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TTULO: PRTICA DOS PROCEDIMENTOS INTERNOS NOS CRIs DE IMVEIS DAS INCORPORAES IMOBILIRIAS. Paulo Airton Albuquerque Filho Presidente da Comisso de Direito Ambiental da OAB/CE Especialista em Direito Processual Civil Especialista em Direito Imobilirio Especialista em Direito Ambiental

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Introduo A Incorporao Imobiliria surgiu das necessidades sociais e se desenvolveu pela criatividade dos empreendedores no ramo imobilirio, o crescente aumento dos valores do preo de terrenos levaram esses empreendedores adquirirem os terrenos e nestes optaram pela construo e edificao de vrias unidades habitacionais (apartamentos) ou at mesmo unidades comerciais (salas, lojas, etc), deixando de lado a construo e edificao de apenas um prdio comercial nico ou at mesmo uma casa residencial para moradia de apenas uma famlia.

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Introduo O Cdigo Civil de 2002 quando tratou do condomnio edilcio nos arts. 1331 a 1358 vieram inovar especialmente quanto ao Regimento Interno, agora incorporado a Instituio, Especificao, Conveno de Condomnio e Regimento Interno, que anteriormente era elaborado somente aps o registro da Conveno de Condomnio (Livro 3-Auxiliar, no CRI de Imveis competente). O Regimento Interno e a Conveno de Condomnio nada mais que regras de convivncia que todos ns se morarmos em edifcios seremos obrigados a nos submeter, talvez um dos grandes problemas encontrados na moradia entre pessoas de famlias diversas.

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Introduo Neste sentido, motivado por todas essas mudanas na codificao civil brasileira, que diretamente esto ligadas aos investidores imobilirios no Pas, visto que so obrigados a seguirem regras para viabilizarem a aprovao dos projetos junto a Municipalidade, junto ao Estado, junto a Unio Federal, bem como, devido a evoluo da Lei Federal n 4.591, de 16 de dezembro de 1964 pelas vrias alteraes e inseres de novas regras, aqui podemos citar o patrimnio de afetao.

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. O ato jurdico essencial da negociao jurdica da incorporao imobiliria o memorial de incorporao, que ser arquivado no Registro de Imveis competente e registrado na matrcula do terreno para o qual estiver projetada a edificao objeto da incorporao sendo obrigatrio o arquivamento de todos os documentos de ajuste e certides fiscais inerentes ao ato na forma do que dispe o art. 32 da Lei n 4.591/64, alneas a a p.

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. A norma legal fala em arquivamento do memorial, enquanto que a Lei n 6.015/73 fale em registro da incorporao (art. 167, I, 17). A diferena de nomenclatura parece no ter relevncia especial e talvez seja explicada pela padronizao estabelecida pela Lei dos Registros Pblicos e pelo Cdigo Civil de 2002 (art. 1.227), que passam a denominar registro todos os assentamentos que impliquem constituio ou transmisso de propriedade ou de direitos reais sobre imveis.

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. O memorial de incorporao estabelece as caractersticas bem como as identificaes do empreendimento e a estrutura do negcio da incorporao, na verdade um dossi que contm todas as informaes e todos os documentos que descrevem e caracterizam o empreendimento aprovado pela municipalidade, dentre eles se encontra o ttulo de propriedade do terreno, cpia do projeto aprovado pelas autoridades competentes, etc.

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. A verificao de todas as peas que integram o memorial possibilita a compreenso do negcio a realizar, pois, devido a documentao que rene, o memorial apresenta em termos claros, precisos e completos todos os dados do negcio, bem como a conformao da futura edificao, com as plantas de localizao das vagas para estacionamento de veculo e dos pavimentos tipos, entre outros documentos que compem todo o procedimento e que dever ser exigido pelo(a) Oficial(a) Registrador(a).

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. A exigncia de registro do memorial est no art. 32, pelo qual o incorporador s estar autorizado a negociar sobre unidades autnomas aps ter registrado o memorial de incorporao no Registro de Imveis competente. A alienao de unidades sem que o incorporador tenha promovido o arquivamento do memorial, todavia, no conduz nulidade ou anulabilidade do contrato de alienao, todavia, como reiteradamente tm decidido nossos tribunais.

