Regularização Fundiária Urbana

Prof. Vinicius Marins

Contextualização

80% dos brasileiros vivem em cidades;60% moram em municípios com mais de 100 mil habitantes;4 em cada 10 domicílios são precários;12 milhões de domicílios de baixa renda em situação de inadequação habitacional;6 a 8 milhões de domicílios é o déficit estimado no país;Todas as cidades com mais de 100 mil habitantes e 80% das cidades entre 100 e 500 mil habitantes possuem assentamentos precários

Caminho da regularização fundiária no Brasil

Advento da Lei nº 11.977/2009

Definição de competências e responsabilidades dos atores envolvidos no processo de regularização, além da atribuição ao Município do poder de disciplinar procedimentos;Diferenciação entre regularização de interesse social e regularização de interesse específico;Obrigatoriedade do projeto de regularização fundiária de interesse social;Regularização nas APP (áreas de preservação permanente).Demarcação urbanística e legitimação de posse.

Regularização fundiária na Lei 11.977/2009

Seção I: Disposições Preliminares (conceitos, legitimados, projeto de regularização fundiária)Seção II: Da Regularização Fundiária de Interesse Social (procedimentos e instrumentos específicos)Seção III: Da Regularização Fundiária de Interesse EspecíficoSeção IV: Do Registro da Regularização Fundiária (regras para o registro imobiliário da regularização fundiária, disposições sobre custas e emolumentos)Seção V: Disposições gerais

Regularização fundiária plena (art. 46)

“conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais que visam à regularização de assentamentos irregulares e à titulação de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social à moradia, o pleno desenvolvimento das funções sociais da propriedade urbana e o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado”

Tipos de regularização fundiária

Regularização fundiária de interesse social:Tratamento especial na regularização de ocupações de população de baixa renda, que apresentam múltiplas vulnerabilidades, nos aspectos urbanísticos, ambientais, sociais e jurídicosRegularização fundiária de interesse específico:Assentamentos irregulares não enquadrados como de interesse social

Regras gerais

Regularização fundiária deve ser plena, ou seja, deve integrar as dimensões urbanística, ambiental, jurídica e socialObrigatoriedade de elaboração de projeto de regularização fundiária (art. 51), contendo áreas ou lotes a serem regularizados, edificações a serem relocadas, sistema viário existente ou projetado, áreas de uso público, medidas de contenção de riscos, medidas de adequação da infraestrutura básica, medidas de compensação urbanística e ambiental e medidas que garantam a sustentabilidade da intervenção

Regras gerais

O Município pode dispor sobre regularização fundiária em seu territórioOs dispositivos da lei são auto aplicáveisA regularização fundiária pode ser promovida pelos municípios, estados, União, cooperativas habitacionais, associações de moradores, organizações sociais (OS’s), organizações da sociedade civil de interesse público (OSCIP’s) e entidades civis com finalidade específica (art. 50)

Caracterização (art. 47, VII)O assentamento irregular pode ser objeto de regularização fundiária de interesse social se for ocupado por população de baixa renda e:

– Preencher os requisitos para usucapião ou concessão de uso especial para fins de moradia (MP 2220/01);

– Estiver demarcado como Zona Especial de Interesse Social no Plano Diretor ou Lei Municipal específica ou

– For declarado de interesse para a implantação de projetos de regularização fundiária de interesse social, no caso de áreas da União, dos Estados, Municípios ou Distrito Federal

Regularização fundiária de interesse social

Regras específicas:– aprovação do projeto de regularização fundiária pelo Município corresponde ao licenciamento urbanístico e ambiental, se O Município tiver conselho de meio ambiente e órgão ambiental capacitado;– a implantação da infraestrutura básica e de equipamentos comunitários pelo Poder Público pode ser feita antes de concluída a regularização jurídica do assentamento irregular.

Regularização fundiária de interesse social

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Regras específicas:– O Município pode admitir a regularização fundiária de interesse social em Áreas de Preservação Permanente ( Art. 54 §1º): a) Ocupadas até 31 de dezembro de 2007; b) Inseridas em área urbana consolidadac) Que sejam objeto de estudo técnico, elaborado por profissional legalmente habilitado, que comprove que a intervenção implica melhoria das condições ambientais em relação à situação irregular anterior

Regularização fundiária de interesse social

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Regras específicas:– Registro simplificado do parcelamento decorrente de projeto de regularização fundiária de interesse social, sendo exigíveis apenas (Art. 65):a) Certidão atualizada da matrícula do imóvel;b) Projeto de regularização fundiária aprovado;c) Instrumentos de instituição e convenção de condomínio, se for o caso; d) Comprovação de legitimidade das entidades não governamentais para a promoção de ações de regularização fundiária.

Regularização fundiária de interesse social

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Instrumentos:– Demarcação Urbanística

Procedimento administrativo pelo qual o poder público, no âmbito da regularização fundiária de interesse social, demarca imóvel de domínio público ou privado, definindo seus limites, área, localização e confrontantes, com a finalidade de identificar seus ocupantes e qualificar a natureza e o tempo das respectivas posses.

Regularização fundiária de interesse social

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Instrumentos:– Legitimação de posse

Ato do poder público destinado a conferir título de reconhecimento de posse de imóvel objeto de demarcação urbanística, com a identificação do ocupante e do tempo e natureza da posse.

Regularização fundiária de interesse social

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Aplica-se na regularização de ocupações consolidadas em que não haja conflito com os proprietários da área pode abranger parte ou a totalidade de imóveis privados de mais de um proprietário ou imóveis públicosEnvolve procedimento de notificação pessoal dos proprietários da área e de notificação por edital de confrontantes e eventuais interessados para possível impugnação no prazo de quinze diasÉ averbada nas matrículas dos imóveis atingidosSomente pode ser feita pelo Poder Público

Demarcação urbanística

• Deve ser registrada na matrícula do lote correspondente

• Quando concedida sobre áreas privadas, pode ser convertida em propriedade após cinco anos de seu registro, mediante requerimento do morador legitimado dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis (usucapião especial urbana administrativa)

Legitimação de posse

Decorre do procedimento de demarcação urbanística;Depende da elaboração do projeto de regularização fundiária e do registro do parcelamento, com abertura de matrícula dos lotes; Deve ser concedida pelo Poder Público aos moradores de área demarcada que:a) Ocupem lote ou possuam fração ideal de lote inferior a 250m²;b) Não sejam proprietários, foreiros ou concessionários de outro imóvel urbano ou rural;c) Não sejam beneficiários de legitimação de posse anterior

Legitimação de posse

Regularização fundiária de interesse específico

Regularização fundiária de assentamentos irregulares que não se caracterizam como de interesse socialDepende da análise e da aprovação do projeto de regularização pela autoridade licenciadoraDepende da emissão de licenças urbanística e ambientalDeverá observar as restrições à ocupação de APPsContrapartidas/compensações urbanísticas e ambientaisMedidas de mitigação e compensação integrar termo de compromisso com força de título executivo extrajudicial Registro do parcelamento nos termos da legislação em vigor- Lei 6.766 (Art. 64 da Lei 11977/09)

Obrigado!vmarins@ufmg.br