Plano Municipal de Habitação de Salvador - 2008-2025

Programa Habitar Brasil/BIDSubprograma de DesenvolvimentoInstitucional de MunicípiosFinanciamento: Governo Federal

Apoio

Elaboração

PREFEITURA MUNICIPAL DO SALVADORSECRETARIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃO – SEHAB

PLANO MUNICIPAL DE HABITAÇÃODE SALVADOR • 2008-2025


Capa Plano Habitacional Salvador.pmd 23/4/2008, 11:551

PREFEITURA MUNICIPAL DO SALVADORPREFEITO

João Henrique de Barradas Carneiro

VICE-PREFEITOMarcelo Duarte Guimarães

SECRETARIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃOSECRETÁRIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃO

Angela Maria Gordilho Souza

SUB-SECRETÁRIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃOVilma Emilia Gomes Barbosa Lage

EQUIPE TÉCNICA SEHAB

Assessora-chefeMaria Teresa Gomes do Espírito Santo

CoordenadoresCoordenadora-administrativa

Miriam Viana Barreto

Coordenadora de Fomento à Produção de Habitação Popular Aparecida Netto Teixeira

Coordenadora de Regularização FundiáriaDaniela Mara Menezes F. Gutierrez

Coordenador de Promoção de Melhorias HabitacionaisArmando Mendes Lima Filho

Gestor de Núcleo Orçamentário e FinanceiroNádia Cristina Menezes Pereira

Gestor do Fundo Municipal de HabitaçãoLuis Augusto Roblêdo Pinto

Assessores da Secretária Francilene Martins dos Santos

Nilene B. Viana (05/06)/ Cenilton M. Fonseca (06/atual)Renilda Menezes Plessim

Assessoria Técnica Adélia Cristina dos Santos Santana, Bruno Oliveira Santana, Elaine Souza de Menezes,

Elisiel Frederico Esquivel Reis, France Dielle de Freitas Fonseca, João P. Oliveira Jr. (05/07)/Antonio Carlos Mota (07/atual), Jailson Pereira Farias, Juliana Nunes Gonçalves Prado,

Mariana Moreira Pereira Dias, Mateus Wagner, Máyra Cordeiro Passos, Patrícia Lago Silva Bastos,Renée Buzahr Fontes Barreto, Tânia Conceição Souza Barbosa

PLANO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE SALVADOR

Contrato n° 003/2007 Programa Habitar Brasil Bid/ Ministério das Cidades

ContratantePrefeitura do Município do Salvador/ Secretaria da Habitação

ContratadoInstituto Via Pública

Diretor-executivoPedro Paulo Martoni Branco

Diretor-administrativo-financeiroLuiz Augusto Corá

EQUIPE DE CONSULTORIAConsultor Geral

Nabil Bonduki (FAU-USP)

CoordenaçãoRossella Rossetto

Equipe técnicaNilce Cristina Aravecchia e Janaína Rangel (estagiária)

PUBLICAÇÃOSupervisão

Angela Gordilho Souza/ Sehab

CoordenaçãoNabil Bonduki e Rossella Rossetto

TextosNabil Bonduki, Rossella Rossetto e Nilce Cristina Aravecchia

ColaboraçãoMaria Teresa do Espírito Santo, Mariana Moreira Dias,

Aparecida Netto Teixeira, Juliana Gonçalves Prado/ Sehab

RevisãoAderval Borges da Silva

Projeto gráficoAntonio Carlos Kehl e Veridiana Magalhães

CapaNilce Cristina Aravecchia

Apoio de dadosLabHabitar/FAUFBA

JANEIRO 2008


Sumário

Apresentação ...................................................................... 3

Planejando cidades melhores e mais justas ....................... 5

Contexto institucional: a nova Política Nacionalde Habitação, seu marco legal, institucionale tendências recentes ......................................................... 7

Diagnóstico habitacional da cidade de Salvador ............... 13

Política de Habitação de Interesse Sociale programas habitacionais para Salvador ......................... 39

Cenários e tendências do Plano Municipalde Habitação de Salvador ..................................................61

Metas e estratégias de implementaçãodo Plano Municipal de Habitação de Salvador ................... 71

Avaliação e monitoramento do Plano ................................81

Bibliografia ........................................................................ 84

Anexo ................................................................................ 85

1

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Plano Habitacional Salvador Final A.pmd 23/4/2008, 11:551

Apresentação

Salvador, terceira maior capital brasileira em população, estimada no ano de2007 em 2,8 milhões de habitantes, é uma cidade reconhecida pela sua beleza,pela riqueza da sua cultura, pelas suas potencialidades, mas, ao mesmo tempo,semelhante às demais metrópoles brasileiras, detentora de grandes contrastesno que diz respeito às suas condições de moradia.

Há décadas, os problemas habitacionais da população de baixa renda vêm seagravando, exigindo, cada vez mais, respostas do poder público, ao mesmotempo rápidas e abrangentes, em todas as esferas governamentais, a curto,médio e longo prazos.

Nessa perspectiva, a Prefeitura Municipal do Salvador, através da sua Secreta-ria de Habitação (Sehab), desenvolveu nesta gestão várias ações voltadas parao processo de adesão do Município de Salvador ao Sistema Nacional de Habita-ção de Interesse Social, incluindo a formulação de uma Política Municipal deHabitação de Interesse Social e a regulamentação do Fundo Municipal de Habi-tação e do seu Conselho Gestor.

Complementando esse processo, é com especial satisfação que apresentamosagora o Plano Municipal de Habitação, tendo como horizonte o ano de 2025.Este legado busca, de forma pioneira, nortear as futuras gestões municipais,estabelecendo assim uma ação efetiva, contínua e participativa para oenfrentamento dos graves problemas habitacionais em nossa cidade, constitu-indo-se em um importante instrumento para o combate às desigualdades soci-ais, o desenvolvimento urbano e o bem-estar coletivo.

Salvador, janeiro de 2008.João Henrique de Barradas Carneiro

Prefeito de Salvador


4 Plano Municipal de Habitação de Salvador


Plano Municipal de Habitação de Salvador 5

Os limites impostos pela renda insuficiente da maioria da população – no con-texto específico da formação social e da estrutura espacial da cidade de Salva-dor – exigem o equacionamento dos instrumentos legais e a busca de novosarranjos financeiros respaldados por uma gestão pública de participação.

Nesse sentido, a Prefeitura Municipal do Salvador, por meio da Secretaria Municipalda Habitação, tendo como principal perspectiva a adesão do município ao novoSistema Nacional de Habitação de Interesse Social, realizou, entre os anos 2005 e2008, várias ações de desenvolvimento institucional na implementação de umanova prática de gestão pública, com vistas ao enfrentamento da situação habitacionalda população de baixa renda, agravada ao longo das últimas décadas.

De forma pioneira, inicialmente foi definida uma Política Municipal de Habitação deInteresse Social, incorporada ao novo PDDU, concomitantemente à regulamenta-ção do Fundo Municipal de Habitação e do seu Conselho Gestor, este de caráterdeliberativo, consultivo e fiscalizador, com uma ampla representação do setor pú-blico e da sociedade civil, incluindo as principais instituições envolvidas com aquestão da moradia e, sobretudo, dos movimentos populares. Complementandoesse processo, definiu-se então o Plano Municipal de Habitação, ora apresentado,elaborado de forma participativa, por intermédio de debates em plenária, com aconsultoria do Instituto Via Pública, viabilizado no âmbito do Programa HabitarBrasil/BID do Ministério das Cidades, pela Caixa Econômica Federal.

Assim, este Plano Municipal de Habitação, que se constitui em um dos primei-ros a ser concluído no Brasil atendendo às diretrizes do sistema nacional, vemhabilitar o município no acesso aos recursos do Fundo Nacional de Habitaçãode Interesse Social (FNHIS), contemplando uma antiga reivindicação dos mo-vimentos sociais de luta pela reforma urbana.

No seu escopo, traz um amplo diagnóstico das condições de habitação no mu-nicípio e a projeção da situação a ser enfrentada até o ano de 2025, para definiras diretrizes e metas a serem alcançadas no horizonte dos próximos 17 anos.Para tanto, prevê a participação das três esferas de governo, com objetivo defomentar a produção e melhoria habitacional, ampliar o acesso à terra urbanizadae promover a regularização fundiária e urbanística.

Entendemos ser esta iniciativa um passo decisivo para atender ao desafio dealcançarmos melhores condições de habitabilidade na nossa cidade, em proldo direito à moradia digna, visando cidades melhores e mais justas.

Salvador, janeiro de 2008.Angela Gordilho Souza

Secretária de Habitação

Planejando cidades melhores e mais justas



1A política de habitação do governo federal, a partir de 2003, é marcada por umnovo arranjo institucional que se consolida com a criação do Ministério dasCidades (MCidades) e com a construção de canais institucionais de participa-ção, encabeçada pelo Conselho Nacional das Cidades. A criação do MCidadesinsere-se na busca pela institucionalização de um projeto de política pública,cujo principal foco de atuação está relacionado à inclusão dos setores excluídosdo direito à cidade e ao princípio de que a habitação e o acesso universal aosserviços básicos são fundamentais para a cidadania.

Nesse contexto, a Política Nacional de Habitação (PNH), aprovada em 2004 peloConselho Nacional de Habitação, é uma das políticas setoriais que compõem aPolítica Nacional de Desenvolvimento Urbano. A PNH propôs a criação do SistemaNacional de Habitação, que estabelece como um dos componentes mais impor-tantes o planejamento habitacional. Trata-se de formular uma estratégia paraequacionar um dramático problema do país, a partir da elaboração de planoshabitacionais de caráter nacional, estaduais e municipais, dimensionando odéficit habitacional e recursos disponíveis, as metas a serem atingidas a médioe longo prazo, e as iniciativas necessárias para alcançá-las.

É baseado nesse contexto que a Prefeitura do Salvador, por intermédio daSecretaria Municipal da Habitação, formulou, com apoio desta consultoriaespecializada, o presente plano, que se insere no esforço mais geral dos de-mais entes federativos para possibilitar o enfrentamento consistente das ne-cessidades habitacionais do país.

1.1 Diretrizes da Política Nacional de Habitação

A Política Nacional de Habitação (PNH) parte do pressuposto de que a questãoda moradia só será enfrentada de modo coeso a partir de um sistema articulado

Contexto institucional: a novaPolítica Nacional de Habitação, seu

marco legal, institucional etendências recentes



nos três níveis de governo, estruturado com clareza em suas ações públicas ecoordenado pelo governo federal, por intermédio do Ministério das Cidades.

Cabe a este órgão um papel articulador na montagem de uma estratégia nacionalpara equacionar os problemas urbanos das cidades brasileiras, promovendo,de forma articulada, mudanças no âmbito do planejamento territorial urbano,habitação, saneamento e mobilidade, apoiadas nos instrumentos legais esta-belecidos pelo Estatuto das Cidades.

Na estruturação do Sistema Nacional de Habitação, e na formulação das políticashabitacionais, assim como na elaboração dos planos de habitação, os três níveisde governo devem observar os princípios universais e abrangentes que regem aPNH, com destaque para as seguintes premissas: universalizar o acesso à mora-dia digna; promover a urbanização, regularização e inserção dos assentamentosprecários à cidade; fortalecer o papel do Estado na gestão da PNH e na regulaçãodos agentes privados; tornar a questão habitacional uma prioridade nacional,integrando, articulando e mobilizando os diferentes níveis de governo e fontes;democratizar o acesso à terra urbanizada e ao mercado secundário de imóveis;ampliar a produtividade e melhorar a qualidade na produção habitacional; e in-centivar a geração de empregos e renda, dinamizando a economia.

1.2 Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social

A PNH propõe a divisão do Sistema Nacional de Habitação em dois subsistemasde habitação: de mercado e de interesse social. Esta estratégia pressupõe que oenfrentamento das necessidades habitacionais requer a combinação de açõesque ampliem as ofertas do mercado privado para a classe media baixa e, aomesmo tempo, de iniciativas de promoção pública que atendam às demandaspor habitação dos segmentos populacionais mais carentes, especialmente nafaixa inferior a 3 salários mínimos. Dessa forma, espera-se evitar que a classemédia baixa – com condições de ser atendida pelo mercado – se aproprie dosrecursos subsidiados, como ocorreu nos anos que antecederam a nova PNH, quan-do uma parcela pequena dos recursos públicos foi destinada à população commenos de 5 salários mínimos, na qual se concentra 92% do déficit habitacional.

Do ponto de vista institucional, o grande desafio da Política Nacional de Habita-ção está na construção do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social(SNHIS), aprovado pela Lei nº 11.124, de 16 de junho de 2005. Esta lei dispõesobre a criação do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS),resultado de uma grande mobilização liderada pelos movimentos de moradia,que entregaram ao Congresso Nacional, em 1991, um Projeto de Lei de IniciativaPopular assinado por mais de um milhão de eleitores.

No âmbito federal, o FNHS e seu Conselho Gestor já foram instalados. Porém, aimplementação do SNHIS depende da adesão de estados e municípios que de-vem se comprometer a cumprir os requisitos exigidos pela Lei no 11.124/05, istoé, enviar ao poder legislativo o projeto de lei para criação de um Fundo e de um



Conselho Estadual ou Municipal de Habitação e elaborar o Plano Local de Habi-tação de Interesse Social, até dezembro de 2008.

O SNHIS é baseado na integração das ações dos seus agentes – públicos e priva-dos – e na possibilidade de viabilizar programas e projetos habitacionais a partir deum mix de fontes de recursos onerosos e não-onerosos, planejado no âmbito deuma estratégia para equacionar as necessidades habitacionais. A adoção de regrasúnicas por aqueles que integram o Sistema e a descentralização dos recursos re-sultará em ações que deverão ser implementadas, prioritariamente, pela instâncialocal, que precisa se fortalecer institucionalmente para enfrentar este desafio.

Nesse contexto, insere-se este Plano Municipal de Habitação da Cidade do Salva-dor. Mais do que cumprir exigências formais e legais para adesão do municípioao SNHIS, o plano define diretrizes e formula uma estratégia municipal, a serimplementada na perspectiva de dar uma resposta planejada a longo prazo,para enfrentar o dramático problema habitacional da capital baiana.

1.3 Tendências recentes da PNH e seu impacto

nos investimentos habitacionais

No marco da nova Política Nacional de Habitação, a partir de 2005 ocorreramalterações relevantes no financiamento habitacional, no que se refere aossubsistemas de habitação de mercado e de interesse social. Neste período ocor-reu substancial elevação dos investimentos de todas as fontes, ampliação dosubsídio, com foco mais dirigido para a população de baixa renda, destinaçãocrescente de recursos ao poder público e ampla captação de recursos de mer-cado, o que vem gerando o chamado “boom imobiliário” no país.

As transformações recentes foram respostas do governo federal às reivindicaçõesdos movimentos de moradia, do setor empresarial da construção civil e de todosos segmentos que vinham lutando pela priorização dos investimentos nas políticassociais. Mas também estão vinculadas à melhoria do cenário macroeconômico ede uma relativa flexibilização da política econômica, que vem gerando uma aindarestrita redução do superávit primário. Por outro lado, as medidas tomadas pelogoverno para desonerar a construção civil e estimular o crédito imobiliário estãogerando efeitos extremamente positivos para dinamizar o setor.

A Lei Federal no 10.391, aprovada em 2004, deu maior segurança jurídica para ofinanciamento e a produção de mercado, enquanto que a retomada do SistemaBrasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e a abertura do capital do setorimobiliário significaram um crescimento inusitado do crédito para a produçãohabitacional. Os resultados positivos do SBPE provêem de resolução do Conse-lho Monetário Nacional (CMN), em 2005, obrigando os bancos a cumprirem a leie investirem 65% dos recursos captados pela poupança em financiamentohabitacional. Com a queda da taxa de juros, o crédito ficou mais barato, aten-dendo a uma clientela com patamares de renda mais baixos.



Por outro lado, desde 2004 vem ocorrendo uma substancial elevação dos recursosdestinados à produção habitacional de baixa renda. O orçamento do FGTS cresceconstantemente (o orçamento de 2008 prevê 14 bilhões de reais para habitaçãoem todas as suas modalidades), assim como os recursos de origem orçamentáriaque, com a criação do FNHIS, vêm superando um bilhão de reais no ano.

Mas no que se refere ao Subsistema de Interesse Social, o grande salto ocorreucom a Resolução 460/2005 do Conselho Curador do FGTS, que tornou possíveluma significativa aplicação de recursos do fundo em subsídios habitacionais,montante que, em 2006 e 2007 atingiu 1,8 bilhões de reais anuais. Com essessubsídios e outras alterações nos programas existentes foi possível ampliar oatendimento à faixa de renda mais baixa, na qual o déficit se concentra, e, aomesmo tempo, impulsionar grande parte dos projetos de habitação promovidospelos estados e municípios, iniciados nos anos recentes.

Finalmente, é necessário citar o Programa de Aceleração do Crescimento (PAC),anunciado em 2007 como um grande programa de desenvolvimento em dife-rentes áreas (energia, rodovias, portos, saneamento e habitação), capaz dealterar parcialmente a rígida política de contenção de investimentos que vigorouno país desde os anos 80.

Embora boa parte dos seus recursos esteja destinada às obras de infra-estrutu-ra para a produção, os setores de habitação e saneamento foram privilegiados,recebendo montantes de aplicações para a urbanização de assentamentos pre-cários, ação que está necessariamente sob a responsabilidade do poder públi-co. Calcula-se que, nos quatro anos do segundo mandato do governo Lula,deverão ser destinados cerca de 11 bilhões de reais apenas para este programa,que terá grande impacto nas regiões metropolitanas e cidades médias e gran-des do país, incluindo Salvador.

Considerando todos estes dados, parece inevitável que ocorra uma significati-va alteração do quadro da produção habitacional do país, depois de vinte ecinco anos de estagnação. No entanto, uma série de pontos de estrangulamen-to poderá limitar as fortes expectativas existentes.

A ampliação da produção de mercado é estratégica, pois se o setor privado nãoproduzir moradias para as faixas de renda média e média baixa, este segmento,que tem mais capacidade de pagamento, acaba por se apropriar das habitaçõesproduzidas para a população de baixa renda.

No entanto, se ocorrer um boom imobiliário sem que haja uma adequadaregulação do mercado fundiário e sem que a cadeia produtiva da construçãocivil esteja em condições de fornecer os insumos necessários, existe forterisco de se gerar efeitos negativos, devido a forte elevação dos valores daterra e dos insumos da construção. Estes dois fatores terão como desdobra-mento uma maior dificuldade de atender aos setores que dependem da pro-dução de habitação social, aspectos que não podem ser minimizados nestePlano Municipal de Habitação.



Por outro lado, a elevação dos recursos da União para financiar programas deurbanização de favelas e assentamentos precários, a serem implementados pelosmunicípios, poderá encontrar fortes limitações na baixa capacidade administrativae gerencial dos governos locais, como ocorre no Estado da Bahia. Os municípios,na maior parte dos casos, não têm pessoal qualificado e estrutura institucionalpara enfrentar um repentino e acelerado processo de crescimento do investimen-to, correndo-se o risco de não gastar os recursos alocados ou gastá-los mal.

Como se vê, a elaboração do Plano Municipal de Habitação de Salvador ocorrenum momento bastante especial, em que novas oportunidades se abrem paraalterar um quadro habitacional dramático. Desde o início dos anos 80, nunca asperspectivas foram tão boas para o enfrentamento em larga escala do proble-ma habitacional, inclusive para a população de baixa renda.

Criar as condições necessárias para garantir que Salvador enfrente com suces-so este quadro positivo é o objetivo do plano. Com planejamento habitacional,regulação urbana, fortalecimento da cadeia produtiva da construção civil,capacitação institucional e ampliação da disponibilidade de recursos e do crédi-to, poderá ser gerado um crescimento sustentável da produção habitacional eda integração urbana dos assentamentos precários, garantindo-se o atendi-mento aos setores de baixa renda e evitando a reprodução do processo deexclusão territorial que caracteriza as cidades brasileiras.

Salvador debate seu Plano de Habitação, componente essencial para a adesãoao Sistema Nacional de Habitação. Salvador 2007



2Diagnóstico habitacional dacidade de Salvador

Neste capítulo, além de um breve histórico do processo de urbanização e dasações do poder público municipal e estadual em Salvador, será apresentada umaquantificação das necessidades habitacionais da cidade, tanto no que se refereao déficit habitacional acumulado e futuro, como em relação à inadequação dasmoradias, levando-se em conta as várias fontes de informações e metodologias.

Ressaltamos que as análises apresentadas tomaram como referência o diag-nóstico elaborado para PHIS-Salvador (2001 e 2006). Já as quantificaçõesestabelecidas neste capítulo serão utilizadas como a base para a elaboração doPlano Municipal de Habitação de Salvador, no que se refere à definição de cená-rios futuros e ao cálculo das necessidades de investimento público, razão pelaqual são essenciais para a fixação das metas.

2.1 Breve histórico do processo de ocupação e da questão

habitacional

Salvador, fundada em 1549, foi um dos primeiros núcleos urbanos do Brasilcolonial e, também, sua primeira capital. Atualmente é a terceira maior cidadeem população do país, com aproximadamente 2,8 milhões de habitantes.

A configuração urbana, dividida inicialmente em cidade alta e baixa, resultou deum processo histórico complexo e dinâmico, que remonta ao século XVI. Era acidade alta caracterizada como o núcleo intramuros, com fortificação para con-trole e defesa do território, enquanto que a cidade baixa estava associada aoporto e às atividades comerciais a ele vinculadas.

Num primeiro momento, os desdobramentos das suas funções urbanas como sedeadministrativa, porto e centro comercial, decorreram do desenvolvimento agrícolavoltado para exportação da região próxima, especialmente o Recôncavo Baiano.

A cidade, nos seus primeiros séculos, caracterizou-se pela arquitetura tradicionalportuguesa, marcada pelos “sobrados” – casarões urbanos implantados sem recu-



os laterais ou frontais –, formando agrupamentos alinhados à rua. Nessas casas,as funções eram separadas por pavimentos. As partes térreas geralmente abriga-vam as lojas e os armazéns ou aposentos para hóspedes. Nos fundos destas fica-vam as cocheiras e os aposentos dos escravos. E nos andares superiores (quepodiam chegar até cinco), a habitação da família do senhor. Esta região, hoje co-nhecida como Centro Histórico, passou por um intenso processo de obsolescênciae deterioração que as ações do poder público não lograram interromper. Tornou-se, assim, foco de invasões pela população de baixa renda sem alternativas demoradia, que a buscava com o objetivo de obter trabalho e/ou renda informal.

No século XX, a economia de base agroexportadora entrou num progressivoprocesso de decadência, despontando os primeiros sinais, ainda tênues, de umsurto de industrialização. Transformações sociais, econômicas e políticas leva-ram ao surgimento de uma nova ordem espacial, e o Estado passou a interagirno urbano com novos agentes econômicos – os segmentos capitalistas, industriale imobiliário –, além de tratar com um contingente populacional cada vez maior,mais concentrado e diversificado.

A concentração de moradores na cidade, até o início do século XIX, manteve-sebaixa, proporcional às atividades econômicas geradas, cuja base agrícola era vin-culada à população do campo. Durante três séculos de ocupação urbana seu

Centro histórico: ocupações antigas no Santo Antônio Além do Carmo



contingente populacional duplicou a cada século. No século XIX, chegava a 45 milhabitantes, quando se davam os sinais de mudança. Em 1890, a cidade já regis-trava 174 mil habitantes, quase o quádruplo em menos de cem anos e, na viradapara o século XX, ultrapassou duzentos mil habitantes. Destes, calcula-se que90% viviam no limiar da pobreza (Mattoso, in Gordilho-Souza, 2000), quadro queera resultado de uma sociedade escravocrata, patrimonialista e excludente.

De forma coerente com o processo de urbanização brasileiro, o incrementopopulacional na capital baiana se acelera a partir dos anos 40 do século XX,quando o primeiro ciclo industrial já se encontra em decadência. Com o cres-cente processo de estagnação econômica no Recôncavo e com a consecutivamigração intensiva da população da zona rural para a capital baiana, alterou-seprofundamente o perfil demográfico e socioterritorial da cidade.

