Post on 18-Jun-2015
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Vivae Residencial Clube (Living)Rio de Janeiro - RJJulho 2008
Reunião APIMEC com Analistas e Investidores
Dezembro de 2008
Agenda
Luis LargmanFinanceiro e RI
Gilson HochmanVendas Brasil
Antônio GuedesNovos Negócios
2. Vendas
1. Visão Geral
3. Expansão
Ubirajara FreitasIncorporação SP
4. Incorporação em SP e RJ
Saulo LaraControle Financeiro
5. Mudanças Contábeis
VISÃO GERAL
Luis LargmanFinanceiro e RI
5
Os Fundamentos continuam...
A Cyrela decidiu readequar o ritmo de lançamentos para preservar-se diante de um cenário turbulento.Crédito pelo SFH normal. Não mudou.Estabilidade institucional e macroeconômica.Estrutura de capital adequada para enfrentar a crise.Redução no preço dos imóveis: improvável.Em 2007 foram lançadas 300 mil unidades enquanto a demanda foi de 1,2 milhão (estimativa FGV)Projeções para 2009*:
Crescimento do PIB entre 1% e 3%Taxa de desemprego inferior a 10%
Apesar de tudo isso, temos uma certeza: já passamos por situações de turbulências... E nos saimos bem.
* MCM Consultores Associados, dez/08.
6
Disponibilidade de financiamento para a construção
Para cada R$ 1 de financiamento a produção disponível é possível lançar R$ 3 de VGVCom as linhas ainda disponíveis, é possível financiar cerca de R$ 15 bilhões de VGV, sem considerar securitização de recebíveis
Capacidade de Financiamento - SFH
Exemplo:
100% de VGV
Terreno: até 20%
Obras: 40%
80% financiado pelo SFH = 32% do VGV
20%: capital próprio ou CEF = 8% do VGV
R$
bilh
ões
Saldo Devedor: 0,6
Limite de crédito
8,1
Disponível 5,0
Contratado 3,1
7
Para cliente:
- Valor limitado a 80% do valor de
venda e avaliação
- Garantia: alienação fiduciária
- Prazo de pagamento de até 30
anos
Para produção:
- Valor limitado a 80% do custo de
construção ou R$ 350 mil/unidade
- R$ 350 mil de construção pode
representar VGV de R$ 1
milhão/unidade
- Garantia: 120% do saldo devedor
- Prazo de pagamento de até 4 anos
após o término da obra
- Todos os empreendimentos podem
ser financiados pelo SFH, observado
o valor máximo por unidade
Financiamento pelo SFH
até R$ 350 mil por unidade
8
Repasses de Financiamento
Repasses em 2008: R$ 70 milhões, 117% maior que em 2007
70% são realizados em menos de 1 mês após a averbação do condomínio
Previsão de repasses: R$ 200 milhões em 2009 e R$ 400 milhões em 2010
Outubro/2008: Primeiro repasse Living - Garden Resort em Jundiaí - SP
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Como o Repasse acontece?
Aprovação do crédito do cliente com o simulador do Banco Lançamento até 12m antes das chaves
3 meses antes das chaves ✓ Mala direta com instruções aos clientes✓ 1ª abordagem ativa pelo Call Center✓ Coleta de documentação e abertura das contas correntes✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do
financiamento
30 dias antes da entregadas chaves
✓ Mala direta com instruções aos clientes✓ 2ª abordagem de Call Center ativo✓ Informativo no boleto de cobrança sobre a parcela do
financiamento✓ Evento para os moradores (café da manhã, palestras, etc)
Entrega das Chaves ✓ Repasse ao agente financeiro ✓ Entrega das chaves
✓ Consulta de restrição de crédito4 meses antes das chaves
VENDAS
Gilson HochmanVendas Brasil
11
Impacto da Crise na Dinâmica de Vendas
Venda de Estoques - SP Venda de Estoques - RJ
2006 2007 2008
59%55% 58%
2006 2007 2008
29%42%
35%
Vendas de Estoques
Velocidade de vendas de estoque inalteradaVendas mais líquidas: empreendimentos quase prontosExcelente giro de estoque: ~50%
Venda de R$ 1,5 bilhão dos R$ 2,9 bilhões estava em estoque no início do ano
*Estoque: tudo o que foi lançado até 31/12/2007
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VENDAS MAIS LENTAS
Vendas de Lançamentos
VELOCIDADE DE VENDAS - LANÇAMENTOS
São Paulo – região metropolitana: 77%Rio de Janeiro: 60%
Expansão (S, SE – exceto SP metro, CO e Argentina): 68%Nordeste: 87%
Norte: 99%
Vendas mais racionais – cliente vai várias vezes ao plantãoNotícias pessimistas na mídia – inverdades precisam ser desfeitas
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Econômicos
Alto Padrão
Médio Padrão
Segmentos
Não afetado. Possui uma dinâmica própria (cliente negociador).
