TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO (MODALIDADE ARTIGO … · 2019-01-31 · Sistema Universal de...

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“ELABORAÇÃO E ANÁLISE DE MAPAS DE CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO DE PETRÓPOLIS EM NATAL/RN ENTRE OS ANOS DE 1990 E 2010” “LEIDIAN ARAGÃO TORRES” TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO (MODALIDADE ARTIGO CIENTÍFICO) NATAL-RN 2016 U F R N
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  • “ELABORAÇÃO E ANÁLISE DE MAPAS DE

    CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO DE PETRÓPOLIS EM

    NATAL/RN ENTRE OS ANOS DE 1990 E 2010”

    “LEIDIAN ARAGÃO TORRES”

    TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO

    (MODALIDADE – ARTIGO CIENTÍFICO)

    NATAL-RN

    2016

    U F R N

  • UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE

    CENTRO DE TECNOLOGIA

    DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL

    LEIDIAN ARAGÃO TORRES

    ELABORAÇÃO E ANÁLISE DE MAPAS DE

    CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO DE PETRÓPOLIS EM

    NATAL/RN ENTRE OS ANOS DE 1990 E 2010.

    Trabalho de Conclusão de Curso na modalidade

    Artigo Científico, submetido ao Departamento

    de Engenharia Civil da Universidade Federal do

    Rio Grande do Norte como parte dos requisitos

    necessários para a obtenção do Título de

    Bacharel em Engenharia Civil.

    Orientador: Prof. Dr. Luiz A. P. C. de Queiroz.

    NATAL/RN,06 DE JUNHO DE 2016

  • AGRADECIMENTOS

    Aos meus pais agradeço a presença e incentivo constantes que diante de minhas

    aflições sempre me fizeram crer que a conclusão deste trabalho seria possível e plena. Todo

    meu amor e gratidão a vocês, pelo apoio e dedicação que despendem em nosso dia a dia.

    A minha irmã, minha grande inspiração, que me prova diariamente que o nosso êxito é

    o resultado da nossa dedicação. Ao meu irmão, e por suas palavras de incentivo.

    Aos meus amigos lindos que tive o imenso prazer de conhecer no decorrer do curso e

    que juntos compartilhamos estudos, choros, superações e celebrações. Agradeço por tornarem

    essa caminhada mais leve, produtiva e feliz. Me orgulho da amizade que construímos.

    Aos amigos de sempre, agradeço a paciência, me desculpo pela ausência e espero que

    a distância diária tenha sido recompensada nos encontros rápidos vividos nesses anos.

    Aos colegas de curso, agradeço pelos momentos de estudo e alegria compartilhados.

    Ao meu professor orientador, agradeço pela confiança depositada em mim para o

    pleno desenvolvimento do trabalho. Agradeço imensamente pelas orientações, pela

    objetividade, pela atenção no acompanhamento do trabalho. Agradeço ainda pelas palavras de

    incentivo que me confortaram e me impulsionaram a aperfeiçoar meu trabalho e meu estudo.

    Aos demais professores e servidores dedicados do DEC, agradeço pelo aprendizado,

    pela atenção e, acima de tudo, por esta dedicação única que apresentam e que definem o

    excelente profissional (e revelam o bom ser humano) responsáveis pela formação de

    estudantes capacitados.

    Ao Nosso Pai que, me permitiu cada realização e vitória.

    Leidian Aragão Torres

  • RESUMO

    ELABORAÇÃO E ANÁLISE DE MAPAS DE CARACTERIZAÇÃO DO BAIRRO

    DE PETRÓPOLIS EM NATAL/RN ENTRE OS ANOS DE 1990 E 2010

    Autor: Leidian Aragão Torres

    Orientador: Luiz Alessandro P. da Câmara de Queiroz

    Departamento de Engenharia Civil - UFRN

    Natal, 06 de Junho de 2016

    A cidade de Natal apresentou intensa produção imobiliária no período entre 1990 e

    2010. Ao longo desse período destaca-se a produção de edifícios verticais multifamiliares,

    construídos sob o sistema de incorporação imobiliária, com padrões variados, que vão

    desde aqueles financiados pelo programa Minha Casa, Minha Vida (PMCPV) até aos

    edifícios de alto padrão, característicos da Zona Leste da cidade. Como forma de refinar a

    análise da distribuição espacial desta produção, esse artigo propõe uma primeira

    aproximação sobre o uso do Sistema de Informação Geográfica (SIG). Foram analisados

    todos os 34 empreendimentos imobiliários registrados no bairro de Petrópolis nas décadas

    em estudo, com foco em 3 critérios, quais sejam: verticalização (variável – nº de

    pavimentos), padrão (variável – nº de suítes), custo de produção (variável – custo/m²).