Assim, o incremento populacional acelera-se a partir de meados do século XX,quando a população urbana passa de 290.443 habitantes (1940) para 393 mil habi-tantes (1950), com uma taxa de crescimento de cerca de 3% ao ano. O ritmo decrescimento aumenta ainda mais nas décadas seguintes: 4,7% ao ano entre 1960 e1970 e 4.0% entre 1970 e 1980, quando alcança cerca de 1,5 milhões de habitantes.

A partir daí, em termos relativos os índices se reduzem (2,9% na década de 80e 1,8% na de 90), mas, em termos absolutos, o aumento da população ainda éestrondoso, superando dois milhões em 1990 e 2,5 milhões em 2000. O incre-mento populacional foi, em todo esse período, próximo ao da região metropo-litana e superior ao do estado, indicando o processo de deslocamento da po-pulação do interior para Salvador e os aglomerados urbanos no seu entorno.

Em um primeiro momento, a migração campo-cidade esteve ligada à estagna-ção das atividades agrícolas, mas, a partir da década de 50, uma série de inicia-tivas governamentais criaram um maior dinamismo econômico para a chamadaGrande Salvador. A instalação da CHESF e Petrobrás na Bahia criaram um novociclo de investimentos, incrementado nas décadas seguintes com a implanta-ção do Centro Industrial de Aracatu (CIA) e do Pólo Petroquímico de Camaçari(Copec). Com isso, ampliaram-se os fluxos urbanos para os municípios vizinhos,consolidando a instituição da Região Metropolitana de Salvador.

A população migrante que chegou ao território de Salvador a partir da décadade 40 era formada, na sua maioria, por trabalhadores agrícolas muito pobres esem qualificação para serviços urbanos. Um fator que contribuiu para acentuara crise habitacional que se instalou e o ordenamento territorial vigente, exigindodo Estado uma intervenção mais sistemática no meio urbano, que, é importanteressaltar, foi sempre incipiente.

Desde os anos 30 foram implantados inúmeros loteamentos privados nos arre-dores imediatos da cidade. Muitos ficaram vazios durante décadas, já que amaior demanda por moradia vinha da população de baixa renda, incapaz dearcar com seus custos.



O incremento populacional a partir dos anos 40, aliado à falta de alternativasde moradia, sobretudo para os setores de baixa renda, e ao crescente desinte-resse privado no mercado de locação, gerou uma grave crise habitacional, fe-nômeno visível nas principais cidades brasileiras no período do pós-guerra(Bonduki 1998). O resultado desta equação foi o crescimento acelerado da ci-dade informal, que em Salvador caracterizou-se pelo imenso processo de inva-sões de terras públicas e privadas.

Assim, pode-se dizer que as primeiras invasões coletivas de terra, que ocorre-ram no final dos anos 40, são uma manifestação concreta desta crise, repre-sentando a saída para quem não tinha como arcar com os altos preços dosaluguéis e nem de adquirir uma casa ou um lote. Por outro lado, essas iniciati-vas populares contribuíram para romper com a estrutura fundiária vigente, nasmãos de poucos proprietários, que ainda se valia de um sistema arcaico: o po-der público, a igreja e poucas famílias mantinham a enfiteuse, antigo sistemade arrendamento, como instrumento de uso de grandes glebas.

O processo de invasões em Salvador assumiu grandes dimensões, tornando-sea alternativa de moradia para a maior parte da população de baixa renda, aolado dos “pardieiros” e “avenidas”, como eram conhecidos os cortiços nos anos50 (CPE 1960). Segundo Mattedi (1979), entre 1946 e 1978 foram registradassessenta e oito (68) invasões, enquanto que Gordilho-Souza (2001) registrou,entre 1946 e 1991, quatrocentos e cinqüenta e duas (452) invasões, das quaisnoventa e cinco (95) foram erradicadas, restando na cidade, em 1991, um totalde trezentas e cinqüenta e sete (357) áreas invadidas.

Em termos quantitativos, o processo é avassalador: em 1991, 27,8% da popula-ção de Salvador, ou seja, quase 600.000 pessoas, viviam em invasões, queabrigavam 118.246 unidades habitacionais numa área estimada de 1.473 hecta-res (Gordilho-Souza, 2001). Do total da área ocupada, cerca da metade estavaem terrenos públicos, principalmente do município, e 24,7% pertenciam a pro-prietários particulares.

Estudando as possibilidades de permanência dessas áreas, Gordilho considera,no mesmo estudo, que 63% são passíveis de consolidação, 20% merecem aná-lises específicas, enquanto 17% do total se encontram em áreas impróprias parao uso residencial.

No que se refere à localização, as ocupações informais estão concentradas noSubúrbio Ferroviário e no Miolo, onde se reproduz o chamado “padrão perifé-rico” de expansão urbana, enquanto que as áreas com melhor padrão dehabitabilidade encontram-se, sobretudo, na zona central e na faixa ao longoda Orla Atlântica.

Desta maneira, a expansão urbana do município dá-se por três vetores. O pri-meiro é a Orla Atlântica Norte, que configura o espaço mais “nobre”. Está inter-ligada ao município de Lauro de Freitas e tende a seguir ao longo da Estrada do



Vetor de expansão ao longo da Orla Atlântica Norte

Miolo, vetor de crescimento com muitas ocupações informais

Subúrbio ferroviário: expansão com loteamentos populares



Coco, via litorânea paralela ao litoral norte. Miolo, área geograficamente cen-tral localizada entre a Avenida Paralela e BR-324, é o segundo vetor. O terceiroé o Subúrbio Ferroviário, que se desenvolveu a partir da década de 1940, comloteamentos populares. Concentra, hoje, grande parte de habitações precáriase é deficiente de equipamentos, serviços e infra-estrutura.

A expansão horizontal, no entanto, já encontra limites físicos, ao menos no mu-nicípio de Salvador, provocando um processo de adensamento dos territóriosocupados, o que levou a cidade a se caracterizar como uma das capitais de maiordensidade demográfica do Brasil. Este processo é resultado tanto da verticalizaçãopromovida pelo mercado para as faixas privilegiadas da população como doadensamento selvagem das áreas informais. As construções, produzidas porautoempreendimento, já atingem três pavimentos ou mais, elevando a concen-tração populacional e construtiva, e aumentando a precariedade das moradias.

Por outro lado, ainda têm sido freqüentes outras saídas habitacionais encon-tradas pela população pobre, sempre baseadas na ocupação, como o apareci-mento de construções em áreas ambientalmente frágeis, que acaba por repre-sentar risco aos moradores. Uma alternativa tem sido a ocupação de prédiosvazios e ociosos na área central da cidade por famílias sem-teto, sobretudo naárea do Comércio e na antiga zona industrial de Itapagipe.

A ocupação de imóveis vazios se constituiu, nos últimos anos, numa opção im-portante de ação coletiva dos movimentos organizados de moradia. Levanta-mentos recente da Sehab, referentes ao período 2005-2007, revelam que cercade 4,5 mil famílias vivem em edifícios ocupados pelo Movimento dos Sem-Teto deSalvador, numero que certamente deve ser maior se forem consideradas outrasinvasões menos organizadas.

Esse processo está intimamente vinculado à presença de um número significa-tivo de edifícios vagos, fenômeno que se verifica em todas as grandes cidadesbrasileiras. O Censo de 2000 levantou 89.405 domicílios vagos em Salvador,correspondendo a 12% do total de domicílios. É grande a quantidade de prédiosdesocupados, parte em ruínas ou requerendo reformas imediatas. Constitui-seem um problema a ser enfrentado, mas também em uma alternativa de grandepotencialidade frente ao esgotamento das possibilidades de expansão periféri-ca no município da capital e à necessidade de aproximar a moradia popular dasáreas que concentram o emprego e o trabalho informal.

A questão adquire especial importância frente ao fato de que o estoque deáreas livres aptas para ocupação habitacional é reduzido. Alcançava menos de15% do território soteropolitano continental em 2002 e um número ainda maisbaixo, se consideradas apenas as áreas aptas para habitação de interesse soci-al. Por outro lado, as áreas remanescentes para expansão urbana são limitadas,devido a presença de grandes extensões de reservas ambientais com mananciaisaqüíferos interligados. Esta constatação leva à conclusão de que o planejamen-to habitacional de Salvador deve ser pensado em conjunto com a Região Metro-



politana, pois é impossível enfrentar as necessidades habitacionais da cidadesem levar em conta que a expansão urbana apenas poderá ocorrer nos municí-pios do entorno da capital.

A partir deste panorama, nota-se que a cidade de Salvador teve um processode ocupação que configurou um território com padrão de urbanização parecidocom o de outras metrópoles brasileiras, embora com especificidades.

Mapa 1 – Total de vazios aptos para habitação



De um lado, formou-se uma “cidade formal” caracterizada por áreas com boa ofer-ta de infra-estrutura, onde se concentra a população de alta renda, capaz de pagaro custo de uma moradia produzida pelo mercado privado, de acordo com os pa-drões legais. Por outro lado, surgiu a “cidade informal”, onde predomina a implan-tação de loteamentos irregulares e clandestinos ou a invasão de terrenos públicose privados, ocupados pela população de baixa renda sem alternativa para acesso àmoradia. Este contingente corresponde a 60% da população total do município.

Finalmente, temos o Centro Histórico e as áreas de ocupação antigas, queembora disponham de serviços qualificados e infra-estrutura completa, apre-sentam um avançado grau de obsolescência das edificações, concentraçãode cortiços, e requerem ações imediatas de reabilitação urbana.

A ocupação do território em sua conformação atual gerou ainda um déficit demoradias com cerca de 81 mil unidades e um volume elevado de domicílios –cerca de 400 mil – com deficiências urbanas. É resultado, ainda, da ação deinúmeros agentes ao longo dos anos, dentre os quais salienta-se, a seguir, opapel e a atuação do setor público nesse processo.

2.2 A intervenção do estado e da prefeitura na

questão da habitação

Frente a este quadro, no qual a invasão e a precariedade das moradias dascamadas de baixa renda predominaram como uma pratica usual, a ação públi-ca para enfrentar a questão sempre foi pontual e insuficiente, tendo às vezescontribuído para o modelo excludente de cidade que se forjou.

Na primeira metade do século XX, a ação municipal, norteada por preceitos dehigiene, estética, conforto e “decência”, fixou uma legislação urbanística quecontribuiu para acentuar a segregação sócioespacial, criando exigências ape-nas passiveis de serem atendidas pelas camadas sociais mais privilegiadas, emempreendimentos promovidos pelo mercado imobiliário formal.

Ocorreram, nos anos 40, as primeiras iniciativas estatais destinadas à produçãode habitações para os trabalhadores, promovidas pelos Institutos de Aposenta-doria e Pensões criados pelo governo federal na era Vargas. O número de mo-radias produzidas foi reduzido, não atingindo nem mil unidades nos pioneirosconjuntos residenciais de Salvador (Bonduki, 1998). Os beneficiados com essasiniciativas estatais, no entanto, situavam-se numa camada privilegiada dos tra-balhadores, que tinha vínculo empregatício formal. A experiência, embora re-presente o início da ação governamental na área da habitação, não foi capaz deatenuar a crise habitacional, nem fomentou iniciativas locais que pudessemcriar uma tradição no enfrentamento do problema habitacional.

A partir dos anos 60, ações isoladas foram realizadas pelo município de Sal-vador e estiveram voltadas principalmente para a produção de lotes



Mapa 2 – Ocupação urbana de Salvador em 2006

Legalidade urbanística nas áreas de habitação



urbanizados, que se concentraram majoritariamente no Subúrbio (53%) e noMiolo (41,3%). (PMS, 2004).

Maior impacto teve a criação do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), impulsi-onado pelo Banco Nacional de Habitação de 1964 a 1986. Neste período, desen-volveu-se uma ação de maior magnitude, tendo se estruturado órgãos regionaisque alcançaram maior capacidade de promoção habitacional. Em 1965, o governodo estado criou a Habitação e Urbanização da Bahia (URBIS), empresa de econo-mia mista que atuou como agente promotor do SFH, voltada para a produção demoradias para a faixa de até cinco salários mínimos. Enquanto isso, as cooperati-vas habitacionais, assessoradas pelo Instituto de Orientação às CooperativasHabitacionais (Inocoop), começaram a operar em 1967, atendendo à faixa decinco a doze salários mínimos.

A URBIS promoveu a construção de aproximadamente 46 mil unidades habitacionaisem Salvador. Mas, na prática, voltou-se predominantemente para a faixa de rendaentre três e cinco salários mínimos, na qual havia capacidade de retorno dos finan-ciamentos. Na medida em que a política habitacional formulada pelo regime militarnão trabalhava com a noção de subsidio, as faixas de renda mais baixas ficarampraticamente excluídas do atendimento. Iniciativas voltadas para superar esta res-trição, determinadas pelo Plano Nacional de Habitação Popular (1974-1979), comoo Programa de Financiamento de Lotes Urbanizados (Profilurb) e o Promorar, queprocuravam atender a população de renda inferior a três salários mínimos e erradicara subhabitação, tiveram desempenho muito aquém das metas estabelecida, al-cançando cerca de dez mil atendimentos em todo o estado. (Espírito Santo 2001)

Além disto, em Salvador, o Inocoop e a CEF promoveram ou financiaram a pro-dução de quase 43 mil unidades, entre casas e apartamentos, dirigidas parauma população de renda média (acima de cinco salários mínimos). A prefeitura,por sua vez, produziu basicamente lotes urbanizados, em número variando entre10 e 20 mil unidades, a depender das fontes consultadas (PDDU, 2004).

O lócus preferencial da atuação do governo estadual foi a área conhecida comoMiolo da cidade, desabitada até a década de 1960. Nessa área (compreendia asregiões administrativas de Cabula, Beiru-Tancredo Neves, Pau da Lima eCajazeiras) concentrou-se 66% da produção do Urbis e do Inocoop. O segundomaior vetor dessa produção, com 13% do total, foi a Orla Atlântica (regiõesadministrativas Boca do Rio e Itapoã). A localização dos empreendimentos im-plicou na abertura de novas fronteiras imobiliárias e na expansão das periferiasdesprovidas de infra-estrutura, onde tiveram forte papel na transformação deáreas semi-rurais em urbanas.

Com a extinção do BNH e a desestruturação da Política Nacional de Habitação, apartir da segunda metade dos anos 80, reduzem-se drasticamente os financia-mentos. O agravamento das condições urbanas e as pressões populares, impulsi-onadas pelo processo de redemocratização, passam a exigir uma maior atuaçãodos governos locais.



Embora a Bahia não se destaque no rol das experiências bem-sucedidas desteperíodo, é importante registrar que nesta fase pós-BNH, de uma maneirageral, estados e municípios começam a desenvolver experiências alternati-vas. Mesmo que insuficientes para equacionar o déficit, essas experiênciasforam importantes para apontar caminhos de reconstrução da políticahabitacional em novas bases, nas quais princípios como a participação, adescentralização e o reconhecimento da cidade real ganharam maior impor-tância. (Bonduki 1996).

Em meados dos anos 90, o Estado da Bahia consegue retomar os investimentosno setor habitacional, tendo lançado vários programas habitacionais, como oViver Melhor, concretizados com recursos orçamentários estaduais e federais efinanciados pelo FGTS. A Urbis é extinta em 1998, mas suas atribuições sãoassumidas por uma nova empresa, a Companhia de Desenvolvimento Urbanodo Estado da Bahia (Conder), que manteve uma capacidade institucional sólidapara promover empreendimentos habitacionais.

O passo mais importante para a construção de um novo arranjo institucional nogoverno do estado foi a criação, no final de 2002 – antes, portanto, do Ministé-rio das Cidades –, da Secretaria de Desenvolvimento Urbano (Sedur), com aatribuição de formular e executar a política de desenvolvimento urbano, habi-tação, saneamento básico e assistência técnica aos municípios. (Sedur 2006).

Outro avanço de relevante, no âmbito do governo do estado, foi a criação doFundo de Combate a Pobreza (Fucep), no final de 2001, com o objetivo deviabilizar o acesso a níveis dignos de vida para a população de baixa renda,incluindo a habitação dentre os aspectos a serem enfrentados. Os recursospara este fundo são provenientes de um acréscimo de 2% no ICMS incidentesobre produtos e serviços especificados, além de outras dotações orçamentári-as estaduais, contribuições voluntárias e receitas de aplicações financeiras. Ofundo criou uma fonte permanente, não onerosa, que vem sendo destinada aosubsidio das ações do estado em diferentes campos de atuação, nos quais seinclui a habitação popular, possibilitando inclusive captar com maior facilidaderecursos federais que exigem contrapartidas e/ou caucionamento, como o Pro-grama de Subsidio Habitacional (PSH) e a Resolução 460 do FGTS.

Segundo Sedur (2006), de 1995 a 2006 o governo do estado implementouinúmeros programas habitacionais, com significativos resultados em termosquantitativos. No período, o estado investiu, no total, cerca de 880 milhões dereais. Considerando apenas o município de Salvador, foram produzidas 9,9 milunidades habitacionais (19,3% do total), 10,9 mil melhorias habitacionais (14,4%do total) e 118,9 mil domicílios receberam obras de saneamento, urbanização e/ou equipamentos coletivos (63,8% do total). As ações de produção de unidadese implantação de melhorias habitacionais foram priorizadas no interior do esta-do, enquanto que, na urbanização de assentamentos precários, os investimen-tos estiveram mais concentrados na capital.



No que se refere ao município de Salvador, tanto a estrutura institucional comoa capacidade de investimento sempre foram mais reduzidas. Em relação ao ar-ranjo institucional, historicamente tem prevalecido a instabilidade dos órgãos,sendo que muitas instituições foram criadas e extintas em uma mesma admi-nistração. Apenas no período mais recente começou a se organizar uma estru-tura institucional mais consistente, que se consolidou na atual administração.

Em 2001, foi criada a Secretaria Municipal da Habitação (Sehab) que, no perío-do de 2001/2004, desenvolveu, sobretudo, ações voltadas à regularizaçãofundiária e ao planejamento e desenvolvimento institucional, formulando a 1ªfase do Plano Estratégico Municipal de Assentamentos Subnormais (Pemas),que representou um avanço importante para iniciar o entendimento da situaçãohabitacional da população soteropolitana, estabelecer diretrizes de interven-ção e subsidiar com informações a estruturação da administração municipalresponsável pelo setor habitacional.

Neste período, a Coordenadoria de Regularização Fundiária da Secretaria Muni-cipal de Habitação cadastrou mais de 85 mil imóveis para fins de regularização,sendo que 66.155 (77,7%) foram deferidos. Os investimentos do programa em2003 e 2004 totalizaram um valor na ordem de R$ 1,4 milhão.

Já na gestão atual, que se iniciou em 2005, foram dados passos decisivos paraestruturar uma ação mais consistente na área da habitação de interesse social.

A Sehab deu continuidade com grande ênfase ao desenvolvimento institucional,implementando o Pemas, devidamente reestruturado para promover a adesãodo município ao Sistema Nacional de Habitação e, por meio de processoparticipativo, formulou e debateu a Política Municipal de Habitação de InteresseSocial, que foi inserida como capítulo específico no Projeto de Lei do PlanoDiretor de Desenvolvimento Urbano.

Além da continuidade do Programa de Regularização Fundiária, tambémreformatado para abranger outros usos de interesse social (comércio, serviço,terreiros de candomblé e outras instituições), vários programas novos foramcriados ou estimulados pelo município, aspecto que deverá ser tratado comdestaque no capitulo 3 desta publicação. Do ponto de vista institucional, mere-ce destaque a criação do Fundo e do Conselho Municipal de Habitação, regula-mentados em 2006, que garantem maior transparência e democratização nagestão municipal, com participação popular e controle social.

Frente a importância que a Política Municipal de Habitação de Interesse Socialassume para este Plano, suas diretrizes, objetivos e programas propostos deve-rão ser tratados com especial ênfase no Capítulo 3 e apresentados na íntegra noanexo desta publicação.



2.3 Quantificação das necessidades habitacionais em Salvador

Como vimos, a cidade de Salvador expandiu-se de forma acentuada a partir dosanos 50, acompanhando o processo de urbanização comum a outras metrópo-les brasileiras.

Forjou-se nesse processo uma “cidade formal”, que obedece – via de regra –aos padrões legais de uso e ocupação e de compra e venda de imóveis; e uma“cidade informal”, que identifica carências de variadas espécies, a partir daimplantação de loteamentos irregulares e clandestinos e da invasão de terre-nos ocupados pela população de baixa renda sem alternativa para o acesso àmoradia. Nessas áreas, precárias do ponto de vista urbanístico, as edificaçõesse multiplicam por meio da autoconstrução, resultando em padrões construti-vos deficientes e, muitas vezes, em soluções improvisadas.

Mais recentemente, tornou-se significativa a presença da construção em altura,edificada paulatinamente, laje sobre laje, gerando unidades sobrepostas, de altadensidade construtiva, que não guardam relação direta com o lote (o que dificul-ta sua individualização e regularização) e geralmente comercializadas no dinâmi-co mercado paralelo dos assentamentos precários. Completando a problemáticahabitacional, muitas famílias dividem o mesmo teto, causando situação de des-conforto, já que as densidades por unidade são altas. Por outro lado, a populaçãocontinua crescendo e, ainda que numa proporção bem menor que nas décadaspassadas, gera novas demandas por habitação.

Frente a este panorama pode-se avaliar que a abrangência do déficit habitacionalvai além da necessidade de novas unidades para responder à demanda acumula-da, abrangendo também as deficiências urbanísticas (ambiental, infra-estrutura,saneamento básico, lazer), além das necessidades geradas pela substituição demoradias obsoletas e em ruínas, e pela urbanização de assentamentos precáriose remoção da população em áreas de risco. A estas se soma a necessidade denovas unidades gerada pelo crescimento demográfico e migração, que se não forrespondida na quantidade e velocidade requeridas, tanto pelo poder públicoquanto pelo mercado habitacional, continuará a incrementar o déficit.

A metodologia elaborada pela Fundação João Pinheiro (FJP), que trabalha com oconceito de “necessidades habitacionais”, tornou-se referência nacional, sen-do adotada pelas três instâncias de governo, por universidades, centros depesquisas e entidades profissionais. Ela distingue o déficit quantitativo (faltade moradias) do déficit qualitativo (inadequação de moradias existentes emrelação à deficiência de infra-estrutura ou adensamento excessivo), utilizandocomo base o Censo e a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad). Asnecessidades habitacionais assim decompostas permitem uma associação di-reta entre problemas e soluções habitacionais. No caso, a metodologia definidapela FJP aponta para duas grandes linhas de ação: produção de novas unidadespara sanar o déficit quantitativo e urbanização/melhorias no ambiente construídopara as áreas de inadequação.



Além da aplicação da metodologia da FJP, também será utilizado o estudo ela-borado pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM/Cebrap), que dimensionouos assentamentos precários extrapolando os dados do Censo de 2000, e aquantificação realizada na pesquisa coordenada pela professora Angela GordilhoSouza, da UFBA (2000 e 2008), que observa de maneira mais apurada e quali-tativa o contexto urbano da cidade de Salvador.

Já o cálculo da demanda demográfica conta hoje com um importante trabalhodesenvolvido pelo Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional da Uni-versidade de Minas Gerais (Cedeplar). Esta pesquisa, entretanto, tem a limita-ção de trabalhar apenas com os dados para o país como um todo ou para asunidades da federação, não descendo para o nível municipal.

Finalmente, o cálculo da necessidade de realocação de famílias para urbaniza-ção de assentamentos precários e de substituição das moradias obsoletas éainda mais impreciso. Não se dispondo de metodologias apropriadas, utiliza-se,para fins deste Plano de Habitação, de estimativas próprias.

Os itens a seguir irão detalhar o dimensionamento das necessidadeshabitacionais que servirão de referência para o estabelecimento das metas doPlano Municipal de Habitação.

Déficit quantitativo acumulado em SalvadorComo já mencionado, no que diz respeito ao universo do município, até que novoslevantamentos possam trazer alternativas mais consistentes, o trabalho da FJP é areferência mais utilizada. No entanto, é necessário que, com o tempo, sejam reali-zados levantamentos mais apurados, especificamente para que os dados possamser complementados e/ou corrigidos. Iniciativa nesse sentido refere-se aos imó-veis vagos existentes na área central da cidade, cuja quantificação para finshabitacionais pode apontar uma linha importante de atuação em Salvador.

