I

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA CÍVEL DA COMARCA DE BRAGANÇA PAULISTA / SP.

LAUDO DE AVALIAÇÃO PROCESSO N.º: 1005969-85.2014.8.26.0099 ORDEM N.º: 2014/001760 CLASSE - ASSUNTO: Cumprimento de sentença PARTES: Carlos Roberto Tulio x Eurico Primo Filho Bragança VALOR: R$ 534.000,00 (quinhentos e trinta e quatro mil reais) LOCAL: Gleba de terra situada no bairro do Rio Acima, Bragança Paulista / SP 1 – CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

O presente trabalho técnico consta de trinta e cinco laudas

computadorizadas, todas sequencialmente numeradas, sendo a última datada e com a assinatura digitalizada deste signatário, contendo claramente os itens de todos os trabalhos executados.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 204

II

Seguem anexos:

o 01 (uma) folha mostrando a localização do imóvel avaliando a partir do mapa esquemático da região;

o 03 (três) folhas com 06 (seis) fotografias ilustrativas do imóvel avaliando;

o 01 (uma) folha contendo as planilhas de homogeneização dos elementos comparativos, para cálculo do valor mercadológico do imóvel avaliando;

o 03 (três) folhas contendo as descrições das principais características dos elementos comparativos coletados;

o 01 (uma) folha contendo cópia do boletim econômico mensal publicado pelo SINDUSCON-SP;

o 01 (uma) folha contendo cópia da tabela resumo da vida referencial (Ir) e do valor residual (R), estimados para os respectivos padrões das edificações;

o 01 (uma) folha contendo cópia da tabela de graduação do estado geral de conservação das edificações;

o 01 (uma) folha contendo cópias das tabelas resumo dos valores unitários e classificação das edificações;

o 01 (uma) folha contendo os valores tabulados para o coeficiente “K”, deduzido pelo método de ROSS / HEIDECKE.

2 – INTRODUÇÃO Constitui objetivo deste trabalho técnico a aferição do valor

mercadológico atual dos direitos possessórios do requerido sobre o imóvel avaliando, ou seja, uma gleba de terra com 125.558,83 m², situada no bairro do Rio Acima, neste Município e Comarca. Visando, assim, dar cabal cumprimento à honrosa missão a mim delegada.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 205

III

3 – VISTORIA A vistoria iniciou em 19/03/2019, por volta das 10:30 horas,

ausentes as partes e seus respectivos patronos.

4 – IMÓVEL AVALIANDO 4.1 GLEBA DE TERRA SITUADA NO BAIRRO DO RIO ACIMA

Localização e delimitação esquemática pelo Google Earth Conforme indicado na planta e no memorial descritivo de

fls. 199/201, apresentados pelo Requerido, de responsabilidade técnica do Eng. Agrimensor Antônio Sérgio Mazzuchelli, tem-se:

