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MBA 16 em Direito Imobiliário

Tema: Alienação fiduciária de bem imóvel

Expositor: Marcus Kikunaga

05.06.2019

Email: [email protected]

mkikunaga1 marcus vinicius kikunaga II

mailto:[email protected]

Direito Imobiliário

P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado (www.kikunaga.adv.br) Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela

Universidade Metropolitana de Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola

Paulista de Direito - EPD. Professor da UNICURITIBA/PR Professor do MBA em Direito Imobiliário no Legale

Cursos Jurídicos Professor da Escola Superior de Advocacia Coordenador e Autor do Manual Lex Magister de “Prática

Imobiliária” – Notarial e Registral 2010-2013. Co-coordenador do Livro Alienação Fiduciária, Ed.

Lepanto

http://www.kikunaga.adv.br/


1. Regime jurídico

a) Lei nº 9.514 de 20.11.1997

b) Decreto-Lei nº 70, de 21.11.1966 (arts. 29 a 41)?Obs: Aplicável apenas às hipotecas (39, II, L. 9514/97)

c) Arts. 1.359 a 1.360 do Código Civil?


2. Conceito (art. 22, L. 9.514/97)

a) Negócio jurídico

b) escopo de garantia (propriedade fiduciária)

c) transferência da propriedade resolúvel de imóvel


2. Conceito (extraído das características)

a) Negócio jurídico

b) escopo de garantia (patrimônio de afetação)

c) cláusula resolutiva

d) cláusula comissória após a execução(art. 1.428, CC)


3. Natureza jurídica em relação ao credor

Teoria da propriedade fiduciária

É aquela espécie de propriedade, com natureza degarantia de negócio jurídico, na qual o devedortransfere ao credor, sob condição resolutiva.

REsp 1.462.210-RS j. 18.11.2014

“L. 9514/97 - Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é onegócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo degarantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, dapropriedade resolúvel de coisa imóvel.”


4. Natureza jurídica em relação ao credor/devedor

Teoria da Afetação – Patrimônio de Afetação

Acórdão CSM/SP nº 580-6/8, j. 14.4.2007, SJCampos


5. Natureza jurídica em relação ao devedor

Teoria da Expectativa à Aquisição (Art. 1.368-B, CC)

A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ouimóvel confere direito real de aquisição aofiduciante, seu cessionário ou sucessor. (Incluído pelaLei nº 13.043, de 2014)


6. Bem jurídico

1º) Direito à moradia (SFI) (Exposição de motivosinterministerial nº 032/MPO/MF, de 9.6.1997)

6. Embora o SFH tenha financiado, desde sua criação, cerca de6 milhões de unidades residenciais, é patente oesgotamento do atual sistema. O número de unidadesfinanciadas pelo SFH nos últimos anos tem sido, emmédia, menor que 100.000 por ano, número muitoinferior a demanda por novas moradias, estimada emtorno de 1 milhão de unidades residenciais.

7. (...), este governo tem um compromisso com o atendimento dademanda por moradias, bem como com a geração de empregos e ocrescimento econômico em bases auto-sustentáveis.


6. Bem jurídico

2º) Proteção do devedor contra a onerosidade dosprocessos (art. 805, NCPC)

Art. 805. Quando por vários meios o exequente puder promover aexecução, o juiz mandará que se faça pelo modo menos gravoso parao executado.

Exemplos:

a) Direito ao prazo de carência (26, §2º)

b) Direito de ser notificado das hastas públicas (art. 27, §2º-A)

c) Direito de adjudicação (preferência) (art. 27, §2º-B)

d) Direito de receber os valores que sobejarem nas hastas (27, §4º)

e) Direito de portabilidade de credor (33-A)


6. Bem jurídico

3º) Celeridade (Exposição de motivos interministerialnº 032/MPO/MF, de 9.6.1997)

25. Essa modalidade de contrato concilia a segurança eceleridade necessárias, superando as formas obsoletas degarantia, que tornam os negócios imobiliáriosdemasiadamente lentos e onerosos, tolhendo o potencialde expansão do setor.


