Urbanismo - A Hegemonia das Empresas Imobiliárias

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Universidade Federal da Bahia

Faculdade de Arquitetura Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo

Glória Cecília dos Santos Figueiredo

A HEGEMONIA DAS EMPRESAS IMOBILIÁRIAS: TENDÊNCIAS DE USO E OCUPAÇÃO DO ESPAÇO DA PRODUÇÃO IMOBILIÁRIA

LICENCIADA PELO MUNICÍPIO DE SALVADOR DE 2001 A 2009

Salvador

2011

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Glória Cecília dos Santos Figueiredo



Dissertação de Mestrado apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal da Bahia, como requisito para obtenção do grau de Mestre.

Orientadora: Professora Dra. Ana

Fernandes.

Salvador

2011

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Faculdade de Arquitetura da UFBA - Biblioteca

F475 Figueiredo, Glória Cecília dos Santos,

A hegemonia das empresas imobiliárias: tendências de uso e ocupação do

espaço da produção imobiliária licenciada pelo município de Salvador de 2001 a

2009 / Glória Cecília dos Santos Figueiredo. Salvador, 2011.

274 f. : il.

Orientador: Profa. Dra. Ana Fernandes Mestrado (dissertação) – Universidade Federal da Bahia, Faculdade de

Arquitetura e Urbanismo, 2011.

1. Espaço (Arquitetura) - Utilização. 2.Imóveis - Produção 3. Registro de

imóveis.

CDU: 72

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TERMO DE APROVAÇÃO

GLÓRIA CECÍLIA DOS SANTOS FIGUEIREDO



Dissertação aprovada para obtenção do grau de Mestre em Arquitetura e Urbanismo,

Universidade Federal da Bahia, pela seguinte banca examinadora:

Profa. Dra. Ana Maria Fernandes – PPGAU / UFBA Orientadora e Presidente da Banca Examinadora

Prof. Dr. Nelson Baltrusis – UCSAL / PPGAU / FAUFBA Membro da Banca Examinadora

Prof. Dr. Pedro Abramo Campos – IPPUR / UFRJ Membro da Banca Examinadora

Salvador, 03 de Junho de 2011.

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Agradecimentos

À querida professora Ana Fernandes, pela orientação dedicada, comprometida e estimulante. Pelas críticas, diálogos, livros emprestados, apoios e, principalmente, pela profícua convivência neste processo de formação no qual aprendi imensamente.

Aos caros professores Nelson Baltrusis, Wendel Henrique e Pedro Abramo, pelas críticas e considerações das bancas de qualificação.

Ao caro professor Luiz Antonio, pela orientação no Tirocínio docente na disciplina Desenho Urbano I, do curso de Urbanismo da UNEB, que me oportunizou um espaço de importantes reflexões para o trabalho.

À maravilhosa Isabel Imperiano, por ter construído comigo o banco de dados da pesquisa.

A@s amig@s especialíssim@s, querid@s e colegas que em encontros lúdicos, profissionais, acadêmicos e ou militantes, contribuíram diretamente com diálogos, reflexões, críticas, observações, colaborações e carinhos, fundamentais para os rumos deste trabalho: Thais, Laila, Florésia, Clímaco, Eleonora, Beto, Maiara, Mariana Albinati, Mariana Ribas, Mariana Terra, Francis, Robertha, Denise, Fabiana, Renata, Fagner, Gabriel, Laís, Cíntia, Camila, Clara, Lena, Francine, Giuliana, Sérgio, Bruno, Marco, Edgard, Aída, Ismael, Mônica, Melisa, Piansky, Ivana, João, Idelmário, Cirlene, Rita e Elmo.

Ao meu admirável pai Antônio e à Isabel, pelo apoio e torcida afetuosos.

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“Nêgo!

Eu tou cansado desta merda

Da violência que desmede tudo

Da minha liberdade clandestina

De ta no meio dessa briga

Chega!

Da gente tá se apertando

Da ignorância insandecida

Se esquivando de estatísticas

A minha paz, faz tempo, ta querendo trégua

A minha paciência se atracou como ela

Eita!

Que o sangue pinga nas notícias

Vendidas como coisa bela

A merda já tá no pescoço

E a gente acostumou com ela

Nunca se sabe o que vai acontecer

Nunca se sabe, pode acontecer

Nêgo!

A máquina acordou com fome

Vem detonando tudo em sua frente

Comendo ferro, carne e pano

Bebendo sangue e gasolina (...)”

Banda Eddie / Fabio Trummer

http://letras.terra.com.br/eddie/

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“Não existe realidade urbana, afirmamos aqui e alhures, sem um

centro, sem uma reunião de tudo o que pode nascer no espaço e nele ser

produzido, sem encontro atual ou possível de todos os ‘objetos’ e

‘sujeitos’’.

Excluir do urbano grupos, classes, indivíduos, implica também excluí-

los da civilização, até mesmo da sociedade. O direito à cidade legitima

a recusa de se deixar afastar da realidade urbana por uma organização

discriminatória, segregadora (...)

Assim formulado, o direito à cidade implica e aplica conhecimento que

não se define como ‘ciência do espaço’ (ecologia, geopolítica, equística,

planejamento etc.), mas como conhecimento de uma produção, a do

espaço.”

Henri Lefebvre, 1972

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RESUMO Esta dissertação apresenta uma pesquisa sobre tendências de uso e ocupação do espaço a partir das intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador, no período de 2001 a 2009. A produção imobiliária licenciada remete a diferenciações do espaço, através de processos de sua formalização. Nesta pesquisa problematiza-se o uso e ocupação do espaço pela produção social do ambiente construído. São destacados alguns processos urbanos contemporâneos com forte repercussão na produção analisada, tais como o Urbanismo em tempos de acumulação flexível, transformações da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho e o intraurbano metropolitano de Salvador. São abordadas as condições para a realização da produção imobiliária licenciada. São apresentadas tendências de uso e ocupação do espaço dessa produção, considerando sua variação anual em termos de área construída e empreendimentos licenciados por ano, a sua distribuição por grupo de agentes, as frentes dominantes de uso e os principais vetores de ocupação. A pesquisa constata a acentuação da Sociedade de Consumidores, a intensificação da privatização do espaço e a restrição da esfera pública da Rua e a contingência da hegemonia das empresas imobiliárias. A partir disto são feitas reflexões sobre as condições para outras estórias possíveis.

PALAVRAS-CHAVE:

Uso e ocupação do espaço, produção imobiliária, licenciamento, ambiente construído.

ABSTRACT

This dissertation presents research on trends in the use and occupation of space from the production of intent estate licensed by the City of Salvador, in the period from 2001 to 2009. A licensed real estate production refers to differentiations of space, through processes of formalization. This research discusses the use and occupation of space by the social production of the built environment. Highlights some contemporary urban processes with a strong rebound in production analyzed, such as Urbanism in times of flexible accumulation, changes in economic and social division of space and territorial division of labor and intraurbano metropolitan Salvador. Addresses the conditions for the realization of licensed real estate production. We present trends of use and occupation of space this production, considering his annual variation in terms of floor space ventures and licensees per year, their distribution by group of agents, the dominant fronts of use and occupation of the main vectors. The study finds the accentuation of the Society of Consumer Affairs, the intensification of the privatization of the space and restriction of public sphere Street and contingency of hegemony of real estate companies. From this are made reflections on the conditions for other possible stories.

KEYWORDS:

Use and occupation of space, housing production, licensing, built environment.

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Índice de Gráficos

Gráfico 1 – Déficit Habitacional, segundo Unidades da Federação – Brasil – 2007 ................................................................................................................ p. 58

Gráfico 2: Financiamentos imobiliários, segundo o valor e o número de unidades financiadas – Brasil 2003-2008 .................................................... p. 86

Gráfico 3: Composição da Cadeia Produtiva da Construção Civil – Brasil, 2008........... p. 92

Gráfico 4: Variação anual do total de área construída licenciada – Salvador, 2001 a 2009 .................................................................................................. p. 96

Gráfico 5: Variação anual do total de empreendimentos licenciados – Salvador, 2001 a 2009 .................................................................................................. p. 98

Gráfico 6: Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Salvador, 2001 a 2009 ............................................................. p. 99 Gráfico 7: Variação anual da área construída licenciada – Empresas imobiliárias - Salvador, 2001 a 2009 ............................................................ p. 101 Gráfico 8: Variação anual dos empreendimentos licenciados – Empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009............................................................ p. 102 Gráfico 9: Variação anual da área construída média por empreendimento – Empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009............................................................ p. 103 Gráfico 10: % de área construída licenciada por uso – empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009 ............................................................ p. 119 Gráfico 11: Variação anual da área construída licenciada – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009 .................................................................. p.127

Gráfico 12: Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009................................................................... p.128 Gráfico 13: Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009.................... p.129 Gráfico 14: % de área construída licenciada por uso – Outras Empresas ..................... p.140 Gráfico 15: PIB (valor adicionado), Salvador, Bahia e Brasil, 2008 ............................... p.146

Gráfico 16: Variação anual da área construída licenciada – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009 ..................................................................... p.163

Gráfico 17: Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009 ..................................................................... p.164

Gráfico 18: Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009 ................................. p.165 Gráfico 19: % de área construída licenciada por uso –

10 Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009 ..................................................................... p.173 Gráfico 20: Variação anual da área construída licenciada – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009...................................................................... p.195 Gráfico 21: Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009...................................................................... p.196

Gráfico 22 - Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009 ...................... p.197

Gráfico 23: % de área construída licenciada por uso – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009...................................................................... p.198

Gráfico 24 – Variação anual da área construída licenciada – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009 ...................................................... p.209

Gráfico 25 – Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009 ...................................................... p.210

Gráfico 26 – Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009 ....... p.211

Gráfico 27: % de área construída licenciada por uso – Coletividades Associadas – Salvador, 2001 a 2009 ...................................................... p.222

Gráfico 28: Variação anual da área construída licenciada – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009 ................................................ p.232

Gráfico 29: Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009 ................................................ p.233

Gráfico 30: Variação anual da área construída licenciada média por Empreendimento – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009............ p.234 Gráfico 31: % de área construída licenciada por uso – Igrejas e entidades de cunho religioso– Salvador, 2001 a 2009 .................................................................. p.239

Gráfico 32: Participação dos agentes nas intenções da produção imobiliária licenciada – Salvador, 2001 a 2009 ............................................................. p.247

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Índice de Fotos

Foto 1: SUCOM ............................................................................................................ p. 49

Foto 2: Anúncio da Empresa Gatto Empreendimentos ................................................. p. 52

Fotos 3 e 4: Edifício construído pela empresa imobiliária Leão Engenharia LTDA ........ p.125

Foto 5: Empreendimento licenciado para a empresa Primo Schincariol Indústria de Cervejas e Refrigerantes do Nordeste ..................................................................... p.136

Foto 6: Salvador Shopping ............................................................................................ p.148

Foto 7: Paisagem da região do Iguatemi ....................................................................... p.149

Foto 8: Localização de empreendimento habitacional de interesse social promovido pelo Estado da Bahia, através da CONDER, localizado em Fazenda Grande .............. p.193

Fotos 9 e 10: Empreendimento residencial promovido por pessoa física na Avenida Aliomar Baleeiro ......................................................................................... p. 206

Foto 11: Terreno na Avenida Tancredo Neves, vendido pela Fundação ECOS para a empresa imobiliária Syene ..................................................... p. 214

Fotos 12 e 13: Associação Atlética da Bahia na Barra .................................................. p. 216

Foto 14: Igreja Universal do Reino de Deus localizada em frente ao Shopping Iguatemi ................................................................................... p. 237

Foto 15: Terreiro de Candomblé do Axé Opô Afonjá ..................................................... p. 242

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Índice de Figuras

Imagem 1: Dados Básicos e Localização da cidade de Salvador ................................... p. 55

Imagem 2: O Mapa da demolição da Fonte Nova ........................................................... p. 61

Imagem 3: Demarcação das ZEIS no PDDU de Salvador ............................................... p. 61

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Índice de Mapas

Mapa 1 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Empresas imobiliárias

Mapa 2 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Outras empresas

Mapa 3 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Órgãos estatais

Mapa 4 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Pessoas físicas

Mapa 5 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Coletividades associadas

Mapa 6 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Igrejas e entidades religiosas

Mapa 7 – Distribuição da área construída licenciada por macroáreas e localidades – Todos os Agentes

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Índice de Quadros

Quadro 1: Componentes do Déficit habitacional - Bahia e RMS, 2007 ......................... p.59

Quadro 2: Componentes da Inadequação de domicílios urbanos - Bahia e Salvador, 2007 ............................................................................................. p.59

Quadro 3: Distribuição das Empresas Imobiliárias por natureza funcional .................... p. 107

Quadro 4: Empresas imobiliárias associadas à ADEMI que atuam na comercialização ............................................................................................ p.111

Quadro 5: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – Empresas imobiliárias .................................. p.116

Quadro 6: Distribuição das intenções da produção imobiliária por total de empreendimentos licenciados para cada requerente – Empresas imobiliárias ........ p.118

Quadro 7: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para casa uso – Empresas imobiliárias ............................................. p.120

Quadro 8: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente. – Outras Empresas ....................................... p.137

Quadro 9: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de empreendimentos para cada requerente – Outras Empresas .................... p.139

Quadro 10: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso e grupo ou classe de atividades – Outras Empresas ...................................................................................................... p.160

Quadro 11: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente por ente federativo – Órgãos estatais .............. p.171

Quadro 12: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – Órgãos estatais ............................................ p.172 Quadro 13: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – Órgãos estatais ....................................................... p.186 Quadro 14: Distribuição das funções estatais por total de A.C. licenciada Órgãos estatais ............................................................................................................. p.192 Quadro 15: Total de empreendimentos licenciados - Pessoas físicas .......................... p.195 Quadro 16: Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – Pessoas física .......................................................... p. 199 Quadro 17 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – Coletividades associadas ............................. p. 218 Quadro 18 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – Coletividades associadas ........................................ p. 228

15 Quadro 19 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C para cada requerente - Igrejas e entidades de cunho religioso ........... p. 235 Quadro 20 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C para cada uso - Igrejas e entidades de cunho religioso ...................... p. 243 Quadro 21 - Participação dos agentes nas intenções da produção imobiliária licenciada .................................................................................... p. 247 Quadro 22 - Distribuição da área construída licenciada (m2) por macroárea – Salvador, 2001 a 2009 .................................................................................................. p. 256

Quadro 23 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana - Salvador, 2001 a 2009 .................. p. 257

Quadro 24 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Requalificação Urbana - Salvador, 2001 a 2009 .................................... p. 261

Quadro 25 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Macroárea de Estruturação Urbana - Salvador, 2001 a 2009 ................. p. 266

Quadro 26 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Macroárea de Reestruturação Urbana - Salvador, 2001 a 2009 ............. p. 267

Quadro 27 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Consolidação Urbana - Salvador, 2001 a 2009 ...................................... p. 270

Quadro 28 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Macroárea de Proteção e Recuperação Ambiental - Salvador, 2001 a 2009 ................ p. 272

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Índice de Tabelas

Tabela 1: População residente, por situação do domicílio – Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010 ..................................................... p. 56

Tabela 2: Domicílios recenseados, por espécie – Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010 ...................................................... p. 56

Tabela 3: Variáveis selecionadas das empresas de construção, segundo as divisões, os grupos e as classes de atividades - Brasil – 2008 ................................. p. 91

Tabela 4: Variação anual das intenções da produção imobiliária licenciada - Salvador, 2001 a 2009 ................................................................................................ p. 96

Tabela 5: Dados gerais das empresas comerciais - Bahia – 2008 ................................ p.132

Tabela 6: Dados do segmento empresarial não financeiro - Bahia – 2008 .................... p.133

Tabela 7: Dados gerais das unidades locais industriais de empresas industriais com 5 ou mais pessoas ocupadas – Bahia – 2008 ....................................................... p.134

Tabela 8: Unidades locais das Fundações Privadas e Associações sem fins lucrativos, segundo grupos da classificação das entidades - Salvador, 2005 ............... p. 221

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Lista de Siglas

AAB:Associação Atlética da Bahia

ABEFS: Associação Brasileira de Educação Familiar e Social

ABONG: Associação Brasileira de Organizações Não Governamentais

ACB: Associação Comercial da Bahia

ADAB: Agência Estadual de Defesa Agropecuária da Bahia

ADEMI: Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia

ANI: Associação Nacional de Instrução

APAS: Associação Pratacum Ação Social

ASGAP: Associação Solidariedade Grupo de Apoio ao Paciente Portador de Câncer

CAB: Centro Administrativo da Bahia

CDM: Cooperação para o Desenvolvimento e Morada

CEDEPLAR: Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional de Minas Gerais

CEI: Centro de Estatística e Informações

CESE: Coordenadoria Ecumênica de Serviços

CHESF: Companhia Hidro Elétrica do São Francisco

CMN: Conselho Monetário Nacional

CMS: Câmara Municipal de Salvador

CNAE: Classificação Nacional de Atividades Econômicas

CODEBA: Companhia das Docas do Estado da Bahia

CONDER: Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia

COOPEHAR : Cooperativa Habitacional dos Arquitetos

18 COOPERBAN/BA: Cooperativa de Produção Habitacional dos Bancários da Bahia

CRA: Centro de Recursos Ambientais

CRIA: Centro de Referência Integral de Adolescente

DESAL: Companhia de Desenvolvimento Urbano de Salvador

EBDA: Empresa Baiana de Desenvolvimento Agrícola S.A

EGBA: Empresa Gráfica da Bahia

ETFBA: Escola Técnica Federal da Bahia

FECOMÉRCIO: Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado da Bahia

FGTS: Fundo de Garantia por Tempo de Serviço

FIEB: Federação das Indústrias do Estado da Bahia

FIFA: Federação Internacional de Futebol Associado

FJP: Fundação João Pinheiro

FMLF: Fundação Mário Leal Ferreira

FNHIS: Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

FUNCEF: Fundação dos Economiários Federais

FUNDAC: Fundação da Criança e do Adolescente

HBV: Horto Bela Vista

HIS: Habitação de Interesse Social

IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INFRAERO: Empresa Brasileira de Infraestrutura Aeroportuária

IPAC: Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural

IPI: Imposto sobre Produtos Industrializados

IPRAJ: Instituto Pedro Ribeiro de Administração Judiciária

19 LOUOS: Lei do Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município de Salvador.

MNRU: Movimento Nacional da Reforma Urbana

PAC: Pesquisa Anual de Comércio

PAC: Plano de Aceleração do Crescimento

PAIC: Pesquisa Anual da Indústria da Construção

PAS: Pesquisa Anual de Serviços

PIA: Pesquisa Industrial Anual

PMCMV: Programa Minha Casa, Minha Vida

PMS: Prefeitura Municipal de Salvador

PNAD: Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

PND: Plano Nacional de Desenvolvimento

PNDU: Política Nacional de Desenvolvimento Urbano

PNH: Política Nacional de Habitação

SBPE: Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo

SCMB: Santa Casa de Misericórdia da Bahia

SEAD: Secretaria Municipal de Administração

SECOMP: Secretária de Combate à Pobreza e às Desigualdades Sociais

SEDHAM: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, Habitação e Meio Ambiente

SEFAZ: Secretaria Municipal da Fazenda

SEHAB: Secretaria Municipal de Habitação

SESAB: Secretaria de Saúde do Estado da Bahia

SFH: Sistema Financeiro de Habitação

SMA: Superintendência de Meio Ambiente do Município de Salvador

20 SMS: Secretaria Municipal de Saúde

SSP: Secretaria de Segurança Pública

SUCAB: Superintendência de Construções Administrativas

SUCOM: Superintendência do Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município

SUCOP: Superintendência de Conservação e Obras Públicas

SUDIC: Superintendência de Desenvolvimento Industrial e Comercial

SURCAP: Superintendência de Urbanização da Capital

SUS: Sistema Único de Saúde

TAC: Termo de Ajustamento de Conduta

UFBA: Universidade Federal da Bahia

URBIS: Habitação e Urbanização da Bahia S/A

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Sumário

Apresentação .............................................................................................................. p. 24

Capítulo 1 - Uso e ocupação do Espaço: a produção social do ambiente construído ............................................................................................ p. 33

1.1. Do uso e ocupação do “solo” ao uso e ocupação do Espaço ............................ p. 34

1.2. Espaço: uma construção aberta da articulação entre forma e conteúdo ............................................................................................................... p. 35

1.3. A formalização da produção do espaço: o Espaço que se faz Dividido ............................................................................................................. p. 41

1.3.1. O Parcelamento do Espaço na Urbanização brasileira ............................ p. 42

1.3.2. Formalização do Espaço e Licenciamento............................................... p. 46

1.3.3. Formalização e a Produção do Espaço Dividido ...................................... p. 52

Capítulo 2 – Salvador: Processos Urbanos contemporâneos .......................... p. 55

2.1. Planejamento Estratégico em ação e Reforma Urbana no discurso: Urbanismo em tempos de acumulação flexível .................................. p. 61

2.2. Transformações da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho ............................................................................. p. 68

2.3. O intraurbano metropolitano de Salvador ......................................................... p. 73

Capítulo 3 – Condições para realização da produção imobiliária licenciada no período analisado ............................................................................. p. 77

3.1. Múltiplos agentes ............................................................................................. p. 78

3.2. Acesso à terra .................................................................................................. p. 82

3.3. Crédito para a produção .................................................................................... p. 84

3.4. Atividade construtiva ........................................................................................ p. 89

3.5. Consumo do espaço ........................................................................................ p. 94

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Capítulo 4 – Tendências de uso e ocupação do espaço da produção imobiliária licenciada: Salvador, 2001 a 2009 .................................................... p. 96

4.1. Distribuição das intenções por agentes: modos de atuação, usos e tipos de zonas ............................................................................................ p. 100

4.1.1. Empresas imobiliárias: o espaço como mercadoria ............................... p. 100

4.1.2. Outras empresas: a expansão do comércio e serviços em uma Sociedade de Consumidores ................................................................... p. 127

4.1.3. Órgãos estatais: produção pública da moradia sem direito à cidade ................................................................................................ p. 163

4.1.4. Pessoas físicas: o restrito “direito de propriedade” ................................ p. 194

4.1.5. Coletividades associadas: associativismo conservador e predominância dos condomínios de shopping centers ................................. p. 208

4.1.6. Igrejas e entidades de cunho religioso: o espaço formalizado da ação religiosa .......................................................................... p. 231

4.1.7. Síntese das intenções dos agentes: Hegemonia das Empresas imobiliárias na produção imobiliária licenciada ............................................... p. 247

4.2. Frentes dominantes de uso ............................................................................. p. 250

4.3. Principais vetores da ocupação ....................................................................... p. 253

Conclusões: Outras Estórias são possíveis ...................................................... p. 275

Acentuação da Sociedade de Consumidores ......................................................... p. 275

Intensificação da privatização do espaço e restrição da esfera pública da Rua ....................................................................................................... p. 276

A contingência da Hegemonia das Empresas imobiliárias e as condições para Outras Estórias possíveis .............................................................. p. 278

Referências bibliográficas...................................................................................... p. 283

Anexos

Banco de Dados dos Alvarás de Construção emitidos pela Prefeitura Municipal de Salvador de 2001 a 2009

Mapas dos Zoneamentos do Município de Salvador (PDDU 2004 e PDDU 2008)

Mapa 01 Macrozoneamento do Município de Salvador 2008 (Lei Municipal No 7.400/2008)

Quadros com informações complementares da produção imobiliária licenciada para os grupos de agentes

23

Apresentação

24

Esta dissertação traz uma análise de tendências de uso e ocupação do espaço a partir das

intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador, no período de 2001

a 2009.

O período considerado no trabalho é definido com a perspectiva de alterar um cenário

acadêmico de poucos estudos e pesquisas relativos à produção imobiliária licenciada pelo

Município de Salvador, em anos recentes, notadamente que abordam a ação das empresas

imobiliárias1.

Além disso, recentemente, eclodiram inúmeros eventos e fatos, relativos à produção do

espaço, com implicações nas particularidades de sua formação. A emergência desses

eventos e fatos relaciona-se à constituição de uma nova ambiência legal, normativa e

institucional, no Brasil, em âmbito de planejamento urbano, Urbanismo e políticas urbanas.

Os marcos dessa ambiência referem-se à aprovação do Estatuto da Cidade no ano de 2001;

à criação do Ministério das Cidades e do Conselho Nacional das Cidades em 2003; à

realização de conferências bianuais das cidades, a partir de 2003, com definição

participativa da Política Nacional de Desenvolvimento Urbano; à aprovação da lei federal de

iniciativa popular que instituiu o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, o Fundo

Nacional de Habitação de Interesse Social e seu respectivo Conselho gestor em 2005; à

aprovação do marco regulatório do saneamento básico; à vigência do Plano de Aceleração

do Crescimento e do Programa Minha Casa, Minha Vida, entre outros.

Ao mesmo tempo, persiste e se atualiza um histórico de urbanização marcado por uma

vasta produção de acirradas desigualdades espaciais, com as marcas brasileiras do

racismo, da pobreza urbana em massa, da violência, do tráfico de drogas, dos processos de

segregação, expulsão e gentrificação que afetam os pobres e as coletividades em situação

de vulnerabilidade social e econômica. Os megaeventos esportivos, a generalização da

violência e da “indústria do medo”, os frequentes desastres “não naturais”, que acometem a

população das metrópoles brasileiras, dão o tom do cenário atual.

1 Apesar desta temática ainda ser pouco tratada nos estudos dos processos urbanos contemporâneos, há que se pontuar algumas exceções. Um destaque é o Relatório final do Estudo de Habitação do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU/2000, elaborado por Luiz Antônio de Souza, Roberto Cortizo Justo e Ronald Lobato, cujo objetivo foi fornecer subsídios para o estabelecimento de uma política habitacional nos limites dos estudos para a atualização do PDDU. Nesse estudo, as empresas imobiliárias são abordadas no âmbito das ações dos agentes que atuam na produção de moradias de 1994 a 2000 (PMS, 2000). Tem-se, também, o estudo de Analdino Lisboa de Oliveira sobre a incorporação imobiliária nos anos de 1990 em Salvador, que trata da “questão operacional” desse setor, através de abordagem sobre suas atividades e características, enfatizando a discussão da produção imobiliária no âmbito da gestão técnica e comercial dos empreendimentos de responsabilidade de empresas incorporadoras (OLIVEIRA, 2009). Outro trabalho, entre as parcas referências recentes sobre o tema, é a pesquisa de Wendel Henrique sobre Dinâmicas do Mercado Imobiliário na Produção do Espaço Urbano e da Natureza em Salvador e Região Metropolitana. Nessa pesquisa, Henrique enfatiza sua compreensão de que na RMS e em municípios situados nas proximidades do Litoral Norte, “áreas já ocupadas ou altamente transformadas, são apropriadas pelos agentes do mercado imobiliário, muitos com capital estrangeiro produzindo loteamentos e condomínios residenciais horizontais e verticais” (HENRIQUE, 2009).

25 O contexto acima apresenta um campo temático sobre a produção do espaço,

extremamente aberto a novas contribuições, atualizações e problematizações, através de

suas diversas possibilidades de análise, do pensar e da produção universitária de

conhecimentos. A discussão sobre a produção imobiliária, licenciada pelo Município de

Salvador, revela-se um tema estratégico, à medida que remete a diferenciações do espaço,

através de processos de formalização do mesmo.

Uma outra questão deste trabalho diz respeito ao desejo de afastamento de uma falsa ideia

de dicotomia entre teoria e prática, imensamente difundida no meio acadêmico. Essa falsa

ideia, geralmente, vem associada à questionáveis posturas “críticas”, que imputam um

comportamento de expectador aos agentes universitários. Tal comportamento recusa a

ativação de novas perspectivas históricas pela atividade do pensar e pelas possibilidades de

imprimir intencionalidades diferenciadas de atuações por esta atividade. Por outro lado,

parece crucial afirmar aqui a compreensão, derivada da consideração das conceituações de

Henri Lefebvre, Milton Santos e Doreen Massey, de que o pensar, também, participa das

diferentes constituições do espaço engendradas socialmente.

Aproximando-se de um delineamento de aspectos metodológicos do trabalho, tem-se que a

principal fonte de informações utilizada nas análises desenvolvidas nesta dissertação

consiste em dados contidos nas licenças dos alvarás de construção, emitidas pela Prefeitura

Municipal de Salvador, através da sua Superintendência do Controle e Ordenamento do Uso

do Solo do Município (SUCOM). Tais licenças registram as intenções da produção

imobiliária licenciada pelo Município de Salvador. As relações mensais de alvarás de

construção emitidos pela Prefeitura e publicados no Diário Oficial estão disponíveis para

consulta na internet (SUCOM, 2009). Para os objetivos desta dissertação, foi desenvolvido

um banco de dados, em aplicativo de planilha eletrônica, com sistematização por ano das

informações contidas nos alvarás (FIGUEIREDO e COSTA, 2010), cujo arquivo segue em

mídia anexa.

As principais informações utilizadas de cada alvará de construção aprovado referem-se: ao

nome do requerente do empreendimento, ao tipo de uso do empreendimento, ao tipo de

zona onde o empreendimento está localizado, às referências de localização do mesmo e ao

total de área construída em m2 liberada. Observou-se, também, a existência de campos, de

alguns dos alvarás aprovados, sem informações. Nesses casos, tratou-se esta ausência de

informação como Não Identificado(a) (NI). Em relação aos nomes dos requerentes, foram

observados, em alguns poucos casos, indícios de erros de digitação nas relações de alvarás

emitidos, devido à ocorrência de uma grande similaridade entre alguns deles. Caso

constituam, efetivamente erros de digitação, tal fato pode ter gerado uma estimativa a maior

26 da quantidade dos requerentes identificados. Porém, essa provável estimativa a maior é

pouco significativa, já que os 158 (cento e cinquenta e oito) nomes de requerentes com

indícios de erros de digitação representam apenas 2,8% do total de 5.612 requerentes

identificados.

Além disso, registramos que, para o ano de 2004, não constam as relações dos alvarás de

construção aprovados nos meses de janeiro e fevereiro no site SUCOM. Nas tentativas de

se fazer consultas correspondentes a esses meses, ocorreu um erro na página, identificado

como “HTTP Error 404 - Arquivo ou diretório não encontrado”2. Devido a tal indisponibilidade

de informações, os empreendimentos aprovados nesses dois meses não puderam ser

considerados na análise aqui realizada. Tais situações específicas demonstram limitações e

simplificações do conjunto de dados disponibilizados para o período, em relação à

representação dos processos da realidade que se busca analisar. De todo modo, as

informações disponibilizadas são extremamente interessantes para a análise que se

pretende aqui fazer e foram utilizadas como indicadores, considerados adequados à

exploração das questões colocadas.

Outro aspecto importante refere-se ao fato dos registros administrativos das licenças de

alvarás de construção emitidas indicarem apenas intenções da produção imobiliária

licenciada. Assim, faz-se necessário ressaltar as temporalidades distintas que se

entrecruzam e conformam as possibilidades de realização dessa produção. Nesse sentido, é

esclarecedor a percepção dos autores do Estudo de Habitação do Plano Diretor de

Desenvolvimento Urbano – PDDU/2000, que referindo-se particularmente aos Alvarás de

construção de empreendimentos de base residencial, concedidos pelo Município de

Salvador de 1994 a 2000 constataram que

(...) os alvarás de construção não indicam necessariamente a efetiva realização do empreendimento, contudo, deve-se levar em conta que os agentes imobiliários (incorporadores e construtores) que atuam no submercado da habitação produzem valor de troca quando requerem autorização para construção, e em geral as realizam, podendo haver uma defasagem temporal entre a concessão da licença e a execução da obra, por conta de adaptações conjunturais. Quanto aos pequenos empreendedores ou aqueles que solicitam licença de construção na condição de usuários finais, (produção por auto-construção) é muito raro, conforme informações da SUCOM, que a obra não seja realizada, podendo ocorrer que a mesma não seja totalmente concluída ao ponto de cumprir as normas para geração de habite-se, contudo, o imóvel será efetivamente ocupado. Em razão de características próprias do bem, a produção da moradia demanda largo período de tempo para sua execução e, para determinados setores sociais, sobretudo aos que realizam suas moradias via o sistema da auto-construção, este processo é, em geral,

2 Conforme pode-se constatar, fazendo-se as consultas referidas na internet, no endereço eletrônico <http://www.sucom.ba.gov.br/portaldeservicos/servicos-online/alvara/construcao.aspx>.

27

consideravelmente mais longo (aproximadamente de 6 a 8 anos) (PMS, 2000).

Diante de tal constatação, pode-se inferir para a análise da presente dissertação que não há

coincidência imediata entre as intenções expressas nos alvarás de construção aprovados

pelo Município e a produção imobiliária efetuada de fato. Por isso, opta-se por se realizar

aqui um estudo em termos de tendências de uso e ocupação do espaço.

Além do presente item de Apresentação, a estrutura temática desta dissertação é formada

por mais quatro capítulos e um item de conclusões. O delineamento dos temas abordados

em cada um dos itens e capítulos do trabalho segue sintetizado abaixo.

Apresentação – neste item, a dissertação é apresentada de modo geral, com

destaque para: motivações do trabalho, fontes de informações e aspectos

metodológicos adotados no tratamento dos dados, além de uma síntese dos

principais conteúdos tratados em cada capítulo e tópicos do trabalho.

Capítulo 1 – apresenta como tema central o uso e ocupação do espaço,

problematizado pela produção social do ambiente construído. Para tanto, é

explicitado um afastamento do entendimento do espaço reduzido a “solo”, além de

uma aproximação da categoria espaço. São feitas, também, reflexões sobre as

conceituações do espaço que compreendem esta categoria como uma construção

aberta da articulação entre forma e conteúdo. Por fim, procede-se a uma discussão

sobre a formalização da produção do espaço e sua relação com os processos

dominantes do seu parcelamento e da sua transformação em mercadoria.

Capítulo 2 – dispõe de processos urbanos contemporâneos em curso em Salvador.

Inicialmente, apresenta-se um cenário urbano geral, a partir de informações

estatísticas recentes, disponibilizadas pelo IBGE, do Censo 2010 e da pesquisa

Déficit Habitacional no Brasil da Fundação João Pinheiro. Na sequência, são

destacados alguns dos processos urbanos com forte repercussão na produção

imobiliária analisada na dissertação, quais sejam: o Urbanismo operado em tempos

de acumulação flexível, transformações da divisão econômica e social do espaço e

da divisão territorial do trabalho, e o intraurbano metropolitano de Salvador.

Capítulo 3 – aborda condições identificadas para realização da produção imobiliária

licenciada, no período analisado, quais sejam: a existência de múltiplos agentes, o

acesso à terra, o crédito para a produção, a atividade construtiva e o consumo do

espaço.

Capítulo 4 – elenca as principais análises do trabalho, atinentes às tendências de

uso e ocupação do espaço da produção imobiliária licenciada pelo Município de

28

Salvador de 2001 a 2009. Primeiro é apresentado um cenário geral dessas

tendências, pela consideração de sua variação anual. São, assim, sistematizados os

totais de áreas construídas e empreendimentos licenciados por cada ano do período.

Sequencialmente, são analisadas as variações desses quantitativos, mensuradas

pelo uso de percentagem simples.

Posteriormente, é disposta a distribuição das intenções dessa produção imobiliária

por grupo de agentes, enfocando-se, para cada grupo, os modos de atuação, os

usos e a localização dos empreendimentos. Para tanto, são elaborados, para cada

grupo de agentes identificado, quadros contendo a distribuição decrescente dos

totais de área construída licenciada por agente, uso e tipo de zona. Apenas no caso

da distribuição por agente, como as quantidades de requerentes para cada grupo de

agentes, em geral, muito significativas, são elaborados quadros contendo uma

amostra com 10% do número total de agentes3. Nos anexos, constam os quadros

com a distribuição do universo de cada um desses grupos.

No caso da distribuição por uso, os quadros apresentam a distribuição do universo

com os totais de área construída e de empreendimentos, subtotalizados por grupos

de uso. A distribuição por tipo de zona também conta com quadros com esse

universo, desta vez subtotalizados por tipo de zona, que seguem anexos. Para

percepção das localizações das intenções da produção imobiliária licenciada, são

identificadas as localidades onde situam-se os empreendimentos aprovados,

agrupadas nos mesmos tipos de zonas4.

Como as zonas possuem incidência de parâmetros urbanísticos similares, entende-

se que as mesmas tendem a apresentar níveis próximos de centralidade, sobretudo

no que se refere à dotação e alcance de infraestruturas e equipamentos urbanos. No

3 No caso do grupo de agentes das igrejas e entidades religiosas, a amostra de 10% do número total de requerentes equivaleu a um número menor que dez. Nesse caso, excepcionalmente, manteve-se uma amostra com a distribuição dos dez principais agentes com maior quantidade de área construída área construída licenciada. Outra exceção correspondeu ao grupo de agentes das pessoas físicas, que por contar com um número elevado de requerentes (4.214) não contou com o quadro de distribuição dos totais de área construída licenciada com a amostra de 10% do total de requerentes, Tampouco inserimos nos anexos o seu universo. De outro modo, no caso dos órgãos estatais, pela importância pública desses agentes o quadro de distribuição da área construída licenciada com o total de requerentes foi disposta na íntegra no corpo da dissertação. 4 As zonas referiram-se aos zoneamentos estabelecidos pela Lei Municipal Nº 3.377/1984, que dispôs sobre o Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo no Município da Cidade do Salvador (LOUOS) (Capítulo III - Art. 19, e Plantas Nº 1 - Zonas de Concentração de Usos e Nº 2 - Concentrações Lineares de Usos Múltiplos); no Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município de Salvador de 2004 (Lei Municipal No 6.586/2004); e pelo novo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano do Município do Salvador – PDDU 2007 (Lei Nº 7.400/2008 - Capítulo III – Arts. 164 a 186, e o Mapa 2 Zoneamento). Os zoneamentos dispostos nos dois Planos diretores referidos seguem anexos. As localidades referem-se aos endereços dos empreendimentos indicados nos alvarás aprovados e informados pelos requerentes, alertando-se para o fato da ocorrência, em alguns casos, de localidades com mesmo nome e situadas em zonas diferentes. Tal fato evidenciou uma certa imprecisão, em que jogaram peso subjetividades e diferentes imaginários dos processos sociais de reconhecimento, identificação e sentido de pertencimento territoriais de indivíduos ou grupos sociais, num contexto em que inexiste legislação / regulamentação instituindo bairros ou unidades de vizinhança no município de Salvador.

29

caso da distribuição de área construída licenciada por tipo de zona, cabe também

esclarecer que, muitas vezes, uma mesma localidade, ora é abrangida em um tipo de

zona, ora em outro, devido ao zoneamento vigente no período de aprovação da

licença. No período considerado na dissertação, houve mudanças de zoneamento,

que definiram novas modulações de potencial construtivo para as áreas de

incidência. Por esse motivo, nesses casos, entende-se que devem ser tratadas como

tipos de zona distintos. Quando, nesses quadros de distribuição por tipo de zona,

estão indicados dois desses tipos, isto sinaliza para um momento de transição, entre

um zoneamento vigente até então, e um novo. Em tais casos, também mantiveram-

se os empreendimentos agrupados de forma distinta nas zonas em transição,

indicando tais processos.

Na sequência, é exposto um quadro geral com a síntese das intenções da produção

analisada e as tendências indicadas. Para isso, são feitos: a sistematização em um

quadro e um gráfico, com distribuição dos totais de área construída licenciada e

empreendimentos por grupos de agentes e seus correspondentes percentuais.

Outro tema, desenvolvido no Capítulo 4, diz respeito às frentes dominantes de uso e

os vetores de expansão da ocupação. As frentes dominantes de uso são analisadas

pela consideração do uso mais expressivo, em termos de área construída licenciada

para cada grupo de agentes. Já os vetores de expansão da ocupação referem-se à

distribuição do total de área construída licenciada para as diferentes macrozonas e

localidades do Município de Salvador, analisando-se as configurações territoriais

decorrentes. Só foi possível considerar nessa distribuição os empreendimentos cujos

endereços fazem referência às localidades reconhecidas pela cartografia oficial do

Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Salvador (PDDU) (Lei Municipal No

7.400/2008). Em tal situação aparecem 5.325 empreendimentos,5totalizando

17.487.311,62 m2 de área construída licenciada ou 70% do total dessa área

analisada no período. Considera-se que essa amostra é representativa para a

análise dos vetores de expansão da ocupação.

Cabe, ainda, ressaltar que a análise das tendências de uso e ocupação do espaço,

dadas pela produção imobiliária licenciada, adota, relativa e parcialmente, em seus

aspectos metodológicos algumas referências da Geografia Urbana.

A Geografia Urbana é o ramo da Geografia que se concentra sobre a localização e o arranjo espacial das cidades. Ela objetiva acrescentar uma dimensão espacial à nossa compreensão dos lugares e dos problemas urbanos. Os geógrafos urbanos estão interessados em identificar e explicar

5 Os demais empreendimentos ou informam endereços que não fazem referência às localidades da cartografia do PDDU, ou apresentam endereços incompletos ou não são identificados.

30

a distribuição de cidades, e as semelhanças e contrastes que ocorrem dentro e entre elas. Eles estão interessados no estudo do padrão urbano contemporâneo e nas maneiras como as distribuições e os arranjos internos das cidades se modificaram ao longo do tempo (CLARK, 1985, p. 18).

Os estudos da Geografia Urbana são instrutivos porque apresentam dados sobre

atividades de uso do “solo” e diferentes tipos de intercâmbio, ligações e interações

dentro e entre centros, que são utilizados para compor matrizes de análises quanto

às características geográficas urbanas. Em tais matrizes analíticas, de caráter

funcional, podem ser sumariados fluxos, movimentos e trocas que estão associados

à manutenção das atividades de uso do espaço (ibid, pp. 19-23).

As bases de informações das matrizes analíticas, comentadas acima, têm

alimentado diferentes modos de estudo da Geografia Urbana, a níveis interurbano ou

intraurbano, dentre os quais, apresentam relevo, para o presente trabalho, tanto a

abordagem sistemática, quanto a regional. O primeiro tipo de abordagem volta-se à

verificação das diferenças entre centros urbanos em função do uso do espaço ou de

“características interautuantes”, pelo exame da variação espacial de aspectos

particulares que dá origem aos mapas de distribuição. A segunda abordagem

considerada está interessada na identificação de trocas sócioeconômicas ou no

tráfico de centros, com foco de análise nas variações sócioeconômica e interacional

da cidade (ibid).

Considerando as referências acima, nesta dissertação as informações das licenças

dos alvarás de construção foram sistematizadas em planilhas, quadros, gráficos,

matrizes e cartografias analíticas. Porém, a adoção dos referenciais teóricos da

Geografia Urbana foi condicionada pela consideração da “revisão crítica da evolução

da geografia” efetuada por Milton Santos (2008a).

Pode-se inferir, a partir de Milton Santos, que a Geografia Urbana se insere dentro

da denominada “Nova Geografia”. Essa corrente teórica se manifesta,

principalmente, através da quantificação, mas utiliza “igualmente como instrumentos

os modelos, a teoria dos sistemas (ecossistemas incluídos), a tese da difusão de

inovações, as noções de percepção e de comportamento e, da mesma maneira, as

múltiplas formas de valorização do empírico e do ideológico” (SANTOS, 2008a, p.

63).

Para Santos, a preocupação da utilização de métodos quantitativos em Geografia,

correspondia à procura de uma causalidade assimilada à linearidade, o que seria

uma hipótese falha. Para este autor, “um processo multidimensional não pode estar

contido em um modelo linear porque não se trata aqui de procurar relações de causa

31

e efeito, mas de estabelecer a rede de causalidades em diferentes níveis, o que seria

melhor chamar de ‘contexto’”. De acordo com Santos, a Geografia quantitativa seria

“apenas uma metodologia ou um processo empregado para a realização do

paradigma com o apoio de uma ou de várias abordagens teóricas”. Na visão

miltoniana, a contribuição meramente quantitativa ou estatística é pouco útil, ou até

nociva, se não, vem acompanhada do conhecimento sistemático dos mecanismos6

(ibid, pp. 67-72). Para este autor,

A quantificação representa apenas um instrumento ou, no máximo, o instrumento. Seria melhor chamar atenção sobre os aspectos mais teóricos ou conceituais, quer dizer, sobre os próprios paradigmas. O que continua fundamental é a construção teórica. Não existe oposição real entre o quantitativo e o qualitativo (...) O maior pecado, entretanto, da intitulada geografia quantitativa é que ela desconhece totalmente a existência do tempo e suas qualidades essenciais. (...) Em outras palavras, trabalha-se com resultados, mas os processos são omitidos, o que equivale a dizer que os resultados podem ser objeto não propriamente de interpretação, mas de mistificação. (...) O espaço que a geografia matemática pretende reproduzir não é o espaço das sociedades em movimento e sim a fotografia de alguns dos seus momentos (...) (SANTOS, 2008a, pp. 73-75)

Assim, levando em consideração a crítica da Nova Geografia, feita por Milton Santos,

as informações das licenças dos alvarás de construção são compreendidas, sempre

mais, como indicadores de evidências dos processos analisados. Tais indicadores

são sempre considerados à luz do conjunto das diversas referências teóricas,

adotadas na abordagem conceitual do trabalho.

Conclusões - são evidenciadas as reflexões conclusivas e questões consideradas

mais relevantes resultantes do trabalho empreendido nesta dissertação. São

problematizadas três temáticas principais, a partir das análises feitas, quais sejam: a

acentuação da Sociedade de Consumidores, a intensificação da privatização do

espaço e a restrição da esfera pública da Rua, bem como a contingência da

hegemonia das empresas imobiliárias e as condições para outras estórias possíveis.

6 Nesse sentido, deve-se atentar para um viés determinista em diversos estudos e análises de localização urbana no campo da Geografia Urbana. Muitos dos padrões de localização de centros de serviço, industrial ou de atividades gerenciais, abordados nesses estudos, corresponderam às formulações teóricas que estiveram de acordo, ou buscaram explicar, as formas de atuação e produção do espaço pelos agentes capitalistas hegemônicos. Este parece ser o caso das teorias de localização das atividades industriais que têm como marcos teóricos o trabalho de Weber e o seu conceito de localização de menor custo, o acesso ao mercado tratado por Lösch e o princípio da substituição enfocado por Isard (CLARK, 1985, pp. 129-160). O viés determinista observado nessas referências, remete ao pensamento crítico de Doreen Massey, o qual considera que as imaginações espaciais não seriam uma descrição do mundo como ele é, mas uma imagem através da qual o mundo está sendo feito (MASSEY, 2008).

32

Capítulo 1

Uso e ocupação do Espaço: a produção social do ambiente construído

33

A interpelação do uso e ocupação do espaço para problematizar a produção social do

ambiente construído traz à tona a discussão sobre como relacionar processo e objeto, sem

incidir em reificação. Entende-se que esta interpelação se dirige a um específico modo de

interação entre ações humanas e objetos (HARVEY, 2005, p. 170). A esse respeito, David

Harvey presta um importante esclarecimento ao tecer considerações sobre os processos

sociais de urbanização e a produção por esses de ambiente construído.

(...) O conjunto espacialmente estabelecido dos processos sociais, que denomino urbanização, produz diversos artefatos: formas construídas, espaços produzidos e sistemas de recursos de qualidades específicas, todos organizados numa configuração espacial distintiva. A ação social subseqüente deve levar em consideração esses artefatos, pois muitos processos sociais (...) se tornam fisicamente canalizados por esses artefatos. A urbanização também estabelece determinados arranjos institucionais, formas legais, sistemas políticos e administrativos, hierarquias de poder etc. Isso também concede qualidades objetivadas à “cidade”, que talvez dominem as práticas cotidianas, restringindo cursos posteriores de ação. Finalmente, a consciência dos moradores urbanos influencia-se pelo ambiente da experiência, do qual nascem as percepções, as leituras simbólicas e as aspirações. Em todos esses aspectos, há uma tensão permanente entre forma e processo, entre objeto e sujeito, entre atividade e coisa. É tão insensato negar o papel e poder das objetivações, da capacidade das coisas que criamos de retornar como formas de dominação, quanto é insensato atribuir, a tais coisas, a capacidade relativa à ação social (ibid).

Nos itens que seguem aventa-se uma problematização da produção social do ambiente

construído que opta por um distanciamento do entendimento estático do espaço, reduzido a

“solo”. A partir disto, dialoga-se com conceituações que abordam a categoria espaço,

enquanto uma construção aberta da articulação entre forma e conteúdo. Finalmente,

focaliza-se uma certa produção do ambiente construído, dada através de processos de

formalização da produção do espaço.

34

1.1. Do uso e ocupação do “solo” ao uso e ocupação do Espaço

Uma revisão bibliográfica dos estudos urbanos permite afirmar que essa literatura é

frequentemente marcada por uma utilização intuitiva das noções de uso e ocupação do

espaço. Afora as definições recorrentemente encontradas em legislações e normas

urbanísticas, na literatura acadêmica de diferentes campos dos estudos urbanos é pouco

frequente encontrar conceituações explícitas de tais categorias. No entanto, tem-se uma

vasta literatura acadêmica de pesquisas e análises sobre dinâmicas espaciais e / ou

urbanas em que estas categorias são centrais, mesmo que não estejam expressamente

definidas ou conceituadas7.