Segundo metodologia da Fundação João Pinheiro, o déficit habitacional básicode Salvador, estimado a partir dos dados do Censo de 2000, era da ordem de81.429 num universo de 651.008 de domicílios particulares permanentes exis-tentes. No déficit foram contabilizados os domicílios rústicos (entendidos comoaqueles construídos com materiais inadequados, madeira, lona, etc.), os domi-cílios improvisados (que englobam todos os locais destinados a fins nãoresidenciais que sirvam de moradia); e as unidades habitacionais identificadascomo coabitação (famílias conviventes secundárias que vivem junto à outrafamília em um mesmo domicílio, ou em cômodos cedidos ou alugados).



Gráfico 1 – Déficit habitacional básico e

suas componentes. Salvador, 2000

Fonte: FJP, 2004 a partir do Censo, 2000.

É importante verificar a participação da componente “coabitação familiar”, itemque vem sendo questionado, pois nem sempre é uma situação indesejada. Aocontrário, por vezes a coabitação é uma opção na estratégia de sobrevivência dapopulação de baixa renda, sobretudo nos casos de pais idosos com filhos prove-dores e, por outro lado, de pais e mães adolescentes com pais provedores.

Estudos recentes, como as realizadas em Campos dos Goitacazes – RJ e BeloHorizonte – MG, tem demonstrado que cerca de 35% das famílias conviventesnão têm necessidade e/ou desejo de possuir uma casa unifamiliar (FJP,2006:100). Esta ressalva é necessária já que a coabitação familiar é a compo-nente de maior peso no déficit habitacional básico do município de Salvador eapenas com uma pesquisa específica será possível identificar a diferença entreunidades que compõem o déficit e coabitação por conveniência familiar. Se-gundo a FJP, somando-se as famílias conviventes mais as que vivem em cômo-dos, seriam 73.495 delas vivendo em coabitação, o que representa 90,1% dototal do déficit habitacional básico da cidade.

Todavia, apesar da necessidade de ajustes na metodologia da FJP que foramapontadas, e até que haja estudos locais mais precisos sobre a componentecoabitação, a ampla utilização por parte dos órgãos públicos e acadêmicos dasestimativas desta fundação apontam para sua utilização neste Plano Municipalde Habitação.

Coabitação familiar

Cômodos

Domicílios improvisados

Domicílios rústicos



Tabela 1 – Total de domicílios, déficit habitacional, participação da

componente “famílias conviventes” do total do déficit. Brasil, Bahia,

Região Metropolitana de Salvador e Salvador, 2000

Fonte: FJP, 2004, a partir do Censo de 2000.

A Tabela 1 mostra a participação das famílias conviventes do total do déficit e aparticipação deste do total dos domicílios. É interessante notar a importânciadas famílias conviventes na composição do déficit em Salvador (79%), superiorà importância deste componente na região metropolitana (74,3%), no Estado daBahia (42,6%) e no Brasil (55,1%). No entanto, o déficit em relação ao total dedomicílios encontra em Salvador percentuais menores que aquele verificadosna região metropolitana, no estado e no pais, resultando em percentuais equi-valentes a 12,5 do total de domicílios.

É importante analisar, a partir dos dados da FJP, como está distribuído o déficithabitacional por coabitação familiar nas faixas de renda (Gráfico 2), consideran-do que as famílias de baixa renda devem ser priorizadas por programashabitacionais financiados pelo poder público.

Gráfico 2 – Déficit habitacional: “famílias conviventes” e “cômodos

alugados ou cedidos” por faixa de renda. Salvador, 2000

Brasil

Bahia

RMS

Salvador

Totaldomicílios (em

mil)(1)

44.776

3.169

796

651

Déficithabitacional(em mil)(2)

5.890

609

105

81

Famíliasconviventes(em mil)(3)

3.244

259

78

64

% (2)/(1)

13,1

19,2

13,6

12,5

% (3)/ (2)

55,1

42,6

74,3

79,0


Até 3 salários mínimos (SM)

De 3 a 5 (SM)

Mais de 10 (SM)

De 5 a 10 (SM)



Como na publicação Déficit Habitacional no Brasil, da FJP (2004), não estãodisponíveis os dados do déficit habitacional básico por faixa de renda, seráutilizada a porcentagem relativa ao componente “coabitação familiar”, que mostraessa desagregação que representa a maior parcela do déficit, como referênciapara identificar a população de baixa renda, prioritária para o atendimento napolítica de habitação de interesse social de Salvador.

Demanda demográficaCálculos para a demanda demográfica de habitação foram elaborados peloCentro de Desenvolvimento e Planejamento Regional (Cedeplar), da Universi-dade Federal de Minas Ferais (UFMG), a partir de contrato com o Ministériodas Cidades. Baseiam-se nas projeções populacionais construídas segundo ométodo das componentes, que maneja dados relativos à natalidade, mortali-dade, perfil etário, entre outros.

À demanda demográfica corresponde uma quantidade de moradias que deveser acrescida ao estoque para acomodar condignamente o crescimentopopulacional projetado em dado intervalo de tempo. Nesse cálculo estão consi-deradas as migrações entre os estados, que ocorrem tanto pelo movimento dapopulação dentro de padrões conhecidos, quanto incentivadas por investimen-tos de grande porte em pólos regionais de atração.

O cálculo da demanda demográfica foi realizado para o Brasil e para as unida-des da federação, mas não para os municípios. Como meio de caracterizar, aomenos de forma geral, o quadro que se apresentará em relação à problemáti-ca habitacional nos próximos anos –, tomou-se como base os percentuaisencontrados para o Estado da Bahia, na falta de dados mais precisos para omunicípio. No caso do intervalo entre 2020 e 2025, foram utilizados os mes-mos índices projetados para o intervalo 2015-2020. Os resultados da equaçãoapresentam-se na Tabela 2.



Tabela 2 – População e demanda de novas moradias para suprir o

crescimento demográfico, a partir do crescimento estimado da

população e número médio de pessoas por domicílio estimado. Bahia e

Salvador, período de referência: anos de 2005, 2010, 2015, 2020 e 2025

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública (2007). Dados: Cedeplar (2007), Censo (2000) para operíodo 2000-2020.

Verifica-se na Tabela 2 que o crescimento estimado da população gera a neces-sidade de milhares de novas unidades ao ano. Com base nesses dados e nadistribuição da população por faixa de renda da Pnad de 2004, é possível rea-lizar uma estimativa da distribuição da demanda demográfica por faixas de ren-da – conforme a Tabela 3 –, com o objetivo de estimar a população que deman-dará novas moradias mas que não tem condições de buscar soluções no mercadohabitacional e precisará recorrer a financiamentos e subsídios para satisfazeradequadamente suas necessidades relacionadas à moradia.

Ressalva-se que os cálculos são baseados na atual distribuição da populaçãopor faixas de renda, na Região Metropolitana de Salvador. Ou seja, há que seconsiderar uma margem de erro, já que os percentuais para Salvador foramextraídos dos cálculos para a região metropolitana e, além disso, não foramcontabilizadas variáveis econômicas e sociais que impliquem em mudanças naestratificação de renda no país e, particularmente, na Bahia.

Salvador

Total da população ao final doperíodo ( em mil)

Crescimento da população aoano ( em mil)

N° médio de pessoas pordomicílio estimado p/o Estadoda Bahia e adotado paraSalvador

Novas moradias ao ano parasuprir a demanda demográfica(em mil)

Novas moradias no períodopara suprir a demandademográfica (em mil)

2000-2005

2.616

34

3,71

9,3

46

2005-2010

2.793

35

3,30

10,7

53

2010-2015

2.959

33

3,08

10,8

54

2015-2020

3.105

29

2,89

10,1

51

2020-2025

3.258

30

2,89

10,5

52

2000-2025

257



Tabela 3 – Estimativa da demanda de novas moradias para suprir o

crescimento demográfico, subdividido por faixas de renda. Bahia, Região

Metropolitana de Salvador, e Salvador, 2005 a 2025

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública (2007), a partir dos dados sobre a distribuição do déficithabitacional por faixa de renda na Bahia e na RMS, da Pnad, 2004, FEA-UFBA,2006.

A estimativa da demanda demográfica futura é fundamental para o planeja-mento do enfrentamento da questão habitacional, já que, somada ao déficitacumulado e à necessidade de reassentamentos gerados pela urbanização deassentamentos precários, leva à estimativa geral das necessidades habitacionaisa serem enfrentadas pelo Plano de Habitação.

De acordo com os dados apresentados na Tabela 3, serão necessárias, alémdos números acumulados no passado (déficit), em média, cerca de 10 milnovas moradias ao ano em Salvador. E, a julgar pelas informações da Tabela 5,que divide a demanda futura por faixas de renda, anualmente cerca de 7 milmoradias que compõem a demanda demográfica deverão ser objeto de aten-ção do poder público, já que se referem às famílias cuja renda está entre 0 e5 salários mínimos.

No entanto, é importante ressaltar que a previsão da demanda demográficapara um município como Salvador, que apresenta um grau de conurbação bas-tante acentuado e não tem mais grande disponibilidade de extensão horizon-tal, é sempre um cálculo virtual, posto que parte significativa desta demandadeverá se alojar em outros municípios da região metropolitana, inclusive emdecorrência da falta de terras aptas para fins habitacionais na quantidadenecessária. Este elemento deverá ser considerado no estabelecimento dasmetas deste plano.

Quantificação da inadequação habitacionalA metodologia que separa o déficit quantitativo do déficit qualitativo tornou-sereferência nacional, como já mencionado, porque auxilia na elaboração daspolíticas para o enfrentamento do problema habitacional, já que considera grande

Até 2 SM

De 2 a 3 SM

De 3 a 5 SM

+ de 5 SM

Total novasmoradias

% do déficit porfaixa de renda –RMS

37,1

16,06

17,09

29,75

Estimativa denovas moradiasSalvador 2000-2025 ( em mil)

95,5

41,3

44

76,5

257,3

Estimativa deNovas unidadesao ano (em mil)

3,8

1,6

1,7

3,0

10,2

% do déficit porfaixa de renda -Bahia

51,38

17,52

13,98

17,12



parte das unidades localizadas em assentamentos precários passíveis de inter-venções que venham a adequá-las ao conceito de moradia digna.

Desta forma, é fundamental elaborar um quadro do déficit qualitativo o maispróximo da realidade, na tentativa de criar hierarquia das condições e, portan-to, estabelecer prioridades para intervenção do poder público. Mas, esta iden-tificação não é simples, pois os dados são imprecisos, baseados no CensoDemográfico, que não tem este objetivo.

Assim, as informações locais, que envolvam pesquisa de campo e o conhecimen-to cotidiano da problemática habitacional, são extremamente importantes para amontagem de um panorama relativo à inadequação.

Partindo de tais pressupostos, a análise da inadequação habitacional em Salva-dor, apresentada aqui, tem três referências: duas análises advindas dos dadosdo IBGE, realizadas pela FJP e pelo Centro de Estudos da Metrópole (CEM), euma terceira baseada na pesquisa da professora Ângela Gordilho, atualizadapara 2006 (Gordilho-Souza, 2008). A comparação dessas análises permite cons-truir um quadro mais próximo da realidade da cidade do Salvador.

Os dados da FJP são mais gerais, pois provêm do Censo Demográfico. O Grá-fico 3 mostra a distribuição da inadequação habitacional por suas compo-nentes.

Gráfico 3 – Inadequação habitacional segundo suas componentes.

Salvador, 2000 (em mil)


Os componentes da inadequação apresentados na Tabela 5 não podem ser so-mados, com risco de incorrer em múltipla contagem, não sendo suficientes paracontabilizar o número de moradias que necessitam de algum tipo de interven-

inadequados do pontode vista fundiário

carentes de infra-estrutura

com adensamento excessivo

sem unidade sanitária interna



ção. No entanto, é possível observar que, segundo estes dados, 20% dos domi-cílios necessitam de algum tipo de infra-estrutura e, portanto, devem contar comação direta do poder público no sentido de oferecer os serviços urbanos neces-sários. Também é possível visualizar a quantidade de ações individualizadas paraadequar as habitações existentes àquilo que se considera uma moradia digna.

O Centro de Estudos das Metrópoles (CEM/Cebrap) elaborou uma cartografia deassentamentos precários de Salvador, também tomando por base os dados doCenso Demográfico de 2000. Foram mapeados os setores censitários que apre-sentam indicadores sociais, demográficos e de condições da moradia, semelhan-tes aos “aglomerados subnormais”, mas que não são enquadrados nesta catego-ria. A partir destas bases criou-se um mapeamento mais adequado às análisessocioespaciais sem se ater aos perímetros censitários, que não foram delimitadospelo IBGE para esse fim. Com tal método, encontra-se a categoria “assentamentosprecários” e não mais “aglomerados subnormais”.

Esses dados mostram que, dentre as regiões metropolitanas brasileiras, a deSalvador é a que possui, em termos percentuais, uma das maiores concentra-ções do país de população em assentamentos classificados como precários:pelo menos 24% da população urbana residente nos municípios que compõema RMS. No entanto, existem diferenças significativas entre os municípios.Contabilizou-se em Salvador 134 mil domicílios localizados em setores subnormaise precários, que representam cerca de 21% dos domicílios da cidade e 74% dosdomicílios situados em assentamentos precários da RMS. (Ministério das Cida-des/CEM/Cebrap, 2007).

Finalmente, o trabalho desenvolvido por Ângela Gordilho partiu de bases direta-mente vinculadas à realidade local, razão pela qual será adotado como basereferencial para a quantificação da inadequação habitacional na cidade.

Segundo o trabalho (Gordilho-Souza, 2001), diferentes processos sociais e es-paciais, acumulados historicamente na capital baiana, conferiram uma justapo-sição de padrões diferenciados de ocupação e de produção do espaço construído.Para obtenção de informações que caracterizassem tais padrões foi elaboradauma metodologia que contemplou dados oficiais para os loteamentos aprova-dos pelo município, análise de aerofotos e plantas cartográficas, além de inves-tigação de campo para checagem das informações.

Tomando-se como referência os requisitos urbanísticos em vigor, os assentamentosforam classificados por padrões, estabelecidos a partir de indicadores e atributosurbanísticos, apresentados no Quadro-resumo a seguir:

Definidos os padrões de habitabilidade – bom, regular, precário e insuficiente –que conformam toda a área ocupada por habitação em Salvador, partiu-se para aestimativa do número de domicílios enquadrados em cada padrão, estimados apartir do cálculo da densidade média de algumas localidades características, porpadrão de habitabilidade, cujos resultados estão presentes na Tabela 4.



BomÁreas onde não há necessidade deintervenção do poder público.Parcelamentos registrados e licenciados naPMS, com infra-estrutura adequada, lotesacima de 125 m², existência deequipamentos coletivos, áreas públicas everdes suficientes e em bom estado deconservação.

RegularMesclagem das categorias Bom e Precário,com algumas áreas onde há necessidade deintervenção do poder público.

PrecárioÁreas onde há necessidade de intervençãopara melhoria de infra-estrutura e/ou redede equipamentos. Parcelamentos comdimensionamento fora das normas geraisem vigor na PMS. Predominância de lotesentre 64 e 125 m², insuficiência deequipamentos coletivos, infra-estrutura,áreas públicas e verdes, conservação econdições topográficas desfavoráveis.

InsuficienteÁreas ocupadas sem condições mínimas dehabitabilidade, demandando intervençõesamplas de urbanização com relocação departe da população. Predominância de lotesmenores que 64 m², área de risco e/ou deocupação em áreas de patrimônio histórico-ambiental, insuficiência de infra-estruturaurbana, inexistência de equipamentoscoletivos de apoio, de áreas livres e verdes.

Padrões de habitabilidade



Tabela 4 – Estimativa do número de domicílios nas áreas classificadas

por padrão de habitabilidade. Salvador, 2006

Fonte: Gordilho-Souza, 2001 e 2008, com dados atualizados pela autora para 2006.

Segundo esses dados, e considerando que a estimativa de total de domicíliosem 2006 era de cerca de 730 mil, mais de 72% das moradias de Salvador (527mil domicílios) localizam-se em áreas que necessitam de alguma intervençãopara sua adequação aos padrões de habitabilidade e de segurança de posse.

Das áreas com padrão de habitabilidade deficiente, as consideradas como “in-suficiente” são as que merecem maior atenção do poder público, devido à gra-vidade da sua situação, que, em muitos casos, apresentam áreas de risco.

Além da necessidade de urbanização completa, é necessária a remoção de uni-dades habitacionais para viabilizar as obras e eliminar áreas de risco. A partirdas ações que vêm sendo empreendidas pela Prefeitura de Salvador, conside-ra-se que, em média, 10% das habitações localizadas em áreas de padrão insu-ficiente precisam ser removidas, para viabilizar a urbanização dos assentamen-tos. Se cerca de 194 mil unidades habitacionais são consideradas insuficientese, para ações de urbanização, deve-se remover 10% delas, com isso são mais19,3 mil moradias a incrementar o déficit habitacional acumulado.

Portanto, dos 527 mil domicílios classificados com padrões de habitabilidadedeficientes, 19,3 mil devem ser removidos e considera-se que os restantesnecessitam de regularização e obras de urbanização. Destes, 221 mil moradiasclassificadas como “precárias” necessitam de urbanização parcial, com comple-mentação de alguma infra-estrutura. Outras 174 mil são classificadas como“insuficientes” e não precisam ser removidas nem necessitam de urbanizaçãocompleta. Cerca de 50% das classificadas como “regular” necessitam decomplementação urbanística e de algum tipo de infra-estrutura (56 mil),totalizando 451 mil domicílios.

A Tabela 5 resume a quantificação das necessidades de regularização e urba-nização de assentamentos precários, e as ações que devem ser priorizadas.

Área (ha)

Densidade estimada

Estimativa depopulação ( em mil)

Estimativa dedomicílios ( em mil)

Regular

2,764

150

414

112

Precário

2,343

350

820

221

Insuficiente

1,792

400

717

194

Totais habitabilidadedeficiente

6,899

—-

1.951

527

Padrão de habitabilidade



Mapa 3 – Ocupação urbana de Salvador em 2006.

Identificação de áreas com habitabilidade deficiente



Tabela 5 – Quantificação das necessidades de urbanização eregularização de assentamentos precários. Salvador 2008

Classificação Estimativa de domicílios (em mil) Ações necessárias

Regular 56 Regularização fundiária e pequenasobras urbanísticas e decomplementações de infra-estrutura

Precário 221 Regularização fundiária e obras deurbanização parcial (drenagem, viário,etc. ou em parte do assentamento)

Insuficiente 174 Regularização fundiária e urbanizaçãocompleta com necessidade deremoções (10% do total)

Total 451

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública.

Além das necessidades advindas da inadequação, o déficit acumulado, a de-manda demográfica até 2025 e as unidades a serem repostas por programas deurbanização resultam na necessidade de 358 mil moradias novas, a seremconstruídas segundo estratégias de implementação definidas neste Plano Mu-nicipal de Habitação, conforme sintetizado na Tabela 6.

Tabela 6 – Síntese das necessidades de novas moradias.Salvador 2000-2025

Necessidade de Número total de Até 5 salários mínimosnovas moradias domicílios (em mil)

Déficit habitacional 81,4 75,4acumulado

Demanda demográfica 257,3 180,8

Remoção para execução 19,3 19,3de obras de urbanização

Total 358,1 275,5

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública.

É importante lembrar, no entanto, que parte do déficit acumulado e da deman-da demográfica deverá ser suprida pelo mercado formal de habitação,pois serefere à população com renda acima dos cinco salários mínimos. Por outro lado,parcela significativa das unidades habitacionais existentes é produto do auto-empreendimento da moradia, modelo esse que pode ser apoiado pelo poderpúblico com programas de assistência técnica e financiamento de material deconstrução e, desta forma, não implicar, necessariamente, produção e/ou fi-nanciamento público nem adição ao estoque de novas unidades inadequadas.Assim, é necessário formular uma estratégia para enfrentar estas necessidadescom o menor dispêndio de recursos e melhores resultados, o que será detalha-do no capitulo 5 – Metas e Estratégias – deste plano.



3A Política de Habitação de Interesse Social de Salvador (PHIS-Salvador) estáfundamentada nas disposições da Constituição Federal, do Estatuto da Cidade– Lei nº 10.257/01, das Medidas Provisórias nº 2.220/01 e nº 2.212/01, Lei nº11.124/05, que institui o Sistema Nacional de Habitação, da Lei Orgânica Muni-cipal e das diretrizes de política urbana expressas no Plano Diretor de Desen-volvimento Urbano (PDDU).

Sua definição foi fruto de um amplo processo participativo desencadeado em2006, durante a revisão da lei do PDDU, que resultou em um capítulo específicodo projeto de lei. Apenas recentemente o PDDU foi aprovado pelo legislativosoteropolitano e, salvo alguma eventualidade, a política de habitação se tornarálei no bojo do principal instrumento legal que rege a política urbana do municípiode Salvador. O capítulo dedicado à política de habitação pode ser consultado naíntegra, no anexo desta publicação.

A PHIS estabelece alguns princípios e conceitos sobre moradia digna, em seusmúltiplos aspectos, que devem balizar um entendimento comum a todos os agen-tes que serão responsáveis por sua implementação.

Do ponto de vista físico, ela deve oferecer conforto e segurança, dispondode condições adequadas de saneamento ambiental, mobilidade e acessofácil a equipamentos e serviços urbanos e sociais. A segurança jurídica éessencial, consubstanciando na regularização fundiária e urbanística. A mo-radia digna deve ser entendida como um vetor de inclusão e diminuição dasdisparidades sócioespaciais no território da cidade, requerendo padrões ur-banísticos e arquitetônicos compatíveis com a cultura local e garantindo iden-tidade com o meio onde se insere.

Na perspectiva de priorizar o segmento social onde se concentra o déficit, a políti-ca define Habitação de Interesse Social (HIS) como aquela destinada à população

Política de Habitação deInteresse Social e programashabitacionais para Salvador



com renda familiar de até três salários mínimos, podendo, em casos excepcionais,chegar à população com até seis salários mínimos. A responsabilidade pela suapromoção deve ser do poder público ou deve contar com sua expressa anuência.

Dentre os objetivos da PHIS-Salvador, destacam-se:

I. viabilizar para a população de menor renda o acesso à terra urbanizada, àmoradia digna e sua posse, aos serviços públicos essenciais e aos equipa-mentos sociais básicos;

II. promover os meios para assegurar a diversidade dos programas e de agen-tes promotores da Política de Habitação de Interesse Social, estimulando oassociativismo e a autogestão na implementação de projetos;

III. garantir o melhor aproveitamento da infra-estrutura instalada, dos equi-pamentos urbanos e do patrimônio construído, evitando deseconomias parao município;

IV. oferecer condições para o funcionamento dos canais de participação dasociedade para que exerçam sua função na definição e no controle socialda política habitacional;

V. viabilizar a atuação integrada e articulada, do ponto de vista institucional efinanceiro, com os demais níveis de governo, para fortalecer a ação municipal.

O Plano Municipal de Habitação é um componente essencial da PHIS-Salvador,pois ela estabelece uma estratégia para alcançar esses objetivos. Neste sentido,traduz as diretrizes em metas a serem atingidas no seu horizonte temporal, esta-belece cenários e tendências futuras em termos de disponibilidade de recursos,diretrizes para a regulação urbana e fundiária na sua relação com habitação emetas de desenvolvimento institucional. Além disto, o plano elabora o desenhodos programas habitacionais adequados para enfrentamento da problemáticahabitacional no município, aspecto que será tratado no próximo item.

Programas habitacionais

No contexto do PHIS, os programas habitacionais devem ser entendidos comoinstrumentos institucionais para que o poder público possa enfrentar o problemada moradia, na perspectiva de alcançar os objetivos traçados pela política nacio-nal, estadual e municipal de habitação.

