sobre Princípio da Prioridade ou Preferência é correto afirmar que:

a) ( ) prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, dependendo da data da lavratura da escritura pública, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, 1 (um) dia útil.

b) ( ) prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no Protocolo sob número de ordem mais alto, dependendo da data da lavratura da escritura pública ou particular, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.

c) ( ) prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, dependendo da data da lavratura da escritura pública, particular ou título judicial, protelando-se o registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a, pelo menos, um dia útil.

d) ( ) prevalecerão, para efeito de prioridade de registro, quando apresentados no mesmo dia, os títulos prenotados no protocolo sob número de ordem mais baixo, protelando-se registro dos apresentados posteriormente, pelo prazo correspondente a pelo menos 1 um dia útil.



Gabarito 1. F, F, F, F, F, V, F, V, F, V

2. D


Tramitação do título na serventia de

Registro de Imóveis

Considerações iniciaisQuando um documento é apresentado ao Ofício Imobiliário competente, cumpre um trâmite

fixado pela Lei 6.015/73, que configura um processo administrativo com fases próprias, prazos estabe-lecidos por lei e algumas peculiaridades a seguir relacionadas:

:: a documentação a ser registrada pode ser apresentada por qualquer pessoa e não obrigatoria-mente pelas pessoas indicadas na mesma;

:: ao dar entrada na solicitação de registro ou averbação, o apresentante deverá receber uma via do recibo contendo, no mínimo, os elementos identificadores do seu pedido, os atos a serem praticados, prazo de entrega, número através do qual a solicitação poderá ser localizada na serventia, os valores pagos e o número da prenotação;

:: quando o interessado apresenta documento na serventia registral, o título passará pelo exame da legalidade, o que deverá acontecer nos 15 (quinze) primeiros dias;

:: os documentos particulares devem ser apresentados em original. Todavia, caso seja encami-nhada apenas uma via original do documento, esta ficará arquivada na Serventia;

:: o oficial de registro deve fornecer recibo dos emolumentos recebidos, observar os emolumentos fixados em lei para todo o Estado e tornar pública a tabela de emolumentos vigente;

:: a Serventia Imobiliária tem o prazo legal de 30 (trinta) dias para materialização do ato registral re-querido. O prazo fixado para efetivar o exame da legalidade está inserido no trintídio prefalado;

:: os prazos estabelecidos na Lei de Registros Públicos poderão ser reduzidos, nunca elastecidos.



1 Oponível contra todos, ou seja, o registro gera efeito perante toda a sociedade.

A Lei 6.015/73 estabelece que todos os documentos apresentados na serventia de registro de imóveis devem ser recebidos, embora não possam ser materializados, afinal, o artigo 12 menciona que “nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do pro-tocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de di-reitos para o apresentante”. Lembre-se ainda que independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.

O procedimento registralImóveis já foram estopim de guerras, batalhas e muitas demandas jurídicas, pois na história da

humanidade propriedade imóvel significa patrimônio para as pessoas. Por tal razão, os legisladores se encarregaram de formular normas jurídicas que delimitam o direito de propriedade.

No Brasil, existem muitas leis que abordam a regularização da propriedade imóvel: Lei 6.015/73 (conhecida como Lei dos Registros Públicos); Lei 8.935/94 (dispõe sobre atividade notarial e de registro); Lei 7.433/85 (estabelece normas sobre a lavratura de escritura pública); Lei 10.406/2002 (Código Civil); Lei 4.591/61 (estabelece normas sobre condomínios e incorporações imobiliárias); Lei 6.766/79 (trata do parcelamento do solo urbano); Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade), dentre muitas outras.

Assim, diante dessa variedade de normas jurídicas é de suma importância discorrer sobre a tra-mitação do título na Serventia de Registro de Imóveis e a importância do exame da legalidade do título para a segurança jurídica do registro imobiliário.

Tramitação do título na Serventia de Registro de ImóveisNesse momento, é importante frisar alguns conceitos básicos para uma melhor elucidação do

tema. Dessa forma, não é demais lembrar que título é o documento apresentado no ofício de registro de imóveis, cujo intuito é de constituir, modificar ou extinguir direitos, e ainda, que esse título pode ter gênese administrativa (pública ou particular) ou judicial. Desse modo, são considerados títulos, por exemplo, a escritura pública, um contrato particular de alienação fiduciária, uma convenção de condo-mínio, um mandado de registro formal de partilha, carta de adjudicação etc.

Cada título possui uma forma própria, ou seja, possui requisitos legais para que tenha validade face ao serviço registral. Dessa forma, o ordenamento jurídico estabelece as formas pelo qual o ato jurídico deve ser formalizado. Bom exemplo disso é o artigo 108 do CC, ao estabelecer que a “escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transmissão, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o salário mínimo”. A legislação processual também relaciona os requisitos necessários para a efetivação da penhora, carta de arremata-ção, adjudicação e formal de partilha, por exemplo.

Acrescente-se, no ensejo, que além da forma dos negócios jurídicos, o ordenamento jurídico pá-trio, através do Princípio da Obrigatoriedade, impõe prévio registro dos títulos para que sejam oponíveis erga omnes1, embora inexistam prazos ou sanções pela desídia na obediência ao citado princípio. O risco que se corre é o perecimento do direito em virtude da inércia de seu titular.


Tramitação do título na serventia de Registro de Imóveis 69

O titular da serventia registral imobiliária, o oficial de registro ou registrador, responde pessoal-mente pela prática dos atos efetivados em sua serventia. Ele pode contratar escreventes, e entre eles escolher substitutos e auxiliares para o desempenho das funções delegadas. Esses empregados são os prepostos do titular, que o auxiliam a atingir os fins do serviço registral, quais sejam: publicidade, auten-ticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Na busca para atingir os fins legais da atividade registral indicados na Lei 8.935/94, o registrador deve obediência ao Princípio da Legalidade, segundo o qual os títulos devem ser examinados quando apresentados, para que o delegado do serviço público ateste a sua registrabilidade e ele possa gerar os efeitos almejados (eficácia). Como se percebe, a tarefa do registrador não se resume apenas ao registro, mas inicia-se bem antes deste ser efetivado.

Na realidade, a atividade do titular do ofício de registro de imóveis inicia-se no momento em que o interessado apresenta o título na serventia. Nesse instante, o oficial realiza a prenotação do título (ano-tação feita no Livro de Protocolo), ou seja, anota que a serventia recebeu aquele documento, daquela pessoa, referente ao imóvel especificado. Essa prenotação gera direito de preferência em relação à pes-soa interessada, em face de terceiros que porventura sejam detentores de direitos contraditórios.

Fica evidente, portanto, que o registrador aguarda a manifestação das partes para dar início e prosseguimento ao processo de publicidade do título, o que reflete o Princípio da Instância, aplicado aos serviços de registros públicos.

Lembre-se de que a Lei 6.015/73 prevê no artigo 12, parágrafo único, a possibilidade de uma pessoa apresentar um título ao registrador apenas para análise e cálculo dos emolumentos. Nesse caso, não será assegurado o direito de preferência para o interessado, pois a apresentação do título não foi prenotada, ou seja, não originou nenhuma anotação no protocolo, donde se infere que o pagamento dos emolumentos é prévio, consoante disposto do artigo 14 da lei antes mencionada.

Recordando, emolumento é a remuneração dos registradores pelos atos que praticarem, tendo em vista que se trata da execução de serviços públicos por ente delegado, por sua conta e risco. Dessa forma, o delegado é remunerado pelo particular e não recebe nenhuma verba estatal para instalação nem para a manutenção do serviço. Da mesma forma, não repassa nenhuma parte desses emolumentos para o ente público. Sua receita é, portanto, variável, dependendo da quantidade de serviços solicitada.

Cabe ao legislativo estadual fixar os emolumentos de cada Estado segundo as peculiaridades lo-cais. Votada à lei dos emolumentos, deve o registrador estrita observância à mesma, devendo afixar em local visível a tabela de emolumentos e fornecer recibo das quantias recebidas.

Sua remuneração será, portanto, o resultado do pagamento dos emolumentos, deduzidas as des-pesas de custeio da atividade, tais como salários dos empregados, energia, material de limpeza e de expediente, sistema de informática, locação, condomínio, imposto de renda pessoa física etc.

Lembre-se de que o registrador sob nenhum pretexto pode interromper a prestação da atividade, tendo em vista que o serviço público não pode sofrer interrupção na solução de continuidade, ou seja, não pode ser interrompido. Dessa forma, como possui receita variável, deve sempre ter um fundo de reserva para manter as despesas de custeio no caso de baixo volume de serviço.

Apresentado o título para registro, o registrador tem 15 dias para efetuar o exame da legalidade do mesmo, ou seja, analisa no título apresentado a observância ou não de todas as prescrições legais para o ato registral solicitado.



Dentre os requisitos fiscalizados, podem ser citados: o regular pagamento de impostos e seus acessórios devidos por força dos atos que forem solicitados ao ofício; o cumprimento do Princípio da Especialidade (completa caracterização do imóvel e qualificação das partes); a observância do Princípio da Disponibilidade (se o interessado é realmente o titular de direitos), a obediência ao Princípio da Con-tinuidade (se não existe título antecedente não registrado ou se nenhum ato jurídico foi desconsidera-do), e ainda, a existência de gravames que impeçam a transferência, dentre outros.

Analisando o título, o registrador tem dois caminhos a percorrer: registrar o título ou apontar as exigências legais. Estando apto ao registro, o título será registrado e devidamente lançado no protocolo, gerando efeitos desde a data de sua apresentação ao ofício imobiliário, conforme dispõe o artigo 1.246, do CC.

O registrador possui o prazo de 30 dias para a prática do ato registral, contados da data da apre-sentação do título e lançamento no protocolo. Podendo tal prazo ser reduzido a critério do registrador, à luz do Princípio da Eficiência. Todavia, há de se destacar que nunca poderá ocorrer a elasticidade do prazo, sob pena de descumprimento do dever funcional estabelecido na Lei 8.935/94, artigo 30, inciso X. A prática registral registra muitas serventias já efetivando atos registrais em quinze, dez ou até mes-mo, cinco dias, o que é excelente para o Mercado Imobiliário, que reclama por celeridade (agilidade) para uma maior circulação de bens e de recursos.

Lançar o título definitivamente no protocolo, significa dizer que será indicado no Livro 1 da Ser-ventia Registral (protocolo) os atos que serão praticados em decorrência do título apresentado (por exemplo R.01 e Av. 02 da Matrícula 35 876). Esse lançamento será feito onde antes constava apenas a prenotação (anotação prévia que não assegura a execução do registro, mas tão somente indica a apre-sentação do documento para a prática de ato registral).

Além do lançamento dos atos no protocolo, haverá a reprodução do protocolo no título apre-sentado (Lei 6.015/73, artigo 211) para ciência do interessado. Em seguida, o registrador pratica o ato registral, ou seja, transforma o título em notícia registral reproduzida na matrícula. Por fim, fornece ao interessado certidão do ato praticado. Após a prática do ato, o título, antes apenas com efeito inter par-tes2 e direitos obrigacionais, passa a ser dotado de oponibilidade erga omnes e gera direito real.

Após a realização dos atos registrais, estes se tornam públicos e qualquer pessoa pode solicitar certidões referentes aos mesmos, sem a necessidade de motivação do pleito.

Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial deverá indicá-la por escrito, de uma única vez, funda-mentadamente, para que o interessado possa satisfazê-la. Ao sanar as exigências legais apontadas pelo registrador, o interessado deverá devolver a documentação para nova análise do registrador.

Caso sejam apresentados novos documentos, pode ocorrer a indicação de novas exigências em razão dos novos documentos apresentados. Então, esse processo pode andar em círculos por muito tempo ou ser rapidamente efetivado, dependendo da complexidade do ato a ser praticado, da legalida-de dos documentos apresentados e da técnica dos profissionais envolvidos no procedimento (registra-dor, engenheiro, advogado etc).

Percebe-se que o exame da legalidade do título é a “mola mestra” de todo o procedimento registral e da tramitação do título na serventia registral, razão pela qual encaminha-se para a sua abordagem.

2 Efeito somente entre as partes.



O exame da legalidade do títuloUma vez apresentado um título para registro o oficial tem duas alternativas: registrá-lo ou não. A

decisão sobre qual das alternativas serão adotadas repousa no exame da legalidade do título levado ao cartório de registro de imóveis. Sabe-se que cada título apresentado possui requisitos legais próprios, estabelecidos em leis específicas.

Examinados os requisitos legais do título, o oficial verificará se estão ou não de acordo com o que a legislação estabelece. Estando em conformidade com os mandamentos legais, o título é registrado e atinge efeito erga omnes, próprio da atividade de registro de imóveis. Efetivado o registro, a parte inte-ressada recebe a publicidade do ato registral praticado através da emissão de uma certidão contendo todo o teor do ato praticado ou a indicação do protocolo, depositada no título apresentado para regis-tro, nos termos da previsão contida nos artigos 183 e 211, da Lei 6.015/73.

Por outro lado, se o documento apresentado tiver alguma irregularidade, esta deve ser apontada ao interessado, para que ele diligencie no sentido de providenciar o atendimento das solicitações do oficial de registro, em obediência ao Princípio da Legalidade e em defesa da segurança jurídica do registro.

Caso o apresentante não se conforme com as pendências indicadas, a Lei 6.015/73 concede os re-médios jurídicos da suscitação de dúvida, nos termos dos artigos 198 e seguintes, como será explicado no item Suscitação de Dúvida.

Portanto, nem sempre o oficial poderá realizar o registro pretendido logo após apresentação do documento à serventia registral. Dentro da mesma acepção, pode-se dizer que o exame da legalidade dos títulos é tarefa precípua do oficial de registro, pois precede a quase todos os atos registrais por ele realizados, com exceção da prenotação, ato registral, lançado no protocolo antes de qualquer exame do registrador.

Sem o exame da legalidade, o oficial estaria sempre no limiar de cometer registros recheados de irregularidades, afinal, nem sempre as pessoas que buscam as serventias registrais possuem conheci-mentos técnicos suficientes para atender os requisitos estabelecidos nas leis específicas que norteiam o Direito Imobiliário e os demais ramos do Direito que se relacionam com a propriedade imóvel, tais como Direito Civil, Administrativo, Tributário, Constitucional, Ambiental, Comercial etc. Sobre o assunto, Hércules Aghiarian (2001, p. 32), em sua obra Curso de Direito Imobiliário, menciona o seguinte:

Apresentado o título para registro, o mesmo será prenotado, ocasião em que se atribuirá eficácia provisória de direitos reais, isto enquanto o oficial, serventuário, chamado conferente na linguagem dos cartórios de registro de imóveis, analisa a regularidade do mesmo documento apresentado, a fim de certificar-se de que o mesmo atende as exigências [...]

Encontrando-se tudo em ordem técnica, procederá à efetivação do registro, propriamente dito.

Hodiernamente, a par da técnica, ocorre serem elaborados títulos com inexatidão, com erros materiais, que levam à incerteza do bem, das pessoas ou da simples técnica do rigor inerente ao registro, no atendimento do princípio da se-gurança. Nesses casos, o oficial devolverá o título ao apresentante, exigindo-lhe que o ratifique ou esclareça a exigência [...] (sic)

Ainda sobre o exame da legalidade dos títulos apresentado para registro e a possibilidade de indeferimento dos mesmos, Walter Ceneviva (2003, p. 57) nos explica



À pretensão de um registro por parte de alguém contrapõe-se a função do oficial: receber, examinar os papéis apresen-tados e aferir de sua registrabilidade, sem lhes entrar no mérito, mas atentando para seus característicos extrínsecos.

Todos os títulos apresentados ao ofício de imóveis, com o devido pagamento dos emolumentos, são lançados no protocolo, para fins de prenotação, nos termos do artigo 12 combinado com o artigo 182 e 186, todos da Lei 6.015/73. Ainda sobre o assunto, cumpre destacar que o CC estabelece no artigo 1.246 que “o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial de registro, e este o prenotar no protocolo”.

Dessa forma, sistematicamente tratando, o procedimento registral inicia-se no momento da apre-sentação do título na serventia registral. Tal momento é registrado de maneira solene, através da rea-lização da prenotação ultimada no Livro I – protocolo, que contém a relação de todos os documentos apresentados na serventia.

Lembre-se que o livro de protocolo é encerrado diariamente e sua escrituração compete ao oficial titular, seu substituto ou escrevente auxiliar expressamente designado e autorizado pelo juiz compe-tente (artigos 184 e 185, Lei 6.015/73).

Apresentado o título, o oficial de registro possui o prazo de 30 dias para a realização do ato regis-tral solicitado (registro ou averbação), conforme dispõe o artigo 188 Lei 6.015/73. Neste período deverá efetivar o exame da legalidade do título.

Estando apto ao registro, o título será registrado, ou seja, o ato registral será realizado na Matrí-cula do imóvel. Tal registro deverá ser entregue ao solicitante no prazo máximo de 30 dias. No entanto, seus efeitos jurídicos retroagem à data da sua apresentação na serventia. Assim, por exemplo, se Cleó-patra apresenta sua escritura pública de compra e venda para registro no dia 10/04/1837 e seu registro for realizado no dia 8 de maio de 1837, os efeitos do registro começam a surgir desde a primeira data mencionada.

Ressalte-se, por oportuno, que o serviço registral imobiliário brasileiro vem se modernizando e apesar da Lei em comento fixar o prazo de 30 dias para a realização do ato registral, muitas serventias já praticam prazos inferiores, iluminadas pelo Princípio da Eficiência que deve ser companheiro contínuo de todos estes delegados do Poder Público.

Percebe-se claramente que o legislador não pretendeu com o artigo 1.246 do CC, estabelecer efeito jurídico para todo e qualquer documento apresentado ao registro imobiliário, mas tão-somente aos títulos hábeis que gerarem registros.

Os títulos que não puderem ser registrados por descumprimento de preceito legal terão os efei-tos da prenotação cessados automaticamente, se no prazo de 30 dias o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender as exigências legais, como prevê o artigo 205, da Lei 6.015/73.

Dessa forma, todos os documentos apresentados ao registrador passarão pelo crivo do exame da legalidade, ou seja, o documento será analisado para verificação do cumprimento das exigências legais fi-xadas em todo o ordenamento jurídico. Nesse ponto paira a maior dificuldade enfrentada pelo registrador de imóveis, pois deve estar atento às atualizações jurídicas de quase todos os ramos do Direito.

A Lei 8.935/94 estabelece como requisito do exercício da atividade registral o conhecimento da técnica jurídica e esta será aplicada com toda veemência no momento do exame da legalidade do tí-tulo. Dessa forma, não é nenhum exagero afirmar que o registrador deve possuir uma vasta visão do conhecimento jurídico, pois dependendo da natureza do título apresentado, precisa conhecer Direito



Tributário (ITBI, ITCD, IPTU), Direito Processual (formais de partilha, carta de arrematação, carta de adju-dicação, mandado de registro, mandado de penhora), Direito Civil (direito das coisas, família, sucessões, contratos), Direito Comercial (falência, concordata e os bens dos sócios), Direito Administrativo (bens públicos, desapropriações, tombamentos), Direito municipal, ambiental, internacional etc.

Assim acontece com todos os títulos apresentados ao registro, independente de sua natureza, até mesmo os títulos judiciais, oriundos de decisões transitadas em julgado, possuem sua legalidade examinada da mesma forma que os títulos administrativos (particulares e públicos), como uma escritu-ra pública de compra e venda. Todos devem cumprir as determinações legais relativas ao registro, mais especificamente, as normas que regem o Direito Imobiliário. Portanto, não se trata de descumprimento de ordem judicial, mas sim de estrito cumprimento do dever legal em prol da segurança jurídica e a favor da fortificação do sistema registral imobiliário, o que reflete em toda a sociedade.

Suscitação de dúvidaA matéria referente à suscitação de dúvida está devidamente disciplinada nos artigos 198 a 204,

da Lei 6.015/73. A dúvida consiste na faculdade concedida à parte interessada de converter em pro-cesso judicial os questionamentos quanto à aceitação ou não das exigências apontadas pelo oficial registrador ao efetuar o exame da legalidade do título. No processo de dúvida o prazo da prenotação é elastecido até o deslinde do feito, ou seja, até julgamento da dúvida.

Dessa forma, após o exame da legalidade do título, se o documento não estiver apto a ser regis-trado e o interessado não se conformando com as exigências apontadas pelo registrador por julgá-las sem amparo legal, poderá se socorrer, adotando o procedimento de suscitação de dúvida, previsto nos artigos 198 e seguintes da Lei de Registros Públicos. Todavia, cumpre lembrar que tal procedimento não visa sanar nenhuma irregularidade no título apontada pelo registrador, mas tão-somente julgar impro-cedentes as exigências impertinentes, sem amparo legal, totalmente descabidas.

Assim, é necessário que o interessado saiba que a dúvida será julgada por pessoa tecnicamente preparada para analisar assuntos relacionados com o ofício imobiliário e que dará razão a quem estiver amparado nas prescrições legais. Portanto, suscitar dúvida sem amparo legal apenas entrava o processo de registro e adia a realização do registro desejado, além de gerar mais despesa para o interessado.

O procedimento da dúvida se instaura com o requerimento do interessado para que o registrador declare a dúvida. De posse de tal requerimento, o registrador prepara as razões da dúvida e lança no protocolo a ocorrência para que a prenotação fique suspensa. Preparar as razões da dúvida significa fazer um breve relatório da ocorrência, indicar as exigências legais cuja solução foram solicitadas e fun-damentar as exigências.

Anotadas as razões da dúvida, o interessado será chamado à serventia registral para tomar ciência da dúvida; assinará dando o seu ciente na via que será encaminhada ao juízo competente para julga-mento e, a partir de então, começa a contar o prazo de 15 (quinze) dias para impugnar, por meio de advogado legalmente constituído, as razões da dúvida.

Logo que o interessado emitir sua ciência, deve o registrador encaminhar ao juízo competente de acordo com o Código de Divisão e Organização Judiciária de cada Estado, os seguintes documentos: o



título, as exigências legais, o requerimento do interessado para a suscitação de dúvida e as razões da dúvida com o ciente do interessado. Normalmente, o juízo competente de acordo com o Código de Divisão e Organização Judiciária de cada Estado é a vara de registros públicos.

Expirado o prazo para apresentar impugnação, inicia-se a contar o prazo de 10 (dez) dias para o Ministério Público se manifestar. Se não forem exigidas diligências, o juiz proferirá decisão em 15 (quinze) dias, com base nos elementos constantes dos autos. Podendo interpor apelação da sentença às seguintes pessoas: o interessado, o Ministério Público e o terceiro prejudicado.

Se a dúvida for julgada procedente, a prenotação será cancelada, os documentos restituídos à parte e esta terá que cumprir as exigências apontadas. Sendo julgada improcedente, o interessado apresentará novamente os documentos com o respectivo mandado para que se proceda ao registro. Trata-se, portan-to, de um procedimento que se inicia no registro imobiliário e depois passa a tramitar no âmbito judicial.

Resumidamente, pode-se relacionar as etapas do procedimento de suscitação da dúvida:

1. Indicação das pendências ou exigências legais – O titular do serviço registral é um delegado do Poder Público e a sua responsabilidade é inerente ao exercício das suas atribuições. Assim, é correto afirmar que a responsabilidade deste delegado funda-se no dever de assegurar o disposto no art 1.º da Lei 8.935/94. Então, visando efetivar a segurança jurí-dica, o titular encontra-se obrigado a examinar a legalidade dos títulos apresentados ao registro. Tal exame resume-se à análise da observância dos princípios e das normas que regem o Direito Imobiliário. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indica-la-á por escrito, fundamentadamente, de uma única vez.

2. Requerimento da dúvida pela parte interessada – a prenotação fica suspensa até a decisão judicial

3. Declaração da dúvida (Oficial de Registro)

4. Anotação da Dúvida no Protocolo

5. Certificar no título a suscitação e rubricar todas as folhas

6. Ciência da declaração (prazo para a impugnação = 15 dias)

7. Encaminhamento ao juízo competente (Vara de Registros Públicos)

8. Impugnação em juízo

9. Manifestação do Ministério Público (prazo = 10 dias)

10. Decisão (prazo = 15 dias)

10.1 PROCEDENTE – documentos restituídos à parte e prenotação cancelada

10.2 IMPROCEDENTE – nova apresentação dos documentos e REGISTRO

11. Apelação (partes legítimas = Ministério Público e Terceiro Interessado)



APRESENTAçãO DO TÍTULO DA SERVENTIA REGISTRAL IMOBLIáRIA ( LRP, art. 12, caput e arts. 193 e 217.)

PAGAMENTO DOS EMOLUMENTOS (LRP, e Lei 8.935/94 arts. 28,30, VII, VIII, IX.)

PRENOTAçãO (ART. 182, 183 E 186, LRP)

EXAME DE LEGALIDADE DO TÍTULO (Lei 8.935/94, art. 1.º)

CáLCULO DOS EMOLUMENTOS (LRP, art. 174 c/c art. 12, parágrafo único)

EXAME DE LEGALIDADE DO TÍTULO (Lei 8.935/94, art. 1.º)

RESULTADO DA ANáLISE (LRP art. 1.198, caput)

APTO AO REGISTRO (LRP, art. 208 a 210)

PROTOCOLO (LRP, art. 172)

EFETIVAçãO DO ATO REGISTRAL (LRP, art. 172)

PUBLICIDADE DO ATO PRATICADO (LRP, art. 211)

INDICAçãO DAS EXIGÊNCIAS LEGAIS (LRP, art. 198, caput, c/c 205)

SANEAMENTO DAS EXIGÊNCIAS LEGAIS (LRP, art. 208 a 210)

SUSCITAçãO DE DÚVIDA (LRP, art. 198 a 207)

RETORNO DA DOCUMENTAçãO (LRP, arts. 193 e 217)

PROCEDÊNCIA (LRP, art. 203)

IMPROCEDÊNCIA (LRP, art. 203, II)

NOVA TRAMITAçãO (LRP, art. 12, caput)

MANTÉM AS EXIGÊNCIAS (LRP, art. 205)

REALIZAçãO DO ATO (LRP, art. 172)

TRAMITAçãO DO TÍTULO NA SERVENTIA DE REGISTRO DE IMÓVEIS

Ampliando conhecimentosLeia o livro indicado:

Registros Públicos: a dúvida registrária à luz da Lei 6.015/73, de Newton Cláudio Cheron, Editora Juruá.

Comentário: O livro indicado é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 6.015/73 referentes à suscitação de dúvida minuciosamente e de forma clara e didática.



Atividades Sobre a tramitação do título na serventia registral imobiliária e suscitação de dúvida, responda

as questões abaixo:

1. Qual o prazo estabelecido por lei para que a serventia de registro imobiliário faça a análise da legalidade dos títulos a ele apresentados? E o prazo para a realização do ato registral solicitado?

2. O pagamento dos emolumentos deve ser feito após realizado o registro? Fundamente.

3. Os títulos podem ser apresentados somente para exame e cálculo de emolumentos? Nesse caso há direito de preferência? Fundamente sua resposta.

4. Qual a importância da prenotação para a concretização do direito de propriedade?



5. Quem pode apelar da decisão prolatada no procedimento da dúvida registrária?

6. Quais os efeitos do julgamento improcedente da dúvida? E do julgamento procedente?

7. Qual a finalidade do procedimento da dúvida?

8. Como é feito o exame da legalidade dos títulos judiciais no registro de imóveis? Há alguma espécie de privilégio em razão da natureza dos títulos?


Livros da serventia registral imobiliária

Considerações iniciaisÉ muito importante a todos os usuários do serviço notarial e de registro conhecer os livros da ser-

ventia registral. Afinal, através das informações constantes nos livros é que são expedidas as certidões que circulam na sociedade. Todavia, é necessário que se saiba que os oficiais devem manter em segu-rança, permanentemente, os livros e documentos e responder pela sua ordem e conservação.

A Lei 6.015/73 estabelece que a escrituração seja feita em livros encadernados, que obedecerão aos modelos indicados na referida lei, sujeitos à correção da autoridade judiciária competente. Os livros podem ter 0,22m até 0,40m de largura e de 0,33m até 0,55m de altura, cabendo ao oficial a escolha, dentro dessas dimensões, de acordo com a conveniência do serviço.

É salutar destacar que o legislador permitiu ao registrador, para facilidade da execução das atri-buições delegadas, que os livros podem ser escriturados mecanicamente, em folhas soltas, obedecidos os modelos aprovados pela autoridade judiciária competente. Atualmente, a maioria das serventias não mais utilizam livros manuscritos, mas sim informatizados, o que aumenta a segurança jurídica e a efici-ência do serviço, os quais podem ser concluídos em prazos inferiores ao fixado na legislação.

Conforme o artigo 6.º da referida lei,

os livros da serventia registral serão abertos, numerados, autenticados e encerrados, pelo oficial do registro, podendo ser utilizado, para tal fim, processo mecânico de autenticação previamente aprovado pela autoridade judiciária com-petente.

