GRUPO 4 - PARCELAMENTO E REGULARIZAÇÃO

I. INTRODUÇÃO

A partir de 1993, o município de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadorade gestão urbana. O processo de gestão democrática da cidade então iniciado logo seconsolidaria. Com o Orçamento Participativo, inaugurado em 1994, a população passou aser efetivamente envolvida nas decisões sobre os investimentos públicos. A Lei n.º 7.165/96,que instituiu o Plano Diretor, criou o Conselho Municipal de Política Urbana (COMPUR) eestabeleceu a obrigatoriedade de avaliação do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento,Ocupação e Uso do Solo (Lei n.º 7.166/96) a cada quatro anos, mediante processo deConferência Municipal. Atualmente a Prefeitura de Belo Horizonte conta com mais de oitentacanais institucionais de participação popular em diferentes escalas. No campo das políticasurbanas, o COMPUR e os Conselhos Municipais de Meio Ambiente, de Habitação, dePatrimônio Cultural e de Saneamento encontram-se totalmente consolidados, assumindopapel central na formulação e gestão de políticas, e se articulam a Conferências Municipais.As Conferências Municipais de Política Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, sãomomentos privilegiados de encontro da população para refletir sobre a cidade, seusconflitos, problemas e potencialidades, e sobre a política urbana praticada, buscandoconhecer e articular as diferentes visões dos atores que participam da dinâmica urbana egarantir que as propostas para atualização da legislação urbanística sejam pactuadas.

A primeira Conferência foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n.º 8137/00 quereviu disposições do Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo –LPOUS. A segunda, realizada em 2001/02, produziu um conjunto de propostas reunidas emum Projeto de Lei enviado à Câmara Municipal, todavia não apreciado por aquela Casa.

Esta III Conferência Municipal de Política Urbana de Belo Horizonte tem como objetivoavaliar o Plano Diretor e a LPOUS, à luz das definições da II Conferência, bem como dasdeliberações do COMPUR e dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde então.

II. PARCELAMENTO DO SOLO

Parcelamento do solo é a subdivisão de um terreno em lotes para ocupação, passando essaárea a tornar-se urbana. É fundamental que o parcelamento do solo ocorra sem danos aomeio ambiente e aos recursos naturais, evitando a formação de áreas de risco e criando ascondições adequadas para a instalação de usos residenciais e não residenciais,considerando-se o sistema viário, áreas verdes, infra-estruturas urbanas e áreas parainstalação de equipamentos comunitários.

A necessidade de normas que disciplinem esse processo levou à instituição, em 1979, daLei federal n.º 6.766/79, que contém regras de caráter urbanístico e destinadas a garantirsegurança ao comprador de lote. De acordo com essa Lei, são duas as formas deparcelamento: loteamento e desmembramento. O loteamento contém intervenções nosistema viário: abertura de novas vias de circulação ou alteração das vias existentes. Odesmembramento não interfere no sistema viário.

O conteúdo básico da legislação de parcelamento do solo abrange a definição dos terrenosque podem ou não ser parcelados, as dimensões dos lotes e dos quarteirões, o tamanho ecaracterísticas das vias, os espaços livres de uso público (áreas verdes) e áreas destinadasa equipamentos coletivos; as áreas onde não é permitido construir (non aedificandi); asregras e diretrizes para a elaboração e aprovação de projetos de loteamento.

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Em Belo Horizonte o parcelamento do solo é regido pela Lei de Parcelamento, Ocupação eUso do Solo - LPOUS (Lei n.º 7166/96, alterada pela Lei n.º 8137/00). Além do loteamento edo desmembramento, a LPOUS trata de forma destacada as seguintes formas deparcelamento:

� parcelamento para condomínio, isto é, aquele destinado a abrigar conjunto deedificações em lote único, dispondo de espaços de uso comum, caracterizados comobens em condomínio.

� parcelamento vinculado, no qual ocorre aprovação simultânea do parcelamento e daedificação;

� modificação de parcelamento, ou seja, alteração das dimensões de lotes pertencentes aparcelamento aprovado, sem alteração do sistema viário, dos espaços livres de usopúblico ou das áreas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários

� reparcelamento, ou redivisão de parte ou de todo o parcelamento que implique alteraçãodo sistema viário, dos espaços livres de uso público ou das áreas destinadas àinstalação de equipamentos urbanos e comunitários.