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FUNO E CARACTERISTICAS DO MEMORIAL DE INCORPORAO NAS SERVENTIAS IMOBILIRIAS. O arquivamento do memorial de incorporao pr- requisito para oferta pblica das unidades integrantes da futura edificao e constitui a gnese da proposta do incorporador; s mediante esse registro o incorporador estar legitimado a realizar oferta pblica e formular propostas. Aspecto igualmente relevante no processo de memorial de incorporao so as declaraes j citadas que devem ser prestadas pelo incorporador, em geral no prprio contexto do requerimento ou separado em declarao prpria prestada pelo incorporador. Entre essas manifestaes ressalta-se o termo de afetao, criado pelo art. 30B (com a redao dada pela Medida Provisria 2.221/01).

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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. Titulo de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, de compra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta, do qual conste clusula de imisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao em fraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamente registrado.

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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. Ento, esto legitimados para promover incorporaes tanto o proprietrio do terreno como, tambm, o titular de direitos aquisitivos sobre ele. Fundamental que o incorporador tenha a livre disponibilidade sobre o imvel, ou sobre os direitos a ele relativos, podendo requerer tudo que for necessrio para a viabilizao e regularizao dos projetos pertinentes a incorporao, podendo praticar todos os atos essenciais do negcio jurdico realizado, que transmitir a propriedade do imvel ou os direitos reais de aquisio sobre o imvel.

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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. Certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protestos de ttulos, de aes cveis e criminais e de nus reais, relativamente ao imvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador.

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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. Existe, no entanto, uma impropriedade na redao acima, pois o art.32, no 5, estabelece que a eventual existncia de nus fiscais ou reais, a no ser, aqueles impeditivos de alienao, no impedem o registro do memorial de incorporao, no entanto, o Oficial Registrador dever exigir que esse(s) nus conste em todos os documentos de ajuste do memorial de incorporao, alm de solicitar tambm uma certido narrativa de inteiro teor referente ao nus apresentados, para que os adquirentes de boa f fiquem ciente de que a alienao das unidades futuras mesmo existindo o nus no implicar em perda do imvel posteriormente.

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DOCUMENTOS OBRIGATRIOS E QUE DEVERO FAZER PARTE INTEGRANTE DO MEMORIAL. A Lei no impede a realizao de incorporao em imvel onerado, mas exige que a existncia de nus seja declarada expressamente em qualquer documento de ajuste do memorial de incorporao, com a indicao da sua natureza e das condies de sua liberao (art. 37), sob pena de tipificao de contraveno contra a economia popular (art. 66, II).

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Na pratica cartorria aps o registro do memorial de incorporao conveniente que seja feita uma averbao dando publicidade das CERTIDES POSITIVAS que integram os documentos do memorial, inclusive mencionando-se a extenso dos nus baseado nas prprias certides narrativas de inteiro teor.

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IMVEL HIPOTECADO A existncia de garantia real sobre o imvel, vinculadas ao cumprimento das obrigaes decorrentes de emprstimo para o empreendimento, no existe nenhum impedimento ao registro, no entanto, ser conveniente que o credor hipotecrio d anuncia a efetivao do registro no foleo registral. Quando a garantia real for proveniente de contratos hipotecrios ligados ao SFH Sistema Financeiro da Habitao, SH Sistema Hipotecrio, SFI Sistema Financeiro Imobilirio, Cdulas de Crdito (Industrial, Comercial, Rural, Exportao) etc, passa a ser obrigatrio o cancelamento ou anuncia expressa do credor hipotecrio.

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Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros. Lembramos que a lei dos Registros Pblicos entrou em vigor no dia 01 de janeiro de 1976, portanto, existem matrculas que so vintenrias (20 anos) desobrigando a apresentao de certido transcrevendo o contedo da matrcula, a prpria emisso reprogrfica com o carimbo de negativa de nus reais substitui as antigas certides de transcries das transmisses, neste sentido, o histrico dever transcreve resumidamente o constante da matrcula.