Local: BAIRRO RIO ACIMA - Comarca: BRAGANÇA PAULISTA - UF: SP

Perímetro: 1.750,25 m Área: 12,5559 ha ou 125.558,831 m²

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 206

IV

DESCRIÇÃO Inicia-se a descrição deste perímetro no vértice BXA-M-

1238, de coordenadas N 7.469.848,28 m e E 331.995,32 m; Cerca; deste, segue confrontando com CLAUDINEI COSTA, com os seguintes azimutes e distâncias: 108º39’21” e 206,76 m até o vértice BXA-M-1239, de coordenadas N 7.469.782,14 m e E 332.191,22 m; Cerca; deste, segue confrontando com MÁRIO BERTONCELLO JR., com os seguintes azimutes e distâncias: 160º11’30” e 161,89 m até o vértice BXA-M-1240, de coordenadas N 7.469.629,83 m e E 332.246,08 m; 158º55’17” e 92,01 m até o vértice BXA-M-1241, de coordenadas N 7.469.543,98 m e E 332.279,17 m; 52º05’07” e 92,47 m até o vértice BXA-M-1242, de coordenadas N 7.469.600,80 m e E 332.352,12 m; 43º24’02” e 72,96 m até o vértice BXA-M-1243, de coordenadas N 7.469.653,81 m e E 332.402,25 m; Cerca; deste, segue confrontando com MIGUEL ÂNGELO BRANDI JR., com os seguintes azimutes e distâncias: 151º52’48” e 109,93 m até o vértice BXA-M-1244, de coordenadas N 7.469.556,86 m e E 332.454,06 m; 171º28’42” e 71,60 m até o vértice BXA-M-1245, de coordenadas N 7.469.486,05 m e E 332.464,67 m; Cerca; deste, segue confrontando com MIGUEL ÂNGELO BRANDI JR, com os seguintes azimutes e distâncias: 176º46’47” e 51,80 m até o vértice BXA-M-1246, de coordenadas N 7.469.434,33 m e E 332.467,58 m; Cerca; deste, segue confrontando com ESTRADA MUNICIPAL, com os seguintes azimutes e distâncias: 268º38’59” e 150,64 m até o vértice BXA-P-0810, de coordenadas N 7.469.430,78 m e E 332.316,98 m; 283º49’27” e 54,41 m até o vértice BXA-P-0811, de coordenadas N 7.469.443,78 m e E 332.264,15 m; 278º17’02” e 55,87 m até o vértice BXA-P-0812, de coordenadas N 7.469.451,83 m e E 332.208,86 m; 265º40’28” e 37,79 m até o vértice BXA-P-0813, de coordenadas N 7.469.448,98 m e E 332.171,18 m; 249º35’50” e 28,46 m até o vértice BXA-P-0814, de coordenadas N 7.469.439,06 m e E 332.144,51 m; 238º12’53” e 75,60 m até o vértice BXA-M-1247, de coordenadas N 7.469.399,24 m e E 332.080,25 m; Cerca; deste, segue confrontando com CÓRREGO, com os seguintes azimutes e distâncias: 318º47’19” e 110,22 m até o vértice BXA-P-0815, de coordenadas N 7.469.482,16 m e E 332.007,63m; 335º43’00” e 97,17 m até o vértice BXA-P-0816, de coordenadas N 7.469.570,73 m e E 331.967,67 m; 6º29’39” e 81,34 m até o vértice BXA-P-0817, de coordenadas N 7.469.651,55 m e E

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 207

V

331.976,87 m; 13º28’58” e 70,30 m até o vértice BXA-P-0818, de coordenadas N 7.469.719,91 m e E 331.993,26 m; 6º28’27” e 66,60 m até o vértice BXA-P-0819, de coordenadas N 7.469.786,09 m e E 332.000,77 m; 354º59’30” e 62,43 m até o vértice BXA-M-1238, ponto inicial da descrição deste perímetro. Todas as coordenadas aqui descritas estão georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e encontram-se representadas no Sistema U T M, referenciadas ao Meridiano Central nº 45º00’, fuso -23, tendo como datum o SIRGAS2000. Todos os azimutes e distâncias, área e perímetro foram calculados no plano de projeção U T M.

4.1.1 INFRAESTRUTURA DO LOCAL O imóvel avaliando tem acesso pela Rodovia Benevenuto

Moretto (SP-095), altura do km 10,7, de onde parte a Estrada Municipal Agenor Luiz Gonçalves, para a qual faz frente, que fica situada no bairro do Rio Acima, zona rural municipal. Localiza-se a uma distância aproximada de 15,3 Km do setor comercial e financeiro central municipal. O acesso se divide entre vias rodoviárias pavimentadas e uma estrada não pavimentada. O local possui tráfego leve de veículos.

O local é servido por melhoramentos públicos, tais como: luz

domiciliar e telefonia. Especificamente na região fronteiriça, a via pública de

acesso apresenta perfil topográfico em declive moderado. O bairro onde se localiza o imóvel avaliando dispõe

atualmente dos seguintes serviços públicos: transporte coletivo, conservação viária e escola pública.

Bragança Paulista se situa ao norte do Estado de São Paulo,

na fronteira com o Estado de Minas Gerais, faz parte do roteiro turístico do Circuito das Águas Paulista, e dá nome à microrregião que abrange mais 15 municípios. A cidade dista cerca de 90 km da Capital do Estado e 65 km da cidade de Campinas. O acesso rodoviário pode se dar pelas rodovias: Fernão Dias (BR-381), Dom

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 208

VI

Pedro I (SP-65), Capitão Barduíno (SP-8), Benevenutto Moretto (SP-95), Alkindar Monteiro Junqueira (SP-63) e João Hermenegildo de Oliveira.

Bragança Paulista vive economicamente do agronegócio

(leite, gado de corte, suínos, equinos, batata, milho, feijão), indústria (alimentícia, farmacêutica, metalúrgica, olarias, plásticos, química, têxtil), comércio varejista e turismo.