As noções mais correntes referem-se ao uso e ocupação “do solo”, que com este

qualificativo anunciam, de partida, um entendimento do espaço como estático ou como mero

“suporte físico” de atividades. Essas noções têm correspondência com uma práxis do

Urbanismo feita por agentes que atuam em órgãos públicos afetos à regulamentação e

controle do ordenamento territorial. Tais noções estão geralmente expressas em legislações

e normas urbanísticas de nível municipal. Assim, a julgar pelas disposições dispostas na Lei

do ordenamento do uso e da ocupação do solo de Salvador8, pode-se observar que o uso

“do solo” vai se referir, sobretudo, ao desenvolvimento de ações humanas espacialmente

definidas. Esta definição guarda relação com uma tradicional tipologia urbanística

funcionalista, que diferencia usos e atividades residenciais, industriais, comerciais e de

serviço, institucionais, especiais e mistas.

Já a ocupação “do solo”, definida na legislação supracitada, diz respeito, diretamente, à

produção de edificações e demais objetos voltados à configuração do ambiente construído

artificialmente. Nessa concepção, a ocupação do espaço corresponde às intervenções nas

características e morfologias do terreno, obras de urbanização (tais como abertura e/ou

modificação de vias e logradouros, criação de faixas de domínio ou de servidão,

parcelamento, urbanização integrada, reurbanização), implantação de equipamentos de

infraestrutura (espaços, obras e edificações destinadas aos sistemas urbanos), edificações

em geral, complexos urbanos, equipamentos etc.

7 Este é caso de diversas teorias, análises e / ou conceituações dos campos do Urbanismo, da Ecologia Urbana, da Geografia Urbana, do campo de influência marxista, da Geografia Crítica e da Sociologia francesa (BURGESS, 1970, McKENZIE, 1970, LIPIETZ, 1974, ENGELS, 1975, PARK, 1976, LE CORBUSIER, 1977, MUMFORD, 1982, CLARK, 1985, DAVIS, 1993, GOTTDIENER, 1997, MARICATO, 2000, JACOBS, 2001, ARANTES, 2001, FOUCAULT, 2003, VILLAÇA, 2004, CHOAY, 2005, LEME, 2005, HARVEY, 2005 e 2006a, HALL, 2007, LEFEBVRE, 2008, SANTOS, 2008c, MASSEY, 2008). 8 Lei Municipal Nº 3.377/1984, conhecida como LOUOS, dispõe sobre o ordenamento do uso e da ocupação do solo de Salvador. A respeito da definição de uso e ocupação do solo adotadas nesta legislação municipal, consultar especialmente os seus anexos 1, 2, 3 e 4.

35 Na abordagem conceitual adotada neste trabalho, há a pretensão de um distanciamento do

entendimento estático do espaço, reduzido a “solo”, pela aproximação de conceituações que

inscrevem a categoria espaço pelo encontro da sua materialidade com a vida humana

(LEFEBVRE 2008, SANTOS 2008c, MASSEY 2008).

1.2. Espaço: uma construção aberta da articulação entre forma e conteúdo

Pode-se afirmar que as ações humanas espacialmente definidas pelo uso, e a produção

edilícia e de ambiente construído, tributárias da ocupação do espaço, participam da

constituição desse último, por se referirem à articulação entre ações e objetos que o forma.

Tal perspectiva teórica, adotada nesta dissertação, é encontrada nas seguintes formulações

e conceituações sobre espaço, colocadas em relevo.

A conceituação de espaço proposta por Henri Lefebvre, em diversos escritos datados de

1972 e compilados na edição brasileira do livro “Espaço e Política”, tem como ponto de

partida a distância entre a problemática do espaço vivido e a do espaço epistemológico,

posto como neutro. Para este autor, o entendimento da relação da teoria com a prática não

é o de uma abstração transcendente a uma imediatidade ou a um “concreto” anterior, pois,

para ele, a abstração teórica já está no concreto, sendo preciso revelá-la. Assim, pelo

espaço percebido e concebido já se encontra o espaço teórico e a teoria do espaço, sendo

que “no que concerne ao ‘vivido’, o espaço nunca é neutro e ‘puro’” (LEFEBVRE, 2008, p.

38-40).

A partir das críticas que Lefebvre desfere sobre as hipóteses conceituais do espaço

essencializado, do espaço funcional, e do espaço racional-funcional e funcional-

instrumental, este autor opta por uma abordagem do espaço como articulação entre forma e

conteúdo. Nessa abordagem, o espaço seria “uma espécie de esquema num sentido

dinâmico comum às atividades diversas, aos trabalhos divididos, à cotidianidade, às artes,

aos espaços efetuados pelos arquitetos e pelos urbanistas” (LEFEBVRE, 2008, p. 48).

Assim, na concepção lefebvriana, o espaço é ao mesmo tempo abstrato-concreto,

homogêneo e desarticulado. A esse espaço constituído na articulação da forma e do

conteúdo, corresponde um tempo que tem as mesmas “propriedades”, e uma práxis de

“separações sustentadas, mantidas, portanto, representadas através da ação que mantém

os elementos da sociedade, mesmo na sua dissociação”. Para Lefebvre, o espaço é produto

social e produto da história; e a produção do espaço se vincula a grupos particulares que se

apropriam do espaço para geri-lo e explorá-lo. Assim, a análise crítica deve definir como, e

de acordo com qual estratégia, determinado espaço constatável é produzido (ibid, p. 17-62).

36 A conceituação de Lefebvre, ao mesmo tempo que desnuda a existência de interesses e

intencionalidades dos agentes hegemônicos capitalistas na produção do espaço, coloca o

desafio de constituir outros espaços coletivamente apropriados. As possibilidades de

configuração de novas relações sociais e de produção do espaço perpassa pela definição

de uma tática e de uma estratégia de pensamento.

Milton Santos apresenta em 1996 uma conceituação dialética do espaço, em que o define

como sendo “formado por um conjunto indissociável, solidário e também contraditório, de

sistemas de objetos e sistemas de ações, não considerados isoladamente, mas como o

quadro único no qual a história se dá”. Para Santos, atualmente o espaço seria “um sistema

de objetos cada vez mais artificiais, povoado por sistemas de ações igualmente imbuídos de

artificialidade, e cada vez mais tendentes a fins estranhos ao lugar e a seus habitantes”. O

autor alerta para o fato de os objetos não terem realidade filosófica, pois não nos permitem o

conhecimento quando os vemos separados dos sistemas de ações (SANTOS, 2008c, p. 63).

Na perspectiva conceitual de Santos, sistemas de objetos e sistemas de ações interagem.

Os primeiros condicionam a forma como se dão as ações e, os segundos levam à criação

de objetos novos ou se realizam sobre objetos preexistentes. Assim, o espaço encontra a

sua dinâmica e se transforma. A interação entre objetos e ações que constitui o espaço

corresponde à interdependência entre forças produtivas e relações de produção, e suas

influências são cada vez mais recíprocas (op. cit, pp. 63-64).

Um aspecto crucial dessa conceituação é o desenvolvimento da noção de forma-conteúdo

por Milton Santos, a partir da qual ele propõe:

(...) o espaço é a síntese, sempre provisória, entre o conteúdo social e as formas espaciais. Mas a contradição principal é entre sociedade e espaço, entre um presente invasor e ubíquo que nunca se realiza completamente, e um presente localizado, que também é passado objetivado nas formas sociais e nas formas geográficas encontradas. Quando a sociedade age sobre o espaço, ela não o faz sobre os objetos como realidade física, mas como realidade social, formas-conteúdo, isto é, objetos sociais já valorizados aos quais ela (a sociedade) busca oferecer ou impor um novo valor. A ação se dá sobre objetos já agidos, isto é portadores de ações concluídas mas ainda presentes. Esses objetos da ação são, desse modo, dotados de uma presença humana e por ela qualificados (ibid, pp. 104 e 109).

Milton Santos fornece, assim, uma sofisticada conceituação de espaço, centrada em uma

forma dialética de se pensar o espaço como um híbrido, especificado por ele como forma-

conteúdo. A condição do espaço é conter e ser formado por objetos e por um conteúdo

histórico. A sociedade se realiza, assim, enquanto espaço, sendo que as suas diferenças

espaciais correspondem aos diferentes espaços-tempos, em contínua dinâmica de

transformação. As possibilidades de transformações, que tal dinâmica encerra, são

37 balizadas pelo conteúdo da síntese de espaço do presente e definidas, ao mesmo tempo,

pelas intencionalidades das ações históricas dos seus agentes.

Para Doreen Massey

o modo como imaginamos o espaço tem seus efeitos – como teve, para Montezuma e para Cortés, de formas diferentes para cada um. Conceber o espaço como nas viagens de descobertas, como algo a ser atravessado e, talvez, conquistado, tem implicações específicas. Está implícito que se considera o espaço como solo e mar, como a terra que se estende ao nosso redor. Implicitamente, também, faz o espaço parecer uma superfície, contínuo e tido como algo dado. Ele faz diferença: Fernão, ativo, um construtor de história, viaja sobre sua superfície e encontra, sobre ela, Tenochtitlán. É uma cosmologia impensável, para usar o termo mais brando, mas leva consigo efeitos sociais e políticos. Portanto, esse modo de conceber o espaço pode assim, facilmente, nos levar a conceber outros lugares, povos, culturas, simplesmente como um fenômeno “sobre” essa superfície. Não é uma manobra inocente; desta forma, eles ficaram desprovidos de história. Imobilizados, esperam a chegada de Cortés (ou a nossa, ou a do capital global). Lá estão eles, no espaço, no lugar, sem suas próprias trajetórias. Tal espaço torna mais difícil ver, em nossa imaginação, as histórias que os astecas também estavam vivendo e produzindo (...) (MASSEY, 2008, p. 22-28).

Para a autora, esta não é uma descrição do mundo como ele é, e sim de uma imagem

através da qual o mundo está sendo feito. E essa cosmologia oblitera as multiplicidades, as

heterogeneidades contemporâneas do espaço. De acordo com Massey, tal forma de pensar

o espaço reduz “coexistências simultâneas a um lugar na fila da história”. Trata-se, assim,

de uma imaginação espacial inadequada para enfrentar os desafios do espaço, “por não

incluir suas multiplicidades coetâneas, por não aceitar sua contemporaneidade radical, por

não lidar com a complexidade de sua constituição” (ibid).

Diante de tais desafios, Massey propõe uma abordagem alternativa de espaço,

considerando que:

Primeiro, reconhecemos o espaço como produto de inter-relações, como sendo constituído através de interações, desde a imensidão do global até o intimamente pequeno (...) Segundo, compreendemos o espaço como a esfera da possibilidade da existência da multiplicidade, no sentido da pluralidade contemporânea, como a esfera na qual distintas trajetórias coexistem; como esfera, portanto, da coexistência da heterogeneidade. Sem espaço, não há multiplicidade; sem multiplicidade, não há espaço. Se espaço é, sem dúvida, o produto de inter-relações, então deve estar baseado na existência da pluralidade. Multiplicidade e espaço são co-constitutivos. Terceiro, reconhecemos o espaço como estando sempre em construção. Precisamente porque o espaço, nesta interpretação, é um produto de relações-entre, relações que estão, necessariamente, embutidas em práticas materiais que devem ser efetivadas, ele está sempre no processo de fazer-se. Jamais está acabado, nunca está fechado. Talvez pudéssemos imaginar o espaço como uma simultaneidade de estórias-até-agora (...) (op. cit., pp. 29-33).

A abordagem alternativa do espaço, proposta por Massey, dirige críticas a diversas

correntes teóricas e filosóficas. São alvos de suas críticas a recorrente associação entre

38 espaço e representação, a cosmologia de espaço do estruturalismo de uma “morada-prisão

da sincronia”, as limitações do pós-estruturalismo e a limitação da formulação de Derrida

sobre as horizontalidades da desconstrução9 (MASSEY, 2008, p. 81-88).

Ainda considerando-se a perspectiva teórica sobre espaço adotada nesta dissertação,

encontra-se a afirmação, feita por Michel Foucault em 1966, de que “nós não vivemos num

espaço neutro, plano. Nós não vivemos, morremos ou amamos no retângulo de uma folha

de papel. Nós vivemos, morremos e amamos num espaço enquadrado, recortado, matizado”

(FOUCAULT, 2003). Foucault sonhou com uma ciência denominada “Heterotopologia”, nos

seguintes termos:

Eu sonho com uma ciência que teria como objeto esses espaços diferentes, esses outros lugares, essas contestações míticas e reais do espaço em que vivemos. Essa ciência não estudaria as utopias, pois é preciso reservar esse nome para o que não tem lugar, mas ela estudaria as heterotopias, espaços absolutamente outros e forçosamente a ciência em questão se chama já “Heterotopologia”, o lugar que a sociedade reserva nessas margens, nas praias vazias que as envolvem; esses lugares são principalmente reservados aos indivíduos cujo comportamento é desviante em relação à média ou à norma exigida. Daí as casas de repouso, as clínicas psiquiátricas, as prisões. Precisaríamos acrescentar, provavelmente, os asilos, pois o ócio, numa sociedade tão atarefada como a nossa, o ócio é como um desvio, aliás que é um desvio biológico quando está ligado à velhice (...) (ibid).

Este autor, que se interessa pela história das problematizações, produz um processo de

conceituação que parte dos espaços onde se constituem experiências-limite, que não são

consideradas centrais nem valorizadas positivamente em uma sociedade. No entanto, tais

experências-limite correspondem às materialidades e espacialidades pelas quais se

realizam relações sociais e de poder estabelecidas. E, é a partir delas, que o autor

questiona os sistemas da razão que legitimam tais experiências10. Assim, a perspectiva da

conceituação de Foucault valoriza e coloca em relevo agentes e problemáticas, a partir dos

seus espaços de realização e existência. Para ele, as historicidades próprias desses

agentes seriam frequentemente subordinadas, invisibilisadas e ou secundarizadas pelos

discursos e narrativas dominantes (FOUCAULT, 2003).

Além do que já foi colocado e relacionado com a discussão teórica sobre espaço, cabe

ainda levantar a questão das distinções e convergências entre conceitos e conceituações de

espaço, território, territorialidade e territorialização, que estariam co-implicados. Nessa

9 Segundo a autora, o pós-estruturalismo, apesar de abrir as estruturas de nossa imaginação para a temporalidade, não se empenhou em proceder qualquer crítica fundamental das terminologias e conceitos associados ao espaço. Além disso, a formulação de Derrida, ao ver de Massey, teria demasiada ênfase no puramente horizontal e muito pouco reconhecimento das trajetórias múltiplas das quais a “horizontalidade” é o resultado momentâneo e passageiro (MASSEY, 2008, pp. 71-88). 10 É com esse sentido de conceituação, que este autor elabora, por exemplo, sua História da Loucura, interrogando do lugar do crime e do sistema prisional, o sistema penal e seu saber-poder instituído (FOUCAULT, op. cit.).

39 direção, considera-se a discussão de binômio regulador de Guattari, mas, sobretudo, volta-

se ao debate travado na Geografia, que aborda questões importantes.

Para Guattari

(...) Os territórios estariam ligados a uma ordem de subjetivação individual e coletiva e o espaço estando ligado mais às relações funcionais de toda a espécie. O espaço funciona como uma referência extrínseca em relação aos objetos que ele contém. Ao passo que o território funciona em uma relação intrínseca com a subjetividade que o delimita (...) (...) No fundo esse binômio conceitual território-espaço não funcionaria só como oposição fenomenológica ou conceitos fenomenológicos em oposição, mas poderia funcionar como binômio regulador, como conceito de interpelação micropolítica, que diz respeito à cidade (GUATTARI, 1985, p. 110).

Já Milton Santos faz uma distinção entre configuração territorial e espaço ao afirmar que

(...) A configuração territorial é dada pelo conjunto formado pelos sistemas naturais existentes em um dado país ou numa dada área e pelos acréscimos que os homens superimpuseram a esses sistemas naturais. A configuração territorial não é o espaço, já que sua realidade vem de sua materialidade, enquanto o espaço reúne a materialidade e a vida que a anima (...) (SANTOS, 2008c, p. 62).

No que pese os dois autores, anteriormente referidos, serem reconhecidos por formulações

desenvolvidas através de diferentes formas de pensar11, arrisca-se, aqui, um entendimento

pelo qual se enxergam alguns pontos de contato ou mesmo de convergência entre

eles. Parece que em Guattari, o aspecto da subjetivação individual ou coletiva como

condição vinculante para a constituição do território, não coloca um afastamento, ou

oposição mutuamente excludente, da condição posta por Santos, de que a realidade da

configuração territorial advém da sua materialidade. Parece possível fazer uma articulação

entre estes dois autores, ao se considerar que a emergência de territórios pela

subjetividade, enfatizada por Guattari, pode se referir às ações históricas engendradas pela

sociedade, que especificariam dada configuração territorial, no sentido de Santos.

Assim, a particularidade de certo território relacionar-se-ia às ações históricas de certos

grupos sociais - ações de cujas intencionalidades participariam as subjetividades tratadas

por Guattari - na produção do espaço que lhe correspondem12. Além disso, se para Guattari

o espaço funciona como uma referência extrínseca, em relação aos objetos que ele contém,

parece que há, nessa afirmação ao menos, um claro diálogo com a compreensão de Santos

de que não há realidade filosófica nos objetos se os vemos separados das ações humanas.

11 Félix Guattari sendo reconhecido dentro dos campos do pós-estruturalismo e do pós-modernismo - a esse respeito e sobre a relação da obra de Guiles Deleuze e Félix Guattari com a Geografia consultar Haesbaert e Bruce (2002). Já Milton Santos elabora um tipo de formulação da corrente da Geografia crítica, que se aproxima, na interpretação aqui aventada, das premissas da concepção materialista da história (MARX e ENGELS, 2009). A despeito disto, o próprio Santos se identifica como um marxista não ortodoxo ou um marxizante (SANTOS, Milton in TENDLER, Sílvio, 2007). 12 Entendendo a constituição deste espaço com o sentido miltoniano de indissociabilidade e reciprocidade entre ações e objetos

http://www.interfilmes.com/buscaperson.Silvio%20Tendler.html

40 Infere-se, portanto, que a categoria do binômio regulador território-espaço, do primeiro autor,

como conceito de interpelação micropolítica, tem algum acordo com a compreensão de

Santos de espaço como híbrido ou forma-conteúdo dado pelas interações entre sistemas de

objetos e sistemas de ações.

Pode-se, então, fazer coro com as ponderações de Saquet, nas quais consta ser a

diferenciação entre território e espaço muito tênue,e que a mesma poderia ser percebida

pela consideração de três processos

(...) a) as relações de poder numa compreensão multidimensional, constituindo campos de força econômicos, políticos e culturais ([i-]materiais) com uma miríade de combinações; b) a construção histórica e relacional das identidades; c) o movimento de territorialização, desterritorialização e reterritorialização (TDR) (...) (SAQUET, 2009, p. 74-83).

Também há um acordo aqui com Hasbaert, que, a partir de uma crítica em relação à

conceituação de Raffestin, aborda aspectos de distinção e convergência entre espaço,

território e territorialidade, considerados importantes.

Na verdade, não se trata, evidentemente, de distinguir de maneira clara ou mesmo rígida espaço de território. Embora não equivalentes, como se referiu Raffestin, espaço e território nunca poderão ser separados, já que sem espaço não há território – o espaço não como um tipo de “recorte” ou “objeto empírico” (tal como na noção de “matéria-prima preexistente” ainda não apropriada) mas, num âmbito mais epistemológico, como um outro nível de reflexão ou um “outro olhar”, mais amplo e abstrato, e cuja “problemática” específica se confunde com uma das dimensões, fundamentais, da sociedade, a dimensão espacial. Ao território caberia, dentro desta dimensão, um foco centralizado na espacialidade das relações de poder. (...) Embora todo território tenha uma territorialidade (tanto no sentido abstrato de “qualidade ou condição de ser território” quanto no de sua dimensão real-simbólica), nem toda territorialidade – ou, se quisermos, também aqui, espacialidade – possui um território (no sentido de sua efetiva realização material) (HAESBAERT, 2009, p. 101-106).

Para além da panorâmica reflexão feita neste trabalho acerca dos conceitos em discussão,

obviamente, a complexidade envolvendo a questão das distinções e convergências entre

espaço, território, territorialidade e territorialização, e a dificuldade em articular tais conceitos

e conceituações permanecem. Uma discussão aprofundada dessas questões, foge aos

objetivos e limites deste trabalho, mas ainda assim, entende-se como importante chamar

atenção para tal. A partir das referências teóricas e conceituais mencionadas anteriormente,

pretende-se ao menos sublinhar, que neste trabalho a utilização das categorias espaço,

território e suas variantes, buscam apontar para a identificação dos diferentes agentes que

atuam na produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador. Para tanto, são

considerados os modos e escalas de atuação de tais agentes na constituição de territórios

e de territorializações em Salvador, e a configurações de tendências de uso e ocupação do

espaço resultantes dessas atuações.

41

1.3. A formalização da produção do espaço: o Espaço que se faz Dividido

Uso e ocupação do espaço remetem à conformidade ou não conformidade com uma ordem

urbanística e normativa instituída pelo poder de regulação estatal e aos interesses que ele

representa. Esta ordem urbanística e normativa opera limitando as ações humanas, e a

produção de espaço que lhe é tributária, num enquadramento, que tem sido expresso,

sobretudo, nas legislações municipais de ordenamento, uso e ocupação do “solo”.

O direito de propriedade tem prevalecido no contexto de uma ordem jurídica marcada pela

ambiguidade, decorrente da vigência concomitante tanto deste direito, como dos demais

direitos sociais. Tal ambiguidade pode ser notada no conteúdo da Constituição Federal (CF)

de 1988, que em seu Art. 5º define que “todos são iguais perante a lei, sem distinção de

qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a

inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade

(...)”. A CF também estabelece em seu Art. 6º que “são direitos sociais a educação, a

saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a previdência social, a proteção à

maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta Constituição”

(grifos nossos).

Assim, na produção do espaço, o domínio fundiário validado pelo direito de propriedade,

refere-se, nas condições atuais, a um restrito contingente populacional. A julgar pela

formulação de Pedro Abramo, tal domínio está associado à capacidade de despesa

monetária dos agentes detentores do controle jurídico da propriedade. Pedro Abramo

afirma ser o acesso à moeda e às subsequentes despesas monetárias que define os

poderes reais de intervenção na ordem espacial, já que a hierarquização dos agentes pode

ser vista, sobretudo, como dependente do poder de despesa, que eles possuam no campo

de suas práticas mercantis (ABRAMO, 2007, p. 165-173).

O fato é que o controle jurídico da propriedade imobiliária, adquirido através do poder de

despesas monetárias - adotando-se a compreensão supramencionada de Abramo -, torna-

se o “bilhete” de acesso privilegiado às localizações, usos e ocupações do espaço de maior

valoração social. Essas localizações, frequentemente, correspondem à concentração de

melhores recursos, técnicas, equipamentos, infraestrutura e serviços. Tais condições

provocam diferenciações do espaço, através da instauração de processos de formalização

da sua produção.

As diferenciações do espaço guardam relação com a posição assumida pela conexão com a

Rua de cada uma de suas parcelas. Pode-se compreender a importância da rua, na

definição desta posição, através do conceito de calle, formulado por Idelfonso Cerdá. No

42 que refere-se ao ordenamento territorial, Cerdá define a calle – rua, em português - como

uma entidade conjunta de via e edifícios que formaria um espaço coletivo complementar e

necessário à moradia. A rua seria, ao mesmo tempo, um pátio e antepátio da casa e uma

via pública. Pela rua seriam efetuadas trocas de bens e serviços, acesso à redes de

infraestruturas e as mais diversas comunicações e interações sociais que configurariam a

própria vida, através de diferentes usos e atividades nela desenvolvidos (CERDÁ, apud

SORIA y PUIG, 1996, pp. 104-116).

Cerdá propõe a articulação do território da cidade através de um sistema viário em forma de

quadrícula surcada por diagonais. Para ele, esse modelo espacial em forma de quadrícula

teria como vantagens a distribuição com igualdade e justiça entre todas as manzanas

(espécies de quadra) dos benefícios da vialidad. A vialidad aqui interpretada como o acesso,

de forma descentralizada, aos bens, serviços, redes de infraestrutura e equipamentos

possibilitados pelo sistema de comunicação das calles (ibid). Assim, a partir do conceito de

calle proposto por Cerdá, pode-se inferir que o controle jurídico da propriedade imobiliária de

dada “parcela” do espaço articulado aos processos de sua formalização implicam

estabelecer uma posição dessa parcela no espaço coletivo da rua.

1.3.1. O Parcelamento do Espaço na Urbanização brasileira

A posição de determinada parcela do espaço, sempre suscetível a variação, a cada

transformação ou reconfiguração do espaço, define as condições, mecanismos, localização

e as distâncias sociais da “parcela do espaço”, às trocas de bens e serviços, ao acesso às

redes de infraestruturas e às mais diversas comunicações e interações sociais que

configuram a cooperação social constituinte do intraurbano e da própria vida. De fato, o

parcelamento do espaço, guarda estreita relação com a racionalidade dominante de

inscrição do espaço enquanto mercadoria, segundo Henri Lefebvre (2008). Assim, a posição

da parcela do espaço na rua propicia o acesso a um específico valor de uso pelo agente que

possui seu controle jurídico, geralmente um comprador de espaço que

(...) continua a comprar valor de uso. Ele não compra apenas um volume (mais ou menos) habitável, conversível e comutável com outros e somente assinalado semiologicamente pelo discurso publicitário ou pelos signos visíveis de uma certa “distinção”. O comprador também adquire uma distância, a que vincula sua habitação aos lugares: os centros (de comércio, de lazeres, de cultura, de trabalho, de decisão). Essas distâncias tornam tal lugar mais ou menos desejável; mas não é exatamente essa “desejabilidade” (que permitiria introduzir aqui imagens psicológicas, “marginalismos”) que desempenha o papel mais importante. O consumo do espaço difere do consumo das coisas não somente pelo tamanho e pela quantidade mas por características específicas. De fato, aqui o tempo entra em cena, embora o espaço, ao mesmo tempo programado e fragmentado, tenda a eliminá-lo. Compra-se um emprego do tempo, ou seja, simultaneamente uma economia de tempo (distância curta ou grande) e

43

uma aprazibilidade. O espaço envolve o tempo. Por mais que se o ignore, ele não se deixa reduzir. É um tempo social que é produzido e re-produzido através do espaço (LEFEBVRE, 2008, p. 128-129).

Seguindo a conceituação de Henri Lefebvre, a operação de parcelamento implica a

inscrição, em geral, do espaço como mercadoria. Como desvela Lefebvre, trata-se da

mudança “da produção no espaço à produção do espaço” (ibid, pp. 48-52). Esta mudança

resulta da subordinação do conteúdo dinâmico do objeto-forma-tempo do espaço às

racionalidades do modo capitalista, pela qual

(...) O capitalismo se estendeu subordinando a si o que lhe preexistia: agricultura, solo e subsolo, domínio edificado e realidades urbanas de origem histórica. Do mesmo modo, ele se estendeu constituindo setores novos, comercializados, industrializados: os lazeres, a cultura e a arte dita “moderna”, a urbanização. Entre essas extensões existem, ao mesmo tempo, concordâncias e divergências, unidade com contradições (novas, a esclarecer). Portanto, o capitalismo só se manteve estendendo-se ao espaço inteiro (...) (...) Se é isso o que ocorre, já se pode dizer sobre o espaço, (seja sobre um segmento, seja sobre um conjunto espacial) o que Marx dizia e mostrava sobre cada coisa produzida: que, enquanto coisa, contém e dissimula relações sociais (...) (ibid, pp. 111-117).

O parcelamento, tratado acima, associa-se com a inserção do espaço dentro dos limites

geográficos de abrangência do Urbanismo oficial, dado no caso brasileiro pela implantação

de loteamentos ou desmembramentos, nos termos da Lei Federal No 6.766/1979. Esta

legislação dispõe sobre o parcelamento do espaço, em termos de “solo” urbano, que pode

ser efetuado mediante loteamento ou desmembramento. Segundo definições da referida lei,

o loteamento consiste na “subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com

abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento,

modificação ou ampliação das vias existentes”. Já o desmembramento seria “a subdivisão

de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente,

desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no

prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes” (Arts. 1º e 2º).

Dentre os requisitos de estruturação territorial para os espaços nos quais incidem o

parcelamento, definido pela Lei No 6.766/1979, destacam-se as exigências de que os lotes

dos terrenos sirvam de infraestrutura básica e atendam aos índices urbanísticos municipais.

Esta infraestrutura dos parcelamentos compreende a implantação de equipamentos urbanos

públicos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário,

abastecimento de água potável, energia elétrica e domiciliar e vias de circulação; bem como

de equipamentos comunitários públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares. Tal

implantação é viabilizada pela exigência de destinação pelo loteador de áreas que passam a

integrar o domínio do município, destinadas a vias e praças, aos espaços livres, edifícios

44 públicos e a outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo

do loteamento (Arts. 1º a 3º e Art. 22).

Além dos aspectos expressos acima, a legislação em questão, proíbe a implantação de

parcelamentos em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações; ou que tenham sido

aterrados com material nocivo à saúde pública; em terrenos com declividade igual ou

superior a 30% (trinta por cento), salvo exceções; e áreas onde as condições geológicas

não aconselham a edificação; em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a

poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção (Art. 3º).

Os requisitos de estruturação territorial dos parcelamentos abordados apontam para duas

questões centrais. A primeira refere-se ao fato de que, a despeito da “doação” compulsória

de áreas públicas e institucionais pelo loteador, a responsabilidade pela implantação de

equipamentos comunitários e urbanos é estatal. Isso implica que cabe ao Estado brasileiro

arcar com os investimentos de externalidades públicas, apropriadas pelas empresas

imobiliárias e outros agentes privados nos processos de formação de rendas imobiliárias.

Outra questão a ser sublinhada é que os sítios impróprios para parcelamento - por não

cumprirem as exigências de oferta de infraestrutura básica nos lotes e demais

condicionantes para a sua implantação estabelecidos pela Lei No 6.766/1979 - são parte

significativa dos locais onde se estabelecem ocupações de assentamentos precários. Tais

assentamentos abrigam a população sem capacidade monetária de acessar, via

comercialização, as áreas inseridas e qualificadas pela ordem urbanística oficial, legitimada

nos processos de formalização da produção do espaço. Conforme aspectos tratados até

aqui, a articulação do parcelamento com a inserção do espaço nos termos e abrangência do

Urbanismo oficial, tanto inscreve este espaço como mercadoria, como institui uma

legitimação pela ordem urbanística para se efetuar a produção imobiliária licenciada.

Pontuando uma perspectiva histórica brasileira, é importante destacar que a emergência da

Lei No 6.766/1979 se dá em um contexto de transformação qualitativa da estrutura

socioespacial do país, que instaura a tendência dominante de urbanização da população.

De acordo com Francisco de Oliveira, o urbano no Brasil é fundado numa contradição

singular, reconhecida no contexto do movimento de acumulação primitiva do capitalismo

mercantil do século XVI. Nesse contexto, havia o predomínio da divisão social do trabalho

fundada no campo, onde “o lócus da produção era rural, agrário, o lócus do controle foi

urbano”. Mas, segundo o autor, a partir de 1930, se “avança celeremente e se aprofunda a

divisão social do trabalho em direção à industrialização”, com a emergência do modo de

produção de mercadorias “simultaneamente industrial e urbano, mais intensamente urbano

45 que industrial, mais politicamente urbano que industrial” (OLIVEIRA, 1976, pp. 5-12).

Abordando as condições desse momento histórico, Oliveira observa que

(...) A acumulação industrial dispara, e a acumulação urbana fica sempre retrasada; o dilema ou a contradição se resolve mediante a utilização do extenso exército industrial de reserva como fornecedor de serviços; emergem com novo e redobrado vigor, as classes trabalhadoras urbanas, proletárias propriamente ditas; a burguesia industrial dirige crescentemente e sistematicamente o aparato do Estado (...) A migração campo-cidade multiplica o tamanho das cidades (...) e aparecem da noite para o dia as grandes cidades brasileiras, com sua tendência incoercível ao gigantismo (...) (OLIVEIRA, 1976, pp. 8-9).

Maria Adélia A. de Souza aborda, também, este período, focalizando a elaboração da

Política Nacional de Desenvolvimento Urbano (PNDU) de 1973, no âmbito do II Plano

Nacional de Desenvolvimento (II PND), sob os auspícios da ditadura militar. A autora

enfatiza a contradição entre um II PND que propugna a instituição de uma sociedade

industrial moderna com núcleo no Centro-sul e a perspectiva de políticas territoriais de

descentralização da PNDU frente à manifestação de um processo de urbanização de caráter

metropolitano. Contudo, Souza reconhece que a política urbana, de fato implementada pelo

governo em sua “ação intraurbana”, foi aquela relativa ao Banco Nacional de Habitação

(SOUZA, 2004, pp. 113-142).

Retomando as condições para o parcelamento em tempos recentes, pode-se fazer remissão

à formulação de Francisco de Oliveira sobre o “Estado de exceção”. Para Oliveira,

historicamente o Estado brasileiro transita de um “esforço de normatividade para lograr

estabelecer a relação capital-trabalho” e “promover as condições gerais da produção para a

industrialização” para um “Estado de exceção” (OLIVEIRA, 2003, pp. 9-14). Para este autor,

neste Estado,

A financeirização das economias e principalmente dos orçamentos públicos retira a autonomia do Estado; produz-se uma autonomização do mercado, que é o outro pilar da exceção. Mas a contradição está em que tornado supérfluo pela autonomização, o Estado se funcionaliza como uma máquina de arrecadação para tornar o excedente disponível para o capital. E a exceção está em que as políticas sociais não têm mais o projeto de mudar a distribuição da renda (...) e se transformaram em antipolíticas de funcionalização da pobreza (ibid, p. 11).

Ainda de acordo com Francisco de Oliveira, este autor comenta que nestas novas

circunstâncias “as cidades são os lugares por excelência dessas exceções, e o conjunto

delas é a administração da exceção”. Nestas condições, o urbano apresenta como traço

crucial uma tendência dominante de que todo espaço público deve ser privatizado (ibid, p.

11-13).

Considerando-se a atualização das condições para o parcelamento, sob o crivo da

conceituação de Francisco de Oliveira, pode-se relacionar a atual perspectiva de

46 reformulação da Lei No. 6.766/1979. Desde 2007, tramita na Câmara de Deputados o

Projeto de Lei (PL) No 20/2007, que trata do parcelamento do “solo” para fins urbanos e

sobre a regularização fundiária “sustentável” de áreas urbanas. Neste PL, os condomínios

fechados seriam legalizados, através do instituto do “condomínio urbanístico”, definido neste

PL como “a divisão de imóvel em unidades autônomas destinadas à edificação, às quais

correspondem frações ideais das áreas de uso comum dos condôminos, sendo admitida a

abertura de vias de domínio privado e vedada a de logradouros públicos internamente

ao perímetro do condomínio”. Além disso, o PL prevê que “as áreas destinadas a uso

público em condomínios urbanísticos deverão estar situadas fora do perímetro fechado e

poderão, a critério da autoridade licenciadora, situar-se em outro local dentro do perímetro

urbano” (Art. 3º, inciso XII e Art. 11, § 1º, grifos nossos). Diante do exposto, entende-se que

a regulamentação proposta pelo PL intensificaria os fenômenos de autossegregação

protagonizados pelas elites urbanas (ver item 4.1.5).

1.3.2. Formalização do Espaço e Licenciamento

Nos processos de formalização do espaço, o licenciamento dos empreendimentos

imobiliários pelo Município tem especial relevo. Esse licenciamento vincula-se à posição da

parcela do espaço na rua, possibilitada pelo controle jurídico da propriedade imobiliária

correlata e compromete, em princípio, a correspondente produção imobiliária com os

parâmetros de ordenação territorial definidos pelo Urbanismo oficial. Em Salvador, o

processo de licenciamento de empreendimentos imobiliários se dá através da emissão das

licenças de alvarás de construção pela Prefeitura aos agentes que possuem o controle

jurídico referido.

A emissão de licenças de construção pelo Município de Salvador diz respeito a sua

atribuição de regulação do controle do uso e da ocupação do solo urbano, conforme definido

pelo Art. 30, inciso VIII da CF de 1988. A Lei Municipal Nº 3.903/88, que institui normas

relativas à execução de obras do Município do Salvador, define alvará de licença como

documento expedido pela Prefeitura, assegurando a concessão de direito de construir (Art.

2º). A Prefeitura Municipal de Salvador aprova e emite os alvarás de licença de construção,

através da Superintendência do Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município

(SUCOM).

A SUCOM é uma autarquia da administração indireta, vinculada à Secretaria Municipal de

Desenvolvimento Urbano, Habitação e Meio Ambiente (SEDHAM) e integrante do Sistema

Municipal de Planejamento. Criada pela Lei Municipal Nº 3.994/89, possui como

competências:

47

promover análises prévias;

analisar e emitir parecer técnico nos projetos de empreendimento;

emitir alvarás de licença e de autorização para empreendimentos;

emitir termo de viabilidade de localização de atividade;

emitir alvará de licença e de autorização para veiculação de publicidade;

emitir alvará de conclusão de obras para empreendimentos licenciados;

licenciar e fiscalizar obras e serviços em vias e logradouros públicos;

fiscalizar a execução de empreendimentos no âmbito do Município;

fiscalizar o exercício de atividade e veiculação de publicidade no âmbito do

Município;

fiscalizar as áreas de domínio público e bens dominiais do Município;

emitir notificações, convites e autos de infração;

promover embargo, interdição e demolição de empreendimentos em desacordo com

a legislação;

promover o embargo de atividades econômicas em desacordo com a legislação;

propor, apoiar e participar de modificações e atualizações das normas legais e

edilícias, no âmbito do Município;

participar, através de processos georreferenciados, da integração de cadastros no

âmbito da sua competência (SUCOM, 2010b).

A SUCOM estabelece em seu catálogo de serviços os 14 (quatorze) tipos de licença:

ampliação e ou reforma de imóvel, colocação de tapume, construção, construção de guarita,

construção de habitação de interesse social, construção de muro de contenção, construção

de muro divisório, construção de stand de vendas, construção tipo M-1 (uso misto)13,

construção tipo R-1 (residencial)14, demolição, desmonte de rocha, reparos gerais, e

terraplenagem (SUCOM, 2010a).

O poder administrativo da SUCOM, dado por suas competências, confere a este agente

público uma responsabilidade decisiva na definição da abrangência seletiva dos processos

de formalização da produção do espaço, operada nos limites administrativos do Município

de Salvador. É através das licenças de construção emitidas por este órgão, que as

13 Uso misto para destinação de atividades residencial e de comércio e serviços. 14 Uso residencial para destinação de atividade uniresidencial.

http://www.sucom.ba.gov.br/portaldeservicos/catalogo-de-servicos/empreendimento/licenciamento/c-em-005.aspx

















48 intenções de produção do espaço dos agentes requerentes15 são autorizadas, pressupondo

uma conformidade com a legislação de ordenamento, uso e ocupação do “solo” e com os

parâmetros urbanísticos do Urbanismo oficial.

A Foto 1, abaixo, apresenta uma visão panorâmica do edifício onde a SUCOM funcionou

durante a maior parte do tempo, do período analisado nesta dissertação16. A imagem da foto

é extremamente emblemática da atuação deste agente público em processos de

formalização da produção do espaço. O Edifício da SUCOM, com fachadas na cor verde,

situado no canto direito da paisagem e destacado pelo tracejado vermelho superposto à

foto, indicando sua localização às margens da Av. Mário Leal Ferreira (Bonocô) em

Salvador. Ao mesmo tempo em que a ocupação do Edifício da SUCOM se conectava com

redes de infraestrutura e com espaços qualificados da cidade de Salvador, também estava

“de costas” para um assentamento precário da localidade conhecida como Cosme de

Farias. Pode-se afirmar, de forma contundente, que a atuação deste órgão em processos de

formalização da produção do espaço participa da produção de desigualdades espaciais, da

qual o assentamento precário de Cosme de Farias é apenas um exemplo de uma miríade.

15 Os requerentes são agentes sociais que possuem o controle jurídico da propriedade ou domínio fundiário dos imóveis “objeto” da produção formalizada que desejam instituir. Tais agentes são responsáveis pelas obras das intervenções correspondentes, considerando que a Lei Municipal Nº 3.903/1988, em seus artigos 16 e 17, define como requerente o proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica, que faz o requerimento à Prefeitura do licenciamento ou da autorização em questão. Apesar de esta lei municipal prever também a possibilidade do requerente poder ser, também, alguém designado pelo mesmo, entendemos que tal possibilidade só poderá se dar através de procuração. Dessa forma, objetivamente, o registro dos requerentes de alvarás de construção coincide com a identificação dos atuais proprietários dos imóveis correspondentes, que possuem, assim, o domínio fundiário dos mesmos. 16 A SUCOM funcionou na Av. Mário Leal Ferreira (Bonôco) até junho de 2010, quando este órgão foi transferido para um novo endereço, situado na Av. Antônio Carlos Magalhães, região do Iguatemi.

49

Foto 1 – SUCOM: de frente para a Av. Mário Leal Ferreira e de costas para Cosme de Farias. Fonte: OLIVEIRA, 2010.

Os agentes que apresentam intenção de realizar empreendimentos imobiliários licenciados

pelo Município de Salvador coincidem com os requerentes, que possuem capacidade de

despesa diferenciada para realizar criações ou alterações no ambiente construído. A partir

das informações contidas nas licenças de alvarás de construção emitidos pelo Município de

Salvador, através da SUCOM, observou-se a existência de diferentes agentes desse tipo,

quais sejam, empresas imobiliárias, outras empresas, pessoas físicas, União, Estado,

Município, coletividades associadas, igrejas e entidades religiosas e outros não

identificados.

Os agentes, acima referidos, foram autorizados a efetuar produção imobiliária condicionada

aos termos da regulação urbanística vigente. Os parâmetros de tal regulação especificam

condições e mecanismos de processos de formalização da produção do espaço. No

entanto, é necessário esclarecer que o suposto alinhamento ou conformidade da produção

imobiliária licenciada com o Urbanismo oficial nem sempre é verdadeiro. Em história recente

da produção do espaço licenciada pelo Município de Salvador, abundam exemplos de

inconformidades, descumprimento, ilegalidades e arbitrariedades da regulação urbanística

vigente, ora pela própria Prefeitura, ora pelos agentes requerentes das licenças, ora pela

atuação conjunta de ambos.

50 Como exemplos de tal situação, podemos fazer referência ao Termo de Ajustamento de

Conduta (TAC) firmado pelo Ministério Público do Estado da Bahia cuja compromissária foi

a JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações S.A. O TAC em questão foi instaurado

em função da implantação do empreendimento imobiliário Horto Bela Vista17, a partir da

constatação da ocorrência de danos ambientais e da não observação pela licença

ambiental, emitida pela Superintendência de Meio Ambiente do Município de Salvador

(SMA), da “totalidade dos impactos ensejados no sistema urbano ambiental da área de

influência direta do empreendimento”. Diante de tais constatações, o TAC estabeleceu a

adequação do empreendimento Horto Bela Vista às regras e princípios do direito ambiental

e do direito urbanístico (MP-BA, 2008).

Impossível, também, não aludir aos noticiados “escândalos” da “grilagem” de terras na

Avenida Paralela e da “máfia do transcon”. Sobre a “grilagem” de terras na Avenida

Paralela, o Ministério Público do Estado da Bahia (MP-BA), através da sua Promotoria de

Justiça do Meio Ambiente, instaurou procedimento administrativo referente ao Parque de

Pituaçu, que estaria sendo alvo de “invasões de colarinho branco”, além das ocupações por

população de baixa renda. Em audiência pública realizada no dia 03 de dezembro de 2009

pelo MP-BA, foi apresentado parecer técnico no qual esta instituição identificou “a questão

da ocupação irregular, com áreas do parque sendo vendidas por particulares com a

formação de verdadeiros condomínios fechados e outras que estão sendo cercadas ou

muradas como sendo quintais das casas já existentes” (MP-BA, 2010).

Em relação à “máfia do transcon”, de acordo com matéria do Jornal A Tarde, a ex-secretária

municipal de Planejamento, Kátia Carmelo, apresentou denúncia no dia 14 de agosto de

2010, informando a existência dessa “máfia” que

(...) consistiria exatamente no uso desta moeda em empreendimentos na orla, o que é vedado pela Lei 7.400/2008, do Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano (PDDU). Segundo ela, no lugar de pagar outorga ao município, os empresários estariam comprando Transcon na mão de outros empresários para utilizá-los com a mesma finalidade. Os prejuízos aos cofres públicos podem chegar a R$ 500 milhões, enquanto o lucro de portador de Transcon em apenas um empreendimento oscila em torno R$ 4 milhões (A TARDE, 2010).

Os exemplos acima, ao lado de outros em cidades diferentes do país (FERNANDES,

ALFONSIN, 2009), demonstram que, a despeito da imensa difusão de um discurso que

criminaliza a “ilegalidade” urbana dos pobres, existe uma “ilegalidade urbana produzida

pelos ricos”. A ilegalidade dos ricos está, geralmente, associada à permissividade voltada

17 Localizado na área conhecida como Cabula, em Salvador.

51 para a implantação de empreendimentos imobiliários para comercialização, de interesse de

agentes hegemônicos.

Outro aspecto importante consiste em que as licenças de alvarás de construção, analisadas

nesta dissertação, registram apenas as intenções da produção imobiliária, e não há

coincidência, imediata, entre tais intenções e a produção efetuada de fato. Pode-se afirmar,

então, que estas intenções representam indicativos de tendências de uso e ocupação do

espaço, propostas pelos requerentes. Tais tendências participam de processos com

temporalidades distintas, que se entrecruzam e conformam as possibilidades de realização

da produção do espaço. Porém, é apenas a partir da execução de atividade construtiva, que

realize a produção imobiliária proposta / intencionada, que os agentes instituem ou

redefinem usos e ocupações do espaço, de acordo com seus interesses. Como já afirmado

anteriormente, a análise do presente trabalho se desenvolve a partir das tendências

colocadas pelas intenções registradas em alvarás de construção aprovados, não se

debruçando, portanto, sobre a produção imobiliária concretamente efetuada após a emissão

das licenças.

A imagem da paisagem contida na Foto 2, apresenta um exemplo dessas intenções da

produção imobiliária conforme os interesses dos agentes sociais que a promovem. Neste

caso, a empresa construtora Gatto Empreendimentos, anuncia, com outras empresas, a

futura implantação de um empreendimento, em local conhecido como Corredor da Vitória,

situado na Avenida Sete de Setembro, no Centro Antigo de Salvador. Mesmo sem mudar o

uso residencial do espaço, esta empresa imobiliária pretende modificar o atual padrão da

ocupação - que é uma casa unirresidencial, com tipologia arquitetônica de tempo anterior -,

para uma tipologia verticalizada multirresidencial. Tal mudança teria, entre suas implicações,

maior nível de densidade demográfica no local, além de uma seleção restritiva da

apropriação do novo espaço, dada pelo perfil de proprietários com capacidade de compra de

novos imóveis, dentre outras mudanças espaciais que tal fato acarretaria.

52

Foto 2: Anúncio da Empresa Gatto Empreendimentos: entre a intenção e a produção do espaço. Fonte: FIGUEIREDO, 2010.

1.3.3. Formalização e a Produção do Espaço Dividido

Os processos de formalização da produção do espaço, ao se estabelecerem

territorialmente, implicam, ao mesmo tempo e indissociavelmente, as localizações com

menor valoração. Isto ocorre, à medida que tais processos concentram e polarizam os

recursos econômicos e sociais mobilizados para a constituição do ambiente construído

correspondente. Já as localizações que passam ao largo dos processos de formalização da

produção do espaço são marcadas pela ocorrência de irregularidade fundiária, em termos

de titulação patrimonial e vinculada a déficits de recursos, técnicas, equipamentos e

infraestruturas. Tais déficits abrangem vastos contingentes populacionais de trabalhadores e

pobres, que vivem, sobretudo, em assentamentos precários, submetidos aos

constrangimentos econômicos e sociais impostos pela insegurança da posse e / ou pelos

custos de aluguel. Configura-se, assim, a permanência de ordens urbanísticas excludentes,

produtoras de segregações socioespaciais e tema de vasta literatura no campo do

Urbanismo (MARICATO, 1995 e 2000).

