REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE

Prof. Silvio Mendes ZanchetiProf.a Norma Lacerda

Centro de Conservação Urbana e Territorial

Universidade Federal de Pernambuco

Recife - Brasil

Quito - 1998

ESTRATÉGIA E RESULTADOS

• Estratégia– Indução da ação privada através da ação pública– Gastos públicos concentrados nos espaços públicos e

sistema de gestão– Estratégia incrementalista de médio e longo prazo

• Resultados– Exemplo de revitalização para toda cidade– Centro revitalizado– Nova área de referência cultural e lazer da região– Novo mercado imobiliário

REVITALIZAÇÃO NO CONTEXTO NACIONAL

• Fim do modelo centro periferia – diminuição da pressão demográfica e imigração

• Economia de serviços

• Melhora do desempenho do investimento público– infra-estrutura

• Busca de identificação da população com a cidade– imagem e identidade

OUTRAS EXPERIÊNCIAS DOS ANOS 90

• Salvador– Forte intervenção pública (+ de U$ 60 milhões)– Mudança forçada de usos - expulsão de população– Descaraterização do patrimônio

• São Luís– Dependência do Governo Estadual – Pequena adesão da iniciativa privada

• Recife– Iniciativa municipal– Investimento público em bens de uso coletivo– Indução da aplicação privada

LOCALIZAÇÃO DO BAIRRO

BOA VISTA

STO ANTÔNIO

S. JOSÉ

BAIRRO DO RECIFE

STO. AMARO

ATLÂNTICO

BACIA DO PINA

BRASILIATEIMOSA

SITUAÇÃOGEOGRÁFICADO BAIRRODO RECIFE

MAPA 1

BREVE HISTÓRICO DO BAIRRO

Bairro portuário primeira ocupação urbana do Recife• Séc. XVII a início Séc. XX

– Bairro Portuário, industrial e comercial

• 1913 - 1922 Reforma urbanística, portuária e saneamento básico– Centro financeiro e de comércio exterior

• 1940 - 1960 Bairro boêmio com prostituição

• 1970 - 1990 Centro atacadista, serviços financeiros e administração pública

CICLO VICIOSO DA OBSOLESCÊNCIA (1992)

• Comércio atacadista predominante

• Restrições a mudança de usos (legislação restritiva)

• Imagem de área marginal (bairro portuário, prostituição e abandono)

• Sem população +/- 500 hab. (uma favela de serviços)

• Fora do circuito de circulação • Valor baixo dos imóveis • Imagem negativa• Baixa valor agregado por m2

Bairro do Recife - Grau de conservação do estoque construído (%) - 1992

Bom55%Regular

22%

Péssimo17%

Ruína6% Bom

Regular

Péssimo

Ruína

PLANO REVITALIZAÇÃO DO BAIRRO DO RECIFE

• Antecedentes– 1980 Legislação de proteção municipal– 1986 Primeira formulação de uma política de

revitalização e criação do Escritório do Bairro– 1988 Trabalho de ordenamento de ambulantes

• Plano– 1991 Plano de revitalização encomendado pelo

Governo Estadual– 1993 Prefeitura adota o plano– 1993 - 96 Implantação do Pólo Bom Jesus– 1998 ... Novos projetos (Polo Alfândega e Prodetur)

OBJETIVOS DO PLANO

• Objetivos– Conservação da herança histórica e cultural– Criar nova centralidade regional– Centro de referência cultural e de lazer– Centro de atração turística

ESTRUTURA DO PLANO

SETORES DEINTERVENÇÃO

Consolidação

Revitalização

Renovação

N

N

TERMINALMARÍTIMO

WATER FRONT

SHOPPING CULTURAL

POLO DO BOM JESUS

CENTRO COMERCIALDO PILAR

HABITAÇÃO COLETIVA

PERCURSO CULTURAL

CENTRO EMPRESARIAL

PARQUE DO BRUM

ESTACIONAMENTO

AQUÁRIO

PROJETOSESTRUTURADORES

ESTRATÉGIA DE IMPLANTAÇÃO

• Melhoria do espaço público e infra-estrutura• Projetos de impacto para mudança de imagem

– Melhoria do espaço urbano e nova avenida• Promoção de eventos ao longo do ano

– Dançando na Rua, Semana da Seresta, Carnaval, etc.• Criação de Pólos irradiadores

– Bom Jesus, Alfândega e Pilar• Criação de uma agência de negócios• Acordos de promoção com iniciativa privada• Manutenção das expectativas de investimento

– Projetos de grande porte Produtur e Monumenta

INVESTIMENTOS PÚBLICOS MUNICIPAIS

Bairro do RecifeInvestimentos realizado pela Prefeitura da Cidade do Recife (R$1,00 de 1996)1993 - 1996

ITEM Valor %1. Desapropriação de imóveis 214.237 8,04%2. Elaboração de projetos 534.674 20,06%Restauração de imóveis (4 unidades) 67.500 2,54%Teatro Hermilo Borba Filho RS 47.807 1,79%Terminal Marítimo Passageiros RS 61.685 2,31% Mobiliário Urbano 41.808 1,57%Sinalização Urbana 12.000 0,45%Consultoria no Gerenciamento do Plano de Revitalização 303.874 11,40%3. Obras realizadas 1.916.496 71,90%Recuperação de praças 97.000 3,64%Complementação da Av. Alfredo Lisboa 580.000 21,76%Restauração ponte Maurício de Nassau 512.000 19,21%Urbanização da Rua do Bom Jesus 105.800 3,97%Projeto Cores da Cidade (Restauração de Fachadas) 44.345 1,66%Restauração de imóveis (4 unidades) 557.601 20,91%Implantação de Eletrocalha da Rua do Bom Jesus 19.749 0,74%TOTAL 2.665.407 100,00%Fonte: Escritório do Bairro do Recife e EMLUB

