Mercado Imobiliário: Comportamento Recente e...

Mercado Imobiliário: Comportamento Recente e Perspectivas

Carlos Pacheco é economista pela FEA-USP, membro do Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) e Diretor Comercial de escritórios e investimentos imobiliários na Binswanger Brazil.

Carlos Pacheco

2

Sumário

• Por que fazer investimentos imobiliários ?

• Principais classes de ativos imobiliários;

• Fundações e investimentos imobiliários;

• Investimentos imobiliários e a economia;

• Panorama de mercado Imobiliário;

– Condomínios Industriais e Logísticos

– Escritórios Corporativos

• Novas tendências que afetarão a ocupação dos imóveis;

3

Porque fazer investimentos imobiliários ?

• Diversificação da carteira;

• Segurança;

• Geração de fluxo de renda constante;

• Reserva de valor e potencial de valorização;

4

Principais classes de ativos

Escritórios• Prédios • Lajes Corporativas

Condomínios Industriaise Logísticos

Shoppings Centers

Outras Classes deInvestimentos imobiliário:

• Hotéis

• Hospitais

• Entidades Educacionais

• Agências Bancárias

• Varejo

• Projetos Agropecuários

• Terrenos

5

Fundações tradicionalmente realizam investimentos imobiliários;

• 4 % do patrimônio das fundações (R$ 33,6 Bilhões) está investido em imóveis

• Escritórios corporativos são o principal alvo dos investimentos

Fundações e Investimentos Imobiliários

Complexo: Torre Matarazzo e Shopping Cidade São Paulo

Do estoque de escritórios de alto padrão:✓São Paulo 8% pertencem a EFPC – 310 mil m²

✓Rio de Janeiro 8% pertencem a EFPC – 150 mil m²

Limitações e o que muda ?✓Resolução 3792 (Até julho/2018): Investimento direto limitado a 8% do patrimônio;

✓Resolução 4661: até 20% do patrimônio em FIIs;

Importância da Gestão Ativa da Carteira

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PIB Nacional (%)

Investimentos Imobiliários e a Economia

Média de Crescimento do PIB2005 – 2011 = 4,1%

Média de Crescimento do PIB1998 – 2004= 2,2%

Média de Crescimento do PIB2012 – 2018* = - 0,2%

Retração 6 anosRetração 7 anos Expansão 7 anos Nova Etapa

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Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)






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Estoque entregue (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)





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Estoque entregue (m²) Absorção Líquida (m²) Taxa de Vacância (%) PIB Nacional (%)






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Panorama do Mercado Imobiliário Condomínios Industriais

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Estoque Total (m²) Área Disponível (m²)

Panorama de Mercado Imobiliário

Condomínios Industriais – Estoque e Vacância (m²)

São Paulo - 8,1 milhões de m² - Taxa de vacância 23%

Rio de Janeiro - 1,7 milhões de m² - Taxa de Vacância 28%

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Panorama de Mercado ImobiliárioR

$/m

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Condomínios Industriais – Valores médios pedidos de Locação (R$/m²/mês)

13

Panorama industrial

Panorama do Mercado ImobiliárioEscritórios Corporativos

14


Escritórios Corporativos – Estoque (m²)

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SP RJ DF BA PE RS SC PR

Mil

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São Paulo - 240 Edifício s – 3,8 milhões de m²

Rio de Janeiro - 134 Edifício s – 1,9 milhões de m²

15

Panorama de Mercado ImobiliárioM

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Absorção Líquida (m²) Área Ocupada (m²) Vacância (m²) Valor de Locação A e A(m²)

Rio de JaneiroSão Paulo

Escritórios Corporativos – Estoque (m²)

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

SP

Taxa de Vacância (%)


Escritórios Corporativos – Valores pedidos de locação (m²)

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2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

RJ

Taxa de Vacância (%)

17

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São Paulo

OCUPAÇÃO MÉDIA 1,6 mil m²


Escritórios Corporativos – Maiores Ocupantes

Rio de Janeiro

OCUPAÇÃO MÉDIA 2,5 mil m²

Serviços

Financeiro

Indústrias

Governo

São Paulo Rio de Janeiro

0,3 mil m²

2,0 mil m²

1,7 mil m²

1,9 mil m²

1,8 mil m²

2,0 mil m²

- 11,0 mil m²

Serviços

Indústria

Governo

Vago

Outros

18

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70 mil m²

70 mil m²

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38 mil m²

36 mil m²

36 mil m²

33 mil m²

32 mil m²

29 mil m²

27 mil m²

27 mil m²

26 mil m²

26 mil m²

24 mil m²

23 mil m²

22 mil m²

20 mil m²

19 mil m²

18 mil m²

Itaú

Vivo

Grupo Santander

WeWork

Mapfre

Regus do Brasil

Claro Telecomunicações

Citibank

Grupo Votorantim

Unilever Brasil

Banco do Brasil

Grupo Odebrecht

Amil

Google

Nestlé do Brasil

Avenues - The World School.