Tem-se, assim, uma produção social, histórica e contingente - dado que não existe

“naturalmente” ou como apriori - de desigualdades espaciais. Por estas desigualdades, tem-

se renovado, até então, uma hegemonia do modo de produção capitalista. As desigualdades

espaciais referem-se à teorização de Milton Santos sobre as especificidades da urbanização

53 do “mundo subdesenvolvido”. Este autor, considerou que os espaços dos países

subdesenvolvidos seriam descontínuos, instáveis e multipolarizados, sendo por isso

caracterizados por uma história espacial seletiva. Para Santos, esta seletividade espacial,

nos níveis econômico e social, expressaria uma adaptação dos países subdesenvolvidos, ao

mesmo tempo, aos imperativos da modernização tecnológica e às realidades sociais, novas

ou herdadas. Tal adaptação corresponderia à produção e distribuição, através dos circuitos

econômicos superior e inferior. Considerando esta formulação, não existe dicotomia entre

espaço “formal” e “informal”, mas um espaço que se faz dividido (SANTOS, 2008b, pp.

29-68).

Contudo, sem descuidar dos entendimentos e aspectos tratados acima, foi focalizada, neste

trabalho, a produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador, considerando as

condições de sua realização no período analisado (ver Capítulos 3 e 4). A partir daí, foram

identificadas e analisadas tendências de uso e ocupação do espaço decorrentes desses

processos. Entende-se, pelo enfoque dado, que os processos de formalização da produção

do espaço mobilizam a maior parte dos recursos e riquezas produzidos socialmente - já que,

conforme comentado anteriormente, produzem as localizações com maior valoração social.

54

Capítulo 2

Salvador: Processos Urbanos contemporâneos

55

Imagem 1: Dados Básicos e Localização da cidade de Salvador. Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010.

De acordo com a sinopse do novo censo, divulgada pelo IBGE, o Brasil “chega” ao ano 2010

com uma população estimada em 190.755.799 pessoas e com uma taxa de urbanização

elevada para 84,4%, ao comparar-se com o censo anterior. Tal incremento populacional é

resultante tanto do crescimento vegetativo nas áreas urbanas, quanto das migrações com

destino urbano (IBGE, 2010). Conforme informa o IBGE,

A Região Sudeste continua sendo a mais urbanizada do Brasil, apresentando um grau de urbanização de 92,9%. As Regiões Centro-Oeste e Sul têm, respectivamente, 88,8% e 84,9% de população urbana, enquanto as Regiões Norte e Nordeste são as menos urbanizadas, com mais de ¼ de suas populações vivendo em áreas rurais (ibid).

Outro aspecto geral consiste no aumento da metropolização brasileira, porém de forma

menos acelerada, com a população das metrópoles saindo do patamar de 34,9% em 1991,

elevando-se para 36% em 2000, e chegando a 36,2% em 2010. Não obstante o fato de que

56 algumas metrópoles têm perdido participação na população total do país, como é o caso de

São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e de Recife. Uma questão a ser destacada é a

predominância dos grupos etários mais jovens - na faixa de 10 a 29 anos de idade - nas

periferias das Regiões Metropolitanas (OBSERVATÓRIO DAS METRÓPOLES, 2011).

Aproximando-nos de uma caracterização geral do atual cenário urbano de Salvador,

contextualizado na realidade do Estado e da sua Região Metropolitana (RMS), o Censo

2010 informou, que nesse ano, a Capital da Bahia tinha uma população estimada em

2.675.656 pessoas (ver Tabela 1). Tal contingente populacional responde por 63,55% do

total da população da RMS – indicando sua polarização sobre a região - e 19,09% do

universo demográfico do Estado. O grau de urbanização de Salvador em 2010

correspondeu a 99,97%, acima dos percentuais de população urbana da sua Região

Metropolitana e do Estado, cada qual com 93,53% e 72,07%, respectivamente.

Tabela 1 - População residente, por situação do domicílio - Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010.

Unidade territorial Total Urbana Rural

Bahia 14.016.906 10.102.476 3.914.430

Metropolitana de Salvador 4.210.499 3.938.093 272.406

Salvador 2.675.656 2.674.923 733

Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010.

Em relação aos domicílios recenseados, o Censo 2010 identificou para Salvador um total de

962.711 domicílios, 99,90% particulares e apenas 0,10% coletivos. Dentre os particulares,

destaca-se a expressiva quantidade de 101.297 domicílios não ocupados, número muito

superior ao tamanho do déficit habitacional projetado para Salvador no ano 2010, da ordem

de 52.570 domicílios18. Tais dados sinalizam para uma dinâmica espacial com forte retenção

especulativa de imóveis na cidade.

Tabela 2 - Domicílios recenseados, por espécie - Bahia, Metropolitana de Salvador e Salvador, 2010

Unidade territorial Total* Particulares Coletivos

Ocupados Não

ocupados

Bahia 5.064.370 4.105.497 950.244 8.629

Metropolitana de Salvador 1.557.338 1.315.408 240.011 1.919

Salvador 962.711 860.410 101.297 1.004

Fonte: IBGE, Censo Demográfico 2010. *incluso os domicílios particulares permanentes e os improvisados, com entrevista realizada, e os domicílios fechados com o número de moradores estimado.

18 Conforme estudo elaborado pela equipe do Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional de Minas Gerais (CEDEPLAR), que apresentou a projeção das demandas demográficas para moradia para o Brasil e Unidades da Federação até o ano de 2023 (OLIVEIRA, GIVISIEZ e RIOS-NETO, 2009).

57 Quanto aos indicadores dos déficits urbanos, uma percepção do imenso passivo do Brasil,

da Bahia e da Região Metropolitana de Salvador (RMS), pode ser apreendida pelo cálculo

mais recente, feito pela Fundação João Pinheiro, das necessidades habitacionais nos

segmentos déficit habitacional e inadequação de moradia. Este estudo teve por base os

resultados da PNAD 2007 e não calculou indicadores para os municípios, devido às

limitações da natureza amostral da pesquisa (CEI/FJP, 2009).

Nesse estudo, a CEI/FJP introduziu novas mudanças metodológicas e conceituais para a

mensuração do déficit habitacional e da inadequação de domicílios. A principal mudança na

metodologia diz respeito a possibilidade de maior precisão na consideração do componente

coabitação familiar no déficit habitacional19. A nova metodologia incorporou, ainda, os

domicílios alugados com densidade excessiva de moradores como componentes do déficit

habitacional20 e aqueles em que famílias com renda familiar até três salários mínimos pagam

30%, ou mais, da sua renda familiar para o locador. Apesar do refinamento possibilitado por

essas alterações, a comparação com resultados das pesquisas anteriores da FJP sobre

necessidades habitacionais fica inviabilizado, já que desconstitui a possibilidade

comparativa de séries históricas. É por isso que a diminuição de 1,662 milhão de domicílios

nas estimativas do déficit habitacional do ano de 2007 em comparação a 2006 “é

consequência basicamente da consideração, na versão atual, de apenas uma parcela das

famílias conviventes como carente de moradias” (CEI/FJP, 2009, pp. 17-24).

O déficit habitacional no país estimado em 2007 foi de 6,273 milhões de domicílios, dos

quais 5,180 milhões, ou 82,6%, estariam localizados nas áreas urbanas. Constatou-se que

este passivo de necessidades habitacionais apresenta maiores ocorrências na Região

Sudeste - 2,335 milhões ou 37,2% do total -, seguido pela Nordeste, com 2,144 milhões ou

34,2% do mesmo total (CEI/FJP, 2009, p. 24).

Observa-se, também, que na Bahia o déficit habitacional estimado é de 510.677 domicílios,

359.784 em áreas urbanas e 150.893 nas rurais e, que para a Região Metropolitana de

Salvador, o indicador é de 141.025 unidades, 138.946 em áreas urbanas e 2.079 nas rurais

(ibid, p. 25)

Além disso, verifica-se que nas diversas categorias em que se apresenta a inadequação dos

domicílios urbanos no Brasil, há 1.879.907 unidades com inadequação fundiária, 928.777

domicílios sem banheiro, 10.454.947 com carência de infraestrutura, 1.500.709 unidades

com situações de adensamento excessivo e 543.066 com cobertura inadequada. Nas

19 Possibilitada pelas alterações sofridas no questionário básico da PNAD 2007, no qual foi pesquisado qual seria o principal motivo de a família morar neste domicílio com outra(s) família(s), e se existe a intenção da família convivente de se mudar e constituir outro domicílio (CEI/FJP, 2009, pp. 17-24) 20 Que, até então, eram considerados indicadores da situação de inadequação dos domicílios.

58 modalidades em que se pode apresentar a inadequação de domicílios, a Região Nordeste é

a que apresenta maior número de domicílios com carência de infraestrutura, da ordem de

3.658.276 unidades, sendo que a ocorrência de carência de infraestrutura no Estado da

Bahia atinge 598.479 domicílios (op. cit., pp. 59-71).

As desigualdades regionais e territoriais, em termos de distribuição das necessidades

habitacionais no Brasil, expressam a produção das desigualdades espaciais e sua relação

com processos recentes de urbanização no Brasil. Pode-se ter uma visualização dessa

constatação, pela leitura do Gráfico 1.

Gráfico 1 – Déficit Habitacional, segundo Unidades da Federação – Brasil – 2007.

A leitura dos componentes do déficit habitacional do Estado e da Região Metropolitana de

Salvador (RMS), dispostos no Quadro 1, revela um enorme contingente populacional

demandante da promoção do direito à cidade, sobretudo por incremento de estoque

imobiliário destinado ao uso residencial em áreas urbanas. A necessidade de incremento de

unidades residenciais apresenta, nas localidades urbanas do Estado e da RMS, a

modalidade coabitação familiar com maior peso, respectivamente 52,7% e 51,4%. Esse

quadro revela tanto as necessidades colocadas pelas demandas demográficas relativas ao

crescimento populacional e migração, tanto como revela a insuficiência histórica, pelo

Estado brasileiro, de promover políticas urbanas de acesso à terra urbanizada, que deem

conta de uma plena inserção socioespacial da maior parte da população.

59

Quadro 1 - Componentes do Déficit habitacional - Bahia e RMS, 2007. Unidade

Territorial Urbana Rural

habitação precária

coabitação familiar

ônus excessivo

com aluguel

adens. Excessivo

Total habitação precária

coabitação familiar

adens. excessivo

Total

Un % Un % Un % Un % Un % Un % Un % Un % Un %

Bahia 50.010 13,9 189.606 52,7 101.459 28,2 18.709 5,2 359.784 100 90.083 59,7 59.754 39,6

1.056 0,7 150.893 100

RM Salvador

9.726 7 71.418 51,4 49.604 35,7 8.198 5,9 138.946 100 318 15,3 1.761 84,7 - - 2.079 100

Fonte: FJP (2009), com base nos dados básicos: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), 2007. Nota: no cálculo do déficit habitacional, o componente coabitação familiar inclui apenas as famílias conviventes que declararam intenção de constituir novo domicílio.

Quadro 2 - Componentes da Inadequação de domicílios urbanos - Bahia e Salvador, 2007. Unidade Territorial Componentes da Inadequação de Domicílios Urbanos - Bahia e Salvador, 2007.

Inadequação Fundiária

Adensamento Excessivo

Cobertura Inadequada

Domicílios sem Banheiro

Carência de Infraestrutura

Bahia 90.974 91.847 13.749 84.231 598.479

RM Salvador 34.073 41.542 11.209 18.684 69.020

Fonte: FJP (2009), com base nos dados básicos: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), 2007. Nota: no cálculo do déficit habitacional, o componente coabitação familiar inclui apenas as famílias conviventes que declararam intenção de constituir novo domicílio.

60 Na sequência, por ordem de importância, destaca-se a necessidade de incremento de novas

unidades habitacionais em áreas urbanas, dada pelos expressivos percentuais de 28,2% e

35,7%, para Bahia e RMS, respectivamente, de ocorrência de ônus excessivo com aluguel.

No caso da Bahia, é importante abordar a parcela do déficit urbano atinente à modalidade

habitação precária, que diz respeito ao déficit por reposição, dado pela ocorrência de

domicílios rústicos ou depreciação de domicílios, que é superior a 10%. Pelo exame do

Quadro 1, deve-se ressaltar, também, que o déficit habitacional rural é expressivo,

correspondendo a 29,5% do total do déficit habitacional existente no Estado da Bahia.

O Quadro 2 salienta o imenso contingente populacional acometido por inadequação de

domicílios urbanos relativa a carência de infraestrutura, com montante da ordem de 598.479

e 69.020, respectivamente, nos níveis territoriais estadual e da RMS. Além da carência de

infraestrutura, destacam-se, também, a ocorrência de adensamento excessivo e

inadequação fundiária21. Todas essas formas de inadequação domiciliar referem-se à

constituição de assentamentos precários dada pela produção social de desigualdades

espaciais (ver item 1.3 do Capítulo 1).

As informações estatísticas, apresentadas anteriormente, delineiam o cenário urbano atual

de Salvador, através da caracterização de alguns importantes elementos espaciais. Tais

informações também apontam a existência de processos que participam da configuração do

referido cenário. Destacam-se nos próximos itens, devido à importância que assumem para

a constituição da produção imobiliária licenciada analisada, alguns desses processos

urbanos, quais sejam, o Urbanismo operado em tempos de acumulação flexível, as

transformações da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho,

e o intraurbano metropolitano de Salvador.

21 Aqui, infere-se que a abrangência da inadequação fundiária deva ser muito maior, já que, a identificação da inadequação fundiária urbana, feita pelo IBGE, é obtida pela informação da situação em que pelo menos um dos moradores do domicílio declara ter a propriedade da moradia, mas informa não possuir a propriedade, total ou parcial, do terreno ou a fração ideal de terreno (em caso de apartamento) em que ela se localiza . A consideração desta fonte de informação pode implicar um subdimensionamento desta forma de inadequação domiciliar, já que a percepção de posse do proprietário é subjetiva. Por exemplo, um documento de compra e venda sem valor legal, relativo a um imóvel situado em um loteamento clandestino pode ser computado como adequado, se esta for a percepção do morador.

61

2.1. Planejamento Estratégico em ação e Reforma Urbana no discurso: Urbanismo em tempos de acumulação flexível

A disposição do uso e ocupação do espaço é um aspecto central do Urbanismo, seja

considerando as correntes relativas a uma prática urbanística pré Revolução Industrial22

(KOHLSDORF, 1996), seja com relação ao amplo espectro de correntes urbanísticas

instituídas por um estatuto científico (KOHLSDORF, op. cit., CHOAY, 2005, HALL, 2007,

LEME, 2005), cujo discurso precursor seria dado por Ildefonso Cerdá23 em 1859 (SORIA y

PUIG, 1996). O fato é que, em diferentes contextos históricos e geográficos, múltiplas

correntes urbanísticas propõem configurações ou padrões de distribuições do uso e

ocupação do espaço, representadas principalmente em planos, projetos, programas de ação

ou cartografias do Urbanismo. Contudo, apenas pela produção social do espaço, que

corresponda a certas configurações espaciais, essas tendências são referendadas ou não.

22 Das quais se tem registro, de lugares diversos do planeta, pelo menos desde os os séculos XIX e XIV a.C. (KOHLSDORF, 1996). 23 Cerdá formula em 1859 sua multidisciplinar Teoría general de la urbanización, que pode ser traduzida como Teoria Geral do Urbanismo, definida por este autor, enquanto acepção científica, como um “conjunto de conocimientos, principios, doctrinas y reglas, encaminados a enseñar de qué manera debe estar ordenado todo agrupamiento de Edifícios, a fin de que responda a su objeto, que se reduce a que sus moradores puedan vivir cómodamente y puedan prestarse recíprocos servicios, contribuyendo así al común bienestar”. Na visão cerdatiana os elementos constitutivos da urbanización são “los albergues, su objeto la reciprocidad de los servicios y sus médios las vias comunes, es decir, de común aprovechamiento” (CERDÀ, apud SORIA y PUIG, 1996).

Imagem 3: Pauta do MNRU incorporada no Urbanismo oficial com a demarcação das ZEIS no PDDU de Salvador. Fonte: Mapa 03 – Zonas Especiais de Interesse Social da Lei Municipal N

o. 7.400/2008.

Imagem 2: O Mapa da demolição da Fonte Nova: o “Planejamento Estratégico” em ação através do Consórcio Arena Salvador 2014, formado pelas empresas construtoras Odebrecht Infraestrutura e OAS. Fonte: Arena Salvador 2014, 2010.

62 A ativação de determinadas tendências, no processo de produção social do espaço, refere-

se à valoração, que pode ser parcial, de certas representações e concepções presentes nas

correntes selecionadas. Assim, tais correntes são utilizadas como orientadoras ou como

explicativas para ações de determinados agentes sociais, de acordo com os seus

interesses.

Há um tipo de Urbanismo extremamente difundido atualmente, que pode ser circunstanciado

a partir do início da década de 1970. Esse período é marcado, segundo David Harvey, por

uma relação entre a ascensão de formas culturais “pós-modernas”24, a emergência de

modos mais flexíveis de acumulação do capital e um novo ciclo de “compressão do tempo-

espaço” na organização do capitalismo (HARVEY, 2006a). Harvey analisa a transformação

política e econômica do capitalismo, operada no final do século XX, com a transição do

fordismo para a acumulação flexível, enquanto forma de organização dominante deste modo

de produção (op. cit., pp. 115-184).

Esse tem sido um contexto em que a matriz de planejamento urbano modernista e

funcionalista perde importância, sob a égide da reestruturação produtiva, orientada pelas

políticas neoliberais, implementadas no final do século XX (MARICATO, 2000, pp. 123-136).

Em tal contexto, destacam-se, no âmbito da teoria urbana, as abordagens contextualista e a

da cidade-colagem da Arquitetura, conforme formulações de Thomas L. Schumacher, Colin

Rowe e Fred Koetter, sintetizadas abaixo.

Em 1971, Thomas L. Schumacher constata que o arquiteto moderno se esquiva da noção

de que algumas formas ideais podem existir como fragmentos, superpostos como colagem,

em um ambiente empírico, e que outras formas ideais podem suportar complexas

deformações no processo de ajustamento a um contexto. Considerando isso, Schumacher

defendeu o contextualismo, pela sua possibilidade de adaptar formas idealizadas a um

24 Não há consenso no debate acerca da emergência do pós-modernismo. Fredric Jameson apresentou uma referência interpretativa crucial ao afirmar a centralidade, no pós-modernismo, da inscrição dominante da cultura como mercadoria em uma sociedade de consumo, ao lado da institucionalização dos cânones modernistas, essa acompanhada da perda do caráter transgressor e subversivo dos mesmos (JAMESON, 1993, pp. 25-44). Para Zygmunt Bauman, haveria uma "modernidade líquida" intimamente ligada a uma "vida líquida". Segundo Bauman, na sociedade “líquido-moderna” as condições de vida mudam num tempo mais curto do que o necessário para a consolidação, em hábitos e rotinas, das formas de agir (BAUMAN, 2007, pp. 7-23). Já para Ernesto Laclau, frequentemente os movimentos de pensamento como os da pós-modernidade permanecem no terreno da modernidade, já que operam pela simples inversão de seus postulados fundamentais. Em outra perspectiva, este autor sugere uma estratégia alternativa com ampliação do campo da decisão política, pela qual, “ao invés de inverter os conteúdos da modernidade, desconstruir o terreno que possibilita a alternativa modernidade/pós-modernidade. Isto é, ao invés de permanecer no interior de uma polarização, cujas opções são inteiramente governadas pelas categorias básicas da modernidade, mostrar que esta última não constitui um bloco essencialmente unificado, mas é o resultado sedimentado de uma série de articulações contingentes. Isto implica, por um lado, uma nova atitude frente à modernidade: não de ruptura radical, mas uma nova modulação de seus temas; não de abandono de seus princípios básicos, mas sua hegemonização por uma perspectiva diferente” (LACLAU, 1996, pp. 7-28)

63 contexto. Para Schumacher, os sistemas de organização geométrica poderiam ser

abstraídos de qualquer contexto, podendo ser utilizados como ferramentas para a

elaboração de projetos. O método proposto por Schumacher pressupõe que o arquiteto

deva estar disposto a reconhecer a flexibilidade de qualquer programa e sua capacidade de

envolver qualquer quantidade de concepções de projeto (SCHUMACHER, 2008, pp. 324-

336).

Com uma formulação convergente com a de Schumacher, Colin Rowe e Fred Koetter,

partem, em 1975, de uma crítica da tradição da arquitetura moderna e seus conceitos de

unidade, continuidade e sistema. Rowe e Koetter propõem, assim, a cidade-colagem como

uma alternativa favorável à arte, tendo como referências Picasso, Stravinsky, Elliot e Joyce

e a crítica de Popper ao historicismo. A técnica da colagem, que recruta objetos ou os retira

do seu contexto, vai se referir, no caso da cidade-colagem, a uma composição arquitetônica

híbrida, que concebe o ambiente construído a partir da articulação de ocupações de

diferentes formas e temporalidades (ROWE e KOETTER, 2008, pp. 294-321). Rowe e

Koetter entendem, adotando a perspectiva de Samuel Johnson, que a colagem propõe um

intercâmbio em que todos os componentes retêm uma identidade enriquecida pela ação recíproca, em que os respectivos papéis podem ser continuamente transpostos, em que o foco da ilusão está em constante fluxo com o eixo da realidade, e, sem dúvida, alguns desses estados mentais devem instruir todas as abordagens da utopia e da tradição (op. cit., p.321).

Pela formulação de Rowe e Koetter, este seria o caso de desfrutar a “poética da utopia” sem

os constrangimentos da “política da utopia”, ao se lidar com a utopia como imagem. Isso

possibilitaria que a colagem, mesmo sendo “um suporte de ilusões utópicas de imutabilidade

e finalidade, poderia alimentar uma realidade feita de mudanças, movimentos, ações e

história” (ibid).

Para Otília Arantes, as abordagens contextualista e a da cidade-colagem inserem-se,

enquanto alternativas, ao Movimento Moderno, declarado falido (ARANTES, 2001, pp. 91-

116). No seu entender, tendências alternativas como estas

pretenderam, ao constatar a desproporção entre as aspirações programáticas, na sua origem, de abrangência máxima, e as formas anônimas de um internacional style cada vez mais vazio de significação, social ou outra qualquer, foi trazer a arquitetura para perto do quotidiano, reduzindo sua escala e contemplando as diferenças. Com as teorias contextuais vinham à baila também os valores regionais e as tradições locais. Da “cidade-colagem” ou “palimpsesto da memória” à cidade fraturada, o sentido da pluralidade parecia aguçar-se (ARANTES, 2001, p. 93).

As abordagens contextualista e a da cidade-colagem, das quais nos falou Otília Arantes,

não são as únicas a figurar como alternativas ao modernismo. Entre as vertentes da

64 Arquitetura denominadas pós-modernas Mike Davis constata, tomando como exemplo a

realidade norte-americana, a “intenção coercitiva da arquitetura pós-modernista, em sua

ambição não de hegemonizar a cidade, à maneira dos grandes prédios modernistas, mas

antes, de polarizá-la em espaços radicalmente antagônicos”. O entender de Davis foi o de

que “esse impulso profundamente antiurbano, inspirado por forças financeiras desenfreadas

e por uma lógica haussmanniana de controle social, parece-me constituir o verdadeiro

zeitgeist do pós-modernismo” (DAVIS, 1993, pp. 106-116).

No contexto de acumulação flexível se manifestam, também, outras correntes urbanísticas,

centradas na gestão, que operaram localmente. No caso brasileiro, conforme José Bassul,

a perda de importância do planejamento regulatório deu ensejo à sua gradativa substituição por propostas, ora comprometidas com processos ditos “democráticos e participativos”, ora por formatos mais vinculados a conceitos empresariais privados. Em ambos os casos, em contraponto ao enfraquecimento da idéia de planejamento, ganhou relevância o termo “gestão”. Num dos pólos, para designar modelos fundados na idéia de participação direta da população urbana na definição dos problemas, na propositura de soluções e nas próprias ações administrativas. Noutro, para dar vazão a propostas de “empresariamento” das cidades no âmbito da competitividade da economia globalizada (BASSUL, 2005, p. 77).

Sendo assim, por um lado, a práxis do Urbanismo no Brasil contemporâneo é impregnada

pela grande difusão do “Planejamento Estratégico”. Segundo Carlos B. Vainer,

(...) este modelo vem sendo difundido na América Latina pela ação combinada de diferentes agências multilaterais (BIRD, Habitat) e de consultores internacionais, sobretudo catalães, cujo agressivo marketing aciona de maneira sistemática o sucesso de Barcelona (VAINER, 2000, p. 75).

Por outro lado, constitui-se uma concepção alternativa de políticas públicas urbanas,

derivada de um intenso processo de mobilização política e popular, consubstanciado no

Movimento Nacional de Reforma Urbana (MNRU), e legitimada pela aprovação do Estatuto

da Cidade.

A corrente urbanística do Planejamento Estratégico, na visão de Jordi Borja, um dos seus

maiores expoentes, afirma a emergência do protagonismo local como resposta à crise

urbana instaurada pela desindustrialização e pelos efeitos negativos, em termos de déficits

de infraestrutura e sociais, da aplicação excessiva das políticas neoliberais. Para este autor,

tal protagonismo está centrado em uma cooperação público-privada, respaldada por um

amplo consenso citadino, com capacidade de propulsionar intervenções urbanas para

promoção de uma inserção competitiva da cidade na economia globalizada, através da

atração de investidores por suas vantagens comparativas (BORJA, 2000, pp. 79-100).

Porém, como desvela Otília Arantes, o Planejamento Estratégico é marcado por uma

concepção centrada na mobilização de valores e elementos culturais que conferem uma

65 identidade local, combustível da estratégia de inserção competitiva na economia

globalizada. Para Arantes, essa corrente participa da exploração de uma nova fronteira de

acumulação de poder e dinheiro, qual seja, o negócio das imagens, através da prática de

um culturalismo de mercado. Assim, configura-se a “âncora identitária da nova urbanística”

(ARANTES, 2000, pp. 11-16). E como

O planejamento estratégico é antes de tudo um empreendimento de comunicação e promoção, compreende-se que tal âncora identitária recaia de preferência na grande quermesse da chamada animação cultural. Inútil frisar nesta altura do debate – quase um lugar comum – que o que está assim em promoção é um produto inédito, a saber, a própria cidade, que não se vende (...) se não a fizer acompanhar por uma adequada política de image-making (ibid, 2002, pp. 16-17).

Com uma orientação, em princípio, diferente do Planejamento Estratégico, a regulação

urbanística proposta pelo MNRU, através da Emenda Popular da Reforma Urbana deu

origem ao Capítulo da Política Urbana na Constituição Federal (CF) de 1988. O conteúdo da

referida emenda apresenta propostas estruturantes, sobretudo no campo da gestão, para

aplicação direta, suprimindo a mediação de plano diretor25. Contudo, o texto final aprovado

no Capítulo da Política Urbana da CF de 1988 (Artigos 182 e 183) resgata a figura do plano

diretor.

Com a regulamentação da política urbana, quando da aprovação do Estatuto da Cidade em

2001, a concepção do plano diretor é vinculada aos princípios da Reforma Urbana de

garantia do direito à cidade, gestão democrática, recuperação da mais valia urbana e

distribuição equitativa de recursos no espaço das cidades. Outro aspecto importante é que o

Estatuto da Cidade define a obrigatoriedade de incorporação das diretrizes e prioridades do

plano diretor pelos instrumentos orçamentários, estabelecendo assim condições para a sua

exequibilidade. Além disso, essa lei federal exige que sejam estabelecidos, no plano diretor,

os limites básicos do coeficiente de aproveitamento, o que deve implicar na explicitação da

definição dos totais de área construída passíveis de utilização pelos diversos usos,

permitindo precisar as implicações dos parâmetros urbanísticos que se estabelecem na

produção e acesso do espaço (FIGUEIREDO, 2009).

A emergência das duas vertentes urbanísticas, tratadas acima, significa uma mudança na

história do “Planejamento Urbano brasileiro”. Conforme Flávio Villaça, o Planejamento

Urbano brasileiro desde sua vertente renascentista - frequente até a década de 1940 -, a

sua passagem pelo período do plano intelectual (1930-1990), esteve centrado no plano-

diretor. Em tais formas de ocorrência histórica o plano-diretor, via de regra, representava um

instrumento de dominação ideológica das elites econômicas, usado com o sentido de

25 O instrumento urbanístico plano-diretor havia sido rechaçado pelo MNRU, na proposta original da Emenda da Reforma Urbana, devido ao seu caráter ideológico (BASSUL, 2005).

66 renovação e manutenção da hegemonia das mesmas (VILLAÇA, 2004, p. 182-221). A

despeito disso, tanto o Planejamento Estratégico, quanto a plataforma de políticas urbanas

da Reforma Urbana, são centrados na gestão urbana, apresentando maior capacidade de

romper com o histórico brasileiro de não aplicação majoritária dos planos diretores gestados

nos períodos anteriores.

Contudo, mesmo com a concepção diferenciada do plano-diretor, definida pelo Estatuto da

Cidade - que, disponibiliza um conjunto de instrumentos voltados à democratização do

acesso à terra urbanizada -, os atuais planos-diretores dos municípios brasileiros são

marcados por uma relativa ambiguidade. Esta ambiguidade é dada pelo fato de que na

maior parte dos planos-diretores vigentes, a autoaplicabilidade de suas definições restringe-

se aos parâmetros urbanísticos intensificadores da formação de “preços de antecipação”, de

“renda de monopólio de segregação” e de “rendas diferenciais primárias e secundárias”26.

Por outro lado, dispositivos de regularização fundiária e de captação da mais valia urbana,

fundamentais para a reversão dos processos hegemônicos de concentração fundiária e de

riquezas, são discricionariamente remetidos para regulamentação em legislação posterior27

(FIGUEIREDO, 2009).

Por enquanto, no período atual, têm se colocado, com mais força, experiências de produção

do espaço orientadas pela concepção do Planejamento Estratégico. Isto pode ser

constatado pelas evidências de processos de “gentrificação estratégica”, demonstrados

pelos exemplos de Paris, Barcelona, Bilbao, Lisboa e Berlim, analisados por Otília Arantes

(2000, pp. 31-66). No caso brasileiro, atualmente estão anunciadas e em curso diversas

intervenções voltadas para a realização da Copa Mundial de Futebol em 2014, que será

sediada no país, bem como das Olimpíadas, em 2016, na Cidade do Rio de Janeiro.

As intervenções pró grandes eventos esportivos já provocaram diversos processos de

despejos, segregação e ou gentrificação, que ameaçam coletividades vulneráveis, a

exemplo da Vila Autódromo no Rio de Janeiro (RELATORIA DA ONU PARA O DIREITO À

MORADIA ADEQUADA, 2010). Em outros casos, essas intervenções induzem à instituição

de processos de valorização imobiliária especulativa associados com a produção de

26 Os conceitos de “preços de antecipação”, “renda de monopólio de segregação” e “rendas diferenciais primárias e secundárias” utilizados aqui, referem-se às acepções dadas por Samuel Jaramillo (JARAMILLO, 2003). 27 A Pesquisa Plano Diretor Participativo (que analisou um universo de 1.552 municípios dos 1.682 com obrigatoriedade de elaborar estes planos) constatou que, apesar de a maior parte dos planos diretores elaborados sob a égide do Estatuto da Cidade fazer referência aos instrumentos de democratização do acesso à terra urbanizada, de cumprimento da função social da propriedade urbana, de recuperação da mais valia urbana, e de gestão democrática, não há uma correspondência de tal previsão de aplicabilidade dos mesmos. Os resultados dessa pesquisa apontam baixos indicadores, em relação ao conjunto dos planos analisados, no que refere-se às seguintes questões: oferta de terras para novas moradias em 13,7%; ação sobre os vazios urbanos em 14,9%; regularização fundiária em 21,8%; definição de prioridades para o orçamento municipal em 13,1%; captura de valorização imobiliária em 3,4%; participação do cidadão no acompanhamento do plano-diretor em 21,0% (MCIDADES, CONFEA, 2007).

67 segregação e gentrificação, tal como a recente demolição do Estádio Otávio Mangabeira,

popularmente conhecido como Fonte Nova, em Salvador.

Como já havia afirmado Ana Fernandes, a decisão de demolir a Fonte Nova seria

insustentável, sobretudo, pela redução drástica de sua utilização, já que seu uso esportivo

passaria de uma ocupação pública de complexo olímpico para o de uma arena privatista de

luxo. Para Fernandes, os motivos alegados para a demolição desse estádio - “exigências da

FIFA, criação de centros de negócios, construção de shopping Center, centro empresarial,

camarotes, salas e acessos vips, estacionamentos a granel, arena monofuncional” -, estão

na contramão de uma política pública de esporte e de desenvolvimento do Estado da Bahia

(FERNANDES, 2010).

Assim, pela concepção urbanística do Planejamento Estratégico, os grupos sociais

populares, ameaçados pela natureza dessas intervenções, tornam-se reféns de uma

inserção econômica precarizada e, via de regra informal, na ocasional divisão social e

territorial do trabalho. Contudo, como alerta Raquel Rolnik, tal processo de inserção

ambígua das populações mais vulneráveis nas cidades, “não está acontecendo por conta

dos jogos, mas se agrava com eles porque ganha uma legitimidade ancorada no apoio

patriótico da população (...) Fica mais fácil e mais rápido. O espaço negocial e discricionário

que antes existia desaparece” (RELATORIA DA ONU PARA O DIREITO À MORADIA

ADEQUADA, op. cit.).

Diante do exposto, pode-se tentar relacionar a produção imobiliária licenciada pelo

Município de Salvador com o Urbanismo operado em tempos de acumulação flexível. Nesse

sentido, observa-se que a produção imobiliária licenciada apresenta uma abrangência

seletiva, à medida que se conforma com o ordenamento territorial definido pelo Urbanismo

oficial e hegemônico. É através da conformidade da produção imobiliária licenciada com as

disposições estabelecidas pelo Urbanismo oficial que esse é ativado como “pacto” social,

para legitimação do ordenamento territorial que propõe.

A legitimidade deste Urbanismo oficial foi instituída por imposição, no caso do Urbanismo do

Brasil colonial (REIS FILHO, 2000), ou do histórico do planejamento urbano brasileiro de

caráter elitista, tratados por Villaça (VILLAÇA, 2004). Num contexto histórico mais recente,

tal legitimidade tem sido negociada no bojo da disputa política e social que condiciona os

termos do “Estado Democrático Brasileiro”. Isto, considerando-se que no Brasil, pós

Constituição Federal de 1988, a correlação de forças políticas entre diferentes interesses e

grupos sociais, de maioria conservadora, instituiu, como já visto, uma regulação urbanística,

através do Estatuto da Cidade, que opera de forma limitada a implementação dos

instrumentos de democratização do acesso à terra urbanizada e aqueles voltados ao

68 cumprimento da função social da propriedade e da cidade. Para efeitos da análise feita

neste trabalho, busca-se verificar quais tendências de uso e ocupação do espaço são

delineadas pelas intenções da produção imobiliária licenciada e conforme ao Urbanismo

oficial.

2.2. Transformações da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho

A ideia de divisão do trabalho relaciona-se com os termos de cooperação social em que se

assentam as sociedades, resultante da dependência recíproca dos indivíduos entre os quais

o trabalho está dividido (MARX e ENGELS, 2009, pp. 25-30 e 46-50).

Em 1974, Alain Lipietz constata, referindo-se à realidade da França, a concentração de uma

complexa cooperação destinada à produção de mais valia, sob a égide do modo de

produção capitalista e da sociedade urbana. Tal cooperação se materializa, através das

aglomerações urbanas, marcadas por locais destinados a usos e atividades específicas,

destacando-se a indústria. A definição de tais localizações seria dada, na visão de Lipietz,

pelos imperativos da economia espacial. Ao mesmo tempo, estas aglomerações urbanas

reúnem vastos contingentes operários, que demandam alojamento, como condição de

reconstituir suas forças de trabalho para continuar a produzir. Diferente da condição de

custo de exploração, que o alojamento significava para os trabalhadores, para a burguesia e

classes dominantes, o uso residencial é sobretudo um meio de auferir rendimentos

(LIPIETZ, 1974, pp. 21-22). Diante desse contexto, Lipietz observa duas consequências:

- La division technico-économique du travail qui règne au niveau des forces productives et des rapports de production se redouble em division technico-économique de l’espace (D.T.E.): ici le port, là la fabrique, là les bureaux, là le logement; - la division sociale du travail, qui règne au niveau des rapports sociaux de production, se redouble em division sociale de l’espace (D.S.E.): ici logent les patrons, là les ingénieurs, là les ouvriers (ibid, p. 22, grifos nossos).

A divisão técnica e econômica do espaço (D.T.E.), seria determinada, sobretudo, pela

natureza técnica e econômica das instalações para desenvolvimento de funções, usos e

ocupações espaciais, bem como, pelos modos de articulação dessas funções, possíveis

através das redes de transportes e comunicações disponíveis. Nesse sentido, Lipietz nota

que a regulação urbanística geralmente define a localização das grandes lojas e escritórios

no centro da cidade, e os estabelecimentos industriais em demais locais da cidade ou na

periferia da aglomeração. Este autor também nota que a implantação de ocupações para

usos residenciais tendem, com o advento do automóvel, a se localizar perifericamente

(LIPIETZ, 1974, pp. 23-24).

69 Já a divisão social do espaço (D.S.E.) seria dada por uma diferenciação, em termos de

oferta de equipamentos públicos, instituída pelo Planejamento Urbano, de acordo com os

interesses da classe no poder. Assim, a D.S.E. se configura, enquanto uma prática

especificamente política, na qual o Urbanismo seria um elemento estratégico de

manutenção da ordem. Tal prática teria sua máxima expressão teórica e administrativa

através da política do zoneamento (ibid, pp. 24-26).

Para Alain Lipietz, a dupla estruturação das aglomerações urbanas, nos termos acima

referidos, combinava-se em uma divisão econômica e social do espaço (D.E.S.E.), com

implicações em todas as instâncias da formação social da sociedade urbana (LIPIETZ,

1974, pp. 23-26).

Na visão de Milton Santos, “o ato de produzir é igualmente o ato de produzir espaço”, sendo

que, “nenhuma produção, por mais simples que seja, pode ser feita sem que se disponha de

meios de trabalho, sem vida em sociedade, sem divisão do trabalho”. Assim, “cada atividade

tem um lugar próprio no tempo e um lugar próprio no espaço. Essa ordem espácio-temporal

não é aleatória, ela é um resultado das necessidades próprias à produção” (2008d, pp. 202-

203). Este autor compreende a divisão do trabalho como um processo pelo qual os recursos

disponíveis se distribuem social e geograficamente, afirmando que

(...) Essa divisão territorial do trabalho cria uma hierarquia entre lugares e, segundo a sua distribuição espacial, redefine a capacidade de agir das pessoas, firmas e instituições. A divisão do trabalho supõe a existência de conflitos. Devemos levá-los em conta para empreender uma análise do fenômeno que seja válida. Entre esses conflitos, alguns são mais relevantes. O primeiro é a disputa entre o Estado e o Mercado (...) (SANTOS, 2008c, p. 135)

Considerando-se as formulações de Alain Lipietz e de Milton Santos, sublinhadas acima,

infere-se que a produção de ambiente construído define conteúdos específicos do uso e

ocupação do espaço, participando da divisão econômica e social do espaço e da divisão

territorial do trabalho. Para tal compreensão, também é importante considerar a

caracterização do espaço urbano, feita por Marcel Roncayolo, para quem o espaço urbano

teria uma centralidade polarizadora, de forma ao mesmo tempo oposta e complementar à

sua divisão social e funcional, sendo que

a repartição das funções que descrevem globalmente a actividade urbana parece responder, em primeiro lugar, a exigências técnicas - as do comércio a retalho, dos equipamentos raros ou dos edifícios industriais. Mas depende também do custo dos terrenos e das vantagens que se podem tirar desta ou daquela situação. Inscreve-se, portanto, numa competição económica e - quer a distribuição do solo seja orientada pelos mecanismos do mercado, quer não - não pode dissociar-se de uma certa hierarquia das tarefas, de um juízo de valor de natureza social (RONCAYOLO, 1986, p. 26).

70 Diante do exposto, pode-se afirmar que a produção do espaço é efetuada por meio de

processos de cooperação humana, através da divisão econômica e social do espaço e da

divisão territorial do trabalho, circunstanciados historicamente. Na análise efetuada pelo

presente trabalho, compreende-se que a produção imobiliária licenciada pelo Município de

Salvador, indica possíveis atualizações da divisão econômica e social do espaço e da

divisão territorial do trabalho. As atualizações desses processos de cooperação humana,

territorializam-se para além dos limites administrativos do Município de Salvador. Nesse

sentido, e através de uma perspectiva histórica, podem-se sublinhar aspectos importantes

da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho, em

temporalidades distintas, que participaram / participam da configuração espacial de Salvador

e de suas transformações.

Milton Santos aborda aspectos centrais do processo histórico da ocupação espacial de

Salvador - que ele denomina “crescimento da cidade”. Para Santos, com a fundação da

cidade de Salvador em 1949, para ser Capital do Brasil, esse espaço além de função

administrativa, assume papel regional, abrangendo o Recôncavo, pela exploração

econômica dos negócios do açúcar (SANTOS, 1962, pp. 5-17). Daí, até a década de 1960,

este autor observa que

(...) A cultura do fumo, que logo após se implantou nas terras vizinhas, aumentou-lhe o papel comercial. Servia de entreposto entre Portugal e a zona rural (...) Em meiado do século 18 (...) o alargamento de sua zona de influência: as zonas mais sêcas do interior, o “sertão” começava a ser povoado com fazendas de gado e agricultura de subsistência (...) A mudança da capital do país, em 1763, para o Rio de Janeiro, retirou a Salvador algumas de suas chances de crescimento. Ela coincidia com o esgotamento das minas de ouro da Bahia, que provocou a volta para o litoral e um renascimento agrícola estimulado pelo alargamento dos mercados europeus (...) surgem as novas produções do café e do algodão e os inícios do plantio do cacau (...) Seu porto é a base de importância regional da cidade. Na segunda metade do século 19, a cidade organiza o seu espaço, com a construção de uma ferrovia na direção do sertão e outra ligando os portos do Recôncavo às principais zonas de produção (...) Uma de suas originalidades é reunir, em sua zona de influência, zonas úmidas, onde se pratica uma agricultura comercial e zonas semiáridas, onde a regra é a criação de gado extensiva e a cultura de subsistência (...) As culturas comerciais sustentam as funções diretoras da cidade: o banco, o porto, o comércio de exportação (...) (ibid, pp. 5-6).

Para Francisco de Oliveira, Salvador vivencia uma aceleração de crescimento econômico,

após o longo declínio que experimentou do fim do século XIX até a década de 1960. Para

Oliveira, isto corresponde ao novo espaço da expansão capitalista no Brasil, na forma da

integração do Nordeste aos novos padrões da acumulação capitalista com reflexo na divisão

regional do trabalho, a partir da década referida (OLIVEIRA, 1979, pp. 9-21). Partindo da

análise de Vilmar Faria, Francisco de Oliveira reconhece a formação de vastos contingentes

71 de exilados “da e na opulência”, ressaltando o papel de Salvador na divisão inter-regional

do trabalho no Brasil e a especificidade das funções urbanas da moderna Salvador,

influenciada pelos seguintes fatores:

a ligação Rio-Bahia, apressando o colapso da indústria remanescente e deixando de sobra os contingentes populacionais e de força de trabalho desempregados, dando surgimento a um estado de pobreza crônica, isto é, um exército de reserva prévio à onda de industrialização que se acelera nos anos 60; a implantação da PETROBRÁS, igualzinho que um enclave, não modificando sensivelmente a estrutura produtiva local, mas influindo poderosamente na concentração de renda, na distribuição e na criação de alguns serviços que vão aproveitar os contingentes de desempregados e, por último, a política de industrialização patrocinada pela SUDENE que, baseada nos incentivos fiscais, carreou os capitais do resto do país, sobretudo do Centro-Sul, transferindo a estruturação oligopolística, para espaços onde previamente já havia uma espantosa concentração da renda e da riqueza. Aqui o processo de como a integração oligopolística é uma tendência que nega a diferença regional, mas aproveita dela para construir a própria negação (ibid, p. 12).

Luiz Antonio de Souza alude para a consolidação da integração de Salvador na divisão

inter-regional do trabalho, acima referida, e da particularidade da sua urbanização pela sua

condição de

(...) celeiro de uma enorme fração de reserva inter-regional do trabalho, como celeiro de uma enorme fração de reserva de capital, ao mesmo tempo que se transforma como espaço nacional de mercadorias. Essa integração vai consolidar-se depois com a entrada do próprio capital aqui, inicialmente através do Estado como produtor direto (Paulo Afonso, Petrobrás) mais tarde, através das empresas criadas pelo mecanismo de incentivos fiscais do 34/18 (Centro Industrial de Aratu – CIA e Complexo Petroquímico de Camaçari – COPEC). Ou seja, o Estado é o potencializador dessa urbanização a nível dos investimentos requeridos pelo capital, ao lado de um mercado abundante de força de trabalho, cujo custo de reprodução é baixo. Quando as empresas do CIA, COPEC e outras transferem suas estruturas oligopolísticas com padrões de uma produtividade alta, essas estruturas permitem lucros extraordinários, pois os salários pesam pouco (...) (SOUZA, 1984, p. 26).

Souza também enfatiza a implantação, a partir da década de 1970, do Shopping Center

Iguatemi como fato que “viabilizou a consolidação de uma nova área residencial e, dada a

atividade que gerou, foi um dos pontos de partida para reorganizar, em bases modernas, um

centro de atividades de comércio, serviço e de direção”. Para Souza, a constituição dessa

centralidade com abrangência metropolitana estaria vinculada às exigências de ampliação

da monetarização, através da expansão do crédito financeiro, para os objetivos de

acumulação capitalista dos agentes hegemônicos. O autor também destaca que tanto a

constituição dessa centralidade quanto os processos de valorização imobiliária que a

mesma engendra são garantidos por fartos investimentos públicos em externalidades, tais

como a construção da Avenida Paralela, do Centro Administrativo da Bahia e da Rodoviária.

Tais investimentos são localizados no entorno do loteamento, no qual se implantou o

referido shopping (SOUZA, 1984, pp. 147-189). Nos dizeres de Souza

72

A instalação do Shopping Center Iguatemi vai significar também o avanço de uma forma moderna de gestão e promoção de atividades comerciais e de serviços para Salvador. Enfim, rompe-se a forma tradicional de existência destas atividades e implanta-se um centro comercial técnica e cientificamente planificado, apoiado numa concepção de conjunto arquitetônico complexo, com amplos espaços de estacionamento e um ambiente climatizado artificialmente (...) Ao lado disso, há um forte apoio administrativo e publicitário, responsável pela geração de necessidades e acentuação do consumo, sobretudo no hábito de consumir o shopping como forma de “lazer” (ibid, p. 162).

Em tempos mais recentes, Ângela Franco atualiza os termos da divisão econômica e social

do espaço e da divisão territorial do trabalho da qual participa Salvador, focalizando as suas

reconfigurações pelo advento da implantação na Bahia dos anos 2000 da indústria

automobilística Ford (FRANCO, 2009, pp. 359-378). De acordo com Franco, trata-se da

ativação de um setor produtor de bens finais, através do fabrico de automóveis, que

(...) seria capaz, em tese, de quebrar a rigidez do padrão de industrialização local, dada pela concentração na produção de bens intermediários e petroquímicos, cujos efeitos dinamizadores se dão, em boa medida, fora da região. Dentro da estratégia de diversificação da economia baiana, portanto, aquele segmento industrial seria uma opção promissora, como atestavam as experiências inaugurais do sul do país, que resultaram em mercados de trabalho estruturados e em importantes redes de cidades (ibid, p. 359).

Conforme destaca Ângela Franco, tal transformação espacial, tinha por objetivo a

diminuição das elevadas e ascendentes taxas de desemprego da Região Metropolitana de

Salvador (RMS), através de

um melhor equacionamento entre crescimento econômico e progresso social, mediante a alteração do padrão de urbanização herdado do ciclo petroquímico, marcado por um mercado de trabalho segmentado e precário, associado a forte segregação socioespacial. Assim, além de quebra do modelo monossetorial da industrialização baiana e de geração de empregos diretos e indiretos, caberia à Ford o até então inédito papel, determinado por negociações com os governos estadual e municipais envolvidos, de contribuir para alterar o padrão de segregação espacial da região, ao estabelecer, como critério de contratação de trabalhadores operacionais, a moradia nos municípios da periferia metropolitana (ibid).

Contudo, para Franco, a contradição que se evidenciava com isto, em tempos de

globalização, é a de que a implantação da Ford é impulsionada por fartos investimentos e

subsídios públicos “na dotação da infraestrutura e na oferta de incentivos fiscais e

financeiros”. Isso reduz, drasticamente, a capacidade estatal de promoção de políticas

sociais, já que compromete a possibilidade de os “governos estadual e municipais

presidirem os investimentos a partir da lógica do desenvolvimento regional e da superação

das fragilidades locais, enquanto cedem benefícios fiscais para empresas que decidem

como e onde vão se instalar” (FRANCO, 2009, p. 375).