Os programas foram desenhados considerando as diretrizes da Política Nacionalde Habitação (SNH), que, pressupõem a integração do setor público, do privado,de associações e cooperativas, para resolução dos problemas habitacionais eestabelece, ainda, a responsabilidade dos três níveis de governo no financia-mento e no protagonismo das ações a serem desenvolvidas. Neste sentido, paraque a integração entre os entes federativos ocorra de forma harmônica, é funda-mental que as linhas de ações definidas nos âmbitos nacional e estadual e os



programas habitacionais do município estejam afinados entre si, garantindo-sesempre as especificidades locais.

No caso da Bahia, o governo estadual tem sido tradicionalmente um agente impor-tante de produção habitacional, com estrutura institucional consolidada para essefim. Ao longo das últimas décadas implementou em Salvador um leque de progra-mas voltados à produção de novas unidades, urbanização de áreas, requalificaçãode unidades habitacionais e, mais recentemente, reabilitação de imóveis de inte-resse patrimonial para fins de moradia. Considerando o protagonismo e a estruturainstitucional do governo estadual e a capacidade da União no repasse de recursosfinanceiros, o cumprimento dos objetivos da política municipal e as metas desteplano, é essencial que haja uma efetiva integração entre os entes federativos, comuma clara divisão de atribuições e concatenação de ações comuns, de modo aampliar consideravelmente a abrangência da intervenção pública.

Os programas habitacionais da cidade de Salvador foram concebidos levando-se em conta as especificidades locais, de modo a dialogarem com as diretrizese objetivos da Política Nacional de Habitação, e com suas linhas de ação, garan-tindo uma adequada e indispensável integração de recursos. Evidentemente, ofato do PHIS-Salvador ter sido elaborado antes da finalização dos planos nacio-nal e estadual de habitação prejudica parcialmente esta preocupação, postoque novos elementos poderão ser inseridos nesses instrumentos e tornar ne-cessária, a médio prazo, uma revisão dos programas. Este é um ônus, ampla-mente compensado, do pionerismo da cidade de Salvador, que se antecipou àmaior parte dos municípios brasileiros, e até mesmo ao Estado da Bahia e aogoverno federal, e formulou seu plano de habitação para orientar aimplementação da sua política municipal. Nesta perspectiva, são estes os pro-gramas habitacionais adotados pelo PHIS-Salvador:

• Programa de produção de unidades habitacionais novas;

• Programa de urbanização de assentamentos precários;

• Regularização fundiária das áreas ocupadas;

• Requalificação de edificações de cortiços e moradias coletivas;

• Melhoria das condições de habitabilidade de moradias.



Programa de produção de unidades habitacionais novas

A necessidade de responder ao déficit habitacional acumulado, à demandademográfica futura e à relocação de famílias removidas por obras de urbani-zação, implica na construção de novas unidades habitacionais, cuja promoçãoé de responsabilidade concorrente entre os três níveis de gestão pública. Étambém função do mercado habitacional; mas este não tem produzido paraas faixas de demanda onde se concentra o déficit, focalizando o atendimentona parcela da demanda dos que têm capacidade de pagamento. Por outrolado, as associações comunitárias e cooperativas podem contribuir de formaexpressiva na promoção habitacional se puderem acessar diretamente recur-sos para o financiamento. Vale lembrar, ainda, que parte significativa das mo-radias existentes é construída em regime de auto-empreendimento da casaprópria, fora da iniciativa pública e da produção voltada ao mercado de com-pra e venda, processo que é importante, mas que tem se ressentido da ausên-cia de apoio do poder público na assistência técnica.

A lei do PDDU, recentemente aprovada, estabelece a responsabilidade do po-der público municipal em relação a essa problemática, devendo atuar tanto naconstrução direta de HIS quanto no estímulo às entidades que a ele devemestar conveniadas para cumprir essa função. Por extensão, cabe ao municípiocaptar recursos existentes em outros níveis de governo, coordenando sua apli-cação em âmbito local, de maneira a enfrentar o desafio com meios mais ade-quados. Trata-se, portanto, de uma ação a ser cumprida por diversos agentes –públicos e privados – e não só pelo poder público municipal.

A seguir, serão apresentados os principais elementos que caracterizam oprograma:

Objetivo do programa: provisão de novas unidades para atender a demandahabitacional do próprio município, identificada como déficit quantitativo, de-manda demográfica e unidades para relocar famílias removidas por necessida-de de obras de urbanização.

Linhas de atuação:i) produção direta do município, segundo padrões tipológicos urbanísticos e

habitacionais que respeitem as normas técnicas oficiais e sejam adequadosàs condições morfológicas, climáticas e aos padrões culturais da população,além de considerar a renda da clientela e a capacidade de manutenção;

ii) apoio e incentivo à produção habitacional por meio de cooperativas, emregime de mutirão em autogestão;

iii) implantação de programas de assistência técnica, voltados para a elaboraçãoe implantação de projetos de construção, reforma, melhoria da qualidade edas condições de salubridade da habitação.



Promotores: agentes públicos e privados.

Fonte de recursos: Fundo de Garantia por Tempo de Serviço – FGTS; FundoNacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS, Fundo de DesenvolvimentoSocial – FDS; Fundo Estadual de Combate a Pobreza – Fucap (ou outro específi-co criado no âmbito do estado); Fundo Municipal de Habitação.

Público alvo: prioritariamente população com renda entre zero e três saláriosmínimos e famílias relocadas por obras de urbanização de assentamentos precá-rios. Em casos excepcionais, população com renda de até seis salários mínimos.

Na produção de unidades habitacionais, a Sehab fomentou a descen-tralização da produção, com a constituição de parcerias e incentivo àautogestão. Destacam-se os programas federais do Crédito Solidário emParipe-Tubarão (1 a 3 s.m.) e de Arrendamento Residencial (3 a 6 s.m.);nesse último, destaca-se o convênio com os servidores municipais

Pirajá – 472 unidades



Paripe-Tubarão –236 unidades



Estrada Velha do Aeroporto – 302 unidades

PAR Sol nascente



Programa de urbanização de assentamentos precários

A necessidade de intervir na precariedade do ambiente construído, identifica-do pelos domicílios que compõe a inadequação das moradias e carências deinfra-estrutura, também chamado de déficit qualitativo, aponta para progra-mas específicos voltados principalmente às obras de urbanização.

A metodologia adotada por este plano identifica diferentes categorias de pre-cariedade que demandam intervenções em graus de profundidade. Embora cadaárea a ser urbanizada requeira estudos específicos, em geral este tipo de inter-venção envolve a abertura e adequação do sistema viário, complementação dainfra-estrutura e de equipamentos urbanos, redefinições do parcelamento, cria-ção e recuperação de áreas públicas, inserção de áreas verdes e de arborização,entre outras medidas.

Sempre que possível, a implementação deste programa deve garantir a perma-nência da comunidade em seu local de moradia, evitando-se a remoção. Estaapenas é admissível quando indispensável para garantir a urbanização de umassentamento precário ou nas situações em que é inevitável para sanar ocupa-ções em áreas de risco, de grave impacto ambiental e de necessidade de obraspúblicas, buscando opções de projeto que impliquem no menor número de re-moções e remanejamentos. Devem, preferencialmente, ocorrer em áreas próxi-mas ao assentamento, situação esta prevista neste plano ao se quantificar anecessidade de novas moradias.

A urbanização de áreas precárias em Salvador é objeto das açoes dos governosestadual e municipal efetuadas com recursos próprios e do governo federal. Aseguir, serão apresentados os principais elementos que caracterizam o programade urbanização de assentamentos precários:

Objetivo: promover a urbanização, regularização e inserção dos assentamen-tos precários à cidade, criando melhores condições de vida e dignidade para apopulação residente.

Promotor: poder público municipal e estadual

Fonte de recursos: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social - FNHIS,Fundo de Combate a Pobreza – Fucap (ou outro específico criado no âmbito doestado), Fundo Municipal de Habitação, FGTS (Programa Pró-moradia).

Público alvo: população residente em áreas precárias.

Na urbanização das áreas ocupadas precariamente, a Sehab baseou-se naelaboração de Planos de Bairro, associada à regulamentação de Zeis e noincentivo à participação dos moradores, pela constituição de grupos gestores.



Baixa Fria/ Santa Rita/ São Marcos/ Pau de Lima



Nova Constituinte



Plano de bairro da Zeis Colinas de Mussurunga.

Dentre as ocupações próximas de áreas com recursos ambientais asituação de risco, destaca-se o projeto de intervenção da Vila Metrô,próxima às represas do Cobre e do Prata, no bairro de Mata Escura,para a qual deverá ser iniciado um Plano de Bairro.



Programa de regularização fundiária das áreas ocupadas

A quantificação das necessidades habitacionais apresentada neste plano iden-tifica cerca de 450 mil unidades localizadas em áreas irregulares do ponto devista fundiário.

A questão da segurança jurídica da terra é um dos problemas comuns a todosesses domicílios e, dada a sua dimensão em Salvador, não é uma ação que devafica restrita e associada apenas ao programa de urbanização de assentamentosprecários. Exige do poder público municipal um empenho específico, para forta-lecer o programa dedicado à questão.

Este programa já vem sendo implementado, a partir do cadastrogeoreferenciado de todas as áreas de propriedade municipal ocupadas porhabitação de interesse social, Prevê-se também a ampliação das suas possibi-lidades de atuação, com a regularização fundiária dos terrenos com outrosusos inseridos nessas áreas. Também foi iniciada a regularização fundiária deterrenos de propriedade da União, por intermédio da celebração de convênioscom a Secretaria Nacional do Patrimônio da União e com proprietários particu-lares em áreas de interesse social.

A seguir, serão apresentados os principais elementos que caracterizam o pro-grama:

Objetivo: promover regularização fundiária em áreas ocupadas – consolidadasou em processo de consolidação – assegurando a posse do imóvel ao morador.

Promotor: poder público municipal.

Fonte de recursos: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social; repassesdo OGU; Fundo Municipal da Habitação; regularização de áreas ocupadas irre-gularmente por comércio, serviços e moradia de renda média e alta.

Público alvo: população moradora em assentamentos precários e irregulares, co-munidades tradicionais, com renda de até três salários mínimos e lote de 250 m2.

Além da regularização fundiária das áreas ocupadas informalmente, proje-tos especiais como o mapeamento dos terreiros de candomblé existentesna cidade, em número superior a mil, ampliam as possibilidades da regula-rização fundiária de interesse social.



Tanuri Junsara

Casa Branca



Mapa 4 – Programa de regularização fundiária 2001-2008 –

Município de Salvador



Programa de requalificação de edificações de cortiços

e moradias coletivas

O programa de intervenção em imóveis ocupados por cortiços, no caso de Salva-dor, está associado à questão da requalificação das áreas centrais sujeitas às dire-trizes de patrimônio histórico arquitetônico cultural. A complexidade inerente aessas ações indica a necessidade de um trabalho conjunto, entre estado e municí-pio, com a participação da União, tanto no que se refere ao financiamento para finshabitacionais quanto para a intervenção em imóveis protegidos. O programa podeestabelecer, ainda, ações sobre a viabilidade da utilização dos imóveis vagos exis-tentes em áreas centrais, ampliando a oferta de unidades habitacionais.

Ambas as linhas de ação visam garantir a permanência das famílias na própria áreaem que viviam, em melhores condições de vida, além de regularizar a propriedadedas unidades imobiliárias, garantindo o acesso à posse pelos moradores.

Para a implementação deste programa, de modo que amplie a ação para alémde experiências pioneiras, falta, ainda, uma consolidação do universo dos imó-veis ocupados por cortiços e do universo de imóveis vagos existentes na áreacentral da cidade.


Objetivo: Intervir nas edificações ocupadas por cortiços e moradias coletivas,que predominam nas localidades protegidas pelo patrimônio histórico, localiza-das em áreas centrais e nos bairros populares mais densos, com vistas à melhoriadas condições de habitabilidade. Promover a produção de habitação de inte-resse social em terrenos vagos situados nas áreas de interesse histórico. Pro-mover a reabilitação das habitações deterioradas pela ação do tempo e do uso,para fins habitacionais.

Promotor: poder público municipal e estadual.

Fonte de recursos: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social, recursosestaduais e federais vinculados à recuperação do patrimônio históricoarquitetônico.

Público alvo: população moradora em cortiços e famílias conviventes de imó-veis localizados em área central.

Em relação à requalificação de edificações ocupadas por cortiços e moradiascoletivas, o levantamento cadastral de todos os acampamentos dos movi-mentos de sem-teto permitiu identificar os cerca de 40 imóveis atualmenteocupados por cerca de 4.500 famílias, sendo a maioria na área central; algunsdeles foram selecionados para elaboração de projetos experimentais, a exem-plo das ocupações do edifício da antiga clínica Irte e do edifício Sampaio.



Solução para ocupação de Integrantes do MSTS no Edifício Irte



Mapa 5 – Levantamento cadastral das ocupações de movimentos dos

Habitação no período de 2005 a 2007



sem-teto de Salvador realizado pela Secretaria Municipal da



Programa de melhoria das condições de habitabilidade de moradias

Grande parte dos imóveis edificados em áreas cuja habitabilidade está associ-ada às condições de precariedade necessita de algum investimento para adequá-los aos padrões mínimos de habitabilidade e aos padrões construtivos legais.Em geral, trata-se de viabilizar assistência técnica pública e auxiliar o acesso aocrédito destinado à melhoria, à ampliação da moradia, utilizando-se o financia-mento de material de construção por meio de programas federais já estabeleci-dos. A assessoria técnica, por sua vez, pode ser viabilizada por meio de parce-ria com ONGs, sindicatos, entidades profissionais e universidades.


Objetivo: apoio à construção de novas moradias ou reforma e ampliação de habi-tações já existentes por iniciativa do próprio morador, para requalificar as moradias,principalmente em assentamentos precários, como forma de incorporá-los à cida-de existente, melhorando sua qualidade.

Promotor: Morador ou organizações públicas não estatais, com auxílio do po-der público municipal (assessoria técnica e acesso aos programas de credito).

Fonte de recursos: FGTS (Carta de Crédito Individual - Cesta de Materiais);Fundo Municipal de Habitação.

Público alvo: população moradora em assentamentos precários.

Projetos de melhoria das condições de habitabilidade tiveram como focoas moradias em áreas públicas. Foram desenvolvidos principalmente peloEscritório Público, que proveu assistência individual à elaboração de pro-jetos de reforma e ampliação como também introduziu a assistência técni-ca coletiva para áreas de habitações precárias, a exemplo de Mata Escura ede Praia Grande. Construção de sanitários, com recursos da Funasa e Cen-tros de Convivência visam à melhoria das condições de saneamento e saú-de, e o desenvolvimento comunitário,



Engenho Velho da Federação

Unidades sanitárias domiciliares – Coutos



4Cenários e tendências doPlano Municipal de Habitação

de Salvador

Na definição dos cenários sobre a disponibilidade de recursos a serem utiliza-dos na produção de habitação de interesse social em Salvador, adotou-se adiretriz da Política Nacional de Habitação, que propõe a integração de recursosorçamentários, dos três níveis de governo, com os recursos retornáveis e sub-sidiados do FGTS.

Elaborou-se cenários macroeconômicos e de investimento na produção habitacionalque seguem as tendências dos últimos anos, bastante favoráveis, sobretudo noque se refere às aplicações de recursos do governo federal e do FGTS.

Como a maior parte dos recursos destinados para habitação provém de fontesnacionais e estaduais, foi necessário construir uma hipótese de critérios a se-rem utilizados para o cálculo da porcentagem dos recursos destes entes fede-rativos a serem alocados em Salvador. A tarefa não é simples, porque injunçõespolíticas têm influenciado mais fortemente este aspecto do que critérios técni-cos e racionais.

Nesta questão se ressente a ausência dos planos nacional e estadual de habitaçãoque devem estabelecer regras racionais e específicas para a distribuição regionalde recursos determinando parâmetros para atuação política. Frente a esta limita-ção, a opção foi definir um critério simples e objetivo para dimensionar esta distri-buição, que leva em conta a dimensão das necessidades habitacionais em Salvadorem relação ao país e ao Estado da Bahia e o custo unitário de enfrentamento dosdiferentes problemas na cidade, comparados com as demais regiões.

A construção de cenários sobre os investimento em habitação em Salvador se-guiu os seguintes passos metodológicos:



a) Explicitação das tendências recentes e definição de cenários relativos avariáveis macroeconômicas e seu impacto sobre as receitas das fontes definanciamento da habitação;

b) Estabelecimento de cenários para o investimento em habitação, segundoas fontes de financiamento;

c) Definição dos critérios para alocação regional dos recursos das fontes fe-derais e estaduais;

d) Cálculo do total de recursos a serem investidos em Salvador e sua distri-buição ao longo do período de 2009/2025;

e) Distribuição destes por programas e modalidades.

Este roteiro será seguido, tanto neste capítulo como no Capitulo 5, servindo dereferência para a definição das metas físicas e financeiras a serem adotadas.

4.1 Premissas macroeconômicas e tendências gerais das fontes de

recursos para habitação

As tendências recentes dos indicadores macroeconômicos e das fontes de re-cursos vinculadas ao financiamento da habitação, que serão adotadas comopremissas neste plano podem ser assim sintetizadas:

• A economia do país, que vem crescendo a taxas próximas a 5% ao ano, man-terá este ritmo no período. Entretanto, considerando que existem limites paraum crescimento contínuo a altas taxas, como pressões inflacionárias, falta decapacidade da infra-estrutura e oscilações no cenário internacional, adotou-se uma taxa média de 4% ao ano, coerente com a previsão dos órgãos oficiaisnacionais e razoável para as atuais condições da economia brasileira;

• A taxa básica de juros, que caiu de forma acentuada nos dois últimos anos,tendem a permanecer em queda, mas em ritmo inferior ao verificado re-centemente, o que deverá ter um impacto positivo nas condições de finan-ciamento, sobretudo de mercado, permitindo atender faixas de renda quetradicionalmente não têm sido contempladas pelo setor privado;

• Como reflexo dos pontos anteriores, o emprego e a renda deverão conti-nuar com leve tendência de crescimento, com ampliação da formalizaçãodos postos de trabalho e uma pequena melhoria na distribuição de renda.Malgrado esta melhora, a porcentagem de famílias que vivem na linha demiséria, sem capacidade de pagar sua moradia, embora relativamentemenor, continuará elevada;

• Todos os aspectos anteriores – crescimento da economia, aumento do tra-balho formal, baixa da taxa de juros e aumento de renda – deverão terimpacto positivo sobre as receitas fiscais e a receita bruta do FGTS;



• O FGTS continuará se beneficiando das boas condições macroeconômicase manterá as atuais condições favoráveis para ampliar o investimento emhabitação e saneamento;

• O FGTS manterá disponibilidade para garantir um significativo valor para osubsídio habitacional, pois a queda da rentabilidade de suas aplicaçõesfinanceiras (decorrente da leve redução da taxa de juros) não deverá serelevada, sendo compensadas pela elevação da receita bruta e pela redu-ção do seu custo administrativo;

• O governo federal manterá, com recursos do Orçamento Geral da União, oatual nível de investimentos em habitação, por intermédio do PAC, comuma tendência de crescimento em valores absolutos, em decorrência doaumento das receitas fiscais e da melhoria das contas de serviço da dívida;

• Todas as premissas anteriores relativas ao investimento de fontes fede-rais, ou sob a gestão federal em habitação, partem do pressuposto de que,no horizonte temporal do Plano – independentemente das injunções polí-tico-partidárias – o governo federal esteja efetivamente empenhado emenfrentar o problema habitacional, consolidando a Política Nacional deHabitação e as tendências recentes que apontam para um crescimento dosinvestimentos publico e privado no setor;

• No que se refere ao Governo Estadual da Bahia e à Prefeitura de Salvador,parte-se do pressuposto de que haverá uma maior integração dos recursosdestinados à habitação. Com a estruturação do Sistema Nacional de Habi-tação, encontrarão mecanismos e expedientes para ampliar a aplicação,inclusive pela necessidade de aportar contrapartidas que virão a ser soma-das aos recursos provenientes do governo federal;

• Para ampliar seus investimentos em habitação, o estado e o município po-derão criar ou implementar fontes especificas, como a segregação de re-cursos para habitação no Fundo de Combate a Pobreza, do governo esta-dual, e a alocação no Fundo Municipal de Habitação dos recursos a seremobtidos com a venda do solo criado e com a regularização onerosa deterras do município;

Todas as premissas assumidas neste item estão baseadas em tendências con-cretas, que se verificaram no país nos últimos três anos e levam à conclusão deque é realista se trabalhar com uma elevação significativa dos recursos a seremdestinados à habitação nas próximas duas décadas. Este cenário, malgrado seurealismo teórico, é otimista, uma vez que descarta eventuais crises econômicase políticas, passíveis de ocorrer num intervalo tão longo de tempo.

Considerando as premissas acima estabelecidas e a evolução dos investimen-tos realizados nos últimos anos, a seguir serão definidos cenários de investi-mentos em habitação de acordo com as fontes de financiamento.



4.2 Recursos do Orçamento Geral da União (OGU)

A partir de 2006, com o início de funcionamento do Fundo Nacional de Habita-ção de Interesse Social, o OGU tem destinado 1,25 bilhão de reais para a habi-tação, sendo 1 bilhão para o FNHIS e o restante para o Programa de SubsídioHabitacional (PSH). Estes recursos não pressupõem o retorno ao governo fede-ral (não-onerosos), podendo ser destinados aos investimentos em urbanizaçãoou à produção de unidades habitacionais. A princípio, este nível de aporte derecursos parece consolidado, embora a execução orçamentária ainda aponteresultados menos expressivos.

O montante destinado ao PSH é investido exclusivamente na produção de uni-dades novas, enquanto que os recursos do FNHIS são distribuídos de acordocom o orçamento anual, sendo que, nos três últimos anos, privilegiou os repas-ses para a urbanização de assentamentos precários.

Por outro lado, o PAC, lançado em 2007, prevê nos próximos quatro anos (2007-2010) um investimento de 11 bilhões de reais na urbanização de assentamen-tos precários e saneamento integrado, o que significa uma média anual de 2,75bilhões com recursos que têm origem no OGU.

Vê-se que o OGU prevê uma destinação de recursos em torno de 4 bilhões anuaisno quadriênio de 2007-2010, conforme está previsto no Plano Plurianual do gover-no federal. O Plano Nacional de Habitação (PlanHab) deverá prospectar os valoresa serem programados para o período seguinte. Mas como o PlanHab ainda nãoestá finalizado, não se dispõe destes números de uma maneira mais definitiva.Assim, será feita uma estimativa, para efeito do Plano Municipal de Habitação deSalvador, que deverá ser revista quando da finalização do plano nacional.

Para o período definido pelo horizonte temporal do plano municipal é bastanterazoável prever que o nível de inversão do quadriênio de 2007-2010 possa seperenizar, com uma leve tendência de incremento, posto que com o crescimentodo PIB na faixa de 4%, as receitas também deverão crescer.

Embora o investimento do PAC seja previsto apenas para estes quatro anos, adestinação destes recursos mostra que a União tem condições financeiras efiscais de absorver uma inversão neste nível, mesmo após a extinção da CPMF.A manutenção de investimentos equivalentes aos aplicados pelo PAC até 2025é coerente com os objetivos gerais da Política Nacional de Habitação, que apon-tam para a universalização do acesso à moradia e para a urbanização de assen-tamentos precários, no âmbito de uma meta nacional de longo prazo.

Ademais, o papel dinamizador dos investimentos na construção civil, geradorde emprego e renda às camadas de mais baixo poder aquisitivo, colocam estapolítica no rol das ações necessárias para manter sustentável o crescimento doPIB. É razoável supor que, embora não exista vinculação de receita, os próximosgovernos mantenham essas altas inversões em habitação.



Assim, se for considerado um crescimento anual de 4% a partir de 2011, sobre amédia anual prevista para o período de 2007-2010, chega-se a um cenário derecursos do OGU destinados à habitação que somam cerca de R$ 98 bilhões noperíodo de 2008 a 2025. No item 5.2, será estabelecida uma previsão da por-centagem destes recursos que poderão ser aportados para Salvador.