    Palavras Chave: SIG.Mercado imobiliário. Natal.Petrópolis.

  • ABSTRACT

    Title: Elaboration and Analysis of Petrópolis Neighbourhood’s Maps of

    Characterization in Natal / RN between 1990 and 2010

    Author: Leidian Aragão Torres

    Supervisor: Luiz Alessandro P. da Câmara de Queiroz

    Department of Civil Engineering, Federal University of Rio Grande do Norte, Brazil

    Natal, 06 June 2016

    The city of Natal had an intense real estate development between 1990 and 2010.

    Throughout this period, the production of multifamily vertical buildings stands out, built

    under the real estate incorporation system, with varying patterns, which can switch from

    the ones financed by government programs such as Minha Casa, Minha vida (PMCMV)

    to buildings with high standards, typical on the East Zone of the town. As a way of

    refining the analysis of this production’s spatial distribution, this article suggests a first

    approximation about the use of the Geographic Information System (GIS). All the 34 real

    estate ventures that were registered in the neighborhood of Petropolis during the

    aforementioned decades were analyzed, with the focus on 3 criteria, which are:

    verticalization (variable – number of floors), pattern (variable – number of suites) and

    production cost (variable – cost per square meter).

    Key-Words: GIS. Real estate market. Natal. Petrópolis.

  • 1

    1. INTRODUÇÃO

    Nas últimas décadas, a promoção imobiliária atua como um dos principais agentes

    produtores e definidores do espaço urbano das cidades de médio porte no Brasil. Após um

    período de maior intervenção estatal, no qual foram produzidas muitas moradias sob a

    forma de grandes conjuntos habitacionais, o mercado imobiliário e o setor da construção

    civil assumiram o protagonismo enquanto produtores da mercadoria habitação, definindo

    suas características tipológicas e localização espacial e, por conseguinte, participando de

    maneira destacada do processo de produção do espaço urbano.

    Esse fenômeno, no caso específico de Natal /RN (Brasil), foi registrado pelo estudo de

    Queiroz (2012), porém sem fazer uso dos instrumentos e ferramentas disponibilizados

    pelo Sistema de Informação Geográfica, fato que limita as análises espaciais realizadas

    pelo autor. Utilizando uma plataforma digital (ArcGis) é possível alcançar um nível

    superior na análise da distribuição física dos empreendimentos e de suas relações com a

    infraestrutura urbana.

    O objetivo principal desse trabalho é experimentar o uso dessa tecnologia para o

    desenvolvimento de análises espaciais acerca da produção imobiliária. Tomou-se como

    caso piloto o bairro de Petrópolis por se entender que, embora de pequenas dimensões

    geográficas, trata-se de um bairro com significativo número de empreendimentos. Os

    procedimentos metodológicos se baseiam na inserção das informações contidas no banco

    de dados (Queiroz, 2012), em uma plataforma digital com o uso do software ArcGis,

    possibilitando a geração de mapas temáticos de alta precisão que viabilizem futuras

    análises sobre o impacto da produção imobiliária sobre vários aspectos do espaço urbano.

    A principal hipótese colocada é que com o uso dessa tecnologia abre-se um novo nível

    de análise que expandirá sobremaneira as possibilidades de estudos e o entendimento da

    dinâmica imobiliária.

    2. REVISÃO DA LITERATURA

    O presente estudo se fundamenta em duas áreas distintas, quais sejam: a promoção

    imobiliária em Natal e a geoinformação. Portanto, para sua realização, foi necessário um

    aprofundamento sobre as duas temáticas que passa a ser apresentado a seguir.