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Histrico do ttulo de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 (vinte) anos, acompanhado de certido dos respectivos registros. Ensina-nos o professor Melhim Namem Chalhub relativamente a certido vintenria a ser apresentada quando no ingresso do memorial de incorporao no Registro de imveis que: O prazo de 20 (vinte) anos se justificava porque era o prazo de prescrio para aes judiciais que visem atingir transmisses da propriedade do terreno. Com o advento do Cdigo Civil de 2002, entretanto, reduziu o prazo prescricional mximo para 10 (dez) anos (art. 205), de modo que esse novo prazo que dever prevalecer, a partir da vigncia do novo Cdigo Civil.

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Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes. O projeto de construo aprovado pela municipalidade poder ser apresentado em cpias, em duas vias, e autenticadas pelo profissional responsvel pela obra e pelo incorporador, com as firmas reconhecidas, acompanhado da licena da construo que ser o Alvar de construo onde dever ficar consignado o nmero do processo administrativo, prazo de validade para construo do empreendimento, quantidade de pavimentos, identificao da rea de construo, assinatura dos responsveis pela municipalidade, dentre outros indicativos.

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Projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes. Nas cpias do projeto arquitetnico aprovado a ser apresentado no Registro de Imveis dever constar a seguinte indicao que identifique a autenticao e a autenticidade dos documentos: A presente cpia confere como original aprovado e expedido pela municipalidade. Os subscritores respondem civis e penais pelas declaraes referenciadas. Na planta de situao dever constar o quadro de reas onde ficar identificado as caractersticas do empreendimento relativamente a rea total do trreo, as reas privativas, s ares comuns e fraes ideais das unidades habitacionais, que devero retratar nos quadros de reas elaborados segundo normas da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, por determinao da Lei das Incorporaes (art. 53).

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Clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da rea construda. Por fora do art. 53, o Poder Executivo, pelo extinto Banco Nacional da Habitao, atribuiu Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT) a incumbncia da edio de normas visando estabelecer critrios de clculo dos custos unitrios, para execuo de oramento da construo, para avaliao do custo global da obra, assim como modelo de memorial descritivo dos acabamentos, critrios para entrosamento entre o cronograma das obras e o pagamento das prestaes. Nesses quadros de reas so indicadas a rea privativa, a rea comum, a rea total, a frao ideal de cada unidade autnoma e a participao proporcional de cada uma delas nas partes e coisas de uso comum.

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Certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular do direito sobre o terreno for o responsvel pela arrecadao das respectivas contribuies. uma exigncia legal a apresentao da CND do INSS, alm das certides negativas de dbito fiscal perante a Unio, o Estado e o Municpio, se o terreno pertencer a pessoa jurdica distinta do incorporador, ambas devero apresentar os mesmos documentos, valendo essas consideraes para a apresentao de todas as demais certides.

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Memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei n 4.591/64. Os quadros da ABNT de I a VIII devero ser formulados de acordo com o modelo estabelecido no art. 53, IV, da norma legal, sendo expresso nos quadros V a VIII.

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Avaliao do custo global da obra, atualizada data arquivamento, de acordo com a norma do inciso III do art. 53, com base nos custos unitrios referidos no art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra. O oramento formulado de acordo com o projeto de construo e vista dos quadros de reas e do memorial descritivo. Os valores do oramento devem apresentar o custo da construo na data do arquivamento do memorial de incorporao no Registro de Imveis. Como todos os demais documentos de ajuste do memorial de incorporao, sero apresentados em duas vias, assinado pelo profissional responsvel pela obra (art. 32, h).

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Discriminao das fraes ideais de terreno, com as unidades autnomas que a elas correspondero. A discriminao das fraes ideais e sua vinculao s futuras unidades imobilirias elemento fundamental e indispensvel no s para constituio da propriedade imobiliria pelo regime especial da Lei n 4.591/64, como, tambm, fator que influir em todos os direitos e obrigaes dos adquirentes. Interessante observar que o Cdigo Civil de 2002 no art. 1.351, dispes para as alteraes, o voto de 2/3 dos condminos, e no de condminos que representem 2/3 das fraes ideais, essa mesma codificao estabelece quorum com base em proporo diversa das fraes.

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Minuta da futura Conveno de Condomnio que reger a edificao ou o conjunto de edificaes. Como todos os demais documentos de ajuste do memorial de incorporao a minuta da Conveno dever ser apresentada em duas vias, assinadas pelo incorporador, com firma reconhecida (Decreto n 55.815/65, art. 8). A minuta da Conveno que retratar a Escritura (particular ou pblica) da Instituio, Especificao, Conveno de Condomnio e Regimento Interno atualmente, com o advento do Cdigo Civil de 2002 passou a determinar normas para os condomnios edilcios na forma do que dispe os arts. 1.332 a 1.334 dessa codificao.