Considerando a quantidade dos registros, o artigo 8.º dispõe que “o Juiz (...), poderá autorizar a dimi-nuição do número de páginas dos livros respectivos, até a terça parte do consignado neste decreto”.

No registro de imóveis, findando-se um livro, seu número será conservado, com a adição suces-siva de letras, na ordem alfabética simples, e, depois, repetidas em combinação com a primeira, com a segunda, e assim indefinidamente. Exemplos: 2-A a 2-Z; 2-AA a 2-AZ; 2-BA a 2-BZ etc. É preciso fixar



que os números de ordem dos registros não serão interrompidos no fim de cada livro, mas continuarão, indefinidamente, nos seguintes da mesma espécie.

A conservação de todos os livros são de inteira responsabilidade do titular da serventia e tais livros pertencem ao ofício imobiliário, devendo ser transmitidos em cada mudança de cada titularidade do mesmo, nos termos do artigo 4.º da Lei 8.935/94 e artigos 26 e 27, LRP, transcritos a seguir, uma vez que “os livros e papéis pertencentes ao arquivo do cartório ali permanecerão indefinidamente”. Assim, “quando a lei criar novo cartório, e enquanto este não for instalado, os registros continuarão a ser feitos no cartório que sofreu o desmembramento, não sendo necessário repeti-los no novo ofício”. Conclui-se, portanto, que o arquivo do antigo cartório continuará a pertencer-lhe.

Os livros de registro, bem como as fichas que os substituam, somente sairão do respectivo cartório mediante autorização judicial. Dessa forma, todas as diligências judiciais e extrajudiciais que exigirem a apre-sentação de qualquer livro, ficha substitutiva de livro ou documento, efetuar-se-ão no próprio cartório.

Os papéis referentes ao serviço do registro serão arquivados em cartório mediante a utilização de processos racionais que facilitem as buscas, facultada a utilização de microfilmagem e de outros meios de reprodução autorizados em lei.

Livro 1 – protocoloO livro de protocolo é o livro 01 da serventia registral imobiliária, serve para apontamento de

todos os títulos apresentados diariamente. Lembre-se de que é neste livro que a prenotação é anotada. Ademais, o protocolo também pode ser utilizado pelo registrador como organizador dos serviços soli-citados no ofício imobiliário.

O livro 01 será encerrado diariamente e sua escrituração incube ao oficial titular ou seu substitu-to legal, podendo ser feita, ainda, por escrevente auxiliar expressamente designado pelo oficial titular ou seu substituto legal mediante autorização do juiz competente, ainda que os primeiros não estejam afastados nem impedidos.

Diante do exposto, percebe-se que todos os títulos tomarão, no protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação. Dessa forma, à medida que os documentos são apresentados pelos interessados ao registro de imóveis, vão sendo numerados, con-forme numeração do protocolo na época da apresentação dos mesmos.

Em cada título (documento levado ao registro), o registrador reproduzirá o número de ordem res-pectivo e a data de sua prenotação. Antes do exame da legalidade do título, este é apenas prenotado. Examinado o título e estando apto ao registro, no protocolo serão lançados os atos que serão praticados e a mesma informação será reproduzida no documento apresentado, no intuito de tornar público os atos praticados. Caso o interessado deseje certidão do ato praticado, encontra no protocolo reprodu-zido no título a indicação exata da certidão que necessita. Por outro lado, se o título não ficar apto ao registro, será no mesmo reproduzido somente o número da prenotação.

O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente. Essa prioridade é um critério objetivo, estabelecido pelo legislador para evitar que o registrador tivesse que proferir juízo


Livros da serventia registral imobiliária 81

de valor para determinar a prioridade do título para registro. Dessa forma, com a fixação desse critério objetivo, terá preferência no registro o título que primeiro for apresentado no registro imobiliário, cuja ordem de apresentação é registrada no livro de protocolo através da prenotação.

Não se pode olvidar que os efeitos do registro retroagem à data da prenotação, nos termos do disposto no artigo 1246 do CC. Ademais, a prenotação perdura durante 30 dias e não se renova. O que pode ocorrer é o interessado apresentar o título sucessivas vezes, de 30 em 30 dias, e receber nova pre-notação em cada apresentação.

Nos casos de suscitação de dúvida, a prenotação perdurará até a decisão final referente à mesma. Quando o juiz entender que assiste razão ao registrador, a prenotação será cancelada e os documentos serão restituídos ao registrador.

Temos que lembrar que os documentos apresentados apenas para exame da legalidade do título e cálculo dos emolumentos não são lançados no protocolo, não são prenotado e, consequentemente, não gozam de direito de preferência.

Os títulos são prenotados antes do exame da legalidade do título. Desta forma, nenhuma exigên-cia do registrador poderá obstacularizar o seu lançamento no protocolo e sua prenotação.

REGISTRO DE IMÓVEIS Protocolo

Livro n.º 1

Ano:

N.º de ordem DataNome do

representanteNatureza formal

do títuloAnotações

Dimensões máximas de acordo com o artigo 3.º, parágrafo 1.º, Lei 6.15/73: Altura: 0,55m, Largura: 0,40m.

Registro Geral (livro 2) – MatrículaO Registro Geral, livro 2, “é destinado à matrícula dos imóveis” (Lei 6.015, artigo 173). Matrícula é o

instrumento criado pela Lei 6.015/73, efetivado no Registro Geral da serventia registral imobiliária (Livro 02), destinado ao lançamento de registros e averbações, aberta por ocasião do primeiro ato registral a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (artigo 228, LRP). Dessa forma, conclui-se que todo imóvel objeto de título a ser registrado deve estar matriculado no livro 2 – Registro Geral, obedecidos os requisitos imposto pela Lei de Registros Públicos.



Conforme o Princípio da Unicidade, decorrendo do Princípio da Especialidade, cada imóvel terá matrícula própria, aberta por ocasião do primeiro registro efetuado na vigência da LRP, a requerimento do proprietário ou ex oficio, mediante os elementos constantes do título apresentado e do registro an-terior nele mencionado.

Já o Princípio da Continuidade estabelece que se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.

Acrescente-se que a matrícula será feita à vista dos elementos constantes do título apresentado e do registro anterior que constar do próprio cartório. Ademais, quando o título anterior estiver registrado em outro cartório, o novo título será apresentado juntamente com certidão atualizada, comprobatória do registro anterior, e da existência ou inexistência de ônus. Dessa forma, se o registro anterior foi efetu-ado em outra circunscrição, a matrícula será aberta com os elementos constantes do título apresentado e da certidão atualizada daquele registro, a qual ficará arquivada em cartório. Se na certidão constar ônus, o oficial fará a matrícula, e, logo em seguida ao registro, averbará a existência do ônus, sua natu-reza e valor, certificando o fato no título que devolver à parte, o que ocorrerá, também, quando o ônus estiver lançado no próprio cartório.

Requisitos da matrícula São requisitos da matrícula: o número de ordem, que seguirá ao infinito; a data; a identificação do

imóvel, o número do registro anterior. Quanto à identificação do imóvel, esta será feita com indicação: se rural, do código do imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área; se urbano, de suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

Constará ainda na matrícula o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como: tra-tando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físi-cas (CPF) do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral (RG) da cédula de identidade, ou à falta deste, sua filiação; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes (CGC) do Ministério da Fazenda.

No registro que for realizado na matrícula, deverá constar: a data; o título da transmissão ou do ônus; a forma do título, sua procedência e caracterização; o valor do contrato, da coisa ou da dívida, pra-zo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver; o nome, domicílio e nacionalida-de do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral (RG) da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; e, tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes (CGC) do Ministério da Fazenda.

No preenchimento dos livros, observar-se-ão as seguintes normas: no alto da face de cada folha será lançada a matrícula do imóvel, preenchendo todos os requisitos constantes na Lei 6.015/73, já mencionado anteriormente, e no espaço restante e no verso, serão lançados por ordem cronológica e em forma narrativa, os registros e averbações dos atos pertinentes ao imóvel matriculado. Nos termos do artigo 232, da Lei 6.015/73, cada lançamento de registro será precedido pela letra “R” e o da averbação



pelas letras “AV”, seguindo-se o número de ordem do lançamento e o da matrícula (ex: R-1-15324, R-2-15324, AV-3-15324, R-4-15324, AV-5-15324 etc.).

Quando uma folha da matrícula for preenchida, “será feito o transporte para a primeira folha em branco do mesmo livro ou do livro da mesma série que estiver em uso, onde continuarão os lançamen-tos, com remissões recíprocas”, conforme dispõe a Lei 6.015/73.

P E S S O A

NOME DA EMPRESA

Mar

ia D

arle

ne B

raga

Ara

újo

Mar

ia D

arle

ne B

raga

Ara

újo

Hipóteses de abertura de matrículaCada imóvel terá sua própria matrícula. Todavia, em determinadas circunstâncias legais, a matrí-

cula poderá ser encerrada e outra ser aberta para assegurar a continuidade do registro.

A) Mudança de sistema registral

Caso o imóvel ainda esteja registrado no sistema registral anterior, ou seja, em Transcrição ou Inscrição, se ocorrer hipótese de registro (artigo 167, inciso I, LRP) na vigência da Lei 6.015/73-LRP, será necessário abrir uma matrícula para concretizar o registro pretendido.

Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar um ato de averbação (Lei 6.015/73, artigo 167, inciso II), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação poderá ser procedida no próprio livro; não havendo espaço na coluna de averbação, será necessário abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida.

B) Mudança de circunscrição

Em decorrência do Princípio da Territorialidade, se ocorrer hipótese de registro (LRP, artigo 167, inciso I) na vigência da Lei 6.015/73-LRP, será necessário abrir uma matrícula para concretizar o registro pretendido na atual circunscrição do imóvel.

Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar uma ato de averbação (Lei 6.015/73, artigo 167, inciso II), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação poderá ser procedida no próprio livro, na circunscrição anteriormente pertencente, comprovando-se que ainda não existe matrícula aberta na atual serventia competente; não havendo espaço na coluna de averbação, será necessário abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida na serventia atual-mente competente.



C) Desdobramento do imóvel

No caso do imóvel ser desdobrado, ou seja, um imóvel que dá origem a outros imóveis, deverá ser aberta matrícula individualizada para cada novo imóvel que surgiu. Podemos citar como exemplo os terrenos onde são edificados condomínios edilícios, os loteamentos e desmembramentos. Dessa forma, cada apartamento vendido originará matrícula própria.

D) Unificação/Fusão

Na unificação, vários imóveis dão origem a um único imóvel. Dessa forma, extinguem-se os re-gistros originários e surge uma nova matrícula com a totalidade do imóvel. Assim, quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número. Podem, ainda, ser unificados, com abertura de matrícula única: dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei de Registros Públicos, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar; dois ou mais imóveis, regis-trados por ambos os sistemas.

Diante do exposto, percebe-se que os imóveis unificados, bem como os oriundos de desmem-bramentos, partilha e glebas destacadas de maior porção, serão desdobrados em novas matrículas, juntamente com os ônus que sobre eles existirem, sempre que ocorrer a transferência de uma ou mais unidades, como prescreve o artigo 235, da Lei 6.015/73.

E) Determinação judicial

Poderá o juiz determinar a abertura de uma nova matrícula, mesmo sem ocorrer nenhuma das hipóteses acima. Normalmente, essa determinação decorre de Processo de Usucapião, onde a aquisição é originária e não mantém ligação com nenhum registro anterior. Lembre-se de que, havendo registro do imóvel usucapido, deverá nele ser mencionado a abertura da nova matrícula para evitar que fiquem em aberto dois registros válidos.

Hipótese de encerramento de matrículaEm conseqüência da abertura de matrículas, as antigas serão encerradas. Lembrando-se de que

nas matrículas abertas serão mencionados os registros anteriores, ou seja, a matrícula que a originou, assim como na matrícula primitiva haverá sempre referência à nova matrícula aberta. Dessa forma, mantêm-se a continuidade do registro e impede-se a quebra da cadeia sucessória do imóvel, em obedi-ência ao Princípio da Continuidade.

A) Mudança de circunscrição

Em decorrência do Princípio da Territorialidade, se ocorrer hipótese de registro (artigo 167, inciso I, LRP) na vigência da Lei 6.015/73-LRP, será necessário abrir uma matrícula para concretizar o registro pretendido na atual circunscrição do imóvel.

Na mesma hipótese, caso o interessado deseje realizar uma ato de averbação (Lei 6.015/73, artigo 167, inciso II), terá duas possibilidades: se houver espaço no livro de Transcrição/Inscrição, a averbação poderá ser procedida no próprio livro, na circunscrição anteriormente pertencente, comprovando-se que ainda não existe matrícula aberta na atual serventia competente; não havendo espaço na coluna de averbação, será necessário abrir a matrícula para realizar a averbação pretendida na serventia atualmente competente.



Em conseqüência dessas aberturas, deverá ser encerrada a matrícula constante no ofício imobi-liário anteriormente competente. Todavia, esse encerramento não á automático. Devendo, portanto, o interessado levar certidão da nova matrícula aberta, para que o registrador anteriormente competente possa encerrar a matrícula constante em seu acervo.

B) Desdobramento do imóvel

No caso do imóvel ser desdobrado, ou seja, um imóvel que dá origem a outros imóveis, deverá ser aberta matrícula individualizada para cada novo imóvel que surgiu. Podemos citar como exemplo os terrenos onde são edificados Condomínios Edilícios, os Loteamentos e Desmembramentos. Dessa for-ma, cada interessado deverá levar certidão da nova matrícula aberta, referente aos apartamentos que forem transferidos, no intuito de possibilitar que a matrícula originária seja encerrada. O mesmo ocorre com os lotes e partes desmembradas nos exemplos de loteamentos e desmembramentos.

C) Unificação/Fusão

Na unificação, vários imóveis dão origem a um único imóvel. Dessa forma, extinguem-se os regis-tros originários e surge uma nova matrícula com a totalidade do imóvel. Assim, “quando dois ou mais imóveis contíguos pertencentes ao mesmo proprietário constarem de matrículas autônomas, pode ele requerer a fusão destas em uma só, de novo número, encerrando-se as primitivas”, conforme artigo 234, da Lei 6.015/73. Podem, ainda, ser unificados com abertura de matrícula única: dois ou mais imóveis constantes de transcrições anteriores à Lei 6.015/73, à margem das quais será averbada a abertura da matrícula que os unificar; dois ou mais imóveis, registrados por ambos os sistemas, caso em que, nas transcrições, será feita a averbação mencionando a ocorrência da unificação, as matrículas serão encer-radas, nos termos do artigo 235, da Lei 6.015/73.

D) Determinação judicial

Poderá o juiz determinar a abertura de uma nova matrícula, mesmo sem ocorrer nenhuma das hi-póteses acima. Nesse caso, havendo registro do imóvel usucapido, deverá nele ser mencionada a aber-tura da nova matrícula para evitar que fiquem em aberto dois registros válidos. Portando, se o registro do imóvel usucapido for uma matrícula, esta será encerrada por ocasião do registro do mandado de usucapião.

Registro de imóveis – Modelo do Livro 2 – Registro Geral – Lei 6.015/73, Artigo 176

REGISTRO DE IMÓVEIS

Registro Geral

Livro 2

Fl:

Matrícula n.º: Data:

Identidade nominal:

Nome, domicílio e nacionalidade do proprietário:

Número do registro anterior:

Dimensões máximas de acordo com o artigo 3.º, parágrafo 1.º, Lei 6.015/73 Altura: 0,55m, Largura: 0,40m.



Indicação do Ofíciode Registro de Imóveis

a rt. 227LRP,Data da abertura da

matrícula( art.LRP, 176, § 1.º, II, 2)

No livro 02matrícula

(LRP, art. 176,§ 1.º, II, 1 eart. 231, I))

Atualização daqualificação do

proprietário e dacaracterização

do imóvel.(Princípio da

Continuidade)

Imóvelatualmenteexistente.

(Princípio daEspecialidade)

Atos registrais(LRP, art. 167, II,4 e 5, c/c 232)

art. 229LRP,

Desrição doimóvel na épocada abertura da

Matrícula( arLRP, t.176, § 1.º,

II, 3, )

Qualificação doproprietário na

época daabertura da

Matrícula(LRP, art. 176,

§ 1.º, II, 4)

(Lei 8.935/94,art. 3.º c/c 12)

LRP, art. 227

Registro Auxiliar (livro 3)Esse livro é destinado a tornar públicos os atos atribuídos ao registro de imóveis por disposição

legal, mas que não se referem diretamente a imóvel matriculado (Ex. pacto antenupcial, convenção de condomínio, emissão de debêntures, cédulas de crédito rural etc., conforme relação constante no artigo 178, da LRP).



Registro de imóveis – Modelo do Livro 3 – Registro Auxiliar – Lei 6.015/73, Artigo 177


Registro Auxiliar

Livro 3

Ano:

N.º de ordem Data Registro Ref. aos demais livros Averbações

Dimensões máximas de acordo com o artigo 3.º, parágrafo 1.º, Lei 6.015/73 Altura: 0,55m, Largura: 0,40m.

Indicador Real (livro 4)Conforme o artigo 179, da Lei 6.015/73, “o Indicador Real constitui o repositório de todos os imó-

veis que figuram nos demais livros”. Pode ser considerado como um índice de todos os imóveis registra-dos na Serventia, com a indicação da numeração do respectivo registro, com a referência aos números de ordem dos outros livros e anotações necessárias.

Registro de imóveis – Modelo do Livro 4 – Indicador Real – , Lei 6.015/73, Artigo 179,


Registro Auxiliar

Livro 4

Ano:

N.º de ordem Data Registro Ref. aos demais livros Averbações



Indicador Pessoal (livro 5)Nos termos do artigo 180, da Lei 6.015/73, o Indicador Pessoal é um índice de consulta, dividido

alfabeticamente, contendo “os nomes de todas as pessoas proprietárias, individual ou coletivamente, ativa ou passivamente, direta ou indiretamente, que nos figurem demais livros” dos imóveis registrados na Serventia, indicando o respectivo número de ordem do registro dos imóveis de sua propriedade.

Registro de imóveis – Modelo do Livro 5 – Indicador Pessoal – Lei 6.015/73, Artigo 180


Registro Auxiliar

Livro n.º 5

Ano:N.º de ordem Data Registro Ref. aos demais livros Averbações

Dimensões máximas de acordo com o artigo 3.º, parágrafo 1.º, Lei 6.015/73, Altura: 0,55m, Largu-ra: 0,40m.


Comentários: Esse livro é um clássico da doutrina do Direito Imobiliário, comenta com muita pro-priedade e clareza todos os dispositivos da Lei 6.015/73.



Atividades1. Sobre os livros da Serventia Registral Imobiliária, leia atentamente as afirmativas a seguir e assinale

V para a afirmativa correta e F para a afirmativa falsa.

a) ( ) O Protocolo (Livro 1) é aberto diariamente e encerrado semanalmente.

b) ( ) No caso de suscitação de dúvida a prenotação passa a ter validade de 60 dias.

c) ( ) Indicador Pessoal é o livro do Ofício Imobiliário onde as buscas são realizadas pelo nome da pessoa física ou jurídica.

d) ( ) A suscitação de dúvida faz a prenotação perdurar até o julgamento da mesma.

e) ( ) O Protocolo é um dos livros do Ofício Imobiliário e é nele que se realiza o registro de escritura pública de instituição de Pacto Antenupcial.

f) ( ) Através das buscas realizadas no indicador pessoas é possível saber se uma pessoa é proprietária de bens imóveis em determinada serventia.

g) ( ) Indicador Real é o livro do Ofício Imobiliário onde é realizado o protocolo dos títulos apresentados para registro.

h) ( ) O direito de preferência existe mesmo se o documento tiver sido apresentado ao CRI apenas para análise e cálculo de emolumentos.

i) ( ) A unificação é uma hipótese de abertura de matrícula.

j) ( ) Com o endereço do imóvel o registrador realiza buscas no Indicador Pessoal e fornece a certidão devida, positiva ou negativa.



Gabarito1. F, F, V, F, F, V, F, F, V, F


Certidões emitidas pelas serventias registrais

As certidões emitidas pelas serventias de registro de imóveis são extraídas das informações constantes nos livros do registro imobiliário como resultados das buscas, que podem ser entendi-das como sendo as consultas realizadas pelos registradores de imóveis e seus prepostos nos livros das serventias, para fins de continuidade do serviço ou para fornecer informações solicitadas. Assim, pode-se afirmar que através da emissão das certidões, o registro imobiliário cumpre sua função de tornar público os atos registrais.

Emissão das certidões“A certidão será lavrada independentemente de despacho judicial, devendo mencionar o livro de

registro ou o documento arquivado no cartório”, conforme prescrição constante na parte final do artigo 18, da Lei 6.015/73. Alguns estados exigem a colocação de selos de autenticidade nas certidões emitidas.

Acrescenta-se ainda que as certidões poderão ser lavradas “em inteiro teor, em resumo, ou em relatório, conforme quesitos, e devidamente autenticada pelo oficial ou seus substitutos legais, não po-dendo ser protelada por mais de 5 (cinco) dias”, como estabelece o caput do artigo 19, da Lei 6.015/73. Já o parágrafo 1.º do mesmo dispositivo legal dispõe que “a certidão, de inteiro teor, poderá ser extraída por meio datilográfico ou reprográfico”. Por fim, o parágrafo 5.º, também do artigo 19 da mesma norma jurídica, fixa que “As certidões extraídas dos registros públicos deverão ser fornecidas em papel e me-diante escrita que permitam a sua reprodução por fotocópia, ou outro processo equivalente”.

É de suma importância que o usuário do serviço registral saiba que no caso de recusa ou retarda-mento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível. Para a verificação do retardamento, o oficial, logo que receber alguma petição, fornecerá à parte uma nota de entrega devidamente autenticada.



Os livros registrais estão constantemente sendo alterados em razão do pedido das partes. Dessa for-ma, é bom lembrar que o caput do artigo 21, Lei 6.015/73, estabelece que “sempre que houver qualquer alteração posterior ao ato cuja certidão específica ou de inteiro teor for requerida, deverá a alteração, obri-gatoriamente, ser mencionada, inobstante não relacionar-se com as especificações do pedido”, sob pena de responsabilidade civil e penal, ressalvadas as informações oriundas de processo que tramite em segredo de justiça. A alteração oriunda de processos desta natureza deverá ser anotada na própria certidão, contendo a inscrição de que “a presente certidão envolve elementos de averbação à margem do termo”, conforme dis-põe a parte final no parágrafo único do artigo 21 da Lei de Registros Públicos.

Validade das certidõesAs certidões possuem prazo de validade de 30 dias quando expedidas para fins de lavratura de

escritura pública, nos termos do Decreto 93.240/86, artigo 1.°, inciso IV. Para as demais finalidades, não há prazo estabelecido na legislação. Normalmente, aplica-se por analogia o prazo fixado no cita-do Decreto.

Note-se, por oportuno, que o prazo de validade a que ora nos referimos é o da certidão e não dos registros. Estes são válidos enquanto não cancelados. O prazo de validade das certidões é fixado no intuito de evitar que as pessoas fiquem utilizando certidões muito antigas e desatualizadas, o que pode gerar graves prejuízos econômicos.

As Corregedorias da maioria dos estados regulamentam o prazo de validade das certidões em Pro-vimentos. A exemplo disso, cite-se o estado do Ceará, que através do Provimento 01/2007 estabelece que para fins de incorporação imobiliária e loteamento, o prazo de validade das certidões será de 90 dias.

Tipos de certidões expedidas pelo Ofício de Registro de ImóveisResumidamente, existem somente dois tipos de informação que o registrador poderá informar:

se há registro e se não há registro na forma perquerida (indagada) pelo cliente. Todavia, a doutrina, a legislação pátria e a prática registral nominam várias espécies de certidões, o que acaba confundindo o usuário do sistema registral. A seguir comentaremos algumas dessas espécies mais comuns no dia-a-dia do mercado imobiliário.

Lembre-se de que o registrador fica vinculado à solicitação do interessado, ou seja, suas buscas nos livros são conduzidas com base no pedido do cliente. Dessa forma, o requerente de certidão deve ter bastante atenção ao relatar no registro de imóveis o seu desejo, tendo em vista que se indicar o endereço do imóvel com uma numeração trocada, vai induzir que se proceda a busca em imóvel com-pletamente diferente do que deseja.

Outrossim, o registrador somente certifica o que há em seus livros. Assim, se um imóvel pertence a sua circunscrição, mas lá nunca foi procedido nenhum registro referente ao dito imóvel, o registrador fornecerá uma certidão negativa de registro. Devendo o interessado continuar a buscar a informação desejada no ofício imobiliário anteriormente competente, onde poderá estar registrado.


Certidões emitidas pelas serventias registrais 93

Ademais, caso o registrador localize o registro do imóvel e este for uma matrícula, a certidão da matrícula é a cópia de seu inteiro teor, com uma certificação ao final assinada pelo registrador, mencio-nando que a matrícula possui somente os atos nela mencionados ou especificando se existe prenota-ção relativa ao imóvel objeto da certidão expedida.

Caso nas buscas seja localizada uma transcrição ou inscrição, a certidão será expedida em forma de relatório, tendo em vista a dimensão dos livros em que eram feitos estas espécies de registro. Dessa forma, não há como fotocopiar de um livro de transcrição. Então o registrador redige uma certidão com base nas informações constantes nas transcrições.

Certidão do registroEssa certidão é resultado das buscas realizadas nos livros da serventia imobiliária (livros de indi-

cador real e pessoal) com base no endereço do imóvel ou do nome do proprietário, emitida quando é localizado o registro do imóvel. Pode também ser emitida quando o interessado já indica o registro desejado (transcrição, inscrição ou matrícula).

Certidão vintenária/centenáriaEssa certidão é emitida quando o interessado deseja retroagir aos títulos anteriores ao registro

atual e analisar toda a cadeia sucessória do imóvel, partindo do registro atual do imóvel, retroagindo na cadeia dominial até a quantidade de anos que deseja realizar a consulta. Essa certidão deve ser solicita-da quando há suspeita de alguma irregularidade nas transmissões anteriores ou para instruir processos onde a lei determina que sejam apresentadas certidões vintenárias, como no caso de loteamento e incorporação imobiliária. Nos demais casos a certidão atualizada do registro é o suficiente, uma vez que constando ônus sobre o imóvel, deve ser transposto para o registro atual.

Certidão narrativa X Certidão de ônusA certidão narrativa conta a história do imóvel sem certificar acerca de possíveis ônus incidentes

sobre o mesmo. Já a negativa de ônus, além de indicar a cadeia sucessória do bem, menciona a exis-tência ou não de ônus sobre o imóvel, havendo elementos suficientemente seguros para fornecer tal informação ao requerente.

O registro imobiliário não pode fornecer certidão sem certificar a existência ou não de ônus, uma vez que não pode fornecer informações parciais sobre os imóveis registrados em sua circunscrição.

Certidão simplificadaCertidão simplificada ou certidão resumida é expedida com a finalidade de redução de emolu-

mentos e fornecimento de maior clareza das informações para o interessado. Exemplo: matrículas de conjuntos habitacionais.



Certidão negativa de imóvelPoderá o interessado indicar somente o endereço do imóvel para que o registrador proceda às

buscas no Indicador Real e verifique se o imóvel possui registro. Com base no endereço fornecido o registrador localizará o registro ou não. Não o encontrando, certifica que não há registro do imóvel em sua serventia.

Ressalte-se que se o imóvel estiver registrado na serventia com informações diferentes das forne-cidas pelo requerente, a certidão será negativa, caso não haja como fazer a vinculação entre o imóvel registrado e o endereço fornecido para as buscas.

Certidão negativa de pessoa (física ou jurídica)Existem muitos casos em que os usuários do sistema registram e necessitam da informação patri-

monial de pessoa determinada. Isso pode ocorrer com bancos perseguindo os bens dos devedores de financiamento; com credores de empresa; com o fisco tentando reaver tributos não pagos etc.

Para que essa certidão seja emitida, é necessário indicar o nome completo da pessoa que se pre-tende pesquisar, se possui imóveis em um determinado Ofício de Registro de Imóveis, devendo ainda, ser informado o CPF ou CNPJ da pessoa a ser pesquisada. Nesse caso, a busca será realizada no Livro do Indicador Pessoal da serventia registral.

A indicação do CPF ou CNPJ ajuda ao registrador a restringir as buscas, principalmente com nomes muito comuns que podem ter vários homônimos e sem CPF poderiam ser fornecidas muitas certidões que não interessam ao requerente, o que oneraria o serviço prestado e seria inóquo para o interessado, ou seja, não geraria o efeito jurídico desejado.

Certidão negativa do imóvel de outra zonaQuando há o desmembramento de uma circunscrição imobiliária, muitos imóveis passam a

pertencer a uma nova serventia registral. Todavia, o registrador anteriormente competente continua podendo realizar atos de averbação nos livros que possui, no entanto, para que continue com essa competência residual, é preciso que o interessado comprove se não existe matrícula aberta na atual circunscrição do imóvel, o que é comprovado pela certidão negativa fornecida pelo registrador compe-tente, através das buscas realizadas no Indicador Real da serventia.