  • 2

    2.1 Sobre o georreferenciamento de dados

    Nos últimos anos, o desenvolvimento de ferramentas computacionais transformou a

    representação espacial dos fenômenos que ocorrem no espaço geográfico, facilitando a

    visualização e análise dos dados e, consequentemente, a gestão da informação

    O geoprocessamento, por sua vez, consiste na etapa de tratamento das informações

    georreferenciadas para a produção de mapas, gráficos e sistematizações em geral. Para

    tanto são utilizados softwares capazes de fazer associações entre um banco de dados

    quantitativo e vinculá-lo às referências espaciais (polígonos ou shapes).

    Pelo exposto, fica claro que o SIG pressupõe a existência de um banco de dados para,

    a partir do georreferenciamento a um sistema de coordenadas conhecidas, serem feitas

    manipulações pelo Sistema Gerenciador de Banco de Dados (SGBD) e possibilitar uma

    análise de um novo ponto de vista a partir dos mapas gerados (FITZ, 2008).

    A seguir serão apresentadas de maneira breve os principais conceitos sobre SIG.

    2.1.1 Estrutura de dados

    Dentro do SGBD há os dados espaciais e os dados alfanuméricos, explanados a seguir.

    Os dados espaciais são aqueles representados espacialmente, de forma gráfica. A

    estrutura desse dado é representada de forma vetorial ou matricial. Neste trabalho os

    dados espaciais serão representados na forma vetorial. Neste caso, os pontos são

    representados por um par de coordenadas e as linhas e polígonos por um conjunto de pares

    de coordenadas, variando de acordo com a escala adotada nas representações.

    Os dados alfanuméricos podem ser armazenados em tabelas e formar um banco de

    dados. Os dados apresentados nas tabelas do SIG devem possuir atributos capazes de

    apresentá-lo na forma espacial do sistema, identificados por meio de coordenadas e os

    atributos específicos, que são os dados quantitativos e qualitativos com as informações a

    respeito de pontos específicos do mapa (FITZ, 2008).

    2.1.2 Estrutura de um SIG

    O SIG é composto pelo: hardware, a plataforma computacional (o computador e seus

    periféricos); software, os programas e sistemas utilizados necessários para o

  • 3

    gerenciamento das informações; dados, os registros de informações obtidos por meio de

    pesquisa; peopleware, os profissionais envolvidos (KNEIP, 2014).

    Segundo Kneip (2014) é função do software a manipulação, recuperação e

    armazenamento dos dados, resultando nos produtos finais, os mapas e relatórios. Os

    diversos sistemas de informações geográficas trabalham ainda com programas associados,

    como o Google Earth, que realizam operações específicas como a extração de dados

    espaciais (FITZ, 2008).

    2.1.3 Funções de um SIG

    As funções de um SIG estão intimamente relacionados aos módulos a ele vinculados,

    no entanto, de forma geral se destaca: aquisição e edição de dados; gerenciamento do

    banco de dados; análise geográfica dos dados e representação de dados (FITZ, 2008).

    2.1.4 Princípios básicos de um SIG

    A representação de porções da superfície da Terra através de uma plataforma digital só

    é possível após a compreensão de sua forma e o geóide é a superfície que melhor

    representa o planeta. Esta superfície apresenta em qualquer ponto o mesmo potencial

    gravitacional. Mas, devido à complexidade de representação do geóide, é feito uma

    aproximação entre a superfície real da Terra e o geóide resultando na representação pelo

    elipsóide de revolução (FITZ, 2008).

    2.1.5 Sistema Geodésico de Referência

    No trabalho com geoinformação é necessário o uso de um sistema de referência para

    locar um ponto ou um polígono num elipsóide de revolução e são os os sistemas

    geodésicos os responsáveis por essa ligação. No Brasil, há o Sistema Geodésico Brasileiro

    (SGB), composto pelas redes de altimetria, gravimetria e planimetria. O referencial de

    altimetria está ligado ao formato de superfície equipotencial do campo gravimétrico; o

    referencial de gravimetria diz respeito a aceleração da gravidade captada por meio de

    milhares de estações distribuídas no território nacional; e, o referencial de planimetria são

    representados pelo Sistema Geodésico Sul Americano de 1969 (SAD 69) (FITZ, 2008).