Redução na velocidade de vendas.
Vendas normais. Maior risco de inadimplência.
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NÃO HOUVE MUDANÇA
Não estamos oferecendo descontos ou facilidades
Manutenção das margens
REGIÕES AFETADAS
Dependentes das grandes empresas (Petrobrás, Vale...) – Exemplo: ESDependentes de Exportações e Importações – Exemplo: AM
Condições de Vendas
15
► 625 corretores
► Todos vendem lançamento e estoque
► Corretores online e corretores convencionais
► SP, RJ, ES, RS (Lendecker), BA, PE
Força de Vendas
INTERNA
► Lopes (SP, RJ, RS, SC, PR, ES, BA, MG, PE, AM, CE)
► BR Brokers (SP, RJ, RS, ES, BA, MG, RN, PA, AM, GO)
► Imobiliárias Regionais:
Elite (SP)
Eduardo Feitosa (PE)
Francisco Rocha (MA)
Achaval (ARG)
EXTERNA
16
Força de Vendas
► Operações inicialmente pontuais► Mínimo de 2 imobiliárias► Treinamento de prática de vendas
LOCAIS EM QUE A SELLER NÃO ATUA
EXPANSÃO SELLER & SELLING
► Concomitante com o crescimento das operações regionais► Corretores bem remunerados
EXPANSÃO
Antônio GuedesNovos Negócios
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Estoque de Terrenos
► VGV Potencial: R$ 34,6 bilhões
► Participação da Cyrela: 76%
► 81% permutado
► 11,1 milhões de m2
► 126,7 mil unidades
Segmento de Renda Segmento de Renda por Marcas
Cyrela76%
Living24%
Nordeste19,8%
Norte3,0%
São Paulo Capital29,6%
São Paulo Interior17,3%
Rio de Janeiro49,7%
Sul5,7%
Minas Gerais0,5%
Espírito Santo3,0%
Sudeste71,4%
4%
25%
31%
32%
8%Luxo
Médio-Alto
Médio
Econômico
SuperEconômico
19
Expansão Geográfica
2007
► 43 cidades em 14 estados do Brasil e em Buenos Aires
2008
► 12 cidades e 3 estados
► Total: 55 cidades em 17 estados do Brasil e em Buenos Aires
% de Participação nas Lançamentos Totais
SP57% SP
41%
RJ14%
RJ17%
Expansão28% Expansão
42%
2007 2008
% de Participação nas Vendas Totais
SP61% SP
46%
RJ19%
RJ18%
Expansão20% Expansão
36%
2007 2008
20
Living – Estratégia de Marca
► Velocidade de Vendas de 73% dos lançamentos do ano
73%66%Venda de lançamentos
+83,2%R$ 8.278,8 milhõesR$ 4.518,1 milhõesLandbank (100%)+92,29%R$ 1.232,8 milhõesR$ 641,1 milhõesVendas (100%)
+62,6%10,9 mil6,7 milUnidades lançadas+68,9%R$ 1.491,7 milhõesR$ 883,5 milhõesLançamentos (100%)
Variação2008e*2007
*Até 09/dez/2008 – exceto Landbank data base set/08. Números já considerados no Guidance
Mais de 10 mil unidadesLançadas em 2008
21
Living – Participação na Companhia
1.350,7 1.053,3
2.620,2 2.992,2
3.970,9 4.045,5
Lançamentos Vendas
Living Cyrela
► 1/3 dos Lançamentos da Cyrela são damarca Living (em 2007: 16,4%)
► 26% das vendas contratadas da Cyrela são Living (em 2007: 14,6% )
► Participação Living estoque de
terrenos:
2007: 20%
2008: 24% 4,58,3
17,6
26,3
2007 2008
Living Cyrela
22,1
34,6
20% 24%
34% 26%
22
Vivare (Curitiba – PR)
Parceria: Doria e Goldsztein
Tipo: 2 e 3 (suíte) dorms.