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Certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do art. 31 da norma legal. Exceo a regra, nos casos em que o incorporador autorizada pelo titular do terreno, que pode ser o proprietrio, promissrio comprador, promissrio cessionrios de direitos aquisitivos etc, este poder atribuir o encargo da incorporao a um construtor ou a um corretor. O mandato sempre dever ser outorgado por instrumento pblico e especificao expressamente o empreendimento a ser edificado na forma de incorporao imobiliria, obrigatrio a transcrio do disposto no 4 do art. 35 ( 1 do art. 31).

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Declarao em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 40). uma questo que versa sobre a viabilidade ou no do empreendimento, ou seja, registro no Registro de Imveis o memorial de incorporao existindo o prazo de carncia de 180 (cento e oitenta) dias, poder o incorporador denunciar a incorporao e desistir da mesma, obrigando-se a restituir aos adquirentes de boa f que tenham adquirido frao ideal de futuras unidades. O prazo mximo de carncia de 180 (cento e oitenta) dias, desde que no ultrapasse o termo final de validade do registro da incorporao, ou, se for o caso, de sua revalidao.

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Atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito que opere no pas h mais de cinco anos. Salvo melhor juzo, atestado a ser apresentado por instituio financeira idnea, de forma excepcionalmente graciosa e de pouca repercusso jurdica legal na apresentao desse documento, mesmo porque, a instituio financeira, caso ocorra qualquer irregularidade no procedimento do memorial de incorporao que venha a prejudica a terceiros adquirentes de boa f, a instituio financeira no ter nenhuma responsabilidade com relao s obrigaes para a concluso ou no do empreendimento, visto que, no texto do atestado de idoneidade afirma-se apenas sobre a idoneidade da incorporadora, que por sinal dever ser uma excelente correntista na instituio. Qual gerente no emitiria um atestado de idoneidade nessas condies?

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Declarao, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o nmero de veculos que a garagem comportar e os locais destinados guarda dos mesmos. Quando da aprovao do projeto arquitetnico pela municipalidade obrigatrio em uma das plantas, ou em vrias plantas identificar a localizao das vagas de garagem, se localizadas no trreo, no pilotis ou no subsolo. Apresentando o memorial de incorporao ao arquivamento no CRI de imveis ser(ao) a(s) plantas apresentadas impreterivelmente para perferctibilizao do registro do memorial de incorporao no Registro Imobilirio. Dever constar na(s) planta(s) a identificao dos nmeros e quantidade de vagas, essa identificao poder ser numerao prpria ou identificada(s) pelo mesmo nmero do apartamento.

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QUESTES DE ORDEM PRTICA PARA REFLEXO Recusa pelo Oficial Registrado para o registro de escritura pblica de venda e compra onde a forma de pagamento ser unidade habitacional a ser construda no local do terreno vendido. Exigncia do memorial de incorporao concomitante ao registro da escritura.

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QUESTES DE ORDEM PRTICA PARA REFLEXO Exigncia do registrador, que deveria ser apresentada uma certido da municipalidade autorizando o desmembramento. Visto que a municipalidade aprovou o empreendimento separadamente (individualizando) identificando na planta o terreno que ocuparia cada condomnio, bem como no Alvar de construo ficou definida a individualizao do condomnio.

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CHECK-LIST Verificar a data de Validade da Prenotao; Verificar se foi apresentado requerimento (assinado e com firma reconhecida), direcionado ao 1 Oficio Imobilirio desta Capital, solicitando expressamente o ato a ser realizado e indicando o titulo aquisitivo onde ser lanado o ato. Tratando-se de pessoa fsica, qualificar tambm o cnjuge se casado(a), assim como ser necessrio constar a sua assinatura no requerimento; Se a incorporao se dar em todo o terreno ou em parte. Se em parte do terreno, faz-se necessrio efetuar o procedimento de desmembramento. Caso haja edificao, efetuar sua demolio ou mencionar no requerimento, que ser efetuada quando da averbao de construo.