Segundo dados do IBGE, a cidade possui atualmente cerca

de 160.000 habitantes.

4.1.2 TERRENO O terreno apresenta perfil topográfico ondulado, superfície

predominantemente seca, solo fértil e mecanizável. De acordo com a capacidade de uso, o solo do imóvel

avaliando apresenta os seguintes atributos: “Classe de uso IV” - Terras de culturas ocasionais e pastagens, sem problemas de conservação, com base na Escala de Mendes Sobrinho.

Sob o ponto de vista da circulação e acessibilidade, o

imóvel avaliando apresenta situação “Muito boa”, “Imóvel servido por rodovia de primeira classe, não pavimentada, importância relativa das distâncias”, com base na Escala de Hélio de Caires.

Área total de 125.558,83 m², 12,5559 ha ou 5,1884 alqueires,

consoante planta e memorial descritivo de fls. 199/201.

4.1.3 BENFEITORIAS

4.1.3.1 BENFEITORIAS REPRODUTIVAS As benfeitorias reprodutivas (capital fundiário produtivo)

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel, capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 209

VII

No que se refere às benfeitorias reprodutivas, não há culturas comerciais de caráter permanente, não negociáveis separadamente do solo, como: laranja, café ou cana de açúcar.

4.1.3.2 BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

Benfeitorias não reprodutivas (capital fundiário auxiliar)

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural, que não proporcionam rendimentos próprios, como as edificações em geral.

O imóvel avaliando não possui qualquer edificação.

5 – ANÁLISES QUANTITATIVAS E DOCUMENTAIS

5.1 TERRENO E BENFEITORIAS Os valores quantitativos foram auferidos e comparados

utilizando-se os seguintes elementos principais:

Levantamento de campo para coleta de informações;

Planta e memorial descritivo (fls. 199/201);

Documentos integrantes dos autos;

Fotografia aérea do sistema Google Earth. É oportuno ressaltar que o presente trabalho técnico não

visa “RETIFICAR” a área do imóvel avaliando, mas apenas e tão somente analisar o quanto declinado no item 2. As dimensões são aproximadas, porém, não exatas. A exatidão poderia ser conferida através de um levantamento topográfico, que praticamente não alteraria as conclusões obtidas, tendo em vista existir coeficiente que assegura precisão junto ao valor final da avaliação.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 210

VIII

6 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO O desempenho do mercado imobiliário está diretamente

ligado à situação econômica vivida pelo país. Assim, se o cenário é economicamente favorável, isso reflete positivamente no mercado imobiliário, e vice-versa. Atualmente, o cenário econômico é recessivo e ainda está contaminado pela instabilidade política.

Contudo, na maior parte do país, existem aspectos que dão

indícios de uma recuperação, ainda tímida, porém consistente, do mercado imobiliário, que geralmente é um dos últimos setores a se recuperar. Muito embora, ainda distante do patamar anterior à crise, pode-se citar: diminuição significativa da inflação, redução contínua da taxa de juros, retomada do crescimento do PIB, aumento dos investimentos e a recuperação gradual da renda da população.

Conforme observado na vistoria e nas diligências junto ao

mercado imobiliário local, não há grande disponibilidade de imóveis assemelhados para venda, na mesma região geoeconômica de interesse, que possui baixa densidade, com baixa a média liquidez.

Segundo o Instituto de Economia Agrícola (IEA), as produções

agropecuárias predominantes na região de Bragança Paulista são de carne de frango, carne bovina, café, leite e ovos de galinha.

7 – METODOLOGIA E CRITÉRIOS PERICIAIS

A metodologia básica para execução do presente trabalho

foi pautada nas seguintes Normas Técnicas:

NBR - 14653-1: Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais

NBR - 14653-3: Avaliação de bens

Parte 3: Imóveis rurais Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE / SP Norma Básica para Perícias de Engenharia - IBAPE / SP

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 211

IX

Estas Normas são recomendadas em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia Legal, que é de responsabilidade e da competência técnica exclusiva dos profissionais legalmente habilitados junto aos Conselhos Regionais de Engenharia e Agronomia - CREA e Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU, em consonância com as Leis Federais nos 5.194/1966 e 12.378/2010 e resoluções do Conselho Federal de Engenharia e Agronomia - CONFEA.