Preço: 2D R$ 113.000,00
3D R$ 139.000,00
Financiamento: Banco ABN Real
Lançamento: Junho/2008
Unidades: 280
100% vendido em 30 dias
Casos de Sucesso – Econômico
23
Dez Aricanduva (São Paulo – SP)
Parceria: Cury
Preço: 2D R$ 80.000,00
Financiamento: Caixa Econômica
Lançamento: set/2008
Unidades: 250
Taxa de Juros a partir de 6%a.a. + TR
Destinado a famílias com renda mensal de até 6 salários mínimos 100% Vendido
100% vendido em 14 dias!
Casos de Sucesso – Super Econômico
24
Perspectivas
► Expansão – As cidades fora do eixo RJ –SP demoraram mais tempo para sentir o efeito da crise. Em novembro os efeitos já apareceram com o recuo (oferta) das grandes empresas.
► Econômico: ainda não houve impacto
Riscos: desemprego, inadimplênciaOportunidades: incentivo do governo para taxas, forte demanda
► Perspectivas: manter a participação 1/3 Living e 2/3 Cyrela
Econômico: demanda continuaráIncentivo CEF: Taxas especiais via recursos FGTS
INCORPORAÇÃO – SÃO PAULO
Ubirajara FreitasIncorporação São Paulo
26
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
358
50.468
13.059,86
32.467Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$): 7.821,84
Vendas:64%
Vendas:60%
Desempenho de Vendas – Cyrela e Living (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
25
5.685
1.566,59
4.498Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.201,86
Vendas:79%
Vendas:77%
* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa
FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela
Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana
27
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –EXCETO CYRELA
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
333
44.783
11.493,27
27.969Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$): 6.619,98
Vendas:62%
Vendas:58%
Desempenho de Vendas – Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
25
5.685
1.566,59
4.498Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.201,86
Vendas:79%
Vendas:77%
* OBS.: Empreendimentos Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa
FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela
Empreendimentos Residenciais – SP região metropolitana
28
11.314 11.8218.449 10.884
6.651
8.937 10.26912.721
21.52423.464
5.3078.567 10.129
19.074
14.191
3.224
3.688 4.051
7.030
6.162
28.78234.345 35.350
58.512
50.468
13%19%24%34%39%
46%
37%
36%30%
31%
28%
33%
29%25%
18%
12%
12%
11%11%
11%
2004 2005 2006 2007 Jan-Set2008
Número de Unidades
Alta Renda > R$ 3.500/m²
Super-Econômico < R$ 1.900/m²
Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²
Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²
% relativa a cada segmento, em cada ano
11%
18%
31%
39%
11%
25%
30%
34%
11%
29%
36%
24%
12%
33%
37%
19%
12%
28%
47%
13%
Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – SP região metropolitana
29
1.098 1.117 753 972 636
1.803 1.928 2.6884.072
3.552
1.9773.242
3.894
7.326
4.3743.119
3.320
3.939
5.052
4.497
7.9979.607
11.274
17.422
13.059
5%6%7%12%14%
27%
23%
24%20%23%
33%
42%
35%34%
25%
34%
29%
35%35%
39%
2004 2005 2006 2007 Jan-Set2008
VGV em Milhões de R$
39%
25%
23%
14%
35%
34%
20%
12%
35%
35%
24%
7%
29%
42%
23%
6%
34%
34%
27%
5%
Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – SP região metropolitana
Alta Renda > R$ 3.500/m²
Super-Econômico < R$ 1.900/m²
Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²
Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²
% relativa a cada segmento, em cada ano
30
MERCADO - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)
6.651
14.191
6.162
23.464
Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão
13%13%
47%47%
28%28%
12%12%
NNºº de Unidades Lande Unidades Lanççadasadas%%
% de Participa% de Participaçção do Segmento ão do Segmento em relaem relaçção ao Total de Unidades ão ao Total de Unidades LanLanççadasadas
Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas: 77%77% 66%66% 59%59% 57%57%
%%Desempenho de Vendas de cada Desempenho de Vendas de cada SegmentoSegmento
Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 SP região metropolitana
31
Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)
1.402
2.478
785
1.020
Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão
25%25%
44%44%
18%18%
14%14%
NNºº de Unidades Lande Unidades Lanççadasadas%%
% de Participa% de Participaçção do Segmento ão do Segmento em relaem relaçção ao Total de Unidades ão ao Total de Unidades LanLanççadasadas
Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas: 77%77% 83%83% 75%75% 75%75%
%%Desempenho de Vendas de cada Desempenho de Vendas de cada SegmentoSegmento
Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)
Lançamentos e Desempenho de Vendas 9M08SP região metropolitana
32
Rua Monte Alegre, 838 – Perdizes
Lançamento: Maio de 2008Tipologias: 4 suítes – 266 e 307m²Nº de Unidades Lançadas: 69Valor do m² no Lançamento: R$ 5.780,00/m²Nº Atual de Unidades Vendidas: 100%
Preço, localização desejada e falta de oferta.