A indicação de possíveis atualizações da divisão econômica e social do espaço e pela

divisão territorial do trabalho na qual se insere Salvador podem ser apreendidas pela

73 identificação dos setores econômicos e sociais ativados pelos usos e ocupações propostos

através das intenções da produção imobiliária licenciada (ver Capítulo 4.0.).

2.3. O intraurbano metropolitano de Salvador

Os aspectos históricos da divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do

trabalho, abordados no item acima, circunscrevem, de forma dinâmica, uma delimitação

horizontal, dada pela articulação de atividades, relações sociais e econômicas do

intraurbano metropolitano do qual Salvador participa. Esse intraurbano seria estruturado,

conforme Flávio Villaça, pelas condições de deslocamento do ser humano, seja enquanto

portador da mercadoria força de trabalho, seja enquanto consumidor (VILLAÇA, 2001, pp.

20-26).

O espaço intraurbano, no qual se insere Salvador, seria também especificado por relações

verticais de diferentes escalas, a julgar pelo entendimento, proposto por Milton Santos, do

lugar enquanto feixe de relações (SANTOS, 2008c, pp. 96-100). Para Santos, seria um

acontecer solidário, através da atuação de verticalidades e horizontalidades, que definiria

subespaço, região ou lugar

Esse acontecer solidário, malgrado todas as formas de diferença, entre as pessoas, entre lugares, se apresenta sob três formas no território atual: um acontecer homólogo, um acontecer complementar e um acontecer hierárquico. (...) Tanto o acontecer homólogo quanto o acontecer complementar supõem uma extensão contínua, na cidade e no campo, sendo a contiguidade o fundamento da solidariedade. Já no caso do acontecer hierárquico, as relações podem ser pontuais. Aqui, a solidariedade independe da contiguidade (...) No primeiro caso, criam-se o que chamamos de horizontalidades e, no segundo caso, o que chamamos de verticalidades. Esses são os novos recortes territoriais, na era da globalização (ibid, pp. 166-168).

Outra referência importante para a compreensão do espaço intraurbano remete ao conceito

de urbe de Idelfonso Cerdá. O conceito de urbe faz referência à constituição de

assentamentos humanos através relações de cooperação e de vínculos comuns. Cerdá

diferencia categorias e noções como vila, cidade, povo, aldeia, burgo etc, já que, em sua

visão tais categorias limitariam o pensamento urbano a aspectos quantitativos, formais ou

aos dualismos, ainda hoje tão recorrentes (CERDÁ, apud SORIA y PUIG, 1996, pp. 84-85).

Em outro sentido, o conceito de urbe deste autor é expresso da seguinte maneira:

Urbe, pues, para nosotros no es ciudad, Villa ni pueblo, ni lugar, aldea o burgo, ni curral, cuadra o caserío, ni pago, ranchería o aduar; sino que abarca en su vastísimo sentido todo grupo corto o numeroso, pequeño o extenso, de vivendas lujosas o miserables, de mampostería o de simple estera, desde la más encopetada ciudad hasta el villorrio más humilde, hasta el más ruin aduar, en que esas vivendas guarden entre si, además de

74

estar enlazadas por los vínculos de una vialidad común, aquellas relaciones propias del albergue del ser racional (...) (ibid).

A constituição do intraurbano pelas relações horizontais e verticais, tratadas acima, dá-se

na ambiência do regime de acumulação flexível ou pós-fordista, caracterizado por “uma

profunda interpenetração de escalas” na forma das denominadas “cidades-regiões globais”

(DIAS, 2008). No caso de Salvador, os resultados de uma pesquisa de Edgard Porto e

Edmilson Carvalho ajudam na compreensão das particularidades do seu intraurbano,

considerando-se a realidade de grandes metrópoles brasileiras dentro do processo de

mundialização dos fluxos econômicos e sociais. Esses autores partem da compreensão de

que “a distribuição da economia no espaço dá-se por áreas nas quais as concentrações

ocorrem, ao lado de áreas, em maior número, onde a economia é, em maior ou em menor

grau, dispersa e rarefeita” (PORTO e CARVALHO, 2010, pp. 439-453). Assim, Porto e

Carvalho empreendem uma análise, tendo por base o conceito de “chassi”

(...) Compreendemos que há um “chassi” que funciona como o arcabouço espacial da atividade econômica e social, isto é, da produção e circulação (e de todas as demais atividades que se concentram em torno destas) na sua unidade. Ele une o lócus de todas as atividades produtivas essenciais ao dos mercados e aos das fontes de matérias-primas pela via da estrutura ‘óssea’ da circulação. Visto pela ótica dos agregados, o “chassi” articula as cidades com sua região e a região de que se trata com outras regiões (...) o “chassi” não é uma estrutura estática, mas, ao contrário, uma estrutura subordinada a uma permanente transformação, de conformidade com os movimentos da própria acumulação geral de capitais, com seus pressupostos de produção e circulação (...) o “chassi” de uma determinada região conecta regiões de um determinado território entre si, o conjunto de regiões de um mesmo território com as regiões de outros territórios e conecta ainda regiões e cidades entre si (ibid, pp. 441).

Para Porto e Carvalho, a inserção da economia brasileira no sistema globalizado mundial

formado pela reestruturação produtiva, acumulação financeira e ligações seletivas de áreas

internas com áreas externas, exige que o “chassi” da economia nacional, montado para a

economia anterior28, seja adaptado. Nessa direção, os autores afirmam que a iniciativa,

desde 2001, de integração regional da América do Sul pelos governantes dos seus países

revelariam uma estratégia geopolítica em escala mundial de inserção desse bloco regional

no sistema globalizado referido. Para Porto e Carvalho, em tais circunstâncias as tendências

de formação do conjunto dos novos eixos de circulação tenderia a expandir o “chassi” da

economia no território brasileiro (ibid, pp. 439-453).

Segundo Porto e Carvalho, a particularidade de Salvador, estaria em que seu “chassi”

metropolitano é periférico, e as regiões metropolitanas de Salvador e de Recife são aquelas

em que se apresentam os mais baixos valores de participação do PIB nacional. Apesar

28 “Seu modelo ainda é o da convergência dos fluxos na direção do Sudeste, utilizando um sistema de transporte realizado por via rodoviária entre essa região e outras do Brasil” (PORTO e CARVALHO, 2010, p. 452).

75 disso, em um contexto estadual, a importância do PIB dessas duas regiões ocupam as

primeiras posições, revelando que apesar da “menor participação no “chassi” nacional”, as

mesmas têm “capacidade de concentrar os fluxos regionais” (PORTO e CARVALHO, op.

cit.). Ainda conforme esses autores, a avaliação qualitativa da inserção da Região

Metropolitana de Salvador no “chassi” demonstra que

(...) Esse seu “chassi” é representado pelos complexos industriais (Camaçari e Dias d´Ávila) e pelo Distrito Industrial Urbano de Salvador (Dinurb), onde se localizam aproximadamente 38% das 200 maiores empresas em faturamento do Nordeste do Brasil. Por outro lado, as maiores concentrações de atividades terciárias se localizam e se expandem nas imediações do litoral, onde se situam as habitações de melhor padrão construtivo, com melhor infraestrutura urbana e onde estão habitando as famílias com as rendas mais elevadas. Tanto as concentrações principais de atividades econômicas como de habitações de renda média e superior, cinemas, teatros, shopping centers, centros culturais etc. são articuladas por algumas grandes vias de escoamento do tráfego que direcionam e são direcionadas pela lógica da elevação da acessibilidade interna e da região com outras regiões da Bahia e do Brasil. Também dentro dessa lógica encontram-se os grandes equipamentos portuários e aeroportuários, que completam a rede de articulação do “chassi” metropolitano. Enquanto isso, vastas manchas de populações de baixos rendimentos e de atividades comerciais e de serviços de pequeno porte se desenvolvem no interior da região, acompanhando de longe as tendências de expansão, às vezes por saltos espaciais, mas sempre nas proximidades da faixa litorânea, com atividades de elevado padrão regional (ibid, pp. 448-449).

76

Capítulo 3

Condições para a realização da produção Imobiliária licenciada no período analisado

77

Apoiando-se nos conceitos e referências teóricas considerados até aqui, entende-se que em

Salvador a produção do espaço se realiza num movimento que envolve a ação de diversos

agentes sociais. Esses agentes, motivados por diferentes interesses e intencionalidades,

realizam criações ou alterações no ambiente construído, definindo ou redefinindo o uso e

ocupação do espaço. Tais ações são condicionadas pelas possibilidades de inter-relações

que o espaço do presente propicia pelo seu conteúdo histórico. As transformações

engendradas no ambiente construído renovam estas inter-relações e o conteúdo histórico do

espaço, em movimentos dinâmicos pelos quais a sociedade se realiza, especificando suas

relações sociais, econômicas e culturais e a própria condição humana, já que

(...) O mundo no qual transcorre a vita activa consiste em coisas produzidas pelas atividades humanas; mas, constantemente, as coisas que devem sua existência exclusivamente aos homens também condicionam os seus autores humanos. Além das condições nas quais a vida é dada ao homem na Terra e, até certo ponto, a partir delas, os homens constantemente criam as suas próprias condições que, a despeito de sua variabilidade e sua origem humana, possuem a mesma força condicionante das coisas naturais. O que quer que toque a vida humana ou entre em duradoura relação com ela, assume imediatamente o caráter da condição da existência humana (ARENDT, 2007, p. 17).

No que se refere aos processos de formalização da produção do espaço, constata-se a

existência de algumas condições para a realização da produção imobiliária analisada,

conforme itens seguintes.

78

3.1. Múltiplos agentes

Identifica-se um conjunto de diferentes agentes produtores do espaço. Alguns desses

agentes são autorizados a efetuar a criação ou alteração no ambiente construído, através da

concessão do direito de construir, dado pela emissão de licenças de alvarás de construção

pela Prefeitura de Salvador. Trata-se de considerar relação entre atores sociais e modos de

produção do espaço, já que, conforme afirma Marcel Roncayolo,

(...) a atenção já se não volta para os consumidores, mas para os produtores do espaço ocupado pela construção (...) Assim se define um certo número de actores ou de regras, cujas decisões ou efeitos aparecem como constrições em relação à massa dos clientes, dos utentes da cidade, e à distinção entre espaços públicos e espaços privados. Convém ainda definir o papel de cada um deles e o modo como se articulam os papéis; o esquema é sem dúvida diferente consoante as formações históricas; e uma modelização que não leve isso em conta torna-se puramente artificial (...) (RONCAYOLO, 1986, p. 32).

Na análise da presente dissertação, os agentes que apresentam intenções de realizar os

empreendimentos imobiliários coincidem com os requerentes das correspondentes licenças

de alvarás de construção. A informação dos nomes dos requerentes em tais licenças

permite a identificação dos seguintes grupos: empresas imobiliárias, outras empresas,

pessoas físicas, União, Estado, Município, coletividades associadas, igrejas e entidades

religiosas, e outros não classificados em grupo específico.

Faz-se necessário compreender as estratégias individuais, coletivas e / ou institucionais dos

agentes requerentes da produção imobiliária em análise. Para tanto, buscam-se identificar

os interesses desses grupos sociais na produção do lugar e de suas particularidades, sem

descuidar da consideração das forças globais que também condicionam este mesmo lugar.

Nesse sentido, é importante considerar a perspectiva de abordagem teórica de Susan S.

Fainstein, utilizada na sua análise sobre as mudanças na economia mundial e

reestruturação urbana resultantes dos processos de desindustrialização que ocorrem a partir

de 1970 (FAINSTEIN, 1997, pp. 170-185). Segundo tal autora,

There are two ways of analysing cities, neither incorrect. The first, or global, approach scrutinizes the international system of cities (and its national and regional subsystems). While noting particularities, this mode of explanation attributes them to the niche or specific node that a city occupies within the overall net work. Scholars using perspective predict uneven development and consequent territorial difference; from their vantage point, which particular places win or lose matters less than that there inevitably will be winners and losers. In contrast, the second approach, which works from the inside out, examines the forces creating the particularities of specific place – its economic base, its social divisions, its constellation of political interests, and the actions of participants. Within the first framework, differences among cities are manifestations of the varying components that comprise the whole. The second traces urban diversity to internal forces and the tactics used by

79

local actors. The same city can thus be regarded both as part of a totality and as a unique outcome of its particular history (…) (ibid, pp. 170-171).

Considerando o pensamento de Fainstein, expresso acima, infere-se que a constituição de

territórios e de territorializações perpassam pela ação dos grupos sociais na produção do

lugar, bem como das particularidades e interesses desses grupos. Isso remete para a

conceituação de Hannah Arendt, ao afirmar que a revelação dos agentes na convivência

humana se dá em seus discursos e ações. Para esta pensadora política, a pluralidade

humana constitui “condição básica da ação e do discurso” e tem “o duplo aspecto de

igualdade e diferença”, possibilitando a história e a comunicação entre os homens. Pela

conceituação de Arendt é “com palavras e atos que nos inserimos no mundo humano; e esta

inserção é como um segundo nascimento, no qual confirmamos e assumimos o fato original

e singular do nosso aparecimento físico original”. Ainda seguindo Arendt, “a maior parte das

palavras e atos, além de revelar o agente que fala e age, refere-se a alguma realidade

mundana e objetiva” (ARENDT, 2007, pp. 188-195). Tal mediação seria a sua denominada

“teia de relações humanas”, sendo que

A revelação da identidade através do discurso e o estabelecimento de um novo início através da ação incidem sempre sobre uma teia já existente, e nela imprimem suas conseqüências imediatas. Juntos, iniciam novo processo, que mais tarde emerge como a história singular da vida do recém-chegado, que afeta de modo singular a história da vida de todos aqueles com quem ela entra em contato. É em virtude desta teia preexistente de relações humanas, com suas inúmeras vontades e intenções conflitantes, que a ação quase sempre deixa de atingir seu objetivo; mas é também graças a esse meio, onde somente a ação é real, que ela “produz” histórias, intencionalmente ou não, com a mesma naturalidade com que a fabricação produz coisas tangíveis (...) Mas, o motivo pelo qual toda vida humana constitui uma história e pelo qual a História vem a ser, posteriormente, o livro de histórias da humanidade, com muitos atores e narradores, mas sem autores tangíveis, é que ambas resultam da ação (...) (ibid, pp. 196-197).

Em se tratando das intenções da produção imobiliária licenciada analisada, o instigante

pensamento de Hannah Arendt leva a uma consideração da existência e da natureza dos

diferentes agentes que atuam nessa produção. Adotando uma perspectiva arendtiana para a

revelação desses agentes, considera-se que suas intenções da produção imobiliária, foram

indicativos de ações presentes e futuras. Além da consideração desses indicativos, buscam-

se apreender os discursos que davam sustentação para tais ações.

Para uma aproximação dos discursos dos agentes que atuam na produção imobiliária

licenciada, o trabalho se aproxima de conceituações e referências teóricas que permitem

evidenciar algumas particularidades e especificidades dos modos de ação desses agentes e

de suas circunstâncias e consequências históricas. Assim, os suportes teóricos adotados

para a compreensão da natureza e dos modos de atuação das empresas imobiliárias

referem-se às discussões de Henri Lefebvre sobre o segundo circuito do capital

80 (LEFEBVRE, 2008); às formulações de David Harvey sobre os três circuitos distintos de

acumulação do capital e a geopolítica da acumulação capitalista (GOTTDIENER, 1997,

HARVEY, 2005); ao debate de Luiz César de Queiroz Ribeiro sobre os tipos de demandas

pelo solo urbano e a valorização de capitais e da propriedade (RIBEIRO, 1997); à

conceituação de Pedro Abramo sobre a atuação dos “capitalistas-empresários” e a produção

de uma “ordem espacial caleidoscópica” (ABRAMO, 2007). Além dessas referências, a

compreensão da atuação das empresas imobiliárias na produção licenciada pelo Município

de Salvador é contextualizada pelo cenário nacional, delineado pela Pesquisa Anual da

Indústria da Construção (PAIC) e da Pesquisa Anual de Serviços (PAS) - essa última, no

que a mesma se reporta à caracterização das empresas imobiliárias de comercialização

(IBGE, 2008a, 2008c).

Para compreensão dos modos de atuação das outras empresas, volta-se para a discussão

dos circuitos primário e do terciário de David Harvey (GOTTDIENER, 1997, HARVEY, 2005)

e à abordagem de Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro sobre os agentes econômicos que

investem seus capitais na produção e na circulação de mercadorias (RIBEIRO, 1997). Além

dessas referências, para maior entendimento das atividades econômicas desenvolvidas

pelas outras empresas, consultam-se a Pesquisa Anual de Comércio (PAC), a Pesquisa

Anual de Serviços (PAS) e a Pesquisa Industrial Anual (PIA), elaboradas pelo IBGE e que

caracterizam a estrutura empresarial desses segmentos no Brasil (IBGE, 2008b, 2008c,

2008d).

Os modos de atuação dos órgãos estatais são analisados à luz da discussão do federalismo

do Estado brasileiro propostas por Iná Elias de Castro (CASTRO, 1997), Celina Souza

(SOUZA, 2005) e Marta Arretche (ARRETCHE, 2005).

A grande diversidade e a individualidade das pessoas físicas, no entender deste trabalho,

não permitem uma identificação desses agentes enquanto um grupo social marcado por

vinculações relacionais mais específicas, como no caso dos outros grupos. Nesse caso,

arrisca-se uma identificação geral de modos de atuação, baseada apenas pela variedade

dos grupos de usos, nos quais são classificados os empreendimentos licenciados para tais

agentes.

A presença das coletividades associadas na produção imobiliária licenciada é tratada pela

consideração de dois modos principais de atuação. O primeiro, relativo à ação de

coletividades associadas, sobretudo, voluntariamente29, no “terreno” abrangente e impreciso

da noção de sociedade civil. O segundo reporta-se à existência dos condomínios, espécies

29 A exceção, aqui, são os sindicatos, subordinados a restrições dispostas pela Consolidação das Leis de Trabalho (CLT).

81 de associações não voluntárias, que compartilham a gestão das áreas comuns de imóveis

privados. A organização dos condomínios está condicionada a algumas exigências e

restrições legais30.

No caso das coletividades associadas no âmbito da sociedade civil, a compreensão dos

seus modos de atuação foi balizada pela discussão do papel do associativismo no Brasil,

proposta por Alexandre Ciconello Ganança (2006). Além dessa referência, também é

considerado o estudo sobre as Fundações Privadas e Associações Sem Fins Lucrativos no

Brasil, relativo ao ano de 2005 (IBGE / IPEA, 2008). Em se tratando das especificidades dos

modos de atuação dos condomínios, teve-se como referência a análise de Glauco

Bienenstein sobre a forma de ocupação do espaço pelo shopping center (BIENENSTEIN,

2001). Também foi considerada a teorização de Marcelo Lopes de Souza, sobre os

processos de “fragmentação do tecido sociopolítico-espacial” dos quais os shopping centers

fariam parte de um “escapismo das elites (SOUZA, 2000, pp. 179-216).

A existência e atuação de diferentes igrejas e entidades religiosas em Salvador e de suas

distintas espacialidades são compreendidas, a partir da discussão proposta por Carlos

Rodrigues Brandão. Este autor situa o mundo das religiões no Brasil atual, dentro da

configuração dos sistemas culturais de sentido (BRANDÃO, 2004).

Um aspecto a ser ressaltado é o entendimento de que as intenções da produção imobiliária

licenciada, também são evidências de atualizações da divisão econômica e social do espaço

e da divisão territorial do trabalho. Nesse sentido, a leitura dos variados usos e atividades

propostos pelos seus agentes produtores (ver Capítulo 4.0.) remetem para a ocorrência, ou

não, de possíveis atualizações, à medida que apontam para a ativação de específicos

setores e âmbitos sociais e econômicos.

Notadamente, no caso das empresas imobiliárias e das outras empresas, a utilização das

pesquisas PAIC, PAS, PAC e PIA, elaboradas pelo IBGE (2008a, 2008b, 2008c, 2008d),

deixa claro um descompasso entre uma caracterização mais atual dos setores empresariais,

por tais pesquisas, e a descrição das atividades dos empreendimentos licenciados,

conforme os seus correspondentes grupos de usos. A principal razão desse descompasso é

que a descrição de atividades dos empreendimentos, conforme grupos de usos, teve seu

conteúdo definido pela LOUOS, datada de 1984. Isto revela certa desatualização da

LOUOS, já que a mesma foi elaborada em um momento com outra conjuntura histórica da

divisão econômica e social do espaço e da divisão territorial do trabalho, cujas diferenças do

30 Dispostas, principalmente, pela Lei Federal Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e suas alterações posteriores.

82 estado das técnicas ou da tecnologia sejam, talvez, o aspecto desse descompasso mais

facilmente observável.

3.2. Acesso à terra

Obter o controle jurídico da propriedade fundiária é condição fundamental para realização da

produção imobiliária licenciada. Sendo assim, presume-se que os agentes que apresentam

intenções de realizar esta produção, já obtiveram, pela sua capacidade patrimonial ou

financeira, acesso aos imóveis onde pretendem criar ou modificar o ambiente construído,

conforme seus interesses.

No primeiro caso, são os próprios proprietários originais dos imóveis ou seus herdeiros ou

donatários que promovem a criação ou modificação do ambiente construído. Nessa

situação, faz-se importante destacar a instituição do processo de alienação do antigo e

vasto patrimônio imobiliário do Município de Salvador, como um marco histórico que permite

entender o traço da sua aguda concentração da propriedade fundiária. Maria de Azevedo

Brandão historiciza que

Até a década de 1960, as terras da cidade pertenceram basicamente a algumas ordens religiosas, a poucos proprietários individuais e à Prefeitura (...) O regime de enfiteuse sob que se mantinham as terras públicas opunha a um mercado pleno do solo dois obstáculos consideráveis (...) Em dezembro de 1968, a aprovação, pela Câmara Municipal, da Lei 2.181/1968 abriria à aquisição particular em propriedade plena milhões de metros quadrados de terras municipais. Removia-se assim o mais pesado obstáculo ao mercado capitalista do solo (...) (...) a segunda metade da década de 1960 marca o início da terceira fase do processo de expansão física da cidade. Caracterizada pela produção estratégica de “escassez” do solo, ela corresponde à redefinição do controle do espaço urbano, controle esse marcado por um processo radical de “privatização” das áreas desocupadas e pela concentração da propriedade fundiária (...) (BRANDÃO, 1978a, pp. 138-141)

No segundo caso, trata-se de agentes que, inicialmente, não detinham o direito de

propriedade dos imóveis que pretendiam transformar, mas que obtiveram esse controle pela

compra ou arrendamento dos mesmos ou ainda de permutas, a exemplo da ocorrência de

associações entre mais de um agente para viabilizar processos de incorporação imobiliária.

No contexto das transações de compra ou arrendamento de imóveis se operam os

mecanismos co-implicados de formação do “preço do solo”, de rendas fundiárias e de

valorização imobiliária. Nessas transações uma “capitalização da renda” é realizada pelos

proprietários da terra, que “através do seu controle jurídico sobre o solo, e sob certas

circunstâncias, estão em capacidade de capturar parte do valor gerado nos processos

83 produtivos que requerem solo para sua operação” (JARAMILLO, 2003, pp.1-3). Para efetuar

essa capitalização é necessário que

(...) a propriedade jurídica do proprietário lhe permita exercer o controle sobre alguma característica da terra que seja irreprodutível (total ou parcialmente) para o capitalista individual; se necessita que essa característica afete a formação do preço do bem produzido de tal maneira que gere sobrepreços e por tanto lucros extraordinários iniciais para o capitalista (...) (ibid, pp.3-9).

Em tais processos, essa postura do proprietário fundiário seria de um “agente passivo”, já

que o mesmo “não contribui para a criação do valor do qual se apropria. Sua ação se lim ita

a reclamar uma porção do valor criado”. O surgimento e a operação das rendas na cidade

decorrem de uma “articulação complexa da terra urbana”, nas quais se especificam os tipos

de “rendas primárias, ligadas à construção, e as rendas secundárias, ligadas as atividades

ou ‘usos’ urbanos” (ibid, pp.10-20).

Além da “velha renda fundiária”, Pedro Fiori Arantes aborda um novo tipo de renda

imobiliária, que ele denomina “renda da forma”. Sua emergência está articulada com a

passagem da hegemonia do capital industrial para a das finanças globalizadas e com uma

tendência de fusão entre uma arquitetura de fluidificação das formas e marketing, cujo

emblema é o Guggenheim Bilbao (ARANTES, 2010, pp. 161-184). De acordo com a

formulação de Arantes sobre essa renda,

(...) O tipo de valorização que promovem é de outra natureza que a do mercado imobiliário stricto sensu. Essas obras, em geral, não estão diretamente à venda, apesar de muitas vezes fazerem parte de estratégias de “cidades à venda” ou de valorização das marcas. Seu valor de uso é o de representação e distinção. Elas não compõem o tecido urbano corriqueiro e, em geral, não precisam obedecer às legislações de uso do solo. São exceções que pretendem constituir-se em “fatos primários” da cidade, reconhecidos como monumentos, mesmo quando a encomenda é privada. A renda que geram é similar à renda fundiária, porém diferente: é uma renda monopolística intrínseca à sua forma arquitetônica única e espetacular. Por isso, essa arquitetura obtém mais dividendos na circulação do que com sua produção, ou melhor, sua produção é comandada pelos ganhos advindos da sua divulgação midiática e da capacidade de atrair riquezas (por meio de investidores, turistas, captação de fundos públicos etc). Trata-se de uma arquitetura que circula como imagem e, por isso, já nasce como figuração de si mesma, num círculo tautológico de redução da experiência arquitetônica à pura visualidade, resultado da busca incessante pelo ineditismo e pelo que denominamos renda da forma (ibid, 2010, p. 162).

Pode-se inferir, a partir da formulação de Pedro Fiori Arantes, que os processos de

formação de renda da forma tendem a polarizar as inovações espaciais da produção

engendrada pelas empresas imobiliárias, atinentes ao contexto do comportamento

shumpeteriano dos capitalistas-empresários, abordado por Pedro Abramo (ver item 4.1.1. do

Capítulo 4).

84 Contudo, neste trabalho, não são enfocados os processos de formação de rendas e de

valorização imobiliárias, acima referidos, já que a abordagem desta dissertação centra-se

em uma análise sobre a produção imobiliária licenciada. No entanto, não se pode deixar de

apontar, mesmo de forma geral e indicativa, para a ocorrência de tais processos e suas

relações com os processos de formalização da produção do espaço, sobretudo ante a

condição de controle jurídico da propriedade necessária para a viabilização a produção

imobiliária licenciada.

3.3. Crédito para a produção

Relacionado à obtenção do controle jurídico da propriedade fundiária pelos agentes que

atuam na produção imobiliária licenciada, concorda-se com a importância atribuída por

Pedro Abramo às capacidades monetárias diferenciadas dos mesmos. Segundo ele,

(...) a hierarquização dos agentes pode ser vista sobretudo como dependente do poder de despesa que eles possuam no campo de suas práticas mercantis. Somada à assimetria informacional, essa capacidade diferenciada para despender torna-se um elemento estratégico que serve para enfatizar os objetivos da localização dos agentes no mercado residencial urbano (ABRAMO, 2007, pp. 165-173).

Outra importante formulação desse autor trata da criação do poder de despesa para a

produção de bens residenciais pelo banco (ibid, pp. 232-239). De acordo com Pedro

Abramo, a emergência do sistema bancário, com seu poder de criação monetária mediante

crédito, “vai permitir o financiamento das aspirações de produção dos empresários”, sendo

que

O banco, porém, só concederá o crédito solicitado se os capitalistas-empresários se comprometerem a reembolsar o montante emprestado acrescido de juros. Vale dizer que os juros serão um componente da dívida que eles se comprometem a restituir após a realização mercantil de suas antecipações (...) (...) Pôde-se dizer, de fato, que o compromisso de reembolsar o banco (juros inclusos), assumido pelos empresários, vai estimular o próprio banco a apostar no futuro espacial, avalizando a produção de bens residenciais. (...) o abandono, por parte dos promotores imobiliários, de uma lógica estritamente rentista, só foi possível após a instauração – e, posteriormente, a institucionalização – do crédito hipotecário. De fato, ao permitir a operação de transferências regulares e sistemáticas da poupança para o mercado residencial, o crédito hipotecário acabou com as restrições de financiamento que oneravam a atividade dos capitalistas-empresários (ABRAMO, pp. 232-239).

Diante do exposto, pode-se afirmar, então, que o poder de criação monetária mediante

crédito será uma condição importante da maior parte das intenções da produção imobiliária,

licenciada pelo Município de Salvador, sobretudo aquelas atinentes às empresas

imobiliárias.

85 Pedro Abramo também julga como importante a concessão pelo sistema bancário do crédito

hipotecário para os trabalhadores. Tal concessão permite a aquisição de mercadorias

imobiliárias com retorno das despesas investidas de produção (ibid). Configura-se assim,

pelas articulações e inter-relações entre sistema bancário, empresários e trabalhadores, o

que este autor denomina de “circuito monetário urbano simples” entendido como

(...) uma seqüência de fases que põem em contato os capitalistas, os trabalhadores e o banco. Numa primeira fase, os capitalistas-empresários decidem o volume da demanda e a localização dos bens residenciais a serem produzidos com base nas antecipações da demanda concernente às externalidades de vizinhança. Depois de traduzirem essas antecipações em termos monetários, eles solicitam ao banco a abertura de crédito necessário para fazer face ao processo de produção. O banco avalia as antecipações da demanda (quantidade e localização) como foram formuladas pelos capitalistas e se compromete a lhes fornecer o montante solicitado. Finalmente, os empresários depositam os primeiros salários e dão partida ao processo de produção (...) Após a fase das compras intercapitalistas, entra-se na fase em que os trabalhadores escolhem entre poupar e comprar mercadorias correntes e urbanas. A aquisição destas últimas (bens residenciais urbanos) só será possível graças à assinatura de um novo contrato (relação) de empréstimo-dívida (endividamento dos trabalhadores), que comprometerá uma parte de sua poupança. Esse crédito vai permitir que os trabalhadores comprem mercadorias urbanas e os empresários regularizem suas dívidas com o banco. Da mesma maneira, seus homólogos não urbanos quitarão os empréstimos que fizeram, graças às compras intercapitalistas e às compras habituais dos trabalhadores. Se a demanda efetiva for inferior à demanda antecipada, eles tentarão captar a poupança dos trabalhadores ou refinanciar suas próprias dívidas junto aos bancos. O circuito estará fechado quando os empresários tiverem reembolsado aos bancos, isto é, no momento do financiamento definitivo de suas despesas (ibid, pp. 248-257).

É impossível não constatar a ocorrência recente de uma intensa ativação do circuito

monetário urbano, acima caracterizado. Isto está relacionado a um processo de retomada

de investimentos no denominado “desenvolvimento urbano”, sobretudo a partir do ano de

2005, em setores como habitação e saneamento. O Gráfico 2 indica esse processo, ao

apresentar uma variação ascendente, do ano 2003 ao 2008, dos financiamentos imobiliários

e do número de unidades financiadas no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Conforme avaliação da PAIC 2008, amparada nos dados do Sistema Financeiro da

Habitação, divulgados pelo Banco Central do Brasil,

(...) vale destacar que o valor emprestado (R$ 29,1 bilhões) para o financiamento imobiliário foi 65,0% superior ao observado em 2007 e que o número de unidades financiadas (294,2 mil) foi 52,0% maior (...). Deste montante, 53,1% foram destinados para novas construções de imóveis e o restante para a compra de moradias já existentes. O valor médio do financiamento por unidade foi de R$ 98.871,00 em 2008, um aumento de 8,6% em relação ao valor médio de R$ 91.046,00 do ano anterior. Além desses recursos, em 2008 foram alocados R$ 10,5 bilhões para o financiamento de habitações populares com recursos provenientes do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço - FGTS, um valor 69,4% maior que os R$ 6,2 bilhões destinados em 2007, conforme demonstrações

86

contábeis constantes no Relatório de Administração do Fundo, referente ao exercício de 2008 (IBGE, 2008a).

Gráfico 2 – Financiamentos imobiliários, segundo o valor e o número de unidades financiadas – Brasil 2003-2008.

Fonte: IBGE (2008a), com base no Sistema financeiro nacional. Sistema financeiro de habitação. Estatísticas do sistema financeiro de habitação 2003-2008. In: Banco Central do Brasil (2008-2009).

Essa intensa atuação do circuito monetário urbano tem relação com a regulação estatal,

realizada com a implementação da nova Política Nacional de Habitação (PNH), que articula

dois movimentos principais:

- Regulação do mercado privado para ampliação do atendimento da classe média, no que

diz respeito ao direcionamento de recursos financeiros, através dos dispositivos gerados

pela criação da Lei Federal 10.391/2004 e das Resoluções 3.259/2005 e 3.347/2006 do

Conselho Monetário Nacional (CMN)31. Tal regulação engendrou, notadamente a partir de

2005, um “aquecimento”, no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), com a

utilização de recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) em

operações de financiamentos imobiliários pelas instituições integrantes desse sistema (BCB,

2008a e 2008b). Através dessa orientação, as empresas imobiliárias promoveriam uma

31 A Lei Federal No 10.931, de 02 de agosto de 2004, dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário. A Resolução 3.259/2005 do CMN altera o direcionamento de recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). A Resolução 3.347/2006 do CMN, atualmente revogada, dispõe sobre o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas entidades integrantes do SBPE.

87 oferta habitacional que atingiria as faixas de renda situadas entre cinco e dez salários

mínimos, superando a sua histórica restrição ao segmento de luxo (MARICATO, 2005).

- Priorização da destinação dos recursos públicos federais para atendimento da população

com rendimentos mensais de até cinco salários mínimos, em que se concentram 92% do

déficit habitacional (ibid). Essa segunda orientação seria realizada por mecanismos como:

a) a exigência de aporte de 60% dos recursos do Fundo de Garantia por Tempo de

Serviço (FGTS) para Habitação Popular32;

b) a criação do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social (FNHIS)33, que

disponibiliza subsídios da ordem de dois bilhões de reais para os exercícios de 2007

e 2008;

c) a vigência do Plano de Aceleração do Crescimento (PAC), baseado na desoneração

tributária como atrativo de novos investimentos. O PAC previu a aplicação, até o ano

de 2010, de cerca de R$ 503,9 bilhões em investimentos nas áreas de transporte,

energia, saneamento, habitação e recursos hídricos. Desse total, R$ 106,3 bilhões

seriam relativos à habitação e R$ 40,0 bilhões ao saneamento (BRASIL, 2008);

d) a instituição do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), que destina-se à

implementação do Plano Nacional de Habitação (PNH), através da construção de um

milhão de novas moradias. A intenção do PMCMV seria propiciar o acesso das

famílias de baixa renda à casa própria34 e a geração de emprego e renda por meio

do aumento da construção civil. Esse programa federal disponibilizou R$ 34 (trinta e

quatro) bilhões de reais, entre recursos do Orçamento Geral da União e do FGTS

(MCIDADES, 2009).

Focalizando as modalidades e mecanismos de fontes de financiamento do mercado

imobiliário, Isabella F. B. Rosa Silva informa que “atualmente, o mercado de títulos

lastreados em ativos imobiliários ainda é muito pequeno, representando menos de 3% do

mercado de títulos públicos no Brasil, considerado o mais ativo”. Conforme esta autora, o

mercado imobiliário brasileiro está estruturado, principalmente, através de fontes de

captação dos bancos múltiplos com carteira de crédito imobiliário, que se “concentram nos

depósitos captados do público (depósitos à vista, depósitos a prazo e depósitos de

poupança), denominados na literatura internacional como core deposits”. De acordo com

Silva, os depósitos de poupança destacam-se como principal fonte de recursos para os

32 Resoluções 460/2004 e 518/2006 do Conselho Curador do FGTS (MTE, 2008). 33 Introduzindo, em resposta à reivindicações dos Movimentos Nacionais de luta por Moradia, uma fonte de recursos permanentes criada através da Lei 11.124/2005 de Iniciativa Popular e que instituiu o Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS). 34 Aqui, evidencia-se uma ênfase ao direito de propriedade, conotando um acesso mercantil ao bem habitação, o que pressupõe um atendimento restrito à parcela da população solvente.

88 financiamentos imobiliários, já que a Resolução CMN 3.347/2006 obriga que 65% do seu

saldo sejam aplicados nesse tipo de financiamento (SILVA, 2010, pp. 42-46).

Silva destaca ainda, como fontes de captação alternativas para o financiamento imobiliário,

a emissão de títulos de crédito, a exemplo das letras hipotecárias (LH) e letras de crédito

imobiliário (LCI). Além dessas fontes há ainda, com lastro imobiliário, a cédula de crédito

imobiliário (CCI)35. A CCI consiste em “título executivo extrajudicial representativo de

créditos imobiliários, emitido pelo credor do crédito, pessoa física ou jurídica, com ou sem

garantia, real ou fidejussória, sob forma escritural ou cartular” (ibid).

Além das fontes de financiamento do mercado imobiliário, apresentadas acima, há ainda a

abertura de capitais de empresas imobiliárias construtoras e ou incorporadoras. Para Luiz

Véras, a abertura de capitais no Brasil vem se constituindo significativamente, em anos

recentes, como alternativa de financiamento da produção imobiliária. Segundo este autor,

por esse processo tais empresas se capitalizam, via mercado de capitais, através do

financiamento por meio da emissão e negociação de valores mobiliários (ações, debêntures,

partes beneficiárias e bônus de subscrição) nas Bolsas de Valores ou no Mercado de Balcão

(VÉRAS, 2009).

Diante do cenário, tratado ao longo deste tópico, não restam dúvidas de que a nova PNH

institui no país uma reformulação das bases de regulação do financiamento imobiliário. Essa

reformulação aponta para uma produção imobiliária pública de habitação de interesse social

(HIS) – cuja concepção está expressa na Lei Nº 11.124/2005 que criou o Sistema Nacional

de Habitação de Interesse Social. A regulação proposta pretende, ao menos

discursivamente, diferenciar-se do antigo padrão da era do Banco Nacional de Habitação

(BNH).

Ao mesmo tempo, as bases dessa nova regulação incidem no domínio do Sistema de

Financiamento Imobiliário (SFI). Antes do advento da nova PNH, a regulação do SFI, dada

pela Lei Nº 9.514/1997, estava comprometida centralmente com a promoção da

capitalização financeira do sistema bancário. Essa capitalização acontecia através da

remuneração do capital de empréstimo e da capitalização de juros das operações de

financiamento imobiliário via mercado.

Supostamente, o direcionamento dos recursos captados em depósitos de poupança pelas

entidades integrantes do SBPE para o financiamento imobiliário via mercado aliviaria a

pressão sobre os recursos públicos. Desse modo, os recursos públicos poderiam ser

voltados para uma maior aplicação na produção de HIS. Nesse sentido, o exame das

35 Conforme Silva, as emissões de CRI, em 2009, representaram cerca de 30% das operações de crédito imobiliário (2010).

http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%209.514-1997?OpenDocument




89 intenções da produção imobiliária, relativa aos órgãos estatais, busca observar a ocorrência

desta tendência de ampliação da produção pública de HIS (ver item 4.1.3. do Capítulo 4).

Tal observação se faz pela consideração do uso e ocupação do espaço proposto pelos

empreendimentos estatais licenciados pelo Município de Salvador.

3.4. Atividade construtiva

A produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador somente é efetuada pela

realização da atividade construtiva, pela qual o ambiente construído é criado e ou

modificado. A instituição da atividade construtiva requer o acionamento do setor da

construção civil, notadamente a denominada “indústria da construção civil”36. Esse segmento

econômico é formado por agentes de diferentes portes e naturezas, quais sejam pequenas,

médias ou grandes empresas construtoras, trabalhadores da construção civil empregados

ou autônomos, cooperativas habitacionais etc.

A Pesquisa Anual da Indústria da Construção (PAIC) identifica as características estruturais

desse segmento empresarial no país para o ano de 2008, fornecendo um panorama recente

do segmento. Conforme resultados da PAIC, naquele ano existiam 56,6 mil empresas ativas

do setor da construção. Essas empresas ocupavam cerca de 1,8 milhão de pessoas e

tinham um gasto total com o pessoal ocupado de R$ 38,2 bilhões, dos quais R$ 25,5 bilhões

foram em salários, retiradas e outras remunerações, apresentando uma média mensal de

2,6 salários mínimos por pessoa. O valor das incorporações, obras e/ou serviços atingiu R$

159,0 bilhões no mesmo ano e a receita líquida obtida foi de R$ 149,6 bilhões (IBGE,

2008a).

Ainda de acordo com a PAIC, em 2008, a expansão do setor da construção em 8,9%

acompanha o crescimento de 5,1% do Produto Interno Bruto (PIB). O crescimento da

atividade empresarial da construção teria sido influenciado por fatores como o aumento da

renda familiar e do emprego, o aumento de 65,0% nas operações de crédito de habitação e

de 42,1% nos desembolsos do sistema do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico

e Social (BNDES), além da manutenção, desde 2006, da redução do Imposto sobre

Produtos Industrializados (IPI) de diversos insumos da construção (ibid).

Num cenário recente e situado num plano mais próximo do local, a PAIC informou que, em

2008, o número de unidades de empresas ativas da indústria da construção civil no Estado

da Bahia foi 1.232 (IBGE, 2008a).

36 Como abordado mais à frente, autores como Sérgio Ferro questionam a existência de uma indústria da construção civil, ao constatar um modo manufatureiro de produção de objetos arquitetônicos (FERRO, 1976 e 2003).

90 Outro aspecto do setor da construção civil, abordado na PAIC, refere-se à presença dos

seus diversos segmentos de atuação, representados pelos grupos e classes de atividades

das empresas da construção, distinguidas por este estudo. A leitura da Tabela 3 demonstra

a ocorrência de três grupos e suas correspondentes classes de atividades, quais sejam:

1) construção de edifícios, formada pelas classes de:

a) incorporação e empreendimentos imobiliários e

b) construção de edifícios;

2) obras de infraestrutura, composta pelas classes de:

a) construção de rodovias, ferrovias, obras urbanas e obras de arte especiais,

b) obras de infraestrutura para energia elétrica, telecomunicações, água, esgoto e

transporte por dutos e

c) construção de outras obras de infraestrutura;

3) serviços especializados para construção, que compreende as classe de:

a) demolição e preparação do terreno,

b) instalações elétricas, hidráulicas e outras instalações em construções,

c) obras de acabamento e

d) outros serviços especializados para construção.

Os três grupos de atividades referidos foram responsáveis em 2008, respectivamente, pelos

percentuais de 51,95%, 12,97% e 35,08% em relação ao total de 56.628 empresas da

construção ativas no país.

91

Tabela 3 - Variáveis selecionadas das empresas de construção, segundo as divisões, os grupos e as classes de atividades - Brasil – 2008.

Divisões, grupos e classes de atividades

Número de empresas

Número de empresas

ativas

Pessoal ocupado em 31.12

Salários,retiradas e outras remunerações

Valor das incorporações, obras

e/ou serviços da construção

1 000 R$

Total das empresas 106 660 56 628 1 822 062 25 463 006 158 991 123

Empresas de 1 a 4 pessoas ocupadas 68 474 24 573 102 442 715 192 5 798 640

Construção de edifícios 35 198 11 626 48 668 330 610 3 416 070

Obras de infraestrutura 8 450 2 379 10 007 81 309 525 688

Serviços especializados para construção 24 827 10 568 43 768 303 272 1 856 882

Empresas de 5 a 29 pessoas ocupadas 28 836 23 109 342 973 3 266 832 23 585 339

Construção de edifícios 16 523 13 030 194 847 1 761 010 14 412 012 Incorporação e empreendimentos imobiliários 1 759 765 10 263 105 680 1 891 791

Construção de edifícios 14 764 12 265 184 583 1 655 330 12 520 222

Obras de infraestrutura 3 579 2 808 48 430 489 630 3 542 360 Construção de rodovias, ferrovias, obras urbanas

e obras de arte especiais 1 194 924 18 087 182 546 1 516 725 Obras de infraestrutura para energia elétrica, teleco- municações, água, esgoto e transporte por dutos 803 721 13 076 126 403 978 495 Construção de outras obras de infraestrutura 1 582 1 163 17 267 180 681 1 047 139

Serviços especializados para construção 8 734 7 270 99 696 1 016 192 5 630 966

Demolição e preparação do terreno 1 762 1 568 21 628 249 091 1 969 859 Instalações elétricas , hidráulicas e outras instalações

em construções 2 734 2 385 31 175 353 682 1 611 933

Obras de acabamento 2 401 1 869 23 552 221 150 850 649 Outros serviços especializados para construções 1 837 1 449 23 342 192 269 1 198 526 Empresas com 30 ou mais pessoas ocupadas 9 350 8 947 1 376 646 21 480 982 129 607 144

Construção de edifícios 4 977 4 765 569 755 7 765 557 48 594 725 Incorporação e empreendimentos imobiliários 121 113 7 334 170 232 1 976 523 Incorporação e empreendimentos imobiliários 121 113 7 334 170 232 1 976 523



Obras de infraestrutura 2 239 2 157 572 941 10 396 361 62 782 641 Construção de rodovias, ferrovias, obras urbanas

e obras de arte especiais 940 912 223 570 3 740 283 29 371 553

Construção de rodovias e ferrovias 662 641 169 642 2 944 581 24 347 167

Construção de obras de arte especiais 75 74 16 127 280 977 1 978 193 Obras de urbanização - ruas, praças e calçadas 202 196 37 801 514 725 3 046 193 Obras de infraestrutura para energia elétrica, teleco- municações, água, esgoto e transporte por dutos 727 712 221 960 3 805 096 19 793 635 Obras para geração e distribuição de energia elétrica

e para telecomunicações 450 442 126 361 1 788 167 8 416 054 Construção de redes de abastecimento de água, coleta de esgoto e construções correlatas 234 229 38 879 504 312 3 771 640 Construção de redes de transportes por dutos,

exceto para água e esgoto 43 42 56 720 1 512 617 7 605 940 Construção de outras obras de infraestrutura 573 532 127 411 2 850 983 13 617 453

Obras portuárias, marítimas e fluviais 28 27 4 465 105 547 629 760 Montagem de instalações industriais e de

estruturas metálicas 204 187 67 635 1 782 101 7 063 257 Obras de engenharia civil não especificadas

anteriormente 341 319 55 311 963 335 5 924 434

Serviços especializados para construção 2 134 2 025 233 951 3 319 063 18 229 778

Demolição e preparação do terreno 420 401 51 340 811 252 5 549 147 Demolição e preparação de canteiros de obras 52 47 5 714 64 863 330 627

Perfurações e sondagens 43 43 6 297 116 683 721 227

Obras de terraplenagem 296 281 36 465 594 923 4 288 189 Serviços de preparação do terreno não especi-

ficados anteriormente 30 30 2 864 34 783 209 101 Instalações elétricas, hidráulicas e outras instalações

em construções 743 715 98 297 1 412 235 6 998 005

Instalações elétricas 417 400 63 674 900 620 4 552 661

92 Instalações hidráulicas, de sistemas de ventilação

e refrigeração 234 228 24 573 353 954 1 639 461 Obras de instalações em construções não especi-

ficadas anteriormente 92 86 10 050 157 661 805 882

Obras de acabamento 394 367 27 934 311 766 1 308 279

Obras de acabamento 394 367 27 934 311 766 1 308 279 Outros serviços especializados para construção 577 542 56 381 783 810 4 374 347

Obras de fundações 158 149 13 421 189 797 1 415 656 Serviços especializados para construção não especi-

ficados anteriormente 420 393 42 960 594 013 2 958 691

Fonte: IBGE, 2008a.

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) tem como objetivo tratar de

questões ligadas à indústria da construção e ao mercado imobiliário, representando esse

setor nacionalmente e internacionalmente. A CBIC apresenta uma composição da atual

cadeia produtiva da construção civil, na qual destaca-se o segmento da construção que

responde por 59,9% do total das entidades desse setor, conforme Gráfico 3.

Gráfico 3 – Composição da Cadeia Produtiva da Construção Civil – Brasil, 2008.

Fonte: CBIC (2010), com base no "Perfil da Cadeia Produtiva da Construção e da Indústria de Materiais-Setembro/2009". ABRAMAT e FGV Projetos.

Conforme Rosangela Mauzer Casarotto, a indústria da construção civil se classifica como

uma atividade econômica da indústria de transformação. Essa indústria utiliza um sistema

produtivo peculiar com “produtos de posição fixa”, que a faz se diferenciar, “juntamente com

a indústria naval e com a fabricação de equipamentos pesados, pelo deslocamento dos

fatores de produção até o produto”. De acordo com a autora, “os sistemas para produção

com posição fixa se caracterizam por trabalharem sob encomenda, com projeto específico,

baixo volume de produção e conseqüente baixa padronização do produto”. Os sistemas de

posição fixa podem “crescer sem passar por transformações em seu processo produtivo ou

93 no tipo de seu produto, ou seja, permanecem em sua posição original na matriz”. Para

Casarotto, tal particularidade se refere à especificidade da indústria da construção civil de

“atuação por projetos” (CASAROTTO, 2002, pp. 60-62).