4.3 Investimentos do FGTS

Os recursos do FGTS destinados à habitação também têm crescido em níveissignificativos. Na medida em que se trata de recursos retornáveis, sua utiliza-ção fica restrita aos segmentos que têm alguma capacidade de pagamento. Istomesmo considerando que o Conselho Curador do FGTS tem admitido a utiliza-ção dos recursos não exigíveis, ou seja, que não estão comprometidos com oseu equilíbrio atuarial, para o subsidio habitacional. Em 2007, o FGTS aplicoucerca de 1,8 bilhões de reais anuais em subsídios e cerca de 5,4 bilhões emfinanciamento habitacional.

O orçamento do FGTS aprovado para 2008 elevou significativamente os re-cursos para habitação. Caso sejam incluídas todas as modalidades, supera15 bilhões de reais.

Já os recursos do FGTS previstos para subsídio (orçados em 1,2 bilhões de re-ais), em 2008 poderão atingir 1,55 bilhões de reais, pelas atuais regras. Namedida em que o FGTS goza de excelente saúde financeira, é previsível quepossa nos próximos anos ampliar seus investimentos de forma significativa,inclusive no que se refere aos recursos para subsídio.

Esta perspectiva está enunciada pelo Conselho Curador, desde que os subsídi-os possam alavancar o financiamento habitacional, ou seja, desde que viabilizemo acesso ao financiamento por uma parcela da demanda habitacional que nãotem condições, pelas regras de financiamento do FGTS, de pagar uma unidadehabitacional sem subsídio.

É necessário considerar que os recursos do FGTS destinados ao subsídio decor-rem de 50% do saldo das receitas proporcionadas pela aplicação financeira dosrecursos do fundo. Seu valor poderá decrescer na medida em que caírem astaxas de juros; queda que poderá ser compensada pela elevação da receitabruta do fundo, como conseqüência do cenário macroeconômico favorável. Alémdisso, CCFGTS também poderá autorizar o aumento desta porcentagem de 50%,e incluir outras fortes alternativas para o subisídio.

Desta forma, é razoável deduzir que o FGTS poderá garantir um nível de inves-timentos mínimo, no período de 2008 a 2025, da ordem 249 bilhões de reais,acrescentados de cerca de 46 bilhões para subsídio.



É importante ressaltar, entretanto, que os recursos do FGTS não se destinamexclusivamente à população de baixa renda, sendo necessário estabelecer cri-térios sobre a distribuição interna dos recursos entre as várias modalidades definanciamento e as faixas de renda.

4.4 Recursos do Governo do Estado

O governo da Bahia investiu, nos últimos 12 anos, cerca de 880 milhões emprogramas habitacionais em todo o estado, representando uma média anual de74 milhões de reais. Dados disponíveis não permitem distinguir quanto destesrecursos são oriundos do orçamento estadual e quanto são transferências dogoverno federal. Também não se encontram separados os valores dos investi-mentos feitos somente em Salvador.

O Fundo de Combate a Pobreza (Funcep), instrumento do governo estadual,orçou para habitação, entre 2001 e 2005, R$ 211,7 milhões e executou R$ 125milhões, com uma média anual de R$ 42 milhões (orçado) e R$ 32 milhões(executado), números que podem dar uma referência da capacidade de inves-timentos do governo estadual.

Dimensionar os valores do investimento que o estado poderia aportar no próxi-mo período não é uma tarefa fácil. É razoável supor que os amplie, para acom-panhar o aumento da aplicação do governo federal, como já vem ocorrendocom os repasses do PAC.

Conforme o convênio firmado entre o Governo da Bahia e a União, o PAC deveráaplicar no estado R$1,3 milhões, do quais R$ 250 milhões deverão ser investi-dos em Salvador, com uma contrapartida estadual de 18%, ou seja, 234 milhõesem quatro anos, que correspondem a 58,5 milhões ao ano.

Devido a dificuldade de se estabelecer, de maneira objetiva, os níveis de inves-timentos do estado, cuja estratégia deve ser definida no seu Plano Estadual deHabitação, previu-se que o governo baiano pode garantir uma contrapartidafinanceira de 10% em relação ao investimento federal.

4.5 Recursos da Prefeitura do Salvador

De todas as fontes, é a prefeitura é a que tem maiores dificuldades para aplicarrecursos fiscais para a habitação. No período de 2005 a 2008, o município conse-guiu viabilizar investimentos de ordem de 64 milhões de reais, dos quais 59 mi-lhões foram de transferências federais e apenas 5 milhões de recursos próprios.

Mesmo com um significativo acréscimo nas inversões municipais, considerandoinclusive a possibilidade de criação de novas fontes de recursos vinculadas àaplicação dos instrumentos criados no PDDU, Salvador não terá como dispor de



valores de grande monta para impulsionar sua política habitacional. Esta limita-ção, associada à baixa capacidade institucional do município, poderá se consti-tuir em um forte limitador para definição e realização de metas expressivas noâmbito do Plano Municipal de Habitação, posto que, de uma maneira geral, osinvestimentos federais ficam condicionados às contrapartidas municipais e àsua capacidade operacional.

De qualquer maneira, parte-se do pressuposto que o município poderá elevar oinvestimento em habitação na mesma proporção que o governo federal, atin-gindo um montante anual suficiente para cumprir as obrigações decontrapartidas, considerando que isto possa se dar com o do aporte de terrapara os empreendimentos e que novos mecanismos para a captação de recur-sos possam ser criados pelo município, como a regularização onerosa de terre-nos ocupados com atividades comerciais ou habitação de renda média e alta ea venda do solo criado.

4.6 Critérios para alocação dos recursos federais e estaduais

em Salvador

Os critérios dos governos federal e estadual para investir em Salvador deverãoser estabelecidos nos seus respectivos planos habitacionais, que ainda estãoinconclusos. No entanto, para efeito de previsão e definição de metas, é neces-sário estimar preliminarmente valores que sirvam de referência.

Neste sentido, pode-se adotar alguns critérios objetivos, como a porcentagemdo déficit habitacional e das necessidades de urbanização de assentamentosprecários da cidade do Salvador em relação ao déficit do Estado da Bahia e dopaís, levando-se em conta os custos de produção habitacional na cidade. Tam-bém podem ser tomados como referência aspectos mais subjetivos, mas igual-mente importantes, como o fato de Salvador ter um importante patrimônioarquitetônico, que se relaciona com a intervenção habitacional no centro histó-rico e entorno, exigindo ações especificas dos governos nacional e estadual.

Outro aspecto que não pode ser menosprezado é a importância dos movimen-tos organizados que lutam por moradia na cidade do Salvador. Sua atuação ésistemática e se localiza em todo o território do município, como pode ser ob-servado no mapa do levantamento cadastral das ocupações apresentado ante-riormente. Considerando que hoje existem programas destinados a financiar aprodução habitacional promovida por associações populares ou cooperativas,deve ser previsto que parte dos recursos federais deverão chegar ao municípiopor intermédio destas linhas de financiamento.

O déficit de unidades novas de Salvador representa cerca de 18,6% do déficiturbano da Bahia e 1,3% do déficit urbano nacional. Já no que se refere aos



aglomerados subnormais, a cidade de Salvador abriga 82% do total do Estadoda Bahia e 3,2% do total do país.

Como ensaio preliminar, pode-se prever que, no mínimo, devem ser destinadosa Salvador 1,3% dos recursos de âmbito nacional relativos aos programas deprodução de unidades habitacionais e 18,6% dos recursos estaduais destina-dos à produção de unidades novas. Ao passo que para urbanização de assenta-mentos precários, 3,2% dos recursos nacionais e 82% dos recursos estaduaisprevistos no âmbito desses programas específicos devem ser destinados a Sal-vador. Ressalta-se que estes são porcentuais mínimos, que ainda devem sercalibrados pelos custos de cada solução habitacional. Como os custoshabitacionais em Salvador são, certamente, superiores aos de outras regiõesdo estado e do país, é razoável supor que deva ser destinada à cidade porcen-tagem superior à prevista para as necessidades habitacionais.

Estas referências serão utilizadas quando forem definidas as metas do PlanoMunicipal de Habitação de Salvador.

4.7 Cenários e tendências relativos à questão urbana,

fundiária e ambiental

A questão urbana, ambiental e fundiária cria fortes limitações para a produçãohabitacional em Salvador. Por um lado, a cidade tem fortes impedimentos parasua expansão horizontal, posto que o espaço ainda disponível está situado nazona rural e em áreas de proteção ambiental, que não podem ser utilizadaspara uso residencial. Por outro, restam poucos vazios no interior da malha ur-bana, áreas que seriam, por pressuposto, as mais adequadas para habitação.

Conforme estudo realizado pela Secretaria Municipal da Habitação, comconsultoria da Universidade Federal da Bahia, dos 280 km2 do território conti-nental de Salvador, apenas 40 km2 eram áreas com aptidão para habitação, ouseja, não tinham restrições legais. Isto representa cerca de 14,3% do territórioda capital. Destes, 3,51% seriam muito aptas; 7,21% seriam regularmente aptase 3,56 seriam menos aptas; índices representados no Mapa 1. É importanteregistrar que a aptidão a que se refere o estudo relaciona-se apenas aos aspec-tos legais, podendo existir outras restrições de ordem física.

Frente a estes números, pode-se dizer que independentemente da insuficiên-cia de recursos, a questão fundiária, por si só, já constitui um limitador paraatender integralmente as necessidades habitacionais futuras da cidade. Pode-se calcular que metade da área disponível venha a ser destinada à habitação e,desta, uma parte significativa deverá ser disputada pelo mercado para a produ-ção de unidades habitacionais destinadas às faixas de renda superiores a cincosalários mínimos. De modo que restará uma porcentagem pequena para os pro-gramas de habitação de interesse social.



Um cálculo realista revela que existe terra vazia suficiente para a produção de80 mil unidades habitacionais de interesse social, produzidas em projetos ver-ticais, com blocos de quatro pavimentos, ou que garantam uma densidadepopulacional equivalente. Esta opção tem custo mais elevado, mas é indispen-sável que seja empregada, pois as restrições fundiárias são graves.

Embora a capacidade de pagamento das famílias onde se concentra o déficitseja limitada, é fundamental prover o subsídio que possibilite às famílias debaixa renda ter acesso a uma unidade habitacional. Soluções de custo maisbaixo, como lotes urbanizados, são restritas na capital.

Por esta razão, e também porque a demanda futura por habitação não poderá seratendida integralmente na cidade, é fundamental que o governo estadual implantelotes urbanizados em outros municípios da região metropolitana, associados aprogramas de geração de emprego e renda e de pólos de centralidade, de modo aabsorver em condições dignas a população que não conseguirá se alojar em Salvador.

Além de soluções verticalizadas e do adensamento dos empreendimentos aserem realizados, outra alternativa é a reabilitação do centro histórico e áreasadjacentes. Isto se impõe como uma ação absolutamente necessária, tanto doponto de vista da conservação do patrimônio arquitetônico e urbano como daperspectiva de possibilitar uma alternativa habitacional numa região que já contacom infra-estrutura e é próxima das áreas que concentram empregos e alterna-tivas para geração de renda. Do ponto de vista urbano, o melhor cenário futuroseria a viabilização de financiamentos específicos voltados à reabilitação des-tas regiões, incluindo o uso habitacional como prioritário, como ocorre no pro-jeto da 7ª etapa de recuperação do Centro Histórico do projeto Monumentaimplementado pela Conder.

Apenas um estudo específico é capaz de determinar a quantidade de moradiasque poderiam ser produzidas nesta área, assim como seu custo, pois aespecificidade deste tipo de intervenção não permite generalizações.

Área da 7ª etapa doProjeto Monumenta



5Metas e estratégias deimplementação do Plano Municipal

de Habitação de Salvador

A definição das metas do Plano Municipal de Habitação foi estabelecida confor-me os seguintes passos metodológicos:

a) Cálculo dos custos para o enfrentamento global das necessidadeshabitacionais, incluindo a produção de novas unidades, a urbanização deassentamentos precários e a regularização fundiária;

b) Segmentação da necessidade de novas moradias, excluindo a parcela quepoderá ser atendida pelo mercado e a que pode ser equacionada comautofinanciamento e autopromoção;

c) Cálculo da disponibilidade de recursos no prazo temporal do Plano, consi-derando os cenários definidos no Capitulo 4;

d) Estabelecimento das metas físicas de produção de novas unidades , deregularização fundiária e de urbanização de assentamentos precários, con-siderando as restrições financeiras, fundiárias e institucionais;

f) Estabelecimento das metas urbanas e normativas do plano.

5.1 Custos para enfrentamento global das necessidades

habitacionais em Salvador

O dimensionamento dos recursos requeridos para a implementação do PlanoMunicipal de Habitação foi calculado a partir da necessidade global de novasmoradias, formada pelo déficit acumulado, demanda demográfica e relocaçõesindispensáveis para urbanização dos assentamentos precários (item 2.3 desteplano) e dos custos médios praticados pela prefeitura, em projetos desenvolvi-dos em Salvador (Tabela 7).



Tabela 7 – Custos para produção de unidades novas, regularização

fundiária e urbanização de assentamentos precários. Salvador, 2007

Tipo de ação

Lotes urbanizados

Material de construção

Unidades habitacionaisnovas

Unidades habitacionaisnovas para relocação

Regularização fundiária

Urbanização integrada –sem unidadeshabitacionais novas

Urbanização parcial

Complementação daurbanização

Custo médiounitários em reais

(set./2007)

7.660,71

7.500,00

14.973,26

30.296,42

23.500,00

80,00

7.500,00

4.000

3.000

Referências

Sem os custos de projeto.

Cesta de material de construção FGTS (R$ 7mil) e R$ 500 para assessoria técnica.

Programa Crédito Solidário. Unidadehabitacional sem custos de projeto,urbanização e terreno.

Programa de Arrendamento Residencial (PAR).Unidade habitacional completa.

Programa PAT-Prosanear. Projeto deUrbanização Integrada no bairro de SãoMarcos. Unidade habitacional (padrãoapartamento) sem custos de projeto.

Programa de Regularização. Áreas de Calabar,Alto das Pombas e Canabrava.

Programa PAT-Prosanear. Projeto de UrbanizaçãoIntegrada no bairro de São Marcos. Urbanizaçãointegrada sem custos de projeto.

Estimativa Sehab

Estimativa Sehab

Fonte: Prefeitura Municipal da Cidade do Salvador/Sehab, setembro de 2007.

Para estimar o custo global para o enfrentamento das necessidades habitacionais,presentes e futuras, e para possibilitar uma previsão adequada das fontes derecursos compatíveis com a capacidade de pagamento da população, é funda-mental que a demanda seja estratificada pela renda, avaliando qual parceladeve ser foco de atendimento pelo poder público. Essa quantificação será feita,por tipo de demanda, ao se estabelecer as metas do Plano.

5.2 Cálculo da disponibilidade de recursos e estratégia de

articulação das fontes de financiamento

A definição de metas depende da disponibilidade de recursos, nos próximos 17anos, para implementar a política habitacional. Conforme o critério definido noitem 4.6, no mínimo 1,3% dos recursos da União destinados à produção deunidades novas e 3,2% destinados à urbanização de assentamentos precáriosdeveriam ser transferidos para Salvador. O que resultaria em R$ 1,57 bilhões



para a urbanização, R$ 637 milhões para a provisão de moradia com recursos doFNHIS e R$ 3,8 bilhões com recursos do FGTS, incluindo cerca de R$ 600 mi-lhões de subsídio.

Embora parte substancial dos financiamentos do FGTS esteja destinada às fa-mílias com renda superior a cinco salários mínimos, parcela considerada demercado, trabalha-se com um cenário de que esta fonte onerosa, com a manu-tenção do subsidio e redução do custo do financiamento, tenderá a atenderfaixas de renda mais baixas.

No que se refere à contribuição do Estado da Bahia, considera-se que possagarantir uma contrapartida de 10% em relação ao investimento federal não-oneroso, ou seja, R$ 157 milhões para urbanização e R$ 63 milhões para produ-ção de unidades novas. Estes valores resultam num total de R$ 13 milhões aoano. Já o município, tendo em vista suas limitações econômicas, se for capaz degarantir a terra urbanizada, projetos, trabalho social, implantação de equipa-mentos sociais e, ainda, um serviço de assistência técnica capaz garantir que amoradia autopromovida não resulte em inadequação, estaria cumprindo conve-nientemente seu papel no SNHIS, garantindo uma contrapartida para os inves-timentos federais. Na tabela 8, apresenta-se uma sistematização das fontes derecursos previstas no período.

Tabela 8 – Previsão de alocação de recursos (2008-2025)

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública, 2007.

5.3 Metas de provisão de novas moradias

A definição das metas relativas à produção de novas moradias levou em contaque, além da promoção pública e do mercado privado, existe uma grande capa-cidade da população para enfrentar a questão da moradia, por meio daautopromoção e do autofinanciamento, desde que se garanta uma adequadaurbanização e assistência técnica. Além disso, em função da limitação de áreas

OGU/ FNHIS

FGTS

Subsidio do FGTS

Estado- Funcep

TOTAL

Município

Urbanização eregularização

assentamentosprecários (em R$ mil)

1.570.000

670.000

157.000

2.397.000

Projeto, trabalhosocial e equipamentos

Provisão de unidadesnovas (em R$ mil)

637.000

2.530.000

600.000

63.000

3.830.000

terra e infra-estrutura

Total de recursos(em R$ mil)

2.207.000

3.200.000

600.000

220.000

6.227.000



aptas à edificação residencial, considera-se que parte do atendimento será fei-ta por outros municípios da região metropolitana. A partir destas premissas,chegou-se ao seguinte equacionamento:

• O mercado privado, com recursos onerosos, pode atender integralmente apopulação com renda familiar superior a cinco salários mínimos;

• O poder público deverá atender, integralmente, todas as famílias relocadaspor obras de urbanização dos assentamentos precários;

• Os recursos totalmente subsidiados serão destinados ao atendimento dasfamílias mais carentes, que compõem o déficit habitacional de até 2 salári-os mínimos, e a demanda futura de novas moradias, para a faixa de até 1,5salário mínimo;

• A urbanização integral dos assentamentos precários existentes apenassurtirá efeito se, simultaneamente, forem produzidas unidades novas, comapoio técnico para a auto-promoção da moradia, de modo a evitar quesurjam novos assentamentos precários como conseqüência da falta de al-ternativa habitacional para a população de renda mais baixa.

No caso de Salvador, estima-se a necessidade de novas moradias (relocação, défi-cit e demanda futura) em 358 mil domicílios, até 2025, para os quais serão neces-sários investimentos de R$ 4,1 bilhões. O volume estimado de recursos para aprodução habitacional está na ordem de R$ 3,8 bilhões. No entanto, a maior parce-la está alocada no FGTS. O fundo prevê financiamento e requer certa capacidadede comprometimento de renda da população, o que cria sérios obstáculos aoatendimento global das necessidades. Nessas circunstâncias, caberá ao PlanoMunicipal estabelecer prioridades e definir algumas formas de atendimento.

Atendimento à necessidade de relocaçãoA necessidade de relocação, em função de obras de urbanização de assenta-mentos precários, é estimada em 19.300 famílias pertencentes, em sua totali-dade, às faixas de renda inferiores a 3 salários mínimos. O atendimento dessademanda, originada pela ação do poder público, custará cerca de R$ 290 mi-lhões (R$ 15 mil por família). Dos quais a metade poderia ser obtida junto aoFGTS, por meio de programa de financiamento ao setor público estadual e/oumunicipal para a produção de moradias associado à urbanização de assenta-mentos (Pró-Moradia). A outra metade poderia ser obtida com recursos a fundoperdido do OGU/ FNHIS e Funcep.

Atendimento ao déficit habitacionalO déficit habitacional estimado em 2000 de Salvador é de 81.400 unidades.Para eliminá-lo são necessários R$ 890 milhões. No entanto, no cenário pro-posto, verifica-se que os recursos disponíveis (estimados em R$ 553,7 milhões)são inferiores ao total necessário. Para estabelecer as metas de atendimentoforam elaboradas as considerações a seguir, sintetizadas na tabela 9.



A demanda acima de 5 salários será atendida pelo mercado habitacional, nãoimplicando o atendimento público. Na faixa de renda entre 3 a 5 salários míni-mos (6.800 domicílios) considera-se que uma parcela significativa (50%) procu-rará resolver sua necessidade de moradia por meio de autofinanciamento; orestante (3.400 domicílios) procurará o FGTS para obter financiamento, o quecomprometerá em torno de R$ 51 milhões. Já as 17.800 famílias que recebem de2 a 3 salários mínimos deveriam ser atendidas por linhas de financiamentosubsidiadas do FGTS, resultando em um montante de R$ 267 milhões.

Para famílias mais vulneráveis, cuja renda é inferior a 2 salários mínimos (50.800domicílios), considerou-se que 50% da demanda poderia ser atendida com ces-ta de material de construção. Os demais 50% serão atendidos pela construçãode unidades totalizando na soma das duas opções R$ 356 milhões. As fontesde recursos OGU/ FHNIS e Funcep são suficientes para atender a 41% do déficit.As restantes 30 mil famílias ou encontrarão alternativas autofinanciadas ou semanterão no déficit.

Tabela 9 – Atendimento ao déficit habitacional

Até 2SM

De 2 a3 SM

De 3 a5 SM

+ 5 SM

Total

DéficitUnidades

50,8

17,8

6,8

6,0

81,4

Autopromoção eatendimento demercado (em mil

unidades)

—

—

3,4

6,0

9,4

Promoção comfinanciamentopúblico (em mil

unidades)

50,8

17,8

3,4

—

72

Custo deatendimento(R$ milhão)

571,5

267

51,7

—

890,2

Recursosdisponíveissegundo o

cenário(R$ mil)

235

267

51,7

—

553,7

Atendimentoscom

recursosdisponíveis

(em milunidades)

20,8

17,8

3,4

6,0

48

Fontes de recursos

OGU/ FNHIS/Funcep/ FMH

FGTS comsubsídio

50% FGTS e 50%autofinan-ciamento

FGTS SBPE fontesde mercado

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública,2007.

Atendimento à demanda futura de moradiasA necessidade estimada de novas moradias, em função do incremento demográfico,é de 257 mil unidades nos próximos 17 anos. O que se verifica no cenário detalha-do na Tabela BB é que os recursos disponíveis não atendem ao perfil da demanda,deixando descobertas as famílias com menor renda. Para as demais faixas é possí-vel o atendimento. Salienta-se, porém, que apenas uma parte desse atendimento(50%) será feito por promoção pública. Estima-se que as famílias com renda acimade R$ 794 (equivalente a 3 salários mínimos de 2000) utilizarão a auto-promoção



como forma de acesso à moradia, provavelmente fora do território municipal, devi-do à escassez de terra vazia apta para habitação.

No entanto, entre as famílias enquadradas na possibilidade de atendimento pú-blico, cerca de 45 mil possuem renda para serem atendidas pelo mercado ou porfinanciamento do FGTS sem subsídios. As 20.600 famílias que se encontram nafaixa de renda entre R$ 794 a R$ 1328 poderiam ser atendidas pelo FGTS, comfinanciamento de unidades habitacionais a um custo unitário de R$ 23.500, comsubsídios apenas de equilíbrio na taxa de juros, totalizando R$ 493 milhões.

Já as faixas de renda de R$ 385 a R$ 794 (56 mil famílias) poderiam ser atendi-das com recursos subsidiados do FGTS, de duas formas: com material de cons-trução (50% da demanda), totalizando R$ 211,5 milhões, e os demais 50%, comunidades de R$ 15 mil cada, totalizando na soma das duas opções R$ 634 mi-lhões. Por fim, para a faixa de renda mais baixa, inferior a R$ 385 (69.200domicílios), prevê-se atendimento com recursos não retornáveis do OGU/ FNHISe do Funcep, parte com material de construção (50%) e parte com unidadesprontas (50%), totalizando R$ 776 milhões.

Tabela 10 – Atendimento à demanda futura de novas moradias

Rendafamiliar R$

Até 385,00

De 385,00a 794,00

De 794,00a 1328,00

+1328,00

Total

Demandafutura

(unidades)

69,2

56,4

41,4

90,3

257,3

Autopromoçãoe atendimento

de mercado(em mil

unidades)

—-

28,2

20,6

45,1

93,9

Promoçãocom

financiamentopúblico(em mil

unidades)

69,2

28,2

20,6

45,1

163,1

Custo deatendimento(R$ milhão)

776

634

493

1035

2938

Recursosdisponíveissegundo o

cenário(R$ mil)

318

634

493

1445

Atendimentocom

recursosdisponíveis

(em milunidades)

28,4

28,2

20,6

45,1

122,3

Fontes de recursos

OGU/ FNHIS /Funcep / FMH

FGTS com subsídio

50% FGTS comequilíbrio e 50%

autofinan-ciamento

FGTS SBPE fontesde mercado

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública,2007.