Nesse momento, é bom relembrar do Princípio da Circunscrição ou da Territorialidade que define a competência relativa dos oficiais de registro em razão do zoneamento da cidade. Assim, as atividades do oficial de registro de imóveis independem de prévia distribuição, mas estão sujeitas às circunscrições geográficas, ou seja, limitadas à jurisdição onde o oficial exercer sua atividade, de modo que o oficial de registro não poderá fazer registro de imóvel localizado em outra cidade, por exemplo (art. 12, Lei 8.935/94).



Certidão para fins de instruir processo de usucapiãoEssa certidão é fornecida com base no endereço do imóvel, apresentando cópia do memorial

descritivo, planta de situação e overlay1 emitido pela Prefeitura Municipal, além de um requerimen-to mencionando que a referida certidão é para fins de instruir o processo de usucapião. Lembran-do-se de que em alguns ofícios imobiliários é preciso reconhecer a firma do signatário do requeri-mento e os documentos devem ser autenticados.

E por que apresentar todos estes documentos? Não bastaria indicar o endereço do imóvel? Na verdade, estes documentos irão aprimorar as buscas do registrador, pois terá elementos não só do imóvel, mas também dos confrontantes e, às vezes, com base nos elementos dos confrontantes se chega ao registro do imóvel usucapido.

Ressalta-se que a legislação não indica esse procedimento. Ele muitas vezes é instituído pelas corregedorias e tem a finalidade de conferir uma maior segurança no fornecimento de certidão que irá instruir o processo de usucapião. Tudo isso porque é requisito de validade da dita ação ju-dicial a citação do proprietário do imóvel. Então, fornecer uma certidão negativa, havendo registro do imóvel usucapido, pode interferir em todo o deslinde (final) do feito.

A norma processual atinente ao assunto, artigo 942 do CPC, prescreve “a obrigatoriedade da citação daquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo”. Caso o requisito da ação de usucapião ora enfocado não tenha sido cumprido, caberá a pessoa interessada pleitear a anula-ção da decisão prolatada, por meio de recursos processuais próprios.

Lembre-se, ainda, de que os documentos apresentados para requerer a certidão devem ser os mesmos que irão para o processo judicial, para evitar a divergência de informações e prejudicar o andamento do processo.

Tal certidão deve ser tirada de todas as zonas da comarca onde fica localizado o imóvel a ser usucapido, sendo localizado registro do imóvel desejado, será expedida certidão do registro. O valor dos emolumentos dessa certidão é diferenciado, conforme tabela de emolumentos de cada estado.

Certidão de unicidade de registroExistem casos em que o interessado precisa comprovar que possui somente um imóvel regis-

trado em seu nome. Tendo essa necessidade, deverá informar ao registrador que precisa que este certifique a unicidade de registro para fins de prova. Não fazendo essa solicitação, o registrador apenas expedirá a certidão do registro, sem a certificação da unicidade, o que poderá complicar a comprovação por parte do interessado. Geralmente, o registrador emite certidão específica que segue anexa ao registro, informando que determinada pessoa possui unicamente aquele bem re-gistrado naquela serventia.

1 Muitas prefeituras possuem em seus arquivos um levantamento do município feito através de fotografias aéreas denominadas overlay.



Certidão enfitêuticaA palavra enfiteuse tem origem grega (en phyteusis), importada pelo Direito Romano, com o signi-

ficado de plantar, semear e cultivar, aplicável para facilitar aos latifundiários o arrendamento de terras aos colonos. Pode ser conhecida por aprazamento ou aforamento. Era o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. Assemelha-se à locação, no entanto, possui caráter perpétuo e pode ser transmitida a tercei-ros, por negócio inter vivos (entre vivos) ou causa mortis (decorrente de falecimento do titular do direito). É a subdivisão da propriedade em duas partes ideais, quais sejam: domínio útil e direto. Tem como pessoas envolvidas o senhorio (proprietário do domínio direto do imóvel, recebedor do foro e do laudêmio) e o enfiteuta (proprietário do domínio útil, pagador do foro e do laudêmio); e como obrigações, o Foro (con-traprestação anual devida pelo enfiteuta) e o laudêmio (devido ao senhorio pelo enfiteuta no percentual de 2,5% sobre o preço da alienação. Não devido nas transferências não onerosas).

Possui natureza jurídica de Direito Real sobre coisa alheia (jus in re aliena), tendo como objeto terras não cultivadas, destinadas à construção e terrenos da marinha. Antigamente eram registradas nas inscrições enfitêuticas ou nas matrículas dos imóveis. Têm como formas de extinção a Escritura Pú-blica de Resgate de Aforamento; Ação Judicial (resgate ou desconstituição); usucapião; desapropriação; falecimento do enfiteuta, sem herdeiros; deterioração ou destruição do prédio aforado ou o comisso, que consiste no não pagamento do foro por três anos consecutivos, que extingue o aprazamento com a consolidação da propriedade em nome do senhorio direto.

O artigo 2.0382 do CC proíbe a constituição de enfiteuses e mantém as existentes regulamentadas pelos artigos 678 a 694, do Código Civil de 1916. Como não foram totalmente abolidas, ainda existem muitos imóveis espalhados pelo País, sujeitos a esse regime, razão pela qual para que possam ser extin-tas através de negócio jurídico devem os registros de constituição ser localizados.

Assim, essa certidão é emitida após busca que parte do registro atual do imóvel, retroagindo na cadeia dominial até encontrar a constituição da enfiteuse, se houver.

Certidão de imóveis com plúrimas alienaçõesExistem registros muito antigos de grandes glebas de terra vendidas parceladamente inúmeras

vezes, ou seja, com plúrimas alienações, realizados antes da vigência da Lei 6.015/73, que não obedeciam ao Princípio da Especialidade, onde não se tinha a cautela de averbar o remanescente das alienações parciais, impossibilitando a emissão de certidão negativa de ônus do imóvel de parte remanescente e de ser atestado pelo registrador se ainda existe imóvel disponível. Tal fato é certificado e o interessado terá que resolver essa situação judicialmente.

Certidão de imóvel impropriamente caracterizadoExistem registros anteriores à Lei 6.015/73 que não obedeciam ao Princípio da Especialidade, ou

seja, em que a descrição do imóvel é incompleta, imperfeita ou errada, o que impede a abertura de ma-trícula no sistema registral vigente. Tal fato é certificado e o interessado terá que resolver essa situação administrativamente ou judicialmente.

2 Art. 2038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até a sua extinção, às disposições do CC anterior, Lei 3.071, de 1.º de janeiro de 1916, e leis posteriores.





Responsabilidade Civil do Estado Decorrente de Atos Notariais e de Registro, de Alexandre da Cos-ta Benício, Editora Revista dos Tribunais.

Comentários: O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 8.935/94 minuciosamente e de forma clara e didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do Estado face aos atos notariais e de registro.

Atividades1. Sobre as certidões extraídas dos Livros da Serventia de Registro de Imóveis, leia atentamente as

afirmativas abaixo e assinale V para a afirmativa correta e F para a afirmativa falsa.

a) ( ) A certidão do registro é fornecida com base no Protocolo (livro n.º 2), o qual é aberto diariamente e encerrado semanalmente.

b) ( ) Os selos de autenticidade não são requisitos da expedição das certidões do registro imobiliário em nenhum estado do país.

c) ( ) Indicador Pessoal é o livro do Ofício Imobiliário onde as buscas são realizadas pelo nome da pessoa física ou jurídica.

d) ( ) Certidão para fins de usucapião é um dos tipos de certidões expedidas pelo Ofício Imobiliário que pode ser considerada como exceção ao disposto no artigo 17, da Lei 6.015/73, no que se refere à necessidade de motivação para solicitação da mesma.

e) ( ) Indicador Real é o livro do Ofício Imobiliário onde é realizado o protocolo dos títulos apresentados para registro, como base no qual se fornece a certidão com base no registro do imóvel.

f) ( ) As certidões emitidas pelas serventias de registro de imóveis para fins de lavratura de escritura pública têm validade de 30 dias.

g) ( ) A certidão narrativa conta a história do imóvel sem certificar acerca de possíveis ônus incidentes sobre o mesmo.

h) ( ) Para dar buscas no registro imobiliário pelo nome dos proprietários é necessário indicar o nome completo da pessoa que se pretende pesquisar informando o CPF ou CNPJ.

i) ( ) As certidões que atestam plúrimas alienações sem a averbação do remanescente e as de imóveis impropriamente caracterizados, são oriundas de matrículas.

j) ( ) A certidão negativa de ônus, além de indicar a cadeia sucessória do bem, menciona a existência ou não de ônus sobre o imóvel, havendo elementos suficientemente seguros para fornecer tal informação ao requerente.



Gabarito1. F, F, V, V, F, V, V, V, F, V


Títulos apresentados ao registro e

atos registrais especiais

Títulos apresentados ao registro

É salutar estabelecer algumas noções gerais sobre os títulos registráveis. Todos os títulos apresen-tados ao registro são submetidos às mesmas fases do ofício de registro de imóveis e devem obedecer aos princípios do Direito Imobiliário. Em todos eles deve haver a indicação do título sobre o qual se fará o registro (registro do imóvel). Os instrumentos públicos e/ou judiciais são devolvidos quando são efetuados os registros, já os instrumentos particulares são arquivados, após a realização dos mesmos. Ademais, cada título possui suas peculiaridades formais estabelecidas na legislação. Os documentos que dão origem a averbações devem ficar arquivados na serventia registral. Regra geral, os registros são feitos sem requerimento expresso, apenas com a apresentação do título, com exceção da incorporação imobiliária, cujo documento que a encabeça é um requerimento. Já a averbação é feita com requeri-mento expresso, com exceção de determinações judiciais que geram averbações.

Registros de instrumentos judiciaisSão os documentos originados na seara judicial. Também estão sujeitos ao exame da legalidade e

tramitam na serventia da mesma forma que os demais documentos apresentados ao registro imobiliário.



Sobre eles, vale lembrar que as determinações judiciais de intransferibilidade, inalienabilidade, impenhorabilidade, somente poderão ser acatadas mediante apresentação de mandado judicial ou cer-tidão de sentença, devidamente subscritos pelo juiz emitente ou por quem tem atribuição para tanto, na forma estabelecida pelo Código de Organização e Divisão Judiciária a que se subordina o emitente. Caso o mandado tenha sido emitido por juízo de comarca diversa daquela onde será cumprido, deverá ser encaminhado mediante carta precatória.

As penhoras, arrestos e seqüestros somente podem ser registrados com a apresentação do man-dado judicial, acompanhado do respectivo auto, cuja cópia deverá estar devidamente autenticada pelo juízo que o expediu.

Os cancelamentos das constrições judiciais (indisponibilidade, intransferibilidade etc.), deverão ser efetuados por mandado ou certidão da sentença, com a comprovação do trânsito em julgado da mesma, caso o objeto do cancelamento seja um registro; devidamente autenticado e emitido pelo mes-mo juízo que determinou a constituição do gravame.

Todos os documentos a eles anexos, extraídos dos autos dos processos devem ser autenticados pelo juízo que emitiu o documento, conforme sistema de autenticação estabelecido em cada juízo.

Caso o imóvel pertença à outra zona imobiliária, anexar Certidão Negativa de Imóvel, mencionan-do que o imóvel objeto da averbação não se encontra lá registrado. Se o imóvel estiver registrado em outra circunscrição, juntar certidão atualizada do imóvel, do ofício anteriormente competente, o qual deve estar dentro do prazo de validade, ou seja, 30 dias.

Os mandados deverão indicar, além da descrição, o título aquisitivo do imóvel (registro: matrícula, transcrição ou inscrição) os quais serão tornados públicos (averbados ou registrados, no caso das matrí-culas ou originar abertura de novas matrículas).

Cumpre indicar alguns exemplos de instrumentos judiciais que geram registros: formal de par-tilha (artigo 1.027, Código de Processo Civil); carta de adjudicação/arrematação; mandado de intrans-feribilidade (da Lei 6.015/73, art. 247); mandado de usucapião (da Lei 6.015/73, art. 226); mandado de cancelamento de registro (necessidade do trânsito em julgado da sentença – arts. 250, parágrafo I e 259 – Lei 6.015/77); gravames e ônus reais sobre imóveis (penhora/arresto e seqüestros).

Instrumentos particulares levados ao registroA Lei 6.015/73 prevê a possibilidade de realização de registros com base em instrumentos par-

ticulares, ou seja, aqueles elaborados sem a participação de notário e da Justiça. No entanto, para que estes documentos possam ser registrados, é necessária sua expressa previsão.

Conforme estabelece artigo 246, parágrafo único, Lei 6.015/73, há a necessidade de firma reco-nhecida de todos os signatários do documento particular, para que seja viável seu registro. Ademais, o instrumento particular deve ser apresentado em original e pelo menos em duas vias de igual teor e forma. Uma ficará arquivada e a outra será devolvida ao interessado com a publicidade, por meio de protocolo, dos atos registrais que foram realizados em razão da sua apresentação.

Pode-se citar muitos exemplos de instrumentos particulares admitidos a registro. Inicialmente, citemos os documentos oriundos da Junta Comercial (Lei 8.934/94). Tais documentos normalmente são contratos sociais ou aditivos, constituindo ou extinguindo empresas. Quando o contrato contiver a transmissão de bem imóvel para constituição de capital social ou aumento de capital social, inde-


Títulos apresentados ao registro e atos registrais especiais 101

pendente do valor do imóvel, o instrumento particular, devidamente registrado na Junta Comercial, serve para efetuar a transferência da propriedade para o patrimônio da empresa. No entanto, deve-se destacar que a retirada do bem deverá obedecer aos critérios do artigo 108, do Código Civil, ou seja, dependendo do valor do imóvel, deverá ser lavrada escritura pública traduzindo o ato empresarial.

Convenções de Condomínio (Lei 4.591/64 – artigo 9.º, parágrafo 3.º), requerimentos dirigidos ao ofício imobiliário, contratos oriundos do Sistema Financeiro de Habitação e do Sistema Financeiro Imo-biliário, contratos de locação, cédulas de crédito e debêntures e incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64 – artigo 32), também são exemplos de documentos particulares capazes de gerar registro.

Atos registrais especiaisAnalisando o elenco dos atos registrais consignados no artigo 167, da Lei 6.015/73, verificamos a

amplitude do campo de atuação do registrador. Nesta abordagem, escolheu-se os atos registrais mais freqüentes no registro imobiliário.

Unificação/fusãoTrata-se da junção de dois ou mais imóveis, por conveniência do proprietário. Encontra guarida

nos artigos 234, 235, Lei 6.015/73. Pode-se diferenciar unificação e fusão, tecnicamente. A unificação ocorre com a união de imóveis registrados em sistemas diversos (por exemplo, um imóvel matriculado e outro transcrito). Já a fusão se dá com a união de imóveis matriculados.

Pode-se citar como requisitos da unificação/fusão que os imóveis sejam limítrofes; do mesmo pro-prietário; que haja autorização do poder público municipal para a junção dos imóveis; todos os imóveis que serão unidos devem estar registrados e irão findar em um único imóvel, adequado à realidade.

DesmembramentoDesmembramento é a subdivisão de um imóvel pré-existente, requerida pelo interessado, com

autorização do Poder Público municipal, encontra previsão legal no artigo 235, parágrafo único, Lei 6.015/73.

A diferença entre desmembramento e loteamento (Lei 6.766/79, art. 2.º, § 2.º) é que neste verifica-se a subdivisão do imóvel com abertura de vias públicas, e, consequentemente, há uma exigência maior de documentação.

Averbação de construçãoA averbação de construção é o ato administrativo realizado perante o ofício de registro de imó-

veis, após a conclusão da obra, a partir do qual o empreendimento passa a existir de pleno direito. Antes deste ato, pode o prédio existir de fato, mas para fins de Direito Imobiliário, inexiste.



Podemos citar como documentos essenciais para que se efetue a averbação de construção de um prédio a apresentação dos seguintes documentos junto ao Ofício de Registro de Imóveis da cir-cunscrição a que o mesmo pertence: requerimento dirigido ao Ofício de Registro de Imóveis, indicação das especificações da obra, registro no qual será averbada a construção e reconhecimento de firma do signatário; documento de mandado, se necessário; CND do instituto Nacional do Seguro Social (INSS), referente à área construída total do empreendimento, onde constará a identificação da obra que será averbada; Certidões da PMF, para fins de averbação, referente a cada uma das unidades construídas ou Habite-se; declaração firmada por profissional habilitado junto ao CREA, indicando a área privativa, a comum, a total e a fração ideal de cada uma das unidades, além das vagas de garagem e forma de dis-tribuição delas e especificações técnicas do prédio (número de pavimentos, descrição das áreas comuns etc.); planta das vagas de garagem, aprovada pela PMF (pode ser cópia autenticada).

Demolição de edificaçõesExistem casos em que consta no registro do imóvel prédios que não mais existem, ou ainda, prédios

que serão demolidos para dar origem a outros. Para publicitar tais situações, é necessário apresentar re-querimento do proprietário ou interessado (devidamente comprovado e qualificado) com firma reconhe-cida, contendo o título aquisitivo onde deve ser feita a averbação e a indicação da área demolida. Ademais, deverá apresentar a certidão municipal atestando/autorizando a demolição e juntar a Certidão Negativa de Débito (CND) emitida pelo INSS, que contenha a área demolida e especificação do imóvel.

Mudança de numeração de imóvel e de denominação do logradouro onde se localiza

A publicidade da mudança de numeração do imóvel e de denominação do logradouro que o imóvel se localiza, provocada por ato municipal ou por reforma no imóvel, somente será possível me-diante a apresentação de requerimento assinado pelo proprietário ou interessado devidamente qualifi-cado, com firma reconhecida, indicando o título aquisitivo do imóvel onde será procedida a averbação, juntando certidão municipal comprovando a nova numeração ou denominação do logradouro onde se localiza o imóvel. A certidão municipal deverá conter a indicação do registro do imóvel.

Averbação de casamentoA publicidade da mudança de estado civil dos cônjuges também é muito freqüente no registro de

imóveis. Esta deverá ser provocada mediante a apresentação de requerimento, o qual deverá conter o pe-dido da averbação da mudança do estado civil do proprietário bem como a alteração do nome, caso haja, e o regime de bens do casal, anexando, para tal fim, cópia autenticada da Certidão de Casamento do casal.

Se o regime de bens do casamento for diferente do legal e não for o obrigatório, necessário apre-sentar o registro do pacto antenupcial do casal, para que seja averbado (Lei 6.015/73, art. 244).

Lembre-se de que a escritura pública de pacto antenupcial deverá ser apresentada para registro na zona imobiliária do domicílio dos nubentes (casal prestes a casar civilmente). Caso não conste na



escritura o endereço dos nubentes, estes deverão apresentar declaração de residência, firmada sob as penas da lei, assinada pelos cônjuges, com firma reconhecida, mencionando o atual endereço do casal para fixar a circunscrição onde será registrada a escritura.

Atualmente o regime legal é o da comunhão parcial de bens. Assim, no silêncio dos nubentes, o regime que rege seu patrimônio será o da comunhão parcial. Nos casamentos celebrados antes do advento da Lei 6.515/77, o regime de bens legal era o da comunhão universal de bens.

Vale ressaltar que as pessoas que por determinação de lei casam sob o regime da separação de bens, também ficam dispensadas da lavratura da escritura pública de pacto antenupcial. Todavia, o re-gime de bens diverso também será objeto de averbação na serventia registral.

Os casamentos celebrados com base no regime legal ou por regime diverso em razão de deter-minação legal não possuem escritura pública de pacto antenupcial por determinação legal, apenas as pessoas que exerceram opção de regimes de bens diferentes dos indicados nos referidos itens, ou seja, caso optem pelos seguintes regimes de bens: comunhão universal de bens, separação total de bens ou participação final nos aqüestos.

Separação judicial, consensual ou litigiosa, divórcio e conversão da separação em divórcio

Outros exemplos muito freqüentes de mudança de estado civil são as oriundas de separação judicial, consensual ou litigiosa, divórcio e conversão da separação em divórcios. Para dar publicidade de tais situações é necessário apresentar Mandado Judicial contendo a indicação do título aquisitivo do imóvel do casal onde será averbada a mudança do estado civil do casal; a identificação do imóvel; nú-mero do processo, vara, data da sentença e seu trânsito em julgado (data em que não cabe mais recurso sobre a sentença); nome que o cônjuge passará a usar.

Caso, além da mudança do estado civil, a parte interessada deseje registrar a partilha do bem imóvel em questão, o mandado deverá conter a indicação de quem ficará com o imóvel, com a respecti-va qualificação. Caso a partilha determine que o bem do casal será doado ao(s) filho(s) do casal, deverá ser recolhido o Imposto de Transmissão de Causa Mortis Devido (ITCD), assim como se houver doação entre os cônjuges.

Essa averbação de mudança de estado civil poderá ser procedida mediante a apresentação de requerimento devidamente assinado pelo proprietário (um dos cônjuges) ou pessoa interessada com firma reconhecida, contendo a qualificação da parte requerente; título aquisitivo do imóvel (Matrícula, Transcrição ou Inscrição); pedido da averbação da separação, divórcio ou conversão da separação em divórcio, mencionando, ainda, o nome que o cônjuge virago (a mulher) passou a usar. Instruindo o re-querimento, deverá anexar cópia autenticada da certidão de casamento onde conste a averbação da separação, divórcio ou conversão da separação em divórcio, conforme o caso.

Correção do nome de pessoa físicaMuitas vezes, verificam-se equívocos cometidos nos registros relacionados com a grafia dos no-

mes dos titulares do registro. Quando o erro for apenas de letras ou de omissão de cognitivos (por exem-



plo, “z” e “s”; “i” e “e”; “de” “da” etc.), preparar requerimento assinado pelo proprietário ou interessado, com firma reconhecida, indicando o título aquisitivo do imóvel onde será averbada a retificação, anexando cópia autenticada da certidão de nascimento ou casamento, juntamente com cédula de identidade. Caso o erro seja de datilografia ou de digitação, cometido no ato do registro, é necessário reapresentar o documento que deu origem ao ato, o qual deve conter a indicação do protocolo do ofício imobiliário que efetuou o registro, onde conste a correta grafia, para que seja promovida a retificação.

Se o erro estiver contido no documento que foi apresentado para registro, tal documento deverá ser retificado e a retificação deverá ser apresentada para a realização da averbação devida. Pode ainda a retificação do nome ter origem em demanda judicial, neste caso, o documento hábil para provocar a averbação no registro será uma determinação do juízo em que o processo tramitou. O juízo competente para processar e julgar este tipo de causa é a vara de registros públicos.

Alteração de Razão SocialFreqüentemente, as pessoas jurídicas mudam suas denominações e para publicitar tais situações,

é necessário apresentar requerimento com firma reconhecida do representante legal da empresa, ane-xando o documento da pessoa jurídica comprovando que tem poderes para responder pela mesma. Deverá, ainda, anexar cópia autenticada do documento da empresa (certidão simplificada da junta co-mercial, aditivo ao contrato social, ata publicada etc.) onde se verifique a nova denominação, vinculada à anterior, sem quebra na continuidade.

Quando a empresa modificar a sua natureza social, houver aumento ou diminuição de capital, entrada ou saída de sócio é necessário apresentar Certidão Negativa de Débito (CND) emitida pelo INSS. Ademais, configurando-se cisão total ou parcial, incorporação de empresas, fusão, não refletem somente mudança de denominação da empresa, mas configuram transferência de propriedade, o que configura ato de registro e não de averbação.

Cancelamento de cláusulas de incomunicabilidade, impenhorabilidade e indisponibilidade

Caso o instituidor esteja vivo, poderá autorizar o cancelamento das cláusulas mediante escritura pública de extinção das mesmas. Se as cláusulas forem fruto de determinação judicial, somente por determinação judicial serão canceladas.

Cancelamento de gravamesTratando-se de título extrajudicial, que originou o gravame, é suficiente apresentar a autorização

expressa do credor, com firma reconhecida, indicando corretamente os atos registrais que devem ser cancelados. Sendo o credor pessoa jurídica, ou pessoa física, por representação, deverá apresentar pro-curação dos signatários identificando que estão habilitados a autorizar o cancelamento do ônus/hipo-teca. Caso tenha sido substabelecido para outro representante do credor, juntar o substabelecimento.



Caso o título que constituiu os gravames seja judicial, é preciso apresentar Mandado ou Certidão de Sentença emitido pelo juízo que determinou o gravame, com expressa autorização de liberação do mesmo (penhoras, arrestos, seqüestros, intransferibilidade ou indisponibilidade), nos termos dos arti-gos 250, inciso I e 259, da Lei 6.015/73, devidamente autenticado pelo órgão expedidor.

No caso de cancelamento de notas promissórias deve-se fazer requerimento assinado pelo pro-prietário ou interessado (devidamente comprovado e qualificado) com firma reconhecida, contendo o título aquisitivo onde deve ser feita a averbação e a indicação do ato que será cancelado, anexando os originais das notas promissórias. Caso as notas promissórias tenham sido extraviadas, anexar de-claração do credor, autorizando o cancelamento pretendido, com o devido reconhecimento de firma do mesmo.

Quando as notas promissórias são vinculadas a um instrumento público, é necessário que contenham a identificação do tabelião, livro e folhas do instrumento a elas relacionadas. Nesse caso, não há necessidade de reconhecimento de firma do credor nas notas promissórias, pois haverá a assinatura do Tabelião que efe-tuou a vinculação, e este é dotado de fé pública. Se as notas promissórias não forem vinculadas a nenhum instrumento público, é necessário que contenham o reconhecimento de firma do credor nelas.

PermutaA permuta configura a troca de um imóvel por outro, fundamenta-se no artigo 187, da Lei 6.015/73.

Quando a troca tiver como objeto imóveis de uma mesma circunscrição, a lei exige que os registros se-jam simultâneos. Sendo os imóveis de circunscrições diferentes, os registros serão independentes. Pode ter como objeto imóveis reais (existentes) e imóveis futuros; bem corpóreo por bem incorpóreo, mas este último, sem muita segurança jurídica.

Transferência de fração ideal de imóvelÉ importante que se destaque como ato registral especial a existência de registros de condomí-

nios civis, onde conste que várias pessoas são proprietárias de um mesmo bem imóvel indivisível. Diz-se, portanto, que tais pessoas são proprietárias de parte ideal do bem, uma vez que não se pode precisar a parte de cada uma delas.

Essas partes ideais podem ser livremente transacionadas. Normalmente são oriundas de partilhas em sucessão hereditária, em que vários herdeiros recebem bens distintos em condomínio, ou seja, cada herdeiro recebe como quinhão hereditário da parte ideal de imóveis diversos.

Pode ainda ser constituído o condomínio civil em momento precedente ao surgimento de um condomínio edilício. No primeiro momento, detêm-se uma comunidade de proprietários titulares de direito sobre um terreno. Em momento posterior, têm-se várias pessoas proprietárias de um terreno onde será construído um edifício (incorporação). Por fim, haverá a identificação da unidade autônoma de cada um dos condôminos.

Há de se destacar que no caso de não constar no registro o percentual ideal de cada um dos co-proprietários, a legislação impõe a presunção de fração ideal igual para cada um dos condôminos. Dessa forma, se algum deles possuir fração ideal diferenciada, deve constar no contrato, expressamente, a indicação das diferentes frações, consoante disposição expressa no artigo 1.315, parágrafo único do CC.



1 Substituição do bem imóvel, um imóvel fica no lugar do anterior.

Havendo a possibilidade de identificar a parte de cada condômino, será possível extinguir o con-domínio civil. Dessa forma, passará a ser indicada a parte de cada condômino especificamente. Essa extinção poderá ocorrer administrativamente, através de escritura de divisão amigável, onde unidades habitacionais são correlacionadas a cada proprietário. Não havendo acordo entre os co-proprietários, a divisão deverá ser feita judicialmente.

Lembrando-se que o resultado da divisão, seja ela administrativa ou judicial, deverá ser comu nicado ao registro de imóveis, caso contrário, perdurará a indivisão e continuará existindo o condo mí nio civil.

Bem de FamíliaA legislação pátria oferece proteção especial ao imóvel denominado de bem de família, sua pre-

visão encontra guarida nos artigos 1.711 a 1.722, do CC; artigos 260 a 265, da Lei 6.015/73 e da Lei 8.009/90. Para atingir tal proteção, podem os cônjuges, ou a entidade familiar, mediante escritura pú-blica ou testamento, destinar parte de seu patrimônio para instituir bem de família, desde que não ultrapasse um terço do patrimônio líquido existente ao tempo da instituição.

Não só a entidade familiar poderá instituir o bem de família, também há previsão para o surgi-mento deste através de terceiro, o qual poderá igualmente instituir bem de família por testamento ou doação, dependendo a eficácia do ato da aceitação expressa de ambos os cônjuges beneficiados ou da entidade familiar beneficiada.

O imóvelO artigo 1.712 do CC estabelece o seguinte:

Art. 1.712. O bem de família consistirá em prédio residencial urbano ou rural, com suas pertenças e acessórios, desti-nando-se em ambos os casos a domicílio familiar, e poderá abranger valores mobiliários, cuja renda será aplicada na conservação do imóvel e no sustento da família.

