RELATÓRIO AVALIAÇÃO DE IMÓVEL€¦ · de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital...

RODOLFO CESAR MATO AMORIM

ENGENHEIRO - CREA N° 0685084457 - IBAPE-SP

1

RELATÓRIO

DE

AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

RODOLFO CESAR MATO AMORIM ENGENHEIRO CIVIL E DE PRODUÇÃO MECÂNICO

CREA – SP N.º 0685084457 Email: [email protected]

Celular: (11) 98186-9902

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Proprietário: Ezer Egydio da Silva e Aparecida Fernandes Moraes da

Silva Localização: Rua Iperoig, n.º 871, apto. H, 3.º subsolo, Edifício

Panorama, Perdizes, Município de São Paulo, Estado de São Paulo

Data: 20 de maio de 2016

CONTEÚDO

I Resumo de Valor ....................................................................... 3

II Introdução ................................................................................. 3

III Objetivo ...................................................................................... 3

IV Informações do Imóvel ............................................................. 3

V Avaliação ................................................................................... 09

VI Conclusão .................................................................................. 13

VII Pressupostos, Ressalvas, Fatores Limitantes e Encerramento ............................................................................

13

Anexos:

1) Pesquisa de Valores, Planilhas de Cálculos e Homogeneização

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I - Resumo de Valor

Valor total do imóvel para maio de 2016:

R$ 396.000,00

Trezentos e noventa e seis mil reais

II - Introdução

O presente relatório tem por finalidade o atendimento à determinação judicial de avaliação de um apartamento pertencente a Ezer Egydio da Silva e Aparecida Fernandes Moraes da Silva, situado à Rua Iperoig, n.º 871, apto. H, 3.º subsolo, Edifício Panorama, Perdizes, Município de São Paulo, Estado de São Paulo.

III - Objetivo

O objetivo do presente laudo é a "DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO" do imóvel em questão, de acordo com o levantamento físico e pesquisa realizada.

IV – Informações do Imóvel

IV.1 - Documentação

O imóvel encontra-se matriculado no 2.º Oficial de Registro de Imóveis da Capital, sob o n.º 4965 (fls. 150 a 154 dos Autos) e inscrito como contribuinte n.º 012.106.0273 na Prefeitura Municipal de São Paulo.

IV.2 - Zoneamento do imóvel

O imóvel encontra-se em ZM-1 - Zona Mista de Baixa Densidade do Plano Estratégico da Subprefeitura da Lapa.

IV.3 – Situação e características gerais

Perdizes é um distrito da cidade de São Paulo, pertencente à subprefeitura da Lapa, na região oeste da cidade.

Construído em antiga chácara do sítio do Pacaembu, Perdizes foi considerado por muitos anos apenas um subúrbio na zona rural. Segundo o historiador Antônio Egídio Martins, no local onde hoje se encontra Perdizes, residia, em 1850, uma senhora dedicada à criação, no quintal de sua casa, de grande quantidade de perdizes. Para se referirem à região, os moradores da provinciana São Paulo da época diziam: "nos campos das perdizes", "lá onde há perdizes", "nas perdizes", e assim foi até o nome pegar.

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Abriga diversas instituições educacionais, como o campus de Perdizes da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, uma das mais importantes instituições de ensino superior e pesquisa do Brasil. É possuidora do TUCA, teatro tombado pelo Patrimônio Histórico de São Paulo, que teve sua inauguração no ano de 1965, sendo famoso pelas manifestações políticas durante o Regime Militar.

Outras entidades educacionais presentes são: o Colégio São Domingos; o Colégio Santa Marcelina, abrangendo os todos os níveis, inclusive o universitário e cursos extracurriculares; o Colégio Batista Brasileiro e o Externato Assis Pacheco.

Abriga ainda, a Paróquia Coração Imaculado de Maria (capela da PUC/SP). A Igreja de São Geraldo, situada no Largo Padre Péricles, tendo sido criada em 1914, por Dom Duarte Leopoldo e Silva, Arcebispo de São Paulo, guarda diversos tesouros arquitetônicos e artísticos, mas o de maior destaque está protegido no campanário: o Sino da Independência do Brasil, que anunciou a 07 de setembro de 1822, uma hora após a proclamação, a Independência do Brasil, às margens do Ipiranga pelo príncipe D. Pedro.