8 - PRESSUPOSTOS E FUNDAMENTOS AVALIATÓRIOS

8.1 METODOLOGIA

Em função das características do imóvel avaliando e diante

das consultas efetuadas junto ao mercado imobiliário, para a determinação do seu respectivo valor mercadológico, concluiu-se pela aplicação do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Este método é consagrado e o mais amplamente utilizado na Engenharia de Avaliações, sendo aplicado pela comparação de dados referentes a outros imóveis ofertados ou vendidos, em regime de livre mercado, na mesma região geoeconômica de interesse, por meio de análise das características e dos demais atributos influentes na formação do valor, através do seguinte procedimento:

Efetuou-se pesquisa mercadológica de imóveis

ofertados ou vendidos, situados na mesma região geoeconômica de interesse;

Depois de investigados e selecionados, os dados

coletados foram adequadamente homogeneizados; Foi aplicado aos imóveis ofertados um fator redutor

consagrado, como preconizado pela normatização; Os dados coletados conduziram ao valor básico unitário

da terra nua, praticado no mercado local, decorrendo deste o valor mercadológico do imóvel avaliando.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 212

X

8.1.1 TERRA NUA Para uma melhor compreensão da sistemática a ser

adotada na avaliação da terra, apresentaremos um sucinto resumo sobre quais são as Normas que regem as avaliações.

A Norma oficial para avaliação de imóveis rurais no Brasil é a

NBR - 14653-3, de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).

Esta Norma é válida para todo o território nacional, por isso

mesmo seu caráter é geral e abrangente. Portanto, para cada região, como a própria NBR recomenda, deverão ser levadas em consideração suas particularidades próprias. Esta Norma substituiu a antiga NBR 8799/95, também da ABNT.

Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é

necessário consultar também a Lei Federal n° 4.504 de 30/11/1964 (Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra (ETA - Escritório Técnico de Agricultura Brasil - Estados Unidos): Decretos Legislativos n° 20 de 08/05/1956 e n° 67 de 30/11/1960.

Exatamente por seu caráter de unanimidade e de

oficialização pelos Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o Estado.

Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de

Engenharia do IBAPE/SP, que fixa procedimentos para a elaboração de laudos.

Adotou-se, portanto, na presente avaliação, basicamente,

as recomendações contidas na NBR - 14653-3 e nas Normas do IBAPE / SP, seguindo o critério do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”.

Quando da utilização do supracitado método são

avaliados, normalmente, os seguintes itens em separado:

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 213

XI

Terras: São avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e outros fatores, entretanto, sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do conceito de Terra Nua;

Recursos Naturais: Tudo aquilo que pode ser considerado

como dádiva da natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da superfície e que possa ser extraído para venda ou ser usado na propriedade, tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d’água;

Benfeitorias Reprodutivas (capital fundiário produtivo):

Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural, capazes de proporcionar rendimentos através da venda de seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados, culturas permanentes, etc.

Para avaliação do valor das culturas será utilizado o

“Caderno de Preços Para Avaliação de Culturas Perenes - CESP”, corrigido com base no valor atual do BTN+TR. O valor atual do BTN+TR se encontra disponível para consulta através do site do Tesouro Nacional, em: www.tesouro.fazenda.gov.br.

Benfeitorias Não Reprodutivas (capital fundiário auxiliar):

Abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam rendimentos próprios. É o caso das edificações em geral.

8.1.2 AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

8.1.2.1 AVALIAÇÃO DOS PRÉDIOS Custo Unitário Básico - CUB é a parte do custo por metro

quadrado da construção do projeto-padrão considerado, calculado pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, de acordo com a Norma Técnica nº 12.721, de 2006, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, e é utilizado para a avaliação dos custos de construção das edificações. O boletim econômico mensal publicado pelo SINDUSCON-SP se encontra anexo ao laudo e também disponível para consulta através do site: www.sindusconsp.com.br.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 214

XII

O cálculo mensal do CUB é feito através da atualização global do orçamento do projeto padrão para cada tipo de obra. Mensalmente são atualizados os preços de todos os insumos que participam do cálculo, entre materiais, mão-de-obra, equipamentos e taxa de leis sociais e riscos do trabalho, não sendo considerada a taxa de BDI (Benefício e Despesas Indiretas). Para estimar o valor dos prédios, os custos unitários são aplicados à área total construída, que engloba áreas privativas e comuns (garagens, hall, escadas, etc.).