Lembrando-se que tais valores mobiliários não poderão exceder o valor do prédio instituído em bem de família, à época de sua instituição. Desta forma, “deverão os valores mobiliários ser devida-mente individualizados no instrumento de instituição do bem de família”, como dispõe o artigo 1.713, parágrafo 1.º do CC. Outrossim, se se tratar de títulos nominativos, a sua instituição como bem de família deverá constar dos respectivos livros de registro. Para tanto, o mesmo artigo, no parágrafo 3.º, estabe-lece o seguinte:

Art. 1713, § 3.º O instituidor poderá determinar que a administração dos valores mobiliários seja confiada a instituição financeira, bem como disciplinar a forma de pagamento da respectiva renda aos beneficiários, caso em que a responsabi-lidade dos administradores obedecerá às regras do contrato de depósito.

Lembre-se de que se for comprovada a impossibilidade da manutenção do bem de família nas condições em que foi instituído, poderá o juiz, a requerimento dos interessados, extingui-lo ou autorizar a sub-rogação dos bens1 que o constituem em outros, ouvidos o instituidor e o Ministério Público.

Pode-se citar, portanto, que para os efeitos de impenhorabilidade, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente, nos termos do



artigo 5.º, da Lei 8.009/90. Na hipótese do casal, ou entidade familiar, ser possuidor de vários imóveis utilizados como residência, a impenhorabilidade recairá sobre o de menor valor, salvo se outro tiver sido registrado, para esse fim, no Registro de Imóveis. No caso de imóvel locado, a impenhorabilidade aplica-se aos bens móveis quitados que guarneçam a residência e que sejam de propriedade do locatário.

A constituição do bem de famíliaO bem de família quer instituído pelos cônjuges ou por terceiro, constitui-se pelo registro de seu

título no Registro de Imóveis. O artigo 260, da Lei 6.015/73, estabelece claramente que “A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se desti-na a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida”.

Para a inscrição do bem de família, o instituidor apresentará ao oficial do registro a escritura públi-ca de instituição, para que mande publicá-la na imprensa local e, à falta, na da capital do Estado ou do Território, nos termos do artigo 261, da Lei 6015/73. É bom lembrar ainda o que estabelecem os artigos 262 e 263, da mesma norma, a saber:

Art. 262. Se não ocorrer razão para dúvida, o oficial fará a publicação, em forma de edital, do qual constará:

I - o resumo da escritura, nome, naturalidade e profissão do instituidor, data do instrumento e nome do tabelião que o fez, situação e características do prédio;

II - o aviso de que, se alguém se julgar prejudicado, deverá, dentro em trinta (30) dias, contados da data da publicação, reclamar contra a instituição, por escrito e perante o oficial.

Art. 263. Findo o referido prazo, sem que tenha havido reclamação, o oficial transcreverá a escritura, integralmente, no livro n.º 3 e fará a inscrição na competente matrícula, arquivando um exemplar do jornal em que a publicação houver sido feita e restituindo o instrumento ao apresentante, com a nota da inscrição.

Durante o procedimento de instituição, se for apresentada reclamação, dela fornecerá o oficial, ao instituidor, cópia autêntica e lhe restituirá a escritura, com a declaração de haver sido suspenso o registro, cancelando a prenotação. Nessa hipótese, o instituidor poderá requerer ao juiz que ordene o registro, sem embargo da reclamação. Caso o juiz determine a realização do registro, ressalvará ao re-clamante o direito de recorrer à ação competente para anular a instituição ou de fazer execução sobre o prédio instituído, na hipótese de tratar-se de dívida anterior e cuja solução se tornou inexeqüível em virtude do ato da instituição. Por fim, é bom destacar que o despacho do juiz será irrecorrível e, se deferir o pedido será transcrito integralmente, juntamente com o instrumento. Conforme estabelece o artigo 264, da Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73.

Não se pode olvidar que quando o bem de família for instituído juntamente com a transmissão da propriedade, a inscrição far-se-á imediatamente após o registro da transmissão ou, se for o caso, com a matrícula.

A impenhorabilidade do bem de famíliaO artigo 1.715, do Código Civil, prevê que “O bem de família é isento de execução por dívidas

posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio.” E acrescenta ainda no parágrafo único, o seguinte:

Art. 1.715, parágrafo único. No caso de execução pelas dívidas referidas, o saldo existente será aplicado em outro pré-dio, como bem de família, ou em títulos da dívida pública, para sustento familiar, salvo se motivos relevantes aconse-lharem outra solução, a critério do juiz.



Cumpre destacar neste momento que o assunto ora em comento é tão importante que mereceu atenção do legislador em momentos distintos, inicialmente em 1973, na Lei 6.015 (Lei de Registros Pú-blicos), em seguida, em 1990, na Lei 8.009 e em 2002, no Código Civil. A Lei 8.009/90 estabelece, logo no artigo 1.º, o seguinte:

Art. 1.º. O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam.

Parágrafo único. A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados.

Todavia, não se pode olvidar que o prédio e os valores mobiliários, constituídos como bem da família, não podem ter destino diverso ao da época da instituição ou serem alienados sem o consen-timento dos interessados e seus representantes legais, ouvido o Ministério Público. Destaque-se que a isenção durará enquanto viver um dos cônjuges, ou, na falta destes, até que os filhos completem a maioridade.

Exceções à impenhorabilidadeExcluem-se da impenhorabilidade os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

Ademais, é bom lembrar que o artigo 3.º, da Lei 8.009/90 traz a seguinte previsão:

Art. 3.º. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:

I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias;

II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato;

III - pelo credor de pensão alimentícia; para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar;

IV - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar;

V - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;

VI - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.

Acrescente-se que não se beneficiará da impenhorabilidade aquela pessoa que tem ciência de que é insolvente e adquire de má-fé um bem imóvel mais valioso para transferir a residência familiar, desfazendo-se ou não da moradia antiga, no intuito de beneficiar-se da impenhorabilidade do bem de família. “Neste caso, poderá o juiz, na respectiva ação do credor, transferir a impenhorabilidade para a moradia familiar anterior, ou anular-lhe a venda, liberando a mais valiosa para execução ou concurso, conforme a hipótese”, nos termos do parágrafo 1.º do artigo 4.º, Lei 8.009/90. Por fim, não é demais lem-brar a previsão legal contida no parágrafo 2.º do mesmo artigo:

Art. 4.º, [...] § 2.º. Quando a residência familiar constituir-se em imóvel rural, a impenhorabilidade restringir-se-á à sede de moradia, com os respectivos bens móveis, e, nos casos do artigo 5º, inciso XXVI, da Constituição, à área limitada como pequena propriedade rural.



Administração e extinção do bem de famíliaSobre a administração do bem de família é bom fixar que caberá a ambos os cônjuges, e no caso

destes não estarem de acordo, recairá sobre o judiciário a competência para decidir sobre a divergência. Caso se verifique o falecimento de ambos os cônjuges, a administração do bem de família passará ao filho mais velho do casal, se for maior, mas sendo menor, esta administração caberá ao tutor do menor. No entanto, poderá o ato de instituição dispor de maneira diferente, isto é, fixar pessoa alheia aos côn-juges para efetivar a administração do bem de família.

Vale salientar que a dissolução da sociedade conjugal não extingue o bem de família. Ademais, se a sociedade conjugal for dissolvida pela morte de um dos cônjuges, o sobrevivente poderá pedir a extinção do bem de família, se for o único bem do casal.

Sobre a extinção do bem de família pode-se afirmar que morrendo ambos os cônjuges e advindo a maioridade de todos os filhos, a instituição será extinta. Lembre-se ainda de que, verificada a maiori-dade dos filhos, é necessário atestar se não há filhos sujeitos a curatela, pois havendo curatela, não será extinta a instituição do bem de família, mesmo que os curatelados já tenham atingido a maioridade.


Manual de Direito Imobiliário, de Arthur Rios, Editora Juruá.

Comentários: O primeiro livro sugerido é o mais atualizado sobre os atos registrais comentados nesta aula.


a) ( ) A unificação ocorre com a união de imóveis registrados em sistemas diversos. Já a fusão se dá com a união de imóveis matriculados.

b) ( ) A averbação de demolição para ser tornada pública necessita somente da certidão do órgão municipal que a autorizou.

c) ( ) A averbação da cisão parcial de uma empresa poderá ser feita por instrumento particular e configurar mudança de denominação social.

d) ( ) Podemos citar como documentos essenciais para que se efetue a averbação de construção de um prédio a apresentação e requerimento e CND do INSS.



e) ( ) Quando o casal celebra união sob o regime da separação total de bens, por imposição legal, deverá lavrar escritura pública de pacto antenupcial.

f) ( ) Na separação judicial, caso a partilha determine que o bem do casal será doado ao(s) filho(s) do casal, deverá ser recolhido o imposto de transmissão devido (ITCD).

g) ( ) Tratando-se sobre a retificação de nome de pessoa física, quando o erro for apenas de letras ou de omissão de cognitivos, deverá ser feita por determinação judicial.

h) ( ) Falando em permuta, quando a troca tiver como objeto imóveis de uma mesma circunscrição, a lei exige que os registros sejam independentes.

i) ( ) São requisitos da unificação/fusão que os imóveis sejam limítrofes; do mesmo proprietário; e que haja autorização do poder público municipal.

j) ( ) Mesmo sendo comprovada a impossibilidade da manutenção do bem de família nas condições em que foi instituído, não poderá o juiz extingui-lo.



Gabarito1. V, F, F, V, F, V, F, F, V, F


Retificação imobiliária administrativa

Ao atribuir presunção relativa de verdade aos registros públicos, o legislador federal possibilita a anulação ou a retificação do registro. Assim, o ordenamento jurídico vigente possibilita que o registro seja retificado ou anulado judicial ou administrativamente. Dessa forma, percebe-se que a informação constante no registro imobiliário no Brasil não goza de presunção absoluta, ou seja, não é imutável, como ocorre no sistema germânico, por exemplo.

Pode-se afirmar que em termos de informação publicitada no registro do imóvel, a retificação visa corrigir informação contida no registro ou sanar omissões, adequando o registro à realidade, tornando, dessa forma, fato e direito um só, ou seja, se um imóvel mede 20m2 de fato (no local) e 19m2 no registro (de direito), poderá ser objeto de retificação para uniformizar as informações. Tal procedimento deve acompanhar a velocidade das relações comerciais, sob pena de tornar-se um grande entrave às transa-ções imobiliárias e, conseqüentemente, ao crescimento da economia.

Então, no exercício da competência constitucional para legislar privativamente sobre registros públicos, prevista no artigo 22, inciso XXV, da CF, o legislador federal alterou os artigos 212 a 214, da Lei 6.015/73 (LRP), através do artigo 59 da Lei 10.931, de 02/08/2004, publicada no Diário Oficial da União (DOU) em 04/08/2004, data em que entrou em vigor.

Neste ensejo, é necessário trazer à discussão a redação literal do artigo 212, da lei 6.015/73, ora transcrito:

Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.

Analisando o texto legal acima aludido, conclui-se que a principal inovação da Lei em comento é a criação de uma instância administrativa para as hipóteses previstas no artigo 213, da LRP, como a



retificação do cadastro imobiliário que resulte em inclusão ou alteração de áreas e divisas, visto que anteriormente tal retificação era, originariamente, de competência da seara judicial, ou seja, não se podia corrigir o registro de um imóvel, relativamente a sua caracterização, incluir uma medida omitida, aumentar ou diminuir sua área, sem uma ação judicial, que tramitava em varas especializadas, segundo o Código de Organização e Divisão Judiciária de cada estado. Na Comarca de Fortaleza, estado do Ceará, as varas de registros públicos eram competentes para julgar tais processos.

Assim, a partir da entrada em vigor da lei que modernizou, em parte, o registro imobiliário, há a possibilidade de efetivar uma alteração no cadastro do imóvel (Transcrição, Inscrição ou Matrícula), que resulte, por exemplo, em inclusão de dimensões e alteração de áreas, por meio de um procedimento administrativo, o qual passa a ser abordado neste momento.

Hipóteses de incidência da retificação administrativaA atual redação do artigo 213, da LRP, é clara quanto à previsão das hipóteses de retificação do

registro, a saber:

Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:

I - de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:

a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;

b) indicação ou atualização de confrontação;

c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;

d) retificação que vise à indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georreferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;

e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;

f ) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;

II - a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alte-ração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.

Comentando as hipóteses acima referidas, é pertinente estabelecer a diferença entre a retificação de ofício e a realizada a requerimento do interessado. A primeira (retificação de ofício) presta-se a sanar os erros evidentes, aqueles que podem ser corrigidos pelo registrador, independente da rogação das par-tes ou produção de provas para firmar o convencimento do registrador, o que configura uma exceção do Princípio da Instância.


Retificação imobiliária administrativa 115

A hermenêutica jurídica (métodos de interpretação do Direito) nos força a entender que todas as alíneas do inciso I do artigo 213, da Lei 6.015/73, podem ser objeto de retificação de ofício ou de requerimento do interessado. Na prática registral, todavia, percebe-se que, dificilmente, as hipóteses previstas nas alíneas “c” a “g” serão efetivadas através de iniciativa do oficial de registro, pois necessitam de comprovação, razão pela qual se apresenta a primeira crítica à norma vigente: o legislador pecou na técnica legislativa e deveria ter indicado separadamente as hipóteses da retificação de ofício e as da retificação a requerimento da parte interessada.

Nota-se ainda que o artigo 213, inciso I, da Lei 6.015/73 estabelece diferentes condutas que po-dem ocasionar a retificação de registro: a iniciativa solitária do registrador; o requerimento do interes-sado sem necessidade de comprovação; o requerimento do interessado comprovado. Por fim, o artigo 213, II, da lei em comento, prevê o requerimento do interessado, devidamente comprovado e com a participação dos confrontantes. Sendo esta última conduta a que conduz a instauração do procedimen-to administrativo de retificação mais complexo.

Assim, apesar da lei facultar ao oficial de registro as hipóteses previstas no artigo 213, inciso I, alí-neas “d”, “e” e “f”, normalmente, estas somente serão realizadas a requerimento do interessado. Ademais, as solicitações de retificações que se enquadrarem na previsão contidas nas alíneas “d” a “g” deverão ser fundamentadas com material técnico produzido por profissional inscrito no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (CREA), devidamente comprovada com a Anotação de Responsabilidade Téc-nica (ART). A apresentação do documento técnico suso indicado está fundamentada na necessidade de comprovação das informações que serão incluídas ou alteradas no registro do imóvel.

No texto do requerimento deverá haver a fundamentação da solicitação. Entenda-se por funda-mentação a indicação da hipótese legal em que se enquadra o pedido de retificação encaminhado ao registrador. Assim, se o requerimento for fundamentado nas alíneas “d” a “g”, pressupõe-se que o profis-sional inscrito no CREA utilizou-se de meros cálculos matemáticos e por tal razão, encontra-se afastada a aplicabilidade do inciso II do artigo 213 da lei em comento.

Todavia, há entendimentos de que a planta de situação e/ou memorial descritivo, conforme o caso, deverão ser acompanhados de declaração firmada pelo profissional, a qual pode ser incluída no próprio texto do memorial ou na planta de situação, mencionando que as informações foram auferidas sem necessidade de visita in loco, confirmando a aplicação da técnica de medição para encontrar os resultados, no intuito de evitar a aplicabilidade do inciso II do artigo 213 da norma multicitada. Dessa forma, o profissional (engenheiro, topógrafo ou arquiteto) deverá declarar que os resultados foram al-cançados por “mero cálculo matemático” e apresentar a memória do cálculo realizado para auferir os resultados apresentados ao registro.

Entendimento diverso é o que se propõe, porque independente da responsabilidade prevista no artigo 213, parágrafo 14 da Lei 6015/73, o profissional inscrito no CREA tem sua responsabilidade civil inerente à prática de seus atos profissionais. Portanto, suas informações não são mais ou menos valiosas somente porque estão sendo apresentadas para fins de comprovação no registro de imóveis e porque consta no documento por ele elaborado a informação expressa de que o documento foi elaborado para essa finalidade.



Vistas as hipóteses de incidência previstas no inciso I do artigo 213, percebe-se que em nenhuma delas será necessária a participação dos confrontantes. Então, somente quando o caso concreto for enquadrado na previsão contida no inciso II, artigo 213, será fundamental ao procedimento de retifi-cação, a manifestação dos confinantes do imóvel retificado. Nessa última previsão legal, participarão o interessado, o registrador, o profissional inscrito no CREA e os confrontantes. Todos juntos, no intuito de regularizar tecnicamente o cadastro registral do imóvel, o que irá beneficiar não somente as partes envolvidas no procedimento, mas toda a sociedade.

O parágrafo 7.º, do artigo 213 da lei em comento estabelece que:

Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente aliena-das, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.

Tal dispositivo simplifica a regularização dos chamados imóveis adquiridos em maior porção. Aque-les vendidos fracionadamente sem a devida anotação do remanescente. Assim, o adquirente de parte do terreno vendido sem a observância do requisito de averbação do remanescente poderá requerer a regularização da parte por ele adquirida, apurando o remanescente através do procedimento adminis-trativo de retificação de registro, onde serão considerados confinantes somente os vizinhos do imóvel que está sendo regularizado por tal procedimento e não da área total, originariamente existente.

Dessa forma, os titulares de direitos reais sobre imóveis parcialmente alienados (imóveis de maior porção), passam a ser beneficiados pela possibilidade de uma regularização mais célere de sua proprie-dade. Com isso, ganha toda a sociedade, tendo em vista que não são poucos os imóveis que se enqua-dram em tal hipótese normativa, a maioria deles registrados antes do advento da Lei 6.015/73.

Continuando a análise do artigo 213, verifica-se que as áreas públicas também poderão ser de-marcadas administrativamente, assim como prescreve o parágrafo 8.º, a saber: “As áreas públicas pode-rão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados”. Não se pode olvidar da importante previsão do parágrafo 9.º do multicitado artigo, o qual dispõe o seguinte:

Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de trans-missão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.

A análise do dispositivo acima transcrito reflete, nitidamente, a intenção do legislador em dar agilidade ao processo de regularização de registro, pois faculta aos confrontantes o estabelecimento das divisas de seus imóveis através da lavratura de escritura pública. Então, a forma do ato de alteração ou estabelecimento de divisas é o instrumento público, o qual poderá tratar sobre transferência de área, observadas as formalidades legais para lavratura da escritura pública, inclusive no que se refere ao devido recolhimento dos impostos e atendimento às prescrições legais do Direito Urbanístico, Agrário e Meio Ambiente.

Por fim, resta destacar que a regularização fundiária de interesse social realizada em zonas espe-ciais de interesse social, nos termos da Lei 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando “os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos, assim como a adequação da descrição de imóvel rural” às exigências dos artigos 176, parágrafos 3.º e 4.º, e 225, parágrafo 3.º, desta lei, independe de retificação, conforme es-



tabelece o parágrafo 11, do artigo 213, da Lei 6.015/73. E ainda, que “não são devidos custas ou emo-lumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública”, assim como prescreve do parágrafo 15, do artigo 213, da LRP.

Requisitos subjetivosSerá considerado interessado em solicitar a retificação de registro o proprietário do bem imóvel

em questão ou seu representante legal. Podendo também ser admitido o procedimento de retificação proposto por titulares de direitos reais não registrados, mediante comprovação. Assim, caso não seja o proprietário que proponha o pedido de retificação, o requerente deverá comprovar sua qualidade de representante do proprietário ou de titular de direito real sobre o imóvel objeto do procedimento administrativo em tela.

Documentação necessáriaO artigo 213, da Lei 6.015/73 (LRP) relaciona alguns documentos essenciais à efetivação da reti-

ficação administrativa do registro. Todavia, na aplicação da citada norma, muitos registradores estão solicitando mais documentos do que os relacionados expressamente na norma em comento.

Documentos relacionados na LRPObserva-se facilmente na leitura do inciso II do artigo 213, ora comentado, a relação de documen-

tos que o legislador federal julgou imprescindível à retificação administrativa de registro (requerimento, planta de situação, memorial descritivo e Anotação de Responsabilidade Técnica), sobre os quais se passa a tecer alguns comentários.

RequerimentoO interessado na retificação deverá apresentar requerimento solicitando a retificação pretendi-

da, consoante hipóteses arroladas no texto do atual artigo 213, da Lei 6.015/73. O mencionado reque-rimento deverá conter a qualificação do requerente e a firma reconhecida do signatário. Podem ainda ser citados como elementos essenciais do requerimento: a indicação do pedido, a fundamentação e o título aquisitivo que será objeto de retificação. Caso seja necessária a notificação dos confrontantes (proprietários ou ocupantes), deverá ser consignado no requerimento o endereço para efetivação da notificação devida.

A relação de documentos anexos ao requerimento não é requisito do mesmo, mas poderá ser incluída como forma de protocolo da documentação apresentada na oportunidade de solicitação da retificação. Também há o entendimento de que no requerimento deverá conter a declaração, sob as



penas da lei, acerca da responsabilidade do requerente, nos termos do parágrafo 14 da Lei 6.015/73. No entanto, percebe-se que independente da declaração expressa do interessado, sua responsabilidade persiste, pois está prevista em lei. Ademais, quando o legislador entende necessário firmar declaração, existe a previsão expressa, como no caso do artigo 1.°, parágrafo 3.°, do Decreto 93.240, de 09/09/1986, que trata sobre a necessidade de declaração do outorgante sobre a existência de ações reais e pessoais reipersecutórias1 relativas ao imóvel objeto de escritura pública.

Planta de situação e memorial descritivoAcompanhando o requerimento, o interessado deverá apresentar planta de situação e memorial

descritivo do imóvel, ambos firmados por profissional devidamente habilitado e com regular inscrição no CREA. Tais documentos deverão conter as medidas perimetrais do imóvel, áreas, pontos cardeais, imóveis confrontantes, logradouros públicos limitantes, nomes dos confinantes (proprietários ou ocu-pantes). Sendo edificado o imóvel retificado, sua numeração na via pública também deverá ser mencio-nada. No caso de terreno, a distância para o cruzamento ou edificação mais próxima, assim como o lado do logradouro para onde faz frente (par ou ímpar). Enfim, os documentos preparados pelo profissional inscrito no CREA deverão atender ao Princípio da Especialidade coroado no artigo 225, da Lei 6.015/73. Nos citados documentos deverão constar ainda a identificação do profissional responsável pela elabo-ração dos mesmos e seu reconhecimento de firma, bem como a indicação do proprietário do imóvel e o título aquisitivo do imóvel objeto do trabalho contratado.

Tem-se verificado, na prática, outras exigências atreladas à confecção dos citados documentos, tais como: a indicação do registro dos imóveis confrontantes; a assinatura e o reconhecimento de firma do proprietário, todas infundadas (sem fundamento jurídico), tendo em vista que o proprietário, mesmo sem assinar a planta e o memorial descritivo continuam responsáveis pelas informações neles contidos, uma vez que foi ele quem apresentou os referidos documentos em anexo à sua solicitação de retificação.

Ademais, o proprietário pode não ter conhecimentos técnicos sobre o levantamento realizado. Então, para fins de responsabilização do mesmo, não há necessidade de assinatura do proprietário na planta e no memorial descritivo. Caso o legislador federal entendesse como requisito da retificação a assinatura do proprietário nos referidos documentos teria explicitado no texto da lei, assim como o fez com a possibilidade de anuência dos confrontantes.

Sobre a indicação dos registros dos imóveis limítrofes nos documentos de mensuração, também não são imprescindíveis. Claro que os registros dos imóveis confinantes, assim como do imóvel retifica-do, devem ser apresentados ao profissional contratado para que ele conclua seus trabalhos. No entanto, tais informações não são essenciais à redação final dos citados documentos, ou seja, não precisam estar expressos na planta e no memorial descritivo, podem estar no conjunto de documentos apresentados ao registrador, como será abordado mais adiante.

Anotação de Responsabilidade Técnica – ARTVale lembrar ainda, que o profissional responsável pela elaboração da planta de situação e do me-

morial descritivo do imóvel deverá comprovar sua habilitação e a regularidade do exercício da profissão mediante emissão da ART – Anotação de Responsabilidade Técnica. Tal requisito resulta da possível respon-

1 São aquelas que perseguem o imóvel.



sabilização do profissional que efetuou o levantamento técnico, caso seja verificada alguma irregularida-de que prejudique terceiros, posteriormente à efetivação de retificação feita com base nos documentos por ele confeccionados (planta e memorial descritivo). Não é demais lembrar que tal irregularidade está relacionada com os elementos caracterizadores do imóvel objeto do levantamento técnico efetivado pelo profissional inscrito no CREA. Assim, o referido profissional responderá pelos danos causados, nos termos da legislação vigente acerca da responsabilidade civil e criminal dos mesmos, conforme o caso concreto.

A ART deverá conter o reconhecimento de firma do profissional contratado e do interessado no pedido de retificação, a identificação do serviço realizado. E ainda, na identificação do serviço deverá mencionar o endereço do imóvel, seu registro e finalidade do serviço contratado. Na finalidade a que se destina o serviço contratado, o profissional deverá mencionar que é para fins de retificação de registro de imóveis. Todavia, basta a referência genérica, não é necessário mencionar especificamente o artigo e a norma que fundamentam o procedimento. Todavia, caso deseje especificar a fundamentação da retificação administrativa, o correto é mencionar o artigo 213 da Lei 6.015/73 e não a Lei 10.931/2004.

Neste procedimento administrativo, é importante destacar a participação dos confrontantes, os quais podem ser prejudicados por um eventual procedimento de retificação indevido. Nesse sentido, é imprescindível a sua manifestação, a qual poderá ocorrer de duas formas: mediante assinatura destes na planta de situação ou por meio de notificação realizada pelo registrador de imóveis.

Caso os confinantes assinem a planta, nesta deverá constar a qualificação deles, assim como o reconhecimento de firma. Caso os confinantes não assinem a planta, será necessário notificá-los na forma abordada no procedimento registral. Ainda tratando sobre confrontantes, urge esclarecer que são aqueles com linha divisória comum ao imóvel objeto da retificação, excluindo-se desta definição os logradouros públicos. Nesse sentido, lembre-se de que as pessoas jurídicas de direito público titulares de direitos reais sobre os logradouros que fazem limite com o imóvel retificado não são confinantes para fins de notificação ou de assinar a planta que instrui o procedimento administrativo em tela. Serão assim consideradas, caso sejam proprietárias de imóveis confrontantes. Exemplificando, pode-se citar um imóvel retificado que tenha dois limites com ruas e outros dois com prédios de propriedade de particulares, somente os proprietários dos prédios particulares serão notificados ou assinarão a planta manifestando sua anuência. Todavia, caso um destes imóveis fosse um prédio que integra o patrimônio estatal, a pessoa jurídica de direito público seria considerada confrontante para os fins da retificação administrativa de registro, devendo ser notificada ou manifestar expressamente anuência, mediante assinatura na planta.

Relativamente à notificação de pessoa jurídica de direito público, lembre-se de que a retificação do registro jamais prejudicará o direito de propriedade de bens públicos, uma vez que sobre estes paira a vedação de usucapião de terras públicas. Ademais, a retificação não autoriza aquisição de proprieda-de, mas somente a correção das características da propriedade existente.

Caso os imóveis limítrofes sejam registrados, é de bom alvitre que seja indicado no requerimento, na planta e no memorial descritivo seus registros. Todavia, lembre-se mais uma vez que a falta de indi-cação de tais informações não deve ser entendida pelo registrador como exigência legal a ser sanada. Ademais, como visto anteriormente, o registro de um imóvel não é elemento técnico de atribuição do profissional inscrito no CREA. Poderá o registrador colher tais informações de ofício em sua serventia e fazer integrar no procedimento administrativo ou solicitar tais informações ao interessado, caso possam estar registrados em outra serventia.



Fica claro, portanto, que o registrador deve usar o bom senso e concluir pela viabilidade da re-tificação através da análise do conjunto dos documentos apresentados, deixando de lado o rigorismo exacerbado que leva à burocracia e cria uma grande resistência social ao exercício de profissão tão importante para a sociedade.

Documentos não relacionados na LRPO inciso II do artigo 213 já transcrito anteriormente, estabelece expressamente os documentos

indispensáveis à instauração do procedimento administrativo de retificação de registro imobiliário face ao ofício competente. Todavia, a aplicação da norma vem criando a necessidade de apresentação de outros documentos não relacionados na lei, o que pode variar em cada serventia, conforme o livre con-vencimento do registrador.

Assim, o inciso II anteriormente comentado relata os documentos imprescindíveis, mas o regis-trador tem a faculdade de aumentar essa relação. No entanto, o delegado (oficial de registro) não deve olvidar que a finalidade da alteração da LRP foi simplificar o procedimento de retificação imobiliária e não torná-lo mais complexo do que era na época em que algumas espécies de retificação somente eram ultimadas com a chancela do Judiciário.