Em Belo Horizonte, as principais normas de parcelamento do solo em vigor são:

� Não é permitido o parcelamento do solo em:

− terrenos alagadiços;− terrenos sujeitos a inundações, antes de serem tomadas providências que

assegurem o escoamento das águas;− terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública;− terrenos naturais com declividade superior a 47% ;− áreas degradadas ou naquelas em que seja tecnicamente comprovado que as

condições geológicas não aconselham a edificação;− terrenos contíguos a mananciais, cursos d'água, represas e demais recursos

hídricos, sem prévia manifestação dos órgãos competentes;− terrenos em que a poluição impeça a existência de condições sanitárias suportáveis.

� Os parcelamentos devem atender às seguintes condições, dentre outras:

− os lados dos quarteirões não podem ter extensão superior a 200 m, em cada face;− os lotes devem ter área mínima de 125 m² e máxima de 5.000 m² com, no mínimo,

5m de frente e relação entre profundidade e testada não superior a 5;− no mínimo 15% da área do terreno parcelado deve ser transferida ao poder público

municipal para instalação de equipamentos urbanos e comunitários, espaços livresde uso público e sistemas de circulação, além das áreas de sistema viário.

È de interesse para a cidade, quando formula suas regras de parcelamento, garantir adistribuição de equipamentos e infra-estrutura de forma igualitária por toda a cidade efavorecer a utilização de terrenos para a implantação de habitações de interesse social.

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III. REGULARIZAÇÃO

Decorrente de um processo de crescimento onde a terra urbana é uma mercadoria valorosa,os loteamentos irregulares ou clandestinos nasceram da ação de parte do setor imobiliário,muitas vezes de forma perversa para o conjunto da cidade. Foram implantados lotes aqualquer custo, sem preocupações com a legislação, com a oferta de infra-estrutura ou comos aspectos físico-ambientais. A população com menor poder aquisitivo encontra nessesloteamentos irregulares a possibilidade de morar, mesmo que precariamente. É necessárioreverter este quadro e o movimento identificado é o da inclusão, que está nos fundamentosdo Plano Diretor e da Conferência.

Após um profundo e detalhado processo de discussão sobre a irregularidade urbanística,suas causas e conseqüências, a II Conferência propôs “promover um processo deregularização que vise à inclusão urbanística, respeitadas as condições de segurança, alegislação ambiental e a de posturas e os registros cartoriais.”

Atendendo a esta demanda e visando à promoção da inclusão urbanística, a Prefeitura deBelo Horizonte elaborou em 2005 um projeto de lei permitindo a regularização deloteamentos e edificações e a prestação de serviços técnicos gratuitos, a serem oferecidospelo Executivo Municipal à população de baixa renda. O objetivo desse projeto de lei erapermitir a efetiva inclusão de parcela da população que, de modo geral, não atende àlegislação por desconhecimento ou por impossibilidade financeira. Outro aspecto relevante éa possibilidade de proporcionar a regularização dos parcelamentos do solo, permitindo asolução de um grande número de situações, como a impossibilidade de regularizar asedificações em função do descumprimento de normas de responsabilidade do loteador.

Em decorrência desse projeto, em 2005, foi instituída a Lei n.º 9.074/05, que estabeleceinstrumentos de flexibilização dos parâmetros urbanísticos para o parcelamento do solo,Essa Lei permite a regularização dos parcelamentos do solo comprovadamente existentesaté 19 de janeiro de 2005, que estejam em desconformidade com os parâmetros dalegislação urbanística municipal. Impede a regularização do parcelamento do solo em áreade risco ou em área considerada non aedificandi. A regularização de parcelamento do solosituado em ZPAM ou ZP-1 depende de prévia anuência da Secretaria Municipal Adjunta deMeio Ambiente. A regularização de parcelamento do solo situado em área tombada,preservada ou contida em perímetro de área protegida depende de prévia anuência ouautorização da Gerência de Patrimônio Histórico e Urbano.

Quanto à regularização de edificações, a Lei n.º 9.074/05 estabelece que a regularizaçãoseja paga, mas prevê instrumentos específicos para atendimento à população de baixarenda: isenção de cobrança de preços públicos e possibilidade de regularização poriniciativa da PBH. Nesta linha, o Programa Cidade Legal na definição da população a serbeneficiada considera o fato de o proprietário possuir apenas um imóvel no município e deter sido tal imóvel avaliado pela Prefeitura em, no máximo, R$ 50.000,00, sendo dadaprioridade ao atendimento à população possuidora de um único imóvel residencial, de valorvenal igual ou inferior a R$ 30.000,00.

A Regularização de Caráter Social, que culmina na titulação dos imóveis, aliada àpossibilidade de acesso à assistência técnica, cria meios de promover uma política desegurança futura quanto à sustentabilidade ambiental e, portanto, quanto à melhoria dosíndices de qualidade de vida urbana. Em 2007, já haviam sido executados levantamentos de5.373 edificações e 2.060 lotes.