Banco Safra

Johnson & Johnson

Samsung

XP Investimentos

São Paulo


Escritórios Corporativos – Maiores Ocupantes

286 mil m²

81 mil m²

64 mil m²

63 mil m²

62 mil m²

58 mil m²

52 mil m²

43 mil m²

41 mil m²

40 mil m²

37 mil m²

31 mil m²

31 mil m²

28 mil m²

27 mil m²

26 mil m²

24 mil m²

23 mil m²

23 mil m²

22 mil m²

Petrobras

Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro

Bradesco

Caixa Economica Federal

BNDES

Prefeitura do Rio de Janeiro

Eletrobras

Banco do Brasil

Furnas Centrais Elétricas

Ministério Público

Correios - RJ

BACEN - Banco Central do Brasil

HM Ritmo

Ministério da Marinha

BMA - Barbosa Müssnich Aragão

Regus

Dataprev ar

FGV - Fundação Getúlio Vargas

Oi Telecomunicações

LOréal

Rio de Janeiro

19

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8,6%

✓A+ e A - 45 amostras

✓B - 17 amostras

- Cap Rate médio: 8,8%

- Cap Rate médio: 8,3%


Escritórios Corporativos – Taxas de Capitalização

2014 2015 2016 2017 2018

20

Panorama industrial

Perspectivas

21


Escritórios Corporativos SP – Perspectivas

Absorção anual considerada (2018-2022) 120mil m² 150 mil m² 180 mil m²

24%23%

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2018 -2º Tri 2018 2019 2020 2021 2022

Estoque (x mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista

22


Absorção anual considerada (2018-2020) 0 mil m² 15 mil m² 30 mil m²

44% 45% 45%

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1ºS - 2018 2018 2019 2020

Estoque (mil m²) Curva Conservadora Curva Referencial Curva Otimista

Escritórios Corporativos RJ – Perspectivas

23

Panorama industrial

Tendências dos mercados

24

Tendências do Mercado Imobiliário

• São Paulo:– A escassez de novos projetos para ser entregue nos próximos anos, elevará os valores de locação;

– Os parâmetros da nova Lei de Uso e Ocupação do Solo fará com que os custos dos novos projetos sejam mais elevados;

– Os valores de locação serão, em média, mais altos que no ciclo de expansão anterior;

– Esses dois fatores impulsionarão o desenvolvimento de novos distritos em São Paulo;

• Rio de Janeiro:– A retomada do crescimento do mercado do Rio de Janeiro passará por um ajuste estrutural da

economia do Estado;

– Os novos projetos da região do Porto criarão prédios superiores comparativamente aos prédios existentes;

Escritórios Corporativos

25

Tendências do Mercado Imobiliário

• Existe um grande estoque de projetos aprovados prontos para serem construídos;

• A alta vacância posterga o início de obras de novos projetos;

• Esses dois fatores aliados a oferta de terrenos em diversas localidades deverá manter os valores médios de locação no patamar atual;

Condomínios Industriais

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Panorama industrial

Evolução dos Índices

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Comparativo: Evolução de Índices

Comparativo de índices: IFIX x IMOB x IBOVESPA

17/09/2018 28

Rua Líbero Badaró, 377 27º andar - CentroCep 01009-000São Paulo, SP, Brasil

www.binwanger.com.br+55 11 2985 - 1101

28

Binswanger é uma organização internacional de consultoria imobiliária que

proporciona uma gama completa de serviços a clientes corporativos e

institucionais, contando com mais de 250 escritórios em todo o mundo em mais

de 100 países.

Nossa Linha de Serviços:

• Avaliações de Imóveis : Urbanos e Rurais

• Avaliação e Consultoria para FII’s

• Avaliação de Máquinas e Equipamentos

• Estudo de Melhor Uso (Highest and Best Use)

• Site Selection

• Gerenciamento de Obras

• Georreferenciamento de Imóveis

• Gestão Patrimonial

• Comercialização de Imóveis

• Operações Estruturadas de Investimentos: Built to Suit e Sale & Leaseback

Carlos Pacheco [email protected]

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