Frisa-se que ao ampliar o rol de documentos constantes da Lei 6.015/73, mais especificamente, no artigo 213, inciso II, o registrador deve sempre ter em mente o bom senso, a razoabilidade, o intuito da lei que faculta o procedimento administrativo, sem colocar em risco a segurança jurídica do registro, tornando-se, dessa forma, um aliado do crescimento econômico do País e não um entrave para o mer-cado imobiliário.

Percebe-se ainda, na leitura do artigo 213, que o registrador, buscando seu convencimento juridi-camente seguro, poderá realizar diligências, assim como estabelece o parágrafo 12, a seguir transcrito: “Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confron-tantes e localização na quadra”.

Com relação à exigência de apresentação da certidão atualizada do registro do imóvel retificado quando este pertence à circunscrição onde está sendo procedida a retificação, não deve prosperar sob a alegativa de obrigar as partes a solicitar a certidão do registro antes de realizar o levantamento técnico do imóvel retificado, pois caso a parte interessada tenha se baseado em registros antigos, o resultado do trabalho técnico entrará em conflito com as informações constantes no registro, o que saltará aos olhos do registrador quando efetuar o exame da legalidade do título. Ademais, o profissional contrata-do para levantar os dados técnicos de caracterização do imóvel deverá comparecer no local do imóvel e não se vincular às informações constantes no registro. Dessa forma, não deve ser considerado docu-mento essencial da retificação administrativa, a certidão atualizada de registro, quando o imóvel objeto da retificação já estiver registrado no ofício imobiliário onde está sendo requerido tal procedimento.

Frise-se, por oportuno, que a apresentação da referida certidão não deve ser entendida como requi-sito do procedimento de retificação administrativa, ou seja, como documento que deve integrar o proce-dimento já citado. Todavia, os profissionais inscritos no CREA contratados para realizar qualquer trabalho relacionado com a propriedade imóvel devem solicitar dos contratantes a certidão atualizada do registro, no intuito de prevenir responsabilidade e garantir a precisão das informações que irá prestar.



Procedimento no Registro ImobiliárioInicialmente, cumpre destacar que a retificação administrativa de registro configura um procedi-

mento e não um processo, como explicita o próprio texto legal. Dessa afirmação, se infere que não se deve aplicar a este procedimento, por analogia, normas próprias de processos judiciais, incursas no Código de Processo Civil, pois a LRP estabelece expressamente que o procedimento é administrativo, cujos requisi-tos são apenas aqueles expressamente previstos no artigo 213, da LRP.

Ademais, o artigo 1.° da Lei 5.869, de 11/01/1973, Código de Processo Civil (CPC), estabelece que suas disposições aplicam-se à jurisdição civil, contenciosa e voluntária, exercida pelos juízes, o que torna imperioso o distanciamento da aplicabilidade das normas do CPC ao procedimento de retificação admi-nistrativa de registro previsto na LRP.

Na esteira desse raciocínio, não se pode, por exemplo, estender os prazos estabelecidos no arti-go 213, privilegiando a Fazenda Pública, sob o escopo de aplicabilidade analógica do CPC ao procedi-mento ora estudado. Apresentado requerimento solicitando a retificação, este será lançado no livro de protoloco, gerando a prenotação devida. Todavia, por não ser um processo, o registrador não precisa se preocupar com formalidades, tais como autuação, despachos de juntada de documentos, numeração de páginas, folhas com decisões.

Lembre-se, oportunamente, de que os referidos procedimentos poderão ser adotados por cada registrador na medida em que se enquadrem em sua rotina diária. Todavia, não são estas ou outras formalidades que irão tornar o procedimento de retificação de registro mais ou menos seguro. Nesse sentido, é bom lembrar que o artigo 1.º da Lei 8.935/94, estabelece que o serviço registral tem natureza técnica e administrativa. Ademais, o artigo 28 da mesma norma legal estabelece que os registradores gozam de independência no exercício de suas atribuições. Assim, o registrador poderá adotar a forma de processar a retificação administrativa que melhor se adequar a sua rotina.

Cumpre ressaltar que a utilização de termos técnicos, tais como qualificação negativa ou positiva do título e decisão interlocutória, pode parecer formalidade excessiva e esconder uma rotina de traba-lho simples e sem burocracia. Na verdade, a chamada qualificação negativa configura a recusa do oficial de registro em efetivar a retificação, por impropriedade da documentação apresentada ou por impug-nação por parte de confrontante. Tal negativa será apresentada ao requerente, através de notas devolu-tivas, notas de pendências ou aviso de exigências, conforme terminologia adotada por cada serventia.

Durante o procedimento de retificação, o registrador poderá apresentar várias Notas Devoluti-vas, dependendo da apresentação da documentação e da manifestação dos confrontantes, visando um deslinde satisfatório do requerido. Nesse intuito, o registrador poderá até mesmo marcar reunião com o requerente e os confrontantes, sob impugnação ou para qualquer outro esclarecimento que julgar con-veniente. Não deve, todavia, fazer disso uma regra. Frisa-se mais uma vez que o registrador deve sempre utilizar o bom senso, sem perder de vista a segurança jurídica que deve conferir aos registros.

Ofício competenteRatificando o Princípio da Rogação ou Reserva de Iniciativa, o procedimento em estudo (art. 213,

II, LRP), inicia-se mediante apresentação do requerimento solicitando a retificação administrativa do re-



gistro, “destinado ao registrador competente para o registro do imóvel”, segundo o Princípio da Circuns-crição, conforme código de divisão e organização judiciária de cada estado, ou para o ofício de registro de imóveis anteriormente competente, onde o imóvel ainda estiver registrado. Nesta última hipótese, o requerente deverá comprovar, mediante certidão atualizada, que o imóvel ainda não está registrado na serventia atualmente competente.

É conveniente lembrar que se o imóvel for objeto de inscrição ou transcrição, o requerente deverá observar junto ao registro imobiliário a existência de espaço na coluna de averbação, caso contrário, será necessário proceder abertura de matrícula, a qual somente pode ser efetivada pelo registrador competente para o registro no momento da realização da retificação. Existe entendimento de que a retificação administrativa de registro sempre ensejará abertura de matrícula. No entanto, a averbação da nova descrição do imóvel poderá ser realizada na matrícula existente, dando continuidade ao ca-dastro imobiliário, ou na transcrição/inscrição que contenha espaço na coluna de averbação, no intuito de preservar o espírito da LRP ao criar o fólio registral, ou seja, simplificar o seu entendimento e tornar único seu cadastro, observadas as exceções legais, no que se refere à mudança de circunscrição e des-membramento do imóvel, onde necessariamente serão abertas novas matrículas.

Notificação dos confrontantesSe a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo oficial de

Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em 15 dias, promo-vendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solici-tação do oficial de Registro de Imóveis, pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, assim como estabelece o parágrafo 2.° do artigo 213, da LRP.

Nota-se, portanto que cabe ao registrador efetivar a notificação do confrontante, a qual deve ser requerida pelo interessado, ou seja, no requerimento que inaugurou o procedimento, deve constar a solicitação da notificação dos confiantes que não concordam liminarmente na planta elaborada.

Ao interessado cabe requerer ao registrador que proceda com a notificação e para que esta seja efetivada com sucesso, deverá indicar no requerimento o endereço onde poderá ser localizado o confi-nante. Caso contrário, ou melhor, não indicando registro o endereço para onde deve ser encaminhada a notificação, o registrador a encaminhará para o endereço do imóvel confinante ou para o endereço do confrontante que constar no registro, o que pode acarretar uma grande perda de tempo e dinheiro para o requerente. Como exemplo, se pode imaginar a seguinte situação: se o imóvel limítrofe for um terreno, certamente o confinante não será lá encontrado; se não tiver registro, para onde o registrador enviará a notificação? Ou ainda, se no registro do imóvel o endereço do confrontante estiver desatu-alizado ou tiver sido omitido no registro? Diante do exposto, o mais conveniente é que o profissional responsável pelo levantamento técnico certifique-se sobre o domicílio dos confinantes.

O registrador e o interessado poderão ainda, fazer uso da internet ou de listas telefônicas para lo-calizar os confinantes e ultimar a necessária notificação. Dispendidos todos os esforços neste sentido, o legislador possibilita a publicação de edital para efetuar tal notificação, tendo em vista que uma pessoa não pode ser penalizada pela desídia de seu vizinho não localizado. Na notificação o registrador deverá consignar o prazo para que o confinante se manifeste e a advertência de que seu silêncio faz presumir anuência com relação aos termos da retificação.



A necessidade de notificação dos confrontantes fundamenta-se no direito de propriedade dos imóveis limítrofes, porque a partir do momento em que tomam ciência do procedimento administrati-vo, podem apresentar impugnação ao pedido de retificação formulado pelo interessado, caso o proce-dimento esteja contrariando seu direito. É salutar observar as disposições literais dos parágrafos 3.° ao 5.° do artigo 213, da Lei 6.015/73, a saber:

Art. [...]

§ 3.º. A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o con-frontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da di-ligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2.°, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.

§ 4.º. Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.

§ 5.º. Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação.

Nota-se, por oportuno, que a publicação de edital de citação do confrantante que não anuir na planta somente será necessária se o confinante não for localizado. Nesse sentido, infere-se que a referida formalidade não pode ser estendida a possíveis interessados, como ocorre nas ações de usucapião, quan-do houver ausência de registro dos imóveis vizinhos (ocupação). Caso esse entendimento prosperasse, sempre haveria a necessidade de publicação de edital, mesmo havendo registro e os proprietários sendo notificados, pois nem sempre o proprietário tem interesse ou conhecimento sobre a real situação do imó-vel, podendo em muitos casos já ter transferido o imóvel sem publicitar no registro imobiliário.

Detalhe importante que não pode ser esquecido é que poderão ser anexadas à carta de notifi-cação cópias dos documentos da retificação ou simplesmente a notícia de que tais documentos estão disponíveis na serventia para análise dos confinantes. Caso o registrado faça a opção por encaminhar cópia da documentação, deverá enviar somente à planta de situação e o memorial descritivo do imóvel. Lembrando-se de que tais cópias não precisam ser autenticadas, porque apenas o registrador precisa estar de posse dos originais.

Ainda sobre os confrontantes, cumpre destacar que a sua anuência expressa na planta ou tácita, presumida através do silêncio após a efetivação da notificação e transcurso do prazo a ele concedido, não conduz ao perecimento do seu direito de propriedade, caso verifique, posteriormente, lesão ao mesmo. Poderá neste caso, recorrer à esfera judicial, uma vez que a retificação administrativa não faz coi-sa julgada nem confere propriedade, apenas regulariza a propriedade já existente. Nesse sentido, é de bom alvitre que o registrador tenha sempre a cautela de observar as possíveis tentativas de usucapião disfarçado de retificação de registro do imóvel.

Sabe-se que não há limite de área, ou melhor, percentual de área ou de medidas, para se ope-racionalizar a retificação de registro. Assim, cada caso de retificação deve ser examinado com muita cautela, sem esquecer da função precípua do registrador de conferir segurança jurídica ao cadastro do imóvel, e nem abandonar a idéia original do legislador federal de agilizar as retificações de registro.

Ratificando o intuito de simplificar o procedimento de retificação de registro, a LRP estabelece no parágrafo 10, do artigo 213, o seguinte:



Art. 312, [...] § 10. Entende-se como confrontantes não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas também, seus eventuais ocupantes, o condomínio geral, de que tratam os artigos 1.314 e seguintes, do Código Civil, será representa-do por qualquer dos condôminos e o condomínio edilício, de que tratam os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela comissão de representantes.

Percebe-se, diante do exposto, que apresentada toda a documentação, o registrador efetuará o exame da legalidade ou qualificação do título, ou seja, irá verificar o atendimento dos princípios que regem o Direito Imobiliário. Estando apta, efetivará as notificações na forma que julgar conveniente e aguardará a manifestação dos confrontantes.

Não havendo impugnação por parte dos confrontantes, a retificação será realizada sem a neces-sidade de instância judicial, o que torna bem mais célere tal procedimento, inserindo rapidamente o bem no mercado imobiliário, gerando riquezas, fomentando, assim, a economia pátria. Ao contrário do que acontecia outrora, quando empreendimentos imobiliários deixavam de ser lançados no mercado, em vir-tude da precariedade do registro do imóvel, aguardando durante anos pelo final de uma ação judicial.

Merece grande destaque a previsão contida no artigo 213, parágrafo 13, “Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição”. Assim, ultimada a retificação, o título pendente de registro não necessita ser adequado à nova caracterização do imóvel, o que facilita a concretização de muitos negócios jurídicos. Antes do advento dessa norma, culminada a retificação, os interessados muitas vezes ainda tinham que percorrer um longo processo ju-dicial para retificar instrumentos expedidos pelo Judiciário, como exemplo, o adendo à formal de parti-lha (retificação de formal de partilha, oriundo de processo de inventário ou arrolamento) ou providencia a retificação de escrituras públicas, quando outorgantes e outorgados nem mantinham mais contato.

Realizada a retificação solicitada, caso seja “verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pe-los prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais”, nos termos do parágrafo 14 do artigo 213, da LRP. Nota-se, portanto, que a responsabilidade do registrador é restrita ao exame da legalidade dos documentos apresentados e da observância do procedimento estabelecido na LRP.

Havendo impugnação, o registrador dará ciência ao requerente e ao profissional responsável pela elaboração da planta e do memorial descritivo para se manifestarem sobre a impugnação, consoante prescreve o parágrafo 5.º do artigo 213, anteriormente transcrito. Na manifestação, o requerente po-derá acatar a impugnação e alterar o pedido de retificação ou apresentar argumentação contrária ao fundamento do confinante autor da impugnação. Caso o acatamento da impugnação resulte em alte-ração dos documentos que instruem o procedimento de retificação, o registrador deverá analisar se a alteração não afeta os demais confrontantes. Afetando, deverão os confiantes que não impugnaram ser novamente notificados sobre o teor da nova documentação apresentada.

Note-se que a impugnação somente será cientificada ao requerente e ao profissional inscrito no CREA, se for fundamentada. E quem analisa a carência ou não de fundamentação é o registrador. En-tendendo ser infundada, é seu dever dar prosseguimento ao procedimento de retificação, desconside-rando a manifestação do confrontante. Essa postura do registrador é assaz importante, no sentido de afastar da retificação administrativa do registro uma manifestação meramente protelatória, formulada apenas para dificultar o pleito do interessado, sem qualquer amparo legal.



Apresentada a impugnação fundamentada, consoante ao entendimento do registrador, este po-derá promover reunião entre o requerente, o profissional inscrito no CREA e o confinante, no intuito de sanar a divergência e possibilitar a retificação do registro com segurança jurídica. Não havendo tran-sação amigável, o oficial de registro indeferirá o pedido de retificação e a parte interessada poderá buscar o Judiciário para apreciar sua pretensão, assim como prevê o parágrafo 6.° do artigo 213, da Lei 6.015/73, a seguir transcrito:

Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.

A leitura do dispositivo acima transcrito poderá induzir à conclusão de que os documentos que compõem o procedimento de retificação administrativa do registro serão automaticamente encami-nhados ao Judiciário, havendo impugnação fundamentada e não tendo as partes chegado a uma tran-sação amigável. Todavia, não é esta a interpretação acertada. Nessa hipótese, o registrador fará nota devolutiva, informando sobre a impossibilidade de atender ao pedido formulado pelo interessado, indi-cando, na oportunidade, que o interessado somente terá seu pleito atendido por determinação judicial, oriunda do juízo competente.

Entenda-se por juízo competente aquele a quem é atribuída a competência de julgar tais proce-dimentos, segundo o código de divisão e organização judiciária de cada estado. Normalmente, juízes das varas de registros públicos ou juiz corregedor. Instaurado o processo judicial, o legislador esclarece que o juiz pode julgar de plano, ou melhor, sem produção de novas provas além das já produzidas no registro imobiliário ou após instrução sumária.

Lembre-se ainda de que o ato registral decorrente da retificação será uma averbação na qual se tornará pública a nova caracterização do imóvel, e poderá ser aberta uma nova matrícula para proceder com a averbação ou poderá ser procedida na matrícula já existente, a critério do registrador.

Por fim, resta enfatizar que a existência de retificação administrativa anterior não impede o novo pedido de retificação, seja a anterior judicial ou administrativa. Podendo a retificação subse-qüente ser judicial ou administrativa, dependendo do enquadramento na legislação vigente aborda-da nesta pesquisa.


Retificação de Área e o Novo Código Civil, de Joaquim Mariano Silva Neto, Editora Apollo.

Comentário: A indicação desse livro deve-se ao fato de ser a mais recente e mais completa publi-cação especificamente sobre o assunto enfocado nesta aula.




a) ( ) A retificação administrativa de registro não exclui a possibilidade de retificação judicial.

b) ( ) A planta de situação e o memorial descritivo devem ser apresentados ao registrador, devidamente acompanhados da ART, sem a necessidade de reconhecimento de firma.

c) ( ) O requerimento da retificação administrativa somente poderá ser subscrito pelo proprietário ou seu procurador, com firma reconhecida, requerendo somente a notificação dos ocupantes.

d) ( ) Independe do procedimento de retificação, a reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação.

e) ( ) A inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes somente será possível através de despacho judicial.

f) ( ) Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si.

g) ( ) O oficial não poderá realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra, se não for solicitado no requerimento.

h) ( ) Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio da publicação de Edital por 5 dias consecutivos.

i) ( ) O oficial retificará o registro ou a averbação, de ofício ou a requerimento do interessado no caso de omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título.

j) ( ) O requerimento deverá conter a qualificação do requerente e a firma reconhecida do signatário, a indicação do pedido, a fundamentação e o título aquisitivo que será objeto de retificação.



Gabarito1 V, F, F, V, F, V, F, F, V, V


Atividade notarial

Os serviços notariaisOs serviços notariais são de natureza técnica e administrativa e visam “garantir a publicidade, au-

tenticidade, segurança, e eficácia dos atos jurídicos”, assim como dispõe a parte final do artigo 1.º da Lei 8.935/94. Acrescenta-se que os referidos serviços são realizados por profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro, como prescreve o artigo 3.º da lei supra mencionada. Tais serviços são prestados pessoalmente por notários ou tabeliães, ou por seus prepostos e devem ser concebidos como uma organização que se fundamenta, principalmente, na busca da certeza jurídica por aqueles que requerem seus serviços.

A norma constitucional estabeleceu que a legislação ordinária deveria regulamentar as ativida-des notariais e registrais, bem como disciplinar a responsabilidade civil e criminal dos notários e regis-tradores, definindo a fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.

Foi assim que em 18 de novembro de 1994 editou-se a Lei 8.935, que veio regular os serviços notariais e registrais em nosso país, deixando clara a independência no desempenho dessas atividades, bem como explicitando que a fiscalização atribuída ao Poder Judiciário é apenas quanto à qualidade dos serviços prestados por estes agentes.

Walter Ceneviva (2002, p. 22) conceitua o serviço notarial, como sendo:

A atividade de agente público, autorizado por lei, de redigir, formalizar e autenticar, com fé pública, instrumentos que consubstanciam atos jurídicos extrajudiciais do interesse dos solicitantes, sendo também permitido a autoridades con-sulares brasileiras, na forma de legislação especial.

A atividade notarial deve ser compreendida como uma função que deve ser realizada de acordo com o disposto na legislação pertinente, de forma a possibilitar que os atos jurídicos emanados desta serventia possam garantir autenticidade, segurança e eficácia jurídica a todas as pessoas que busquem os seus serviços, como também deve a atividade notarial ser compreendida como autêntica instituição jurídica, uma vez que provém da necessidade de veracidade nas relações contratuais e situações jurídi-cas que se estabelecem entre os indivíduos no meio social.

Os atos notariais geram presunção relativa de verdade, razão pela qual os conflitos intermediados pelos notários com a utilização da mediação, têm grande repercussão jurídica, gerando satisfação jurí-dica face às partes envolvidas, em razão da segurança que envolve os mesmos.



Vasconcelos e Cruz (2000, p. 7) lecionam que o exercício da atividade notarial requer conheci-mento da lei e da arte, o notário aplica a lei no caso em que os interessados lhe submetem, procurando sempre encontrar fins lícitos para concluir a declaração de vontade pleiteada, vencendo dificuldades técnicas e práticas, devendo sempre unir as duas de conformidade com os interesses dos requerentes. Analogamente, o mediador também deve observar suas restrições técnicas e mediar somente temas para os quais está capacitado.

A função notarial apresenta, portanto, um caráter cautelar, imparcial, público, técnico e jurídico. Considera-se cautelar pelo fato de prevenir litígios; é imparcial porque o titular da serventia não está a favor e nem contra os interessados na prestação de seus serviços, mas do lado do Estado e da justiça; é público porque toda a sociedade tem acesso às informações armazenadas nos tabelionatos de notas e nos registros públicos; é técnico porque é praticado com observância da técnica jurídica.

O caráter jurídico da função notarial está pautado no fato de que o notário é um intérprete da von-tade das partes, captando as situações de natureza fática para transformá-las em jurídicas. O notário rece-be das partes as solicitações patrimoniais ou morais e, em seguida, as analisa e busca uma solução jurídica, cautelarmente. Na medida em que o notário desenvolve uma tarefa no campo da prevenção dos riscos que a incerteza jurídica possa acarretar aos seus clientes, exerce uma atividade de mediação.

Em decorrência do que foi exposto, constata-se que as pessoas buscam nos serviços notarias um assessoramento jurídico, prestado por um profissional do direito que analisa suas pretensões e angús-tias com imparcialidade, à luz da legalidade, objetivando a segurança jurídica dos negócios.

Buscando demonstrar a importância do documento de transação feito em uma serventia notarial, não se poderia deixar de falar da fé pública do notário, que é o elemento que confere certeza e segu-rança aos atos jurídicos dos particulares e entes públicos. É pela fé pública que o ato notarial se torna a representação exata e correta da realidade, a certeza ideológica, como também alcança um sentido jurídico, ou seja, evidência e força de prova atribuída pelo ordenamento quanto à intervenção do oficial público em determinados atos ou documentos.

O Estado, como representante do povo, atribui constitucionalmente a determinados cidadãos o direito de representação para determinadas tarefas, contribuindo para paz social que todo Estado de Direito Democrático procura. Assim sendo, através de um mandamento legal, a fé pública é outorgada a operadores do mundo jurídico, como decorrência das especificidades naturais de cada profissão. Logo, a atribuição da fé pública tem por finalidade tornar os atos praticados por estes profissionais, autênti-cos, transformando-se em instrumentos de prova somente contestáveis por falsidade comprovada em juízo, assim como preceitua Cláudio Martins (1979, p. 33).

A fé pública atribuída ao notário decorre de um preceito legal. Enquanto depositários da fé públi-ca, os notários exercem uma função que obedece aos preceitos de liberdade, justiça, segurança jurídica, igualdade e demais valores institucionalizados. O fundamento da existência da fé pública encontra-se na vida social, que requer estabilidade em suas relações, para que venham alcançar a evidência e per-manência legal. Resumidamente: a sociedade anseia pela segurança jurídica fornecida pelas atividades notariais e de registro. Tal segurança será alcançada em decorrência da fé pública notarial, afinal, os tabeliães são plenamente responsáveis pelos atos que praticam nas diversas esferas, o que configura mais um fator de segurança para os negócios jurídicos.

A principal finalidade da fé pública é a segurança jurídica decorrente da atividade notarial. Nesse sentido, é necessário destacar que essa segurança jurídica deve imperar nas relações negociais na totali-dade do ordenamento jurídico. O fato é que a maior segurança de um documento notarial está na natu-


Atividade notarial 131

reza pública do mesmo. Ademais, esta natureza pública proclama a certeza jurídica do documento. Dessa forma, o instrumento notarial funciona como instrumento de garantia dos direitos privados e tem ainda natureza acautelatória de litígios eventuais. Sobre o assunto discorre Miriam Saccol Comassetto (2002, p. 138-139) em sua obra a Função Notarial como Forma de Prevenção de Litígios afirmando que:

O notário é responsável pela prestação de direção jurídica dos particulares na esfera da espontânea realização do direi-to. Tem a tarefa de captar a vontade das partes e, funcionando como consultor jurídico de seus clientes, assessora-lhes na busca da solução mais adequada àquela situação que lhe foi imposta. Exerce sua atividade com bastante cautela, presteza e imparcialidade, com o objetivo de dotar os seus atos de certeza jurídica. Assim sendo, o notário, pela forma como desempenha a sua atividade, previne litígios, já que os atos emanados de seu serviço gozam de segurança jurí-dica gerando a harmonia social.

O caráter cautelar da função notarial tem como resultado um providencial mecanismo preventi-vo de litígios, por serem os notários na realidade instrumentos a serviço da justiça, tendo uma atuação necessariamente equilibrada e institucionalizada. Além da posição formal de mediador entre público e privado, assume também uma posição que dá equilíbrio às negociações, quando se apresenta como consultor das partes na formação e expressão da vontade juridicamente válida.

Observa-se, portanto, que o notário ao exercer uma função plena de assessoramento às partes, abrangendo diversas etapas desde a informação de forma imparcial acerca da legislação, a configura-ção da vontade das partes, através de seus depoimentos, o controle da legalidade e da legitimidade, faz com que sua função seja equiparada, inclusive, à figura do mediador, que evita a formação de processos e contribui para o resguardo da paz e a garantia dos direitos fundamentais dos cidadãos.

Isto posto, conclui-se que ao se efetivar uma negociação de compra e venda de um imóvel através de instrumento público, por exemplo, estar-se-á prevenindo litígios partindo-se dos princípios que nor-teiam a função notarial que prima pela segurança dos negócios realizados sob sua égide, e ao caráter acautelatório que se faz presente nos atos emanados da atividade notarial que prima pela operaciona-lidade adequada, não se fazendo, portanto, objeto de discussão judicial.

Escritura PúblicaCumpre fornecer um simplificado conceito que vem a ser Escritura Pública. Essa pode ser enten-

dida como sendo um documento ou instrumento, formulado com a participação de um notário, dotado de fé pública, no qual se materializa o ato jurídico ou contrato, praticado ou ajustado entre as partes neles envolvidas. Chama-se esta de pública porque é feita por oficial público, achando-se revestida de todas as formalidades previstas em lei. Os efeitos da escritura pública são inter partes, ou seja, enquan-to não registrada no cartório de registro de imóveis competente, somente gera efeito entre as partes contratantes.

Exigibilidade da Escritura PúblicaNão dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos

que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, conforme estabelece o artigo 108, do CC. Acrescente-se ainda que se no negócio jurídico celebrado com a cláusula de não valer sem instrumento público, este é da substância do ato, consoante previsão constante nos artigos 108 e 109 do CC. Dessa



forma, um imóvel no valor de um milhão de reais, regra geral, será transferido por meio de escritura pú-blica. Assim, como um imóvel de dois mil reais também será transferido somente por escritura pública caso seja vontade das partes.

Lembrando-se sempre de que se alguma lei dispor de forma contrária, fica dispensada a forma pú-blica dos contratos imobiliários, mesmo que preenchidas as exigências dos artigos 108 e 109, do CC.

Nesse sentido, podemos citar como exceção à exigibilidade os negócios jurídicos que tenham como objeto imóveis transacionados pelo Sistema Financeiro Habitacional, onde o contrato par ticular terá força de escritura pública (Lei 4.380/64, artigo 61, § 5.º). Some-se a este exemplo, exigibilidade dos negócios jurídicos que tenham como objeto imóveis transacionados pelo Sistema Financeiro Imobili-ário, onde o contrato particular terá efeito de escritura pública (artigo 38 da Lei 9.514/97, alterada pela Lei 10.931/2004).

A celebração de negócios jurídicos que tenham imóveis com valores inferiores a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no País, também não possui a escritura pública como da essência do ato, assim como a incorporação de bens imóveis para formação ou aumento de capital social de empresa (artigo 64 da Lei 8.934/94) e transferências oriundas de determinação judicial, além de contratos oriundos do Patrimônio da União.

Lembre-se de que mesmo nos casos em que o contrato particular poderá ser levado a registro, deverão ser observados os requisitos gerais e específicos para que possa ser efetivado o registro dos mesmos.

Vantagens da lavratura de escritura públicaA lavratura da escritura pública oferece algumas vantagens que levam algumas pessoas a optar

por ela mesma quando a lei não a exige. Ela garante a segurança da validade no negócio jurídico por meio da observância da legislação vigente, pois os serviços públicos têm a função de garantir a eficácia dos atos jurídicos que lhes são apresentados; permite a publicidade do negócio jurídico efetivado, per-mitindo a qualquer interessado solicitar um translado da escritura lavrada, mediante pagamento dos emolumentos devidos; possibilita o arquivamento de caráter perpétuo da documentação que embasou o negócio jurídico por ela formalizado, em virtude da obrigação do notário de conservar os livros e do-cumentos em seu poder (Lei 7.433/85, artigo 1.º, § 3.º); atua como forma de prevenção de litígios, visto que devem ser observados os aspectos legais vigentes.