  • 4

    2.1.6 Sistema de Coordenadas

    A precisão dos pontos localizados na superfície da Terra pode ocorrer por meio do

    Sistema Universal de Mercator (UTM), de coordenadas plano-retangulares. O sistema

    UTM baseia-se no fato de empregar projeções cartográficas com paralelos retos e

    meridianos retos e equidistantes. Nesse sistema a localização dos objetos é dada

    diretamente em unidades de comprimento (FITZ, 2008).

    2.2 A produção privada de habitação em Natal até o ano de 2010

    A produção privada de moradias em Natal remete ao período da Segunda Guerra

    Mundial. Com crescimento muito lento até então, é nesse período que a cidade, ao receber

    uma grande movimentação militar, passa a despertar o interesse pela produção de imóveis

    para alugar ou vender. Inicialmente sob a forma de loteamentos e de pequenas vilas com

    unidades para aluguel, essa transformação é arrefecida ao final do conflito, voltando na

    década de 1950 a um comportamento mais estável.

    Após as décadas de 1960 e 1970, caracterizadas pela forte produção de moradias sob a

    forma de conjuntos habitacionais, sob encomenda do Estado, chega-se à década de 2000

    com um mercado em processo de amadurecimento e com muitas empresas de construção

    capitalizadas para a produção de edifícios. É nesse momento, contando com o

    financiamento de órgãos governamentais, que se intensifica e se profissionaliza a

    produção privada de habitação em Natal.

    De acordo com Queiroz (2012) foram produzidas 5.274 unidades habitacionais sob o

    regime de incorporação na década de 1980, perfazendo aproximadamente 600.000 m² de

    área construída. A Zona Leste se destaca, nesse momento, como o principal alvo dos

    promotores recebendo inúmeros edifícios de apartamentos, construídos em terrenos antes

    ocupados por casarões e mansões construídos no início do século XX. Esse processo

    declina no final da década em grande medida associado a fim do Banco Nacional de

    Habitação (BNH), bem como às seguidas crises que atravessava a economia brasileira

    naquele momento.

    Na década seguinte, permanecendo a ausência de financiamentos oficiais, o mercado

    buscou nos próprios consumidores a fonte de financiamento para os empreendimentos.

    São lançados vários empreendimentos autofinanciados ou em regime de condomínio

  • 5

    fechado. Com prazos de financiamento muito curtos (8 a 10 anos), esse tipo de

    empreendimento atinge uma pequena porção da população capaz de pagar prestações mais

    altas. Apesar das dificuldades citadas, Queiroz (2012) afirma que foram registradas 4.844

    unidades habitacionais nesta década. É importante registrar que apesar do número menor,

    a quantidade de área construída se aproxima de 700.000 m², evidenciando o caráter mais

    elitista da produção.

    Em ambas as décadas vê uma concentração dos empreendimentos exclusivamente nos

    bairros de renda familiar mais alta e, especialmente, na Zona Leste da cidade. Formada

    por bairros como Petrópolis, Tirol, Barro Vermelho, Lagoa Seca, Areia Preta, Praia do

    Meio e Ribeira, entre outros, essa zona concentrou durante muitos anos os pólos de

    comércio e prestação de serviços da cidade atraindo os consumidores pela acessibilidade

    que existia entre os bairros residenciais e tais áreas. Somente na década de 2000 esse

    processo é definitivamente revertido com uma maior produção imobiliária registrada na

    Zona Sul da cidade.

    Além das mudanças geográficas, a década de 2000 registra o ingresso no mercado

    local dos grandes players nacionais da promoção imobiliária. Empresas como a Cyrella,

    Rossi e MRV aportam no mercado local e aquecem fortemente a produção de unidades

    habitacionais. Ainda de acordo com Queiroz (2012), essa década registrou

    impressionantes 31.994 unidades habitacionais e 3.865.665 m² de área construída,

    representado um crescimento extraordinário da produção imobiliária. Essa produção se

    espraia para outras áreas da cidade, especialmente para a Zona Sul e os bairros de Ponta

    Negra, Capim Macio e Pitimbú. A Zona Leste e o bairro de Petrópolis seguem com uma

    produção significativa e marcada pela predominância dos edifícios de alto padrão. Nas

    demais zonas ocorre uma maior variedade de empreendimentos desde os flats até um novo

    modelo batizado de condomínio club (empreendimento com unidade de área reduzida e

    com grandes espaços de lazer comum). Nas áreas mais periféricas (Zona Norte e Zona

    Oeste) registra-se a maior ocorrência de empreendimentos populares caracterizados por

    edifícios de menor altura (3 a 5 pavimentos) e unidades com área entre 40 e 60 m². Esse

    cenário permanece até meados de 2011 quando a produção dá sinais de saturação e tem

    início uma forte retração do mercado que permanece até os dias atuais.