O aspecto de atuação por projetos faz remissão ao pensamento crítico de Sérgio Ferro, no

debate teórico que o arquiteto trava sobre a forma de “tipo de zero” no âmbito da construção

civil. Nesse debate, Ferro alerta que haveria uma mediação hegemônica através dos planos,

memoriais e do desenho - elaborados por profissionais da construção civil - que comandam

o trabalho dividido e alienante dos canteiros de obras. Para o autor, seria o extremo

parcelamento da divisão do trabalho no canteiro de obras que garantiria a imposição da

produção do objeto arquitetônico como mercadoria. Ainda segundo Ferro, o modo

manufatureiro de atuação da construção civil, e não de uma indústria, seria a condição de

constituir uma avançada divisão do trabalho no canteiro marcada pela violência. Tal

condição emergiria de processos de “sucessão contra simultaneidade, isolamento dos

processos particulares contra continuidade, especialização dos estágios contra fluidez,

sincretismo contra osmose, somatório contra integral” (FERRO, 1976, pp. 105-200, 2003,

pp. 321-406).

Assim, os canteiros apresentariam as marcas de “superexploração a que estão condenados

os setores ‘atrasados’ (porém, muito atuais pelos serviços prestados): os mais baixos

salários, as mais longas jornadas de trabalho, as mais altas taxas de doenças profissionais

e de acidentes de trabalho, a maior rotatividade etc” (ibid). Tal conjunto de fatores apontou

para o contexto presente de acumulação capitalista flexível e da reestruturação produtiva,

no qual a expressiva atividade do setor da construção civil é afetada pela precarização das

relações de trabalho. Ao lado das marcas de superexploração, destacadas por Sérgio Ferro,

somam-se: o baixo nível de escolaridade dos trabalhadores, a descentralização das

atividades, a descontinuidade do processo produtivo, e a difusão de um sistema de

subcontratação de empresas (vinculadas à cooperativas ou empreiteiras) especializadas em

etapas diferentes da obra (BARROS e MENDES, 2003, pp. 63-65).

94

3.5. Consumo do espaço

Os imóveis e ou ambientes construídos criados ou modificados, através da produção

imobiliária licenciada, podem ser disponibilizados de diferentes maneiras:

a) para os próprios agentes produtores, no caso de os mesmos intentarem

desenvolver atividades. É o caso a que se refere a produção imobiliária de inúmeras

pessoas físicas, coletividades associadas, empresas capitalistas, que realizam

atividades de produção e / ou circulação de mercadorias e órgãos estatais;

b) para outros agentes, através da promoção do seu acesso público ou coletivo. Tal

acesso pode acontecer sem ônus, de forma subsidiada parcial ou totalmente, como

nos casos da produção estatal de HIS, de equipamentos e infraestrutura pública. O

acesso pode acontecer, também, através da comercialização por venda ou locação

dos imóveis produzidos, como nos casos das empresas capitalistas que produzem e

comercializam espaço.

A questão-chave para a qual queremos chamar atenção é que essa “disponibilização” da

produção imobiliária e suas possibilidades de apropriação relacionam-se com as

intencionalidades dos agentes produtores e usuários do espaço. As inter-relações

condicionadas pelo espaço produzido definem sua especificação em termos de espaço-

tempo, configurando territorialidades e territorializações, engendradas por esses agentes.

Assim, por exemplo, o uso mercantil do espaço, definido pela atuação e abrangência do

domínio fundiário das empresas pode restringir seu potencial de apropriação apenas ao

contingente populacional com capacidade monetária de participar das relações mercantis

que viabilizam o acesso a tal tipo de uso. Em outro extremo, diversos usos institucionais

estabelecidos por órgãos estatais podem propiciar a utilização do espaço para o acesso aos

direitos e serviços públicos ao conjunto da população.

95

Capítulo 4

Tendências de uso e ocupação do espaço da produção imobiliária licenciada: Salvador, 2001 a 2009

96

No período de 2001 a 2009, a Prefeitura Municipal de Salvador, através da SUCOM,

licenciou 6.972 empreendimentos imobiliários que correspondem a 25.058.577,84 m2 de

área construída. Dos requerentes, que podem ser identificados pelas informações dos

alvarás de construção aprovados, estima-se a existência de 5.612 agentes, dos quais: 585

constituem empresas imobiliárias; 545, outras empresas; 45 (quarenta e cinco), órgãos

estatais; 4.214 são pessoas físicas; 130, coletividades associadas e 93 são igrejas ou

entidades religiosas. É sobre essa quantidade impressionante de ambiente construído a ser

produzido ou modificado, as intenções de uso e ocupação do espaço que os agentes

referidos propõem e seus modos de atuação que se pretende analisar, a partir de então.

Apresenta-se nas tabelas e gráficos abaixo, um panorama geral do conjunto das intenções

da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador no período analisado. São

observadas as variações anuais dessas intenções da produção imobiliária, tanto em termos

de total anual de área construída licenciada, quanto no que se refere ao número total de

empreendimentos aprovados por ano, além da variação do total de área construída,

licenciada por empreendimento.

Tabela 4 – Variação anual das intenções da produção imobiliária licenciada - Salvador, 2001 a 2009.

Ano 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

No Empreend.* 870 795 853 754 816 908 762 656 558

A. C.** (m2) 1.511.487,38 2.029.811,72 2.079.040,86 1.340.840,86 4.075.049,57 3.129.753,96 3.379.203,96 4.901.559,74 2.611.829,79

Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009). *N

o Empreend. = Quantidade total de empreendimentos, segundo número de licenças de alvarás de construção emitidos.

**A.C. = Quantidade total de área construída licenciada.

Gráfico 4 – Variação anual da Área construída licenciada (A. C.) – Salvador, 2001 a 2009.

Fonte: Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

97 Pela análise do Gráfico 4, verifica-se que a área construída licenciada anualmente

apresenta oscilações ao longo do período. O pico acontece no ano de 2008, com

4.901.559,74 m2. Já o momento em que é registrado o menor nível, refere-se ao ano de

2004, que apresenta um total de 1.340.840,86 m2 de área construída licenciada. Destaca-se,

também, um enorme salto entre 2004 e 2005, momento em que o total de área construída

varia 203,92%, ao sair de 1.340.840,86 m2 para um patamar de 4.075.049,57 m2. Um outro

salto significativo, porém mais “modesto”, é verificado entre os anos de 2007 e 2008 com os

montantes de área construída licenciada passando de 3.379.203,96 m2 para 4.901.559,74

m2, correspondendo à segunda maior variação observada no período, da ordem de 45,05%.

Infere-se, aqui, que tais saltos dos níveis das intenções da produção imobiliária licenciada,

em função da quantidade de área construída licenciada, relacionam-se ao aumento dos

coeficientes de aproveitamento, dado pelas redefinições dos zoneamentos instituídas pela

legislação urbanística municipal. Primeiro, pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano

do Município do Salvador (PDDU) aprovado no mês de agosto 2004 (Lei Municipal No

6.586/2004) e depois, dada à revogação do primeiro, pelo PDDU 2007 (aprovado pela Lei

Municipal Nº 7.400/2008). Também é verificado um movimento descendente de 2008 a

2009, quando o total de área construída licenciada decresce 46,71%, caindo de

4.901.559,74 m2 para 2.611.829,79 m2. Tal decréscimo pode refletir as implicações da crise

econômica, de ordem global, que eclodiu em meados de 2008 e que arrefeceu a atuação

das empresas imobiliárias responsáveis pela maior parte das intenções da produção

imobiliária em questão.

98

Gráfico 5 – Variação anual dos empreendimentos licenciados – Salvador, 2001 a 2009.


O Gráfico 5, apresenta a variação anual do número de unidades dos empreendimentos

licenciados. Essa variação tem menos oscilações que as observadas em relação à área

construída licenciada, já que apresenta o número máximo de 908 (novecentos e oito)

empreendimentos licenciados em 2006, e o número mínimo de 558 (quinhentos e cinquenta

e oito) em 2009.

Nota-se, também, que do ano de 2004 até 2006 há um período ascendente, com variação

da quantidade de empreendimentos de 20,42%, já que se sai de um patamar de 754

(setecentos e cinquenta e quatro) empreendimentos licenciados em 2004 para 908

(novecentos e oito) em 2006. De 2006 até 2009 é constatada variação descendente, com o

número de empreendimentos aprovados caindo de 908 (novecentos e oito), no primeiro ano

deste intervalo, para 558 (quinhentos e cinquenta e oito) no último ano do mesmo intervalo.

Tal variação corresponde a -38,55%. Pela evidência dessa variação negativa presume-se

que, além dos efeitos da crise de 2009, teria havido uma intensificação da verticalização

edilícia, como tendência expressiva das ocupações dos empreendimentos aprovados no

período.

99 Gráfico 6 – Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Salvador, 2001 a 2009.

Fonte: Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

O Gráfico 6 apresenta a variação anual da área construída licenciada média por

empreendimento. A leitura desse gráfico demonstra que o maior tamanho de área

construída licenciada média por empreendimento é atingido em 2008, quando chega a

7.471,89 m2. A menor área construída licenciada média por empreendimento acontece no

ano de 2004, com seu tamanho equivalente a 1.778,30 m2. No entanto, destaca-se que a

maior oscilação positiva do período acontece entre 2004 e 2005, com a área construída

licenciada média por empreendimento saindo de uma grandeza de 1.778,30 m2, no primeiro

ano, para 4.993,93 m2, no segundo ano desse intervalo, representando, portanto, um

crescimento de 180,83%. A maior queda acontece de 2008 a 2009, quando a área

construída licenciada média por empreendimento diminui de 7.471,89 m2 para 4.680,70, o

que significa um decréscimo de 37,36%. Esses extremos de variação positiva e ou negativa,

ocorridos no intervalo de 2004 a 2005 e no de 2008 a 2009, também parecem se reportar ao

já comentado aumento dos coeficientes de aproveitamento, dado pelas redefinições dos

zoneamentos dos PDDUs de 2004 e 2007, bem como aos efeitos da crise econômica de

2008.

100

4.1. Distribuição das intenções por agentes: modos de atuação, usos e tipos de zonas

4.1.1. Empresas imobiliárias: o espaço como mercadoria

Trata-se dos agentes identificados, cujos requerentes são 585 empresas imobiliárias e ou da

construção civil, aqui denominadas em seu conjunto empresas imobiliárias. A identificação

foi feita, agrupando-se aqueles requerentes cujos nomes possuem palavras referentes às

atividades empresariais de promoção imobiliária e ou da construção civil, tais quais:

imobiliária, imóvel, incorporação, construção37, empreendimento, patrimônio, habitação,

arquitetura, engenharia, Urbanismo, concreto, planejamento, projeto, obra, terraplanagem,

fundações, estrutura e ou expansão urbana. Leva-se em consideração o fato de 95,4% das

142 empresas associadas da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário

da Bahia (ADEMI) possuírem tais palavras em suas nomenclaturas (ADEMI, 2009). Também

são incluídas, nessa categoria, aquelas empresas que, mesmo sem tais referências

nominais, componham a relação de associados da ADEMI38. O grupo de agentes das

empresas imobiliárias é responsável por 1.105 empreendimentos licenciados, com um total

de 13.931.490,84 m2 de área construída licenciada (ver Quadros 29 e 30 anexos). A área

construída licenciada média por empreendimento desse grupo corresponde a 12.607,68 m2.

37 Estão excluídas dessa categoria as empresas cujos nomes, embora contenham a palavra construção, ou palavras derivadas, correspondam a lojas de comercialização de materiais de construção. 38 Essa associação se define enquanto uma organização empresarial sem fins lucrativos, que reúne cerca de 80% das construtoras e incorporadoras em atividade no Estado da Bahia (ADEMI, 2010). Porém, o número de 585 empresas imobiliárias identificadas é superior ao de associados da ADEMI.

101 Gráfico 7 – Variação anual da área construída licenciada – Empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009.


A leitura do gráfico 7 indica que o ano de 2008 foi aquele em que se atingiu a maior

quantidade de área construída licenciada para as empresas imobiliárias, totalizando

3.164.931,17 m2 para esse grupo O ano, no qual se teve o menor total de área construída

licenciada, foi o de 2004, com as empresas imobiliárias atingindo a quantidade de

501.072,61 m2.

A maior variação positiva do período aconteceu no intervalo de 2004 a 2005, com um

crescimento positivo de 451,51%, saindo de um patamar de 501.072,61 m2, no ano de 2004,

para um nível de 2.763.454,35, em 2005. Nesse caso, parece haver um efeito direto das

mudanças dos coeficientes de aproveitamento do PDDU 2004 na ação das empresas

imobiliárias, além da disponibilidade de financiamento no âmbito do SFH (ver item 3.3. do

Capítulo 3). O intervalo de 2008 a 2009 teve a maior oscilação decrescente, da ordem de -

60,20%. No primeiro ano desse intervalo, as empresas imobiliárias contaram com

3.164.931,17 m2, caindo para 1.259.671,70 m2 no ano seguinte. Aqui, advoga-se a

interferência dos impactos da crise econômica de meados de 2008 na atuação das

empresas imobiliárias.

102 Gráfico 8 – Variação anual dos empreendimentos licenciados – Empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009.


O gráfico 8 indica que no período analisado, no ano de 2001 houve o maior número de

empreendimentos licenciados para esse grupo: 152 unidades. Já o ano de 2002 contou com

o menor número de empreendimentos licenciados para as empresas imobiliárias: 98

(noventa e oito) unidades.

De 2005 a 2006, constituiu o período com maior variação positiva, com um crescimento de

99 (noventa e nove) para 149 empreendimentos licenciados para as empresas imobiliárias,

ou 50,51%. Já o intervalo de 2001 a 2002, o número de unidades caiu de 152 para 98

(noventa e oito) empreendimentos licenciados, apresentando a maior variação negativa para

o mesmo grupo, de -35,53%.

103 Gráfico 9 – Variação anual da área construída média por empreendimento – Empresas imobiliárias – Salvador, 2001 a 2009.


Pela leitura do gráfico 9, a área construída licenciada média por empreendimento para as

empresas imobiliárias atingiu seu maior tamanho em 2005 com 27.913,68 m2. No ano de

2004, teve-se a menor área construída licenciada média por empreendimento, na ordem de

5.061,34 m2.

O intervalo com maior crescimento positivo do tamanho área construída licenciada média

por empreendimento foi entre 2004 e 2005, quando houve um crescimento de 451,51%,

mudando de 5.061,34 m2 em 2004 para 27.913,68 m2 em 2005. A maior oscilação negativa

foi verificada no intervalo dos anos seguintes, quando a área construída licenciada média

por empreendimento caiu de 27.913,68 m2 em 2005 para 10.434,32 m2 em 2006,

decrescendo, portanto, -62,62%.

Sugere-se que ocorre uma articulação entre a capacidade de aquisição de terreno, as

características dos terrenos disponíveis – destacando-se o tamanho da área e potencial

construtivo - e incidência dos parâmetros urbanísticos, com a variação anual, tanto do total

de empreendimentos licenciados por ano, quanto da área construída licenciada média por

empreendimento. Porém, os limites do trabalho não permitiram explorar esse aspecto.

A atuação das empresas imobiliárias é situada no âmbito do que Henri Lefebvre identifica

como o segundo circuito do capital. Tal circuito referir-se-ia àqueles capitais que buscam

investimentos mais rentáveis em circuito “anexo ao grande circuito normal ou habitual da

produção e do consumo, na eventualidade de declínio desse grande circuito”. O objetivo do

104 segundo circuito do capital seria “o de inscrever completamente a terra e o habitat na troca e

no mercado” (LEFEBVRE, 2008, pp. 68-71). Lefebvre alerta, quanto ao segundo circuito,

que

(...) Embora ele seja normalmente um setor compensatório, pode até tornar-se um setor principal se o circuito normal “produção-consumo” arrefecer, se houver recessão. Então, os capitais encontram no imobiliário uma espécie de refúgio, um território suplementar e complementar de exploração (...) (ibid).

As especificidades da atuação das empresas imobiliárias remetem, também, para a

discussão sobre as distinções das diferentes frações ou circuitos de capitais. Reportando-se

ao pensamento de David Harvey, este autor abandona seu argumento de rendimentos-do-

capital e passa a identificar três circuitos distintos de acumulação do capital. Os três

circuitos seriam: o circuito primário, baseado na análise marxista do capital, referindo-se à

organização do próprio processo produtivo; o circuito secundário, que implicaria

investimento no ambiente construído para produção, ou ativo fixo, e bens de consumo, ou

fundo de consumo; e o circuito terciário, que estaria vinculado ao investimento em ciência e

tecnologia e a “uma ampla gama de despesas sociais relacionadas, principalmente, com os

processos de reprodução da força de trabalho” (GOTTDIENER, 1997, pp. 94-102, HARVEY,

2005, pp. 41-73). A partir das referências de Lefebvre e Harvey, expostas anteriormente,

contextualiza-se a ação das empresas imobiliárias, em Salvador, como integrantes do

circuito secundário.

Para Luiz César de Queiroz Ribeiro, diferentes tipos de demandas pelo “solo” urbano, geram

mecanismos distintos de relacionamento entre valorização de capitais e valorização da

propriedade. Este autor diferencia agentes econômicos que investem seus capitais na

produção e na circulação de mercadorias, daqueles que rentabilizam seus capitais na

produção e circulação dos objetos imobiliários, que equipam o espaço urbano dos

elementos necessários para que ele exerça a função de produção e circulação mercantil.

Para os primeiros, o espaço urbano seria um “marco do lucro”. Para os últimos, “o uso e a

transformação do espaço urbano é o próprio objeto do lucro” (RIBEIRO, 1997, pp. 37-41).

Na produção capitalista da moradia, Ribeiro observa os diferentes papéis do incorporador e

do capital do construtor. O incorporador age como “chefe da orquestra”, tendo como funções

coordenar o processo produtivo e assumir as responsabilidades pela comercialização,

através da compra do terreno, e deter o financiamento para construção e comercialização.

Isso lhe permite decidir o processo de produção no que diz respeito às características

arquitetônicas, econômico-financeiras e locacionais. Além disso, o incorporador controla a

transformação do uso do “solo”, condição que permite o surgimento de um sobrelucro de

localização. O capital do construtor tem um circuito idêntico a qualquer capital “produtivo”.

105 Porém, esse capital conta com uma nuance que diferencia o seu ciclo de valorização. Trata-

se do fato de que “o processo de produção é longo e se realiza sob a encomenda do

incorporador, uma parte do capital-dinheiro do construtor se constitui dos sucessivos

pagamentos que recebe”. Isso significa que não há necessidade do “o capital-dinheiro do

construtor ser igual ao valor global dos meios de produção e da força de trabalho que serão

utilizados no processo produtivo” (RIBEIRO, 1997, pp. 92-107).

A Lei Nº 4.591/1964 institui a incorporação imobiliária como “a atividade exercida com o

intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou

conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (Art. 28). A mesma lei define o

incorporador como

a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas (...) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas (Art. 29).

Também podem assumir a condição de incorporador “os proprietários e titulares de direitos

aquisitivos que contratem a construção de edifícios que se destinem a constituição em

condomínio” (Art. 30). Recentemente a Lei nº 10.931, de 2004, atualizou a referida lei de

incorporação imobiliária, ao criar o instituto do patrimônio de afetação. Através deste

mecanismo, a incorporação pode ser submetida ao regime da afetação,

(...) pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes (Art. 31-A).

O instituto do patrimônio de afetação prioriza os direitos dos adquirentes através de um

regime de vinculação de receitas, que inibe o desvio para outro empreendimento. Não se

trata, simplesmente de uma completa distinção do novo empreendimento do patrimônio do

titular, mas, da atribuição da sua autonomia funcional (SEGRETI, PELEIAS, RIBAS FILHO e

BITO, 2007). Além de proteger os direitos patrimoniais dos adquirentes, esta inovação

também pode intensificar uma otimização e maior velocidade da atividade construtiva,

voltada aos interesses das empresas imobiliárias.

Em um cenário nacional mais recente, delineado pela Pesquisa Anual da Indústria da

Construção (PAIC), relativa ao ano de 2008, constatou-se que das 56.628 empresas ativas

do setor da construção, 878 ou 1,55% desse total são empresas classificadas na classe de

atividades “incorporação e empreendimentos imobiliários”, integrante do grupo de atividades

“construção de edifícios” (ver Tabela 3). As demais, ou fazem parte da classe “construção

106 de edifícios” do grupo referido, ou integram os grupos de atividades “obras de infraestrutura”

ou o de “serviços especializados para construção”, em suas diversas classes. Conforme

definição da PAIC, o grupo incorporação e empreendimentos imobiliários compreende “a

realização de empreendimentos imobiliários, residenciais ou não, provendo recursos

financeiro, técnico e material para a sua execução e posterior venda”. O peso desse grupo

no conjunto das empresas ativas do segmento da construção civil demonstra que, apesar de

o mesmo ser estratégico para a produção imobiliária edilícia, ele tem um peso quantitativo

pequeno, comparado aos demais setores da Indústria da construção (IBGE, 2008a).

Como foi visto, no caso da produção imobiliária aqui analisada, os registros das licenças de

alvarás de construção apontam para o fato de que as próprias empresas construtoras

também fariam a atividade de incorporação, além da ação de empresas exclusivamente

incorporadoras. O reconhecimento dessa especificidade da atuação das empresas

imobiliárias baseia-se em declarados perfis de ação e em registros contidos das licenças de

alvarás de construção concedidas a essas empresas.

O grupo de agentes classificados como empresas imobiliárias abrange 585 desse tipo de

empresas, que teriam atuação individual ou associada39. Observa-se que esses requerentes

são, ao mesmo tempo, proprietários dos imóveis, bem como responsáveis pelas obras para

criação / implantação dos correspondentes empreendimentos. Conforme Quadro 3, verifica-

se, ainda, uma menor importância do papel efetuado pelas empresas exclusivamente

incorporadoras, de aquisição dos imóveis e “encomenda” das obras de produção às outras

empresas especificamente construtoras.

A identificação da natureza funcional das empresas imobiliárias revela que, do total

estimado de requerentes, desse grupo de agentes, apenas 24 (vinte e quatro) ou 4,10% são

caracterizadas como exclusivamente incorporadoras40. As demais, ou se definem como

simultaneamente construtoras e incorporadoras41 – nessa situação estão 60 (sessenta), ou

10,26%, do total considerado; ou são as 261 (duzentas e sessenta e uma) empresas

construtoras42 – tendo essa modalidade correspondido a 44,62% do total do grupo; ou são

39 O conjunto das 585 empresas imobiliárias identificadas compreendeu tanto iniciativas de empresas responsáveis individualmente pelos empreendimentos (nesse caso, consta apenas o nome de uma empresa nos alvarás de construção correspondentes); ou quando se institui uma associação formada por mais de uma dessas empresas e que são responsáveis de forma associada pelos empreendimentos (nesse caso, constam os nomes de duas ou mais empresas em um mesmo alvará ou o nome de um consórcio entre várias empresas). 40 Foram consideradas como incorporadoras aquelas, dentre as empresas imobiliárias, cujos nomes expressam, explicitamente, apenas esta natureza funcional. 41 Foram consideradas como empresas que desempenham atividades, tanto de incorporação como de construção, aquelas cujos nomes se referem, explicitamente, a essas duas atividades, ou quando contém o nome incorporação, ou termos derivados, associado ao nome empreendimento ou palavras derivadas. 42 Foram consideradas como empresas construtoras aquelas, dentre as empresas imobiliárias, cujos nomes expressam, explicitamente, apenas esta natureza funcional; tanto aqueles nomes que se referem a empreendimentos imobiliários, mas não fazem referência à atividade de incorporação; ou ainda, aquelas cujos

107 empresas que atuam associadas na aquisição do imóvel e realização das obras43 - sendo

identificadas 63 (sessenta e três) iniciativas desse tipo de associação, ou 10,77% do total

em questão. Diante disso, infere-se que as empresas construtoras e incorporadoras e as

denominadas apenas construtoras44, totalizam 321 (trezentas e vinte uma) ou 54,88% do

grupo de agentes empresas imobiliárias. Tais empresas, portanto, assumem a dianteira das

intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador.

Considerando o total de área construída licenciada dos empreendimentos aprovados para o

grupo de agentes empresas imobiliárias, o peso relevante das empresas construtoras e

incorporadoras e as denominadas apenas construtoras, tratadas acima, é ainda mais

expressivo. Essas empresas juntas são responsáveis por 10.543.913,21 m2 ou 75,69%

dessas intenções da produção imobiliária licenciada.

Nota-se, também, que o maior tamanho de área construída licenciada média por

empreendimento é o das empresas construtoras, estimado em 16.303,36 m2. Tal fato aponta

que este segmento das empresas imobiliárias é o que consegue fazer a articulação mais

intensa entre a capacidade de aquisição de terreno, as características de sítio e localização

dos terrenos disponíveis e a incidência de parâmetros urbanísticos permissivos.

Quadro 3 - Distribuição das Empresas Imobiliárias por natureza funcional - Salvador 2001-2009

Natureza Funcional Quant. Empresas

% Empresas

Quant. Empreend.*

A. C. (m²)** % A. C. A. C. média / Empreend.

Empresas Construtoras 261 44,62% 596 9.716.804,88 69,75% 16.303,36

Empresas Associadas 63 10,77% 74 845.832,35 6,07% 11.430,17

Empresas Construtoras e Incorporadoras

60 10,26% 104 827.108,33 5,94% 7.952,96

Empresas Incorporadoras 24 4,10% 39 482.891,41 3,47% 12.381,83

Não Identificadas 177 30,26% 292 2.058.853,87 14,78% 7.050,87

Total Geral 585 100,00% 1.105 13.931.490,84 100,00% 12.607,68

*Quant. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de construção emitidos. **A. C. = área construída licenciada.

Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

Ainda observando o Quadro 3, poder-se-ia inferir a perda de importância do papel do

incorporador em favor de empresas construtoras multifuncionais, que se responsabilizariam,

tanto pela fase de incorporação, quanto pela realização da atividade construtiva. Porém,

apesar de o registro administrativo das licenças de alvarás de construção informar que as

empresas imobiliárias seriam proprietárias dos imóveis e, ao mesmo tempo, responsáveis

nomes, mesmo sem remeter a esta natureza funciona,l estão entre as empresas associadas da ADEMI, que não são incorporadoras. 43 Essas iniciativas se referem aos alvarás de construção, cujos requerentes são duas ou mais empresas imobiliárias. 44 As quais se presumiram que também desenvolveriam atividade de incorporação.

108 pelas obras de implantação dos empreendimentos correlatos, a realidade é sempre mais

complexa. Apresentam-se indícios fortes de uma intrincada rede de articulações em que se

desenvolveria uma produção capitalista do espaço por meio de uma divisão funcional de

trabalho interempresas. Um exemplo disso pode ser dado através do empreendimento

“Horto Bela Vista” (HBV), que teve licença de alvará de construção aprovada em 200845.

Pelo registro da sua licença de alvará de construção, a propriedade do imóvel e

responsabilidade formal por sua obra seria da Empresa Euluz Empreendimentos LTDA.

Apesar disso, no ano 2010 houve uma intensa campanha publicitária de vendas de suas

unidades imobiliárias, que veiculou a responsabilidade da incorporação do empreendimento

à Empresa JHSF46.

O exemplo acima revela que se pode ter uma atuação associada das empresas imobiliárias,

em diversas funções necessárias à realização da produção imobiliária licenciada

(incorporação, construção, comercialização) muito maior do que a indicada pelos registros

dos alvarás de construção. Para esse sentido corroboram os resultados do estudo de

Analdino L. de Oliveira sobre a incorporação imobiliária em Salvador na década de 1990.

Um dos aspectos tratados por Oliveira diz respeito à aquisição do terreno pelo incorporador

junto ao proprietário original. Oliveira afirma, baseado em pesquisa amostral através de

entrevistas com as empresas incorporadoras, que para a aquisição do terreno é comum a

utilização individual ou combinada de permuta por imóveis no próprio empreendimento ou

por imóveis prontos, junto com a forma tradicional de pagamento em dinheiro (OLIVEIRA,

2009, pp. 126-132).

De qualquer modo, as empresas imobiliárias identificadas pelas licenças de alvarás de

construção referem-se à atuação dos “capitalistas-empresários”. Pedro Abramo caracteriza

tais agentes em sua formulação sobre a produção de uma “ordem espacial caleidoscópica”,

com coordenação pela convenção, num contexto de “incerteza urbana radical”. Nessa

formulação, o autor aponta a emergência desses agentes como decorrência do crédito

hipotecário (ver item 3.3. do Capítulo 3). Os capitalistas-empresários possuiriam

comportamento marcadamente shumpeterianos e se posicionariam no centro do circuito de

produção dos bens residenciais. Para Abramo, a decisão dos mesmos de produzir

desencadearia outros atos de despesa monetária, e seria “a expectativa da captação de um

fluxo monetário futuro induzido pela modificação da configuração da ordem espacial que vai

definir o empresário urbano e suas despesas produtivas” (ABRAMO, 2007, pp. 218-224).

45 Alvará N

o 14692, com data de 19/09/2008, relativo a um empreendimento de urbanização integrada com

destinação de atividade multirresidencial e comércio e serviços de atividades de subcentro. 46 A esse respeito, consultar o endereço eletrônico <http://www.jhsf.com.br/>.

http://www.jhsf.com.br/

109 Após as fases de incorporação da atividade construtiva, o estoque de imóveis e ambientes

construídos criados ou modificados, pelas empresas imobiliárias, aptos para uso, seriam

disponibilizados, através de sua comercialização, para o restrito contingente de usuários que

têm capacidade de solvência para adquiri-los. Nessa etapa, a ação de determinadas

empresas imobiliárias, especializadas nas atividades de vendas e locação, seria decisiva

para a realização de negócios imobiliários. Assim, a ação das empresas imobiliárias de

comercialização buscaria garantir o retorno dos investimentos feitos e o auferimento de

lucros pelas empresas imobiliárias que atuaram na construção e incorporação dos

empreendimentos, capitalizando uma parte da receita destas transações comerciais.

A atuação de empresas imobiliárias de comercialização foi sinalizada pelos resultados da

mais recente Pesquisa Anual de Serviços (PAS), realizada pelo Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatística (IBGE) e relativa ao ano de 2008. Essa pesquisa, com base na

versão 2.0 da Classificação Nacional de Atividades Econômicas (CNAE)47, aborda a

estrutura dos serviços empresariais não financeiros, com detalhamento regional. Os

resultados da referida pesquisa foram estruturados em sete grupamentos de serviços, em

que se inclui o grupamento “atividades imobiliárias”, além dos seguintes: serviços prestados

às famílias; serviços de informação e comunicação; serviços profissionais, administrativos e

complementares; transportes, serviços auxiliares aos transportes e correio; serviços de

manutenção e reparação; e outras atividades de serviços. Em termos de números de

empresas, o segmento atividades imobiliárias representou 2,6% do total das 879.691

empresas no país, cuja atividade principal estava no âmbito dos serviços não financeiros em

2008. Na Bahia, foram identificadas pela PAS 619 empresas do segmento atividades

imobiliárias, que correspondem a 2,10% do total de 29.529 empresas de serviços

empresariais não financeiros presentes no Estado em 2008. As atividades imobiliárias

referem-se, a partir da definição da CNAE, “apenas as atividades de compra e venda de

imóveis próprios e de intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis” (IBGE, 2008c).

Os resultados da PAS apontam que, em relação ao ano de 2008,

a receita operacional líquida das atividades imobiliárias correspondeu a 1,9% (R$ 12,6 bilhões) da receita operacional líquida dos serviços não financeiros. O segmento foi responsável por 2,6% do valor adicionado (R$ 9,7 bilhões); 1,3% da massa salarial (R$ 1,7 bilhão); e 1,2% do pessoal ocupado (119,9 mil pessoas). As empresas deste segmento pagaram, em média, 2,7 salários mínimos mensais; empregaram uma média de 5 pessoas por empresa; e obtiveram produtividade de R$ 80,6 mil, a segunda maior dentre os sete segmentos dos serviços (ibid).

47 A CNAE é “a classificação oficialmente adotada pelo Sistema Estatístico Nacional na produção de estatísticas por tipo de atividade econômica, e pela Administração Pública, na identificação da atividade econômica em cadastros e registros de pessoa jurídica”. A revisão 2007 da CNAE, resultou na versão 2.0, que objetivou instituir no País com uma classificação de atividades econômicas “atualizada com as mudanças na estrutura e composição da economia brasileira e sincronizada com as alterações introduzidas na versão 4 da Clasificación Industrial Internacional Uniforme de todas las Actividades Económicas – CIIU/ISIC 1” (IBGE / CONCLA, 2007).

110 De acordo com as informações da ADEMI, acerca das suas 142 empresas associadas,

expressas no Quadro 4 abaixo e no Quadro 31 anexo, teve-se o registro de algumas

empresas imobiliárias que, além de atuarem nas atividades de incorporação e construção,

também atuam na fase de comercialização. Nesse caso, encontram-se as empresas Agra

Empreendimentos Imobiliários S/A, Ampla Engenharia LTDA, Consil Empreendimentos

LTDA, Construtora e Incorporadora Monte Cristo LTDA, Construtora Tenda S/A, Cyrela

Andrade Mendonça Empreendimentos Imobiliários LTDA, Graute Empreendimentos LTDA,

Itaigara Garden S/A Investimentos, Jaime Fingergut Engenharia Comércio e Indústria Ltda e

JHSF Salvador Empreendimentos e Incorporações S/A.

Contudo, houve uma sinalização de que a maior parte do volume de negócios imobiliários

seria realizado por empresas especializadas de comercialização. Algumas dessas empresas

atuam em parceria com as empresas imobiliárias de construção e incorporação, a exemplo

da Josinha Pacheco Consultoria Imobiliária LTDA, JTH Administração e Negócios LTDA

(ElloImóveis), e Sílvio Agra Imóveis LTDA48. Pela definição da natureza estritamente

comercial das empresas que desenvolvem apenas atividades imobiliárias de compra e

venda de imóveis e de intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis, tais empresas

estão diluídas no grupo de agentes outras empresas. Para fins desta dissertação, a

caracterização do grupo de agentes das empresas imobiliárias, compreendeu empresas que

atuam, sobretudo, na construção e incorporação imobiliária, não incluindo aquelas

exclusivamente de comercialização de imóveis.

48 Apesar de não figurar na relação de associados da ADEMI, merece menção como empresas imobiliárias de comercialização a Brito & Amoedo e a Ponto 4 & Coelho da Fonseca, ambas com notória presença em Salvador. De acordo com informações do seu site, essa empresa teria mais de 400 consultores imobiliários divididos em 20 gerências. A Brito & Amoedo faz parte de um grupo internacional de consultoria e intermediação imobiliária da América Latina, o Brasil Brokers, presente nas 5 regiões brasileiras (BRITO & AMOEDO, 2011). A Ponto 4 & Coelho da Fonseca foi formada pela fusão da empresa Ponto 4 com a empresa Coelho da Fonseca. Segundo informações do site dessa empresa, a mesma atua na comercialização de imóveis em todo o território nacional por meio da Rede Imobiliária Brasileira, além de ter presença no exterior (PONTO 4 & COELHO DA FONSECA, 2011).

111 Quadro 4 - Empresas imobiliárias associadas à ADEMI que atuam na comercialização – Salvador, 2010.

Empresas imobiliárias que atuam na comercialização

Sede Atuação

APSA Adm. Predial e Negócios Imobiliários S/A Rio de Janeiro Empresa de gestão condominial e negócios imobiliários com atuação nacional nas cidades do Rio de Janeiro (RJ), Salvador (BA), Recife (PE) e Fortaleza (CE).

Bahia Sol Empreendimentos Ltda Salvador Empresa que atua na comercialização imobiliária, com atuação em Salvador.

CIA Lançamentos Imobiliários Barueri Empresa que atua nacionalmente na fase de comercialização de imóveis, através da coordenação de vendas e no gerenciamento de um pool de imobiliárias.

Construtora Pinheiro Ltda. Salvador Empresa Construtora, mas que atua sobretudo na locação de imóveis.

Josinha Pacheco Consultoria Imobiliária Ltda Salvador Empresa especializada na fase de comercialização imobiliária. Atuação no Estado da Bahia, sempre em parceria com Empresas Construtoras e / ou Incorporadoras, tais como: Odebrecht, JHSF, Grupo Pestana, Via Célere, Prima Empreendimentos, Reta Atlântico, Suarez, Paraíso Empreendimentos, Civil, Garcez, RPH Engenharia, JCG Construtora, Plena Empreendimentos, Mikatys, Gatto Empreendimentos, Leão Engenharia, Santa Helena, Conipe, e Ramos Catarino.

JTH Administração e Negócios Ltda (ElloImóveis) Salvador Empresa especializada na fase de comercialização imobiliária. Atuação no Estado da Bahia em parceria com Empresas Construtoras e / ou Incorporadoras, tais como: Sertenge, MRM, OAS FIT, FM, Paraguassú, Norcon (SE), Engelux (SP), Ramos Catarino, Cyrela Andrade Mendonça, Consil, Factor, Odebrecht, Gafisa, ATMA, MRV, ASA, e J.Nunes.

Lopes Consultoria de Imóveis Ltda São Paulo Empresa que atua na fase de comercialização imobiliária em todos os Estados do Brasil. Atuação na Região Metropolitana de Salvador.

Macro Construtora Ltda Salvador Empresa Construtora que também atua na comercialização.

P & S Assessoria Empresarial e Imobiliária Ltda Salvador Empresa que atua na fase de comercialização, através de assessoria para viabilização de financiamentos imobiliários.

Sílvio Agra Imóveis Ltda Salvador Empresa Imobiliária que atua na fase de comercialização. Atua em parceria com as seguintes construtoras e incorporadoras: Barcino Esteve, Concreta, Construtora Sol, Costa Andrade, D'avila, Ebisa, Ecoincorp, Construtora Gatto, FFB, Inova, Leão Engenharia, Macro, Mercure, MRM, NCN Engenharia, Norcon, Odebrecht e Pelir. Atuação em Salvador.

Viva Imobiliária Ltda Salvador Empresa Imobiliária que atua na fase de comercialização. Atua na Região Metropolitana de Salvador.

Total de Empresas imobiliárias associadas à ADEMI que atuam na comercialização, conforme seus perfis declarados

11

Fonte: Elaborado pela autora, com base nos dados da ADEMI (2010).

Escalas de atuação das Empresas imobiliárias

Um aspecto importante para a compreensão da ação das empresas imobiliárias diz respeito

às suas escalas de atuação. Contudo, como os dados da SUCOM, contidos nas licenças de

alvarás de construção aprovados, não permitem tal percepção, opta-se em fazer uma

aproximação através das informações da ADEMI, nesse aspecto particular. Assim, as

observações apresentadas a seguir, sobre as escalas de atuação de empresas imobiliárias,

limitam-se aquelas associadas à ADEMI. Tais empresas operam nas atividades e ações de

incorporação, construção e ou comercialização imobiliária em Salvador49. Assim, pode-se

observar, conforme sistematização expressa no Quadro 31 anexo, que das 142 (cento e

quarenta e duas) empresas associadas à ADEMI:

49 A ADEMI disponibiliza em seu site a relação das suas empresas associadas e os links de acesso a maior parte dos próprios sites das mesmas, sendo necessário informar que do total de 142 (cento e quarenta e duas) dessas empresas, não foi possível fazer a caracterização de 38 (trinta e oito) ou 26,76%, ou por problemas em seus sites ou não disponibilidade de informações na internet (2009).

112 - A maior parte – 65 (sessenta e cinco) ou 45,77% desse total – são empresas imobiliárias

que atuam localmente ou no Estado da Bahia. Essa atuação se dá, sobretudo no município

de Salvador (onde a maior parte das mesmas são sediadas), mas também na Região

Metropolitana (principalmente, no município de Lauro de Freitas), e em alguns municípios do

interior do Estado (Feira de Santana e Ipiaú). Várias dessas empresas com escala de

atuação local têm participação significativa nos processos de formalização da produção

imobiliária licenciada pelo Município de Salvador, figurando entre as 59 (cinquenta e nove)

das empresas com maior participação, em termos de área construída licenciada50. Esses

são os casos da André Guimarães Construções LTDA, da ARC Engenharia LTDA, da

Catabas Empreendimentos Imobiliários LTDA, da Consil Empreendimentos LTDA, da

Construtora Gatto LTDA, da Construtora Sol Empreendimentos Imobiliários LTDA, da Costa

Andrade Empreendimentos LTDA, da Deil Construtora LTDA, da Franisa Empreendimentos

Imobiliários LTDA, da Gráfico Empreendimentos LTDA, da Graute Empreendimentos LTDA,

da Jaime Fingergut Engenharia Comércio e Indústria LTDA, da Leão Engenharia LTDA, da

MRM Incorporadora LTDA e da Norcon Sociedade Nordestina de Construções S/A.

- Quatro ou 2,82% das empresas imobiliárias associadas à ADEMI atuam em escala

regional51. Essa atuação regional se dá no eixo territorial Salvador-Aracaju, e, além da Bahia

e Sergipe, em Estados como Pernambuco, Maranhão, Rio Grande do Norte, Ceará e

Maranhão. Neste caso encontram-se a FFB Participações e Construções LTDA, a Grado

Engenharia LTDA, a J. Nunes Construções LTDA e a Moura Dubeux Engenharia S/A. Cabe,

destacar que três dessas empresas têm sede na Bahia, indicador de que começaram

atuação local e depois expandiram suas atividades para outros Estados.

- 20 (vinte) ou 14,08% do total das empresas imobiliárias associadas à ADEMI possuem

atuação em escala nacional52. Algumas delas são oriundas de fusões entre empresas, casos

da Agra Empreendimentos Imobiliários S/A e da CST Expansão Urbana LTDA. Outras são

integrantes de holdings ou grupo empresariais nos quais constituem uma especialização

voltada à promoção imobiliária. É o caso da Ampla Engenharia LTDA, da Construtora e

Incorporadora Monte Cristo LTDA, da Odebrecht Realizações Imobiliárias S.A e da Petram

Gestão Imobiliária LTDA. Outras têm suas capacidades de desenvolver atividades em

escala nacional definidas pela abertura de capitais no Sistema Financeiro, a exemplo da

Construtora Tenda S/A. Duas dessas empresas com escala de atuação nacional estão entre

as 59 (cinquenta e nove) empresas imobiliárias com maior participação em termos de área

50 Conforme aspectos metodológicos abordados no item da Apresentação da presente dissertação, diante do significativo número de requerentes em cada grupo de agentes, optou-se por se trabalhar, no corpo do trabalho, com uma amostra de 10% desse universo. No caso das empresas imobiliárias, a amostra de 10% do total dos seus 585 requerentes é formada por 59 dessas empresas. 51 Nesse recorte regional, consideramos empresas que atuam em dois ou mais Estados. 52 Além da ação local dessas empresas em Salvador.

113 construída licenciada, quais sejam a CST Expansão Urbana LTDA e a Sertenge LTDA (ver

Quadro 5).

- 15 (quinze) ou 10,56% das empresas imobiliárias associadas à ADEMI atuam

internacionalmente na promoção imobiliária53. A maior parte dessas empresas integra

holdings ou grupos empresariais espanhóis ou portugueses. Em tal situação estão a Actitur

– Construções e Incorporações LTDA, a Iberkon Invest Construções, a Incorporações e

Investimentos LTDA, a Imocom Construção e Incorporação Imobiliária LTDA, a Liz

Construções Empreendimentos e Participações LTDA, a Mikatys Empreendimentos e

Participações LTDA, a Nova Dimensão Gestão e Desenvolvimento Imobiliário LTDA, a

Property Logic Brasil Empreendimentos e Participações LTDA, a Ramos Catarino

Construtora e Incorporadora LTDA, a Syene Empreendimentos Imobiliários LTDA, e a Via

Célere Bahia Empreendimentos Imobiliários LTDA. Tal cenário sinalizou para a formação de

uma tendência de entrada de capital internacional na produção do espaço local, apesar de,

como já indicado anteriormente, as empresas imobiliárias locais ainda manterem a dianteira

nas intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador.

Em se tratando de empresas brasileiras que atuam local e internacionalmente, teve-se o

registro apenas de duas, a OAS Empreendimentos LTDA e a Queiroz Galvão

Desenvolvimento Imobiliário LTDA. Além disso, teve-se a ocorrência de associações entre

empresas locais e internacionais para atuação na produção do espaço, através de

mecanismos como Joint Venture. Em tal situação, encontram-se a Cyrela Andrade

Mendonça Empreendimentos Imobiliários LTDA - que é um Joint Venture entre as Empresas

Andrade Mendonça e a Cyrela Brazil Realty – e a formação do Consórcio GEVEREST entre

as empresas Factor Construções e Empreendimentos LTDA e o Grupo Empresarial

espanhol Geneva54. Como se constata no tópico seguinte, das 59 (cinquenta e nove)

53 Além da ação local dessas empresas em Salvador. 54 De acordo com Fernando Dias Lopes, joint ventures são arranjos cooperativos frequentemente usados para penetrar em mercados externos. Neles, companhias estrangeiras buscam, na relação estabelecida com empresas brasileiras “cobrir lacunas de informações sobre o ambiente técnico e institucional, bem como acessar canais de distribuição e redes de assistência técnica já estabelecidos”. Do outro lado, as empresas nacionais têm como principais objetivos “obter tecnologia, ganhar vantagens competitivas contra competidores locais e explorar vantagens associadas com propriedade tecnológica que obtêm através de licença e controle na economia doméstica, ou através do acesso a patentes estrangeiras, além do poder obtido pelo acesso aos mercados internacionais” (LOPES, 2003, pp. 27 a 29). Para Thales Braghini Leão, do ponto de vista formal, as joint ventures podem ser caracterizadas, dentre outros aspectos, como corporate, caso em que “a associação dos interesses dá nascimento a uma nova pessoa jurídica (nova sociedade)”; ou como non corporate, que se refere ao “surgimento de uma nova pessoa jurídica, sendo que cada empresa participante mantém a sua personalidade própria, também conhecida como joint venture contratual”, além de destacar que esses arranjos cooperativos podem ser transitórios ou permanentes. Este autor ressalta que, mesmo não sendo possível enquadrar a joint venture como um todo em determinado tipo societário brasileiro, esse tipo de arranjo cooperativo encontra abrigo jurídico nas disposições sobre a atuação direta ou indireta de empresas estrangeiras no Brasil, nos termos dos artigos 1.123 a 1.141 do Código Civil e da regulamentação dos consórcios entre empresas estrangeiras e nacionais, dada pela Lei das Sociedades Anônimas em seu artigo 64, além do fato de que a joint venture ter sido desenvolvida “para atuação no âmbito internacional, tornando-a externa às legislações empresariais de cada país” (LEÃO, 2010, pp. 5 a 8).

114 empresas imobiliárias com maior participação de área construída licenciada nos

empreendimentos aprovados, há três com atuação em escala internacional, a Liz

Construções Empreendimentos e Participações LTDA, a Ramos Catarino Construtora e

Incorporadora LTDA e a Syene Empreendimentos Imobiliários LTDA.

Concentração da produção imobiliária licenciada

Este tópico analisa a distribuição das intenções de produção imobiliária em relação a área

construída licenciada por empresa imobiliária. O Quadro 5 apresenta informações sobre as

principais 59 (cinquenta e nove) empresas imobiliárias, hierarquizadas pelo montante de

área construída licenciada para cada uma das mesmas. A leitura dessa amostra revela que

essas 59 empresas, de forma individual ou associada, são responsáveis por 9.313.588,29

m2 ou 66,89% do total de 13.931.490,84 m2 autorizados para o conjunto das 585 (quinhentas

e oitenta e cinco) empresas imobiliárias atuantes, no período em questão. Esse cenário

evidencia uma concentração, por um pequeno grupo de empresas imobiliárias, das

intenções de promoção imobiliária mercantil e do domínio fundiário dos espaços por esses

agentes em Salvador. Assim, as três empresas imobiliárias com maior quantidade de área

construída licenciada são, por ordem de importância, a Leão Engenharia LTDA, a Euluz

Empreendimentos LTDA e a Cena Engenharia LTDA. Cada uma delas foi responsável,

respectivamente, pelos seguintes percentuais em relação ao total de área construída

licenciada para todo o grupo de agentes das empresas imobiliárias, quais sejam, 15,82%,

7,66% e 3,36%.

Ao refinar-se a distribuição das intenções de produção do espaço da amostra considerada

desse grupo de agentes, pode-se precisar os termos da concentração verificada acima. Das

59 empresas em questão, apenas duas possuem área construída licenciada numa faixa que

varia de 7,66% a 15,82% em relação ao total de área construída liberado para o conjunto do

grupo. As empresas que se encontraram nessa faixa são a Leão Engenharia LTDA e a

Euluz Empreendimentos LTDA. Outras 12 (doze) empresas imobiliárias estão em uma faixa

de área construída licenciada que variou de 1,02% a 3,36%, em relação ao mesmo total. Por

fim, 45 (quarenta e cinco) dessas empresas foram situadas em uma faixa de 0,30% a

0,98% do mesmo total.