5.3 Metas de urbanização

As metas de urbanização foram estimadas a partir das necessidades de urbani-zação, segundo diferentes tipologias de intervenção: urbanização completa,urbanização parcial, complementação da urbanização (tabela 11).

Foram previstos recursos do OGU na ordem de R$ 1,57 bilhão, que, com 10% decontrapartida estadual, somam R$ 1.727 bilhão. Estimaram-se, ainda, recursos doFGTS destinados ao setor público (Pró-Moradia), equivalentes a R$ 670 milhões.

Com esta proposta é possível urbanizar todos os assentamentos com inadequaçãourbanística, alterando substancialmente o quadro da precariedade de Salvador.No entanto, o cumprimento desta meta está subordinado à ampliação da capaci-dade operacional para executar projetos e obras desse vulto. Além disso, é ne-cessário que o município e o estado tenham capacidade de tomar financiamentodo FGTS, o que implica na melhoria de suas contas públicas.

Tabela 11 – Metas de urbanização

Regularizaçãofundiária

Urbanizaçãocompleta

Urbanização parcial

Complementação daurbanização

Total

Necessidade globalde urbanização

(domicílios em milunidades)

451

174

221

56

Custo para oatendimento globaldas necessidades de

urbanização(em R$ mil)

36.080

1.305.000

884.000

168.000

2.393.242

Recursosdisponíveis

(R$ mil)

36.080

1.305.000

884.000

168.000

2.393.000

Fonte: Elaboração Instituto Via Pública, 2007.

Frente ao cenário de locação de recursos considerado, conclui-se:

1 Os recursos do FGTS são suficientes para atender as faixas de renda apartir de 1,5 salário mínimo e também as famílias com renda superior a 5salários mínimos que não puderem ser atendidas com recursos do SBPE.

2 Os recursos disponibilizados para urbanização de assentamentos precáriossão suficientes para garantir a urbanização da totalidade dessa necessidade.

3 Os recursos do OGU/ FNHIS e Funcep no cenário assumido são insuficien-tes para atender as necessidades das famílias mais pobres. Apenas 41%dessas famílias poderiam ser atendidas, o que resultaria na manutenção

Custo unitário(R$)

80

7.500

4.000

3.000



de um déficit habitacional de cerca 70 mil unidades, 18% inferior, no en-tanto, ao verificado em 2000.

4 Para zerar totalmente o déficit, seriam necessários, ao longo dos 17anos de implementação deste plano, agregar R$ 792 milhões em recursosnão retornáveis.

5.5 Metas institucionais

Do ponto de vista institucional, espera-se que neste período se consolide oSistema Nacional da Habitação, com uma crescente articulação das políticas edos recursos dos três níveis de governo. Assim, trabalha-se com a perspectivade que, progressivamente, seja implantado um modelo institucional semelhan-te ao adotado nas áreas de saúde e da assistência social.

Nesta perspectiva, a meta institucional mais importante em Salvador é a conso-lidação da Secretaria Municipal de Habitação como o órgão coordenador dapolítica habitacional, com o fortalecimento do Conselho Municipal de Habitaçãocomo a instância de controle social e participação, e o efetivo funcionamentodo Fundo Municipal de Habitação (FMH), para onde devem ser canalizados osrecursos destinados à habitação.

Do ponto de vista financeiro, espera-se que o FMH se transforme num instru-mento relevante, capaz de receber transferências de recursos dos outros níveisde governo e se torne receptor dos recursos a serem obtidos pela aplicação dosinstrumentos urbanísticos criados pelo PDDU.

Uma meta importante é a ampliação da capacidade operacional do municípiopara implementar as obras de produção de habitação de interesse social e deurbanização. Neste sentido, uma opção seria a criação de uma empresa munici-pal ou autarquia voltada para a produção habitacional, à semelhança do queinúmeros outros municípios já fizeram. Evidentemente, o terceiro maior municí-pio do país tem porte, capacidade e necessidade de ter uma empresa específi-ca para a produção habitacional.

Uma outra alternativa seria a própria empresa estadual, que já está estruturada,trabalhe em sintonia com a prefeitura, como executora dos programas municipais.Trata-se de uma opção relativamente simples do ponto de vista operacional, postoque a Conder já atua no município. Porém, do ponto de vista político, essa possibi-lidade é complexa mas pode ser superada durante o horizonte temporal do plano.

5.6 Metas urbanas e normativas

Do ponto de vista normativo, a meta mais importante é a regulamentação dosinstrumentos de política habitacional criados pelo PDDU, em particular as Zo-



nas Especiais de Interesse Social (Zeis). Trata-se de um instrumento essencialpara facilitar a regularização e a urbanização de assentamentos precários,quilombolas e terreiros, assim como para baratear o custo de terra destinadaà produção habitacional.

Mapa 6 – Salvador. Áreas delimitadas como Zona Especial de Interesse

Social - Zeis (PDDU - Lei 7.400/2008)

Fonte: Seplam/Sehab/PMS, 2008.

Cabe ainda, regulamentar os demais instrumentos urbanísticos do PDDU capa-zes de gerar receitas para o Fundo Municipal de Habitação. Outra meta impor-tante é a regulamentação de instrumentos que facilitem a intervenção no cen-tro histórico, com a estruturação de um programa de larga escala, sustentável eeficaz, envolvendo os três níveis de governo. Para isso, a normativa precisarácompatibilizar a necessidade de reabilitar a região, com a inclusão do usohabitacional de interesse social e o respeito à preservação do patrimônioarquitetônico e urbano.



6Avaliação e monitoramentodo Plano

A implementação do Plano Municipal de Habitação requer o estabelecimentode indicadores de monitoramento e avaliação. Conceitualmente, avaliar éatribuir valor, dizer se determinada política pública enunciada está sendopositiva ou negativa frente ao que se propôs fazer e verificar se cumpre ounão o que foi estabelecido.

Avaliar significa verificar se a política respondeu aos propósitos estabelecidos,anunciados nos seus objetivos e diretrizes, e se realizou o que se propôs afazer. No que se refere à política pública de habitação, salientam-se três aspec-tos que permeiam grande parte dos objetivos estabelecidos: i) atuar frente aodéficit de maneira a universalizar o acesso à moradia; ii) alterar a realidadefísica na qual vive sua população-alvo, por meio de programas habitacionais; iii)gerar impacto transformador na realidade da sua população-alvo.

Os citados aspectos podem ser mensuráveis, tanto a partir de quesitos objetivos(quantitativos) quanto em função de seus componentes subjetivos, como, por exem-plo, melhoria das condições de vida, alteração de atitudes e comportamentos.

Enquanto a mensuração quantitativa mostra o que os governos estão fazendo,indica suas prioridades e demonstra se a demanda está sendo atendida, a ava-liação dos aspectos subjetivos inerentes à ação no campo da moradia leva àmensuração de impactos. Por meio da avaliação dos impactos mede-se o de-sempenho qualitativo da ação pública e se a política atingiu ou não seus obje-tivos mais substantivos, incluindo os efeitos sobre a população-alvo.

A utilização conjunta e complementar de indicadores permite análises menossimplistas do que as eminentemente quantitativas, tendo-se claro, porém, queimplicam metodologias de coleta diferenciadas e momentos de aplicação distintos.



6.1 Momentos de avaliação e revisão

O Plano Municipal de Habitação de Salvador, cujo horizonte temporal é 2025,estabeleceu momentos de avaliação no período de elaboração do PlanoPlurianual, que se dá no primeiro ano de cada gestão de governo. A cada elabo-ração do Plano Plurianual, o PMH deve ser revisto. Assim, prevê-se sua avalia-ção e revisão dos anos de 2013, 2017 e 2021. Com este objetivo, definiu-se umasérie de indicadores, ilustrados a seguir, que devem ser objeto de contínuomonitoramento e acompanhamento.

6.2 Indicadores de eficácia: metas e resultados

A comparação entre metas e resultados é o indicador mais adequado para ava-liar as políticas públicas. Sua base de análise são os dados apresentados anual-mente e no fim de cada gestão pelos administradores públicos, revelando ovolume de recursos aplicados e o número de famílias atendidas. Para fins deavaliação, os resultados obtidos devem ser confrontados com as metas do Pla-no, para conferir, a cada quatro anos, se foram iguais, inferiores ou superioresàs propostas originais, no que se refere aos seguintes aspectos:

• metas de atendimento global: resultados esperados / resultados alcançados;

• metas de atendimento por programas habitacionais: resultados esperados/ resultados alcançados;

• metas financeiras: recursos municipais, estaduais e federais previstos /recursos efetivamente alcançados/ recursos liquidados.

6.3 Avaliação das metas qualitativas

Algumas metas, como as normativas e as institucionais, não são mensuráveis doponto de vista quantitativo, mas precisam ser igualmente monitoradas e avaliadas.

No caso de metas normativas, o indicador de avaliação é a aprovação, regula-mentação e implementação da legislação prevista e seu impacto sobre a produ-ção habitacional, com destaque para a regulamentação das Zeis.

A avaliação das metas institucionais definidas no Plano, no caso da consolida-ção e fortalecimento da estrutura dos órgãos encarregados da gestão da políti-ca de habitação, requer estudos qualitativos capazes de analisar o avanço ob-tido a cada quatro anos. Além disto, alguns indicadores objetivos podem serutilizados em relação ao Conselho, como o número de vezes em que foi convo-cado e a presença dos conselheiros nas reuniões. Já o Fundo pode ser avaliadocom indicadores financeiros, como o volume de recursos para ele canalizados,dimensionados ano a ano.



6.4 Indicadores de impacto

A avaliação do impacto é essencial para medir as mudanças que a políticahabitacional gerou nas condições de vida e de moradia da população benefici-ada. Para garantir essa aferição aplica-se pesquisa de campo visando o diag-nóstico da situação existente (social, econômica, urbana, ambiental), antes doprojeto ou programa ser implantado, e da situação posterior à intervenção, demaneira a permitir comparações.

Tais impactos também podem ser medidos por meio da opinião dos moradoresentrevistados, que pode trazer elementos valiosos para se mensurar se um pro-grama ou um projeto causou as mudanças desejadas pela população beneficiada.Outra preocupação metodológica na medição de impacto refere-se ao tempodemandado pelas ações para surtir efeito ou para se detectar determinados efei-tos. Algumas ações podem ter resultados imediatos, enquanto que outras so-mente manifestam conseqüências mensuráveis a médio ou longo prazo.

Enfim, a mensuração do impacto sobre o déficit habitacional é fundamental,pois representa uma síntese dos resultados alcançados.

Apresentação do Plano Municipal de Habitação. Plenária de debate, novembro 2007.



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TÍTULO VI

DA HABITAÇÃO

CAPÍTULO I

DOS PRESSUPOSTOS E OBJETIVOS DA POLÍTICAMUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

Art. 57. A Política Municipal de Habitação de Interesse Soci-al, PHIS, está fundamentada nas disposições da Cons-tituição Federal, do Estatuto da Cidade – Lei nº.10.257/01, das Medidas Provisórias nº. 2.220/01 e 2.212/01, daLei Orgânica Municipal, e das diretrizes de Política Ur-bana, expressas por esta Lei.

Art. 58. A Política Municipal de Habitação de Interesse Soci-al, PHIS, concebe a moradia digna como direito social,independente da renda, educação, cultura e posiçãosocial, baseando-se nos seguintes pressupostos:

I a questão habitacional interfere acentuadamente no pro-cesso de urbanização e desenvolvimento social e na or-ganização do espaço da cidade devendo ser equacionadaà luz das funções sociais da cidade e da propriedade;

II a ação do Poder Público é fundamental para asseguraro acesso à habitação pelas populações com renda in-suficiente para adquirir a moradia digna, em especial,mediante programas voltados para a Habitação de In-teresse Social, HIS, e linhas de financiamento que in-cluam o subsídio para as famílias de baixa renda;

III o atendimento do direito à moradia por parte do PoderPúblico compreende:

a) a moradia associada a sustentabilidade econômica,social, ambiental e cultural, expressas na pluralidadede modos de vida e sociabilidade, que retrata a diver-sidade de contribuições étnicas nas nossas formas demorar e de usar os espaços públicos;

b) a redução do déficit habitacional quantitativo e qua-litativo como fator de inclusão socioespacial;

c) a integração da política habitacional com a políticaurbana e articulada com as políticas de desenvolvimentosocial e econômico;

d) o fortalecimento da cidadania, mediante a participa-ção e organização social, como fatores determinantesda política habitacional.

§ 1º Moradia digna, como vetor de inclusão social, é aquelaque oferece conforto e segurança, cujas situações fundiáriae urbanística estejam devidamente regularizadas e quedispõe de condições adequadas de saneamento básico,mobilidade e acesso a equipamentos e serviços urbanose sociais, bem como adota padrões urbanísticos earquitetônicos compatíveis com a cultura local.

Anexo

§ 2° Habitação de Interesse Social, HIS, é aquela destinadaà população com renda familiar de até 3 SM (três saláriosmínimos) produzida pelo Poder Público, ou com sua ex-pressa anuência, cujos parâmetros referenciais serãodefinidos no âmbito do Plano Municipal de Habitação.

§ 3° Déficit quantitativo ou déficit habitacional demográficocorresponde à quantidade de habitações que deveriaestar disponível para atender a demanda anualmenterenovada, resultante do crescimento populacional.

§ 4° Déficit qualitativo corresponde à quantidade de habi-tações inadequadas existentes, compreendendo neces-sidades de regularização urbanística, fundiária emelhorias das edificações.

§ 5° Déficit habitacional total corresponde ao somatóriodos déficits quantitativo e qualitativo.

Art. 59. A Política Municipal de Habitação de Interesse Soci-al, PHIS, tem como objetivos:

I viabilizar para a população de menor renda o acesso àterra urbanizada, moradia digna e sua posse, aos servi-ços públicos essenciais e equipamentos sociais básicos;

II garantir a sustentabilidade dos programas habitacionaisde interesse social, associando-os ao desenvolvimen-to econômico, social e ambiental;

III promover os meios para garantir a diversidade dosprogramas e de agentes promotores da Política deHabitação de Interesse Social, PHIS, de acordo comas características diferenciadas da demanda, estimu-lando o associativismo e a auto-gestão naimplementação de projetos;

IV garantir o melhor aproveitamento da infra-estruturainstalada, dos equipamentos urbanos e do patrimônioconstruído, evitando deseconomias para o Município;

V oferecer condições para o funcionamento dos canaisinstituídos e outros instrumentos de participação dasociedade, nas definições e no controle social da polí-tica habitacional;

VI viabilizar a atuação integrada e articulada, do ponto devista institucional e financeiro, com os demais níveisde governo, visando a fortalecer a ação municipal.

Art. 60. A Política de Habitação de Interesse Social, PHIS,compreende um conjunto de diretrizes que orientam asações pontuais, coletivas e estruturais para o atendi-mento das necessidades de moradia para a populaçãocom renda familiar de até 3 SM (três salários mínimos),podendo, em casos excepcionais, atender à populaçãocom renda de até 6 SM (seis salários mínimos).

Parágrafo único. O equacionamento da questão da mora-dia enquanto política pública no âmbito do Municípiodeve contemplar soluções e ações integradas, perti-nentes aos campos:

Lei no 7.400/08 - Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador – PDDU 2007



I do planejamento da Política de Habitação de Inte-resse Social;

II do atendimento às necessidades habitacionais;

III da gestão com participação.

CAPÍTULO II

DO PLANEJAMENTO DA POLÍTICA DE HABITAÇÃO DEINTERESSE SOCIAL

Art. 61. O planejamento habitacional tratará a questão damoradia de interesse social em estreita articulação comas políticas públicas de outras instâncias governamen-tais, tendo como diretrizes:

I buscar a adesão do Município ao Sistema Nacional deHabitação de Interesse Social, requerendo a implanta-ção do Fundo Municipal de Habitação e do ConselhoMunicipal de Habitação, gestor do Fundo, e a formula-ção do Plano Municipal de Habitação;

II criar mecanismos institucionais e financeiros para querecursos do âmbito estadual e federal convirjam parao Município;

III envidar esforços para uma ação metropolitana na so-lução dos problemas diagnosticados, relacionados comas múltiplas formas de habitar.

Art. 62. O planejamento da política habitacional deve estararticulado com as diretrizes de política urbana eambiental, aos projetos de estruturação urbana e dequalificação do espaço público da cidade e deve apli-car os instrumentos urbanísticos estabelecidos por estaLei, tendo como prioridades:

I reverter tendências indesejáveis, quer sejam osadensamentos excessivos que resultem no comprome-timento da qualidade ambiental de ocupações com boascondições de habitabilidade, degradando áreas conso-lidadas e infra-estruturadas ou a consolidação de as-sentamentos em áreas que ofereçam risco à vida hu-mana ou ambiental;

II ocupação dos vazios urbanos e intervenção em áreaspassíveis de urbanização;

III formação de estoque de terras;

IV regularização fundiária de áreas ocupadas;

V criação das Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS,objetivando facilitar a regularização e urbanização deassentamentos precários e a produção de habitaçãode interesse social, conforme disposto no Capítulo Vdeste Título.

Art. 63. A Política de Habitação de Interesse Social, PHIS,e seu planejamento envolvem a ação pública contínuae devem:

I articular a melhoria das condições de habitação compolíticas de inclusão social e projetos complementaresque visem ao desenvolvimento humano;

II preocupar-se com a sustentabilidade econômica desuas intervenções, articulando-se à políticasocioeconômica e a programas de capacitação profis-sional, geração de trabalho e renda voltados para ascomunidades beneficiadas;

III criar incentivos fiscais e urbanísticos para implantaçãode atividades econômicas, pequenos centros de negó-cios e serviços, e investimentos em projetosestruturantes e de fortalecimento da comunidade.

Art. 64. Com base nos objetivos e diretrizes enunciadosnesta Lei, o Executivo elaborará o Plano Municipal deHabitação, PMH, contendo no mínimo:

I identificação das atuais e futuras necessidadeshabitacionais, quantitativa e qualitativamente, incluin-do todas as situações de moradia;

II estabelecimento de estratégia para equacionar o pro-blema habitacional do Município e cumprir os princípi-os e objetivos estabelecidos no Capítulo I deste Título;

III formulação de programas habitacionais que dêem contada diversidade de situações da demanda;

IV definição de metas e prazos de atendimento às de-mandas espacializadas;

V estabelecimento de linhas de financiamento existen-tes nos diversos âmbitos de governo, que podem serusados pelo Poder Público Municipal e pela demanda;

VI indicação de áreas prioritárias de atendimento;

VII a estratégia de implementação do plano.

§ 1° Para subsidiar a elaboração do Plano Municipal de Ha-bitação, o Executivo poderá estabelecer convênios comuniversidades e demais instituições que atuem na ela-boração de estudos e diagnósticos sobre questões per-tinentes ou correlatas.

§ 2° O Executivo Municipal deverá implantar sistema de in-formações no sentido de retroalimentar a Política deHabitação de Interesse Social, PHIS, seja nos aspectostécnicos, sociais, econômicos, ambientais, culturais eparticipativos, especialmente os relacionados à:

I identificação e quantificação das necessidadeshabitacionais do Município;

II cadastro de terras públicas segundo seus diferentesproprietários e levantamento de imóveis privados nãoocupados ou subutilizados de interesse para a PHIS;

II técnicas construtivas e tecnologias apropriadas à urba-nização e à moradia das comunidades de baixa renda;

IV monitoração e avaliação dos impactos socioculturais eambientais em áreas que sofreram intervenções.

CAPÍTULO III

DO ATENDIMENTO ÀS NECESSIDADES HABITACIONAIS

Seção I

Dos Programas e Critérios de Prioridade para o Atendimento

Art. 65. No âmbito da Política de Habitação de InteresseSocial, PHIS, o atendimento das necessidadeshabitacionais compreende os seguintes programas:

I produção de unidades habitacionais;

II urbanização das áreas ocupadas precariamente;

III regularização fundiária das áreas ocupadas irregu-larmente;

IV requalificação de edificações ocupadas por cortiços emoradias coletivas;



V melhoria das condições de habitabilidade da moradia;

VI eliminação de assentamentos em áreas de risco de vidae em áreas de proteção ambiental, compreendendo arelocação da população moradora para projetoshabitacionais.

Parágrafo único. A atuação da PHIS abrange situações delegalização, substituição, inadequação, reposição e su-peração de deficiências da unidade e do espaço coleti-vo, podendo atuar no âmbito da casa, do parcelamento,do assentamento, do bairro ou mesmo da cidade.

Art. 66. A Política de Habitação de Interesse Social, PHISestabelecerá os seguintes critérios para a priorizaçãodo atendimento, cuja espacialização deve constar doPlano Municipal de Habitação:

I predominância de população com renda familiar men-sal inferior a três salários mínimos em situação de ris-co social, com alta incidência de criminalidade;

II incidência de problemas ambientais graves, como in-salubridade, degradação natural, poluição atmosféricaou por despejos industriais e domésticos;

III alto risco para a segurança da população residente, comprobabilidade de inundações, deslizamentos de encos-tas e desmoronamento de edificações precárias;

IV assentamentos de população de baixa renda, localiza-dos na área de influência imediata dos corredores detransporte de alta capacidade, visando a requalificaçãourbana e a dinamização da economia local com reper-cussão positiva para sua população.

Seção II

Da Produção da Moradia

Art. 67. O atendimento às necessidades habitacionais re-quer a construção de novas unidades atendendo asseguintes diretrizes:

I construção de Habitação de Interesse Social, HIS, dire-tamente pelo Poder Público ou por entidades a eleconveniadas, abrangendo:

a) desenvolvimento de padrões tipológicos urbanísti-cos e habitacionais livres de barreiras arquitetônicas eurbanísticas e adequados às condições climáticas emorfológicas do sítio, e adaptados aos padrões cultu-rais da população, considerando a renda da clientela ea capacidade de manutenção;

b) incentivo à produção de materiais básicos de cons-trução, em escala, com menores custos, mediante me-didas fiscais e compra em grandes escalas paraestocagem e repasse direto ao adquirente do imóvelou às construtoras comprometidas com os agentes pro-motores financiadores;

c) exigência de que pelo menos 20% (vinte por cento)

das unidades construídas satisfaçam aos critérios deatendimento às necessidades das pessoas com defici-ência ou mobilidade reduzida;

d) incentivo à promoção da qualidade do setor da cons-trução habitacional, com a adoção de métodos cons-trutivos mais eficientes, com melhores índices de pro-dutividade e qualidade, e incorporação de avançostecnológicos para redução dos custos médios por metroquadrado, do índice de desperdício, e aumento da pa-dronização dos materiais de construção;

e) criação de tecnologias alternativas, métodos cons-trutivos eficientes e meios de barateamento da produ-ção habitacional, observando-se a inventividade po-pular nos processos de autoconstrução, em relação àadaptação ao meio físico, a aspectos culturais e eco-nômicos, bem como às possibilidades de mutirão;

II incentivo a autoprodução de moradias, com o financia-mento direto de material de construção, atrelado aoprojeto da edificação e à adoção de medidas que faci-litem a aprovação pelo Município;

III estímulo à ação do setor privado na produção de habi-tação ao alcance das faixas de renda mais baixas;

IV implantação de programas de assistência técnica vol-tados à elaboração e implantação de projetos de cons-trução, reforma, melhoria da qualidade e das condi-ções de salubridade da habitação, com a participaçãodo interessado.

§ 1° A produção de unidades habitacionais de que trata oinciso I do caput deve assegurar a:

I redução do preço final das unidades imobiliárias;

IIa destinação exclusiva a quem não seja proprietário deoutro imóvel residencial.

§ 2° Visando à orientação e o apoio aos casos de que tratamos incisos II e III e IV do caput, o Executivo Municipalestruturará um banco de projetos de casas populares.