O PÓLO DO BOM JESUS

• Centro na rua mais antiga da cidade

• Área de concentração de atividades de diversão e lazer

• Atividades de comércio e serviço

• Exemplo de reutilização de imóveis antigos

Pólo B. Jesus

BID- Monumenta

FASES DO PROCESSO (1)

• Mostrar compromisso (1º Sem1993)– Recuperação de de espaços públicos (calçadas, vias,

praças,...)– Reabertura de antiga avenida - separação cidade/porto– Recuperação de ponte

• Busca de parcerias (2º Sem 1993)– Adoção de praças por grandes empresas locais– Projeto Cores da Cidade com Fund. Roberto Marinho

FASES DO PROCESSO (2)

• Persuasão dos proprietários (1994 e 1º Sem 1995)– Criação de uma agência de negócios imobiliários– Desapropriação e recuperação de 4 imóveis– Extensão da área do projeto Cores da Cidade– Melhoria do espaço da rua do Bom Jesus

• novas calçadas, ordenação da fiação elétrica

• Consolidação (2º Sem 1995 e 1996)– Aluguel dos imóveis para novos investidores– Feira de antigüidades e eventos culturais na rua do Bom

Jesus

ÁREA RECUPERADA

Pólo do Bom Jesus Áreas recuperadas por andares (m2) 1996

1º andar35%

2º andar29%

3º andar21%

4º andar10%

5º/+ and.5%

Pólo do Bom Jesus Áreas Recuperadas (m2) - 1996

Área não recuperada

34%

Área recuperada

66%

Reversão do processo de degradação

1992 - 66% da área estava degradada

1996 - 66% da área estava recuperada

Polo do Bom Jesus - Área recuperada (m2) - 1996

0

52.020

17.61134.409

0200004000060000

Área total Área nãorecuperada

Árearecuperada

INVESTIMENTOS PRIVADOS NA RECUPERAÇÃO

• Inversões Pólo – Privada = R$ 2,85 milhões– Pública = R$ 2,66 milhões

• Privado-Pólo / Público-Bairro

1:1• Privado Bairro / Público-Bairro

> 1

Polo do Bom Jesus - Inversão Privada - 1993/96

2.850

993 821 612284 141

Total 1º andar 2º andar 3º andar 4º andar 5º/+and.

R$ 1

.000

PREÇO E ALUGUEIS DOS IMÓVEIS

RecifePreços dos aluguéis médios de imóveiscomerciais em zonas da cidade1997Bairro Aluguel médio (R$ 1/m2)Pólo do Bom Jesus 6,90São José 11,63Boa Vista 9,72Espinheiro/Rosa eSilva/Parnamirim 13,20Boa Viagem 15,85Fonte: Jornal do Commércio e Diário de Pernambuco. Janeiro de 1997

Bairro do RecifeEvolução dos preços de venda por metro quadrado dos imóveis1993-1996Em cruzeiros de dezembro de 1996Pólos 1993 1996 Var. 93/96Bom Jesus R$ 124 R$ 208 68%Alfândega R$ 168 R$ 146 -13%Pilar R$ 110 R$ 105 - 5%Fontes: Pesquisa PBLM e entrevistas com corretores de imóveis do bairro.

MANUTENÇÃO DOS ESPAÇOS PÚBLICOS

Bairro do RecifeGastos com manutenção do espaço público (R$ 1,00 de 1996)1993 - 199Serviços 1993 1996 Var. 1993/96

Conserv. De passeios, pavimentação,pontes e drenagem

90.000 203.000 126%

Manutenção de praças 21.000 21.000 0%Recuperação de iluminação pública 50.000 50.000 0%Coleta domiciliar de lixo 102.853 133.164 29%Varrição de ruas e praças 922.094 1.193.835 29%TOTAL 1.185.947 1.600.999 35%

RECEITAS MUNICIPAIS E RENÚNCIA FISCAL

Pólo do Bom JesusArrecadação de impostos municipais (R$ de 1996)1993/96

Anos IPTU Var. ISS Var. ITBI Var.

1993 59.288 66.830 1.8251994 59.139 0% 70.715 6% 4.484 146%

1995 50.734 -14% 132.626 88% 24.271 441%

1996 51.523 2% 117.998 -11% 13.366 -45%

Fonte: Secretaria das Finanças, PCR

-100%

0%

100%

200%

300%

400%

500%

93/94 94/95 95/96

IPTU

ISS

ITBI

A decisão de investir não esteve associada ao benefício da renuncia fiscal

PRINCIPAIS PROBLEMAS (PROPRIETÁRIOS)

• Abastecimento d’água 75%• Segurança 75%• Estacionamento 75%• Esgotamento sanitário 50%• Energia 25%• Ambulantes 25%• Calçamento deteriorado 25%• Sanitários públicos 25%• Organização de eventos 25%

OUTROS IMPACTOS

• Transformação de usos em outras partes do Bairro• Investimento privado em áreas sem projeto público• Propagação de proposta de revitalização para outras

partes da cidade e outros municípios• Processo com dinâmica própria da iniciativa privada• Modelo para outros projetos

CONCLUSÕES

• Outra centralidade - a cidade se transforma• O centro tem um carga simbólica forte• Existem oportunidades econômicas (novas atividades) para

a reutilização dos centros• Existe um significativo potencial de investimento privado• O mercado imobiliário responde rapidamente à

revitalização• Os incentivos fiscais são importantes mas não

determinantes na decisão de investimento