6. Bem jurídico

4º) Recuperação do crédito10. (...) o crescimento do financiamento habitacional está

intimamente ligado à existência de garantias efetivas deretorno dos recursos aplicados, liberdade na contrataçãodas operações e um mercado de crédito imobiliáriodinâmico, capaz de canalizar recursos de longo prazo.


7. Características

1ª) Bilateralidade ou sinalagmático

É aquele em que cada um dos contratantes é,simultânea e reciprocamente, credor e devedordo outro, produzindo direitos e obrigações paraambos, sendo sempre sinalagmáticos.

O sinalagma é a causalidade da prestação de uma daspartes na prestação pela outra.


7. Características

2ª) Onerosidade

Acarreta vantagens e ônus para ambos oscontraentes, pois estes sofrem um sacrifíciopatrimonial correspondente a um proveitoalmejado.


7. Características

3ª) Comutatividade

O contrato possibilita antever a sua prestação e a dooutro e verificar a equivalência entre elas.

Gera certeza e segurança jurídica.


7. Características

4ª) Forma plúrima

Possibilidade de ser estabelecido por escriturapública ou instrumento particular. (art. 38, L.9.514/97)


7. Características

5ª) Acessoriedade

Sua existência jurídica supõe a do principal, pois visaassegurar a sua execução.


7. Características

6ª) Inalienabilidade do objeto

Porque ao constituir a alienação fiduciária, o bem éafetado, saindo do mercado, para garantia docrédito.

Exceção: Obrigações propter rem


7. Características

7ª) Indivisibilidade

O bem dado em garantia torna-se indivisível, deforma que o pagamento parcial não geraliberação parcial, ainda que estejamcompreendidos vários bens próprios (art. 1.421do CC).

Exceção: pode a garantia ser dividida para que cadaadquirente possa remir a sua unidade autônoma (art.1.488 do CC).


7. Características

8ª) Procedimento extrajudicial

Sua operabilidade se dá na serventia de registro deimóveis.


7. Características

9ª) Constituto possessório

- o devedor fiduciante tem a posse precária, justa edireta (enquanto adimplente).

- o credor fiduciário tem a posse indireta.


7. Características

10ª) Afetação do bem imóvel

Propriedade de afetação, de uma propriedade pordestinação própria, ou seja, é uma garantia para oadimplemento da obrigação. A propriedade serveapenas para essa finalidade, razão pela qual ocredor fiduciário não possui os direitosfundamentais do dono. (Francisco EduardoLoureiro)


8. Estrutura jurídica:

8.1. Sujeito ativo (art. 22, §1º)

- É o devedor fiduciante, que pode ser:a) Proprietário pleno, útil e resolúvel

b) Concessionário de uso especial (MP2220/01)

c) Concessionário de direito real de uso

d) Superficiário



8.2. Sujeito passivo

- É o credor fiduciário.



8.3. Objetos (art. 22, §1º)

1º) Propriedade plena

2º) Bens enfitêuticosExigibilidade do pagamento do laudêmio, se houver a

consolidação do domínio útil no fiduciário;

3º) o direito de uso especial para fins de moradiao Município (concedente), concede o uso para fins de moradia

para o concessionário (posse num terreno de até 250 m²por + 5 anos, morando - MP 2220/01).