Seção III

Da Urbanização das Áreas Ocupadas Precariamente

Art. 68. A urbanização de áreas ocupadas precariamenteenvolve a adequação de infra-estrutura e serviços ur-banos, sistema viário e acessibilidade, redefinições doparcelamento, criação e recuperação de áreas públicas,inserção de áreas verdes e de arborização de acordocom as seguintes diretrizes:

I a urbanização de áreas ocupadas precariamente devegarantir a permanência da comunidade em seu localde moradia e a acessibilidade e circulação de pessoascom deficiência e mobilidade reduzida;

II as obras de urbanização devem respeitar a configura-ção física geral do assentamento, buscando o menornúmero de remoções e remanejamentos, desde que sejapossível garantir condições mínimas e adequadas demobilidade, salubridade e saneamento;

III a intervenção deve preservar espaços públicos ligadosàs tradições culturais das comunidades.

Seção IV

Da Regularização Fundiária das Áreas Ocupadas

Art. 69. O Executivo Municipal deverá promover a regulari-zação urbanística e fundiária dos assentamentos pre-cários, loteamentos irregulares e clandestinos de inte-resse social, por meio dos seguintes instrumentos:

I criação de Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS;

II concessão de direito real de uso, de acordo com o De-creto-Lei nº 271, de 1967;

III concessão de uso especial para fins de moradia, deacordo com a Medida Provisória nº 2.220, de 2001;

IV assistência técnica, urbanística, jurídica e social gratuita;

V apoio técnico às comunidades na utilização de institu-to do usucapião especial de imóvel urbano.



Seção V

Da Requalificação de Edificações de Cortiços e MoradiasColetivas

Art. 70. A intervenção pública em edificações ocupadas porcortiços e moradias coletivas, que predominam nas áre-as afetadas pela legislação de proteção ao patrimôniohistórico, nas áreas centrais e nos bairros popularesmais densos, será orientada pelas seguintes diretrizes:

I identificação e delimitação das edificações nas condi-ções descritas no caput deste artigo como Zonas Espe-ciais de Interesse Social, ZEIS II;

II habilitação das habitações deterioradas pela ação dotempo e do uso;

III garantia da permanência das famílias na própria áreaem que viviam, em melhores condições de vida;

IV regularização da propriedade das unidades imobiliárias.

Seção VI

Da Melhoria das Condições de Habitabilidade de Moradias

Art. 71. Visando a melhoria das condições de habitabilidade, oPoder Público Municipal promoverá gestões junto aosagentes financeiros, para que, em conjunto com o Muni-cípio, possam ser ampliadas as possibilidades de acessoao crédito destinado à melhoria e ampliação da moradia.

Parágrafo único. No oferecimento de crédito será priorizadoo atendimento ao direito à moradia, flexibilizando-se ascondições de empréstimos e subsídios que considerem:

I a capacidade de endividamento da clientela;

II a instabilidade socioeconômica das famílias, devido àinstabilidade e informalidade dos postos de trabalho;

III a necessidade de dilatação dos prazos e do estabele-cimento de acordos nos casos de inadimplência.

Seção VII

Da Atuação em Áreas de Risco e de Proteção Ambiental

Art. 72. O atendimento às necessidades habitacionais pre-vê intervenções pontuais ou conjugadas, em áreas derisco à vida humana e ao meio ambiente, tais comoencostas, córregos, áreas alagadiças e outras situaçõesinapropriadas, promovendo readequações de uso e tra-tamento das áreas remanescentes, restringindo oreassentamento de famílias ao indispensável.

Parágrafo único. O Executivo Municipal elaborará um pla-no de atuação em áreas de risco, incluindo os se-guintes aspectos:

I elaboração de diagnóstico de todas as áreas de risco;

II oferecimento de alternativas habitacionais para a po-pulação removida das áreas de risco;

III realização de obras de contenção de risco;

IV prevenção da re-ocupação das áreas de risco que fo-ram atendidas por programas habitacionais, mediantea destinação para outros usos, imediatamente após otérmino da desocupação;

V prevenção da ocupação de novas áreas de risco e deproteção ambiental.

Seção VIII

Da Relocação de População para Projetos Habitacionais

Art. 73. Será admitida a relocação de população, atendi-do o disposto na Lei n° 6.103, de 13 de março de2002, quando:

I a ocupação implicar em risco ambiental, à vida ou àsaúde da população;

II a ocupação ocorrer em áreas de uso comum do povo edemais situações previstas no art. 5° da Medida Provi-sória nº 2.220/01;

III a ocupação situar-se nas faixas de praias e nas mar-gens e leitos de rios e lagoas;

IV a população a ser relocada for constituída por exce-dentes populacionais resultantes de reurbanização deassentamentos precários que não puderam ser absor-vidos na mesma área.

Parágrafo único. A relocação de população será baseadaem Plano de Relocação, constando de:

I justificativa;

II identificação da população a ser relocada;

III localização e condições da transferência, de forma aminimizar os impactos socioeconômicos e culturais;

IV garantia de matrícula aos estudantes de escolas pú-blicas, em locais próximos à nova moradia.

CAPÍTULO IV

DA GESTÃO COM PARTICIPAÇÃO

Art. 74. A gestão da questão Habitacional de Interesse So-cial, HIS, no Município pressupõe a participação con-junta e integrada dos diversos agentes envolvidos naprodução da moradia, abrangendo os órgãos públicos,os segmentos do mercado imobiliário, os sindicatospatronais e de trabalhadores, organizações não-gover-namentais, movimentos sociais e população envolvidanos programas habitacionais, dentre outros, tendocomo diretrizes:

I criação de mecanismos e instrumentos de planejamentoe de financiamento, considerando a especificidadepolítica e social da questão da moradia, visando,prioritariamente, a redução do déficit habitacional si-tuado nos segmentos de menor renda, compreenden-do, entre outras, as seguintes medidas:

a) implantação e regulamentação do Fundo Municipalde Habitação, instituído pela Lei nº 6099/02, para oqual serão dirigidos os recursos destinados à Habita-ção de Interesse Social, HIS;

b) aprimoramento das condições de financiamento domercado voltado para a população de baixa renda, coma concessão de empréstimos com prazos mais longose juros mais baixos, e de micro créditos, para aautoconstrução ou melhoria de moradia, mediante ges-tões junto aos organismos públicos e privados;

c) formação, treinamento e capacitação de agentes pro-motores e financeiros não-estatais, tais como as coopera-tivas e associações comunitárias autogestionárias, epequenas e microempresas de construção para imple-mentação de projetos habitacionais de interesse social;

II desburocratização do setor financeiro-imobiliário, dosprocedimentos cartoriais e dos aprobatórios da Admi-nistração Municipal, especialmente no que tange aolicenciamento de construções e emissão de alvará e



habite-se, de modo a tornar mais ágil a análise e apro-vação dos processos e diminuir custos de legalização,sem prejuízo das precauções legais quanto à legitimi-dade da propriedade e do respeito às normas instituí-das para o uso e ocupação do solo;

III estímulo à adoção dos processos de autogestão e co-gestão de equipamentos coletivos, serviços sociais,infra-estrutura urbana e habitações coletivas, tantona implementação dos programas e execução dasobras, quanto na preservação e manutenção das áre-as urbanizadas;

IV promoção de programa de capacitação continuada detécnicos atuantes na área de habitação, em convêniocom universidades, centros de pesquisa tecnológica,entidades de classe, organizações não-governamen-tais, ou com a iniciativa privada;

V estruturação de um sistema de informaçõeshabitacionais articulado ao Sistema de Informação Mu-nicipal, SIM-Salvador, conforme o Capítulo III do TítuloIX, desta Lei.

Art. 75. A participação da população e de entidades relacio-nadas com a questão habitacional deve permear cadaetapa da elaboração, implementação e avaliação daPolítica de Habitação de Interesse Social, PHIS, com asseguintes diretrizes:

I institucionalização de canais de participação e controlesocial por meio de:

a) Conferência Municipal de Habitação;

b) Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitação;

c) Comissão de Regularização de ZEIS;

d) audiências e consultas públicas;

II criação de mecanismos de controle social que incorpo-rem representantes dos vários agentes públicos e pri-vados e dos grupos sociais envolvidos, organizandomoradores e grupos carentes de moradia para elabora-ção de propostas habitacionais subsidiadas e, em par-ceria com o Poder Público;

III garantia de participação da comunidade envolvida naregularização e implementação das Zonas Especiais deInteresse Social, ZEIS, bem como no processo de ela-boração de planos, programas e projetos habitacionaisde interesse social;

IV apoio à criação e fortalecimento de organizações cole-tivas, a exemplo de cooperativas, para a potencializaçãode fundos próprios ou outros elementos de geração derecursos financeiros.

Art. 76. A Conferência Municipal de Habitação deverá, den-tre outras atribuições:

I avaliar a implementação dos planos e programas daPolítica Habitacional de Interesse Social, PHIS, delibe-rando sobre suas diretrizes, estratégias e prioridades;

II debater os relatórios anuais de gestão da políticahabitacional, apresentando críticas e sugestões;

III sugerir ao Executivo Municipal adequações nas açõesestratégicas destinadas à implementação dos objeti-vos, diretrizes, planos, programas e projetos;

IV deliberar sobre plano de trabalho para o biênio seguinte;

V sugerir propostas de alteração desta Lei, no que se re-fere à questão habitacional, a serem consideradas nomomento de sua modificação ou revisão.

Parágrafo único. A Conferência Municipal de Habitação ocor-rerá, ordinariamente, a cada 02 (dois) anos e extraor-dinariamente quando convocada pelo Conselho Gestordo Fundo Municipal de Habitação.

Art. 77. O Conselho criado pela Lei Municipal nº 6.099, de19 de fevereiro de 2002, passa a ser denominado deConselho Gestor do Fundo Municipal de Habitação, con-forme as disposições do Decreto nº 17.105, de 22 dedezembro de 2006.

CAPÍTULO V

DAS ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL

Seção I

Das Definições e Categorias

Art. 78. Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS, são aquelasdestinadas à implementação de programas de regula-rização urbanística, fundiária e produção, manutençãoou qualificação de Habitação de Interesse Social, HIS.

Art. 79. As Zonas Especiais de Interesse Social têm comoobjetivos:

I promover a regularização fundiária sustentável, levan-do em consideração as dimensões patrimonial, urba-nística e ambiental, dando segurança jurídica da posseda terra e da edificação aos moradores de áreasdemarcadas, garantindo a permanência da população;

II assegurar as condições de habitabilidade e integrar osassentamentos informais ao conjunto da cidade;

III incentivar a utilização de imóveis não utilizados esubutilizados para programas habitacionais de interes-se social;

IV permitir a participação e controle social na gestão des-ses espaços urbanos;

V promover o respeito às áreas de proteção cultural eambiental;

VI proteger os assentamentos ocupados pela populaçãode baixa renda, da pressão do mercado imobiliário.

Art. 80. As Zonas Especiais de Interesse Social classificam-se nas seguintes categorias:

I ZEIS I – corresponde aos assentamentos precários, si-tuados em terrenos de propriedade pública ou privada,nos quais haja interesse público em promover a regu-larização urbanística e fundiária;

II ZEIS II – corresponde à edificação ou conjunto deedificações deterioradas, ocupadas predominantementesob a forma de cortiços ou habitações coletivas, locali-zados em regiões com infra-estrutura urbana consoli-dada, nos quais haja interesse público em promover aregularização edilícia, sua reutilização e a regularização



da propriedade das unidades imobiliárias, destinando-as à Habitação de Interesse Social, HIS;

III ZEIS III – corresponde aos terrenos não edificados, aosimóveis subutilizados ou não utilizados e às edificaçõesdesocupadas ou em ruínas, localizados em áreas dota-das de infra-estrutura e adequadas à ocupação, nosquais haja interesse público na implantação de Habita-ção de Interesse Social, HIS;

IV ZEIS IV – corresponde aos assentamentos precáriosocupados por população de baixa renda, localizadosem áreas de preservação permanente ou inseridos emUnidades de Conservação, nos quais haja interessepúblico em promover os meios para a regularizaçãofundiária e urbanística e recuperação ambiental, consi-derando a legislação vigente;

V ZEIS V – corresponde aos assentamentos de popula-ção remanescente de quilombos e comunidades tradi-cionais vinculadas à pesca e mariscagem, localizadosem áreas públicas ou privadas, nos quais haja interes-se público em promover a regularização fundiária e ur-banística, recuperação ambiental e medidas necessári-as à manutenção das suas tradições e cultura.

Parágrafo único. As Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS,estão indicadas no Mapa 03, do Anexo 03 desta Lei.

Art. 81. Atendidos os critérios estabelecidos nesta Lei, no-vas Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS, poderãoser enquadradas mediante:

I indicação do Plano Municipal de Habitação, de planose projetos específicos ou de programas habitacionais;

II solicitação de entidade representativa da comunidadeinteressada, registrada no mínimo há dois anos, apósparecer favorável do órgão de habitação, nos casos deZEIS I, II, IV e V.

§ 1º O enquadramento e a delimitação de novas ZEIS, porconstituírem em alteração do zoneamento do Municí-pio, serão feitos, obrigatoriamente, por lei municipal.

§ 2º Nas ZEIS III, além dos critérios adotados por esta Lei,poderão ser enquadradas as glebas e lotes considera-dos não edificados, subutilizados e edificações deso-cupadas nas quais incidem o instrumento doparcelamento, edificação e utilização compulsória.

Art. 82. O Executivo Municipal, por meio de Projeto de Leiou o Legislativo Municipal, através de Projeto de Leiautorizativo, poderão propor a desafetação de umaárea enquadrada como Zona Especial de InteresseSocial, ZEIS, quando surgirem modificações na estru-tura urbana que alterem as condições que justifica-ram esse enquadramento.

§ 1º A desafetação a que se refere este artigo deverá serprecedida de estudos específicos realizados pelo ór-gão de habitação do Município e de consulta à popula-ção moradora da ZEIS, mediante audiência pública.

§ 2º No ato de desafetação, a área será enquadrada emoutra categoria do zoneamento, de acordo com suascaracterísticas.

Seção II

Da Regularização das Zonas Especiais de Interesse Social

Art. 83. A regularização de Zonas Especiais de Interesse

Social, ZEIS, orienta-se pelos princípios da transparên-cia, prestação de contas e participação popular, deven-do-se inserir nas estratégias socioeconômicas e políti-co-institucionais do Município.

Art. 84. O processo de regularização de Zonas Especiais deInteresse Social, ZEIS, com exceção da ZEIS III, compre-enderá a elaboração de Plano de Regularização, quepoderá ser elaborado por órgãos da administração di-reta ou indireta do Município ou do Estado da Bahia,com a participação da população moradora da ZEIS emtodas as suas etapas e componentes, ou pela própriacomunidade, com assessoramento técnico qualificado,aprovado pelo órgão municipal de habitação.

Parágrafo único. O Plano de Regularização de ZEIS I, II, IV eV será constituído por:

I Plano de Urbanização;

II Plano de Regularização Fundiária;

III Plano de Ação Social e de Gestão Participativa.

Art. 85. O Plano de Urbanização contemplará, no mínimo,os seguintes aspectos:

I delimitação da ZEIS;

II diagnóstico da área, contendo, no mínimo, a análisefísico-ambiental e urbanística, compreendendo o levan-tamento detalhado do uso e ocupação do solo e dascaracterísticas edilícias, e a caracterização socioeco-nômica da população residente;

III cadastro físico das edificações e espaços públicosexistentes;

IV indicações de projetos e intervenções urbanísticas ne-cessárias à recuperação física da área, incluindo, deacordo com as características locais:

a) previsão e tratamento adequado de áreas verdes eespaços livres;

b) diretrizes para o Saneamento Básico, compreenden-do os sistemas de abastecimento de água, de esgota-mento sanitário, de drenagem de águas pluviais e acoleta regular de resíduos sólidos;

c) diretrizes para a iluminação pública;

d) proposta de adequação dos sistemas de circulação deveículos, pedestres e do sistema de transporte coletivo,considerando o atendimento à população residente;

e) indicação de eliminação de situações de risco, esta-bilização de taludes e de margens de córregos;

f) previsão de instalação de equipamentos sociais reli-giosos e dos usos complementares ao habitacional;

g) proposta de recuperação das edificações degrada-das, bem como das novas unidades criadas para trans-ferir a população localizada em áreas de risco ou exce-dente do processo de reurbanização;

V identificação dos imóveis que serão objeto de remo-ção, de acordo com os critérios definidos por esta Lei,e das áreas para relocação;

VI elaboração de legislação urbanística adequada aos pa-drões culturalmente aceitos pela população local, semprejuízo do conforto, da salubridade e da segurançaindividual e coletiva, compreendendo:



a) o estabelecimento de diretrizes, índices e parâmetrospara o parcelamento do solo, quando couber, inclusiveindicando as condições para o remembramento de lotes;

b) o estabelecimento de diretrizes, índices e parâmetrospara o uso e ocupação do solo e para edificações deequipamentos sociais religiosos e dos usos complemen-tares ao habitacional e outras obras, respeitadas asnormas básicas estabelecidas para Habitação de Inte-resse Social, HIS, e as normas técnicas pertinentes;

c) a indicação dos instrumentos de Política Urbana apli-cáveis e seus condicionantes;

d) sistema de aprovação de projetos, fiscalização e deacompanhamento e monitoração pós-intervenção.

Parágrafo único. As áreas livres e institucionais necessáriasà regularização do assentamento no caso das ZEIS I, IVe V poderão estar localizadas fora deste, quando o Pla-no de Urbanização indicar a inviabilidade de sua im-plantação na área.

Art. 86. O Plano de Regularização Fundiária será concebidode forma a integrar as ações de regularização urbanís-tica, e contemplará, no mínimo:

I levantamento e caracterização das situações de irre-gularidade fundiária e jurídica;

II definição dos critérios para identificação dos imóveis aserem objeto de regularização;

III os instrumentos aplicáveis à regularização fundiária.

Art. 87. O Plano de Ação Social e de Gestão Participativaantecederá e acompanhará todas as etapas dos pla-nos de urbanização e regularização fundiária e contem-plará, no mínimo, os seguintes aspectos:

I diagnóstico socioeconômico da população;

II levantamento de dados e informações sobre represen-tantes do movimento social, entidades populares e or-ganizações não governamentais atuantes na área;

III definição dos meios e eventos para mobilização da co-munidade;

IV definição de formas de articulação com vistas à coope-ração sistemática intergovernamental, entre agentespúblicos e privados no planejamento e implementaçãodas intervenções;

V constituição da Comissão de Regularização para cadaZEIS, ou para um conjunto de ZEIS, que deverá partici-par de todas as etapas de elaboração do Plano de Re-gularização e de sua implementação;

VI indicação de estratégias para a motivação dos mora-dores visando a auto-organização, o associativismo ea cooperação mútua, em iniciativas que impliquem nageração de renda, na melhoria das condições de vidada comunidade e na fiscalização, monitoração e manu-tenção das benfeitorias;

VII as fontes de recursos para implementação das inter-venções;

VIII - indicação de novas oportunidades de trabalho e gera-ção de renda.

Art. 88. A Comissão de Regularização de ZEIS compreendeuma instância de participação da comunidade para agestão de todos os aspectos relacionados com as po-líticas públicas a serem implementadas no seu territó-rio e, em particular, no Plano de Regularização.

§ 1° A Comissão de Regularização de ZEIS será integradapor representantes dos seguintes setores:

I Poder Público;

II representantes da população moradora da ZEIS, ou da-quela para a qual a ZEIS estiver destinada;

III associações de moradores dos bairros do entorno daregião demarcada como ZEIS;

IV proprietários de imóveis localizados nas ZEIS;

V representante do Poder Legislativo Municipal, identifi-cado com a região da ZEIS.

§ 2° Na composição da Comissão de Regularização de ZEIS,o número de membros representantes do Poder Públi-co Executivo e Legislativo e de representantes da soci-edade civil definidos nos incisos de II, III e IV do §1°deste artigo deverá ser composto de forma paritária.

Art. 89. Nas ZEIS II fica dispensada a exigência de Plano deUrbanização, devendo o Executivo providenciar projetode recuperação, adaptação e requalificação do imóvelpara fins habitacionais de interesse social, como partedo Plano de Regularização.

Art. 90. O Plano de Regularização de cada Zona Especial deInteresse Social, ZEIS, ou conjunto de ZEIS, deverá sersubscrito pela sua Comissão de Regularização, infor-mado ao Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habi-tação e instituído por Decreto do Executivo Municipal.

Art. 91. O Executivo Municipal definirá a classificação e oscritérios básicos de urbanização e uso do solo para asZonas Especiais de Interesse Social, ZEIS, os quais se-rão aplicados até que sejam aprovados os Planos deRegularização específicos para cada ZEIS.

Art. 92. A definição de prioridades para a regularização deZEIS observará os seguintes critérios:

I a precariedade do assentamento, considerando as ca-racterísticas do desenho urbano, a densidade da ocu-pação do solo, a oferta de infra-estrutura e equipa-mentos urbanos e as condições de salubridade;

II o nível de risco de vida ou ambiental, considerando a im-plantação em áreas passíveis de ocorrência dedeslizamentos, áreas alagadiças ou de solos instáveis, aincidência de acidentes e o gravame ao meio ambiente;

III a situação fundiária, priorizando aquelas situações queapresentarem menores dificuldades para a regulariza-ção, em virtude da condição de propriedade e do regi-me jurídico da ocupação;

IV a mobilização e organização da comunidade com vis-tas à busca de soluções compartilhadas;

V no caso das ZEIS III, a possibilidade de prover o maiornúmero de unidades habitacionais, associada à pos-sibilidade de obtenção de financiamentos para finsde edificação.



REGULAMENTO DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO - FMH

CAPÍTULO I

DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO

Art. 1º O Fundo Municipal de Habitação – FMH, instituídopela Lei nº 6.099 de 20 de fevereiro de 2002, será cons-tituído dos seguintes recursos:

I recursos obtidos com as alienações reguladas na Lei6.099/2002;

II dotações consignadas, anualmente, no Orçamento Mu-nicipal e créditos adicionais que lhe sejam destinados;

III dotações estaduais e federais, não reembolsáveis, aele especificamente destinados;

IV financiamentos concedidos ao Município, por entida-des públicas ou privadas, para execução de programase projetos habitacionais de interesse social, observadoo disposto no art.35 da Lei Complementar Federal nº101,de 04 de maio de 2000;

V contribuições de pessoas físicas ou jurídicas, nacionaisou estrangeiras;

VI recursos provenientes da venda de editais de licitaçõespara a execução de obras a serem realizadas com re-cursos do FMH;

VII participações e retornos decorrentes de financiamen-tos realizados pelo Fundo Municipal de Habitação, emprogramas habitacionais;

VIII produto da aplicação de seus recursos financeiros;

IX provenientes de aplicação dos instrumentos da políti-ca urbana;

X outras receitas que lhe forem destinadas por lei.

Art. 2º Os recursos do Fundo Municipal de Habitação serãodepositados em conta bancária específica do Fundo.

Parágrafo único - Os recursos do Fundo Municipal de Habi-tação ficarão sujeitos à auditoria do Tribunal de Contas dosMunicípios do Estado da Bahia e da Secretaria Municipal daFazenda - SEFAZ, por sua unidade competente.