    2.2.1 Sobre a distribuição espacial das incorporações no Bairro de Petrópolis

  • 6

    Situado na Zona Leste do município de Natal, o bairro de Petrópolis tem sua origem

    ligada ao primeiro plano urbanístico implementado na cidade1 e datado de 1901. Com

    desenho racionalista trata-se de uma região com ruas largas e quarteirões bem definidos

    que ao longo das últimas décadas, fixou o status de área com boa qualidade de vida, bem

    servida de infraestrutura e serviços urbanos e preferência da população de renda média

    alta e de renda alta da cidade.

    O bairro despertou interesse dos promotores imobiliários desde o primeiro ciclo de

    produção privado que ocorreu na década de 1980. Nesse momento, ainda através dos

    financiamentos públicos proporcionados pelo Sistema de Financiamento Habitacional

    (SFH), através do BNH foram construídos vários edifícios de apartamentos de padrão

    médio e alto, especialmente na região mais alta do bairro nas proximidades da Av.

    Joaquim Manoel. Esse processo tem continuidade na década de 1990 com a produção de

    incorporações, agora autofinanciados ou sob o regime de condomínio fechado, tanto na

    área mais central do bairro como no entorno da Av. Getúlio Vargas. Essa avenida

    proporciona uma excelente vista para o mar e durante muitos anos figura entre os espaços

    mais caros da cidade.

    Juntamente com os bairros do Tirol, Barro Vermelho e Areia Preta, Petrópolis

    contribuiu para manter a Zona Leste no centro da produção imobiliária nas décadas de

    1980 e 1990, sendo superada pela Zona Sul, somente na década de 2000. Entendida como

    uma área já consolidada, o bairro de Petrópolis apresenta atualmente um dos mais altos

    índices de verticalização do município, registrando alguns dos edifícios mais altos da

    cidade – com mais de 30 pavimentos. Em sua maioria são edifícios residenciais com

    unidades habitacionais de alto padrão, porém deve-se registrar a ocorrência de flats e

    edifícios corporativos.

    Permanece ainda a aura de boa qualidade de vida, o que faz com que edifícios

    geograficamente fora dos limites do bairro se autoproclamem como pertencentes a

    Petrópolis na busca por valorização. A maioria dos empreendimentos registrados na

    década de 2000 são compostos por uma torre única normalmente com uma unidade por

    1 O Master Plan, como ficou conhecido o projeto de urbanização, teve seu arruamento projetado pelo

    agrimensor italiano AntonioPolidrelli. Em termos gerais trata-se de um projeto de definição de arruamentos

    e quarteirões em padrão racionalista utilizando a quadrícula como elemento básico. Em seus primórdios

    definia uma área chamada de “Cidade Nova” que corresponde atualmente aos bairros de Petrópolis e Tirol.

    Ocupado em seu primeiro momento sob a forma de sítios e granjas, devido à falta de interesse da população,

    foi gradativamente sendo ocupado como área urbana a partir da década de 1940, sob os efeitos da Segunda

    Guerra Mundial.

  • 7

    pavimento. Provavelmente em função dos altos custos e escassez dos lotes no entorno da

    Av. Getúlio Vargas, a área central, delimitada pelas avenidas Campos Sales e Rodrigues

    Alves, atraiu a maior parte dos empreendimentos na última década. Também deve-se

    registrar uma relativa produção na porção nordeste do bairro (entorno da Praça das

    Flores) e, em menor quantidade na direção da Ribeira e do Parque da Dunas.

    Essa configuração revela um interesse maior pelas áreas de topografia plana e com o

    sistema viário bem definido. Ou seja, 100 anos depois o Master Plan, continua atraindo

    empreendimentos e valorizando o espaço urbano.

    Figura 01 – Vistas do Bairro de Petrópolis

    Fonte: www.natal.rn.gov.br/fotos, acessado em 27 de maio de 2016.