Apresenta também o Clube Português de São Paulo, fundado no ano de 1920, que se localiza na Rua Turiassu, e tem como objetivo ser uma entidade que reúna portugueses, seus descendentes e brasileiros, promovendo os encontros das famílias, e as festas comemorativas das datas magnas de Portugal e do Brasil, incentivando a ação cultural. Em 1929, fundou a Biblioteca Portuguesa de São Paulo e continuou a incentivar a criação de Grupos Folclóricos. Voltado a eventos sociais e culturais, como casamentos, batizados, formaturas, chás beneficentes, bingos, palestras, cursos e convenções, além de ter o consulado geral da Polónia em São Paulo. (fonte: adaptação do Wikipédia.org)

A região possui vias asfaltadas, com guias e sarjetas. Estas vias são dotadas de: iluminação pública, redes de água, esgoto, luz, telefonia, coleta de lixo, TV a cabo e Internet.

O imóvel avaliando tem frente para a Rua Iperoig.

Figura 01: Mapa de localização (Fonte: maps.google.com.br)

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Pela Norma do IBAPE/SP, o bairro pode ser classificado como “5.ª Zona – Incorporações Padrão Médio” ou “6.ª Zona – Incorporações Padrão Alto”.

IV.4 – O Edifício Panorama O Edifício Panorama tem 4 subsolos, térreo, 6 andares superiores. Os apartamentos ocupam todos os pisos. Não possui andares de garagem. Seu acesso é controlado pelos próprios moradores, através de contato por interfone desde o lado externo da porta de entrada. O prédio não conta com porteiro.

O prédio é servido por 1 elevador que servem os 55 apartamentos. Possui 43 anos de idade. Não existem áreas de lazer de uso comunitário.

O prédio foi construído de forma convencional, ou seja, estrutura de concreto armado, fechamento lateral de alvenaria de tijolos e esquadrias de ferro. Foi aproveitada a declividade acentuada do terreno em relação aos fundos para construir os andares inferiores (subsolos) que têm janelas voltadas para a rua dos fundos.

Foto 01: Fachada do prédio

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IV.5 – O Apartamento H

A vistoria foi realizada conforme dia e hora marcados em petição dos Autos. Pelo Réu apresentou-se o Sr. Valter Lima de Souza, quem informou morar no imóvel há 30 anos e possibilitou o acesso.

Trata-se de um apartamento dividido em sala, dois dormitórios, banheiro, cozinha e lavanderia conjugadas.

Quanto ao padrão construtivo, é definido como de padrão simples, segundo o “Estudos de Valores de Edificações de Imóveis Urbanos São Paulo, produzido e publicado pelo IBAPE-SP.

Os acabamentos verificados estão relacionados no quadro a seguir:

Ambiente Paredes Pisos Portas Caixilhos Sala Pintura Cerâmico Madeira Ferro Dormitórios Pintura Cerâmico Madeira Alumínio Banheiro Azulejos Cerâmico Madeira Alumínio Cozinha / lavanderia Azulejos ½ barra Cacos cerâmicos Madeira Ferro

As instalações elétricas e hidráulicas estão funcionamento.

O estado de conservação é definido como “d – entre regular e necessitando de reparos simples” pelo critério de Ross-Heidecke.

O quadro de áreas foi extraído da matrícula.

Áreas (m²) Útil Comum Total

Apartamento 69,14 6,12 75,26

IV.7 – Planta do apartamento

Figura 02: Planta do apartamento

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IV.8 – Fotografias do Apartamento

Foto 02: Sala de estar

Foto 03: Dormitório Foto 04: Dormitório

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Foto 05: Cozinha e lavanderia

Foto 06: Banheiro

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V – Avaliação V.1 – Critérios e Normas

Os critérios gerais empregados na Engenharia de Avaliações baseiam-se nas Normas Técnicas e Publicações elaboradas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT e pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE. Em avaliações judiciais pode ser usada ainda a Norma para Avaliação de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital (CAJUFA).

Esta análise foi conduzida pelas diretrizes da Norma da ABNT número NBR 14653 - Avaliação de Bens, parte 1 – Procedimentos Gerais e parte 2 – Imóveis Urbanos. Também seguiu os princípios preconizados na Norma para Avaliações de Imóveis Urbanos IBAPE/SP:2011. V.2 – Metodologia Adotada

Segundo a Norma ABNT NBR 14653 - Parte 1: Procedimentos Gerais, item 8.1.1:

“A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.”