Observa-se, também, que as empresas detentoras da maior quantidade de área construída

licenciada são aquelas com os maiores tamanhos de área construída licenciada média por

empreendimento. Porém, não há uma coincidência imediata entre a posição das empresas

na distribuição da quantidade de área construída licenciada e na distribuição da área

construída licenciada média por empreendimento. Por exemplo, a Euluz Empreendimentos

LTDA possui o maior tamanho de área construída licenciada média por empreendimento, da

115 ordem de 533.293,86 m2, mas ocupa a segunda posição na distribuição geral dos montantes

de área construída licenciada para cada empresa imobiliária. De modo análogo, a Leão

Engenharia LTDA apresenta a terceira maior área construída licenciada média por

empreendimento, estimada em 314.935,17 m2, mas ocupa a primeira posição na distribuição

geral da área construída licenciada para cada empresa imobiliária. Parece assim, que a

variação do tamanho da área construída licenciada média por empreendimento guarda mais

relação com a capacidade de aquisição de terrenos e com o nível do potencial construtivo

de tais terrenos, influenciados por fatores como localização e parâmetros urbanísticos

incidentes.

116 Quadro 5 – Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – empresas imobiliárias - Salvador, 2001 a 2009. Posição Requerente A. C.* (m²) % A. C.** N

o

Empreend.*** A. C. média / Empreend.

1 LEÃO ENGENHARIA LTDA 2.204.546,18 15,82% 7 314.935,17

2 EULUZ EMPREENDIMENTOS LTDA 1.066.587,71 7,66% 2 533.293,86

3 CENA ENGENHARIA LTDA 468.794,00 3,36% 1 468.794,00

4 AUSTRALIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 410.375,25 2,95% 2 205.187,63

5 FB & A CONSTRUÇÕES LTDA 374.413,49 2,69% 10 37.441,35

6 PATRIMONIAL SARAIBA LTDA 259.779,50 1,86% 11 23.616,32

7 ANDRÉ GUIMARÃES CONSTRUÇÕES LTDA 228.451,77 1,64% 15 15.230,12

8 SANTA EMILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 224.023,83 1,61% 12 18.668,65

9 CONSTRUTORA NORBERTO ODEBRECHT S/A 220.798,69 1,58% 5 44.159,74

10 CONSTRUTORA E INCORPORADORA AMARALINA LTDA 190.381,55 1,37% 3 63.460,52

11 SYENE EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA 155.602,32 1,12% 2 77.801,16

12 CFA - EMPREENDIEMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 148.989,74 1,07% 1 148.989,74

13 CONSTRUTORA SEGURA LTDA 144.858,42 1,04% 9 16.095,38

14 NACIONAL EMPREENDIEMNTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 142.399,65 1,02% 1 142.399,65

15 OAS ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA 136.221,58 0,98% 7 19.460,23

16 NORCON - SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUÇÕES S/A 128.777,65 0,92% 5 25.755,53

17 FATOR IMÓVEIS LTDA 126.223,19 0,91% 9 14.024,80

18 CAPEMI E W. BARRETO EMPREENDIMENTO LTDA 119.370,00 0,86% 1 119.370,00

19 SERTENGE LTDA 109.806,87 0,79% 6 18.301,15

20 HORTO PITUAÇU EMPREENDIMENTOS LTDA 107.256,12 0,77% 1 107.256,12

21 PATRIMONIAL VOLGA LTDA 104.025,00 0,75% 1 104.025,00

22 SERTENGE S/A 98.377,91 0,71% 22 4.471,72

23 ODEBRECHT EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 95.949,20 0,69% 2 47.974,60

24 ARC ENGENHARIA LTDA 93.818,44 0,67% 7 13.402,63

25 MRM CONSTRUTORA LTDA 93.251,11 0,67% 10 9.325,11

26 MDA CONSTRUÇÕES LTDA 91.351,88 0,66% 6 15.225,31

27 LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 90.921,40 0,65% 8 11.365,18

28 BROTAS INCORPORADORA LTDA 87.383,79 0,63% 1 87.383,79

29 ROSSI OSCAR PORTO INCORPORADORA LTDA 74.851,90 0,54% 1 74.851,90

30 JAIME FINGERGUT ENGENHARIA COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA 73.703,21 0,53% 9 8.189,25

31 MRM INCORPORADORA LTDA 67.811,60 0,49% 7 9.687,37

32 FRANISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 67.407,58 0,48% 5 13.481,52

33 LUIZ MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA 63.574,52 0,46% 6 10.595,75

34 CATABAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 61.575,64 0,44% 2 30.787,82

35 OAS EMPREENDIMENTOS LTDA 57.310,07 0,41% 2 28.655,04

36 EBISA - ENGENHARIA BRASILEIRA, INDÚSTRIA E SANEAMENTO S/A 57.043,09 0,41% 6 9.507,18

37 CST EXPANSÃO URBANA LTDA 55.746,08 0,40% 7 7.963,73

38 OCTANS EVEN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 55.026,58 0,39% 1 55.026,58

39 SINGLE HOME EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 50.316,89 0,36% 1 50.316,89

40 LEBRAM CONSTRUTORA S/A 50.307,68 0,36% 5 10.061,54

41 CONSTRUTORA SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 49.101,46 0,35% 5 9.820,29

42 TORRE EMPREENDIMENTOS RURAL E CONSTRUÇÃO LTDA 48.683,43 0,35% 4 12.170,86

43 CONSORCIO COSTA ANDRADE / GATTO /MRM 48.263,79 0,35% 1 48.263,79

44 COSTA ANDRADE MRM INCORPORADORA 1 LTDA 48.136,11 0,35% 1 48.136,11

45 GRÁFICO ENGENHARIA LTDA 48.125,11 0,35% 6 8.020,85

46 SPE CABULA EMPREENDIMENTO LTDA 48.028,34 0,34% 1 48.028,34

47 DEIL CONSTRUTORA LTDA 45.820,00 0,33% 4 11.455,00

48 CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA 45.332,33 0,33% 5 9.066,47

49 CST ENGENHARIA E PROCESSAMENTO S/A 45.034,91 0,32% 3 15.011,64

50 RAMOS CATARINO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA 44.256,29 0,32% 4 11.064,07

51 COSTA ANDRADE EMPREENDIMENTOS LTDA 44.220,82 0,32% 4 11.055,21

52 CONSTRUTORA POLAR LTDA 43.907,73 0,32% 4 10.976,93

53 GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA 43.689,63 0,31% 10 4.368,96

54 LISIEUX INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 42.807,18 0,31% 1 42.807,18

55 LIWIL - CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA 42.670,56 0,31% 1 42.670,56

56 F. BASTOS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 42.642,53 0,31% 3 14.214,18

57 APRISCO SALVADOR INVESTIMENTOS HOTELEIROS E IMOBILIÁRIOS LTDA 42.051,79 0,30% 1 42.051,79

58 CONSTRUTORA GATTO LTDA 41.941,28 0,30% 4 10.485,32

59 VALE VERDE EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 41.463,92 0,30% 3 13.821,31

TOTAL GERAL 9.313.588,29 66,89% 284 32.794,32

*A. C. = área construída licenciada.

117 ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes.

***No. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de construção

emitidos. Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

Outra análise importante relacionada ao grupo de agentes empresas imobiliárias, refere-se à

distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de empreendimentos

para cada empresa, conforme Quadro 6. Nessa distribuição, teve-se as principais 59

(cinquenta e nove) empresas imobiliárias por quantidade de empreendimentos licenciados

para cada uma delas. As 59 empresas imobiliárias são responsáveis por 414 ou 37,47% do

total de 1.105 empreendimentos aprovados para todo o grupo de agentes das empresas

imobiliárias. Desses 414 empreendimentos licenciados, a maioria é de menor porte. Dessa

amostra, 299 empreendimentos de responsabilidade de empresas imobiliárias com

montante de área construída licenciada na faixa variou de 0,36% a 0,90% em relação ao

total de 13.931.490,84 m2 liberados para todo grupo de agentes. Como exemplo nesse

enquadramento de pequeno porte, teve-se os 23 (vinte e três) empreendimentos licenciados

para a Echarren Empreendimentos e Participações LTDA. Infere-se a ocorrência, ao

mesmo tempo, de poucos empreendimentos de grande porte. Nessa segunda situação

estão, por exemplo, os sete empreendimentos licenciados, cujo requerente foi a Leão

Engenharia LTDA.

118 Quadro 6 – Distribuição das intenções da produção imobiliária por total de empreendimentos licenciados para cada requerente – empresas imobiliárias - Salvador, 2001 a 2009. Posição Requerente N

o

Empreend.* % N

o.

Empreend. A. C. (m²) **

1 ECHARREN EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 23 2,08% 18.489,54

2 SERTENGE S/A 22 1,99% 98.377,91

3 BLMP EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 20 1,81% 22.656,45

4 ANDRÉ GUIMARÃES CONSTRUÇÕES LTDA 15 1,36% 228.451,77

5 SANTA EMILIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 12 1,09% 224.023,83

6 G & E EMPREENDIMENTOS LTDA 12 1,09% 26.044,02

7 PATRIMONIAL SARAIBA LTDA 11 1,00% 259.779,50

8 FB & A CONSTRUÇÕES LTDA 10 0,90% 374.413,49

9 MRM CONSTRUTORA LTDA 10 0,90% 93.251,11

10 GRAUTE EMPREENDIMENTOS LTDA 10 0,90% 43.689,63

11 BRF - EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 10 0,90% 34.892,74

12 CONSTRUTORA SEGURA LTDA 9 0,81% 144.858,42

13 FATOR IMÓVEIS LTDA 9 0,81% 126.223,19

14 JAIME FINGERGUT ENGENHARIA COMÉRCIO E INDÚSTRIA LTDA 9 0,81% 73.703,21

15 LIZ CONSTRUÇÕES EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 8 0,72% 90.921,40

16 DEC ENGENHARIA LTDA 8 0,72% 41.368,68

17 LEÃO ENGENHARIA LTDA 7 0,63% 2.204.546,18

18 OAS ENGENHARIA E PARTICIPAÇÕES LTDA 7 0,63% 136.221,58

19 ARC ENGENHARIA LTDA 7 0,63% 93.818,44

20 MRM INCORPORADORA LTDA 7 0,63% 67.811,60

21 CST EXPANSÃO URBANA LTDA 7 0,63% 55.746,08

22 SERTENGE LTDA 6 0,54% 109.806,87

23 MDA CONSTRUÇÕES LTDA 6 0,54% 91.351,88

24 LUIZ MENDONÇA CONSTRUTORA LTDA 6 0,54% 63.574,52

25 EBISA - ENGENHARIA BRASILEIRA, INDÚSTRIA E SANEAMENTO S/A 6 0,54% 57.043,09

26 GRÁFICO ENGENHARIA LTDA 6 0,54% 48.125,11

27 LUNA INCORPORADORA LTDA 6 0,54% 38.319,10

28 COSBAT ENGENHARIA LTDA 6 0,54% 37.386,23

29 HOLTZ ENGENHARIA LTDA 6 0,54% 35.978,13

30 SILVEIRA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 6 0,54% 25.572,96

31 CONSTRUTORA NORBERTO ODEBRECHT S/A 5 0,45% 220.798,69

32 NORCON - SOCIEDADE NORDESTINA DE CONSTRUÇÕES S/A 5 0,45% 128.777,65

33 FRANISA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 5 0,45% 67.407,58

34 LEBRAM CONSTRUTORA S/A 5 0,45% 50.307,68

35 CONSTRUTORA SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 5 0,45% 49.101,46

36 CONSIL EMPREENDIMENTOS LTDA 5 0,45% 45.332,33

37 PARAGUAÇU ENGENHARIA LTDA 5 0,45% 28.238,90

38 SERRANA EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 5 0,45% 15.458,23

39 ACCIOLY CARVALHO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA 5 0,45% 14.633,41

40 LB ENGENHARIA LTDA 5 0,45% 11.874,93

41 DEIL - DILSON EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 5 0,45% 8.790,48

42 TORRE EMPREENDIMENTOS RURAL E CONSTRUÇÃO LTDA 4 0,36% 48.683,43

43 DEIL CONSTRUTORA LTDA 4 0,36% 45.820,00

44 RAMOS CATARINO CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA 4 0,36% 44.256,29

45 COSTA ANDRADE EMPREENDIMENTOS LTDA 4 0,36% 44.220,82

46 CONSTRUTORA POLAR LTDA 4 0,36% 43.907,73

47 CONSTRUTORA GATTO LTDA 4 0,36% 41.941,28

48 GENEVA PATRIMONIAL IMOBILIÁRIA DO BRASIL LTDA 4 0,36% 38.248,02

49 CONSTRUTORA E INCORPORADORA ANP LTDA 4 0,36% 35.752,15

50 INOVA EMPREENDIMENTOS LTDA 4 0,36% 30.609,95

51 EVEREST CONSTRUMAR CONSTRUTORES CONSORCIADOS LTDA 4 0,36% 26.198,69

52 IGUATEMI CONSTRUÇÕES LTDA 4 0,36% 20.818,49

53 VISCO BRAGA CONSTRUÇÕES E INCORPORAÇÕES LTDA 4 0,36% 12.866,37

54 L. B. ENGENHARIA LTDA 4 0,36% 10.446,76

55 KIRIMURÊ CONSTRUÇÃO E INCORPORAÇÃO LTDA 4 0,36% 6.520,87

56 BAUHAUS CONSTRUTORA LTDA 4 0,36% 6.317,47

57 DOLMENS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA 4 0,36% 5.197,54

58 RHAZ CONSTRUTORA E INCORPORADORA LTDA 4 0,36% 2.899,37

59 MVT PATRIMONIAL LTDA 4 0,36% 1.489,52

Total Geral 414 37,47% 6.073.362,75

119 * N

o. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de

construção emitidos. **A. C. = área construída licenciada. Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

A liderança do uso residencial nos submercados imobiliários

A distribuição dos empreendimentos licenciados para as empresas imobiliárias por usos

revela que o uso residencial é o mais importante. Tal uso corresponde a 53,29% do total de

área construída licenciada para esses agentes. Por ordem de importância, seguiram-se os

usos misto, comercial e de serviços, especial, institucional e industrial. Esses usos

apresentam, respectivamente, os percentuais de 21,24%, 9,03%, 7,61%, 0,75% e 0,04% do

total considerado. Além desses, houve, ainda, usos não identificados e outros que

ocorreram de modo conjugado.

Gráfico 10 – % de área construída licenciada por uso – empresas imobiliárias - Salvador 2001 a 2009.

Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

No caso analisado de Salvador, as empresas imobiliárias estariam interessadas em oferecer

imóveis produzidos mediante a comercialização dos mesmos. Desse modo, o atendimento

por esses agentes, de diferentes demandas por uso e ocupação do espaço, teria por

finalidade o auferimento de lucro. Assim, a distribuição dos empreendimentos licenciados

das empresas imobiliárias, constante no Quadro 7, indica a existência ou formação de

submercados, ou de uma oferta de “produtos imobiliários” especializados, conforme a

variedade dos grupos de usos apresentados. A ocorrência desses produtos imobiliários

remete para o objetivo do segundo circuito do capital de inscrever completamente a terra e o

120 habitat na troca e no mercado, pela transformação do espaço em mercadoria, conforme

formulação de Henri Lefebvre, mencionada anteriormente.

Quadro 7 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para casa uso – empresas imobiliárias - Salvador, 2001 a 2009.

Grupo de Uso

Descrição dos Usos A. C.* (m²)* % A. C.** No.


R 3 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial. 5.569.410,49 39,98% 535 10.410,11

R 5.2 Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade multirresidencial.

1.555.628,61 11,17% 76 20.468,80

R 2 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial. 153.826,94 1,10% 78 1.972,14

R 6 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento.

96223,29 0,69% 21 4.582,06

R 6 / R 2 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de

empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

21.208,91 0,15% 1 21.208,91

R 1 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial. 18262,03 0,13% 40 456,55

R 4.2 Reurbanização integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade multirresidencial.

9.666,00 0,07% 1 9.666,00

Subtotal Uso Residencial 7.424.226,27 53,29% 752 9.872,64

M 1 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto. 889,37 0,01% 1 889,37

M 2 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto. 2.958.769,36 21,24% 57 51.908,23

Subtotal Uso Misto 2.959.658,73 21,24% 58 51.028,60

CS 14.2 Serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte Médio e Grande, de fluxo diluído

454.025,17 3,26% 11 41.275,02

CS 13.2 Serviços de Hotel, outros serviços de hospedagem. 164.492,05 1,18% 7 23.498,86

CS 7.1 Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

158.275,45 1,14% 23 6.881,54

CS 2.2 Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

102.330,34 0,73% 60 1.705,51

CS 14.1 Comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte Médio e Grande, de fluxo diluído.

89.518,95 0,64% 7 12.788,42

CS Uso comercial e de serviços 77.440,70 0,56% 31 2.498,09

CS 18.1 Comércio atacadista e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído.

75.640,10 0,54% 18 4.202,23

CS 6.2 Serviços de Alojamento/dormitório, Hotel, Pousada, outros serviços de hospedagem.

27.158,68 0,19% 7 3.879,81

CS 13.2 / CS 7.

Serviços de Hotel, outros serviços de hospedagem; Comércio e serviços de atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo diluído ou concentrado

25.217,59 0,18% 1 25.217,59

CS 15 Comércio varejista de base alimentar (Hortomercado, Supermercado) de porte Médio, de fluxo diluído.

23.575,59 0,17% 5 4.715,12

CS 16 Comércio varejista de base alimentar (Hipermercado, Hortomercado,

Supermercado), de porte grande, de fluxo diluído.

17.227,04 0,12% 2 8.613,52

CS 2.2 / CS 6.2

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de Alojamento/dormitório, Hotel, Pousada, outros serviços de hospedagem.

11.959,00 0,09% 1 11.959,00

CS 5.1 Serviços de Cursos e ofertado por Escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído;

9.016,41 0,06% 15 601,09

CS 6.1 Serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.

4.629,17 0,03% 5 925,83

CS 18 Comércio atacadista, depósito e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído.

4.008,56 0,03% 1 4.008,56

CS 11 Comercial e de Serviços de Atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído.

3.305,07 0,02% 2 1.652,54

CS 19.3 Posto de serviços e de abastecimento de veículos. 1.432,23 0,01% 2 716,12

CS 3.1 Comercial e de Serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo, de Pequeno e Médio porte, fluxo diluído/Intermitente.

1.118,32 0,01% 4 279,58

CS 2.2 / CS 4.1

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de porte pequeno ou médio de fluxo diluído de eletricidade, encadernação, encanador ou fabricação de artefatos, de brinquedos, de licores ou de produtos de perfumaria ou gráfica, gravador, marcenaria, molduraria, pintura de placas, faixas, etc,

sapateiro, vidraçaria ou outras atividades de ofício.

1.105,13 0,01% 1 1.105,13

CS 12 Comercial e de Serviços de Cursos, de médio e grande porte, de fluxo intermitente concentrado.

1.030,01 0,01% 1 1.030,01


760,04 0,01% 3 253,35

CS 2.2 / 10.1

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; Posto de serviços e de abastecimento de veículos.

662 0,00% 1 662,00

CS 10.1 Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; Posto de serviços e de abastecimento de veículos.

656,53 0,00% 2 328,27

121

C S 10 / CS 2.2

Comercial e de Serviços do Grupo de Inflamáveis, de pequeno porte, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

624 0,00% 2 312,00

CS 7 Comercio e serviços de atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo diluído ou concentrado.

593,46 0,00% 1 593,46

CS 2.2 / CS 2.1

Comércio atacadista de tintas, solventes e outros materiais de construção inflamáveis; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e

serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

569,32 0,00% 1 569,32

CS 5.1 / CS 2.1

Serviços de Cursos e ofertado por Escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

558 0,00% 1 558,00

CS 8.1 Serviços de pequeno e médio porte, de fluxo diluído, de depósito de bebidas, de cargas e encomendas, de gêneros alimentícios, de materiais e equipamentos de empresas construtoras e afins, de móveis e eletrodomésticos, de peças e acessórios para veículos, de produtos

agropecuários, de produtos para exportação, de carvão vegetal, de materiais de construção, de matérias-primas industriais ou de estocagem de mercadorias não especificadas.

463,63 0,00% 1 463,63

CS 1.1 Comércio varejista e serviços de apoio residencial. 329,63 0,00% 1 329,63

CS 3.3 Serviços de Bar, choparia, “drinks”, Bilhar, Brinquedos mecânicos e eletrônicos, outros serviços de diversão e cultura.

318,33 0,00% 1 318,33

CS 3.1 / CS 3.3

Comercial e de Serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo, de Pequeno e Médio porte, fluxo diluído/Intermitente; Serviços de Bar, choparia, “drinks”, Bilhar, Brinquedos mecânicos e eletrônicos, outros serviços de diversão e cultura.

241,09 0,00% 1 241,09

CS 3.2 Serviços de Alojamento/Dormitório, Hotel, Pensão, Pousada, outros serviços de hospedagem.

132,7 0,00% 1 132,70

CS 9.2 / 2.2

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

75,01 0,00% 1 75,01

CS 7.2 Serviços de Atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

-

0,00% 3 -

Subtotal Uso Comercial e de Serviços 1.258.489,30 9,03% 224 5.618,26

E 5.2 Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade multirresidencial.

862.638,94 6,19% 14 61.617,07

E 4.6 Equipamentos destinados à recreação e ao Lazer da População, através

de atividades de Competição e prática organizada de esportes individuais ou coletivos, Hípica, Hipódromo, ou Prática de “camping”.

104.025,00 0,75% 1 104.025,00

E 8.3 Equipamentos de grande porte para Atividades Culturais, quais sejam, Centro de Convenções, Exposição e feiras, ou outras.

34.047,25 0,24% 1 34.047,25

E 5.1 Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade uniresidencial.

27.787,61 0,20% 3 9.262,54

E 9.5 Equipamentos pontuais do sistema de transporte funicular de passageiros, especial de carga e aéreo.

13627,32 0,10% 3 4.542,44

E 9.8 Equipamentos pontuais de sistemas de Equipamentos de Infraestrutura a nível urbano.

4.968,02 0,04% 3 1.656,01

E 9.4 Oficina, garagens e estacionamentos de frotas de veículos. 3.791,70 0,03% 2 1.895,85

E 8.5 Equipamentos para comercialização de artigos diversificados em caráter temporário para destinação de atividades de Central de abastecimento alimentar, Feira permanente ou Mercado público.

2.963,35 0,02% 1 2.963,35

E 8.1 Equipamentos de grande porte para Atividades da Defesa, Justiça e Segurança, quais sejam, Defesa, Casa de detenção, Corpo de Bombeiros (quartel), ou Penitenciária.

2.565,00 0,02% 1 2.565,00

E 8.7 Equipamentos para atividades insalubres de grande porte, para destinação de atividades de cremação ou sepultamento.

2.471,36 0,02% 1 2.471,36

E Uso Especial 805,72 0,01% 1 805,72

E 1 Edificações precárias ou provisórias de pequeno porte com destinação de atividade uniresidencial, através de empreendimento de barraco de até 30m² de área construída; ou com destinação de atividade de compra e venda de imóveis ou de construção e incorporação de imóveis, através de empreendimentos de barracão ou ”stand” de vendas.

718,48 0,01% 2 359,24

E 9.1 Criação de faixas de domínio ou de servidão para implantação de empreendimento de vias férreas, rodovias urbanas, rodovias intermunicipais, rodovias interestaduais, ciclovias, linhas aéreas e subterrâneas de transmissão e distribuição de energia elétrica, rotas do sistema de microondas, dutos do sistema de abastecimento de água, dutos do sistema de telecomunicações, dutos do sistema de esgotamento sanitário ou dutos do sistema de distribuição de gás.

-

0,00% 1 -

Subtotal Uso Especial 1.060.409,75 7,61% 34 31.188,52

IN 10.1 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, porte pequeno/qualquer, de fluxo diluído para destinação de atividades de Centro de saúde, Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Serviço de eletroterapia, radioterapia e/ou radiologia, Velório, ou outras atividades de saneamento e higiene.

50.321,34 0,36% 3 16.773,78

122

IN 12.3 Uso Institucional com frequência de uso diária, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Autarquia ou empresa estadual, Autarquia ou empresa federal, Autarquia ou empresa municipal, Ministério Público Estadual, Repartição de ministério, Repartição de órgãos de assessoramento ao Presidente da República, Repartição de órgãos do governo estadual, Repartição de órgãos do governo federal, Repartição de órgãos do governo municipal, Secretaria de Estado, Secretaria Federal, Secretaria Municipal, ou outras atividades governamentais.

18.940,07 0,14% 2 9.470,04

IN 7 Uso Institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Biblioteca central, Ensino do 3º grau, Ensino de pós-graduação, Ensino preparatório para oficiais, Formação de sacerdotes, Prefeitura de campus universitário, Reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas.

10.169,08 0,07% 3 3.389,69

IN 13 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de grande porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Hospital geral, Hospital veterinário, Manicômio, Maternidade, ou outras atividades de saúde.

5.069,74 0,04% 2 2.534,87

IN Uso Institucional 4.630,59 0,03% 2 2.315,30

IN 2.1 / IN 3.1

Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública; Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

3.875,36 0,03% 1 3.875,36

IN 10 Uso institucional com freqüência de uso ocasional, de porte pequeno e fluxo: diluído.

3.780,02 0,03% 1 3.780,02

IN 1 Uso Institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, Casa de repouso ou retiro, ou Convento ou mosteiro.

1.990,00 0,01% 1 1.990,00

IN 14 Uso institucional com frequência de uso excepcional, de qualquer porte e fluxo diluído para destinação de atividades de hospital de doenças infecto-contagiosas.

1.940,00 0,01% 1 1.940,00

IN 2.1 Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública.

1.405,47 0,01% 3 468,49

IN 11 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, de porte: grande, de fluxo diluído, pára destinação de atividades de Clube desportivo e/ou social, ou Colônia de férias.

1.076,04 0,01% 1 1.076,04

IN 4 Uso Institucional com freqüência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Assistência à colonização e migração, Orientação familiar e social (centro), Orientação profissional (centro), Posto de abastecimento alimentar, Posto de identificação e documentação, Posto policial, Posto de puericultura, Posto de vacinação de animais, Posto de vacinação de pessoas, ou Serventia pública (cartório e/ou tabelionato).

970 0,01% 1 970,00

IN 6.1 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de

fluxo diluído, para destinação de atividades de Banco de sangue (hemoterapia), Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Laboratório de análises clínicas, ou Posto de saúde.

331,24 0,00% 1 331,24

Subtotal Uso Institucional 104.498,95 0,75% 22 4.749,95

ID 9.4 Uso industrial de grande porte, com grau de poluição insalubre, para destinação de atividades de reparação de aeronaves, de turbinas e de motores de aviação, desdobramento da madeira ou fabricação de outros artigos diversos.

4.320,00 0,03% 1 4.320,00

ID 5.3 Uso industrial de porte médio, com grau de poluição incômoda, para destinação de atividades de fabricação de concentrados aromáticos, de preparados para limpeza e polimento, desinfetantes, inseticidas, germicidas e fungicidas, de outros produtos químicos, de sabões, detergentes e glicerina, de velas, de vinhos, de aguardentes, licores e outras bebidas alcoólicas, de cervejas, chopes e malte, de cigarros, de charutos e cigarrilhas ou outras atividades de elaboração do tabaco.

1.431,71 0,01% 1 1.431,71

ID 11 Uso industrial de qualquer porte, com grau de poluição perigosa ou nociva, para destinação de atividades de Britamento de pedras, Fabricação de cal, de telhas, tijolos e outros artigos de barro cozido, de material cerâmico ou de cimento, beneficiamento e preparação de minerais não metálicos não associados à extração, produção de ferro gusa, de ferro e aço em forma primária, de ferro-ligas em formas primárias, dos laminados de aço, de fundidos de ferro e aço ou de forjados de aço, metalurgia dos metais não ferrosos em formas primárias, produção de ligas de metais não ferrosos em formas primárias ou de formas, moldes e peças fundidas de metais e de ligas de metais não ferrosos, fabricação de chapas e placas de madeira ou de celulose e de pasta mecânica, beneficiamento de borracha natural, curtimento e outras preparações de couros e peles, fabricação de combustíveis e lubrificantes, de materiais petroquímicos básicos e de produtos petroquímicos primários e intermediários, de produtos derivados da destilação do carvão-de-pedra, de gás de hulha e nafta, de asfalto, de sinterização ou pelotização

de carvão-de-pedra e do coque, de graxas lubrificantes, de resinas de fibras e de fios artificiais e sintéticos e de borracha e látex sintéticos, de

197,83 0,00% 1 197,83

123

pólvoras, explosivos, detonantes, munição para caça e esporte e artigos pirotécnicos ou de fósforos de segurança, produção de óleos, gorduras e ceras vegetais e animais ou de adubos e fertilizantes e corretivos de solo, beneficiamento de café, cereais e produtos afins, preparação de conservas de carne, do pescado e fabricação de conservas do pescado ou de açúcar.

ID Uso industrial 0 0,00% 1 -

Subtotal Uso Industrial 5.949,54 0,04% 4 1.487,39

E 5.2 / CS 7.2

Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade multirresidencial; Serviços de Atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

1.060.487,71 7,61% 1 1.060.487,71

R 3 / CS 6.2

Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Serviços de Alojamento/dormitório, Hotel, Pousada, outros serviços de hospedagem.

16.823,48 0,12% 1 16.823,48

E 5.1 / R 6

Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade unirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento.

15.651,32 0,11% 1 15.651,32

E 9.5 /

CS 2.2

Equipamentos pontuais do sistema de transporte funicular de passageiros,

especial de carga e aéreo; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

12.689,20 0,09% 1 12.689,20

CS 11 / IN 1

Comercial e de Serviços de Atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído; Uso Institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, Casa de repouso ou retiro, ou Convento ou mosteiro.

580,98 0,00% 1 580,98

Subtotal Usos conjugados 1.106.232,69 7,94% 5 221.246,54

NI NI 12.025,61 0,09% 6 2.004,27

Subtotal Uso Não identificado 12.025,61 0,09% 6 2.004,27

Total Geral 13.931.490,84 100,00% 1.105 12.607,68

*A. C. = Área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes. ***N


construção emitidos. Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

Conforme disposto no Quadro 7, o uso residencial responde por de 53,29% das intenções

de produção das empresas imobiliárias, em relação ao total de área construída licenciada

para esse grupo. As intenções de uso residencial, em suas diversas modalidades, indicam o

maior tipo de oferta de ambiente construído para os submercados imobiliários. Dessas

modalidades, o grupo de uso R 6 associado ao R 2, relativo a um empreendimento de

loteamento, parcelamento ou desmembramento e destinado para atividade unirresidencial,

como aquele que apresentou maior área construída licenciada média por empreendimento,

equivalendo ao tamanho de 21.208,91 m2. Isso indica que esses dois grupos de uso

associados correspondem à forma de ocupação que mais “consome” ambiente construído

por empreendimento dentro do uso residencial. Em outro extremo, o grupo de uso R 1,

destinado à atividade unirresidencial, foi aquele que teve menor área construída licenciada

média por empreendimento, nesse caso, 456,55 m2.

Na sequência, por ordem de importância, aparecem com peso significativo as intenções de

produção imobiliária para destinação do uso misto, do uso comercial e de serviços e do uso

especial. Cada um desses segmentos de “produtos imobiliários” especializados,

representam respectivamente 21,24%, 9,03% e 7,61% do total de área construída

licenciada, relativa ao total dos empreendimentos licenciados para empresas imobiliárias.

Os tipos de usos com menor expressão nas intenções da produção imobiliária desses

124 agentes são o uso institucional e o uso industrial, que respondem cada um por 0,75% e

0,04% sobre o mesmo total considerado.

Dentro do segmento uso misto, o grupo de uso M 2 foi aquele com maior área construída

licenciada média, com 51.908,23 m2. Já o grupo de uso M 1 foi aquele que apresentou

menor área construída licenciada média por empreendimento, com 889,37 m2.

No segmento do uso comercial e de serviços apresentou maior área construída licenciada

média o grupo de uso CS 14.2, de serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte

médio e grande, de fluxo diluído, com 41.275,02 m2. O grupo de uso CS 9.2 associado com

o CS 2.2 relativo aos empreendimentos de comércio varejista e serviços de atividades de

Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído, teve o menor tamanho de área

construída licenciada média por empreendimento, estimado em 75,01 m2.

Dentre as modalidades em que se apresentou o uso especial, o grupo de uso E 4.6, atinente

aos equipamentos destinados à recreação e ao lazer, através de atividades esportivas

individuais ou coletivas, hípica, hipódromo, ou prática de “camping”, teve a maior área

construída licenciada média por empreendimento em torno de 104.025,00 m2. Dentro do

conjunto de todos os usos, apresentados pela produção imobiliária licenciada para as

empresas imobiliárias, o grupo de uso corresponde à forma de ocupação que mais requereu

ambiente construído por empreendimento. Ainda nesse uso, o grupo E 1, de edificações

precárias ou provisórias de pequeno porte destinadas à atividade unirresidencial ou relativo

à barracão ou “stand” de vendas, foi o que contou com menor área construída licenciada

média por empreendimento, no caso 359,24 m2.

No uso institucional, destacou-se o grupo de uso IN 10.1, relativo às atividades de saúde,

odontologia, psicologia, veterinária ou outras de saneamento e higiene, com maior área

construída licenciada média por empreendimento, da ordem de 16.773,78 m2. Já o grupo de

uso IN 6.1, que diz respeito às atividades de hemoterapia, saúde, odontologia, psicologia,

veterinária, foi a modalidade de uso institucional com menor área construída licenciada

média por empreendimento, com 331,24 m2.

No uso industrial, o grupo de uso ID 9.4, destinado a atividades de reparação de aeronaves,

manutenção de aviação, desdobramento da madeira ou fabricação de outros artigos, foi

aquele com maior área construída média licenciada por empreendimento, nesse caso

4.320,00 m2. Já o grupo de uso ID 11, com suas diversas possibilidades de atividades foi

aquele com a menor área construída licenciada média por empreendimento do conjunto do

uso industrial, equivalendo a um tamanho de 197,83 m2.

O exemplo das fotos abaixo apresenta um edifício construído pela empresa imobiliária Leão

Engenharia LTDA que tem uso residencial (fachada frontal nas cores azul, branca e bege).

125 O empreendimento teve licença de alvará de construção aprovada em 2002 e localiza-se na

Rua dos Pitassilgos, no Imbuí. Nessa área, intensifica-se a ocupação do espaço pelo

aumento da verticalização edilícia.

Fotos 3 e 4: Edifício construído pela empresa imobiliária Leão Engenharia LTDA, no Imbuí. Foto: FIGUEIREDO (2011).

Localização mais expressiva na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana

No que se refere à distribuição dos empreendimentos das empresas imobiliárias por tipos de

zona, destacam-se a localização significativa dos mesmos nas zonas ZR 18, ZR 12 e ZR 11

(ver Quadro 32 anexo). Essas zonas respondem, respectivamente por 17,29%, 11,97% e

9,32% do total de área construída licenciada para o conjunto desses agentes, constituindo

as zonas com as maiores concentrações de intenções da produção imobiliária desse grupo.

A análise da distribuição da área construída licenciada para as empresas imobiliárias por

localidades e por macroáreas, tendo-se como referência o macrozoneamento do PDDU

vigente será feita de modo mais detalhado no item 4.3. do Capítulo 4. Contudo, pode-se,

desde já, chamar atenção para a quantidade expressiva da produção imobiliária na

Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana, conforme Mapa 1. Nessa macroárea está

a maior quantidade de área construída licenciada para as empresas imobiliárias, que

responde por 34,21% do total de área construída licenciada para todos os agentes55. Nesse

local,, os empreendimentos das empresas imobiliárias estão situados nas localidades da

Pituba, Itaigara, Paralela, Patamares, Armação, Imbuí, Caminho das Árvores, Piatã, Rio

Vermelho, Costa Azul, Stiep, Vitória, Ondina, Graça, Barra, Iguatemi, Pituaçu, Jaguaribe,

Amaralina, Boca do Rio, Canela e Plakaford.

55 Como informado nos aspectos metodológicos expostos na Apresentação desta dissertação, a amostra utilizada para a distribuição da produção imobiliária licenciada por localidades e macroáreas só pode considerar aqueles empreendimentos, cujos endereços fazem referência às localizações reconhecidas pelo PDDU.

126 Quando se observa a distribuição por localidade, independente da macroárea em que a

mesma esteja situada, tem-se que as três principais localizações, em termos de área

construída licenciada, referem-se, por ordem de importância, a Pituba, Cabula e Brotas.

Cada um desses lugares possui os seguintes percentuais de área construída licenciada, em

relação ao total da amostra de todos os agentes, 9,55%, 6,92% e 6,14%.

127

4.1.2. Outras empresas: a expansão do comércio e serviços em uma Sociedade de Consumidores

As outras empresas são identificadas entre os agentes da produção imobiliária licenciada

pelo Município de Salvador como o grupo que corresponde aos requerentes, cujos nomes

possuem palavras referentes a outras atividades empresariais, sejam LTDA, S.A., CIA,

Companhia, e que não possam ser enquadradas como empresas imobiliárias56. Nessa

categoria de agentes, são identificadas 545 empresas responsáveis por 791

empreendimentos licenciados, cujo total de área construída licenciada corresponde a

4.790.652,78 m2 (ver Quadros 33 e 34 anexos). A área construída média licenciada por

empreendimento das outras empresas foi de 6.056,45 m2.

Gráfico 11 – Variação anual da área construída licenciada – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009.


O gráfico 11 demonstra que a maior quantidade de área construída licenciada para as

outras empresas aconteceu no ano de 2008 com 815.854,45 m2. Já o ano com menor

montante de área construída licenciada para esse grupo ocorreu em 2004 com 204.567,31

m2.

O intervalo com maior variação positiva, de 150,47%, é o de 2004 a 2005, com o total de

área construída licenciada para as outras empresas se elevando de 204.567,31 m2 para

512.386,17 m2. A maior variação negativa ocorre de 2002 a 2003, com a área construída

56 Considerando os critérios estabelecidos para a identificação das empresas imobiliárias, expresso no item 4.1.1.

128 licenciada para as outras empresas, caindo de 778.291,84 m2 para 274.216,23 m2,

correspondendo a uma oscilação de -64,77%.

Gráfico 12 – Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009.


A leitura do gráfico acima permite afirmar que 2006 é o ano com o maior número de

empreendimentos licenciados para as outras empresas, totalizando 104 unidades. Em 2009,

acontece o menor número de empreendimentos licenciados para as outras empresas,

estimado em 59 (cinquenta e nove) unidades.

No intervalo de 2004 a 2005 acontece a maior variação positiva: o número de

empreendimentos licenciados para as outras empresas cresce 46,77%, passa de 62

(sessenta e duas) para 91 (noventa e uma) unidades. O intervalo com maior variação

negativa foi o anterior a este, de 2003 a 2004, o número de empreendimentos licenciados

para as outras empresas diminui de 93 (noventa e três) para 62 (sessenta e duas) unidades,

o que corresponde a um decréscimo de -33,33%.

Nota-se, também, um período de três anos de ascenso de 2004 a 2006, com o total de

empreendimentos para as outras empresas crescendo de 62 (sessenta e duas), para 91

(noventa e uma) e chegando a 104 unidades no último ano desse período. Na sequência,,

inicia-se um declínio de 2007 a 2009, o número de empreendimentos para as outras

empresas cai de 99 (noventa e nove) para 83 (oitenta e três) e chega a 59 (cinquenta e

nove) unidades no último ano.

129 Gráfico 13 – Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Outras Empresas – Salvador, 2001 a 2009.


De acordo com o gráfico acima, as outras empresas atingem no ano 2008 o maior tamanho

de área construída licenciada média por empreendimento, com 9.829,57 m2. No ano 2003,

esse grupo tem o menor tamanho da área referida, com 2.948,56 m2.

De 2001 a 2002 ocorre a maior variação positiva na mudança do tamanho da área

construída licenciada média por empreendimento das outras empresas, com um,

crescimento de 140,89%, subindo de 3.296,81 m2 para 7.941,75 m2. No intervalo seguinte,

de 2002 a 2003, acontece a maior queda no tamanho da mesma área para as outras

empresas, com um decréscimo -62,87%, já que a área construída licenciada média por

empreendimento cai de 7.941,75 m2 para 2.948,56 m2.

A variação da produção imobiliária licenciada para as outras empresas, expressa nos

gráficos anteriores, parece guardar relação com conjunturas específicas que afetam cada

um dos seus diversos segmentos econômicos. A análise desses movimentos conjunturais

foge aos objetivos e possibilidades do trabalho, que apenas sinaliza movimentos de

expansão ou retração espacial das outras empresas, constatáveis na leitura dos gráficos

acima.

A atuação das outras empresas situa-se na ambiência dos circuitos primários, relativo à

organização do próprio processo produtivo, e do terciário, conforme distinção feita por David

Harvey (GOTTDIENER, 1997, p. 94-102, HARVEY, 2005, pp. 41-73). Trata-se, também, da

130 referência que faz Luiz Cesar de Queiroz Ribeiro dos agentes econômicos que investiriam

seus capitais na produção e na circulação de mercadorias, para os quais o espaço urbano

seria um “marco do lucro” (RIBEIRO, 1997, pp. 37-41).

Diferente dos papéis bem circunscritos das empresas imobiliárias, que atuam principalmente

na incorporação, construção e comercialização de imóveis, a atuação das outras empresas

se refere a um leque bastante diversificado de atividades e funções. As intenções de

produção do espaço dessas empresas buscam viabilizar a realização da produção e ou

comercialização de bens e serviços pelas mesmas. Além disso, os setores empresariais se

diferenciariam com relação à importância dos padrões tecnológicos, da intensidade de

capital, dos custos não recuperáveis, do tamanho, do grau de concentração do mercado, da

capacidade de financiamento do crescimento, da idade etc (IBGE, 2010). Uma melhor

apreensão das atividades econômicas desenvolvidas em período recente pelo grupo de

agentes das outras empresas pode ser dado pelos resultados, para o ano de 2008, da

Pesquisa Anual de Comércio (PAC), da Pesquisa Anual de Serviços (PAS) e da Pesquisa

Industrial Anual (PIA). Tais pesquisas, realizadas pelo IBGE, buscam caracterizar, para o

Brasil, a estrutura empresarial desses segmentos (IBGE, 2008b, 2008c, 2008d).

No caso da PAC, a mesma focaliza, no seu estudo, as empresas que têm como principal

atividade a revenda de mercadorias, abrangendo as seguintes divisões ou segmentos do

comércio: comércio de veículos, automotores, peças e motocicletas; comércio por atacado;

e comércio varejista (IBGE, 2008b). A referida pesquisa apresenta as seguintes definições

de cada um desses três segmentos

As empresas do comércio por atacado caracterizam-se pela revenda de mercadorias a varejistas, a estabelecimentos agropecuários, a cooperativas e a agentes produtores em geral, empresariais e institucionais. São predominantemente organizações de porte elevado, tanto no que se refere à ocupação de pessoal quanto à geração de valor, não raro operando com um grande volume de vendas. O comércio atacadista representa uma etapa intermediária da distribuição de mercadorias. A atividade de representantes e agentes do comércio, que comercializam mercadorias em nome de terceiros ou fazem intermediação de bens no atacado, integra parte deste segmento. O comércio varejista é composto de um número elevado de estabelecimentos, a maioria de pequeno porte. A atividade de revenda, sem transformação significativa, de bens de consumo novos e usados, é destinada ao público em geral, principalmente para o consumidor final, seja para uso pessoal ou familiar. O comércio de veículos automotores, peças e motocicletas é tratado isoladamente, pois as empresas que o compõem podem exercer simultaneamente atividades de atacado e varejo, podendo, ainda, ofertar serviços. Outra peculiaridade são as mercadorias comercializadas pelas revendedoras de veículos: trata-se de bens duráveis com alto valor unitário. Este segmento também compreende as atividades de representantes comerciais e agentes do comércio, por atacado e a varejo de veículos automotores e motocicletas, além da venda consignada desses produtos (ibid).

131

Ainda de acordo com os resultados da PAC, no ano de 2008

(...) havia 1.525 mil unidades locais que exerciam a atividade de revenda de mercadorias no Brasil. Tais estabelecimentos pertenciam a 1.430 mil empresas comerciais, as quais geraram R$ 1,5 trilhão de receita operacional líquida. Constatou-se que 8,2 milhões de pessoas estavam ocupadas nas atividades que compõem a pesquisa, em 31.12.2008, havendo sido pagos R$ 83,1 bilhões em salários, retiradas e outras remunerações, ao longo do ano (ibid).

A PAS trata da estrutura produtiva do segmento empresarial que compõe o setor de

serviços não financeiros no Brasil (IBGE, 2008c). Esta pesquisa agrupa, neste segmento,

suas correspondentes atividades, de acordo com as finalidades de uso, sendo tais serviços

identificados do seguinte modo:

Serviços prestados às famílias - serviços de alojamento; serviços de alimentação; atividades culturais, recreativas e esportivas; serviços pessoais; e atividades de ensino continuado. Serviços de informação e comunicação - telecomunicações; tecnologia da informação; serviços audiovisuais; edição e edição integrada à impressão; e agências de notícias e outros serviços de informação. Serviços profissionais, administrativos e complementares - serviços técnico profissionais; aluguéis não imobiliários e gestão de ativos intangíveis não financeiros; seleção, agenciamento e locação de mão de obra; agências de viagens, operadores turísticos e outros serviços de turismo; serviços de investigação, vigilância, segurança e transporte de valores; serviços para edifícios e atividades paisagísticas; serviços de escritório e apoio administrativo; e outros serviços prestados principalmente às empresas. Transportes, serviços auxiliares dos transportes e correio - transporte ferroviário e metroferroviário; transporte rodoviário de passageiros; transporte rodoviário de cargas; transporte dutoviário; transporte aquaviário; transporte aéreo; armazenamento e atividades auxiliares dos transportes; e correio e outras atividades de entrega. Atividades imobiliárias - compra e venda de imóveis próprios; intermediação na compra, na venda e no aluguel de imóveis. Serviços de manutenção e reparação - manutenção e reparação de veículos automotores; manutenção e reparação de equipamentos de informática e comunicação; e manutenção e reparação de objetos pessoais e domésticos. Outras atividades de serviços - serviços auxiliares da agricultura, pecuária e produção florestal; serviços auxiliares financeiros, dos seguros e da previdência complementar; e esgoto, coleta, tratamento e disposição de resíduos e recuperação de materiais (ibid).

Considerando as estimativas feitas pela PAS, existiam no país em 2008

(...) 879.691 empresas cuja atividade principal estava no âmbito dos serviços não financeiros. Estas empresas geraram um total de R$ 680,1 bilhões de receita operacional líquida e R$ 376,5 bilhões de valor adicionado6, ocuparam 9.232 mil pessoas, e pagaram R$ 128,1 bilhões em salários, retiradas e outras remunerações (IBGE, 2008c).

Já com relação ao segmento empresarial industrial, a PIA afirma que no ano de 2008

(...) o universo das empresas era composto por cerca de 310 mil unidades que empregaram, aproximadamente, 7,9 milhões de pessoas e auferiram

132

receita de R$ 1,8 trilhão. Neste ano, o valor da transformação industrial foi de R$ 722,8 bilhões e os gastos de pessoal foram da ordem de R$ 225,7 bilhões (...) (IBGE, 2008d).

Aproximando-se de indicadores de Salvador, as três pesquisas, comentadas acima, também

fornecem um panorama estadual da recente atuação empresarial nos segmentos comercial,

de serviços e industrial. Pode-se, a partir de tal panorama, contextualizar as intenções da

produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador para o grupo de agentes das

outras empresas.

Os dados da Tabela 5 indicam que ,no ano de 2008, o comércio varejista constituía o grupo

de atividades comerciais mais representativo, em termos de número de empresas,

respondendo por 85,50% do total de 76.156 empresas comerciais com unidades locais no

Estado da Bahia.

Tabela 5 - Dados gerais das empresas comerciais - Bahia – 2008. Divisões e grupos de atividades Dados gerais das empresas comerciais

Receita bruta de revenda e de

comissões sobre venda

Salários, retiradas e outras

remunerações

Pessoal ocupado em

31.12

Unidades locais com receita de revenda

1 000 R$

Comércio de veículos, peças e motocicletas

8.115.202,00

317.686,00

31.462

5.209

Comércio por atacado 28.700.520,00 604.517,00 53.987 5.836

Comércio varejista 31.832.370,00 2.167.222,00 284.021 65.111

Total Estado da Bahia 68.648.092,00 3.089.425,00 369.470 76.156

Fonte: IBGE, 2008b.

No âmbito do segmento empresarial de serviços não financeiros, conforme Tabela 6, as

presenças mais significativas, registradas para o Estado, referem-se aos grupos de

atividades de serviços prestados às famílias, serviços profissionais, administrativos e

complementares e transportes, serviços auxiliares aos transportes e correio. Cada um

desses grupos representa, respectivamente, 37,44%, 33,08% e 11,07% do total de

empresas do segmento de serviços não financeiros com atuação na Bahia.