8.3. Objetos (art. 22, §1º)

4º) o direito real de uso, desde que suscetível dealienação;

5º) a propriedade superficiáriaÉ o direito real sobre coisa alheia de fruição no qual o

proprietário transfere a um terceiro, o superficiário, odireito de construir e de plantar em seu terreno, por meiode contrato oneroso ou gratuito, celebrado por escriturapública e registrado no CRI.(art. 1.369, CC)



8.4. Forma (art. 38)

Admite a forma plúrima (art. 104, inciso III, CC)

a) Escritura pública

b) Instrumento particular, com força de escriturapública


9. Efeitos

9.1. Direitos do devedor fiduciante

a) Posse direta, enquanto adimplente (art. 23, p.u)

b) Reaquisição (25)

c) Dar em pagamento (26, §8º)

d) Purgação da mora (26, §§1º e 5º)

e) Refinanciar e trocar o credor (33-A)

f) Prazo de carência (26, §2º)

g) Ser notificado das hastas públicas (art. 27, §2º-A)


9. Efeitos

9.1. Direitos do devedor fiducianteh) Adjudicar pagando a dívida (preferência) (art. 27, §2º-B)

i) Receber os valores que sobejarem nas hastas (27, §4º)

j) Locar (27, §7º)

k) Ceder seus direitos, desde que tenha anuência!?! (29)

l) Ceder livremente seus direitos !?! (art. 1.368-B, art. 13, DL58/37 e 31, L. 6766/79)


9. Efeitos

9.2. Deveres do devedor fiduciante

a) Obrigação de pagar a dívida (25)

b) Obrigação de conservação (24, V)

c) Obrigação de pagar os encargos (27, §8º)

d) Obrigação de restituir (32)


9. Efeitos

9.3. Direitos do credor fiduciário

a) Direito à propriedade fiduciária (22)

b) Direito da posse indireta (23, p.u)

c) Direito de cessão do crédito (28)

d) Direito de consolidação da propriedade (26)

e) Direito à reintegração de posse (30)

f) Direito de despejo por denúncia vazia (27, §7º)


9. Efeitos

9.4. Deveres do credor

a) Não interferir na posse

b) Dar quitação no prazo de 30d., se houver pagamento integral (25, §1º)

c) Dever de alienar em hasta (27)

d) Dar quitação no prazo de 5d., se houver, arrematação no leilão (27, §4º e 6º)

e) Devolver o saldo (27, §4º)


10. Requisitos do contrato (art. 24)

1º) Valor do principal da dívida;

2º) Prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito do fiduciário;

3º) Taxa de juros e encargos incidentes;

4º) Cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a descrição do imóvel:

- Princípio da especialização

- Princípio da continuidade

- Princípio da disponibilidade


10. Requisitos do contrato (art. 24)

5º) Cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária;

6º) Indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;

Obs: A avaliação mínima será a BC do ITBI (art. 24, p. único)

7º) Cláusula dispondo sobre os procedimentos de leilão do imóvel, em caso de inadimplemento do devedor.

8º) Prazo de carência (§2º, art. 26)


11. Cessão dos direitos

11.1. Cessão dos direitos do credor (28)

11.2. Cessão dos direitos do devedor (29):

a) A anuência do credor continua válida após a vigência do art. 1.368-B, CC?

b) Pela portabilidade (33-A até 33-F)


12. Procedimento no pagamento

1º) Pagamento integral pelo devedor

2º) Termo de quitação pelo credor (art. 25, §1º)

3º) Multa de 0,5% ao mês ou fração do valor da dívida ou do contrato (art. 25, §1º)

4º) Averbação na matrícula (art. 25, §2º)


13. Procedimento na notificação

Pressupostos para esta fase:

1º) Inadimplência

2º) Prazo de carência ultrapassado


13. Procedimento na notificação (art. 26, §3º)

13.1. Requerimento do credor

13.2. Notificação pessoal pelo RI ou RTD:a) Devedor

b) Procurador (PF ou PJ)

c) representante legal (PJ)

13.3. Correio, com aviso de recebimento (26, §3º)



13.4. Hora certa (art. 26, §3º-A)

Obrigação do Oficial do RI ou RTD (elementosubjetivo) desconfiar que o devedor está seocultando, ele promoverá a intimação em nomedos familiares do devedor (art. 26, § 3º-A)



13.4. Hora certa (art. 26, §3º-A) - Requisitos:1º) Tentativa de intimação pessoal por 3 vezes;

2º) Suspeita razoável de ocultação;