    3. MATERIAIS E MÉTODOS

    O objetivo principal da pesquisa é experimentar a aplicação da tecnologia SIG para a

    elaboração de mapas temáticos do bairro de Petrópolis de forma a se avaliar a distribuição

    espacial segundo três critérios: verticalização, padrão das unidades habitacionais e

    custo/m² dos empreendimentos imobiliários com o intuito de identificar possíveis padrões

    na distribuição espacial dos empreendimentos, bem como suas causas (ex.: proximidade

    http://www.natal.rn.gov.br/fotos

  • 8

    de infraestrutura e serviços urbanos) e consequências (adensamento, verticalização,

    segregação socioespacial).

    O presente estudo utilizou como suporte o banco de dados disponibilizado por Queiroz

    (2012), que compreende aos dados sobre todos os empreendimentos imobiliários

    registrados nos cartórios de Natal no período entre 1967, data do registro da primeira

    incorporação imobiliária no município, até o ano de 2010. No entanto, o recorte temporal

    desta pesquisa se baseia no período de 1990 à 2010, por se entender que essas décadas

    representam um momento de grande transformação na produção de habitação no

    município.

    Para a elaboração dos mapas serão utilizados dois programas: O Google Earth, para a

    extração dos dados espaciais dos empreendimentos, sua localização espacial; e, o ArcGis,

    que é um conjunto integrado de aplicações (ArcCatalog, ArcMap, ArcToolBox,

    ArcReader, ArcScene e ArcGlobe) de SIG que disponibilizam ferramentas capazes de

    armazenar, manipular, processar os dados geográficos e, por fim, resultar na elaboração

    mapeamento de áreas.

    A partir do banco de dados de Queiroz (2012), através dos endereços ou nomes dos

    empreendimentos, é possivel traçar o polígono correspondente a cada empreendimento no

    Google Earth e inserir esse dado espacial no software ArcGis, como um arquivo vetorial,

    chamado Keyole Markup Language (.kml) e são convertidos em arquivo shapefile (.shp)

    por meio de ferramentas da aplicação ArcToolBox. De posse dos shapefiles de cada

    empreendimento, dos limites do bairro (ambos na forma de polígono) e dos logradouros

    (na forma de linhas) - através da aplicação ArcCatalog - esses dados espaciais são

    gerenciados, podendo ser adicionados ou não na aplicação ArcMap. Esse contém a Tabela

    de Conteúdos na qual os dados são manipulados. É a partir dela que há a opção de abrir a

    tabela de atributos de cada shapefile, que a priori contém apenas informações descritivas

    qualitativas ou quantitativas relativas do arquivo vetorial (dados alfanuméricos)

    elaboradas pelo próprio software.

    Nessa pesquisa, o arquivo vetorial correponde aos empreendimentos e as informações

    descritivas são aquelas coletadas do banco de dados de Queiroz (2012) - com foco nos 3

    critérios escolhidos - que serão adicionadas às tabelas de atributos do shapefile de cada

    empreedimento. A seguir, é importante a criação de um shapefile único dos

    empreendimentos. Esse método permite que a partir da escolha de um dos critérios de

  • 9

    avaliação, os empreendimento dentro dos parâmetros de um mesma classe do critério

    escolhido sejam exibidos de modo particular.

    A próxima etapa na aplicação ArcMap é a introdução dos elementos constituintes do

    mapa temático que segundo Fitz (2008) são: título, convenções utilizadas, base de origem,

    referências, indicação do norte, escala, sistema de projeção utilizado e sistema de

    coordenadas utilizado. Por fim, o mapa será exportado no formato Tagged Image File

    Format (TIFF), que comprime a imagem sem permitir a perda de qualidade.

    Ao se trabalhar com geoinformação, é preciso que as coordenadas dos shapefiles

    apresentem o mesmo sistema de referência. Para tanto, houve a preocupação de trabalhar

    com o software configurado no Sistema Geodésico Sul-Americano (SAD 69). Definido o

    sistema de referência, a posição deste objeto no plano será dado pelo Sistema de

    Coordenadas, que neste caso, pelo trabalho envolvendo SIG, foi determinado o Sistema

    Universal Transversal de Mercartor (UTM).