133 Tabela 6 - Dados do segmento empresarial não financeiro - Bahia – 2008.

Divisões, grupos e classes de atividades

Receita bruta de prestação de

serviços

Salários, retiradas e

outras remunerações

Pessoal ocupado em 31.12.2008

Número de empresas

1 000 R$

Serviços prestados às famílias 2.948.301,00 710.469,00 113.899 11.056

Serviços de alojamento e alimentação 2.471.437,00 586.129,00 98.060 7.808

Atividades culturais, recreativas e esportivas 223.304,00 40.552,00 3.946 938

Serviços pessoais 180.844,00 60.521,00 8.935 1.882

Atividades de ensino continuado 72.716,00 23.267,00 2.958 428

Serviços de informação e comunicação 6.509.544,00 384.963,00 17.504 1.515

Serviços profissionais, administrativos e complementares

5.957.117,00 1.859.278,00 170.713 9.768

Transportes, serviços auxiliares aos transportes e correio

8.203.967,00 1.200.715,00 83.959 3.268

Transporte rodoviário 4.819.385,00 673.309,00 56.005 2.346

Outros transportes .812.621,00 118.314,00 3.819 92

Armazenamento e atividades auxiliares aos transportes

1.297.020,00 251.996,00 17.071 616

Correio e outras atividades de entrega 274.941,00 157.096,00 7.064 214

Atividades imobiliárias 293.480,00 30.270,00 4.077 619

Serviços de manutenção e reparação 306.832,00 101.235,00 13.826 2.587

Outras atividades de serviços 1.110.681,00 240.798,00 18.984 716

Total Estado da Bahia 25.329.922,00 4.527.728,00 422.962 29.529

Fonte: IBGE, 2008c.

Quanto à atuação do segmento industrial no Estado, tem-se, para o ano de 2008, que em

termos de valor da transformação, os três principais setores de atividades industriais são: a

fabricação de coque, de produtos derivados do petróleo e de biocombustíveis; a fabricação

de produtos químicos; e a fabricação de veículos automotores, reboques e carrocerias, cada

um desses respondendo, respectivamente, por 33,8%, 17,5% e 9,3% do valor total de

transformação industrial da Bahia gerado pelas unidades locais industriais. A distribuição do

segmento industrial por número de empresas para cada setor, conforme Tabela 5, revela

que os três setores mais importantes são os de fabricação de produtos alimentícios;

fabricação de produtos de minerais não metálicos; e confecção de artigos do vestuário e

acessórios. Esses três setores representam, respectivamente, os percentuais de 22,62%,

10,17% e 10,05% em relação ao número total de 5.102 unidades locais industriais com

cinco ou mais pessoas ocupadas (IBGE, 2008d).

134 Tabela 7 - Dados gerais das unidades locais industriais de empresas industriais com 5 ou mais pessoas ocupadas – Bahia – 2008.

Divisões de atividades

Número de

unidades locais

Pessoal ocupado em

31.12

Salários, retiradas e

outras

remunerações

Encargos sociais e trabalhistas,

indenizações e

benefícios

1 000 R$

Fonte: IBGE, 2008d.

135

Concentração da produção imobiliária licenciada

A distribuição das intenções da produção imobiliária das outras empresas, por total de área

construída, para cada um desses agentes, expresso no Quadro 8 abaixo57, revela uma

estrutura de domínio fundiário bastante concentrada. Apenas 55 (cinquenta e cinco) desses

agentes, de um total de 545, são responsáveis por 74,38% do total de área construída de

4.790.652,78 m2 liberada para esse grupo. Nota-se, também, que apenas duas dessas

empresas têm totais de área construída licenciada com valores maiores que 10% do total

para o grupo em questão. As duas empresas mencionadas são a Primo Schincariol Indústria

de Cervejas e Refrigerantes do Nordeste e a PMPAR S/A58. A Primo Schincariol Indústria de

Cervejas e Refrigerantes do Nordeste possui a maior tamanho de área construída licenciada

média por empreendimento, de 566.490,00 m2, e a Leal Participações LTDA possui a menor

com 886,81 m2.

A foto abaixo mostra a vasta área, às margens da BR 324, onde se localiza um dos

empreendimentos licenciados da empresa Primo Schincariol Indústria de Cervejas e

Refrigerantes do Nordeste. Nesse caso, está indicada a necessidade de mobilização do

ambiente construído para a fabricação e distribuição de bebidas por esse agente.

57 Que apresenta uma amostra com 10% das empresas com maiores quantidades de área construída licenciada, em relação ao total de 545 do grupo outras empresas. 58 Em pesquisa feita na internet, usando como palavras-chave os nomes dessas empresas, buscaram-se informações institucionais sobre as mesmas que indicassem seus perfis institucionais e de atuação. Porém, não foram encontrados sites das mesmas, nem outras fontes de informações sobre elas. Porém, o endereço do empreendimento da empresa Primo Schincariol Indústria de Cervejas e Refrigerantes do Nordeste coincide com as instalações industriais do Grupo Schincariol, na BR 324, Km 6,5 em Pirajá.

136

Foto 5: Empresa Primo Schincariol Indústria de Cervejas e Refrigerantes do Nordeste na BR 324. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

137

Quadro 8 – Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente. – outras empresas - Salvador, 2001 a 2009. Posição Requerente A. C.* (m²) % A. C.** N

o.


1 PRIMO SCHINCARIOL IND. DE CERVEJAS E REF. DO NORDESTE 566.490,00 11,82% 1 566.490,00

2 PMPAR S/A 558.208,33 11,65% 4 139.552,08

3 ATUAL GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO DE NEGOCIOS LTDA 268.235,17 5,60% 2 134.117,59

4 M. DIAS BRANCO INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA 252.526,01 5,27% 2 126.263,01

5 YEMANJÁ COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA E OUTROS 196.249,00 4,10% 1 196.249,00

6 BOMPREÇO BAHIA SUPERMERCADO LTDA 167.269,77 3,49% 15 11.151,32

7 BOMPREÇO BAHIA S/A 124.953,71 2,61% 15 8.330,25

8 COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO 103.237,15 2,15% 4 25.809,29

9 BOM PREÇO BAHIA S/A 84.783,55 1,77% 2 42.391,78

10 SALVADOR SHOPPING S.A 80.251,20 1,68% 1 80.251,20

11 CORREA RIBEIRO S/A COMERCIO E INDUSTRIA 58.896,59 1,23% 8 7.362,07

12 BRASTURINVEST INVESTIMENTOS TURISTICOS S.A 56.818,00 1,19% 1 56.818,00

13 M. DIAS BRANCO S/A COMERCIO E INDUSTRIA 52.479,00 1,10% 1 52.479,00

14 G BARBOSA & CIA LTDA 51.185,00 1,07% 2 25.592,50

15 SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIÁRIOS E TURISTICO LTDA 48.387,98 1,01% 6 8.064,66

16 PAPAIZ NORDESTE E INDÚSTRIA DE COMÉRCIO LTDA 44.394,12 0,93% 3 14.798,04

17 VITALMED - ATENDIMENTO MÉDICO A EMPRESAS LTDA 38.559,57 0,80% 1 38.559,57

18 HOSPITAL DA BAHIA LTDA 38.552,04 0,80% 1 38.552,04

19 MARCIAL MERCANTIL DE NEGOCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 35.138,64 0,73% 4 8.784,66

20 ATAKAREJO - DISTRIBUIDOR DE ALIMENTOS E BEBIDAS LTDA 33.535,52 0,70% 1 33.535,52

21 PRIMA PARTICIPAÇÕES LTDA 32.122,23 0,67% 1 32.122,23

22 COMPANHIA EMPÓRIO DE ARMAZENS GERAIS ALFANDEGADOS 30.774,08 0,64% 5 6.154,82

23 PETRÓLEO BRASILEIRO S.A - PETROBRÁS 29.332,04 0,61% 2 14.666,02

24 COMPANHIA DE PARTICIPAÇÕES ALIANÇA DA BAHIA 29.302,15 0,61% 3 9.767,38

25 MAVIRA PARTICIPAÇÕES LTDA 28.984,25 0,61% 1 28.984,25

26 BAHIA OTHON PALACE HOTEL S/A 28.677,87 0,60% 1 28.677,87

27 COMPANHIA DE ELETRICIDADE DO ESTADO DA BAHIA - COELBA 25.501,93 0,53% 5 5.100,39

28 PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A 24.192,65 0,50% 22 1.099,67

29 CIMENTO SERGIPE S/A CIMESA 23.418,00 0,49% 1 23.418,00

30 MULTI TRADE S/A 23.026,71 0,48% 1 23.026,71

31 BANCO DO BRASIL S.A . 22.879,55 0,48% 2 11.439,78

32 PRIMORDIAL MÓVEIS LTDA 22.360,04 0,47% 2 11.180,02

33 BOM PREÇO S/A E CORREIA RIBEIRO S/A 22.360,00 0,47% 1 22.360,00

34 VITÓRIA E PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS 22.110,55 0,46% 1 22.110,55

35 CIVIL PARTICIPAÇÕES LTDA 21.387,04 0,45% 2 10.693,52

36 BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTÁRIA BRASIL S/A 21.224,89 0,44% 1 21.224,89

37 HOSPITAL ANTONIO PRUDENTE DA BAHIA S/C 20.804,06 0,43% 2 10.402,03

38 BR INSPEÇÕES S/A 19.828,03 0,41% 1 19.828,03

39 SANT'ANA S/A DROGARIA FARMACIAS 19.630,52 0,41% 3 6.543,51

40 SP FACTORING FOMENTO COMERCIAL LTDA 18.534,38 0,39% 1 18.534,38

41 ARMAZENS GERAIS UNIÃO S/A 17.835,31 0,37% 2 8.917,66

42 AUTOMAQ DIVISÃO DE MÁQUINAS LTDA 17.239,97 0,36% 1 17.239,97

43 INTERMARÍTIMAS TERMINAIS LTDA 16.406,00 0,34% 2 8.203,00

44 UNISAL FIOS AGRÍCOLAS S/A 15.278,08 0,32% 2 7.639,04

45 CENTRO BAIANO DE ENSINO SUPERIOR LTDA - CBES 15.258,04 0,32% 2 7.629,02

46 BOMPREÇO S/A SUPERMERCADO DO NORDESTE 15.013,05 0,31% 1 15.013,05

47 BANESPA - BANCO DO ESTADO DE SÃO PAULO 14.917,00 0,31% 1 14.917,00

48 LEAL PARTICIPAÇOES LTDA 14.188,93 0,30% 16 886,81

49 VG BRASIL ATIVIDADES HOTELEIRAS LTDA 13.968,96 0,29% 1 13.968,96

50 MULTIBEL UTILIDADES E ELETRODOMÉSTICOS LTDA 13.718,85 0,29% 2 6.859,43

51 LUCCA PARTICIPAÇÕES LTDA 13.135,01 0,27% 2 6.567,51

52 TELEMAR NORTE E LESTE S/A 13.127,61 0,27% 1 13.127,61

53 SANPA - SANTOS PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS 12.649,06 0,26% 2 6.324,53

54 SHELL BRASIL S/A 12.063,95 0,25% 13 928,00

55 FRATELI VITA IND. E COMÉRCIO LTDA E OUTROS 12.060,00 0,25% 1 12.060,00

Total Geral 3.563.461,14 74,38% 182 19.579,46


** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes.


emitidos.

138

Estrutura em Rede e descentralização das unidades empresariais

Pela observação da distribuição das intenções de produção das outras empresas pelo

número de empreendimentos licenciados por cada uma59, infere-se que quanto maior o

número desses empreendimentos, maior a tendência para um tipo de organização

empresarial em rede ou com descentralização de suas unidades de atividades. Diante disso,

e conforme expresso no Quadro 9, destacam-se as sete empresas com quantidade de

empreendimentos licenciados acima de 10 (dez): a Petrobras Distribuidora S/A, a Leal

Participações LTDA, o Bompreço Bahia Supermercados LTDA, o Bompreço Bahia S/A, a

Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga, a Shell Brasil S/A e o Banco Itaú S/A.

A Petrobras Distribuidora S/A é uma empresa subsidiária integrante do Grupo Petrobras,

que atua na distribuição, comercialização e industrialização de produtos de petróleo e

derivados, com mais de 7 mil postos de combustíveis no país (PETROBRAS, 2010).

O Grupo Bom Preço forma a maior rede de supermercados que opera no Município de

Salvador.

A Leal Participações LTDA é uma empresa que atua há mais dez anos no mercado

imobiliário baiano, no segmento de compra, venda e locação de imóveis comerciais60 (LEAL

PARTICIPAÇÕES LTDA, 2011).

A Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga, criada em 1959, a partir do contrato de

aquisição da Gulf Oil Corporation no Brasil, intitula-se, atualmente, como a maior empresa

privada do segmento de distribuição de combustíveis no Brasil, e a segunda entre todas as

distribuidoras, com mil lojas am / pm e 640 (seiscentas e quarenta) unidades Jet Oil,

serviços automotivos especializados, instalados em postos Ipiranga e Texaco (IPIRANGA,

2011).

A Shell se auto define como uma empresa global de energia com cerca de 101 mil

funcionários em mais de 90 países e territórios, sendo que no Brasil ela empregaria duas mil

pessoas (SHELL, 2011).

O Banco Itaú existe há cerca de 60 anos, em 2003 passou por uma reestruturação

societária do Conglomerado Itaú, resultando na criação do Banco Itaú Holding Financeira

S.A. (Itaú), que atua como banco múltiplo e articula as atividades do Banco Itaú e do Banco

59 O quadro abaixo apresenta uma amostra com 10% das empresas com os maiores números de unidades de empreendimentos licenciados em relação ao universo das 545 outras empresas. 60 Por seu perfil estritamente comercial das empresas relativo às atividades imobiliárias de compra e venda de imóveis e de intermediação na compra, venda e aluguel de imóveis, esta empresa integra o grupo de agentes outras empresas. Como abordado anteriormente, o grupo de agentes empresas imobiliárias, compreendeu empresas que atuam, sobretudo, na construção e incorporação imobiliária. Assim, a Leal Participações LTDA não integraria esse grupo.

139 Itaú BBA. O Itaú declara possuir patrimônio líquido consolidado de R$ 15,6 bilhões e ativos

de R$ 151,2 bilhões, com ações negociadas nas bolsas de valores de São Paulo (Brasil),

Buenos Aires (Argentina) e Nova York (EUA) (ITAÚ, 2011).

Quadro 9 – Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de empreendimentos para cada requerente – outras empresas - Salvador, 2001 a 2009.

Requerente No

Empreend.* A. C.** (m²) % A. C.***

PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A 22 24.192,65 0,50%

LEAL PARTICIPAÇOES LTDA 16 14.188,93 0,30%

BOMPREÇO BAHIA SUPERMERCADO LTDA 15 167.269,77 3,49%

BOMPREÇO BAHIA S/A 15 124.953,71 2,61%

COMPANHIA BRASILEIRA DE PETROLEO IPIRANGA 14 7.747,83 0,16%

SHELL BRASIL S/A 13 12.063,95 0,25%

BANCO ITAU S/A 11 9.856,92 0,21%

CORREA RIBEIRO S/A COMERCIO E INDUSTRIA 8 58.896,59 1,23%

SINART - SOCIEDADE NACIONAL DE APOIO RODOVIÁRIOS E TURISTICO LTDA 6 48.387,98 1,01%

COMPANHIA EMPÓRIO DE ARMAZENS GERAIS ALFANDEGADOS 5 30.774,08 0,64%

COMPANHIA DE ELETRICIDADE DO ESTADO DA BAHIA - COELBA 5 25.501,93 0,53%

BANCO ABN AMRO REAL S/A 5 5.900,33 0,12%

PMPAR S/A 4 558.208,33 11,65%

COMPANHIA BRASILEIRA DE DISTRIBUIÇÃO 4 103.237,15 2,15%

MARCIAL MERCANTIL DE NEGOCIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA 4 35.138,64 0,73%

EMPRESAS DE TRANSPORTES SANTANA E SÃO PAULO LTDA 4 10.175,97 0,21%

TELEMAR - TELECOMUNICAÇÕES DA BAHIA S/A 4 6.254,91 0,13%

BRANDÃO E FILHOS S/A - COMERCIO INDUSTRIA E LAVOURA 4 4.099,49 0,09%

SHELL BRASIL LTDA 4 3.978,89 0,08%

ESSO BRASILEIRO DE PETROLEO LTDA 4 3.513,74 0,07%

PAPAIZ NORDESTE E INDÚSTRIA DE COMÉRCIO LTDA 3 44.394,12 0,93%

COMPANHIA DE PARTICIPAÇÕES ALIANÇA DA BAHIA 3 29.302,15 0,61%

SANT'ANA S/A DROGARIA FARMACIAS 3 19.630,52 0,41%

ESPUMACAR DA BAHIA IND. E COM. LTDA 3 10.674,48 0,22%

LOJAS INSINUANTE LTDA 3 6.733,48 0,14%

MARISA LOJAS VAREJISTAS LTDA 3 5.171,17 0,11%

IGUATEMI PNEUS LTDA 3 4.849,75 0,10%

VIOLETA TRANSPORTES LTDA 3 4.419,81 0,09%

CASA BAHIA COMERCIAL LTDA 3 3.935,61 0,08%

MIRO EMPREENDIMENTOS EDUCACIONAIS LTDA 3 2.796,72 0,06%

EMPREENDIMENTOS EDUCACIONAIS ANCHIETA LTDA 3 2.644,93 0,06%

BANCO BRADESCO S/A 3 1.722,47 0,04%

ATUAL GESTÃO E ADMINISTRAÇÃO DE NEGOCIOS LTDA 2 268.235,17 5,60%

M. DIAS BRANCO INDÚSTRIA E COMÉRCIO DE ALIMENTOS LTDA 2 252.526,01 5,27%

BOM PREÇO BAHIA S/A 2 84.783,55 1,77%

G BARBOSA & CIA LTDA 2 51.185,00 1,07%

PETRÓLEO BRASILEIRO S.A - PETROBRÁS 2 29.332,04 0,61%

BANCO DO BRASIL S.A . 2 22.879,55 0,48%

PRIMORDIAL MÓVEIS LTDA 2 22.360,04 0,47%

CIVIL PARTICIPAÇÕES LTDA 2 21.387,04 0,45%

HOSPITAL ANTONIO PRUDENTE DA BAHIA S/C 2 20.804,06 0,43%

ARMAZENS GERAIS UNIÃO S/A 2 17.835,31 0,37%

INTERMARÍTIMAS TERMINAIS LTDA 2 16.406,00 0,34%

UNISAL FIOS AGRÍCOLAS S/A 2 15.278,08 0,32%

CENTRO BAIANO DE ENSINO SUPERIOR LTDA - CBES 2 15.258,04 0,32%

MULTIBEL UTILIDADES E ELETRODOMÉSTICOS LTDA 2 13.718,85 0,29%

LUCCA PARTICIPAÇÕES LTDA 2 13.135,01 0,27%

SANPA - SANTOS PARTICIPAÇÕES LTDA E OUTROS 2 12.649,06 0,26%

UNA DO NORDESTE LTDA 2 11.374,00 0,24%

COMPANHIA DE SEGUROS ALIANÇA DA BAHIA 2 10.831,11 0,23%

NOSSA TERRA - VEICULOS PEÇAS E SERVIÇOS LTDA 2 10.539,09 0,22%

O VAREJÃO AUTO PEÇAS 2 9.574,38 0,20%

DISTRIBUIDORA DE MEDICAMENTOS SANTA CRUZ LTDA 2 9.393,70 0,20%

DEIB OTOCH S/A, LUCILIA GUIMARÃES GORDILHO E WU YONK WAS 2 9.339,48 0,19%

FIORI VEÍCULOS LTDA 2 9.141,58 0,19%

Total Geral 249

2.338.583,15 48,82%

*No. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de

construção emitidos. **A. C. = área construída licenciada. *** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes Elaborado pela autora, com base nos dados da SUCOM (2009).

140

Liderança do Uso comercial e de serviços e Sociedade de Consumidores

Uma visão geral da distribuição dos empreendimentos licenciados para as outras empresas

por usos demonstra que o uso comercial e de serviços representa 59,72% do total de área

construída licenciada para esse grupo de agentes. Na sequência, por ordem de importância,

seguem-se os usos industrial, especial, institucional, residencial e misto. Cada um responde

por, respectivamente, 9,48%, 7,73%, 5,42%, 5,14% e 1,02%, sem contar os usos que se

apresentam conjugados e os usos não identificados.

Gráfico 14 – % de área construída licenciada por uso – outras empresas - Salvador 2001 a 2009.


Quando se analisa a distribuição dos empreendimentos licenciados para as outras

empresas por usos e grupos ou classes de atividades, conforme disposto no Quadro 10 e no

Quadro 35 anexo61, podem-se identificar os setores econômicos que esses agentes

pretendem ativar. A consulta da Pesquisa Anual de Comércio (PAC), da Pesquisa Anual de

Serviços (PAS) e da Pesquisa Industrial Anual (PIA) - realizadas pelo IBGE e que buscam

caracterizar a estrutura empresarial nesses segmentos no ano de 2008 -, colabora para

essa identificação. As descrições dos diversos grupos de usos, nos quais foram reunidos os

empreendimentos licenciados para as outras empresas, foram associadas com o indicativo

da presença da atuação empresarial nos segmentos correlatos, no cenário brasileiro

61 O Quadro 35 anexo apresenta a distribuição com o detalhamento das informações por grupos de uso.

141 recente, delineado pela PAC (IBGE, 2008b), pela PAS (idem, 2008c) e pela PIA (idem,

2008d).

a) Uso Comercial e de Serviços

Na distribuição, constante do Quadro 10, dentre os 536 (quinhentos e trinta e seis)

empreendimentos licenciados, classificados no uso comercial e de serviços, tem-se a

ocorrência dos grupos de usos CS 18 e CS 18.1, que se referem ao comércio atacadista,

depósito e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído. O grupo de uso CS

18.1 é o que apresenta maior percentual de área construída licenciada, 14,95%, no grupo de

agentes das outras empresas, compreendendo 26 (vinte e seis) empreendimentos62. A

caracterização desses dois grupos de uso remete, sobretudo, para a definição das

empresas do comércio por atacado da PAC, que afirma que

As empresas do comércio por atacado caracterizam-se pela revenda de mercadorias a varejistas, a estabelecimentos agropecuários, a cooperativas e a agentes produtores em geral, empresariais e institucionais. São predominantemente organizações de porte elevado, tanto no que se refere à ocupação de pessoal quanto à geração de valor, não raro operando com um grande volume de vendas. O comércio atacadista representa uma etapa intermediária da distribuição de mercadorias. A atividade de representantes e agentes do comércio, que comercializam mercadorias em nome de terceiros ou fazem intermediação de bens no atacado, integra parte deste segmento (IBGE, 2008b).

Os empreendimentos licenciados nos grupos de uso CS 14.2, CS 14.1 e CS 8 dizem

respeito ao comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte

médio e grande, de fluxo diluído, bem como aos serviços de depósitos de pequeno e médio

porte, de fluxo diluído. Nesses grupos de uso, são classificados 25 (vinte e cinco)

empreendimentos63. As características de tais grupos de uso apontam para uma afinidade

62 As empresas com empreendimentos licenciados nesse grupo são: Alumicel Comercio de Alumínio e Acessórios LTDA, Bom Preço Bahia S/A, Brandão Filhos S/A - Comércio, Indústria e Lavoura, Cabanelas Comércio e Serviços LTDA, Cervejaria Águas Claras S/A, Cia Empório Armazéns Gerais Alfandegados, Companhia Brasileira de Alumínio, Companhia Empório de Armazéns Gerais Alfandegados, Cristal News Alimentos LTDA, Dica Distribuidora Castro Alves, Editora F. T. D S/A, Marisa Lojas Varejistas LTDA, Medisil - Comercial Farmacêutico e Hospitalar LTDA, Mitti Andaimes e Equipamentos LTDA, Mvjn Comércio de Madeira LTDA, Parizotto Administração Participações e Comercio LTDA, Primo Schincariol Ind. de Cervejas e Ref. do Nordeste, Primordial Móveis LTDA e outros, Rio Novo Locações LTDA, Sanequip Comércio e Representações LTDA e outro, Termoplast Embalagens LTDA, Trevo Industria e Comercio LTDA, União do Valle Distribuidora de Bebidas LTDA, Wilport Operadores Portuários LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, e Intermarítimas Terminais Ltda, que foi requerente de dois dos empreendimentos licenciados. 63 No grupo de uso 14.1. foram abrangidos 21 (vinte e um) empreendimentos, de responsabilidade das empresas Administradora Tude S/A, Brimtur Transportes, Assessorias, Eventos e Serviços LTDA, Danton Veículos LTDA, Derton do Brasil Comércio de Papeis LTDA, Empresa de Transporte Atlas LTDA, Eurovia Veículos S/A, Indústrias Reunidas Raymundo da Fonte S/A, La Brise - Motéis e Turismo LTDA, Rould Comercio Apresent. e Serviços LTDA, SA Nacional de Veículos LTDA, Salvador Car Comércio de Veículos LTDA, Sammar Veículos LTDA, Sanave - Sociedade Anônima Nacional de Veículos, Subaé Participações LTDA, Tarzan Hidráulica e Pneumática LTDA, Transasa Transportes LTDA, Vertical Equipamentos LTDA, cada uma dessas requerentes de um dos empreendimentos, Fiori Veículos LTDA e Indiana Veículos LTDA, essas duas requerentes, cada qual, de dois empreendimentos. No grupo de uso CS 14.2 foram classificados três empreendimentos, cujos responsáveis foram as empresas Bom Preço Bahia Supermercados LTDA, Pmpar S/A e

142 com a natureza das empresas de comércio varejista, tratadas pela PAC, que as define

enquanto um segmento composto por “um número elevado de estabelecimentos, a maioria

de pequeno porte”. As empresas de comércio varejista nessa definição desenvolvem

“atividade de revenda, sem transformação significativa, de bens de consumo novos e

usados”, sendo “destinada ao público em geral, principalmente ao consumidor final, seja

para uso pessoal ou familiar” (IBGE, 2008b). Muitos dos empreendimentos licenciados nos

grupos de uso CS 14.2, CS 14.1 e CS 8 podem dizer respeito, também, aos setor de

serviços não financeiros e suas classes de atividades64 (IBGE, 2008b, 2008c).

Houve 250 empreendimentos licenciados para as outras empresas classificados nos grupos

de uso CS, CS 11, CS 7.1, CS 2.2 e CS 2.1, relativos às atividades de comércio e serviços

em geral e de centro de qualquer porte com fluxo diluído; ao comércio varejista em geral ou

de centro de bairro de porte pequeno e médio com fluxo diluído; e ao comércio atacadista e

serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte com fluxo diluído ou concentrado65.

Salvador Shopping S.A. No grupo de uso CS 8 ocorreu um empreendimento, cujo requerente da licença de alvará de construção foi a empresa Santa Clara Ind. e Comer. de Alimentos LTDA. 64 Serviços prestados às famílias, serviços de informação e comunicação, serviços profissionais, administrativos e complementares, transportes, serviços auxiliares aos transportes e correio, atividades imobiliárias, serviços de manutenção e reparação ou outras atividades de serviços. 65 Agrupados no grupo de uso CS foram registrados 127 empreendimentos, cujos requerentes foram 103 empresas comerciais e ou de serviços, dentre as quais destacam-se, aqui, aquelas dez com maior quantidade de área construída licenciada nesse grupo de uso, quais sejam, Cimento Sergipe S/A Cimesa, Primordial Móveis LTDA, Banco do Brasil S/A, Telemar Norte e Leste S/A, Companhia de Seguros Aliança Brasil, Sant'ana S/A Drogaria Farmácias, Multibel Utilidades e Eletrodomésticos LTDA, Nestlé Indústria e Comercio LTDA, Marcosa S.A. Maquinas e Equipamentos e Cia Empório de Armazéns Gerais Alfandegários. No grupo de uso CS 11 ocorrem 20 (vinte) empreendimentos, cujos responsáveis são as empresas: Atual Gestão e Administração de Negócios LTDA, Banco Bilbao Vizcaya Argentária Brasil S/A, Clínica Delfin Gonzales Miranda LTDA, Companhia de Seguros Aliança da Bahia, Companhia Energia Elétrica da Bahia, Corrêa Ribeiro S/A Comércio e Indústria, Impetrol Com. e Ind. LTDA, Morena Veículos LTDA, Multi Trade S/A, Multibel Utilidades e Eletrodomésticos LTDA, Sergil Representações e Comércio de Máquinas LTDA, Shell Brasil S/A, Só Veículos LTDA, Deib Otoch S/A, cada uma responsável por um empreendimento, Lucilia Guimarães Gordilho e Wu Yonk Was, NH Serviços de Sinalização LTDA, cada uma dessas responsável por dois empreendimentos, e Iguatemi Pneus LTDA, responsável por três empreendimentos. No grupo de uso CS 7.1 verifica-se a ocorrência de 33 (trinta e três) empreendimentos, de responsabilidade das empresas Alves e Cordeiro LTDA, Banco Alvorada S/A / Banco Bradesco S/A, Banco do Brasil - GERIE / NUCEN, Banco Múltiplo, Carbalho Faro e Cia LTDA, Casa Bahia Comercial LTDA, Civil Comercial LTDA, Civil Participações LTDA, Copiadora Universitária LTDA, Doce Bahia Alimentos Comércio LTDA, Eficiência Administração e Participações LTDA, Furtado Lima Participações e Administração LTDA, J. Ismar e Cia Ltda, Kar Ferro Comercial de Ferro LTDA, Livraria e Papelaria Saraiva S.A, Lojas Insinuante LTDA, Lojas Riachuelo S/A, Medicalsystem Com. e Serv. de Equip. Medicos Ltda, Móveis Salvador LTDA, P.K. K. Calçados LTDA, Pneushow Comércio e Serviços LTDA, Posto Novo Bairro S/A, Realiza Transportes e Locação de Veículos LTDA, Sant'ana S/A - Drogaria e Farmácias, SBF Comércio de Produtos Esportivos LTDA, União Bahia Veículos LTDA, Viva Ambiental e Serviços LTDA, W. Luna e Cia LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Banco Itaú S/A, responsável por dois empreendimentos e Banco ABN Amro Real S/A, responsável por três empreendimentos. O grupo de uso CS 2.2 tem 62 (sessenta e dois) empreendimentos licenciados para as empresas BA do Brasil LTDA, BA Mangueiras e Conexões LTDA, Banco ABN Amro Real S/A, Banco do Brasil S.A., Banco Santander Brasil S/A, Banco Sudameris Brasil S/A, BANEB - S/A, Brant Estacionamentos Ltda – ME, Casa das Indústrias LTDA, Casa de Móveis e Decorações, Clídio Cettolin Comércio LTDA, Clínica Ortopédica e Traumatológica S/A, Companhia Bancredit de Administração de Bens, Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga, Companhia de Seguros Aliança da Bahia, Crid Alimentos Ltda, CSA Comércio de Ferro LTDA, Cunha Guedes & Cia LTDA, Devides & Viana LTDA, Elétrica São Paulo LTDA, Escrita Equipamentos para Escritórios LTDA, Flávio Georges Karam Serviços, Gerson & Cia LTDA, HSBC Financial Capitalização Brasil S/A, Lusomar Maricultura LTDA, M.C.A. Comércio e Serviços LTDA, Mary Rei Centro Automotivo, Master Material de Construção LTDA, NOB - Núcleo de Oncologia da Bahia S/C LTDA, O Baratão Auto Peças LTDA, Participa - Comércio, Imóveis e

143 A generalidade da caracterização dos grupos de usos CS, CS 11, CS 7.1, CS 2.2 e CS 2.1,

permite que os empreendimentos licenciados para o grupo de agentes das outras empresas

possam estar relacionados à ampla gama de empresas comerciais e serviços não

financeiros em atividade no país. No caso das empresas comerciais, coloca-se uma

remissão para a possibilidade de ocorrência das inúmeras classes de atividades dos grupos

comércio de veículos, peças e motocicletas, comércio por atacado e ou comércio varejista

(IBGE, 2008b e 2008c).

Há nove empreendimentos licenciados nos grupos de usos classificados nas modalidades

CS 13.1, CS 6.3 e CS 13.3. Tais modalidades englobam serviços de lazer, cultura, estética e

ou alimentação66. Os empreendimentos licenciados nos grupos de uso CS 13.1, CS 6.3 e

CS 13.3, convergem para a ocorrência do segmento “serviços prestados às famílias”,

integrante do setor de serviços não financeiros. Conforme definição da PAS, o segmento

serviços prestados às famílias compreende serviços de alojamento; serviços de

alimentação; atividades culturais, recreativas e esportivas; serviços pessoais; e atividades

de ensino continuado (IBGE, 2008c).

Dos empreendimentos licenciados com uso comercial e de serviços para outras empresas,

31 (trinta e um) correspondem aos grupos de uso CS 15 e CS 16. Esses grupos de uso

referem-se ao comércio varejista de base alimentar de portes médio ou grande e de fluxo

diluído67. A ocorrência dos grupos de usos CS 15 e CS 16 nos empreendimentos licenciados

Representações Ltda, Petrobrás Distribuidora S/A, Porto Cale Participações LTDA, Pró - Investimentos Rurais e Participações Ltda, Queiroz Oliveira Comércio e Industria LTDA, Rodcar Comercial de Veiculos LTDA, Só Veículos LTDA, TC Participações LTDA, Toner Laser Com. Representações LTDA, Vinhos e Cia Distribuidoras LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Banco Bradesco S/A, Banco do Nordeste do Brasil S/A, Berick Comércio de Confecções LTDA, Hsbc Bank Brasil S/A, Hsbc Bank Brasil S/A - Banco Múltiplo, cada uma dessas responsável por dois empreendimentos, Leal Participações LTDA, responsável por quatro empreendimentos e Banco Itau S/A, responsável por oito empreendimentos. O uso CS 2.1 tem oito empreendimentos licenciados para as empresas Discarne - Distribuidora de Carnes e Alimentos LTDA, Editora Ática LTDA, Empreendimentos Pague Menos S/A, Farmácia Homeopática Única LTDA, Maiz Essências Ind. e Comércio LTDA, Marisa Lojas Varejistas LTDA, Sant'ana S/A Drogaria, Farmácias e Serviços de Emergências Médico Cirúrgicas LTDA, cada uma dessas requerente de um destes empreendimentos. 66 No grupo de uso 13.1 foram classificados cinco empreendimentos, cujos requerentes foram as empresas: IFQ Participações LTDA, Leal Participações LTDA, Nossa Terra - Veículos Peças e Serviços LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, e Yemanjá Comércio de Alimentos LTDA, que foi responsável por dois empreendimentos. No grupo de uso CS 6.3 ocorreram três empreendimentos licenciados, tendo sido seus requerentes as empresas Azaruja do Brasil Participações e Negócios LTDA, Empresa de Turismo da Bahia S/A – Bahiatursa e Américo S. Campos e Cia LTDA, cada qual respondendo por uma das correspondentes licenças de alvarás de construção. No grupo de uso CS 13.3 teve-se o registro de um empreendimento licenciado, cujo responsável foi a empresa Fashion Club Salvador LTDA ME. 67 Verificou-se que 23 (vinte e três) dos empreendimentos licenciados pertenciam ao grupo de uso CS 15, sendo os seus requerentes as empresas Agro Pecuária João Martins S/A, Comercial de Alimentos Osmar LTDA, G Barbosa Comercial LTDA, Lemos Passos Alimentos LTDA e Rondon Comercio de Alimentos LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Bompreço Bahia Supermercados LTDA, responsável por 12 (doze) empreendimentos, e Bompreço Bahia S/A, responsável por seis empreendimentos. Já no grupo de uso CS 16 houve oito empreendimentos licenciados para as empresas Bom Preço Bahia S/A , Bompreço Bahia Supermercados LTDA, Bompreço S/A Supermercado do Nordeste, Companhia Brasileira de Distribuição, Correa Ribeiro S/A Comércio e Indústria, G Barbosa & Cia LTDA, cada uma dessas tendo sido requerente de um empreendimento, e Bompreço Bahia S/A, requerente de dois empreendimentos.

144 para o grupo de agentes das outras empresas guarda relação com a presença das

seguintes classes de atividades, identificadas pela PAC, integrantes do grupo de empresas

de comércio varejista, quais sejam, hipermercados e supermercados, outros tipos de

comércio não especializado com predominância de produtos alimentícios e comércio de

produtos alimentícios, bebidas e fumo (IBGE, 2008b).

São registrados 23 (vinte e três) empreendimentos licenciados para as outras empresas nos

grupos de uso CS 13.2, CS 17, CS 6.2 e CS 3.2. Essa reunião de grupos de uso engloba

aqueles destinados aos serviços de hospedagem de qualquer porte e serviços de

alojamento / dormitório68. Os empreendimentos licenciados nos grupos de uso CS 13.2, CS

17, CS 6.2 e CS 3.2, remetem para a ocorrência da classe de atividades e serviços de

alojamento que compõem o segmento serviços prestados às famílias, integrante do setor de

serviços não financeiros (IBGE, 2008c).

Ainda no âmbito do uso comercial e de serviços, existem 20 (vinte) empreendimentos

licenciados nos grupos de usos CS 3.1 e CS 6.1 para as outras empresas. Tais grupos de

uso correspondem ao comércio varejista e a serviços de atividades ligadas ao lazer e

turismo e ou pessoais, de pequeno e médio porte com fluxo diluído ou intermitente69. Pode-

se relacionar a ocorrência dos grupos de usos CS 3.1 e CS 6.1 nos empreendimentos

licenciados para o grupo de agentes e para outras empresas com a presença da classe de

atividades: agências de viagens, operadores turísticos e outros serviços de turismo.

Conforme a PAS, essa classe integra a atividade “serviços profissionais, administrativos e

complementares”, dentro do segmento das empresas de serviços não financeiros (IBGE,

2008c).

68 No grupo de uso CS 13.2, houve sete empreendimentos licenciados para as empresas Portobello Salvador Hotéis e Turismo LTDA, Salvador Praia Hotel S/A, Hotéis Design LTDA, Aliança Palace Hotel LTDA, Brasturinvest Investimentos Turísticos S.A, VG Brasil Atividades Hoteleiras LTDA e Monte Pascoal Hotéis LTDA, cada qual responsável por um empreendimento. No grupo de uso CS 17 foram licenciados cinco empreendimentos para as empresas Del Rey Empreendimentos Turísticos LTDA, Empreendimentos Turísticos Concórdia LTDA, Mar Empreendimentos Hoteleiros LTDA, Patamares Empreendimentos Hoteleiros LTDA e Pousada Pirâmide do Sol LTDA, cada qual responsável por um empreendimento. No grupo de uso CS 6.2 verificaram-se oito empreendimentos licenciados para as empresas Avantage S/A, Bahiaville Locações LTDA, Faiestação Comércio e Alimentação LTDA, Gimbadeco Participações LTDA, Hotel Vila Velha LTDA, LAJ Empreendimentos Turísticos LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, e 27 - Hotelaria e Turismo LTDA, responsável por dois empreendimentos. No grupo de uso CS 3.2 três empreendimentos foram licenciados para as empresas Dips Distribuidora de Prod. Eletrônicos LTDA, Master Material de Construção LTDA e Navanxo Pousada Turismo e Eventos LTDA, cada uma responsável por um desses empreendimentos. 69 No grupo de uso CS 3.1 foram licenciados 13 (treze) empreendimentos para as empresas A Porteira Restaurante LTDA, Azeredo Costa & Cia LTDA, Boamesa Alimentos LTDA, Cunha Guedes & Cia LTDA, GC Doceria e Alimentos, La Gulla Lanches LTDA, LM Arrendamento de Veículos LTDA, Mignon Carne Gêneros Alimentícios LTDA, Paulo Darzé Galeria de Arte LTDA, Saúde na Panela Comércio de Alimentos LTDA, Sete Comércio de Alimentos e Bebidas LTDA, cada uma dessas tendo sido requerente de um empreendimento, e Alibebi - Alimentos e Bebidas LTDA, responsável por dois empreendimentos. No grupo de uso CS 6.1 houve sete empreendimentos licenciados para as empresas Bombom Casa de Chá e CIA, Colortel S/A - Sistemas Eletrônicos, Planeta Aventura Buffet Infantil, Realco Comércio de Alimentos S.A., Restaurante Bernard LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, e Leal Participações LTDA, responsável por dois empreendimentos.

145 Dentre os empreendimentos licenciados para o grupo de agentes outras empresas, 30

(trinta) são classificados nos grupos de usos CS 12, CS 5.1 e CS 5.2. O conjunto desses

grupos de usos refere-se ao comércio e serviços de cursos, de pequeno, médio e grande

porte, de fluxo intermitente, concentrado, intermediário ou diluído70. A ocorrência dos grupos

de usos CS 12, CS 5.1 e CS 5.2 diz respeito à atuação de empresas na classe de atividades

de ensino continuado, que integra o grupo de empresas de serviços prestados às famílias,

dentro do segmento serviços empresariais não financeiros (IBGE, 2008c).

Dentre os empreendimentos licenciados de uso comercial e de serviços para as outras

empresas, há um conjunto formado pelos grupos de usos CS 10, CS 10.1, CS 19.3 e CS

19.2. Esses grupos de usos, observados conjuntamente, referem-se ao comércio e serviços

de inflamáveis, combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo, posto de serviços e

de abastecimento de veículos, além do comércio atacadista de tintas, solventes e outros

materiais de construção inflamáveis71. A ocorrência dos grupos de usos CS 10, CS 10.1, CS

19.3 e CS 19.2 nos empreendimentos licenciados para o grupo de agentes outras empresas

guardou relação, sobretudo, com a presença de empresas comerciais atacadistas de

combustíveis e lubrificantes, bem como das empresas de comércio varejista das classes de

atividades combustíveis e lubrificantes e gás liquefeito de petróleo (GLP) (IBGE, 2008b).

70 No grupo CS 12 ocorrem seis empreendimentos licenciados para as empresas Civil Comércio LTDA, EBEC Escola Bahiana de Expansão Cultural LTDA, ICOPEX Indústria e Comercio LTDA, Jardim de Infância Aplicação LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, e Arquitetura do Corpo Academia de Ginástica LTDA, responsável por dois empreendimentos. No grupo CS 5.1 teve-sverificaram-se 20 (vinte) empreendimentos licenciados para as empresas Baú Importadora e Exportadora LTDA, Braga Boys Criações e Produções Artísticas LTDA, Cheiro da Mamãe Comércio e Atelier de Confecções LTDA, Fluxos Serviços de Petróleo LTDA, Fortlab - Produtos para Laboratório LTDA, Login Informática LTDA, Micro e Soft Informática LTDA, Norte Gás Butano Distribuidora LTDA, Parazzo materiais para Marcenaria LTDA EPP, Radam Comunicação Áudio Visual LTDA, Rodoviário Racal LTDA, Sistema Ind. Com. de Móveis e Mat. Const. LTDA, Toner Laser Com. e Representações LTDA, Única Indústria de Moveis S/A, cada uma responsável por um empreendimento, Matos Valverde e Leahy Advogados Associados S/C, responsável por dois empreendimentos, e Leal Participações LTDA, responsável por quatro empreendimentos. No grupo de uso CS 5.2 ocorreram quatro empreendimentos licenciados para as empresas Comunicação Cultural LTDA, EBEC - Escola Bahiana de Expansão Cultural LTDA, Elisabete Elisabeth Comércio e Serviço LTDA e Frugoni Academia de Tênis LTDA, cada qual responsável por um empreendimento. 71 No grupo de uso CS 10 foram licenciados 16 (dezesseis) empreendimentos para as empresas A. Farias Com. de derivados de Petróleo LTDA, Coelho Comércio de Combustíveis LTDA, Posto Cajazeira LTDA, Posto Mataripe Abastecimento e Serviço LTDA, Posto Mataripe de Combustível LTDA, Posto Plakafor, Rodrigues Torres Comercio e Derivados de Petróleo LTDA, Shell Brasil LTDA, Shell Brasil LTDA / Posto GRL Jaqueira, SODIC Sociedade Revendedora de Combustíveis LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga, Esso Brasileira de Petróleo Limitada e Petrobras Distribuidora S/A, cada uma dessas responsável por dois empreendimentos. No grupo de uso CS 10.1 ocorreram 18 (dezoito) empreendimentos licenciados para as empresas Galés Comércio de Derivados de Petróleo LTDA, Micro Posto Rio Vermelho LTDA, Petrobrás Distribuidora S/A, Posto de Lubrificação São Judas Tadeu LTDA, São Rafael Postos de Serviços LTDA, Serto Revendedora de Combustível LTDA, Trevo Derivado de Petróleo LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Companhia Brasileira de Petróleo Ipiranga, responsável por cinco empreendimentos, Shell Brasil S/A, responsável por seis empreendimentos. O grupo de uso CS 19.3 abrangeu oito empreendimentos licenciados para as empresas M. de Aguiar Com. de Combustível e derivados de Petróleo LTDA, Posto J. A Sobral Petrobras Distribuidora, Shell Brasil LTDA, Shell Brasil S/A, cada uma responsável por um empreendimento, Petrobrás Distribuidora S/A, responsável por quatro empreendimentos. No grupo de uso CS 19.2 houve um empreendimento licenciado para a empresa Petrobrás Distribuidora S/A.

146 Outro agrupamento verificado corresponde ao licenciamento de cinco empreendimentos das

outras empresas nos grupos de uso CS 4.2, CS 18.2 e CS 9.2. Esses grupos de uso,

conjuntamente, referem-se aos serviços de capotaria, carpintaria, conserto de instrumentos

musicais, ferraria, inclusive serralheria, funilaria, gráfica, marcenaria, molduraria, oficina de

bicicletas, oficina mecânica e elétrica, pintura de placas, faixas, posto de serviços,

reformadora de baterias; oficina mecânica e elétrica para automóveis e motocicletas; oficina

mecânica e elétrica para caminhões, ônibus e veículos pesados; e oficina de bicicletas72. A

ocorrência dos grupos de usos CS 4.2, CS 18.2 e CS 9.2 aludem à presença dos serviços

de manutenção e reparação, notadamente da classe de atividades de manutenção e

reparação de veículos automotores, dentro do segmento serviços empresariais não

financeiros, segundo a PAS (IBGE, 2008c).

Ainda no âmbito do uso comercial e de serviços, registram-se dois empreendimentos

licenciados nos grupos de uso CS 1.1 e CS 1.2. Em conjunto, esses grupos de uso remetem

ao comércio varejista e serviços de apoio residencial73.

Por fim, no âmbito do uso comercial e de serviços, verifica-se a ocorrência do grupo de uso

CS 13.4, atinente aos serviços de representações teatrais, espetáculos e “shows”. A

ocorrência do grupo de uso 13.4 associa-se à atuação de empresas na classe de atividades

culturais, recreativas e esportivas74. Essa classe integra o grupo de serviços prestados às

famílias dentro do segmento de serviços empresariais não financeiros. Conforme definições

da PAS, as empresas de atividades culturais, recreativas e esportivas, incluem na sua

composição empresas que atuam na gestão de espaços para artes cênicas, espetáculos e

outras atividades artísticas (IBGE, 2008c).

A expressiva presença do uso comercial e de serviços, através dos seus diferentes grupos

de uso, já tratados anteriormente, evidencia o peso desse segmento na produção imobiliária

licenciada para as outras empresas. A liderança de tal uso pelas outras empresas, no

período analisado na pesquisa, reforça uma configuração da divisão econômica e social do

espaço e da divisão territorial do trabalho no intraurbano metropolitano de Salvador, na qual

a capital atua principalmente no setor de serviços. Tal indicativo aparece também nos dados

relativos a Salvador sobre valor adicionado ao PIB por setor econômico.

72 O grupo de uso CS 4.2 teve dois empreendimentos licenciados para as empresas Bompreço Bahia S/A e Pão de Açúcar Administração de bens S/C LTDA. O grupo de uso CS 18.2 teve dois empreendimentos licenciados para as empresas Codami Transporte e manutenção de veículos LTDA e RER Participações S/A. Já o grupo de uso CS 9.2 teve um empreendimento licenciado para a empresa Makro Atacadista S/A. 73 Houve um empreendimento licenciado no grupo de uso CS 1.1 para a empresa Bompreço Bahia S/A. O grupo de uso CS 1.2 também teve um empreendimento licenciado, neste caso para a empresa Ali Promoções e Produções LTDA. Em grande medida os grupos de uso CS 1.1 e CS 1.2 guardam relação com a atuação no Brasil das empresas participantes do segmento “serviços prestados às famílias”, integrante do setor de serviços não financeiros, já comentado anteriormente. 74 Este grupo de uso tem um empreendimento licenciado para a empresa JVJ Empreendimentos Hoteleiros LTDA.

147 Gráfico 15 – PIB (valor adicionado), Salvador, Bahia e Brasil, 2008.

Fonte: IBGE, 2010.