3º) Notificação de pessoa próxima, parente ou não do devedorda hora certa;

4º) Nos condomínios edilícios, a intimação poderá ser feita aofuncionário da portaria responsável pelo recebimento decorrespondência. (art. 26, §3º-B)



13.4. Hora certa (art. 26, §3º-A) - Procedimentos:

1º) Tentativa de intimação na hora certa

2º) Não estando presente o devedor, a intimação seaperfeiçoará);

3º) Certificação da intimação por hora certa no processo;

4º) RI enviará carta ao devedor para ciência;



13.5. Edital (26, §4º)- local ignorado, incerto ou inacessível

§ 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legalou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível,o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência einformado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão,promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias,pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutrode comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária,contado o prazo para purgação da mora da data da última publicaçãodo edital.


14. Procedimento na inadimplência

1º) Após a notificação

2º) Devedor tem 15 dias para pagar (§1º, art. 26)Prestação vencida / Prestação vincenda / Juros e multa / Encargos contratuais

Encargos legais / Tributos / Contribuições condominiais / Despesas de cobrança

Despesas de notificação

Obs: Mutuários do SFH ou SFI terão 45 dias parapurgar a mora (15 + 30, conforme art. 26-A, §§ 1oe 2o)


14. Procedimento na inadimplência

3º) Efeitos da purgação da mora (§§5 e 6º, art. 26)

- Convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

- O oficial do RI, nos 03 dias seguintes à purgação da mora,entregará ao fiduciário as importâncias recebidas,deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.


15. Procedimento de consolidação1º) Notificação positivaa) Pagamento - convalesce

b) Sem pagamento

2º) RI – certificará a mora (ex tunc) por averbação na matrícula

3º) Possibilidade de Dação do direito do devedor (§8º, art. 26)- dispensa dos procedimentos do art. 27

4º) Consolidação da propriedade (§7º, art. 26) - Pagamento do ITBI e/ou laudêmio


16. Procedimento na execução1º) Intimação dos devedores (art. 27, § 2º-A)

2º) 1º praceamento – 30 dias – valor avaliação ou BC ITBI

3º) 2º praceamento – 15 dias – valor dívida

4º) Até a data do 2º leilão, o devedor poderá adquirir o imóvel, com“preferência” sobre os demais pretendentes, mediante o pagamentoda dívida e despesas (art. 27, § 2o- B)

DÍVIDA DESPESAS

Saldo devedor Intimação (Hon. Adv.)

Juros Anúncios

Penalidades Comissão

Encargos Tributos


16. Procedimento na execução

3º) Com a arrematação em hasta pública:

Havendo arrematação (em 5 dias):

Não havendo arrematação

Obrigação do credor emdevolver o $ que sobejar (§4º)

-

Obrigação de outorgar recíproca quitação (§6º)

Obrigação de outorgar quitação (§5º)


17. Efeitos após o procedimento na execução1º) Entrega do bem

2º) Reintegração de posse – liminar (art. 30)

3º) Desocupação em 60 dias com a prova da consolidação

4º) Taxa de ocupação – data leilão (art. 37-A)- 1% do valor de avaliação

5º) Se o imóvel for locado:- 30 dias p/ desocupação – SEM ANUÊNCIA

- 90 dias p/ desocupação – COM ANUÊNCIA

- SEM EFEITO - >1ano sem anuência (37-B)


17. Efeitos após o procedimento na execução6º) Nas operações de financiamento imobiliário, após a

consolidação da propriedade os debates judiciais sobrecláusulas abusivas ou sobre os procedimentos decobrança ou leilão serão resolvidos em perdas e danos(art. 30, parágrafo único)


18. Extinção

1º) Pagamento da dívida

2º) Averbação dos leilões negativos

3º) Arrematação do imóvel no leilão, no curso da execução extrajudicial


OBRIGADO

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