8.1.2.2 VALOR DOS PRÉDIOS

Adotou-se para cálculo o último valor do “Custo Unitário

Básico”, publicado pelo SINDUSCON do Estado de São Paulo. Para cálculo da depreciação das edificações, o IBAPE/SP

preconiza a utilização do critério de ROSS-HEIDECKE, por meio de tabelas integrantes do estudo “Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, no qual constam as seguintes considerações:

o O critério especificado é uma adequação do método

ROSS-HEIDECKE, que leva em conta o obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, bem como o estado de conservação da edificação, na determinação do seu correspondente valor de venda;

o O valor unitário da edificação em avaliação, fixado em função do seu respectivo padrão construtivo, é multiplicado pelo “Fator de Adequação ao Obsoletismo e ao Estado de Conservação” (FOC), para levar em conta a depreciação.

O fator FOC é determinado pela expressão: FOC = R + K x (1- R) Onde: R = coeficiente residual correspondente ao padrão, expresso

em decimal (vide anexos)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 215

XIII

K = coeficiente de ROSS-HEIDECKE (vide anexos) Trata-se de uma metodologia mista, que combina o estado

de conservação (Ec) do imóvel com a idade em percentual da sua vida útil provável. O critério de ROSS-HEIDECKE é o mais largamente utilizado na engenharia de avaliações.

% V = Idade aparente / Vida útil estimada

8.1.2.3 VALOR DAS BENFEITORIAS (CONSTRUÇÕES)

Depreciação: Deve-se ressaltar que para as benfeitorias e

instalações rústicas, dificilmente se deve aplicar o critério da depreciação linear, em função da idade aparente e da vida útil estimada, recomendando-se o emprego do critério baseado, unicamente, no estado de conservação.

Conforme o estado de conservação, são aplicados os

seguintes fatores de depreciação: Estado de conservação Fator de depreciação

Ótimo ............................................. 1,00 Bom ................................................ 0,80 Regular .......................................... 0,60 Precário ......................................... 0,40 Mau ................................................ 0,20 Péssimo .......................................... 0,00

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 216

XIV

8.1.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO Para a determinação do valor básico unitário, foram utilizados

os seguintes fatores de homogeneização dos elementos comparativos:

a) Fator oferta (Fo): Aplicado sobre o valor total da oferta. Considerando que as ofertas contêm uma margem de acréscimo, decorrente da elasticidade natural dos negócios imobiliários, será aplicado um fator redutor de 10% (dez por cento) sobre o valor global dos elementos comparativos ofertados, consagrado na Norma Para Avaliação de Imóveis Urbanos - IBAPE / SP;

b) Nota agronômica (NA): Atribuída com base na tabela produzida pelo INCRA, deduzida pela combinação da classe de capacidade de uso do solo do imóvel rural, e da sua situação e viabilidade de circulação. A capacidade de uso do solo sopesa a influência no valor do imóvel rural, decorrente da qualidade e do nível de fertilidade, em função da aptidão para determinadas culturas e/ou produções agrícolas, assim como eventuais restrições e limitações, sendo definida com base na Escala de Mendes Sobrinho. A situação de viabilidade de circulação sopesa a influência no valor do imóvel rural, decorrente da sua localização e também das condições das vias de acesso ao mesmo, sendo definida com base na Escala de Hélio de Caires;

c) Fator área (Fa): Aplicado para a homogeneização dos elementos comparativos no que se refere à área superficial, considerando que quanto maior ela for, menor será o respectivo valor unitário. Adotou-se a formulação algébrica publicada na apostila do Curso de Engenharia Legal e de Avaliações (ICAPE/1994), que é expressa e calculada da seguinte forma:

%302

1)/(4

se

AeaAepFa %30

21)/(

8

seAeaAep

Faou

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 217

XV

Escala de Mendes Sobrinho

Escala de Hélio de Caires

Tabela do INCRA

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 218

XVI

d) Fator topografia* (Ft): Sopesa a influência no valor do imóvel rural, decorrente da topografia do seu terreno;

Topografia Ft Plana 1,00 Ondulada 0,90 Montanhosa 0,70

e) Fator aproveitamento* (Fap): Sopesa a influência no valor

do imóvel rural, decorrente da vocação do seu terreno, alinhada com o perfil da região de entorno;

Aproveitamento Ft Para loteamento 1,25 Para indústrias 1,10 Para culturas 1,00

f) Fator superfície* (Fs): Sopesa a influência no valor do

imóvel rural, decorrente da pedologia do seu terreno;

Superfície Fs Seca 1,00 Brejosa ou pantanosa 0,60 Alagadiça 0,70 Permanentemente alagada 0,50

g) Fator melhoramentos* (Fm): Sopesa a influência no valor do

imóvel rural, decorrente dos melhoramentos disponíveis.