Tendo em vista a natureza do imóvel em avaliação, o objetivo do trabalho e o estudo do mercado imobiliário local, entendemos que a melhor metodologia para sua avaliação seja o Método Comparativo Direto, que segundo a “Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPESP – 2011”, item 9.2 é:

“Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços”.

No caso de apartamentos, esta pesquisa é homogeneizada, visando corrigir fatores tais como, diferentes grandezas de áreas, padrão construtivo, estado de conservação, andar, número de vagas de garagem e localização. Com o valor unitário médio, determinamos o VALOR JUSTO DE MERCADO do apartamento avaliando, cuja definição é a seguinte.

“O preço mais alto, em termos de dinheiro, que um bem ou uma propriedade alcançaria em um mercado aberto e competitivo, sob todas as condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos indispensáveis e assumindo que o preço não seria afetado por estímulos indevidos.”

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V.3 – Valor Justo de Mercado do Imóvel

O valor justo de mercado total do imóvel será obtido pela multiplicação do valor unitário médio da pesquisa pelos fatores de ajuste e pela área privativa do imóvel avaliando, com a incidência de um fator de comercialização (FC), caso necessário. O fator de comercialização ajusta o valor do imóvel ao mercado local, considerando-se possíveis interferências de sua localização, compatibilidade de sua arquitetura com o local, funcionalidade, obsolescência, retração ou euforia do setor imobiliário, etc. Cabe ressaltar que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e metodologias usuais da engenharia de avaliações não representa um número exato e sim uma expressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de referência, dentro das condições de mercado vigentes. Isto não significa que eventuais negociações não possam ser efetivadas por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes envolvidas. V.4 - Análise da pesquisa Para a determinação do valor unitário do apartamento, realizamos pesquisa de mercado na região do imóvel avaliando. Os imóveis em oferta ou vendas efetivadas recentemente, pesquisados no mesmo prédio, região ou em locais de mesma situação geo-sócio-econômica, encontram-se descritos e analisados no anexo n° 1. Com o fim de homogeneizá-los foi aplicado o seguinte tratamento:

a) Redução de oferta: será feita a redução das ofertas para compensar a eventual superestimativa dos ofertantes. O fator oferta adotado é de 10%, conforme apurado com corretores de imóveis da região e previsto nas normas.

b) Tratamento por fatores: ajustes dos valores devido a diferenças no padrão construtivo, obsoletismo e conservação e área, entre os elementos comparativos, o paradigma e o avaliando.

- A influência do Padrão é calculada através da relação entre os Coeficientes do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, publicado pelo IBAPE/SP para o elemento comparativo e o imóvel em avaliação.

Fator Padrão = (Felemento / Favaliando)

- A influência da conservação e idade será calculada pela relação entre os Fatores de adequação ao Obsoletismo e ao estado de Conservação (FOC) calculados pela metodologia de Ross- Heidecke para comparativo e avaliando.

Fator Estado = (Fator do Comparativo / Fator do Avaliando)

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- A influência do local é calculada através da relação entre os Índices Fiscais (IF) atribuídos na Planta Genérica de Valores pela Prefeitura de São Paulo para a rua do elemento comparativo e do imóvel em avaliação.

Fator Local = (IFe / IFa)

- A influência da Área é levada em conta através do gráfico decorrente do estudo realizado pelo Engº. Aldo Dórea Mattos publicado na Revista Guia da Construção, n.º 124, Editora PINI:

V.5 – Mercado Imobiliário

Segundo as últimas informações do sitio de internet do CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo - www.crecisp.gov.br), as vendas de imóveis usados cresceram 6,33% no Estado de São Paulo, depois de começarem o ano em baixa, com queda de 11,19% em relação a dezembro de 2015. Os números foram levantados em pesquisa feita com 1.052 imobiliárias de 37 cidades do Estado, incluída a Capital.

A pesquisa é base para a composição do Índice Crecisp, que registrou em fevereiro queda de 2,49% no conjunto de preços de venda de imóveis usados e de locação residencial. Nesse primeiro bimestre, o índice acumula redução de 8,88%. Do total de imóveis vendidos pelas imobiliárias pesquisadas 54,36% eram casas e 45,64% apartamentos.

“A recessão que provoca desemprego e inflação deprime os preços dos imóveis e dos aluguéis, num movimento forçado e inevitável de ajuste dos preços à capacidade de pagamento das famílias que se mantêm ocupadas, mas com rendimento depreciado”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do CRECISP.