34
Velocidade de Vendas
PLACE ROYALE (69 unidades)
46%
83%94% 99% 99% 99% 99% 99%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08
35
Rua Cubatão x Rua Abílio Soares - ParaísoLançamento: Outubro de 2008Terreno:2.089,79m²Nº de torres: 1Tipologias: de 38 a 145m²Nº de Unidades Lançadas: 156 Percentual Vendido no 1º Mês: 100%Valor do m² no Lançamento: R$ 6.240,00/m²VGV:R$37,33 milhõesVagas: 1 vaga (coberta e demarcada)
36
138m²
Pavimento inferior
Pavimento superior
138 m²
37
ANDAR INTEIROANDAR INTEIRO
38
Velocidade de Vendas
ESCRITÓRIOS PAULISTA (156 unidades)
99% 100%100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
jan/08 mar/08 mai/08 jul/08 set/08 nov/08
INCORPORAÇÃO – RIO DE JANEIRO
40
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
50
9.829
2.569,42
Número de Unidades Vendidas:
Vendas:63%
Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
10
2.065
547,85
Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$):
Vendas:62%
Vendas:58%
* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa
FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela
6.240
VGV Total Vendido (em milhões de R$):Vendas:
57%1.453,35
1.279
318,82
Empreendimentos Residenciais – RJ e regiãoRegião do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói
41
Desempenho de Vendas – Mercado Geral (Janeiro a Setembro de 2008) –EXCETO RJZ CYRELA
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
40
7.764
2.022,65
Número de Unidades Vendidas:
Vendas:64%
Desempenho de Vendas – RJZ Cyrela & Living (Janeiro a Setembro de 2008)
Número de Empreendimentos Lançados:
Número de Unidades Lançadas:
$ VGV Total Lançado (em milhões de R$):
Número de Unidades Vendidas:
VGV Total Vendido (em milhões de R$):* OBS.: Empreendimentos RJZ Cyrela/Living contabilizados em sua totalidade, sem levar em conta a participação real da Empresa
FONTE: Inteligência de Mercado Cyrela
10
2.065
547,85
Vendas:62%
Vendas:58%
1.279
318,82
4.961
VGV Total Vendido (em milhões de R$): 1.134,35Vendas:
56%
Empreendimentos Residenciais – RJ e regiãoRegião do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói
42
53%
17%
17%13%
21%
24%
38%
17%
22%
32%
39%
6%
18%
29%
43%
10%
18%
39%
27%
16%907 506
1.5981.142
3.0802.6571.141
2.511
3.846
3.666
1.734
1.728
6.856 7.0197.831
13.350
9.829
1.3021.171
5.800
2.680
3.885
1.677
2.363
1.491
2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008
Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – RJ e região
Número de Unidades
Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói
Alta Renda > R$ 3.500/m²
Super-Econômico < R$ 1.900/m²
Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²
Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²
% relativa a cada segmento, em cada ano
43
221 69 134200 659 350273
690 1.096659
1.729989
1.353
2.354
3.1473.446
2.569
219203
980759
975
509
1.272
883
2004 2005 2006 2007 Jan-Set 2008
49%
20%
15%
16%
38%
22%
32%
9%
55%
22%
21%
2%
37%
28%
28%
6%
38%
43%
14%
5%
Evolução Lançamentos por Segmento 2004 a 2008 – RJ e região
VGV em Milhões de R$Região do Município do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Niterói
Alta Renda > R$ 3.500/m²
Super-Econômico < R$ 1.900/m²
Econômico > R$ 1.900/m², <2.700/m²
Médio > R$ 2.700/m², <3.500/m²
% relativa a cada segmento, em cada ano
44
16%16%
27%27%
39%39%
18%18%
NNºº de Unidades Lande Unidades Lanççadasadas%%