Melhoramento Fm Água 0,15 Esgoto 0,10 Luz pública 0,05 Luz domiciliar 0,15 Guia - sarjeta 0,10 Pavimentação 0,30 Telefonia 0,05

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 219

XVII

*Fonte: “Construções - Terrenos: Subsídios à Técnica da Avaliação” - Eng. João Ruy Canteiro - Editora Pini (3ª Edição - 1980).

9 - AVALIAÇÃO

9.1 GLEBA DE TERRA SITUADA NO BAIRRO DO RIO ACIMA Um imóvel situado na margem da Estrada Municipal Agenor

Luiz Gonçalves, bairro do Rio Acima, neste Município e Comarca, descrito detalhadamente no item 4 deste trabalho técnico.

9.1.1 CÁLCULO DO VALOR DA TERRA

Área do terreno: At = 125.558,83 m² (12,5559 ha ou 5,1884 alqueires) Valor básico unitário: R$ 7,11/m² (vide cálculos anexos) Situação de acessibilidade: Muito boa Classe: IV Topografia: Ondulada Pedologia: Predominantemente seca Melhoramentos: Luz domiciliar e telefonia Culturas: Não há Benfeitorias: Não há Avaliação: Vt = Vu x At Vt = R$ 7,11/m² x 125.558,83 m² Vt = R$ 892.723,28 Onde se substitui: Vt = Valor da terra (R$)

Vu = Valor básico unitário (R$/ m²) At = Área do terreno

O valor da terra é de R$ 892.723,28 (oitocentos e noventa e dois

mil e setecentos e vinte e três reais e vinte e oito centavos).

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 220

XVIII

9.1.2 CÁLCULO DO VALOR DOS PRÉDIOS O imóvel avaliando não possui qualquer edificação.

9.1.3 VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO O valor total atual do imóvel avaliando será obtido através

da soma entre o valor da terra e o valor dos prédios existentes. Portanto, tem-se:

Vtotal = R$ 892.723,28 (terra) + R$ 0,00 (prédios) Vtotal = R$ 892.723,28 R$ 890.000,00

O valor total atual do imóvel avaliando é de R$ 890.000,00

(oitocentos e noventa mil reais). Contudo, no caso dos autos, tem-se que o Requerido detém

apenas os direitos possessórios e não o domínio pleno do imóvel avaliando. Em assim sendo, será aplicado um fator redutor de 40% (quarenta por cento) sobre o seu respectivo valor total atual, tomando por base o entendimento assentado pelo STJ, Rec. Especial, Acórdão n. 9.585, 03.05.93; DJ, 30.08.93, p. 17.278; RSTJ, n. 53, p. 75. No mesmo sentido RT n. 481, pp. 154-156 e RT n. 221, pp. 188-191.

Portanto, tem-se que o valor mercadológico atual dos

direitos possessórios do Requerido sobre o imóvel avaliando corresponde a R$ 534.000,00 (quinhentos e trinta e quatro mil reais), ou seja, 60% (sessenta por cento) do seu respectivo valor total atual.

10 - ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO O nível de precisão alcançado neste trabalho técnico,

segundo a Norma NBR-14653-3 da Associação Brasileira de Normas Técnicas, é a avaliação de GRAU II de fundamentação e GRAU III de precisão, conforme se pode observar nas tabelas a seguir.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 221

XIX

10.1 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DO TRATAMENTO POR FATORES

O atendimento a cada exigência do Grau I vale um ponto, do Grau II vale dois pontos, do Grau III vale três pontos. O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, com base na tabela acima.

10.2 ENQUADRAMENTO SEGUNDO O GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE TRATAMENTO POR FATORES

GRAUS III II I

Pontos mínimos 13 8 5

Itens obrigatórios Itens 2, 4 e 5 no grau lll e os demais no mínimo no grau II

Item 2, 4 e 5 no grau II e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I

Grau adotado: II

10.3 GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CASO

DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO

DESCRIÇÃO

GRAU

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa

≤ 0%

≤ 0%

≤ 0%

Grau adotado: III - 7,14% (vide cálculos anexos)