A pesquisa do CRECISP com as 1.052 imobiliárias apontou que os imóveis usados mais vendidos no Estado em fevereiro foram os de valor final médio até R$ 300 mil, que corresponderam a 58,72% das unidades vendidas nas 37 cidades pesquisadas. A distribuição das vendas pelo valor dos imóveis situou nas faixas de até R$ 4.000,00 o metro quadrado 68,53% das casas e apartamentos que mudaram de dono em fevereiro.

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1,05

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0,95

0,90

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V.6 - Valor do imóvel O apartamento tem seu valor dado pela multiplicação do valor médio unitário de pesquisa pela área útil do apartamento, considerando-se fatores corretivos.

VA = S x Vu x FC

Onde:

VA = Valor do Apartamento S = Área útil do Apartamento= 69,14 m2 Vu = Valor Unitário = R$ 5.730,00 / m2

FC = Fator de Comercialização = 1,00

VA = 69,14 m2 x R$ 5.730,00 / m2 x 1,00 = R$ 396.172,20

VA ≈ R$ 396.000,00 ================

Trezentos e noventa e seis mil reais

O valor total do imóvel não foi ajustado com a aplicação de um fator de comercialização (FC), pois no caso em pauta o calculamos em 1,00 utilizando os dados coletados no mercado. (Vide cálculo no Anexo n.º 1)

V.7 - Especificação da Avaliação

Este trabalho enquadra-se no Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão, segundo as Normas da ABNT e IBAPE/SP vigentes.

Item Descrição

III II I

1 Caracterização do imóvelavaliando

Completa quanto a todas os fatoresanalisados

Completa quanto aos fatores utilizadosno tratamento

Adoção de situação paradigma

Pontos 3

2 Quantidade mínima dedados de mercado,efetivamente utilizados

12 5 3

Pontos 2

3 Identificação dos dadosde mercado

Apresentação de informaçõesrelativas a todas as característicasdos dados analisadas, com foto ecaracterísticas observadas pelo autordo laudo

Apresentação de informações relativasa todas as características dos dadosanalisadas

Apresentação de informaçõesrelativas a todas as característicasdos dados correspondentes aosfatores utilizados

Pontos 3

4 Intervalo admissível deajuste para o conjunto defatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *

Pontos 2

Total 10 6 4 0

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Grau de Precisão e = t n – 1, α/2 x (σ /√ y) ; e = 1,383 x (619,06 / √ 10) ; e = 270,75 e/média = 270,75 / 5.730,00 = 0,0473 ou 4,73%. Portanto, a amplitude é igual à 9,46% (2 x 4,73%). e < 30% Grau III VI – Conclusão Este Perito Judicial conclui que o valor justo de mercado do imóvel analisado neste trabalho é de R$ 396.000,00 (trezentos e noventa e seis mil reais). VII – Pressupostos, Ressalvas, Fatores Limitantes e Encerramento Considerou-se, como premissa para efeito desta avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, penhores, gravames, usufrutos, passivos ambientais ou outros ônus que prejudiquem seu bom uso ou comercialização. Para fins de cálculos, foi utilizada a área documental. Esclarecemos ainda que não possuímos qualquer vínculo com Autor ou Réu da Ação, não tendo nenhum interesse atual ou futuro na propriedade ou bem avaliado nesta análise. A remuneração deste jurisperito não foi condicionada à conclusão de valor contida neste Relatório. Vai o presente Laudo digitalizado em 13 folhas, todas timbradas, sendo esta última datada e assinada, além do anexo n.o 1, ficando à disposição para qualquer esclarecimento que se fizer necessário. São Paulo, 20 de maio de 2016

Rodolfo Cesar Mato Amorim Engenheiro civil e de produção mecânico CREA N° 0685084457 Associado ao IBAPE- SP

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fls. 190

RODOLFO MATO AMORIM


ANEXO N° 1

PESQUISA DE VALORES, PLANILHAS DE CÁLCULOS

E HOMOGENEIZAÇÃO

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fls. 191

RODOLFO MATO AMORIM


PLANILHA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

LOCAL Perdizes DATA BASE: maio-16

N° DESCRIÇÃO ÁREA (m2)VALOR PEDIDO OU VENDIDO (R$)

FATOR OFERTA

VALOR DE MERCADO

(R$)