Desvantagens da lavratura de escritura públicaComo desvantagens da lavratura da escritura pública, podemos citar que onera a celebração do

contrato, visto que serão pagos os emolumentos relativos à lavratura do instrumento público e aumenta o lapso temporal para celebração do documento de materialização do negócio jurídico, em virtude da quantidade de escrituras a serem lavradas na mesma época. Lembrando-se de que, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do vendedor e, a cargo do vendedor, as da tradição.



Elementos da escrituraSabe-se que os serviços notariais devem estrita observância aos Princípios da Legalidade e da

Formalidade, razão pela qual ao lavrar uma escritura pública, deverão ser observados os requisitos le-gais para que seja considerada válida e possa gerar os efeitos desejados pelos interessados.

Como se trata da materialização de um negócio jurídico, a escritura pública deve conter os requi-sitos de validade fixados no Código Civil que podem ser considerados como requisitos gerais da escritura pública. Os quais são os seguintes: “agente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma prescrita ou não defesa em lei”, nos termos do artigo 104, do CC.

Há ainda os requisitos específicos que devem ser observados, tendo em vista que a escritura pú-blica será apresentada para registro, então, em observância aos Princípios da Continuidade e da Lega-lidade, o oficial de registro irá verificar, quando do exame da legalidade da escritura, se os elementos mencionados no documento coincidem com os constantes no registro do imóvel.

Assim, a escritura deverá conter a qualificação das partes (art. 176, da Lei 6.015/73, art. 1.° caput, da Lei 7.433/85, art. 1.°, I, Decreto 93.240/86, art. 215, III, art. 219, CC). Se a parte for Pessoa Física de-verá ser mencionada na escritura o nome completo, RG, CPF, nacionalidade, estado civil, profissão e endereço, se casado, igual qualificação do cônjuge, época do casamento e regime de bens, bem como escritura de pacto antenupcial e seu registro respectivo, se for o caso. Se for Pessoa Jurídica deverá ser mencionado na escritura a denominação social, CNPJ, endereço da sede e representante legal, indican-do o instrumento que lhe confere poderes de representação.

Sobre Pacto Antenupcial e Regime de Bens vale ressaltar os seguintes aspectos: a obrigatorie-da de quando os nubentes escolhem um regime de bens diverso do legal; sua constituição se dá mediante escritura pública e registro no cartório de registro de imóveis da circunscrição do domi-cílio dos cônjuges na época do casamento ou quando do registro no cartório competente (CC, art. 1.653); nos casos do regime obrigatório, ou seja, o da separação de bens, por força do artigo 1.641, do Código Civil, não há lavratura de pacto antenupcial; o regime legal, antes da Lei 6.515/77 era o da comunhão universal de bens e após a Lei 6.515/77 é o da comunhão parcial de bens (art. 1.640, CC); o regime de bens adotado antes do advento do novo código civil era imutável (art. 1.639, § 2.° combinado com o artigo 2.039, CC); e, atualmente existe a possibilidade de venda de imóveis entre cônjuges (art. 499, CC).

Caso constem procuradores na escritura, é necessário mencionar a qualificação do procurador e a forma de representação, ou seja, qual o instrumento de mandato (público, particular ou judicial). Deverão ainda ser qualificados na escritura os intervenientes, ou seja, pessoas interessadas no direito real objeto da escritura pública – Lei 6.015/73, art. 292; os anuentes – outorga uxória ou autorização marital e des-cendentes, no caso de venda de imóveis de ascendentes para descendente (CC, art. 220, 496, 533, II); e, as Testemunhas podem ser dispensadas consoante parágrafo 5.º, artigo 215, Código Civil.

Na escritura deverá ser consignada expressamente a identificação do objeto, ou seja, a caracte-riza ção física do imóvel, com indicação de suas medidas, confrontantes, pontos cardeais e áreas (Lei 6.015/73, art. 225), conforme conste no registro. Poderá o tabelião descrever resumidamente o imóvel, nos termos da faculdade inscrita no artigo 2.°, parágrafo 1.°, Lei 7.433/85 e artigo 3.°, Decreto 93.240/86. A caracterização jurídica do imóvel também não pode faltar na escritura, devendo ser expressa a indi-



cação do registro e do cartório respectivo (Lei 6.015/73, art. 222). Quanto ao imóvel, a escritura deverá con signar se a venda é ad corpus1 ou ad mensuram2, nos termos do artigo 500, Código Civil.

Outro elemento importante da escritura é o valor do negócio, tendo em vista que é esse valor que vinculam as partes ao fisco federal, no que se refere ao imposto de renda. Todavia, é bom deixar claro que para fins de recolhimento do imposto de transmissão, o fisco municipal, não se vincula a declara-ção feita pelas partes. Acrescente-se ainda que caso haja alguém como direito de preferência sobre o imóvel (locatário, superficiário, enfiteuta), esse direito será exercido tendo como base o valor declarado pelas partes na escritura.

Este valor será informado pelo notário, através da emissão da Declaração sobre Operações Imobi-liárias (DOI), para a secretaria da receita federal e os emolumentos das serventias notariais e de registro (lavratura de escritura e registro) serão calculados com base no valor de avaliação do fisco e não no valor declarado pelas partes.

No final da escritura deverão constar as assinaturas das partes contratantes, por si ou por seus representantes, bem como o tabelião que lavrou a escritura e demais comparecentes. Se algum compa-recente não puder ou não souber escrever, outra pessoa capaz assinará por ele, a seu rogo.

As Quitações de Obrigações também deverão constar na escritura, tais como: a quitação condomi-nial (Lei 4591/64, art. 4.º, parágrafo único e Lei 7433/85, art. 2.º, § 2.º); quitações fiscais; recolhimento de impostos (ITBI e/ou ITCD - art. 1.º, § 2.º, Lei 7433/85, art. 1.º, II, Decreto 93.240/86); recolhimento de laudê-mio3 devido à União (Decreto 95.760/88, Decreto-Lei 2.398/87 e lei 9636/98).

Podemos citar ainda alguns documentos específicos que devem constar na escritura: autoriza -ções judiciais (por exemplo, alvará judicial para venda de bem pertencente a espólio ou a menor); auto-rização municipal em escrituras com desmembramento ou unificação de terrenos; certidão do registro imobiliário com validade de 30 dias (art. 1.°, inciso IV, Decreto 93.240/86); autorização da Secretaria do Patrimônio da União, para imóveis da marinha ou acrescidos da marinha.

Estrutura básica da Escritura PúblicaDiante de todos estes requisitos e documentos necessários à lavratura da escritura pública, pode-

se concluir como será a estrutura básica. Ela conterá o reconhecimento da identidade e capacidade das partes e de quantos hajam comparecido ao ato, por si, como representantes, intervenientes ou teste-munhas (CC, art. 215, parágrafo primeiro, II); nome, nacionalidade, estado civil, profissão, domicílio e residência das partes e demais comparecentes, com a indicação, quando necessário, do regime de bens do casamento, nome do outro cônjuge e filiação; descrição do objeto (imóvel), podendo ser resumida; título aquisitivo; valor do negócio (lembrando-se dos reflexos: tributário, emolumentos e direito de pre-ferência); cláusulas especiais, transações diferentes para cada negócio jurídico; manifestação clara da vontade das partes e dos intervenientes; certidão atualizada do registro do imóvel; recolhimento do imposto devido (com base na avaliação do poder público, se superior ao valor do negócio); quitações fiscais; referência ao cumprimento das exigências legais e fiscais inerentes à legitimidade do ato; assina-turas; especificação do ato notarial: serventia, livro, folha, data.

1 Venda ad corpus – venda do imóvel determinado, independente de sua dimensão.2 Venda ad mensuram – venda do imóvel vinculada a dimensão do mesmo.3 Laudêmio – dever no enfiteuta em favor do senhorio devido em caso de transferência onerosa.



Destaca-se que a escritura pública, lavrada em notas de tabelião, é documento dotado de fé pú-blica, fazendo prova plena (artigo 215, caput, Código Civil). Será redigida na língua nacional e conterá a declaração de ter sido lida na presença das partes e demais comparecentes, ou de que todos a leram.

Se qualquer dos comparecentes não souber a língua nacional e o tabelião não entender o idioma em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete, ou, não havendo um na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do tabelião, tenha idoneidade e conhecimento bastantes.

Por fim, se algum dos comparecentes não for conhecido do tabelião, nem puder identificar-se por documento, deverão participar do ato pelo menos duas testemunhas que o conheçam e atestem sua identidade (Código Civil, art. 215, § 5.º).

A retificação da Escritura PúblicaA escritura pública para ser corrigida precisa ser retificada. Normalmente a retificação não repete

todo o ato notarial já praticado, retifica somente o que precisa ser corrigido e ratifica as demais partes não afetadas pela correção. Pode ser lavrada em qualquer Ofício de Notas e não necessariamente o notário que lavrou a escritura originária. Todavia, necessita da assinatura de todos que participaram da escritura originária. Pode alterar, inclusive, o objeto da escritura originária e incluir novos elementos, tendo em vista que constitui novo ato notarial. Irá gerar um ato de averbação após o registro já realizado.

Caso se verifique o equívoco antes do registro da escritura originária, deverá apresentar a escritu-ra primitiva juntamente com a re-retificação ao cartório competente para o registro. O ofício imobiliário poderá praticar um só ato registral e mencionar que o está fazendo com base nos dois documentos apresentados que formam um só corpo jurídico.

Escrituras Públicas não sujeitas ao registro imobiliárioÉ bom destacar que existem escrituras públicas que geram direitos entre as partes, mas não po-

dem gerar efeitos erga omnes, ou seja, não são consideradas títulos aptos ao registro de imóveis. Entre elas podemos citar a cessão de direitos hereditários que habilita o cessionário a requerer abertura da sucessão hereditária; transferência de posse que se configura um excelente meio de prova em ação de usucapião.

Há ainda as escrituras de constituição de enfiteuse que o artigo 2.0384, do Código Civil, proíbe sua constituição e mantém as existentes regulamentadas pelos artigos 678 a 694 – Código Civil de 1916. Como não foram totalmente abolidas, ainda existem muitos imóveis espalhados pelo país, sujeitos a este regime, razão pela qual é bom fixar os aspectos mais importantes sobre este instituto jurídico.

Entenda-se enfiteuse como sinônimo de: plantar, semear, cultivar, aplicável para facilitar aos latifun-diários o arrendamento de terras aos colonos, e que também pode ser reconhecida aprazamento ou afora-mento. Era o mais amplo dos direitos reais sobre coisas alheias. Assemelha-se à locação, no entanto, possui caráter perpétuo e pode ser transmitida a terceiros, por negócio inter vivos ou causa mortis. É a subdivisão

4 Artigo 2.038. Fica proibida a constituição de enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as existentes, até a sua extinção, ás disposições do Código Civil anterior, Lei 3.071, de 1.º de janeiro de 1916, e leis posteriores.



da propriedade em duas partes ideais, quais sejam: domínio útil e direto. Tem como pessoas envolvidas o senhorio (proprietário do domínio direto do imóvel, recebedor do foro e do laudêmio) e o enfiteuta (proprietário do domínio útil, pagador do foro e do laudêmio); e como obrigações, o foro (contraprestação anual devida pelo enfiteuta) e o laudêmio (devido ao senhorio pelo enfiteuta no percentual de 2,5% sobre o preço da alienação. Não devido nas transferências não onerosas).

Possui natureza jurídica de direito real sobre coisa alheia (jus in re aliena), tendo como objeto terras não cultivadas, destinadas à construção e terrenos de marinha. Antigamente eram registradas nas inscrições enfitêuticas ou nas matrículas dos imóveis. Têm como formas de extinção a escritura pú-blica de resgate de aforamento; ação judicial (resgate ou desconstituição); usucapião; desapropriação; falecimento do enfiteuta, sem herdeiros; deterioração ou destruição do prédio aforado ou o comisso, que consiste no não pagamento do foro por três anos consecutivos, que extingue o aprazamento com a consolidação da propriedade em nome do senhorio direto.

Ampliando conhecimentosLeia os livros indicados:

A Função Notarial como Forma de Prevenção de Litígios, de Miriam Saccol Comassetto, Norton Editor.

Teoria Geral do Direito Notarial, de Leonardo Brandelli, Livraria do Advogado.

Comentário: O primeiro livro apresenta a grande vantagem do serviço notarial para a sociedade, a segurança jurídica, que se reflete em pacificação social. O segundo, oferece ao leitor uma visão com-pleta da atividade notarial e da lavratura de escrituras.

Atividades1. Instruções: As questões a seguir versam sobre um dos atos notariais mais utilizados em nosso

ordenamento jurídico: escritura pública. Cada uma contém duas afirmações.

(1) se as duas forem verdadeiras

(2) se as duas forem verdadeiras e a segunda não justificar a primeira

(3) se as duas forem falsas

(4) se a primeira for verdadeira e a segunda for falsa

(5) se a primeira for falsa e a segunda for verdadeira



a) ( ) A escritura pública de re-retificação deverá ser lavrada pelo mesmo tabelião que lavrou a escritura originária visto que conterá as assinaturas das mesmas partes, não podendo, no entanto, modificar a substância do ato.

b) ( ) Na escritura pública declaratória há apenas a assinatura do tabelião que a lavrou porque seu objetivo é suprir omissões, corrigir erros e enganos de grafia cometidos na escritura originária.

c) ( ) Na escritura pública de compra e venda somente é exigida a apresentação da Certidão de Tributos e Contribuições Federais e a CND do INSS, quando o transmitente for pessoa jurídica logo não poderão ser dispensadas em nenhuma hipótese.

d) ( ) As escrituras de constituição de enfiteuse sobre imóveis privados lavradas antes do advento do Novo Código Civil não poderão ser registradas porque a hodierna legislação pátria proíbe a constituição de enfiteuses, sem nenhuma exceção.

e) ( ) A escritura de cessão de direitos hereditários não é considerada um título hábil para registro, pois o registro imobiliário tem como objeto a transferência da propriedade e este tipo de escritura apenas habilita o cessionário a requerer a abertura da sucessão.


a) É obrigatória a apresentação da certidão do registro do imóvel para lavratura de escritura pública? Qual a importância de tal apresentação? Qual o prazo de validade da referida certidão?

b) Quais as escrituras públicas que não podem ser levadas ao registro de imóveis para efeito imediato e em que tipo de ação judicial elas são utilizadas com mais freqüência como meio de prova?



c) Quando é lavrada uma escritura pública onde consta um desmembramento ou uma unificação, qual o documento deverá ser apresentado ao tabelião cuja transcrição na escritura é obrigatória? Indique a fundamentação da exigência de tal certidão.

d) Caso a escritura tenha como objeto uma unidade habitacional integrante de condomínio, o que o tabelião deverá mencionar na escritura?

Gabarito1. 3, 1, 4, 4, 1


Incorporações imobiliárias

Considerações iniciaisPodemos conceituar incorporação imobiliária como sendo a atividade exercida com a finalidade

de realização de construção para alienação de unidades autônomas ou de fração ideal, vinculada à unidade habitacional. A requerimento do incorporador e mediante a apresentação da documentação, é feito o registro da incorporação. Se dentro de 180 dias do registro, não se iniciar o registro de venda das frações ideais, o incorporador terá que revalidar toda a documentação, para maior segurança do comprador. Falando em incorporador, é necessário apresentar a definição de incorporador trazida pela Lei 4.591/64, no artigo 29:

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a cons-trução, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações ideais a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Unidades autônomas podem ser apartamentos, casas, lojas, salas, flats, garagens, ou seja, tudo que poderá configurar um condomínio, após a conclusão da obra. Antes do término da construção, o que é negociado são frações ideais que futuramente corresponderão às unidades autônomas descritas no projeto de incorporação registrado.

A fundamentação legal desse instituto encontra guarida na Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964. A citada norma tem como finalidade dar notícia de construção sobre referido imóvel, tornar público o proje-to, dar maior segurança ao comprador e garantir a caracterização física e jurídica do empreendimento.

Cita-se como elementos importantes para a realização da publicidade da incorporação que o terreno esteja apto a receber a construção; que o terreno esteja registrado no nome do incorporador ou que este tenha autorização para efetuar a incorporação em terreno de terceiro; que os adquirentes possam, após a construção, registrar suas unidades.

Um aspecto que merece destaque no procedimento da incorporação imobiliária é a possibilidade de instituir o Patrimônio de Afetação, conforme previsão contida no artigo 30 da Lei 4.591/64, o qual é constituído pelo objeto da incorporação e os bens e direito a ele vinculados, que se mantêm sepa-



rados do patrimônio do incorporador, destinando-se à consecução da incorporação correspondente à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes. Deve ser instituído no momento da apresentação da documentação para fins de registro e gera um regime contábil diferenciado para o incorporador, além de garantir mais segurança para os adquirentes das unidades em construção.

A norma em comento tem incidência nos negócios imobiliários que tenham como objeto a ven-da de frações ideais vinculadas às unidades habitacionais.

Sobre a possibilidade de cancelamento da incorporação, lembre-se o disposto no artigo 255, da Lei 6.015/73, segundo o qual a incorporação somente pode ser “cancelada a requerimento do incorpo-rador, enquanto nenhuma unidade ou lote for objeto de transação averbada ou mediante o consenti-mento de todos os compromissários ou cessionários”.

O registro da incorporação deve ser anterior ao lançamento do empreendimento, sob pena de configurar um crime ou contravenção contra a economia popular, tendo em vista a proibição legal de negociar as frações ideais do terreno antes de cumprir os requisitos previstos na legislação e a vedação de fazer falsa publicidade sobre a construção. O crime será punido com pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o maior salário mínimo legal vigente no País. A contravenção será punida com pena de multa de 5 a 20 vezes maior ao salário mínimo legal vigente no País. O crime ou a contraven-ção serão configurados de acordo com a ação do agente, como estabelecem os artigos 65 e 66, da Lei 4.591/64. Lembrando que incorrem nestas penas corretor, incorporador e construtor.

Feito o lançamento do empreendimento, após o registro da incorporação no ofício de registro de imóveis competente, o incorporador fica vinculado às especificações constantes na documentação arquivada no registro imobiliário.

Sobre o procedimento registral para publicitar a incorporação, cumpre destacar que toda a docu-mentação da incorporação é apresentada em duas vias, uma das quais ficará arquivada no registro imo-biliário. A outra será devolvida ao incorporador que utilizará, normalmente, no estande de vendas do em-preendimento e reproduzirá alguns de seus elementos nos contratos de alienação das frações ideais.

Apresentada a documentação, o registrador analisará se cumpre todos os requisitos legais. Não cumprindo, indicará as exigências no prazo de 15 dias da apresentação da documentação. Nesse prazo, o registrador realizará o exame da legalidade do título, verificando a titularidade do terreno onde será edificado o empreendimento projetado; a validade do alvará de construção; a validade das certidões apresentadas; a uniformidade dos dados técnicos em todos os documentos. Lembrando-se de que o registrador não tem nenhuma responsabilidade sobre a regularidade técnica da obra.

Estando toda a documentação regular, o registrador procederá a um ato de registro na matrícula do imóvel, mencionando que naquele terreno será edificada o empreendimento e descrevendo o em-preendimento. A partir do registro da incorporação, todas as vendas efetivadas das frações ideais que corresponderão às unidades autônomas serão registradas na matrícula do imóvel de maneira sucessiva, conforme sejam apresentadas ao registro de imóveis. Sem o registro da incorporação, essas vendas ficam no limbo jurídico e geram apenas relações obrigacionais e não reais.

Após a conclusão da obra, o incorporador deverá promover a averbação de construção do edifício junto ao registro de imóveis, apresentando a regularidade do empreendimento junto ao INSS e à Prefei-tura da localidade do imóvel. Com a realização da averbação de construção, o empreendimento deixa de ser projeto e passa a ser um imóvel composto de várias unidades autônomas, perfeitamente identifi-cadas, as quais deverão ser regidas por normas condominiais, razão pela qual o próximo passo jurídico


Incorporações imobiliárias 141

é apresentar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno para registro. Somente após completar esse procedimento poderão ser abertas matrículas individualizadas para cada unidade autônoma; a partir de então, elas passam a configurar imóveis independentes com vida jurídica própria.

Documentos necessários ao registro da incorporaçãoPara registrar a incorporação devem ser apresentados os documentos elencados no artigo 32,

da Lei de Incorporação (Lei 4.591/64), são eles: Ofício ao cartório competente solicitando o Registro da Incorporação; Contrato Social; Último Aditivo; Declaração de Firma Individual; Certidão Simplificada da JUCEC; Procurações; Memorial de Incorporação; Escritura Original de aquisição do terreno; Registro do Imóvel no Cartório de Registro de Imóveis; Certidão de Quitação IPTU; Certidão de Tributos Federais; Certidão da Fazenda Nacional; Certidão de Dívida Ativa do Estado; Certidão Distribuição da justiça Fe-deral; Certidão de Distribuição da Justiça Comum; Certidão de Distribuição de Protesto; Certidões de Protesto; Histórico do Título de Propriedade do Imóvel; Certidão Vintenária; CND do INSS da proprietária pessoa jurídica; cópia autenticada do alvará de construção; declaração divergência entre área construí-da do alvará e quadro da NBR 12.721, antiga NB 140; declaração das áreas e frações ideais; declaração do custo total da obra e por unidade; declaração das vagas de estacionamento; declaração sobre o regime de carência; declaração de parcela sub-rogada; memorial descritivo e especificações técnicas; quadros da NBR 12.721, antiga NB 140 (I ao VIII); minuta da futura instituição, especificação e convenção de con-domínio; atestado de idoneidade financeira, com procuração anexa e firma reconhecida; certidão de quitação do CREA do engenheiro responsável, e ART do CREA da obra e do engenheiro responsável pela obra e pela elaboração dos quadros; jogo de planta arquitetônico aprovado pelo órgão da Prefeitura competente.

Vejamos, então, a importância e a finalidade de cada um dos documentos indicados na Lei de Incorporação (Lei 4.591/64).

Título de propriedadeTítulo de propriedade é o registro do imóvel a ser incorporado, que pode ser Transcrição, Inscri-

ção ou Matrícula, os dois primeiros poderão ser verificados em registros antigos, realizados antes do advento da Lei 6.015/73.

É importante lembrar que o procedimento do registro da incorporação é burocrático, mas não é complexo. O que o dificulta, muitas vezes, é a preparação do registro do imóvel para recebê-la. Dessa forma, não se pode perder de vista a necessidade de observação do Princípio da Continuidade; a reali-zação de averbações e registros precedentes, tais como: demolição de prédios, unificação de terrenos; e ainda, a adequação do registro aos requisitos da Lei 6.015/73, sobretudo, ao Princípio da Especialidade, por exemplo, examinando a dimensão do imóvel constante no registro e o mencionado no projeto aprovado, tendo em vista que a divergência de informações culminará em uma retificação de registro que atrapalhará o procedimento da incorporação, protelando-o até culminar a retificação.



Certidão vintenária atualizada e histórico de propriedadeA certidão vintenária conta a história do imóvel em 20 anos retroativos, contados da data de

sua expedição. Deverá ser apresentada no original e cópia autenticada para a 2.ª via. Como é expedida pelo registro de imóveis, normalmente tem prazo de validade. A Lei 4.591/64 é omissa quanto ao prazo de validade da certidão expedida pelo registro de imóveis para fins de incorporação e a Lei 7.433/85, artigo 1.º, inciso IV, menciona a necessidade de apresentação da certidão do registro de imóveis para fins de lavratura de escritura pública, fixando o seguinte: “IV - a certidão de ações reais e pessoais reiper-secutórias1, relativas ao imóvel, e a de ônus reais, expedidas pelo Registro de Imóveis competente, cujo prazo de validade, para este fim, será de 30 (trinta) dias”. Dessa forma, algumas localidades aplicam, por analogia, a citada regra para conferir o prazo de 30 dias para todas as certidões emitidas pelo registro de imóveis. No entanto, podem existir localidades no país que não aplicam tal analogia e fixam prazos diferenciados, como no Ceará, onde existe um provimento emitido pela Corregedoria Geral da Justiça, estabelecendo 90 dias como prazo de validade das certidões emitidas pelo registro imobiliário, para fins de loteamento e incorporação.

O histórico vintenário configura a narração da certidão vintenária, tornando mais fácil para o lei-tor perceber os acontecimentos jurídicos sobre o imóvel, afinal nem toda pessoa que irá manusear a incorporação compreende o registro e como ele se apresenta formalmente.

Projeto de construçãoTrata-se do desenho técnico da edificação que será submetido à aprovação da autoridade muni-

cipal competente. Ao ser encaminhado para a publicidade registral deverá estar aprovado e o registra-dor deve analisar o prazo de validade do projeto consignado pelo órgão municipal competente por sua análise. A aprovação municipal corresponde à análise da adequação do projeto às normas do municí-pio, tais como: a obediência a recuos obrigatórios; destinação da edificação conforme o local onde será construído; índice de aproveitamento fixado para a localidade; quantidade de pavimentos autorizados por região; taxa de ocupação do solo; taxa de impermeabilidade do solo (tipo de solo, o qual influencia no cálculo das fundações); espécies de obras por região – Código de Obras do Município, Lei de Uso e Ocupação do Solo e Estatuto da Cidade; regularidade dos responsáveis técnicos pela edificação, junto ao CREA etc.

Normalmente o projeto arquitetônico compreende planta de situação (situação do terreno em relação às ruas); planta de locação (situação do prédio em relação ao próprio terreno, observando os recuos determinados pelo órgão municipal); planta de fachada (incluindo as quatro fachadas da edifi-cação); planta de detalhes (aspectos da obra não visíveis na planta baixa); planta baixa dos diversos pa-vimentos (subsolo, mezanino, cobertura, tipo, térreo etc. – contendo a divisão interna dos pavimentos); planta de cortes (Longitudinal e Transversal); planta de coberta (telhado).

O mesmo projeto será submetido ao registro junto ao CREA, onde é exigida a apresentação de pro-jetos complementares (cálculo de estrutura, instalações hidrossanitárias, elétricas, de gás e incêndio etc.).

As plantas deverão conter o carimbo de aprovação da autoridade municipal e alguns ofícios imo-biliários exigem o reconhecimento de firma de todos os representantes do município que assinarem as

1 Ações pessoais que podem recair sobre o imóvel.



plantas. Ademais, o jogo de plantas deverá ser apresentado em duas vias,original e cópia autenticada; caso o incorporador não queira arquivar o original no registro de imóveis, poderá autenticar uma via e submetê-la à assinatura do engenheiro responsável, reconhecendo a firma deste. Lembrando-se de que junto com as plantas deverão seguir duas cópias autenticadas do alvará de construção e duas vias da ART da obra.

Avaliação dos custosO custo da obra poderá ser real ou presumido, sendo este último calculado com a utilização do

Custo Unitário Básico (CUB). O CUB é calculado mensalmente pelos sindicatos estaduais da construção civil (SINDUSCON). Assim, pelo custo estimativo, o cálculo do valor da obra é obtido multiplicando-se a área construída pelo valor do metro quadrado (CUB), de acordo com o tipo do empreendimento (padrão, baixo e elevado). O custo real nunca é utilizado para as incorporações, pois estas são feitas antes da conclusão da obra, razão pela qual se utiliza a estimativa das despesas com a mesma.

Deverá ser apresentada Declaração do Custo Unitário e do Custo Global, em duas vias, as quais deve-rão ser assinadas pelo engenheiro responsável e pelo incorporador, com firma reconhecida de ambos.

Cálculo de Áreas e Frações IdeaisCálculo de áreas e Frações Ideais deverá ser realizado por meio da elaboração de oito quadros

regulados pela NBR 12.721, de 01/01/93 – 1.ª edição, com 2.ª edição em 28/08/2006, válida a partir de 01/02/2007, com versão corrigida em 29/01/2007. Os quadros são os seguintes: Quadro de Informa-ções Preliminares; I – Cálculo das áreas nos pavimentos e nas áreas globais; II – Cálculo das áreas das unidades autônomas; III – Avaliação do custo global da construção e do preço por metro quadrado da construção; IV-A – Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma; IV-B- Resumo das áre-as reais para os atos de registro e escrituração; IV-B1 – Resumo das áreas reais para os atos de registro e escrituração; V – Informações gerais; VI – Memorial descritivo dos equipamentos; VII – Memorial descri-tivo dos acabamentos das dependências de uso privativo; VIII – Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum.

Memorial Descritivo das Especificações do ProjetoÉ do Memorial Descritivo das Especificações do Projeto que se extrai os elementos para elabora-

ção dos Quadros VI, VII e VIII. Nestes quadros constam as especificações dos materiais que serão utiliza-dos no prédio.

Ademais, deverá ser apresentada declaração de áreas e frações ideais, além do já mencionado Memorial Descritivo das Especificações do Projeto e do Memorial de Incorporação, todos em duas vias, os quais deverão ser assinados pelo engenheiro responsável e pelo incorporador, com firma reconhe-cida de ambos. Deverão ainda ser apresentadas duas vias da ART do engenheiro responsável pela elaboração dos quadros da NBR.



Todas as declarações são feitas com base nos quadros confeccionados e os quadros confecciona-dos com base nos projetos. Todas as informações contidas nos quadros, no projeto e nas declarações devem coincidir, o que será analisado pelo registrador.