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

III II I

1 Caracterização do bem avaliando

Completa quanto a

todos os atributos

analisados

Completa quanto aos

atributos utilizados no

tratamento

Adoção de uma

situação paradigma

2 Quantidade mínima de dados

efetivamente utilizados 12 5 3

3 Apresentação dos dados

Atributos relativos a

todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem, com foto

Atributos relativos a

todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem

Atributos relativos

aos dados e

variáveis

efetivamente

utilizados no

modelo

4 Origem dos fatores de

homogeneização (conforme 7.7.2.1)

Estudos embasados em

metodologia científica Publicações Análise do avaliador

5 Intervalo admissível de ajuste para o

conjunto de fatores 0,80 a 1,25 0,70 a 1,40 0,50 a 2,00*

*No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é

desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Total de pontos = 10

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 222

XX

11 – VALOR TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO Pelos levantamentos realizados no mercado imobiliário, e

considerando ainda a experiência em outros trabalhos recentes com igual finalidade, tem-se que o valor total atual do imóvel examinado, situado na margem da Estrada Municipal Agenor Luiz Gonçalves, bairro do Rio Acima, neste Município e Comarca, corresponde a R$ 890.000,00 (oitocentos e noventa mil reais).

Contudo, no caso dos autos, tem-se que o Requerido detém

apenas os direitos possessórios e não o domínio pleno do imóvel avaliando. Destarte, tem-se que o valor mercadológico atual dos direitos possessórios do Requerido sobre o imóvel avaliando corresponde a R$ 534.000,00 (quinhentos e trinta e quatro mil reais), conforme melhor explicado no item 9.1.3, supra.

12 – VALIDADE E LIMITAÇÕES DESTE LAUDO a) Este laudo apresenta todas as condições limitativas

impostas pela metodologia adotada, que afetam as análises, opiniões e conclusões;

b) Este signatário inspecionou pessoalmente o imóvel avaliando e o laudo foi elaborado por si e, ninguém, a não ser o próprio avaliador, preparou as análises e as respectivas conclusões;

c) Este signatário não tem qualquer inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste laudo, no presente, nem contempla, para o futuro, qualquer interesse no objeto desta avaliação;

d) Os honorários profissionais deste signatário não estão, de forma alguma, subordinados às conclusões obtidas;

e) Este laudo foi produzido com estrita observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional;

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 223

XXI

f) Este signatário não assume responsabilidade sobre matéria legal ou de engenharia, excluindo aquelas necessárias ao exercício das funções a que foi designado;

g) Não foram efetuadas investigações específicas no que concerne a defeitos em títulos, invasões, hipotecas, superposição de dívidas e outros;

h) Na presente avaliação, presume-se que todos os títulos de propriedade são bons e que as informações fornecidas verbalmente por terceiros o foram de boa fé e são confiáveis;

i) Este laudo constitui peça única, não devendo, portanto, qualquer informação isolada ser objeto de análise parcial ou de conclusões antecipadas;

j) Todas as informações contidas neste laudo são consideradas sigilosas, não podendo ser cedidas a terceiros, salvo por expressa autorização do Juízo de Direito;

k) Devido à atual instabilidade econômica que atinge o mercado imobiliário local e o Brasil, a presente avaliação poderá ter o valor mencionado sujeito a alterações posteriores, em decorrência de modificações que possam ocorrer nas regras político-econômicas do nosso País.

13 – OBSERVAÇÕES FINAIS

Sem mais para o momento, encerra-se o presente trabalho

técnico, ficando este signatário à inteira disposição para eventuais elucidações suplementares que porventura se façam necessárias.

Serra Negra, 11 de Fevereiro de 2020.

________________________________ Eng. Carlos André Miziara Guizzo

CREA-RNP: 2602578231

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 224

XXII

14 – ANEXOS

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 225

XXIII

ILUSTRAÇÃO Nº 01 – Localização do imóvel avaliando mostrada a partir do mapa esquemático da região.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 226

XXIV

ILUSTRAÇÃO Nº 02 – Aspecto da via de acesso ao imóvel avaliando. ILUSTRAÇÃO Nº 03 – Imóvel avaliando.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 227

XXV

ILUSTRAÇÃO Nº 04 – Imóvel avaliando. ILUSTRAÇÃO Nº 05 – Imóvel avaliando.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 228

XXVI

ILUSTRAÇÃO Nº 06 – Imóvel avaliando. ILUSTRAÇÃO Nº 07 – Imóvel avaliando.