% de Participa% de Participaçção do Segmento ão do Segmento em relaem relaçção ao Total de Unidades ão ao Total de Unidades LanLanççadasadas
MERCADO - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)
1.598
3.846
1.728
2.657
Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão
Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região
45
19%19%
40%40%
24%24%
17%17%
NNºº de Unidades Lande Unidades Lanççadasadas%%
% de Participa% de Participaçção do Segmento ão do Segmento em relaem relaçção ao Total de Unidades ão ao Total de Unidades LanLanççadasadas
Desempenho de Vendas:Desempenho de Vendas:
64%64% 60%60% 63%63% 62%62%
%%Desempenho de Vendas de cada Desempenho de Vendas de cada SegmentoSegmento
Cyrela/Living - Número de Unidades Lançadas(Por Segmento de Valor do m²)
390
834
351
490
Super-Econômico Econômico Médio Alto Padrão
Lançamentos e Desempenhos de Venda 9M08 – RJ e região
MUDANÇAS CONTÁBEIS
Saulo LaraControle Financeiro
47
CPC – 01Em discussão
48
1. Associado ao financiamento da construção e para aquisição de terrenos;
2. Evidências suficientes foram usadas na construção dos imóveis;
3. O montante de encargos financeiros registrados nos estoques nãodevem exceder o montante de encargos financeiros incorridos no período;
4. São apropriados a resultados, observando o mesmo critério da apropriação da receita de incorporação.
Encargos Financeiros
CPC – 01
49
► Ativo Imobiliário
Vida útil – período de uso pela incorporadoraDepreciadoDespesas comerciais
► Pagamentos antecipados► Amortizados pelos mesmos critérios da receita► Despesas comerciais
► O custo dos imóveis deve incluir gastos com garantias existentes, relativas ao período posterior a sua entrega
Provisão Para Garantia
Custo Construção Estande Vendas
Comissões
CPC – 01
50
► Permuta unidades imobiliárias que não tenham mesma natureza
► Valor reconhecido pelo valor justoValor que o ativo poderia ser alienado
IMPACTO
► Redução das margens Bruta / EBITDA
Permutas Físicas
CPC – 01
51
►ATIVOS / PASSIVOSTransação tratada como financiamento, cuja data de liquidação é
diferente da data de reconhecimento desses elementosValor Contábil – Registrado com base no valor presente
PRINCIPAIS IMPACTOS
► Contas a receber – clientes► Fornecedores de terrenos► Fornecedores – obras► Classificação dos ajustes – Receita Financeira► Receita Operacional► Taxa de Desconto► Diferencial entre a taxa de mercado e as implícitas nos contratos
Ajuste a Valor Presente
CPC – 01
52
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Este comunicado contém considerações futuras referentes às perspectivas do negócio, estimativas de resultados operacionais e financeiros, e às perspectivas de crescimento da Cyrela Brazil Realty. Estas são apenas projeções e, como tal, baseiam-se exclusivamente nas expectativas da administração da Cyrela Brazil Realty em relação ao futuro do negócio e seu contínuo acesso a capitais para financiar o plano de negócios da Companhia. Tais considerações futuras dependem, substancialmente, de mudanças nas condições de mercado, regras governamentais, pressões da concorrência, do desempenho do setor e da economia brasileira, entre outros fatores, além dos riscos apresentados nos documentos de divulgação arquivados pela Cyrela Brazil Realty e estão, portanto, sujeitas a mudança sem aviso prévio.
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