Minuta da convenção de condomínioA Minuta da convenção de condomínio contém normas legais e cláusulas que as partes estipu-

larem para regular o condomínio. Na sua confecção devem ser observados os artigos 1331 a 1358 do Código Civil e Lei 4.591/64. Essa minuta servirá de base para o registro da instituição do condomínio após a conclusão da obra.

A minuta da futura convenção de condomínio deverá ser apresentada em duas vias, as quais de-verão ser assinadas pelo incorporador, com firma reconhecida deste.

Declaração da parcela sub-rogadaConsideram-se parcelas sub-rogadas as unidades do empreendimento que serão dadas em pa-

gamento pelo terreno onde será edificado o prédio. Assim, a declaração sobre a parcela do preço de que trata a Lei de Incorporação é imperiosa quando o incorporador promete permutar com o proprietário do terreno uma área ideal deste por unidades autônomas do edifício projetado. Com ela, ficam os adqui-rentes cientes do encargo que vão suportar, correspondente ao custo da construção das unidades que afinal serão transmitidas ao dono do terreno. A referida declaração discriminará a parcela em dinheiro que eventualmente tiver que ser paga ao proprietário, além da entrega das unidades permutadas pelo terreno, e esclarecerá se o alienante do terreno ficou, ou não, sujeito a qualquer prestação ou encargo. Ademais, dever-se-á consignar a cota-parte ideal do terreno, expressa em metros quadrados, que será atribuída às unidades autônomas entregues em pagamento do terreno bem como a especificação des-sas unidades. Vale lembrar que nem toda obra possui parcela sub-rogada.

A declaração de área sub-rogada deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser assi-nadas pelo incorporador e engenheiro responsável, com firma reconhecida de ambos.

Mandatos Caso a incorporação seja autorizada pelo titular do terreno, outorgará ao incorporador poderes

bastantes para todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais correspondentes às unidades autônomas. Tal procuração poderá ser pública ou particular e deverá acompanhar os documentos no processo de incorporação junto ao registro de imóveis.

Prazo de carência É o termo dentro do qual se faculta ao incorporador desistir do empreendimento, denunciando

o fato aos interessados e restituindo as importâncias recebidas. O prazo de carência não poderá ser



superior a 180 dias e é improrrogável. Não sendo fixado o prazo de carência, a incorporação torna-se irretratável desde o momento que o incorporador negocie qualquer unidade do edifício. Havendo declaração de prazo de carência, nela deverá conter o seguinte: a) prazo dentro do qual o declarante poderá desistir da incorporação; b) obrigação de comunicar o fato aos adquirentes, restituindo-lhes, dentro de 30 dias, as quantias que deles houver recebido, sob pena de sujeitar-se à cobrança por via executiva; c) os fatos que justifiquem a desistência, tais como aumento do custo do material e mão-de-obra, greve, calamidade pública, retração do mercado etc.

Caso não seja fixado prazo de carência na incorporação, este não poderá ser fincado em nenhum outro documento entre o incorporador e o adquirente de unidades autônomas. A comunicação da de-sistência é feita aos interessados, depois de averbada no ofício registral imobiliário.

A declaração de prazo de carência deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser assi-nadas pelo engenheiro responsável e pelo incorporador, com firma reconhecida de ambos.

Atestado de IdoneidadeO Atestado de Idoneidade deve ser expedido por estabelecimento de crédito que opere no Brasil

há mais de cinco anos. Entendem os doutrinadores que esse documento é desprovido de qualquer importância, pois se trata de documento meramente gracioso que não obriga nem vincula o banco declarante. Ocorre, porém, que nenhum estabelecimento de crédito idôneo expede uma declaração dessa natureza: dando por abonada e moralmente credenciada pessoa que não o seja. É certo que o banco não afiança, nem se torna avalista do incorporador, no cumprimento de suas obrigações assu-midas perante os interessados na incorporação. Mas nem por isso o atestado deixa de constituir valiosa informação sobre o conceito econômico do incorporador, sua tradição no ramo, exprimindo, outrossim, a lisura com que até então atuou no mundo dos negócios.

O Atestado de Idoneidade também deverá ser apresentado em duas vias, as quais deverão ser assinadas pelo representante do banco, com firma reconhecida deste. Vale destacar que alguns ofícios imobiliários exigem a cópia autenticada da procuração do representante do banco. Outros solicitam a assinatura do incorporador e seu reconhecimento de firma.

Certidões do incorporadorO processo de incorporação será composto de vários documentos que irão instruir o processo.

Entre estes documentos, deverão ser apresentadas certidões fiscais, de protesto, de distribuição de pro-testo e de Distribuição da Justiça Comum e Federal em nome do incorporador e do proprietário do terreno, caso sejam pessoas distintas, as quais fornecem um retrato da situação do incorporador em re-lação às suas obrigações. A apresentação de certidões positivas não impede o registro da incorporação, apenas geram uma averbação para que os futuros adquirentes das unidades tenham ciência de como anda a situação do incorporador na sociedade. Lembre-se de que todas deverão estar dentro do prazo de validade quando apresentadas ao registro de imóveis.

Caso alguma certidão de Distribuição da Justiça seja positiva, providenciar a(s) certidão(ões) narrativas) correspondente(s) ao(s) processo(s) encontrado(s). Observar que o prazo de validade das certidões narrativas também é de 30 dias. Essas certidões demonstrarão a natureza e a fase em que se



encontra o processo judicial. Assim, o interessado no empreendimento poderá concluir se a demanda judicial que tramita poderá interferir no regular fluxo da obra ou da incorporação.

O prazo de validade das certidões apresentadas será examinado pelo registrador. Normalmente, as certidões são a última providência a ser tomada para registro de uma incorporação. Ademais, o incor-porador deverá apresentar as certidões em original e uma cópia autenticada de cada uma delas.

Vagas de garagemA indicação do número de veículos que a garagem do empreendimento comporta e os locais

destinados à guarda dos mesmos deverão constar na declaração de vagas de garagem. Devem-se cons-tar ainda se as vagas são, ou não, unidades autônomas. Devem ser especificadas numericamente ou alfabeticamente, não podendo ser globalizadas. Seu uso não pode ser restringido pela necessidade de manobristas, se assim o for; deverá ser consignado na minuta da convenção de condomínio quem arca-rá com as despesas de manutenção do serviço e como o mesmo será fornecido aos condôminos.

A declaração de vagas de garagem deverá ser apresentada em duas vias, as quais deverão ser assinadas pelo engenheiro responsável e pelo incorporador, com firma reconhecida de ambos.

Memorial de IncorporaçãoMemorial de Incorporação é o resumo de todas as características físicas e jurídicas do empre-

endimento objeto da Incorporação Imobiliária a ser registrada. Resume todo o conteúdo contido nas demais declarações.

Lembre-se de que se houver ônus sobre o imóvel onde será construído o empreendimento, será necessário constar no Memorial de Incorporação tal ônus, indicando o registro onde foi efetuado. Tal gravame deverá constar em todas as declarações também.

O memorial de incorporação deverá ser apresentado em duas vias, assinadas pelo engenheiro responsável e pelo incorporador, com firma reconhecida de ambos.

Requerimento de IncorporaçãoO Requerimento de Incorporação é a primeira peça do processo de Incorporação, onde se fixa a

solicitação do registro da mesma. Nesse documento poderá ser incluída a relação dos documentos ane-xos, como uma espécie de índice do processo de incorporação apresentado para registro. Vale lembrar que não se trata de uma exigência legal, mas é decorrente do Princípio da Instância, ou seja, o registra-dor precisa ser provocado para a realização de todo ato registral. O requerimento deverá ser apresenta-do em duas vias, assinadas pelo Incorporador, com firma reconhecida.



Ampliando conhecimentosLeia os livros indiciados:

Incorporação Imobiliária à Luz do CDC, de Rodrigo Azevedo Toscano Brito, Editora Saraiva.

Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis, de Mário Pazzuti Mezzari, Norton Editor.

Comentário: A leitura do primeiro livro é sugerida para que o aluno amplie seus conhecimentos sobre a relação da Incorporação com o Direito do Consumidor. É uma obra indispensável na biblioteca do profissional do mercado imobiliário. A segunda obra é mais relacionada com o procedimento de incorporação junto ao registro imobiliário.


a) ( ) A Incorporação Imobiliária é objeto de averbação no Cartório de Registro de Imóveis.

b) ( ) Uma pessoa proprietária de um imóvel com enfiteuse constituída não poderá promover o registro de uma incorporação imobiliário em seu imóvel.

c) ( ) O prazo de carência das incorporações é de 180 dias, prorrogáveis somente uma vez, por 30 dias.

d) ( ) É necessário reconhecer a firma de todas as pessoas que assinarem as declarações e quadros apresentados no processo de incorporação.

e) ( ) Os contratos de venda das frações ideais somente poderão ser registrados após o registro da convenção de condomínio do edifício.

f) ( ) A aprovação do projeto de construção possui validade conferida pelo órgão municipal que o analisou.

g) ( ) Cabe ao registrador de imóveis efetuar a análise de todos os elementos técnicos da incorporação, responsabilizando-se por eles em razão do Princípio da Legalidade.

h) ( ) O incorporador somente poderá efetuar o cancelamento da incorporação após anuência dos promitentes compradores.

i) ( ) A alienação de frações ideais antes do registro da incorporação pode configurar crime ou contravenção, nos termos da Lei de Incorporação.

j) ( ) Todas as informações contidas nas declarações são extraídas das plantas que compõem o projeto e dos quadros de áreas e serão resumidas no memorial descritivo da incorporação.



Gabarito1. F, F, F, V, F, V, F, V, V, V


Loteamento

Considerações geraisO parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento e

está regulado na Lei 6.766/79. Considera-se, portanto, como sendo loteamento dividir terrenos em pe-quenas partes denominadas de lotes, que serão destinados à construção, ou seja, edificação. Tal divisão dos terrenos ou glebas provoca abertura de novas vias de circulação, ou seja, ruas (logradouros públi-cos) podem ainda gerar prolongamento de vias públicas já existentes, e ainda, modificação ou amplia-ção das vias anteriormente existentes.

Passando a tratar sobre desmembramento pode-se considerar como sendo o parcelamento de terrenos ou glebas em lotes, também destinados à edificação, assim como no loteamento. Todavia, tal subdivisão de terreno não implica em aparecimento de novas vias de circulação ou alteração das já existentes, mas sim com aproveitamento do sistema viário já instalado na localidade onde o desmem-bramento será realizado.

Área onde será possível realizar um loteamentoDestaca-se que cabe à lei municipal estabelecer as áreas onde será possível realizar um loteamen-

to, devendo, portanto, estabelecer onde será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos. Dessa forma, o parcelamento deverá ocorrer em zonas urbanas ou de expansão urbana na forma como ficar definido na legislação de cada município. Assim, os interessados em obter autorização para promover um parcelamento do solo deverão analisar as condições fixadas no município onde se localiza o terreno ou gleba que será subdividido.

Nesse sentido, é importante destacar a previsão contida no artigo 3.º, parágrafo único, da Lei de Parcelamento do Solo, Lei 6.766/79, que define onde não será permitido o parcelamento do solo.



Art. 3.º [...]

Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo:

I - em terrenos alagadiços e sujeitos às inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados;

III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades competentes;

IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação;

V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

Projeto de loteamento Sobre o projeto de loteamento, é importante lembrar que o interessado deverá observar a legis-

lação municipal e antes de elaborar o projeto, no intuito de atender aos requisitos municipais já na sua fase de confecção. Dessa forma, o interessado no parcelamento do solo deverá solicitar à autoridade competente que especifique as diretrizes para o uso do solo, assim como a forma como os lotes deve-rão ser delimitados, além do traçado do sistema viário e dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário.

Assim, o interessado deverá apresentar à autoridade competente um requerimento solicitando tais informações. Esse requerimento deverá ser acompanhado de uma planta do imóvel contendo as divisas do terreno a ser loteado. Ademais, o artigo 6.º, incisos II a VI estabelece que:

Art. 6.º [...]

I - as divisas da gleba a ser loteada;

II - As curvas de nível a distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou municipal;

III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes;

IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada;

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina;

VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

Acrescente-se ainda que a Lei de Parcelamento do Solo, no artigo 4.º, parágrafo 2.º, considera como sendo “comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares”.

Resta destacar que de acordo com os incisos e o parágrafo único do artigo 7.º da Lei 6.766/79, a autoridade competente deverá indicar nos documentos apresentados pelo interessado na aprovação do projeto de parcelamento do solo o seguinte:

Art. 7.º [...]

I - as ruas ou estradas existentes ou projetadas, que compõem o sistema viário da cidade e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas;


Loteamento 151

II - o traçado básico do sistema viário principal; a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urba-no e comunitário e das áreas livres de uso público;

III - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis;

IV - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 4 (quatro) anos.

Requisitos dos loteamentosO loteador deverá atender aos requisitos fixados na Lei de Parcelamento do Solo para obter a

aprovação do projeto de loteamento. Esses requisitos estão fixados no artigo 4.º, a saber:

Art. 4.º Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos:

I - as áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a es-paços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba;

II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes;

III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de uma faixa non aedificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação específica;

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Além dos requisitos acima indicados, é importante destacar que existe um percentual mínimo de área que os projetos de loteamento devem reservar para figurar como áreas públicas. Esse percentual não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) do terreno objeto do loteamento. Todavia, não se pode esquecer que caso o loteamento seja destinado ao uso industrial e se os lotes forem maiores do que 15 000m² (quinze mil metros quadrados), esse percentual poderá ser reduzido pelas diretrizes municipais.

A aprovação de um projeto de loteamento é uma atitude que interfere no crescimento da cidade, por tal razão, as diretrizes municipais poderão prever faixas de terra onde não será permitida a edifica-ção, consoante disposto no artigo 5.º, da lei ora enfocada:

Art. 5.º O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos.

Parágrafoúnico. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água, serviços de esgostos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

Essa previsão de área não edificável garante a instalação dos serviços básicos necessários à popu-lação que irá residir nos lotes que compõem o loteamento.

Documentos necessários para a aprovação do projeto na prefeitura municipal Feita a consulta ao município sobre as diretrizes que deverão ser obedecidas na elaboração do

projeto de loteamento, o loteador irá submeter o projeto à aprovação municipal. Para tanto, o projeto



deverá conter as plantas do loteamento com a demarcação dos lotes, das quadras e das áreas públicas, acompanhadas do memorial descritivo de cada uma das áreas.

Juntamente com a documentação técnica (plantas e memoriais), o loteador deverá apresentar o título de propriedade (documento que comprova a aquisição do terreno objeto do loteamento), bem como o registro do imóvel, comprovado através de certidão atualizada.

Acrescente-se ainda que o loteador deverá juntar ao pedido de aprovação do projeto uma cer-tidão de quitação de tributos municipais relativa ao imóvel que será objeto do parcelamento do solo urbano.

Sobre os desenhos das plantas que serão submetidos à aprovação municipal, é importante des-tacar que conterão pelo menos a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; o sistema de vias com a respectiva hierarquia; as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de tangência e ângulos centrais das vias; os perfis longitudinais e trans-versais de todas as vias de circulação e praças; a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de curvas e vias projetadas; a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais.

Sobre o Memorial Descritivo que acompanhará as plantas que serão encaminhadas à autoridade municipal com a finalidade de obter aprovação do projeto de loteamento, é necessário lembrar o que estabelece o parágrafo 3.º, do Decreto-lei 5.372/82:

Art. 9.º[...]

Parágrafo 2.º O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos:

I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou zonas de uso predominante;

[...]

II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes e suas construções, além daque-las constantes das diretrizes fixadas;

III. a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de registro do loteamento;

IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou de utilidade pública, já existen-tes no loteamento e adjacências.

Aprovação municipal e estadualFixadas as diretrizes a serem seguidas pelo projeto de parcelamento do solo (loteamento ou des-

membramento), esse projeto deverá ser aprovado pela autoridade municipal, para que possa ser apre-sentado ao registro de imóvel e, finalmente, exposto à venda no Mercado Imobiliário.

Todavia, é necessário lembrar que em alguns casos, caberão aos Estados o exame e a anuência prévia para que somente após a aprovação Estadual os Municípios possam apreciar o projeto de Lo-teamento. Nesses casos, a aprovação Estadual é requisito do projeto de loteamento, ou seja, antes de submeter à apreciação municipal, o interessado deverá colher a aprovação estadual.

Assim, será necessária a apreciação estadual nos projeto de loteamento e desmembramento nas condições estabelecidas nos incisos do artigo 13 da lei ora examinada:


Loteamento 153

Art. 13 [...]

I - quando localizados em áreas de interesse especial, definidas por decreto estadual, tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por legislação estadual ou federal;

II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal;

III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m².

Parágrafo Único. No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.

Destinação das áreas no loteamentoComo se percebe, no projeto de loteamento, ou seja, nas plantas e memoriais descritivos, existe

a caracterização individualizada das áreas que serão destinadas à negociação (lotes) das ruas (sistemas viários), das áreas verdes, das áreas institucionais, das áreas não edificáveis, enfim, de todas as áreas que perfazem a totalidade do terreno objeto do loteamento.

Diante de tal especificação, é bom salientar que após a aprovação do projeto, as áreas públicas não podem ser alteradas pelo loteador, assim como estabelece o artigo 17:

Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamen-tos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, sendo, neste caso, observadas as exigências do artigo 23 desta lei.

O cancelamento do loteamentoO loteamento poderá ser cancelado, no entanto, deverá observar as diretrizes legais para que esse

cancelamento não seja prejudicial à sociedade. Dessa forma, pode-se frisar que as regras para o cancela-mento do loteamento são dispostas no artigo 23, da Lei 6.766/79 que dispõe da seguinte forma:

Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado:

I - por decisão judicial;

II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, enquanto ne-nhum lote houver sido objeto de contrato;

III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

É necessário destacar ainda que a Prefeitura e o Estado poderão se opor ao pedido de cancela-mento do loteamento, caso o cancelamento resulte em “inconveniente comprovado para o desenvolvi-mento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências”, assim como prevê o parágrafo 1.º, do artigo 23, da Lei de Parcelamento do Solo.



Diante das hipóteses de possibilidade de cancelamento de loteamento já enfocadas, cumpre des-tacar que quando o cancelamento não for motivado por determinação judicial, o Oficial do Registro de Imóveis fará publicar, em resumo, edital do pedido de cancelamento.

Publicado o edital de pedido de cancelamento, este poderá ser impugnado por quem se julgar prejudicado com tal ato, que poderá ser um particular ou a autoridade pública.

As possíveis impugnações serão aceitas no prazo de 30 (trinta) dias contados da data da última publicação. Ao final do prazo de 30 (trinta) dias, com ou sem impugnação, o processo será remetido ao juiz competente para homologação do pedido de cancelamento. No processo de pedido de cancela-mento do loteamento será necessariamente ouvido o Ministério Público, o qual atua como defensor da sociedade.

Antes do juiz homologar o cancelamento do loteamento, mandará que seja realizada uma visto-ria judicial, a qual tem a finalidade de comprovar a inexistência de adquirentes instalados na área lotea-da. Afinal, os lotes podem ter sido vendidos e as vendas podem não ter sido registradas, mas no local as pessoas podem até mesmo já ter edificado suas moradias.

O procedimento no registro imobiliárioApós aprovação do projeto de loteamento no órgão municipal competente, o loteador irá sub-

meter o projeto aprovado ao registro imobiliário para que seja feita a publicidade da aprovação e toda a sociedade possa tomar conhecimento da regularidade do empreendimento imobiliário.

A apresentação do projeto aprovado ao serviço registral deverá ser feita no prazo de 180 (cento e oitenta) dias após a aprovação municipal. Não sendo feita a apresentação nesse prazo, a aprovação poderá caducar, ou seja, perder a validade.

O projeto do loteamento aprovado deverá ser apresentado ao registro imobiliário juntamente com os documentos a seguir relacionados: título de propriedade do imóvel; histórico dos títulos de pro-priedade do imóvel, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhados dos respectivos comprovantes; certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; certidões negativas de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; certidões negativas de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública; certidões dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos; certidões de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; certidões de ônus reais relativos ao imóvel; certidões de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos, nos termos dos incisos I a III do artigo 18 da Lei 6.766/79, a saber.

Além dos documentos retro mencionados, os loteados deverão apresentar também cópia do ato de aprovação do loteamento e, ainda, o comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da exe-cução das obras exigidas por legislação municipal. Essas obras exigidas pela legislação municipal estão relacionadas com a infra-estrutura do loteamento, portanto, o termo de verificação deverá conter, pelo menos, a execução das vias de circulação do loteamento, ou seja, a previsão de execução das obras re-lacionadas com o arruamento do loteamento.

Ademais, o termo de verificação municipal deverá conter a demarcação dos lotes, para que possam ser identificados pelos futuros compradores bem como das quadras e dos logradouros que


Loteamento 155

irão fornecer aos interessados no loteamento a precisão de identificação do imóvel que será por eles adquirido.

Todavia, o termo de verificação não conterá somente a identificação dos lotes, quadras e logra-douros, mas deverá mencionar a execução das obras de escoamento das águas pluviais.

Resta destacar que caso as obras de demarcação dos lotes, das quadras, dos logradouros e de escoamento pluviais ainda não tenham sido realizadas pelo loteador no momento de aprovação do projeto, o loteador poderá apresentar um cronograma de execução de tais obras, que deverá ter a du-ração máxima de 2 (dois) anos. Tal cronograma deve ser igualmente aprovado pela Prefeitura Municipal e será acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras. Dessa forma, caso as obras não sejam realizadas no prazo programado, a Prefeitura poderá executar a garantia e com o numerário arrecadado providenciar a execução das obras necessárias à implantação do loteamento.

Acrescenta-se ainda como exigência legal para o registro do loteamento disposto nos incisos VI e VII, artigo 18, da Lei 6.766/79, respectivamente: “exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão” e “a declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento”.

Também deverá se encaminhada ao registrador de imóveis, juntamente com os demais docu-mentos já relacionados. Lembre-se, contudo, de que a declaração não dispensará o consentimen to do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

Vale destacar que as certidões emitidas em nome do loteador podem ser positivas, nos termos da Lei 6.766/79, art. 18, § 2.º, a saber:

Art. 18. [...]

§ 2.º A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a compro-vação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

O registrador receberá toda a documentação apresentada pelo loteador e fará o necessário exa-me da legalidade do título. Nesse caso, entende-se como sendo título o processo de loteamento forma-do pelos documentos indicados na Lei de Loteamento. Sobre o procedimento adotado pelo registrador, convém destacar o que estabelece o caput e os parágrafos 1.º e 2.º do artigo 19 da Lei 6.766/79:

Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da última publi-cação. Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região.

§ 1.º Findo o referido prazo consignado no edital sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão.

§ 2.º Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação.



Por fim, cumpre lembrar que toda a documentação apresentada e registrada na Serventia Imo-biliária ficará arquivada e poderá ser consultada por qualquer pessoa mediante pagamento prévio dos emolumentos relativos à consulta. No entanto, dada a natureza social do registro do loteamento, o le-gislador julgou por bem tornar ainda mais público o registro do loteamento, permitindo a consulta do processo de loteamento independente do pagamento de emolumentos, assim como prevê o artigo 24 da Lei de Loteamento: “O processo de loteamento e os contratos depositados em Cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca”.

O registro do loteamentoEstando toda a documentação apta ao registro, será o loteamento aprovado na municipalidade

tornado público e após a publicidade registral o registrador expedirá uma certidão e a enviará na Prefei-tura, no intuito de comunicar a realização do registro.

A Lei de Loteamento prevê que o registro do loteamento será feito em livro próprio, mediante extrato. Todavia, atualmente o registro é feito na própria matrícula do imóvel, obedecendo a seqüência dos atos registrais.

Destaca-se, ademais, que no registro do loteamento deverá haver o resumo da descrição do em-preendimento, com a individualização dos lotes, quadras, áreas livres, áreas institucionais, logradouros, áreas verdes e praças.

É bom lembrar que pode acontecer de uma área loteada estar situada em mais de uma circuns-crição imobiliária. Nesse caso, o loteador deverá observar a prescrição constante no artigo 21 da Lei de Loteamento abaixo transcrito:

Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a maior parte da área loteada. Procedido ao registro nessa circunscrição, o interessado requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, compro-vando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste artigo.

§ 1.º Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição.

§ 2.º É defeso ao interessado processar simultameamente, perante diferentes circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos praticados com infração a esta norma.

§ 3.º Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta lei.

§ 4.º O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso.


Loteamento 157

Destinação das áreas públicas do loteamentoNo projeto de loteamento constam as áreas públicas, tais como as vias de circulação, praças, áre-

as verdes e áreas institucionais. Tais áreas terão destinação pública a partir do registro do Loteamento. Dessa forma, não há necessidade de nenhuma formalidade para que essas áreas sejam consideradas públicas, assim como estabelece o artigo 22, da Lei 6.766/79:

Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do Município as vias e praças, os es-paços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo.

Loteamentos não aprovadosExistem parcelamentos do solo que não obedecem aos ditames legais para aprovação na auto-

ridade municipal e publicidade registral. Tais parcelamentos (loteamentos ou desmembramentos) são irregulares e por tal razão não podem ser vendidos nem dados em promessa de venda. No entanto, caso o proprietário de um terreno faça a subdivisão de terra em total descumprimento da Lei de Lote-amento e alguém adquira um imóvel em um parcelamento irregular, deverá suspender o pagamento das prestações vicendas (ainda não vencidas) logo que descobrir a falta de registro ou da aprovação da autoridade municipal.

Após suspender o pagamento das prestações restantes, o adquirente deverá notificar o loteador para regularizar a situação do parcelamento do solo, ou seja, submeter o projeto à aprovação municipal e providenciar o registro do loteamento aprovado, observando todas as prescrições da Lei 6.766/79.

No caso de suspensão do pagamento das prestações restantes para a quitação do lote, o adqui-rente deverá efetuar o pagamento do seu débito na Serventia de Registro de Imóveis competente, ou seja, junto ao Ofício Imobiliário da zona onde se localiza o imóvel objeto do parcelamento irregular, na forma prevista no parágrafo 1.º do artigo 38, Lei 6.766/79:

Art. 38 [...]

§ 1.º Ocorrendo a suspensão do pagamento das prestações restantes, na forma do caput deste artigo, o adquirente efetuará o depósito das prestações devidas junto ao Registro de Imóveis competente, que as depositará em estabeleci-mento de crédito, segundo a ordem prevista no inciso I do art. 666 do Código de Processo Civil, em conta com incidên-cia de juros e correção monetária, cuja movimentação dependerá de prévia autorização judicial.

Quando o loteamento for regularizado pelo loteador é necessário que ele promova uma ação judicial para solicitar o recebimento das prestações que foram pagas junto ao registro imobiliário. O levantamento das prestações depositadas será feito com os devidos acréscimos legais, ou seja, com a correção monetária e juros que incidirem sobre o depósito efetuado pelo registrador, “sendo necessária a citação da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, para integrar o processo judicial aqui previsto bem como audiência do Ministério Público”, conforme estabelece a parte final do inciso 3.º do artigo 38, da Lei 6.766/79.

Finda a ação judicial e se esta reconhecer a regularidade do loteamento, caberá ao loteador noti-ficar “os adquirentes dos lotes, por intermédio do Registro de Imóveis competente, para que passem a pagar diretamente as prestações restantes, a contar da data da notificação”, consoante se depreende da leitura do inciso 4.º, artigo 38, da Lei 6.766/79.



Documentos a serem arquivados no registro de imóveis para loteamentos

Os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79, estabelecem os documentos necessários para a publicida-de registral do loteamento. Dessa forma, no registro de imóveis deverão ser apresentados o título de propriedade; histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vinte) anos, acompanhado dos respectivos comprovantes; as certidões negativas de tributos e contribuições fede-rais, estaduais, municipais incidentes sobre o imóvel; ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos (Justiça comum e Justiça Federal); ações penais relativas aos crimes contra o patrimônio e a administração pública – distribuição da Justiça Comum e da Justiça Federal; certidões dos ofícios de protesto de títulos em nome do loteador pelo período de 10 (dez) anos; ações pessoais, em relação ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; Ônus Reais incidentes sobre o imóvel (incluída na vintenária); sentenças penais condenatórias do loteador qualificadas pela coisa julgada; cópia do ato de aprovação do loteamento dentro do prazo de validade (plantas e memorial descritivo dos lotes, quadras, área ins-titucional etc.).

Deverá ainda ser apresentado ao registrador o comprovante do termo de verificação, fornecido pelo município da realização das obras exigidas pela legislação municipal, a incluírem, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a consecução das obras; exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, de cessão ou de promessa de cessão; declaração do cônjuge do requerente, consentindo no registro do loteamento; aprovação pela SEMACE; aprovação pelo INCRA – loteamentos realizados em terrenos rurais; declaração do loteador, sob as penas da lei, que assume a responsabilidade com relação ao imóvel objeto da alienação, respondendo por eventuais danos causados aos futuros compradores, promitentes compradores ou cedentes. Essa declaração de-verá conter a firma reconhecida do signatário e substitui as certidões dos alienantes que tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel objeto do loteamento, pelo período de 20 (vinte) anos, tudo isso com base no que estabelecem os artigos 18 e 24, da Lei 6.766/79.