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 229

XXVII

Planilhas de homogeneização dos elementos comparativos para cálculo do valor mercadológico do imóvel avaliando

Para

con

ferir

o o

rigin

al, a

cess

e o

site

http

s://e

saj.t

jsp.

jus.

br/p

asta

digi

tal/p

g/ab

rirC

onfe

renc

iaD

ocum

ento

.do,

info

rme

o pr

oces

so 1

0059

69-8

5.20

14.8

.26.

0099

e c

ódig

o 5C

951A

0.Es

te do

cume

nto é

cópia

do or

igina

l, ass

inado

digit

almen

te po

r CAR

LOS

ANDR

E MI

ZIAR

A GU

IZZO

e Tr

ibuna

l de J

ustic

a do E

stado

de S

ao P

aulo,

proto

colad

o em

11/02

/2020

às 09

:44 , s

ob o

núme

ro W

BGP2

0700

1219

78

.

fls. 230

XXVIII

ELEMENTOS COMPARATIVOS – PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

Elemento 1 Fonte Premium Neg. Imob. - Fone: 2473-3304 Local Campo Novo, Bragança Paulista Área 169.400,00 m²

Preço R$ 2.000.000,00 Natureza Oferta Condição de pagamento À vista Situação de acessibilidade Boa Classe III Topografia Ondulada Aproveitamento Para culturas Superfície Seca Melhoramentos Luz domiciliar e telefonia Benfeitorias Diversas Valor das benfeitorias R$ 500.000,00

Elemento 2 Fonte Eliseu G. Nardelli - Fone: 99992-6290 Local Campo Novo, Bragança Paulista Área 181.500,00 m²

Preço R$ 1.500.000,00 Natureza Oferta Condição de pagamento À vista Situação de acessibilidade Muito boa Classe IV Topografia Ondulada Aproveitamento Para culturas Superfície Seca Melhoramentos Luz domiciliar e telefonia Benfeitorias Não há Valor das benfeitorias -

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 231

XXIX

Elemento 3 Fonte Allora Consult. Imob. - Fone: 4033-0989 Local Água Comprida, Bragança Paulista Área 86.724,00 m²

Preço R$ 990.000,00 Natureza Oferta Condição de pagamento À vista Situação de acessibilidade Boa Classe III Topografia Ondulada Aproveitamento Para culturas Superfície Seca Melhoramentos Luz domiciliar e telefonia Benfeitorias Prédio com 120,00 m² Valor das benfeitorias R$ 150.000,00

Elemento 4 Fonte Sr. Hiroshi - Fone: 98282-8568 Local Couto, Bragança Paulista Área 187.605,00 m²

Preço R$ 1.500.000,00 Natureza Oferta Condição de pagamento À vista Situação de acessibilidade Muito boa Classe IV Topografia Ondulada Aproveitamento Para culturas Superfície Seca Melhoramentos Luz domiciliar e telefonia Benfeitorias Não há Valor das benfeitorias -

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 232

XXX

Elemento 5 Fonte Allora Consult. Imob. - Fone: 4033-0989 Local Bom Retiro, Bragança Paulista Área 100.000,00 m²

Preço R$ 1.500.000,00 Natureza Oferta Condição de pagamento À vista Situação de acessibilidade Boa Classe III Topografia Ondulada Aproveitamento Para culturas Superfície Seca Melhoramentos Luz domiciliar e telefonia Benfeitorias Prédio com 320,00 m² Valor das benfeitorias R$ 500.000,00

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 233

XXXI

BOLETIM ECONÔMICO PUBLICADO PELO SINDUSCON - SP

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 234

XXXII

TABELA RESUMO DA VIDA REFERENCIAL (IR) E DO VALOR RESIDUAL (R), ESTIMADOS PARA OS RESPECTIVOS PADRÕES DAS EDIFICAÇÕES

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 235

XXXIII

TABELA DE GRADUAÇÃO DO ESTADO GERAL DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 236

XXXIV

TABELAS RESUMO DOS VALORES UNITÁRIOS E CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 237

XXXV

VALORES TABULADOS PARA O COEFICIENTE “K”, DEDUZIDO PELO MÉTODO DE ROSS / HEIDECKE

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

100

5969

-85.

2014

.8.2

6.00

99 e

cód

igo

5C95

1A0.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or C

AR

LOS

AN

DR

E M

IZIA

RA

GU

IZZO

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

11/

02/2

020

às 0

9:44

, so

b o

núm

ero

WB

GP

2070

0121

978

.

fls. 238