EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS – SP

Autos nº 1003202-92.2015.8.26.0114

ENTREGA DE LAUDO

e

LIBERAÇÃO DE HONORÁRIOS de R$ 2.000,00

GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, Perito Judicial, tendo sido honrado com a

nomeação (p. 133) nos autos do Processo acima referenciado, para avaliar o valor de venda de

um imóvel (SALA COMERCIAL – conjunto 72 do Edifício Duarte da Costa no bairro BOSQUE), venho,

respeitosamente, à presença de Vossa Excelência:

1. Entregar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica

2. Requerer sejam liberados os honorários definitivos no valor de R$ 2.000,00 (dois mil

reais), conforme depósito já realizado [p. 141 e 142].

Agradeço e já me coloco à disposição.

Nestes termos, peço deferimento.

Campinas, 05 de junho de 2019.

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS, SP

Autos nº 1003202-92.2015.8.26.0114

PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA

VALOR DE VENDA: R$ 217.000,00 (Duzentos e oito mil reais)

GILMAR NASCIMENTO SARAIVA, perito judicial em Avaliações de Imóveis,

inscrito no Conselho de Corretores de Imóveis – CRECI nº 59.259-SP, nomeado por Vossa

Excelência para levantar o VALOR ATUAL DE VENDA de imóvel – SALA COMERCIAL com área

útil de 74,40 m2, localizado em Campinas (Bairro Bosque) , imóvel SEM vaga de garagem,

conf. autos do processo de CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – DESPESAS CONDOMINIAIS –

que o Exequente Condomínio Governadores Gerais move em face do Executado

Engenasa - Engenharia e Comércio Ltda., tendo concluído a Avaliação Mercadológica,

venho apresentar o presente Laudo de Avaliação (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica,

conforme a ABNT, BNR 14.653 e Lei 6.530/78).

Este parecer está em conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei 6.530, de 12 de maio

de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as

Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de

2006 (D.O.U. de 26.06.2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007), que

dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para a elaboração de Parecer Técnico de

Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. E também de acordo com as

normas da ABNT/NBR 14652-1, Avaliações de Bens 14653-2, Procedimentos Gerais do título

“Avaliações de Bens”.

Assim, venho informar a Vossa Excelência que, em 03 de junho, próximo das 15 horas,

estive no Condomínio Governadores Gerais, Ed. Duarte da Costa, Conjunto 72, 7º andar,

sito à Rua Barão de Paranapanema, nº 146, Bosque – Campinas, com o objetivo de avaliar

o imóvel abaixo descrito e fotografá-lo.

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Sobre o imóvel: descrição, localização, estado

Descrição: O imóvel ora avaliado é assim descrito e caracterizado, conforme matrícula

30349 do 3º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas [pp. 75–77]:

Conjunto nº 72, localizado no 7º andar do Edifício Duarte da Costa,

Condomínio Governadores Gerais, situado à Rua Barão de Paranapanema, nº

146, com uma área útil de 74,50 m2.

Localização: O imóvel encontra-se no bairro BOSQUE, na cidade de CAMPINAS, em frente

ao Campo do Guarani Futebol Clube, fazendo fundos com a Avenida Princesa D’Oeste, avenida

esta que é continuidade da Norte Sul, próximo à Avenida Dr. Moraes Salles; estas avenidas

facilitam o acesso a vários bairros da cidade de Campinas e a Rodovias. A região é caracterizada

como de zoneamento misto, em região comercial e residencial, com toda a infraestrutura

desenvolvida, com rede de abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública,

rede de esgoto, rede telefonia, linhas de transporte público municipal, serviço de coleta de lixo, TV

a cabo, internet. Não existem fatores que desvalorizam a região tais como deslizamento,

alagamento e erosão. Não existem fatores ambientais depreciativos, tais favela, usina de lixo.

Estado: O imóvel encontra-se em bom estado de conservação. A sala possui divisórias que

propiciam a criação de 5 diferentes ambientes (salas). Parte do conjunto possui piso laminado e

parte,i piso frio. As paredes são revestidas com massa corrida e pintura látex. Banheiro e copa em

bom estado de conservação.