Ressalte-se, por oportuno, que a declaração do cônjuge não dispensará o seu consentimento para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes ou direitos a eles relativos, a serem praticados.

É de bom alvitre esclarecer que a existência de protestos noticiada nas certidões de distribuição de protesto e, ainda, a existência de ações civis ou de ações penais em nome do loteador constante em certidões de distribuição do fórum não impedirá o registro do loteamento. Todavia, o loteador terá que comprovar, inequivocamente, que não acarretarão quaisquer prejuízos aos adquirentes. Caso o oficial do ofício de registro de imóveis competente para o registro do loteamento julgar insuficiente a com-provação, suscitará dúvida.

Relativamente à necessidade de aprovação do projeto de loteamento na Prefeitura, SEMACE e IN-CRA, vale ressaltar que a exigência de tais aprovações deve-se ao fato do dever institucional de tais instituições para com o meio ambiente, e ainda, a obrigação estatal de preservação da natureza em benefício da humanidade. A ausência dessas aprovações impedem registro do loteamento de pleno direito. Esses órgãos são responsáveis pela execução de estudos de risco e impacto ambiental que o loteamento possa vir a causar na região.


Loteamento 159

Examinada a documentação pelo registrador e encontrada em ordem, o oficial de registro de imóveis encaminhará comunicado à Prefeitura Municipal e fará publicar, em resumo e com pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro. Essa publicação será feita por um período de 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias constados da data da última publicação, destacando-se que os custos com a publicação são de exclusiva responsa-bilidade do loteador. Na capital, a publicação é feita no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num dos jornais locais, se houver. Não havendo, em jornal da região.

Por fim, não se pode olvidar que para registro do loteamento o registrador de imóveis observará: se todos os documentos exigidos por lei foram apresentados; se todas as certidões, autorizações e projetos estão dentro dos prazos de validade; o reconhecimento de firma em todos os documentos assinados pelo loteador e, se todas as características técnicas do empreendimento estão uniformes em todos os docu-mentos apresentados (áreas, medidas, localização dos lotes, quantidade dos mesmos etc.).

O contrato de venda de lotesSobre o contrato de compromisso de compra e venda de lotes integrantes de loteamento regula-

rizado, pode-se afirmar que são irretratáveis, assim como são as cessões e promessas de cessão, desde que atribuam direito à adjudicação compulsória. Ademais, estando registrados tais contratos, eles atri-buem direito real oponível a terceiros.

Quanto aos requisitos contratuais, o artigo 26 da Lei 6.766/79 relaciona os requisitos mínimos que devem constar nos contratos relacionados com o loteamento, lembrando que estes mesmos requisitos devem estar presentes na minuta de contrato que deve ser apresentada no Ofício Imobiliário juntamen-te com os demais documentos necessários ao registro do loteamento. Sobre o assunto, vale trazer ao foco a redação literal do artigo 26 da Lei 6.766/79, a saber:

Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão poderão ser feitos por escritura pú-blica ou por instrumento particular, de acordo como modelo depositado na forma do inciso VI do Art. 18 e conterão, pelo menos, as seguintes indicações:

I - nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda, nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;

II - denominação e situação do loteamento, número e data da inscrição;

III - descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromissos, confrontações, área e outras características;

IV - preço, prazo, forma e local de pagamento bem como a importância do sinal;

V - taxa de juros incidentes sobre o débito em aberto e sobre as prestações vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior a 3 (três) meses;

VI - indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o lote compromissado;

VII - declaração das restrições urbanísticas convencionais do loteamento, supletivas da legislação pertinente.



Ao ser elaborado o contrato, este deverá ser reproduzido em 3 (três) vias. Uma via será para o com-prador, outra para o vendedor e a terceira para arquivo no registro imobiliário. Dessa forma, cada uma das partes envolvidas no contrato ficará com sua via e outra será arquivada após o registro. Se uma das partes estiver representada por procuração, esta deverá ser apresentada em original, a qual será arquivada na serventia de registro de imóveis juntamente com a via do contrato destinada à publicidade registral.

Cumpre lembrar agora que o loteamento poderá sofrer alteração do projeto. Tal alteração deverá ser aprovada pela autoridade municipal e se for o caso de autorização estadual, esta também deverá ser concedida para a alteração proposta pelo loteador. Nesse caso, havendo contratos registrados no registro imobiliário, os compradores dos lotes, porventura envolvidos na alteração, deverão ser ouvidos para anuir ou não com a mudança pretendida. Destaca-se ainda que o mesmo procedimento deverá ser adotado em caso de cancelamento do loteamento, ou seja, aprovação das autoridades responsáveis e anuência dos adquirentes dos lotes atingidos.

Aprovada a alteração ou o cancelamento, com a devida anuência das partes interessadas, será encaminhado ao registro imobiliário o pedido de averbação da alteração ou do cancelamento para que seja averbado e seja tornado público para toda sociedade.

Ainda tratando sobre o contrato de loteamento, ressalta-se que pode ocorrer a rescisão por falta de pagamento das prestações por parte do comprador, nesse caso “as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposi-ção contratual em contrário”, conforme estabelece a parte final do artigo 34, da Lei de Loteamento. Ade-mais, o parágrafo único do mesmo dispositivo legal dispõe que “Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei”.

Todavia, pode ocorrer o inadimplemento após o pagamento de um terço do contrato. Nesta hi-pótese, aplica-se o disposto no artigo 35, da Lei 6.766/79:

Art. 35. Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o Oficial do Registro de Imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

Por fim, o artigo 36 em seus incisos da Lei de Loteamento prevê as formas de cancelamento do registro do compromisso, cessão ou promessa de cessão, quais sejam: “I - por decisão judicial; II - a re-querimento conjunto das partes contratantes; III - quando houver rescisão comprovada do contrato”.

A responsabilidade do registradorPercebe-se que a norma legal que regulamenta o procedimento de aprovação e publicidade re-

gistral do loteamento visa trazer o máximo de segurança para o adquirente de lotes e nem mesmo o registrador de imóveis, delegado do poder público, escapa das previsões legais. Dessa forma, a Lei de Loteamento estabelece uma punição para o registrador de imóveis que efetua o registro em desacordo com as exigências fixadas pela citada lei, ficando “sujeito à multa equivalente a 10 (dez) vezes os emo-lumentos regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz cor-regedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis”, nos termos do artigo 19, inciso IV, da Lei 6.766/79.


Loteamento 161

Responsabilidade penal e o loteamentoO legislador da Lei de Loteamento não atribuiu responsabilidade sobre o registrador de imóveis,

mas para toda pessoa que descumprir as prescrições da citada norma jurídica, a qual está em vigor desde 1979 até os dias atuais, ainda se encontra espalhados por todo o país parcelamentos de solo irre-gulares. Em razão de tal ocorrência, o artigo 50 da dita lei dispõe o seguinte:

Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública:

I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, sem autori-zação do órgão público competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;

II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem observân-cia das determinações constantes do ato administrativo de licença;

III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.

Verificado o crime em uma das hipóteses acima, a pena será de “reclusão, de 1(um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, conforme parte final do artigo retro mencionado”. Acrescenta-se ainda que o crime será qualificado, conforme elencam os incisos do parágrafo único do mesmo dispositivo legal acima indicado, caso o crime seja cometido da seguinte forma:

I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou quaisquer outros instrumentos que manifestem a inten-ção de vender lote em loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente;

II - com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado, ou com omissão fraudulen-ta de fato a ele relativo, se o fato não constituir crime mais grave.

Sendo qualificado o crime, a pena será de “reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa de 10 (dez) a 100 (cem) vezes o maior salário mínimo vigente no País”, conforme parte final do parágrafo único do artigo 50.

A lei estabelece ainda no artigo 51 que quem, de qualquer modo, “concorra para a prática dos crimes antes mencionados incide nas penas a estes cominadas, considerados em especial os atos prati-cados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade”.

Acrescenta-se, por fim, que o registrador, na prática dos atos próprios de sua serventia, também pode cometer um delito relacionado com o loteamento, uma vez que registrar loteamento ou desmem-bramento não aprovado pelos órgãos competentes constitui delito penal.

Ainda dentro da prática registral, caso o oficial de registro dê publicidade de contrato de venda, compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de direitos, relacionados com lotes integrante de loteamento não registrado, também estará cometendo crime penal previsto na Lei de Loteamento no artigo 52, o qual estabelece como pena para este delito a “detenção, de 1 (um) a 2 (dois) anos, e multa de 5 (cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País, sem prejuízo das sanções administrativas cabíveis.”




Curso de Direito Imobiliário, de Hércules Aghiarian, Editora Lúmen Júris.

Comentário: O primeiro livro sugerido possui um capítulo específico sobre loteamento, traz informações de uma forma clara e didática sobre o assunto, o que torna a leitura agradável e muito elucidativa.


a) ( ) Lotes nunca podem ser desmembrados.

b) ( ) A abertura de vias públicas em um parcelamento de solo indica a existência de loteamento.

c) ( ) É necessário o reconhecimento de firma em todos os requerimentos dirigidos ao Cartório de Registro de Imóveis.

d) ( ) Registradores incorrem em crime passível de detenção caso efetuem registro de loteamento não aprovado.

e) ( ) O contrato-padrão deverá ser elaborado pelo loteador e apresentado para análise no registro de imóveis embora não seja requisito para o registro do loteamento.

f) ( ) O corretor que vender lote integrante de loteamento não registrado está cometendo ilícito penal.

g) ( ) Nos loteamentos, o órgão municipal responsável pela aprovação do projeto poderá identificar áreas onde não se pode edificar nenhuma construção.

h) ( ) No momento do registro do loteamento, as ruas passam a integrar o patrimônio público.

i) ( ) A publicação do edital, após análise e aprovação da documentação pelo registrador, é obrigatória, mas a informação do registro para o órgão municipal é facultativa.

j) ( ) O loteamento somente poderá ser registrado após apresentação da aprovação do órgão municipal.


Loteamento 163

Gabarito1. F, F, V, V, F, V, V, V, F, V


Alienação fiduciária de bem imóvel

Considerações sobre a lei Trata-se da garantia do credor de recebimento do débito, por vinculação direta da garantia ao

pagamento do débito, aderindo, dessa forma, diretamente à coisa, constituindo um direito acessório com requisitos subjetivos, objetivos e formais.

Nos primórdios da sociedade, o homem respondia moral e fisicamente por suas dívidas, sem li-mites. Assim ocorria com os egípcios, hebreus e romanos. Somente no ano 326 a.C. a garantia da dívida passou para o patrimônio, se este não fosse produto de operação ilícita. Todavia, tal garantia ainda era insuficiente, por ser genérica. Em seguida, surgiram garantias mais específicas como a pessoal ou fidejussória, representada pelas figuras do aval e da fiança, onde pessoa alheia à relação obrigacional principal garantia solver a dívida. Já a real, recaía sobre o patrimônio do devedor ou de alguém que ga-rantia a dívida, tal como a hipoteca. A hipoteca e a alienação fiduciária foram instituídas pelos romanos, no entanto, a alienação fiduciária era uma forma de transferência de propriedade e não uma garantia. No Brasil, ela surgiu em 1965 através do artigo 66 da Lei 4.728 que disciplinava o mercado de capitais e estabelecia medidas para o desenvolvimento, sendo a processualística regulamentada pelo Decreto-Lei 911/69 e aplicada aos bens imóveis por força da Lei 9.514/97.

Pode-se conceituar alienação fiduciária de bem imóvel como sendo um negócio jurídico uno composto de duas relações jurídicas, sendo uma obrigacional (débito) e a outra real (garantia). Caracte-riza-se por ser bilateral, oneroso, acessório e formal.

A fundamentação legal da adoção desta modalidade de garantia real encontra guarida na Lei 9.514, de 20/11/1997, publicada em 21/11/1997, alterada pela Lei 0.931/2004. A norma que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel se reveste de um caráter estimulador do mercado imobiliário, pois a Lei 9.514/97 é eminentemente econômica, onde se busca criar um mercado atrativo e seguro. Toda-via, julgo-a economicamente inviabilizada, com enorme dificuldade para sua implantação do Sistema Imobiliário, uma vez que os investidores buscam taxas superiores às aplicadas no mercado financeiro



e, por outro lado, os adquirentes querem empréstimo a juros baixos, o que culmina em um paradoxo econômico, razão pela qual, passados tantos anos do início da vigência da lei em tela, poucos são os negócios jurídicos consolidados com respaldo na mesma.

O artigo 22, da Lei 9.514/97, conceitua a alienação fiduciária (AF) de coisa imóvel como sendo o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata transferência ao credor, ou fiduciário da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Aspectos contratuaisFeita a apresentação da norma, passa-se a analisar a forma como o contrato se apresentará no

mercado imobiliário em decorrência da previsão legal.

Pessoas envolvidas no contratoA partir do conceito legal, verifica-se que na alienação fiduciária são visualizadas duas pessoas

distintas, a saber: o fiduciante (devedor – adquirente do imóvel) e o fiduciário (credor – vendedor ou interveniente). Tais pessoas podem ser físicas ou jurídicas.

Objeto do contratoRelativamente ao objeto do negócio jurídico em foco, este pode consubstanciar-se como bens

imóveis construídos ou em construção; urbano ou rurais; loteados ou não; residenciais ou não.

Há de se lembrar que o imóvel objeto da alienação fiduciária pode estar alugado, ou ser alugado posteriormente; pode ser objeto de incorporação posterior; pode ser enfitêutico; pode estar onerado ou ser onerado posteriormente.

Neste último caso, cumpre frisar que será desinteressante para o credor receber em alienação fiduciária um imóvel onerado ou que venha a ser onerado após o registro da alienação fiduciária, pois como veremos, uma das vantagens desse tipo de garantia é possibilidade da cobrança administrativa dos créditos dela decorrentes e estando o imóvel onerado por outra forma, haveria a necessidade de cobrança judicial.

A publicidade do contratoVoltando ao enfoque legal, note-se que o registro da propriedade fiduciária deve ser efetuado

perante o Ofício de Registro de Imóveis competente, ou seja, da circunscrição a que está adstrito o imó-vel objeto do negócio, mediante apresentação do contrato. Tal publicidade é necessária para torná-lo erga omnes. Tratando-se, portanto, de uma transferência de direito real, considerado como sendo um ato constitutivo de direito real.


Alienação fiduciária de bem imóvel 167

O desdobramento da posseDessa forma, a alienação fiduciária gera o desdobramento da posse, onde o fiduciante (devedor –

adquirente) fica com a posse direta; e o fiduciário (credor – vendedor ou interveniente), detém a posse indireta. Sendo, contudo, mantida a exclusividade do domínio.

Os requisitos formais do contrato A Lei 9.514/97 prescreve em seu artigo 241 os requisitos básicos do título translativo da proprie-

dade e dos direitos. Em detrimento da citada previsão legal, não se pode deixar de lado outros elemen-tos que também deverão constar no contrato, quais sejam: a) o prazo para intimação do devedor em caso de mora; b) previsão para os casos de recusa no recebimento da intimação e obrigatoriedade de atualização dos dados do devedor para o caso de intimação do cônjuge ou companheiro; c) completa qualificação das partes (art. 134, II, CC e 176, Lei 6.015/73); d) testemunhas; e) apresentação de certidões fiscais exigidas por lei, ou sua dispensa; f ) pagamento de impostos incidentes na transação; g) caracte-rização do imóvel à luz da Lei 6.015/73; h) cláusula de reajuste (Lei 9.514/97, art. 36); i) necessidade de indicação da representatividade das partes, o que deve ser fiscalizado pelo oficial de registro em caso de contratos particulares; j) reconhecimento de firmas, também no caso de instrumentos particulares. Assim, vislumbra-se facilmente que o artigo 24 não esgota os elementos essenciais do contrato.

Não se pode olvidar de frisar que não há prazo estipulado para as partes apresentarem o contrato para registro no Ofício Imobiliário, a não ser que estipulem no mesmo, o que é notório, afinal ninguém pode ser forçado a exercer um direito, caso contrário, deixaria de ser direito, tornando-se uma obriga-ção, um dever.

Contrato por instrumento particularA lei ora examinada possibilita a constituição da alienação fiduciária por meio de instrumento

particular, o que nos parece um perigo para as partes e para o oficial de registro, pois apesar de tornar o Instrumento Particular, torna a AF de constituição rápida; possibilita a venda extrajudicial, simplificando a execução, mas dispensando notários e advogados, figuras essenciais para a segurança e garantia dos direitos das partes envolvidas no negócio.

Pode-se afirmar, sem que dúvida alguma paire sobre o pensamento, que o legislador no afã de simplificar os procedimentos, acabou desprotegendo o cidadão. Vislumbrando patente Desequilíbrio Contratual, que fatalmente desaguará em processos judiciais, justamente o que pretendia evitar.

1 Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:I - o valor do principal da dívida;II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;III - a taxa de juros e os encargos incidentes;IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do título e modo de aquisição;V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art. 27.



A quitação da dívidaCom o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se a propriedade fiduciária do imóvel, a qual

deixa de ser resolúvel e passa a ser plena, extinguindo-se a condição suspensiva existente, devendo, para tanto, um termo de quitação ser passado pelo credor – fiduciário, no prazo de 30 dias da liquidação da dívida, sob pena de multa.

Tal termo deverá ser apresentado ao registro imobiliário para ser averbado, com firma reconheci-da do signatário, acompanhado de instrumento procuratório, se for o caso, que sendo em cópia, deverá ser autenticada.

No ato de quitação da dívida, cancelamento da AF, não há incidência de ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pois este foi pago no ato de compra e venda, e neste caso, apenas se extingue a garantia, ou seja, a condição suspensiva, sendo tão somente um ato declaratório de direito.

A mora do devedorEstando o fiduciante em mora, ou seja, verificando-se o vencimento da dívida, com a falta de

adimplemento, no todo ou em parte, o fiduciário (credor) deve encaminhar requerimento (com firma reconhecida e instrumento procuratório) ao Oficial de Registro de Imóveis, comunicando a mora e soli-citando a intimação do devedor para purgá-la.

A intimação deverá conter a prestação vencida; os juros; as penalidades; encargos contratuais; tri-butos; taxas condominiais; despesas de cobrança e intimação; é pessoal, podendo ser judicial, para uma maior segurança e eficácia, mas foge da finalidade da AF, que é a simplificação dos procedimentos.

Intimado o devedor, somente poderá impugnar os valores judicialmente e não perante o registra-dor e a recusa de receber a intimação ou de assinar o recebimento deve ser certificado pelo intimador. Lembre-se de que no contrato deverá conter a carência para intimação do devedor.

Quando a intimação se der pelo correio, não se perde a pessoalidade da mesma, pois cumpre ao carteiro solicitar identificação do intimado, inclusive solicitar procuração, no caso de representante, o que na prática não ocorre, sendo passível, por esse motivo, de anulação judicial.

Quando o fiduciante encontra-se em local incerto ou não sabido, sua intimação deverá ser reali-zada via editalícia, ou seja, por meio de publicação de edital. Assim, o Oficial do Registro Imobiliário cer-tificará e publicará por três dias, pelo menos, em um jornal de maior circulação da comarca, ou em outra de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária. Nesse caso o Termo de Quitação a ser entregue, em caso dele não aparecer para purgar a mora, permanecerá sob o guarda do credor.

A purgação da moraSe purgada a mora, o contrato prevalece. Lembrando-se, no ensejo, de que a mora pode ser ve-

rificada diversas vezes. Todavia, sendo purgada, não se extingue o contrato. Vale esclarecer ainda que a mora é purgada com o pagamento das parcelas vencidas e que as vincendas somente se antecipam no caso de leilão, para que o devedor possa receber a quitação da dívida que se resolve com o produto da venda do imóvel. Observe, contudo, que o pagamento parcial, não induz à quitação parcial da dívida.



Nos três dias seguintes à purgação da mora, o ofício de registro de imóveis entregará ao fiduciá-rio/credor, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação, as importâncias recebidas. No entanto, caso o credor não apareça para receber, é recomendável o depósito em juízo, dentro do mesmo prazo.

A falta de purgação da moraNão sendo purgada a mora, o ofício de registro de imóveis certifica e o fiduciário apresenta o

ITBI e o requerimento solicitando a consolidação da propriedade em seu nome, neste caso, efetua-se a averbação da consolidação da propriedade em nome do credor. Lembre-se, portanto, de que não basta a apresentação do pagamento do ITBI, afinal, este não é título para se transferir a propriedade unica-mente com sua apresentação.

A maioria dos autores consideram tal ato com sendo averbatório, por ser apenas o cancelamento da resolubilidade ou fiduciariedade. Todavia, há de se lembrar os casos em que o credor se reverte na figura de um interveniente, o qual não tenha sido proprietário do imóvel anteriormente, o que invaria-velmente culmina em uma transferência de propriedade do imóvel garantido pela fidúcia, oportunida-de em que será efetuado um registro.

Falou-se anteriormente em requerimento com firma reconhecida e procuração, para a consolidação da propriedade, e não apenas a apresentação da guia de recolhimento do ITBI, devidamente quitada, o que é uma decorrência lógica do Princípio da Rogação ou da Instância, segundo o qual o oficial de registro não atua ex officio, apenas por impulso ou provocação das partes.

O procedimento do leilão extrajudicialApós consolidada a propriedade em nome do fiduciário/credor, no prazo de 30 dias, promoverá

leilão. No primeiro leilão o valor do maior lance deverá atingir o valor estipulado no contrato; no segun-do, o valor do maior lance deverá ser igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, prêmios seguro, encargos legais, inclusive tributos e contribuições condominiais e, cinco dias após a venda do imóvel, o credor entregará ao devedor as importâncias que sobejarem resultando em uma quitação recíproca entre credor e devedor, onde resolvem-se as obrigações e direitos de ambos.

É aconselhável que na certidão do leiloeiro seja consignado a existência dos dois leilões, para evitar impugnações judicias.

Não sendo localizado o devedor, cabe ao credor efetuar o depósito em juízo das quantias que porventura sobejarem.

Vale lembrar que não cabe ao devedor o Direito de Retenção para indenização das benfeitorias úteis e necessárias.

Caso o valor do maior lance não seja igual ou superior nos termos do parágrafo 2.º, do artigo 27, fica extinta a dívida e exonerado o credor da devolução do excedente. Nessa circunstância, torna-se impróprio falar em exoneração de obrigação, pois esta não se configurou uma vez que não houve excedente de valores, havendo, inclusive, a possibilidade de não alienação do bem e de tornar plena a propriedade do fiduciário com a satisfação das condições de oferta pública e de que não houve licitante ou os lances foram insuficientes, devendo ser fornecido documento que ateste tal situação, fornecido pelo leiloeiro público.



O contrato de aquisição por leilão será registrado no Ofício Imobiliário competente, acompanha-do de ITBI, reconhecimento de firmas, instrumento de representação e certidões fiscais.

Possibilidade de cessão de débito, de crédito e cauçãoO contrato de alienação fiduciária poderá conter a possibilidade de Cessão do Crédito, ou seja, a

transferência do crédito e da propriedade resolúvel. Não havendo necessidade da anuência do devedor, o que não deveria prevalecer, tendo em vista que são transferidos todos os elementos ativos e passivos do contrato, onde há direito de crédito e de propriedade e relação obrigacional e real. Por outro lado, a Cessão de Débito somente poderá ocorrer com a expressa anuência do credor.

É importante esclarecer que todos os instrumentos decorrentes de direitos que sejam objetos da alienação fiduciária poderão ser por instrumentos particulares.

Sendo possível também a caução dos créditos, nos termos dos artigos 17, inciso III e 21, oportu-nidade em que o credor fiduciário poderá dar em garantia seus créditos, onerando-se os mesmos por meio da caução, quando será necessária a apresentação de CND (Certidão Negativa de Débitos) do INSS e Certidão de Tributos e Contribuições Federais, consoante preceitua a Lei 8.212/91, o gerará um ato de averbação no serviço registral imobiliário.

Não se pode deixar de lembrar que o fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida fica sub-rogado, no crédito e na propriedade e, ainda, que na insolvência do fiduciante fica assegurada ao fiduci-ário a restituição do imóvel alienado fiduciariamente, por se tratar de patrimônio reservado.

Por fim, ressalta-se que a lei em comento é extensa e muitos são os posicionamentos a respeito de seus preceitos normativos, devendo o oficial de registro revestir-se de toda cautela ao efetuar os atos oriundos da mesma, sempre com o pensamento voltado para as conseqüências processuais de tais atos, com a finalidade de resguardar-se e garantir a tutela dos direitos gerados a partir dos atos praticados.

Ampliando conhecimentosLeia os livros indicados:

Tratado de Alienação Fiduciária em Garantia, de Guilherme Guimarães Feliciano. São Paulo: LTr, 1999.Alienação Fiduciária de Coisa Imóvel, de Ubirayr Ferreira Vaz. Porto Alegre: safE. IRIB, 1998.

Comentário: O primeiro livro sugerido trata da teoria geral do instituto da alienação fiduciária. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a alienação fiduciária de bem imóvel, versando sobre suas peculiaridades.



Atividades1. Leia as alternativas abaixo e assinale a alternativa correta.

a) ( ) A hipoteca e a alienação fiduciária não são consideradas ônus sobre o imóvel.

b) ( ) Não há nenhum tipo de instrumento particular que pode ser levado a registro no Cartório de Registro de Imóveis.

c) ( ) Uma pessoa proprietária de um imóvel com enfiteuse constituída possui a propriedade plena do imóvel e poderá oferecer o imóvel em garantia de alienação fiduciária.

d) ( ) É necessário reconhecer a firma de todas as pessoas que assinarem um contrato particular de transferência de imóvel pelo Sistema Financeiro Imobiliário com alienação fiduciária.

e) ( ) Os contratos particulares de alienação fiduciária não podem ser registrados no Ofício Imobiliário, caso imóvel seja objeto de incorporação.


a) Dê uma rápida definição do que vem a ser alienação fiduciária de bem imóvel e cite quais as pessoas envolvidas nesse tipo de negócio.

b) Que tipo de imóvel pode ser objeto de alienação fiduciária?

c) Fale sobre as vantagens e desvantagens da possibilidade de celebrar o contrato de alienação fiduciária por instrumento particular.



d) Que atos cartorários são realizados para efetivar a alienação fiduciária? Exemplifique.

e) Quais os requisitos do contrato de alienação fiduciária?

f) Quando a fidúcia se resolve?

g) Quando o fiduciante é considerado em mora? Quais as conseqüências dessa mora?

h) Caso a mora não seja purgada, o que o fiduciário deve fazer?



i) Fale um pouco sobre os procedimentos envolvendo o leilão de um imóvel objeto de alienação fiduciária.

j) A legislação admite a cessão de créditos e de débitos e a caução, nesse tipo de contrato?

Gabarito1. D


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Parte I

Ouviram do Ipiranga as margens plácidas De um povo heróico o brado retumbante, E o sol da liberdade, em raios fúlgidos, Brilhou no céu da pátria nesse instante.

Se o penhor dessa igualdade Conseguimos conquistar com braço forte, Em teu seio, ó liberdade, Desa�a o nosso peito a própria morte!

Ó Pátria amada, Idolatrada, Salve! Salve!

Brasil, um sonho intenso, um raio vívido De amor e de esperança à terra desce, Se em teu formoso céu, risonho e límpido, A imagem do Cruzeiro resplandece.

Gigante pela própria natureza, És belo, és forte, impávido colosso, E o teu futuro espelha essa grandeza.

Terra adorada, Entre outras mil, És tu, Brasil, Ó Pátria amada!

Dos �lhos deste solo és mãe gentil, Pátria amada, Brasil!

Parte II

Deitado eternamente em berço esplêndido, Ao som do mar e à luz do céu profundo, Fulguras, ó Brasil, �orão da América, Iluminado ao sol do Novo Mundo!

Do que a terra, mais garrida, Teus risonhos, lindos campos têm mais �ores; “Nossos bosques têm mais vida”, “Nossa vida” no teu seio “mais amores.”

Ó Pátria amada, Idolatrada, Salve! Salve!

Brasil, de amor eterno seja símbolo O lábaro que ostentas estrelado, E diga o verde-louro dessa �âmula – “Paz no futuro e glória no passado.”

Mas, se ergues da justiça a clava forte, Verás que um �lho teu não foge à luta, Nem teme, quem te adora, a própria morte.

Terra adorada, Entre outras mil, És tu, Brasil, Ó Pátria amada!

Dos �lhos deste solo és mãe gentil, Pátria amada, Brasil!

Atualizado ortogra�camente em conformidade com a Lei 5.765, de 1971, e com o artigo 3.º da Convenção Ortográ�ca celebrada entre Brasil e Portugal em 29/12/1943.

Hino NacionalPoema de Joaquim Osório Duque Estrada

Música de Francisco Manoel da Silva


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