    4. RESULTADOS E DISCUSSÕES

    De acordo com o banco de dados existente foram registrados 34 empreendimentos

    imobiliários no bairro de Petrópolis, entre 1990 e 2010. Esse foi o universo

    georreferenciado para dar seguimento as análises. A Tabela 01 resume a produção dos

    bairros estudados. O simples lançamento dos empreendimentos no mapa já gerou

    resultados, uma vez que alguns edifícios não se encontravam no interior do limite

    geográfico do bairro (como o Edifício Geraldo Furtado). Essa situação confirma a

    tentativa de se agregar valor às unidades habitacionais através da vinculação com o status

    do bairro – reconhecidamente um dos mais tradicionais e bem servidos de infraestrutura

    da cidade.

    Tabela 01 – Resumo da produção dos empreendimentos do bairro de Petrópolis

    Período

    N° de

    empreendimentos

    (unid.)

    N° de edifícios

    (unid.)

    N° de unid.

    hab (unid.)

    Área construída

    total (m²)

    1990 - 2000 21 21 646 152.251,32

    2000 - 2010 13 14 832 143.820,66

    Fonte – Elaboração própria a partir do banco de dados de Queiroz (2012)

  • 10

    O Mapa 01 apresenta a distribuição espacial referente à primeira categoria de análise

    proposta: Verticalização. Nele os empreendimentos estão agrupados em 4 níveis conforme

    o nº de pavimentos.

    Mapa 01 – Verticalização do Bairro de Petrópolis entre 1990 e 2010

    Fonte – Elaboração própria a partir do banco de dados de Queiroz (2012)

    Observa-se que os edifícios mais elevados estão situados na região mais central do

    bairro, evidenciando que a maioria dos lotes com vista para o mar (Av. Getúlio Vargas)

    foi ocupada em décadas anteriores e que os lotes restantes devem apresentar preços que

    inviabilizem o empreendimento imobiliário. Elevam-se os edifícios na área central na

    busca tanto pela paisagem e ventilação como também pela apropriação da renda fundiária

    – motor principal da produção do espaço urbano.

    Da produção total de empreendimentos, percebe-se o predomínio dos dois estratos

    intermediários (11-20/21-30 pavimentos) que juntos somam 79,41%; apenas 14,71% dos

    empreendimentos são edifícios com menos de 10 pavimentos; e, apenas 5,88% são

    edifícios com mais de 30 pavimentos.Aqueles com menos 10, em geral são edifícios

    circundados por casas ou outros empreendimentos de pequeno porte. Por outro lado os de

  • 11

    maior porte se localizam próximos das avenidas Campos Sales e Rodrigues Alves,

    reconhecidas por sua vocação à prestação de serviços e centralidade.

    O Mapa 02 apresenta a distribuição espacial do número de suítes por unidade

    habitacional do referido bairro, no período de 1990 a 2010. Mais uma vez os

    empreendimentos de mais alto padrão coincidem com a região entre as vias Campos Sales

    e Rodrigues Alves. Muitas vezes coincidindo com o processo de verticalização. Percebe-

    se uma concentração de unidades com apenas 01 suíte no entorno da Av. Floriano

    Peixoto, ou seja, nas proximidades do bairro da Cidade Alta, caracterizado como área

    comercial da cidade. Há uma relativa concentração das unidades com 3 suítes na

    proximidades do Parque das Dunas e do bairro de Mãe Luiza.

    Mapa 02 – Distribuição Espacial da Quantidade de Suítes por Empreendimento no Bairro de

    Petrópolis entre 1990 e 2010

    Fonte –Elaboração própria a partir do banco de dados de Queiroz (2012)

    O Mapa 03 apresenta a distribuição espacial do custo por m² dos empreendimentos do

    referido bairro, no período de 2000 a 2010.

  • 12

    Mapa 03 – Distribuição Espacial do Custo por M² dos Empreendimento no Bairro de Petrópolis

    entre 2000 e 2010

    Fonte –Elaboração própria a partir do banco de dados de Queiroz (2012)

    Por uma deficiência do banco de dados foi encontrado o custo por m² apenas para os

    13 empreendimentos registrados na década de 2000. Mesmo assim, a elaboração do mapa,

    traz revelações interessantes. O custo mais alto está intrinsecamente ligado à

    verticalização. Uma conclusão óbvia no sentido em que a estrutura se encarece de acordo

    com a quantidade de pavimentos do edifício. Porém esse dado também confirma que o

    padrão de acabamento dos edifícios mais verticais normalmente é mais alto do que

    àqueles com menos pavimentos.