1 Rua Ministro Gastão Mesquita, 269 65,00 450.000,00 0,90 405.000,00

Idade: 43 anos

Fonte: Paulo - Zimmermann Imóveis. Fone: 3868-0255 Celular 9.5862-2137


Idade: 43 anos

Fonte: Paulo - Zimmermann Imóveis. Fone: 3868-0255 Celular 9.5862-2137


Idade: 40 anos

Fonte: Flávio 9.5458-7904- Sumaré Imóveis 38648711- Ref. SU2590


Idade: 35 anos

Fonte: Sra. Solange - Innovare. Fone: 9.9947-5258

5 Rua Raul Deveza, 251, 3.º andar 63,00 440.000,00 0,90 396.000,00

Idade: 40 anos

Fonte: MSA_Imóveis - Dirceu Pompeu - Fone 45087777

Muito boa - reformado

Boa

Boa

3 dormitórios. Apto. no 3º subsolo (fundos). S/ vaga de garagem.

Necessita reforma moderada.

1 dormitório com ampla sala de 50 m² (2º e 3º dormitórios abertos e adicionados à sala). S/ vaga de garagem.

Descrição:

Padrão: Simples

Descrição:

Conservação:

SimplesPadrão:

Descrição: 2 dorm., 1 vaga (valor de R$ 40.000 descontado)

Conservação:

Padrão: Simples

Conservação:

Padrão: Simples

Descrição:

Descrição:

Conservação:

2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro. S/ vaga de garagem.

Padrão: Simples

1 dorm., 2º opcional, 1 cozinha grande, 1 banheiro . S/ vaga

Conservação:

Muito boa

Para

co

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por

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Z.

fls. 192

RODOLFO MATO AMORIM


PLANILHA DOS ELEMENTOS COMPARATIVOS

LOCAL Perdizes DATA BASE: maio-16

N° DESCRIÇÃO ÁREA (m2)VALOR PEDIDO OU VENDIDO (R$)

FATOR OFERTA

VALOR DE MERCADO

(R$)

6 Rua Caiubí, 1313, térreo 80,00 480.000,00 0,90 432.000,00

Idade: 40 anos

Fonte: Proprietário - Rodrigo - Fones 4115-2536 9.7378-3411


Idade: 45 anos

Fonte: Flávio 9.5458-7904 - Sumaré Imóveis 3864-8711- Ref. SU2726

8 Rua Piracuama, 85 106,00 640.000,00 0,90 576.000,00

Idade: 40 anos

Fonte: Proprietário - Sr. Luiz 9.8023-5922

9 Rua Piracuama, 21 83,50 650.000,00 0,90 585.000,00

Idade: 35 anos

Fonte: Sra. Solange - Innovare. Fone: 9.9947-5258

10 Rua Apiacás, 896 70,00 490.000,00 0,90 441.000,00

Idade: 40 anos

Fonte: Fonte: proprietário Sr. João 3837-0133

Descrição: 2 dormitórios. 1 garagem (R$ 40.000 descontados)

Conservação:

Muito boa - reformado

Boa

Padrão: Simples

Descrição:

Conservação:

Padrão: Simples

Simples

Conservação:

Padrão:

Muito boa

2 dorm. S/ vagaDescrição:

Descrição:

Conservação:

Padrão: Simples

Descrição: 2 dormitórios, 1 sala grande (aberta com o 3º dormitório). 1 vaga de garagem (valor de R$ 40.000 descontado)

Conservação:

Boa

Boa

Simples

3 Dormitórios, 1 suite, 1 vaga (valor de R$ 40.000 descontado)

2 dormitórios, sala, cozinha, banheiro. S/ garagem.

Padrão:

Para

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2.

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fls. 194

RODOLFO MATO AMORIM


PODER DE PREDIÇÃO E FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

Valor Valor Fator de Observado Avaliado comercialização

(R$) (R$)

405.000,00 342.652,75 1,18

468.000,00 411.435,83 1,14

526.500,00 521.086,34 1,01

414.000,00 433.467,45 0,96

396.000,00 416.934,78 0,95

432.000,00 524.843,21 0,82

432.000,00 416.357,88 1,04

576.000,00 544.773,00 1,06

585.000,00 648.297,86 0,90

441.000,00 465.987,67 0,95

Fator = 1,00

Para

co

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RE

Z.

fls. 195

RELATÓRIO AVALIAÇÃO DE IMÓVEL€¦ · de Imóveis nas Varas da Fazenda Pública da Capital...

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