Sobre o método e os critérios utilizados

Para determinar o valor de venda do imóvel, utilizei o MÉTODO DIRETO, ou seja,

estabeleci comparação entre imóveis similares, à venda, todos no mesmo condomínio e com a

mesma metragem. Assim, realizou-se pesquisa mercadológica local em segmentos de venda de

imóveis, junto a empresas atuantes que transacionam imóveis semelhantes aos do objeto da

presente avaliação, e junto à própria portaria do prédio, em contato com proprietários, visando

coletar elementos comparativos para determinar o valor médio unitário de venda, que seja

próximo o mais possível aos valores de mercado. Diferentemente do imóvel avaliando que não

possui vaga de garagem, todos os elementos comparativos possuem uma vaga de garagem,

portanto, do valor de venda do imóvel, obtido nesta avaliação, foi deduzido, ao

final, o valor de R$ 18.000,00 referente ao valor de uma vaga de garagem.

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Sobre as amostras e o cálculo do valor médio de venda por m2

A tabela que segue apresenta a apuração do valor unitário médio de venda (valor médio

por metro quadrado), calculado através da soma do valor unitário de venda de cada amostra

eleita como comparativo, e da posterior divisão desse resultado pelo número de amostras.

Alguns dos imóveis utilizados como paradigma estão disponíveis para venda, portanto,

a eles, aplicou-se o fator de oferta, ou seja, deduziu-se 10%, percentual este considerado

margem média básica de negociação em face de concretização de venda.

FONTE ENDEREÇO

DO IMÓVEL

ÁREA CONSTRUÍDA

VALOR DE VENDA

VALOR UNITÁRIO

1 PROPRIETÁRIO(19) 98121-9940Gilberto

BLOCO B conj. 83 74,50 m2 R$ 230.000,00- R$ 18.000,00

R$ 212.000,00

R$ 2.845,63- 10%

R$ 2.561,07 2 PROPRIETÁRIO

(19) 3234-2727Marcos

Bloco A conj. 52 74,50 m2 R$ 245.000,00- R$ 18.000,00

R$ 227.000,00

R$ 3.046,98- 10%

R$ 2.742,283 PROPRIETÁRIO

(19) 99686-0075Carlos

Bloco B conj. 51 74,50 m2 R$ 260.000,00 - R$ 18.000,00

R$ 242.000,00

R$ 3.248,32Conjunto vendido

R$ 3.242,324 CRIAR

(19) 3751-1111SL003754 74,50 m2 R$ 260.000,00

- R$ 18.000,00R$ 242.000,00

R$ 3.248,32- 10%

R$ 2.923,48 5 SPAZIO

(19) 3208-2323SL01310 74,50 m2 R$ 250.000,00

- R$ 18.000,00R$ 232.000,00

R$ 3.114,09- 10%

R$ 2.802,686 PRADO

(19) 3794-2200SA001603 74,50 m2 R$ 300.000,00

- R$ 18.000,00R$ 282.000,00

R$ 3.785,23- 10%

R$ 3.406,71 7 VENCI

(19) 3383-6507SA032227À venda

74,50 m2 R$ 280.000,00 - R$ 18.000,00

R$ 262.000,00

R$ 3.516,77- 10%

R$ 3.165,10 8 PICCOLOTO

(19) 3291-0456SA267751 74,50 m2 R$ 220.000,00

- R$ 18.000,00R$ 202.000,00

R$ 2.711,40- 10%

R$ 2.440,27

SOMATÓRIO R$ 23.283,91

DIVISÃO PELO NÚMERO DE ELEMENTOS COMPARATIVOS : 8

VALOR UNITÁRIO – MÉDIA ARITMÉTICA SIMPLES R$ 2.910,49

LIMITE INFERIOR R$ 2.619,44

LIMITE SUPERIOR R$ 3.783,64

VALOR UNITÁRIO – MÉDIA ARITMÉTICA SANEADA R$ 2.910,49

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Assim, a média aritmética saneada de R$ 2.910,49 corresponde ao valor médio do

m2 praticado em apartamentos semelhantes no mesmo Condomínio Governadores Gerais.

Sobre o valor de venda atual do imóvel

Para calcular o valor do imóvel, multiplicou-se o valor unitário médio obtido (R$ 2.910,49)

pela metragem do imóvel avaliando (74,50 m2) e obteve-se, inicialmente, o valor de

R$.225.918,27 – R$ 18.000,00 (vaga de garagem) = R$ 216.831,50.

Assim, com base no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conclui-se que o

valor de mercado do imóvel objeto deste parecer é de R$ 217.000,00 (Duzentos e dezessete

mil reais).

Nada mais havendo a esclarecer, encerro o presente laudo.

Termos em que peço deferimento,

Campinas, 04 de junho de 2019.

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