Art. 3º O Fundo Municipal de Habitação terá por objetivo,centralizar recursos destinados à política habitacionalde interesse social de forma a contribuir para a redu-ção do déficit habitacional e melhoria das condiçõeshabitacionais de assentamentos populacionais de bai-xa renda, competindo-lhe:

I custear a produção e comercialização de unidadeshabitacionais, de lotes urbanizados e de sua infra-es-trutura básica, bem como a recuperação e melhoria dascondições de vida nos assentamentos precários;

II propiciar a aquisição de materiais de construção e esti-mular a utilização de processos alternativos paramelhoria e barateamento das unidades habitacionais;

III propiciar a produção de moradias direta ou indireta-mente, para utilização sob a forma de locação socialou arrendamento residencial com opção de compra;

IV propiciar a aquisição antecipada de terrenos para as-segurar a implementação de programas habitacionaisde acordo com as metas estabelecidas no Plano de Ha-bitação;

V conceder financiamentos para infra-estrutura básica eequipamentos comunitários necessários aos programashabitacionais, desde que sejam alocados ao Fundo re-cursos específicos para esse fim;

VI conceder linhas de crédito para a aquisição de moradiae para a viabilização do adequado aproveitamento dosolo urbano, quando vinculado aos objetivos do pre-sente Decreto;

VII firmar convênios e parcerias com entidades públicasou privadas, inclusive instituições financeiras, com oaporte de recursos, mesmo sob a forma de bens imó-veis, para subsidiar programas habitacionais por elas

Decreto nº 17.105 de 22 de dezembro de 20061

1 Publicado no Diário Oficial do Município em 26 de dezembro de 2006.

O PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR, CAPITAL DO ESTADO DA BAHIA, no uso das suas atribuições, com fundamento no art.52, inciso V, da Lei Orgânica do Município, e tendo em vista o disposto na Lei Municipal nº. 6.099, de 20 de fevereiro de 2002,

D E C R E T A:

Art. 1º Fica aprovado o Regulamento do Fundo Municipal de Habitação instituído pelo artigo 5º da Lei nº 6.099/02, definin-do os critérios para destinação e controle dos recursos do Fundo Municipal de Habitação, e as atribuições, composição eregras gerais do Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitação – CFMH

Art. 2º Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.

GABINETE DO PREFEITO MUNICIPAL DO SALVADOR, em 22 de dezembro de 2006.

JOÃO HENRIQUE

Prefeito

Regulamenta o Fundo Municipal deHabitação, instituído pelo artigo 5º daLei nº 6.099, de 20 de fevereiro de 2002.



desenvolvidos, desde que os programas sejam de inte-resse social e adequados às diretrizes, princípios e cri-térios de seleção da demanda estabelecidos nesteDecreto para utilização dos recursos do Fundo;

VIII alienar imóveis às entidades conveniadas a que se re-fere o inciso IV por doação ou mediante a aplicação deredutor, ao valor de mercado do imóvel, para uso ex-clusivo nos Programas Habitacionais de Interesse Soci-al – HIS destinados às famílias de baixa renda;

IX patrocinar estudos e projetos ligados à habitação deinteresse social;

X promover assistências técnica e jurídica à populaçãoatendida pelos programas de HIS, inclusive por meio deconvênios com entidades e associações profissionais;

XI desenvolver projetos vinculados à melhoria da quali-dade habitacional.

Art. 4º Na formulação de programas e projetos com recur-sos do FMH deverão ser observadas as seguintes dire-trizes gerais:

I concessão de financiamentos e/ou subsídios para apopulação de renda familiar de até 3 (três) saláriosmínimos;

II concessão de subsídio, com aplicação de recursos a fun-do perdido, para população que se encontra em situa-ção de extrema carência e/ou vulnerabilidade social;

III ação integrada de órgãos e instituições que objetivem oencaminhamento de soluções habitacionais e a melhoriada qualidade de vida das populações de baixa renda;

IV atendimento à população organizada através de coope-rativas habitacionais ou quaisquer formas associativas;

V preservação do meio ambiente;

VI adoção de prazos e carências, limites de financiamen-to, de juros, encargos diferenciados em função da con-dição sócio-econômica da população a ser beneficiadaque inclui a dificuldade de comprovação de renda;

VII a população beneficiada não deve ser proprietária,promitente compradora, arrendatária ou concessioná-ria de outro imóvel residencial e o beneficiário favore-cido pelo programa será contemplado apenas uma vez;

VIII utilização dos instrumentos de Concessão de Uso Es-pecial para fins de Moradia (CEM) e Concessão de Di-reito Real de Uso (CDRU).

Art. 5º O FMH será administrado por um gestor a ser indica-do pelo titular da Secretaria Municipal da Habitação –SEHAB e nomeado pelo chefe do Poder Executivo, comas seguintes atribuições:

I coordenar a realização de estudos de previsão de re-ceita, juntamente com a ASTEC e a Coordenação deFomento e Produção de Habitação Popular, da previ-são de receita anual do FMH e outros, com vistas àcaptação de recursos;

II submeter ao Secretário Municipal da Habitação as pre-visões orçamentárias para o ano subseqüente, nos pra-zos e forma definidos pela Lei de Diretrizes Orçamen-tárias – LDO, e os planos de aplicação dos recursos,discriminando as diversas fontes originais e os progra-mas e projetos a serem executados;

III encaminhar ao Secretário Municipal da Habitação, men-salmente, os demonstrativos de receitas e despesas,trimestralmente, os inventários dos bens materiais eserviços e, anualmente, o inventário dos bens imóveise o balanço do FMH;

IV organizar e manter toda a documentação e toda a es-crituração contábil do Fundo de forma clara, precisa eindividualizada, obedecendo à ordem lógica da execu-ção orçamentária;

V elaborar e atualizar o plano de contas do FMH, ouvidaa Controladoria Geral do Município – CGM/SEFAZ;

VI conferir e conciliar os extratos das contas bancárias econtrolar sua movimentação;

VII acompanhar e manter o necessário controle dos ter-mos de contrato e de convênios para execução de pro-gramas e projetos firmados com instituições governa-mentais e não governamentais;

VIII firmar junto com o Secretário Municipal da Habitaçãoou Subsecretário Municipal da Habitação os cheques edemais documentos bancários referentes às contasabertas e mantidas em estabelecimento de crédito;

IX controlar a concessão e prestação de contas de adian-tamentos e provimentos especiais às unidades execu-toras e/ou servidores credenciados;

X submeter ao Secretário Municipal de Habitação minutasde convênios e/ou contratos a serem firmados com orga-nizações financiadoras de habitação de interesse social;

XI controlar e liquidar as despesas e efetuar compras econtratos;

XII captar recursos financeiros;

XIII desenvolver outras atividades indispensáveis à conse-cução das finalidades do Fundo.

CAPÍTULO II

DO CONSELHO GESTOR DO FUNDO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO

Art. 6º O Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitaçãode Salvador – CFMH terá caráter deliberativo,fiscalizador e consultivo e terá como objetivos básicosa aplicação dos recursos do Fundo Municipal de Habi-tação e o acompanhamento, controle e avaliação daPolítica Municipal de Habitação de Interesse Social.

Art. 7º Compete ao Conselho Gestor do Fundo Municipal deHabitação:

I participar da elaboração e fiscalizar a implementaçãodos planos e programas da política municipal de habi-tação de interesse social, deliberando sobre suas dire-trizes, estratégias e prioridades;

II acompanhar e avaliar a gestão econômica, social e fi-nanceira dos recursos e o desempenho dos programase projetos aprovados;

III participar da elaboração do plano de aplicação dos re-cursos financeiros oriundos dos Governos Federal, Es-tadual e Municipal ou repassado por meio de convêni-os institucionais, inclusive internacionais, destinadosao FMH;



IV estabelecer as diretrizes e programas de alocação derecursos do Fundo Municipal de Habitação, de acordocom os critérios definidos neste Decreto e com base napolítica municipal de habitação de interesse social;

V fiscalizar a movimentação dos recursos financeiros con-signados para os programas habitacionais de interes-se social;

VI promover audiências públicas e conferências, represen-tativas dos segmentos sociais existentes, para deba-ter e avaliar as diretrizes e programas de alocação dosrecursos do Fundo Municipal de Habitação;

VII constituir grupos técnicos, comissões especiais, tem-porárias ou permanentes, quando julgar necessário parao desempenho de suas funções;

VIII possibilitar ampla informação à população e às insti-tuições públicas e privadas sobre temas e questõesatinentes à política habitacional de interesse socialdesenvolvida com os recursos do FMH, de modo a per-mitir a participação da sociedade nas ações;

IX estabelecer relações com os órgãos, conselhos e fórunsmunicipais relacionados ao orçamento municipal no quediz respeito à política de habitação de interesse social;

X elaborar, revisar e aprovar o seu Regimento Interno;

XI articular-se com as demais instâncias de participaçãopopular do Município;

XII definir os critérios de atendimento com base na políti-ca municipal de habitação de interesse social, nas di-ferentes realidades e problemas que envolvam a ques-tão habitacional no Município;

XIII analisar e aprovar, anualmente, a proposta de orçamentodo FMH e de seu plano de aplicação de recursos;

XIV aprovar as contas do Fundo, anualmente, antes doseu envio aos órgãos de controle interno;

XV dirimir dúvidas quanto à aplicação das diretrizes e nor-mas relativas ao FMH nas matérias de sua competência;

XVI definir normas, procedimentos e condições operacionaispara os projetos e programas a serem desenvolvidoscom recursos do FMH.

Parágrafo único – A SEHAB, na forma regimental, e em con-formidade com o Conselho Gestor do FMH, encaminhará àcontabilidade geral do município:

I mesalmente, as demonstrações de receitas e despesas;

II trimestralmente, os inventários de bens materiais e deserviços;

III anualmente, o inventário dos bens móveis e imóveis eo balanço geral do FMH.

Art. 8º O Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitação– CFMH será integrado por 32 (trinta e dois) membrostitulares, de forma paritária entre a sociedade civil e opoder público, com atuação relacionada à habitação,tendo a seguinte composição:

I 16 (dezesseis) representantes titulares e suplentesdas seguintes instituições da sociedade civil, assimdistribuídos:

a) 8 (oito) membros titulares e suplentes de movimen-tos populares, sendo 1 (um) representante de entida-de quilombola;

b) 2 (dois) membros titulares e suplentes de entidadessindicais dos trabalhadores;

c) 2 (dois) membros titulares e suplentes de sindicatosou entidades patronais;

d) 2 (dois) membros titulares e suplentes de entidadestécnicas e científicas;

e) 1 (um) membro titular e suplente de entidade ouconselho profissional;

f) 1 (um) membro titular e suplente de Organização Não-Governamental – ONG.

II 16 (dezesseis) membros titulares representantes dopoder público, assim distribuídos :

a) 5 (cinco) membros titulares e suplentes da Secreta-ria Municipal da Habitação – SEHAB, sendo 1 (um) oSecretário Municipal de Habitação, 1 (um) da Coorde-nação da Defesa Civil de Salvador – CODESAL; 1 (um)da Coordenadoria de Regularização Fundiária – CRF; 1(um) da Coordenação de Fomento e Produção de Habi-tação Popular; 1 (um) da Coordenadoria de Promoção eMelhorias Habitacionais - CPMH;

b) 1 (um) membro titular da Secretaria dos Transportese Infra-Estrutura – SETIN;

c) 1 (um) membro titular da Secretaria Municipal de De-senvolvimento Social – SEDES;

d) 1 (um) membro titular da Secretaria Municipal de Pla-nejamento, Urbanismo e Meio Ambiente – SEPLAM;

e) 1 (um) membro titular da Secretaria Municipal da Fa-zenda – SEFAZ;

f) 1 (um) membro titular da Secretaria Municipal da Re-paração – SEMUR;

g) 1 (um) membro titular da Secretaria Municipal de Ar-ticulação e Promoção da Cidadania – SEMAP;

h) 1 (um) membro titular da Superintendência de Urba-nização da Capital – SURCAP;

i) 1 (um) membro titular da Superintendência de Con-trole e Ordenamento do Uso do Solo do Município -SUCOM;

j) 1 (um) membro titular da Superintendência do MeioAmbiente – SMA;

k) 1 (um) membro titular e 1 (um) suplente da Secreta-ria Estadual de Desenvolvimento Urbano do Estado daBahia – SEDUR;

l) 1 (um) membro titular e 1 (um) suplente da Caixa Eco-nômica Federal.

III 06 (seis) membros suplentes representantes do poderpúblico municipal, assim distribuídos:

a) 1 (um) membro suplente da Secretaria Municipal daEducação e Cultura – SMEC;

b) 1 (um) membro suplente da Secretaria Municipal deEconomia, Emprego e Renda – SEMPRE;

c) 1 (um) membro suplente Superintendência de Manu-tenção e Conservação da Cidade – SUMAC;

d) 1 (um) membro suplente da Secretaria Municipal deEsportes, Lazer e Entretenimento – SMEL;

e) 1 (um) membro suplente da Secretaria Municipal daSaúde – SMS;



f) 1 (um) membro suplente da Secretaria Municipal deServiços Públicos – SESP.

§ 1º. Os membros, titulares e suplentes, representantes dasociedade civil e do poder público deverão ser indica-dos pelas suas instituições, órgãos e entidades, noprazo máximo de 60 (sessenta) dias, a partir da publi-cação deste Decreto.

§ 2º. Os membros, titulares e suplentes, serão designadospor decreto do Executivo Municipal para mandato de 2(dois) anos, respeitado prazo estabelecido no art. 13deste Decreto.

§ 3º. O desempenho do mandato de membro do ConselhoGestor do Fundo Municipal de Habitação não será re-munerado, sendo considerado como de serviço públi-co relevante.

Art. 9º. As reuniões ordinárias do Conselho Gestor do Fun-do Municipal de Habitação deverão ser realizadas a cada4 (quatro) meses, podendo o Regimento do Conselhoestabelecer prazo menor para sua realização.

§ 1º. Além das reuniões ordinárias previstas no “caput” desteartigo, poderão ser convocadas reuniões extraordinári-as, de acordo com os critérios a serem estabelecidosno Regimento Interno do CFMH.

§ 2º. O quorum necessário para instalação das reuniõesserá de 1/3 (um terço) dos membros e para a votaçãoserá de 1/2 (metade) dos membros.

§ 3º. As deliberações serão decididas por maioria dos mem-bros presentes.

Art. 10. O Conselho Gestor do Fundo Municipal de Habitaçãoserá presidido pelo Secretário da Habitação, e na ausên-cia, pelo Subsecretário da Habitação, competindo-lhe:

I representar legalmente o CFMH;

II convocar e presidir as reuniões do CFMH;

III publicar no Diário Oficial do Município, a composiçãodo CFMH;

IV cumprir e fazer cumprir seu Regimento Interno;

V dirigir e coordenar as atividades do CFMH determinan-do as providências necessárias ao seu pleno desem-penho;

VI promover ou praticar atos de gestão administrativa,necessários ao desempenho das atividades do CFMH;

VII emitir voto de desempate.

Parágrafo único. Caso o Presidente não convoque as reuni-ões ordinárias do Conselho nos prazos estabelecidos nesteDecreto, estas poderão ser convocadas por requerimentode, no mínimo, 1/3 (um terço) de seus membros.

Art. 11. As deliberações do Conselho Gestor do Fundo Muni-cipal de Habitação se constituirão em resoluções queserão encaminhadas ao Secretário Municipal da Habi-tação para homologação.

§ 1º. A homologação será efetuada pelo Secretário Munici-pal da Habitação, no prazo máximo de 15 (quinze) diasúteis, contados da data da deliberação.

§ 2º. Caso o Secretário Municipal da Habitação não homo-logue as deliberações do Conselho Gestor do FundoMunicipal de Habitação, no prazo estabelecido pelo §1º, as mesmas deverão voltar ao Conselho, com priori-dade, para discussão na próxima reunião, onde serãoconfirmadas ou reformuladas pela maioria absoluta dosconselheiros.

Art. 12. Compete à SEHAB proporcionar ao Conselho Gestordo Fundo Municipal de Habitação condições para o seupleno e regular funcionamento, dando-lhe suporte téc-nico e administrativo.

Art. 13 A instalação do Conselho Gestor do Fundo Municipalde Habitação será feita no prazo de 90 (noventa) diasa partir da publicação deste Decreto.

Art. 14. Este Decreto entra em vigor na data de sua publicação.



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Gráfico 1 – Déficit habitacional básico e suas componentes.Salvador, 2000.

Gráfico 2 – Déficit habitacional: “famílias conviventes” e“cômodos alugados ou cedidos” por faixa de renda.Salvador, 2000.

Gráfico 3 – Inadequação habitacional segundo suas com-ponentes. Salvador, 2000. (em mil)

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Tabela 1 – Total de domicílios, déficit habitacional, partici-pação da componente “famílias conviventes” do totaldo déficit. Brasil, Bahia, Região Metropolitana de Sal-vador e Salvador, 2000.

Tabela 2 – População e demanda de novas moradias parasuprir o crescimento demográfico, a partir do cresci-mento estimado da população e número médio de pes-soas por domicílio estimado. Bahia e Salvador, períodode referência: anos de 2005, 2010, 2015, 2020 e 2025.

Tabela 3 – Estimativa da demanda de novas moradias parasuprir o crescimento demográfico, subdividido por fai-xas de renda. Bahia, Região Metropolitana de Salva-dor, e Salvador, 2005 e 2025.

Tabela 4 – Estimativa do número de domicílios nas áreas clas-sificadas por padrão de habitabilidade. Salvador, 2006.

Tabela 5 – Quantificação das necessidades de urbanizaçãoe regularização de assentamentos precários. Salvador,2008.

Tabela 6 – Síntese das necessidades de novas moradias.Salvador, 2000-2025.

Tabela 7 – Custos para produção de unidades novas, regu-larização fundiária e de urbanização de assentamen-tos precários. Salvador, 2007.

Tabela 8 – Previsão de alocação de recursos, 2008-2015.

Tabela 9 – Atendimento ao déficit habitacional.

Tabela 10 – Atendimento à demanda futura de novas moradias.

Tabela 11 – Metas de urbanização.

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Mapa 1 – Total de vazios aptos para habitação – acervoSehab, LCAD-UFBA.

Mapa 2 – Ocupação urbana de Salvador em 2006. Legali-dade urbanística nas áreas de habitação – AcervoGordilho-Souza, Ângela.

Mapa 3 – Ocupação urbana de Salvador em 2006. Identifi-cação de áreas com habitabilidade deficiente – AcervoGordilho-Souza, Angela.

Mapa 4 – Programa de Regularização Fundiária 2001-2008– Acervo Sehab.

Mapa 5 – Levantamento Cadastral das ocupações de Movi-mento dos Sem-teto de Salvador – Acervo Sehab.

Mapa 6 – Áreas a serem delimitadas como Zona Especial deInteresse Social, ZEIS – Revisão do PDDU, 2007 – Acer-vo Seplam/ Sehab.

Lista de gráficos, tabelas e mapas

Índice das imagens

Capa – Acervo acervo Prefeitura Municipal do Salvador. Foto 5Google Earth

Pág. 4 – Projeto “Aprendendo com a Cidade – assentamen-to habitacional – Subúrbio de Salvador/BA” – propostavencedora do Prêmio Caixa/IAB 2001 para soluções emHabitação de Interesse Social (Painel 1). Projeto – Co-ordenação: Angela Gordilho Souza e Tânia Scofield; Equi-pe: Ana Carla Lira, Edvard Neto, Juliana Nunes, MarianaMoreira e Mateus Wagner.

Pág. 6 – Ministério das Cidades

Pág. 11, 38, 51 – Francilene Martins

Pág. 12 – Acervo Conder

Págs. 14, 17, 45, 47, 48, 55, 59 e pág. 34 foto 1 – AcervoSehab

Pág. 34 foto 4 – Mariana Moreira

Pág. 34 foto 2 – Angela Gordilho Souza

Pág. 34 foto 3 – Ana Carla Cortes Lira

Pág. 43 – Programa Crédito Solidário - Projeto de LoteamentoPopular no bairro de Pirajá. Parceria Instituto Brasil -PMS/SEHAB, 2006. Projeto elaborado por HeloisaGodinho de Carvalho e Maria Dulce Lavigne Mota.

Pág. 44 –Programa Crédito Solidário – Projeto de LoteamentoPopular no bairro de Paripe. Parceria: Associação Co-

munitária dos Moradores de Gameleira e Adjacências -PMS/SEHAB, 2005. Adaptado do Projeto Aprendendocom a Cidade – Prêmio CAIXA-IAB-2001. Concepção doProjeto – Lab Habitar/UFBA. Projeto Executivo elabora-do por Floriano Freaza Amoedo.

Pág. 45 – Programa Crédito Solidário – Projeto de LoteamentoPopular na Estrada Velha do Aeroporto. Parceria: Asso-ciação de Moradores de Cajazeiras XI - PMS/SEHAB, 2006.Projeto elaborado por Floriano Freaza Amoedo.

Pág. 45 – Empreendimento Sol Nascente – Programa deArrendamento Residencial (PAR) Acervo Caixa Econô-mica Federal

Pág. 47 – Baixa Fria/ Santa Rita/ São Marcos/ Pau da Lima.Proposta de urbanização integrada - PDLI e PSI. Pro-grama PAT – Prosanear. PMS/SEHAB e OESTE – Organi-zação, Estradas, Topografia e Engenharia, 2006.

Pág. 48 – Empreendimento Nova Constituinte. Projeto delotes urbanizados. PMS/ SEHAB/ ASTEC, 2006. ProjetoExecutivo: Floriano Freaza Amoedo.

Pág. 49 – Proposta Urbanística relativa ao Plano de Bairroda ZEIS Colinas de Mussurunga - Convênio PMS/SEHAB- UNIFACS, 2007.

Pág. 60, 69, 70 e 80 – Rossella Rossetto


PREFEITURA MUNICIPAL DO SALVADORPREFEITO

João Henrique de Barradas Carneiro

VICE-PREFEITOMarcelo Duarte Guimarães

SECRETARIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃOSECRETÁRIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃO

Angela Maria Gordilho Souza

SUB-SECRETÁRIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃOVilma Emilia Gomes Barbosa Lage

EQUIPE TÉCNICA SEHAB

Assessora-chefeMaria Teresa Gomes do Espírito Santo

CoordenadoresCoordenadora-administrativa

Miriam Viana Barreto

Coordenadora de Fomento à Produção de Habitação Popular Aparecida Netto Teixeira

Coordenadora de Regularização FundiáriaDaniela Mara Menezes F. Gutierrez

Coordenador de Promoção de Melhorias HabitacionaisArmando Mendes Lima Filho

Gestor de Núcleo Orçamentário e FinanceiroNádia Cristina Menezes Pereira

Gestor do Fundo Municipal de HabitaçãoLuis Augusto Roblêdo Pinto

Assessores da Secretária Francilene Martins dos Santos

Nilene B. Viana (05/06)/ Cenilton M. Fonseca (06/atual)Renilda Menezes Plessim

Assessoria Técnica Adélia Cristina dos Santos Santana, Bruno Oliveira Santana, Elaine Souza de Menezes,

Elisiel Frederico Esquivel Reis, France Dielle de Freitas Fonseca, João P. Oliveira Jr. (05/07)/Antonio Carlos Mota (07/atual), Jailson Pereira Farias, Juliana Nunes Gonçalves Prado,

Mariana Moreira Pereira Dias, Mateus Wagner, Máyra Cordeiro Passos, Patrícia Lago Silva Bastos,Renée Buzahr Fontes Barreto, Tânia Conceição Souza Barbosa

PLANO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE SALVADOR

Contrato n° 003/2007 Programa Habitar Brasil Bid/ Ministério das Cidades

ContratantePrefeitura do Município do Salvador/ Secretaria da Habitação

ContratadoInstituto Via Pública

Diretor-executivoPedro Paulo Martoni Branco

Diretor-administrativo-financeiroLuiz Augusto Corá

EQUIPE DE CONSULTORIAConsultor Geral

Nabil Bonduki (FAU-USP)

CoordenaçãoRossella Rossetto

Equipe técnicaNilce Cristina Aravecchia e Janaína Rangel (estagiária)

PUBLICAÇÃOSupervisão

Angela Gordilho Souza/ Sehab

CoordenaçãoNabil Bonduki e Rossella Rossetto

TextosNabil Bonduki, Rossella Rossetto e Nilce Cristina Aravecchia

ColaboraçãoMaria Teresa do Espírito Santo, Mariana Moreira Dias,

Aparecida Netto Teixeira, Juliana Gonçalves Prado/ Sehab

RevisãoAderval Borges da Silva

Projeto gráficoAntonio Carlos Kehl e Veridiana Magalhães

CapaNilce Cristina Aravecchia

Apoio de dadosLabHabitar/FAUFBA

JANEIRO 2008


Programa Habitar Brasil/BIDSubprograma de DesenvolvimentoInstitucional de MunicípiosFinanciamento: Governo Federal

Apoio

Elaboração

PREFEITURA MUNICIPAL DO SALVADORSECRETARIA MUNICIPAL DA HABITAÇÃO – SEHAB




Plano Municipal de Habitação de Salvador - 2008-2025

Documents

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