    É importante destacar que os edifícios que registraram custos inferiores a R$500,00/m²

    foram registrados no início da década, e ainda não fazem parte do forte boom que ocorreu

    a partir de 2003.

  • 13

    5. CONCLUSÃO

    Após a realização do estudo pode-se apresentar dois tipos de conclusões: sobre a

    produção imobiliária no bairro de Petrópolis e sobre o uso de ferramentas SIG para

    análises sobre a distribuição espacial de empreendimentos imobiliários.

    O bairro de Petrópolis diferencia-se de outras regiões da cidade pelo planejamento de

    suas vias e quadras que datam no início do século XX (Master Plan). Em grande parte

    essa configuração é responsável pela manutenção da aura de bairro com boa qualidade de

    vida, boa infraestrutura e serviços urbanos e, por causa disso, atrai as camadas de renda

    mais alta para ali, fixarem residência.

    A escassez de lotes e o alto preço da terra urbana podem ser identificados como causas

    importantes para o deslocamento de empreendimentos para a zona sul da cidade, no

    entanto mantém-se um bom nível de lançamentos, caracterizados por unidades

    habitacionais de alto padrão e verticalização mais intensa no bairro de Petrópolis. Pode-se

    identificar uma tendência de localização entre as avenidas Campos Sales e Rodrigues

    Alves, talvez por conservarem melhor mobilidade do que as paralelas – Afonso Pena e

    Floriano Peixoto, mais procuradas por empreendimentos comerciais e espaços dedicados

    aos serviços. A inexistência de lotes com vista para o mar (Av. Getúlio Vargas) leva os

    promotores a buscarem a vista para o Rio Potengi, implantando edifícios na porção

    noroeste do bairro, nos limites do bairro da Ribeira.

    No tocante ao uso do SIG, especialmente do software ArcGis, pode-se concluir que

    trata-se de uma ferramenta com grande potencial para análises espaciais. A despeito de se

    tratar de uma primeira aproximação com a referência, percebe-se o potencial para o

    desenvolvimento de análises mais complexas.

    As principais dificuldades encontradas relacionaram-se na preparação e inserção dos

    dados alfanuméricos, de maneira que, com um tratamento prévio, pode ser um grande

    facilitador. Entende-se que é necessária a expansão da análise para outros bairros como

    forma de criar um efeito de comparação, tendo em vista que não foi possível medir a

    intensidade das variáveis analisadas em contraste com outras regiões da cidade. Ficam

    abertos caminhos para trabalhos futuros que sobre os demais bairros do município afim de

    se criar um panorama mais abrangente sobre a promoção imobiliária, suas características

    intrínsecas e seus efeitos sobre o processo de ocupação do espaço urbano.

  • 14

    6. REFERÊNCIAS

    FITZ, Paulo Roberto. Geoprocessamento sem Complicação. São Paulo: Oficina de

    Textos, 2008.

    KNEIP, Andreas. Sistema de Informação Geográfica: Uma Introdução Prática. Tocantins:

    EDUFT, 2014.

    SEMURB. Secretaria Municipal de Meio Ambiente e Urbanismo. Ordenamento Urbano:

    do Plano Polidrelli ao Plano Diretor 2007. Natal: Departamento de Informação, Pesquisa e

    Estatística, 2007.

    QUEIROZ, L. A. P. C. Incorporações Imobiliárias: Ciclos, Financeirização e Dinâmica

    Espacial em Natal/RN, Tese de Doutorado. UFPE. 2012.

    COSTA, Ademir Araújo da. A verticalização e as transformações do espaço urbano de

    Natal-RN. Tese de Doutorado. UFRJ, PPGG, 2000.

    SILVA, Vanessa Cecilia Benavides Silva. MACHADO, Patricia de Sá. Iniciando do

    ArcGis. UniBH: Departamento de Ciências Biológicas, Ambientais e da Saúde, 2010.62p.

    Apostila.