Essa centralidade dos serviços na produção imobiliária licenciada para as outras empresas

parece sinalizar o fortalecimento da constituição de uma sociedade de consumidores. Esse

reforço estaria sendo modulado pelo movimento contemporâneo de generalização do crédito

financeiro. Zygmunt Bauman identifica tal movimento como “uma transição da sociedade

‘sólida’ de produtores para uma sociedade ‘líquida’ de consumidores”, pela qual “a fonte

primária de acumulação capitalista se transferiria da indústria para o mercado de consumo”.

Para Bauman, trata-se de um “capitalismo parasitário” que empreende a “produção em série

de indivíduos endividados”, cujo sustentáculo é a transformação dos débitos ou juros

cobrados mensalmente na “principal fonte de lucros constantes” (BAUMAN, 2010, pp. 7-32).

Desse modo

Para manter vivo o capitalismo, não era mais necessário "remercadorizar" o capital e o trabalho, viabilizando assim a transação de compra e venda deste último: bastavam subvenções estatais para permitir que o capital vendesse mercadorias e os consumidores as comprassem. O crédito era o dispositivo mágico para desempenhar (esperava-se) esta dupla tarefa. E agora podemos dizer que, na fase líquida da modernidade, o Estado é "capitalista" quando garante a disponibilidade contínua de crédito e a habilitação contínua dos consumidores para obtê-Io (ibid, pp.29-30).

Para Richard Sennett, a questão do consumo leva ao cerne da nova economia em que “a

desigualdade está sendo reconfigurada, tanto em termos de riqueza bruta quanto na

experiência de trabalho”. Buscando ultrapassar os termos das discussões do "motor da

moda" e da "obsolescência planejada", que presume um papel passivo do consumidor,

Sennett afirma a emergência de um consumo alimentado por uma paixão autoconsumptiva.

De acordo com o autor, para dar vazão a esse modo de consumo institui-se uma forma de

148 produção de bens e serviços dotada de “pequenas diferenciações concebidas e executadas

de maneira rápida e fácil, de tal maneira que é a superfície que importa”. Ainda conforme

Sennett, este é o reinado da “laminagem a ouro”, no qual a marca tem mais relevância que

a coisa em si, donde resulta uma lucratividade pela diferenciação (SENNETT, 2006, pp.

123-162). A paixão consumptiva, combustível desse tipo de consumo

assume duas formas: envolvimento em imagística e incitação pela potência. O consumidor que entra no jogo de marketing da imaginação pode perder o senso das proporções, tomando a laminagem a ouro como o real valor do objeto, e não sua plataforma. Assim é que a celebração da potência oferece certos riscos — para as empresas e para os indivíduos (ibid, p. 143).

Presume-se, assim, que o cenário de acentuação de uma sociedade de consumidores

relaciona-se com a liderança do uso comercial e de serviços na área construída licenciada

para as outras empresas. Além da análise apresentada anteriormente dos diversos grupos

de uso comercial e de serviços, pode-se pontuar um caso emblemático que faz alusão à

implantação do Salvador Shopping. Em 2008, a empresa Salvador Shopping S.A. teve

concedida licença de alvará de construção que aprovou um empreendimento de 80.251,20

m2. A instalação desse empreendimento e de suas atividades intensifica a centralização das

atividades varejistas de comércio e serviços “de ponta” na área do Iguatemi. Tal reforço da

centralidade Iguatemi parece indicar o aumento da polarização dessa área enquanto lugar

de consumo de mercado, não apenas no âmbito de Salvador, mas do seu “chassi

metropolitano” (PORTO e CARVALHO, 2010) (ver 2.3. do Capítulo 2). Como se pode notar

pela observação das fotos abaixo, a paisagem atual da região do Iguatemi evidencia um

vigoroso movimento de expansão intensiva da ocupação do espaço pelo uso comercial e de

serviços.

Foto 6: Salvador Shopping, às margens da Av. Tancredo Neves na região do Iguatemi. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

149

Foto 7: A paisagem da Avenida Tancredo Neves na região do Iguatemi e a expansão do uso comercial e de serviços. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

b) Uso Especial

O uso especial abrange 36 (trinta e seis) dos empreendimentos licenciados para as outras

empresas. Dentre os grupos de uso especial destaca-se o E 5.2, vinculado à urbanização

integrada de grande porte para destinação de atividade multirresidencial75. O fato de se

supor que as empresas com empreendimentos licenciados nesse grupo de uso atuam na

realização da produção e ou comercialização de bens e serviços, no âmbito dos circuitos

primário e terciário – e, portanto, de não serem caracterizadas como empresas imobiliárias -,

sugere que a ocorrência de uma intervenção de urbanização deva estar voltada para o

atendimento de demandas corporativas das mesmas ou que existe uma diversificação de

investimentos na carteira dessas empresas. Assim, a natureza da intervenção da

urbanização, enquanto processo de incorporação de áreas ao “tecido urbano”, através da

criação de unidades imobiliárias ou implantação de sistemas e instalações de infraestrutura

76 estaria, nesse caso, voltada para o atendimento de necessidades que viabilizariam

condições para a produção ou comercialização de bens e serviços. Além disso, constata-se

75 Este grupo de uso teve quatro empreendimentos licenciados para as empresas Companhia Brasileira de Distribuição, PMPAR S. A., Prima Participações LTDA e Vitalmed - Atendimento Médico a Empresas LTDA, cada uma responsável por um empreendimento. 76 A esse respeito, consultar definição de urbanização do glossário da LOUOS.

150 um movimento de incorporação da produção imobiliária de uso residencial no patrimônio de

tais empresas.

Podem-se reunir os grupos de uso E 9.6, E 9.4 e E 9.5, já que a destinação dos mesmos

apontam para a oferta de serviços de transportes. Em seu conjunto, esses usos se referem

aos equipamentos pontuais do sistema de transportes em nível metropolitano ou regional;

às oficinas, garagens e estacionamentos de frotas de veículos; bem como aos

equipamentos pontuais do sistema de transporte funicular de passageiros ou especial, de

carga e aéreo77.

Pode-se inferir que os empreendimentos licenciados nos grupos de uso E 9.6, E 9.4 e E 9.5

correspondem à atuação de empresas do grupo de transportes, serviços auxiliares aos

transportes e correio, integrantes do segmento de serviços empresariais não financeiros.

Conforme definições da PAS, tal grupo seria formado pelas classes de atividades

relacionadas a transporte e serviços auxiliares aos transportes, transporte ferroviário e

metroferroviário, transporte rodoviário, transporte rodoviário de passageiros, transporte

rodoviário de cargas, transporte dutoviário, transporte aquaviário, transporte aéreo,

armazenamento e atividades auxiliares aos transportes e correio e outras atividades de

entrega (IBGE, 2008c).

Outra reunião de grupos de usos afins, observada nos empreendimentos licenciados para

as outras empresas, foi aquela formada pelos grupos de uso E 9.8, E 9.2 e E 9.9. Esses três

grupos de uso correspondem às destinações relativas aos sistemas de equipamentos de

infraestrutura em nível urbano ou em nível metropolitano ou regional, além da implantação

das redes, rotas e equipamentos de sistemas de telecomunicações, micro-ondas; energia

elétrica; saneamento ou gás canalizado78.

A ocorrência dos grupos de usos E 9.8, E 9.2 e E 9.9 relaciona-se, sobretudo, com a

atuação de empresas da classe de atividades referentes a telecomunicações, integrantes do

77 O grupo de uso E 9.6 teve cinco empreendimentos licenciados para as empresas COMAB - Transportes Marítimos da Bahia LTDA, responsável por um desses empreendimentos, e a SINART - Sociedade Nacional de Apoio Rodoviário e Turístico LTDA, responsável por três empreendimentos. O grupo de uso E 9.4 teve oito empreendimentos licenciados para as empresas Expresso Vitória Bahia LTDA e outro, Viação Senhor do Bonfim, SINART, Transportadora Cometa S/A, Bonfim - Empresa Senhor do Bonfim LTDA, Empresa de Transportes Joevanza LTDA, cada qual responsável por um empreendimento, e Viação Rio Vermelho LTDA, responsável por dois empreendimentos. O grupo de uso E 9.5 contou com um empreendimento licenciado para a empresa SINART. 78 O grupo de uso E 9.8 teve 11 (onze) empreendimentos licenciados para as empresas Telebahia Celular S/A, Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia – COELBA, Empresa Editora A Tarde S/A, Manzana Empreendimentos Artísticos e Publicidade LTDA, Televisão Bahia LTDA, Telebahia - Telecomunicações da Bahia S.A., Telemar Telecomunicações S/A, cada uma responsável por um empreendimento, e Telemar - Telecomunicações da Bahia S/A, responsável por quatro empreendimentos. O grupo de uso E 9.2 teve dois empreendimentos licenciados para a empresa COELBA - Companhia de Eletricidade do Estado da Bahia. Já o grupo de uso E 9.9 contou com três empreendimentos licenciados para as empresas Companhia de Gás da Bahia – BAHIAGAS, Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos e Vega Bahia Tratamento de Resíduos S/A, cada qual responsável por um empreendimento.

151 grupo serviços de informação e comunicação, bem como da classe de atividades de esgoto,

coleta, tratamento e disposição de resíduos e recuperação de materiais, que compõem o

grupo outras atividades de serviços. Ambas as classes mencionadas fazem parte do

segmento de serviços empresariais não financeiros, conforme classificação da PAS (IBGE,

2008c).

No âmbito do uso especial ainda ocorre um empreendimento licenciado no grupo de uso E

8.5, relativo aos equipamentos para comercialização de artigos para destinação de

atividades de central de abastecimento alimentar, feira permanente ou mercado público79. A

presença do grupo de uso E 8.5, nesse caso, parece relacionar-se com a atuação das

empresas da classe de atividades de comércio especializado em produtos alimentícios,

bebidas e fumo, integrante do grupo de comércio por atacado, bem como com a da classe

de atividades de comércio de produtos alimentícios, bebidas e fumo, que compõem o grupo

de comércio varejista (IBGE, 2008b).

Por fim, no âmbito do uso especial, constata-se um empreendimento licenciado no grupo de

uso E 7.2, relativo ao tratamento e extração mineral80. A ocorrência desse grupo de uso

remete à existência das empresas industriais extrativas. As atividades industriais foram

analisadas mais detidamente na apreciação do uso industrial (IBGE, 2008).

c) Uso Institucional

O uso institucional abrange 70 (setenta) empreendimentos licenciados para o grupo de

agentes das outras empresas. Nessa esfera destaca-se a incidência do grupo de uso IN 13

em nove empreendimentos licenciados, relativo às atividades de hospital e outras unidades

de prestação de serviços de saúde81.

No grupo de uso IN 7, atinente às atividades de biblioteca e de ensino, são classificados

sete empreendimentos82.

O grupo de uso IN 12.3 corresponde à destinação de atividades de empresa federal em dois

empreendimentos licenciados83.

79 O empreendimento classificado nesse uso foi licenciado para a empresa Comercial de Alimentos Master LTDA. 80 Este empreendimento foi licenciado para a empresa Civil Industrial e Comercial LTDA. 81 Este grupo de uso esteve presente em nove empreendimentos licenciados para as empresas Hospital da Bahia LTDA, Medgate Serviços Médicos LTDA, Companhia de Participações Aliança da Bahia, Cia de Participações Aliança da Bahia, Hotel Lorena Turismo LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, Companhia de Participações Aliança da Bahia e Hospital Antonio Prudente da Bahia S/C, cada qual responsável por dois empreendimentos. 82 Licenciados para as empresas Civil Participações LTDA, Ultralimpo Locação de Serviços LTDA e outros, Frateli Vita Ind. e Comércio LTDA e outros, FACS, Sociedade Baiana de Educação Empresarial LTDA, cada qual responsável por um empreendimento, e Centro Baiano de Ensino Superior LTDA – CBES, responsável por dois empreendimentos.

152 O grupo de uso IN refere-se de forma genérica às atividades institucionais. Nesse grupo de

uso são classificados sete empreendimentos84.

O grupo de uso IN 3.1 destina-se a atividades assistenciais ou educacionais. Nessa

classificação há seis empreendimentos licenciados85.

O grupo de uso IN 2.1 se ateve à destinação de atividades associativas, educacionais,

culturais ou comunitárias. Esse uso tem ocorrência em 13 (treze) empreendimentos

licenciados86.

O grupo de uso IN 6.1 refere-se à destinação de atividades de serviços de clínicas de

saúde, tendo abrangido 11 (onze) empreendimentos licenciados87.

O grupo de uso IN 10.1 refere-se às atividades de centro e clínicas de saúde, velório ou

outras atividades de saneamento e higiene. Nesse grupo de uso são classificados seis


O grupo de uso IN 6.2 é relativo às atividades de clínica de saúde. Nessa classificação

encontram-se três empreendimentos licenciados89.

O grupo de uso IN 10.2 refere-se à destinação de atividades de clínica médica, clínica

veterinária ou maternidade90.

Considerando a análise dos grupos de uso institucional, apresentada acima, constata-se

que a ocorrência dos grupos de uso IN 13, IN 6.1, IN 10.1, IN 6.2 e IN 10.2, diz respeito à

83 Nesta classificação ocorreram dois empreendimentos licenciados para a empresa Petróleo Brasileiro S.A – PETROBRAS. 84 Licenciados para as empresas Centro Educacional Logo de Informática LTDA – ME, Colégio e Curso Direção LTDA, FACS, Instituto Manten. de Ensino Superior Matropolitano S/C LTDA, Vitalle Cosméticos Nordeste LTDA, cada qual requerente de um empreendimento, e Una do Nordeste LTDA, requerente de dois empreendimentos. 85 Para as empresas Marizia Pinto de Loureiro Maior e Cia LTDA, UNBEC - Colégio Marista de Salvador, Empreendimentos Educacional PHD LTDA, Miró Empreendimentos Educacionais LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, e Empreendimentos Educacionais Anchieta LTDA, requerente de dois empreendimentos. 86 Para as empresas Escola Criação LTDA, Escola Ponto Alto LTDA, Escola Sulamericana S/C LTDA, Escola Tempo de Criança LTDA, L. A. Nunes Orientação Escolar LTDA, Netoworks Informática LTDA e outra, Diniz Zacharias e Cia LTDA, cada uma dessas responsável por um empreendimento, Aquarius Participações LTDA, Escola Bambini LTDA e Miró Empreendimentos Educacionais LTDA, cada qual responsável por dois empreendimentos. 87 Para as empresas Clini - Rim - Clínica do Rim e Hipertensão Arterial S/C LTDA, Ined Instituto de Nefrologia e Diálise SC LTDA e outros, Investpar - Investimentos e Participações LTDA, Semec - Serviços de Emerg. Médico Cirúrgicas LTDA, Clínica João Paulo II, Instituto Bahianao de Medicina Desportiva S/C LTDA, Laboratório de Inves. Diagnósticas de Sal. S/C LTDA, Laboratório Pedro Teixeira & Ltda, Leal Participações LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, e ATEMDO - Atendimento Médico Odontológico Domiciliar LTDA, responsável por dois empreendimentos. 88 Para as empresas Centro de Diagnose e Terapia LTDA, Diagnoson - Ultrassonografia e Densitometria Óssea LTDA, Nephron S. Esp. em Nefrologia e Ped. S/C LTDA, Semege Serviços Medicos Gerais LTDA, Clinica Delfin Gonzales Miranda LTDA e Policlínica São Luiz, cada uma responsável por um empreendimento. 89 Para as empresas Kuatro Gestão de Serviços de Saúde LTDA, Orto Clínica de Ortopedia, Reab. e Traumatologia LTDA e Ortopedia Técnica Alta Forma LTDA. 90 Nesta classificação foi enquadrado um empreendimento licenciado para a empresa São Marcos Empreendimentos Hospitalares S/A.

153 atuação de empresas de serviços de saúde. Quando se confronta tal incidência com os

resultados da PAS, presume-se que a proposta de instituição dos empreendimentos,

classificados em tais grupos de uso, corresponde à atuação das empresas integrantes da

classe de atividades serviços pessoais, no âmbito da PAS. Esta classe integra o grupo dos

serviços não financeiros prestados às famílias (IBGE, 2008c).

Outro setor expressivo entre os grupos de uso institucional, observados nos

empreendimentos licenciados para as outras empresas, alude mais uma vez às atividades

de ensino continuado. Nessa ambiência inserem-se os grupos de uso IN 7, IN 3.1 e IN 2.1.

A intenção das outras empresas ao instituir tais usos específicos guarda relação com a

presença do segmento empresarial relativo à classe de atividades de ensino continuado,

integrante do grupo de empresas de serviços prestados às famílias, dentro do segmento

serviços empresariais não financeiros, conforme já abordado anteriormente.

Além da intenção de ativar setores econômicos ligados aos serviços de saúde e educação

supracomentados, resta fazer menção às atividades de empresa federal, disposta pela

classificação do grupo de uso IN 12.3. Como se observou antes, o requerente do único

empreendimento licenciado nesse uso específico foi a Petróleo Brasileiro S.A –

PETROBRAS. A Petrobras é definida enquanto uma empresa de exploração e produção,

refino, comercialização e transporte de óleo e gás natural, petroquímica, distribuição de

derivados, energia elétrica, biocombustíveis e outras fontes renováveis de energia,

caracterizando-se como um agente que desenvolve múltiplos usos espaciais nas esferas do

comércio, serviços e indústria91 (PETROBRAS, 2010). Contudo, o licenciamento da empresa

na classificação referida parece indicar a intenção de estabelecer uma unidade de serviços

administrativos.

Em um plano mais local de atuação, pode-se associar a presença significativa de

empreendimentos licenciados com usos comercial e de serviços, com a perspectiva de

desenvolvimento de atividades pelas empresas que integram a Federação do Comércio de

Bens, Serviços e Turismo do Estado da Bahia (FECOMÉRCIOBA) e a Associação

Comercial da Bahia (ACB). As empresas que integram os quadros dessas duas instituições

atuam nos segmentos de comércio atacadista de drogas e medicamentos, de gêneros

alimentícios, de materiais de construção ou de tecidos, armarinho e vestuário.

Já no âmbito dos serviços, as empresas que compõem a FECOMÉRCIOBA e a ACB atuam

na prestação de serviços relacionados aos setores de administração de cartões de crédito,

91 A Petrobras é uma sociedade anônima de capital aberto, cujo acionista majoritário é o Governo do Brasil. Esta empresa integrada de energia é líder do setor petrolífero brasileiro, estando presente em 28 países (PETROBRAS, 2010).

154 agência marítima / operação portuária, armazenagem e transporte, assessoria de imprensa,

assessoria e consultoria, assessoria em comércio exterior / logística, auditoria / consultoria,

bancos, comunicação e publicidade, corretagem de seguros, escritórios de advocacia,

execução de serviços auxiliares de transportes aéreo, hotelaria, informática, medicina /

saúde, operadora de planos de saúde, organização de congressos, seminários e eventos,

previdência privada, recursos humanos, registro de marcas e patentes, serviços financeiros,

serviços médico-odontológicos, shopping centers, sinalização e comunicação visual,

telecomunicações, transporte ferroviário de cargas, transporte rodoviário, turismo, TV / rádio

/ jornal / gráfica, viagens e turismo (FECOMÉRCIOBA 2010b, ACB, 2010).

Como se pode constatar, as intenções da produção imobiliária das empresas que atuam no

Estado prestaram-se à instituição de usos e ocupações para viabilizar a comercialização de

bens e serviços. Essa orientação estaria fundamentada em princípios como “a liberdade de

iniciativa e de comércio”, “a concorrência legal”, “o aperfeiçoamento dos processos de

distribuição e a padronização das mercadorias”, e “a expansão do intercâmbio com os

demais Estados”, e em objetivos como a defesa do direito de propriedade

(FECOMÉRCIOBA, 2010a). Por esses princípios, a produção espacial de tais agentes se

vincularia à reprodução, ampliação e manutenção do modo de produção capitalista.

d) Uso Industrial

O uso industrial corresponde a 38 (trinta e oito) empreendimentos licenciados para o grupo

de agentes das outras empresas. Cada um dos grupos de uso industrial ocorrido nos

empreendimentos licenciados por solicitação das outras empresas remete à possibilidade

de ativação de diversos setores da indústria.

O uso ID 8.5 refere-se às possibilidades das atividades industriais de fabricação de produtos

minerais não metálicos, metalurgia, fabricação de produtos têxteis, fabricação de produtos

alimentícios, fabricação de bebidas ou fabricação de produtos do fumo. Existem cinco

empreendimentos licenciados nesse grupo uso92.

O uso ID refere-se genericamente à possibilidade de qualquer dos setores das atividades

industriais. Nessa classificação de grupo de uso registram-se 14 (quatorze)


92 Osrequerentes foram as empresas Café Damasco S/A, Perdigão Agroindustrial S/A, M. Dias Branco S/A Comércio e Indústria, cada uma responsável por um empreendimento, e M. Dias Branco Indústria e Comércio de Alimentos LTDA, responsável por dois empreendimentos. A julgar pela nomenclatura dessas empresas, arriscou-se aqui um entendimento de que tais empreendimentos referem-se aos setores de atividades industriais de fabricação de produtos alimentícios e fabricação de bebidas. 93 Para as empresas Ford Motor Company Brasil LTDA, Fábrica de Biscoitos Tupy S/A, ICESA - Indústria, Comércio e Empreendimentos LTDA, Pastifício Bahia LTDA, Produtos Químicos Dissolaca LTDA, Vedacit do Nordeste S/A, cada uma é requerente de um desses empreendimentos, Espumacar da Bahia Ind. e Com. LTDA,

155 O grupo de uso ID 8.1 corresponde aos setores de atividades industriais de fabricação de

produtos metálicos, fabricação de máquinas e equipamentos, fabricação de móveis,

manutenção, reparação e instalação de máquinas e equipamentos, fabricação de produtos

de borracha e materiais plásticos, fabricação de produtos alimentícios, fabricação de

bebidas, impressão e reprodução de gravações, fabricação de equipamentos de informática,

produtos eletrônicos e ópticos ou fabricação de produtos diversos. Nesse grupo de uso há

quatro empreendimentos licenciados94.

A ocorrência do grupo de uso ID 8.2 atém-se aos setores industriais de fabricação de

produtos minerais não metálicos, fabricação de produtos químicos, fabricação de produtos

farmoquímicos e farmacêuticos, fabricação de produtos de borracha e material plástico ou

fabricação de produtos têxteis. Nessa classificação estão quatro empreendimentos

licenciados95.

O grupo de uso ID 5.2 guarda relação com os setores industriais de fabricação de produtos

minerais não metálicos, fabricação de produtos químicos, fabricação de produtos

farmoquímicos e farmacêuticos, fabricação de produtos de borracha e material plástico,

fabricação de produtos têxteis, fabricação de equipamentos de informática ou produtos

eletrônicos e ópticos. Nesse grupo de uso são registrados três empreendimentos

licenciados96.

O grupo de uso ID 2.5 refere-se aos setores de atividades industriais de fabricação de

produtos minerais não metálicos, metalurgia, fabricação de produtos têxteis, fabricação de

produtos alimentícios, fabricação de bebidas ou fabricação de produtos do fumo. Nesse

grupo de uso houve um empreendimento licenciado97.

O grupo de uso ID 5.1 remete à atuação dos setores industriais de fabricação de produtos

têxteis, fabricação de máquinas e equipamentos, fabricação de móveis, manutenção,

reparação e instalação de máquinas e equipamentos, fabricação de produtos de borracha e

material plástico, fabricação de produtos alimentícios, fabricação de bebidas, impressão e

reprodução de gravações, fabricação de equipamentos de informática, produtos eletrônicos

responsável por três empreendimentos, Unisal Fios Agrícolas S/A e Waldomiro Araujo e Cia LTDA, cada uma dessas responsável por dois empreendimentos. 94 Para as empresas Papaiz Nordeste e Indústria de Comércio LTDA, Mercantil Vale dos Arinos LTDA, Renner Sayerlack S/A (Tintas Renner S/A) e Empresa Editora A Tarde S/A, cada uma dessas é requerente de um dos empreendimentos. 95 Para as empresas Cia. do Cimento do Brasil, Grêmio Polipropileno S/A, MFX do Brasil Equipamentos de Petróleo LTDA e Pedreiras Aratu S/A, cada uma responsável por um empreendimento. 96 Para as empresas Bonfim Embalagens Plásticas LTDA, Termoplast Embalagens LTDA e Lenobetão LTDA. 97 Para a empresa Frevo Brasil Indústria de Bebidas LTDA.

156 e ópticos ou fabricação de produtos diversos. Registram-se nessa classificação três


O grupo de uso ID 5.5 remete às atividades industriais de fabricação de produtos minerais

não metálicos, metalurgia, fabricação de produtos têxteis, fabricação de produtos

alimentícios, fabricação de bebidas ou fabricação de produtos do fumo. Nessa modalidade

de uso industrial tem-se um empreendimento licenciado99.

O grupo de uso ID 6.1 guarda relação com a existência dos setores industriais de fabricação

de máquinas e equipamentos, fabricação de máquinas, aparelhos e materiais elétricos,

fabricação de equipamentos de informática, produtos eletrônicos e ópticos, manutenção,

reparação e instalação de máquinas e equipamentos, fabricação de veículos automotores,

fabricação de produtos de madeira, fabricação de produtos de borracha e material plástico

ou fabricação de produtos diversos. Nessa classificação tem-se um empreendimento

licenciado100.

O grupo de uso ID 1.2 associa-se à presença dos setores industriais de fabricação de

produtos têxteis, confecção de artigos do vestuário e acessórios, fabricação de produtos

alimentícios, fabricação de produtos minerais não metálicos ou impressão e reprodução de

gravações. Nesse grupo de uso registra-se um empreendimento licenciado101.

Finalmente, o grupo de uso ID 1.1 refere-se aos setores industriais de fabricação de

produtos minerais não metálicos, metalurgia, fabricação de produtos têxteis, confecção de

artigos do vestuário e acessórios, fabricação de produtos de madeira, fabricação de móveis,

fabricação de celulose e papel, fabricação de produtos metálicos, preparação de couro,

artigos para viagem e calçados, fabricação de produtos alimentícios, impressão e

reprodução de regravações ou fabricação de produtos diversos. Essa classificação abrange

um empreendimento licenciado102.

A possibilidade de ativação dos múltiplos setores de atividades industriais, indicada pelos

diferentes grupos de uso industrial ocorridos nos empreendimentos licenciados para as

outras empresas, aponta para o contexto de atuação do segmento empresarial industrial do

país. A distribuição dos empreendimentos licenciados por uso para as outras empresas

revela que o grupo de uso ID 8.5 é aquele com maior peso dentre os grupos de uso

industrial ocorridos, em termos de total de área construída licenciada, que é da ordem de

98 Para as empresas Vieira Bastos & Antunes LTDA, B & S Oil Tools Equipamentos Industriais LTDA e Santo Expedito Envasadora e Dist. Bebidas LTDA, cada qual responsável por um destes empreendimentos. 99 Para a empresa Torrefação Rio Branco LTDA. 100 Para a empresa Doppler Equipamentos LTDA. 101 Para a empresa Malagueta Cinema e Vídeo LTDA. Pela nomenclatura dessa empresa entende-se que o mais provável é que o setor industrial de referência seja o de impressão e reprodução de gravações. 102 Para a empresa Reticências Indústria e Comércio LTDA.

157 6,65% em relação ao total. Como visto anteriormente, os empreendimentos licenciados

nesse grupo de uso são relativos aos setores de fabricação de produtos alimentícios e de

bebidas. Isso converge para o panorama industrial estadual recente, no qual a fabricação de

produtos alimentícios ocupa a primeira posição, em relação ao total das 5.102 unidades

locais industriais, com cinco ou mais pessoas ocupadas, abrangendo 22,62% desse número

(IBGE, 2008d).

Cabe ainda contextualizar a produção industrial na organização associativa de tal

segmento, através da Federação das Indústrias do Estado da Bahia (FIEB). Dos 40

(quarenta) sindicatos patronais da FIEB, 32 (trinta e dois) estão presentes em Salvador103.

Tais sindicatos referem-se aos setores industriais ativos de açúcar e álcool, fiação e

tecelagem, curtimento de couros e peles, fumo, vestuário, gráficas, óleos vegetais, cacau e

balas, cerveja e bebidas em geral, papel, celulose e papelão, trigo, milho e massas

alimentícias, construção, calçados, metalúrgicas, mecânicas, cerâmica e olaria, sabões e

detergentes, serrarias e carpintarias, panificação e confeitaria, fibras vegetais, mineração de

pedra britada, produtos de cimento, produtos químicos farmacêuticos, mármores, granitos e

similares, congelados, sorvetes e sucos, carnes e derivados, mobiliário, refrigeração e

tratamento de ar, café, sistemas de telecomunicações, reparação de veículos, mineração

calcário, cal e gesso, laticínios e produtos do leite, e cosméticos e perfumaria (FIEB, 2010).

Lançando um olhar sobre o discurso institucional de representações das outras empresas,

observa-se que as intenções de produção do espaço em Salvador, efetuada pelas empresas

associadas à FIEB, buscam beneficiar-se, pela localização dos seus empreendimentos, de

externalidades que promovam a valorização dos seus capitais fixos ou investidos. Nos

dizeres da própria FIEB, a apropriação das externalidades, relativa às redes de

infraestrutura ,corresponde a uma estratégia de instrumentalização do espaço que visa a um

desenvolvimento industrial balizado pela

(i) agregação de valor ao longo das cadeias produtivas relevantes; (ii) melhor espacialização produtiva através de ações em infraestrutura física e social; (iii) melhoria do entorno institucional e econômico, isto é, das condições sistêmicas da competitividade, quer na atração de empresas que se relocalizam, quer na atração de novos investidores ao adensamento das cadeias produtivas; e (iv) maior inserção internacional das empresas industriais nos fluxos mais dinâmicos do comércio mundial (FIEB, 2007, p. 11, grifos nossos).

103 O Sistema FIEB é integrado por 40 (quarenta) sindicatos patronais filiados, que, segundo essa federação, representam mais de 1.566 (mil quinhentas e sessenta e seis) empresas de vários segmentos industriais, responsáveis por cerca de 90% da indústria de transformação da Bahia e 85% das exportações do estado (FIEB, 2010).

158

e) Uso Residencial

O uso residencial também é verificado em 49 (quarenta e nove) empreendimentos

licenciados para o grupo de agentes outras empresas. Desse total 26 (vinte e seis)

empreendimentos classificam-se no grupo de uso R3, destinado à atividade

multirresidencial em empreendimento de urbanização, através de remembramento e

desdobro104.

Outro grupo de uso residencial observado é o R 5.2, que corresponde à intervenção de

urbanização integrada de até 300 (trezentas) unidades imobiliárias criadas, com destinação

de atividade multirresidencial. Essa categoria de grupo de uso tem dois 2 empreendimentos

licenciados105.

Outra modalidade de grupo de uso registrada é o R 1, correlata ao uso residencial, com

destinação de atividade unirresidencial em empreendimento de urbanização, através de

remembramento e desdobro. Nessa modalidade de grupo de uso ocorrem 18 (dezoito)


O grupo de uso R 2, atinente ao uso residencial para destinação de atividade unirresidencial

em empreendimento de reurbanização simples, abrange dois empreendimentos

licenciados107.

Ainda no âmbito do uso residencial, o grupo de uso R 6 corresponde à destinação de

atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou

desmembramento. Nessa categoria foi licenciado um empreendimento108.

104 Tais empreendimentos foram licenciados para as empresas Dolomita Indústria e Comércio de Calcário LTDA, Falcão Indústria e Comércio LTDA, A-1 Terceirização LTDA, Anteilmanagement Holding do Brasil LTDA, Automaq divisão de máquinas LTDA, BANESPA - Banco do Estado de São Paulo, Baruffaldi Lopes & Associados Investimentos LTDA, BR Inspeções S/A, Coribe Agro Pecuária LTDA, Falcão Indústria e Comercio LTDA e outros, Irmãos Bomfim da Silva LTDA, Leal Participações LTDA, Letur Empreendimentos Turísticos LTDA, Lojas Alvorada Comércio Indústria LTDA, Mangueirão Loc. de Maq. Terrap. Dem. Transp. Com. LTDA, Masu Empreendimentos Hoteleiros LTDA, Nexcom Comercio e Serviços LTDA, Armazéns Gerais União S/A, Vitória e Participações LTDA e outros, cada uma responsável por um empreendimento, Lucca Participações LTDA, SANPA - Santos Participações LTDA e outros, cada qual responsável por dois empreendimentos, e Marcial Mercantil de Negócios e Participações LTDA, responsável por três empreendimentos. 105 Para as empresas Companhia Brasileira de Distribuição e SP Factoring Fomento Comercial LTDA, cada uma requerente de um desses empreendimentos. 106 Para as empresas Barbarense Locação LTDA, Casa Mesquita Comércio de Materiais de Construção LTDA, Centro Educacional Emmanuel Kant LTDA, Companhia de Participações Aliança da Bahia, COT - Clínica Ortopédica e Traumatológica S/A, D & MP Comércio e Representação LTDA, ESC - Administração e Participações LTDA, Estratégia Assessoria S/A, Geossintéticos Comercial LTDA-ME, Investpar - Investimentos e Participações LTDA, Leal Participações LTDA, RBR Brito Comércio e Serviços de Cabeleireiro LTDA, Somarte Representações LTDA, Wangen Administração e Participações LTDA, Amara Brasil LTDA, Reny do Brasil Participações LTDA, cada uma responsável por um empreendimento, e a EAM Importação Exportação e Comércio LTDA, responsável por dois empreendimentos. 107 Para as empresas Banco Industrial e Comercial S/A e HNS Consultoria e Participações LTDA, cada uma responsável por um desses empreendimentos. 108 Para a empresa Companhia Brasileira de Distribuição.

159 A presença do uso residencial nos empreendimentos licenciados para as outras empresas

mais uma vez remete à particularidade de que esse grupo de agentes atua na realização da

produção e / ou comercialização de bens e serviços, no âmbito dos circuitos primário e

terciário. As outras empresas, portanto, não são caracterizadas como empresas imobiliárias.

Diante disso, reafirma-se que a ocorrência de diversas modalidades de intervenção de

urbanização, dadas pelos grupos de uso residencial tratados acima, pode estar voltada ao

atendimento de demandas corporativas dessas empresas. Como a natureza da intervenção

da urbanização é definida enquanto processo de incorporação de áreas ao “tecido urbano”,

através da criação de unidades imobiliárias ou implantação de sistemas e instalações de

infraestrutura, especula-se que tal ocorrência estaria vinculada ao atendimento de

necessidades que viabilizariam condições para a produção ou comercialização de bens e

serviços. Além disso, supõe-se um movimento de incorporação da produção imobiliária

licenciada de uso residencial no patrimônio de tais empresas.

f) Uso Misto

Um último uso registrado em 12 (doze) empreendimentos licenciados para o grupo de

agentes das outras empresas é o uso misto. Essa ocorrência refere-se ao uso misto para

destinação de várias atividades ou uso residencial misto. O grupo de uso M 2 é observado

em nove empreendimentos licenciados e o grupo M1 em três109.

Em uma perspectiva de conjunto, e agregando todos os empreendimentos licenciados para

as outras empresas por uso e pelos grupos e classes de atividades empresariais tratados

nos tópicos anteriores, pode-se constatar três segmentos empresariais que mais

concentram área construída licenciada: as empresas do comércio por atacado, as empresas

comerciais e de serviços não financeiros em geral e as empresas do comércio varejista.

Cada um desses segmentos responde por, respectivamente, 15,33%, 13,89% e 10,52% do

total de área construída licenciada para o grupo outras empresas.

Quando se atenta ao consumo do ambiente construído, conforme cada grupo ou classe de

atividades, tem-se que os três principais segmentos com maior área construída licenciada

média por empreendimento são os de fabricação de produtos alimentícios e bebidas,

109 Para as empresas Armazéns Gerais União S/A, Bom Preço S/A e Correia Ribeiro S/A, Dental Baiana LTDA, Mar Brasil Hotel Residência LTDA, Marcial Mercantil de Negócios e Participações LTDA, Nova Idéia Indústria e Comércio de Móveis LTDA, Organização C. A . Barbosa Costa LTDA, São Rocco Hotel LTDA e Vicente de Paulo Aragão e Cia LTDA, cada uma requerente de um empreendimento. No caso do grupo de uso M 1, o mesmo abrangeu três empreendimentos licenciados para as empresas Bondconta LTDA – ME, FEA Comércio de Cereais LTDA e Studio Argolo Antiguidades e Restaurações LTDA, cada uma responsável por um empreendimento. Pela natureza de conjugação dos usos comercial e ou de serviços com outros usos diferentes, as intenções dos empreendimentos licenciados nos grupos de uso misto puderam ser associados, de modo geral, à presença dos segmentos empresariais de comércio e de serviços não financeiros no Brasil, nos termos tratados pela PAC e pela PAS e abordado diversas vezes nesta pesquisa.

160 urbanização integrada para atividade multirresidencial e empresas do comércio por atacado,

cada qual com 63.690,43 m2, 57.429,94 m2 e 26.234,43 m2, respectivamente.

Quadro 10 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso e grupo ou classe de atividades – outras empresas - Salvador, 2001 a 2009.

Grupo ou classe de atividades A. C. (m²)* % A. C.** No.


Empresas do comércio por atacado 734.563,98 15,33% 28 26.234,43

Empresas comerciais e de serviços não financeiros em geral 665.648,67 13,89% 250 2.662,59

Comércio varejista 503.737,34 10,52% 25 20.149,49

Hipermercados e supermercados, comércio de produtos alimentícios 294.239,86 6,14% 31 9.491,61

Usos comerciais e de serviços conjugados 218.679,16 4,56% 69 3.169,26

Serviços prestados às famílias 207.452,41 4,33% 9 23.050,27

Serviços de alojamento 139.708,83 2,92% 23 6.074,30

Empresas de combustíveis e lubrificantes e GLP 37.215,28 0,78% 43 865,47

Serviços de atividades de ensino continuado 30.330,58 0,63% 30 1.011,02

Serviços de manutenção e reparação e serviços de manutenção e reparação de veículos

14.125,49 0,29% 5 2.825,10

Agências de viagens e serviços de turismo 8.461,03 0,18% 20 423,05

de Comércio varejista e serviços de apoio residencial 5.233,09 0,11% 2 2.616,55

de Serviços de atividades culturais, recreativas e esportivas 2.119,81 0,04% 1 2.119,81

SUBTOTAL USO COMERCIAL E DE SERVIÇOS 2.861.515,53 59,73% 536 5.338,65

Fabricação de produtos alimentícios e bebidas 318.452,13 6,65% 5 63.690,43

Outras atividades industriais 135.633,95 2,83% 33 4.110,12

SUBTOTAL USO INDUSTRIAL 454.086,08 9,48% 38 11.949,63

Urbanização integrada para atividade multirresidencial 229.719,76 4,80% 4 57.429,94

Serviços de transportes, serviços auxiliares aos transportes e correio 78.588,12 1,64% 14 5.613,44

Serviços de telecomunicações e de saneamento 56.748,47 1,18% 16 3.546,78

Comércio de produtos alimentícios, bebidas e fumo 5.334,37 0,11% 1 5.334,37

Indústria extrativa 192,55 0,00% 1 192,55

SUBTOTAL USO ESPECIAL 370.583,27 7,74% 36 10.293,98

Serviços pessoais de saúde 115.244,79 2,41% 30 3.841,49

Serviços de atividades de ensino continuado 75.834,66 1,58% 26 2.916,72

Serviços administrativos 29.332,04 0,61% 2 14.666,02

Usos institucionais em geral e conjugados 38.708,32 0,81% 12 3.225,69

SUBTOTAL USO INSTITUCIONAL 259.119,81 5,41% 70 3.701,71

Uso residencial atividade multirresidencial de urbanização 194.713,25 4,06% 26 7.488,97

Uso residencial Urbanização integrada até 300 UI 41.028,38 0,86% 2 20.514,19

Uso residencial atividade unirresidencial de urbanização 9.627,51 0,20% 18 534,86

Uso residencial atividade unirresidencial de reurbanização simples 1.070,06 0,02% 2 535,03

Uso residencial atividade residencial - loteamento, parcelamento ou desmembramento

- 0,00% 1 -

SUBTOTAL USO RESIDENCIAL 246.439,20 5,14% 49 5.029,37

Uso misto 49.079,39 1,02% 12 4.089,95

SUBTOTAL USO MISTO 49.079,39 1,02% 12 4.089,95

Usos conjugados 426.788,02 8,91% 16 26.674,25

SUBTOTAL USOS CONJUGADOS 426.788,02 8,91% 16 26.674,25

NI 123.041,48 2,57% 34 3.618,87

SUBTOTAL NI 123.041,48 2,57% 34 3.618,87

TOTAL GERAL 4.790.652,78 100,00% 791 6.056,45

*A. C. = Área construída licenciada .

** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes. **N


construção emitidos . Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009) e do IBGE (2008b, 2008c e 2008d).

Já quando se observa o consumo do ambiente construído nas diversas modalidades de

uso110, colocadas para a produção imobiliária licenciada para as outras empresas, tem-se

que o grupo de uso CS 14.2, relativo aos serviços ligados aos grandes canais de tráfego, é

110 Ver Quadro 35 anexo.

161 aquele com maior área construída licenciada média por empreendimento dentro do uso

comercial e de serviços, que é de 148.468,75 m2. Ressalta-se que se trata também do maior

tamanho dessa área em relação a todas as ocorrências de usos do grupo outras empresas.

Já o grupo de uso ID 8.5, - relativo ao uso industrial de porte grande para destinação de

atividades de aparelhamento de pedras, metalurgia do pó, acabamento de fios e tecidos,

fabricação de produtos alimentícios etc.111 -, tem a maior extensão de área construída

licenciada média por empreendimento dentro do uso industrial, com 63.690,43 m2.

No uso especial, o tipo de grupo de uso que mais consome ambiente construído é o E 5.2,

atinente aos empreendimentos de Urbanização Integrada para destinação de atividade

multirresidencial, que apresenta 57.429,94 m2 de área construída licenciada média por

empreendimento.

O grupo de uso IN 12.3, referente ao uso institucional para destinação de atividades de

autarquias, empresas públicas, repartições ou atividades governamentais diversas, é, dentro

do uso institucional, aquele que apresenta maior área construída licenciada média por

empreendimento, da ordem de 14.666,02 m2.

Dentro do uso residencial, o destaque fica com o grupo de uso R 5.2, - relativo às

intervenções de urbanização Integrada com até 300 unidades imobiliárias criadas,

destinadas à atividade multirresidencial – que possui a maior área construída licenciada

média por empreendimento, que é de 20.514,19 m2.

Já o grupo de uso M 2 é a modalidade de uso misto que tem o maior tamanho da área aqui

considerada, ou seja, 5.335,59 m2.

Localizações mais expressivas na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana e na Macroárea de Proteção e Recuperação Ambiental

Na distribuição dos empreendimentos licenciados do grupo de agentes outras empresas por

tipos de zona, destaca-se a localização significativa dos mesmos nas zonas ZT 10, ZS 6 e

ZR 17. Tais zonas respondem, respectivamente, por 14,47%, 12,92% e 7,84% do total de

111 Este uso industrial é destinado a atividades de aparelhamento de pedras para construção e execução de trabalhos em mármore, ardósia, granito e outras pedras, metalurgia do pó, acabamento de fios e tecidos, não processados em fiações e tecelagens, moagem de trigo, torrefação e moagem de café, fabricação de café e mate solúveis, fabricação de produtos de milho, fabricação de produtos de mandioca, fabricação de farinhas diversas, beneficiamento, moagem, torrefação e fabricação de produtos alimentares diversos de origem vegetal, fabricação de conservas de frutas, legumes e outros vegetais, preparação de especiarias e condimentos e fabricação de doces, abate de animais (matadouro), preparação de conservas de carne e produtos de salsicharia, não processada em matadouros e frigoríficos, preparação de conservas de carne, preparação do leite e fabricação de produtos de laticínios, fabricação de outros produtos alimentares, fabricação de bebidas não alcoólicas ou preparação do fumo.

162 área construída licenciada para o conjunto desses agentes e são as regiões com as maiores

concentrações de intenções da produção imobiliária desse grupo (Ver quadro 36 anexo).

Como já mencionado, a análise da distribuição da área construída licenciada por localidades

e por macroáreas será feita de modo mais detido no item 4.4. Porém, destaca-se aqui a

presença significativa da produção imobiliária licenciada para as outras empresas na


a maior quantidade de área construída licenciada para as outras empresas, correspondendo

a 8,89% do total de área construída licenciada para todos os agentes112. Nessa macroárea

os empreendimentos licenciados para esse grupo de agentes situam-se nas localidades do

Iguatemi, Pituba, Caminho das Árvores, Imbuí, Rio Vermelho, Ondina, Piatã, Barra, Canela,

Itaigara, Costa Azul, Paralela, Stiep, Patamares, Armação, Boca do Rio, Pituaçu, Graça,

Amaralina e Plakaford.

Com um percentual menor, mas também significativo, a Macroárea de Proteção e

Recuperação Ambiental é o segundo destino da localização das outras empresas, em

termos de montante de área construída licenciada, sendo responsável por 7,28% da mesma

amostra em questão. Nessa macroárea, os empreendimentos das outras empresas situam-

se nas localidades de Pirajá, São Tomé de Paripe, Saboeiro, Stella Mares, Praia do

Flamengo e Ipitanga.

Quando se observa a distribuição da área construída licenciada para as outras empresas

por localidade, independente da macroárea em que a mesma esteja situada, tem-se que as

três principais localizações, são, respectivamente, Pirajá, São Tomé de Paripe e Iguatemi.

Cada um desses lugares possui os seguintes percentuais de área construída licenciada, em

relação ao total da amostra de todos os agentes, 5,18%, 1,88% e 1,96%

112 Como informado nos aspectos metodológicos expostos na Apresentação desta dissertação, a amostra utilizada para a distribuição da produção imobiliária licenciada por localidades e macroáreas só pode considerar aqueles empreendimentos cujos endereços fazem referência às localizações reconhecidas pelo PDDU.

163

4.1.3. Órgãos estatais: produção pública da moradia sem direito à cidade

Perfazem 45 (quarenta e cinco) os órgãos e instituições públicas dos três níveis federativos

do Estado brasileiro, quais sejam, União, Estado e Município, identificados entre os

requerentes com licenças de alvarás de construção aprovadas pelo Município de Salvador.

Esses agentes são responsáveis por 180 (cento e oitenta) dos empreendimentos

autorizados pela SUCOM, totalizando 1.140.755,14 m2 de área construída licenciada, o que

implica uma área construída licenciada média em cada empreendimento de 6.337,53 m2.

Gráfico 16 – Variação anual da área construída licenciada – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009.


A leitura do gráfico acima revela que Município, Estado e União atingem, respectivamente,

o máximo de área construída licenciada nos anos de 2006, 2005 e 2009. Os montantes

correspondentes da área construída licenciada para cada um desses órgãos foram de

102.634,61 m2, 132.117,19 m2 e 191.762,98 m2.

Os anos em que houve as menores quantidades de área construída licenciada para

Município, Estado e União foram, respectivamente, 2003, 2001 e 2004. Na mesma ordem,

cada qual destes entes teve, nos anos referidos, as seguintes quantidades de área

construída licenciada, quais sejam, 8.495,18 m2, 451,76 m2 e 1.918,34 m2.

Considerando conjuntamente o total de área construída licenciada para os três entes

federativos, registra-se que a maior variação positiva se deu no intervalo de 2002 a 2003,

Variação anual da A. C. (m2) – Órgãos estatais

A. C. = Área Construída licenciada

164 com esse total aumentando 1.975,73%, ao elevar-se de 4.442,12 m2 para 92.206,49 m2.

Ainda com relação ao montante de área construída licenciada para Município, Estado e

União, tem-se a maior oscilação negativa no intervalo anterior, de 2001 a 2002, através de

um decréscimo de -58,50%, com o total da área considerada reduzindo-se de 10.703,94 m2

para 4.442,12 m2.

De 2004 a 2005 o Estado teve crescimento de 551,59% e, a partir do último ano desse

intervalo, destaca-se um período quase contínuo de crescimento até 2008. Com exceção do

intervalo de 2005 a 2006, quando houve uma queda de -69,53%, nos intervalos que se

seguiram até 2008 houve ampliação da área construída licenciada para o Estado com

variação positiva de 108,87% no intervalo de 2006 a 2007 e de 51,27% no intervalo de 2007

a 2008. Já no caso do Município, no mesmo período houve um movimento muito mais

instável, iniciando com uma oscilação negativa de 2004 a 2005 de -24,22%, passando para

um momento de ascenso no intervalo seguinte, de 2005 a 2006, com variação positiva de

401,66%, para, em seguida, ter um novo decréscimo de -100,00% de 2006 a 2007. Entre

2007 e 2008 não foram registradas licenças de alvarás de construção para o Município e de

2008 a 2009 a área construída licenciada cresceu 109,57%. Essa leitura pode sugerir que o

Estado conseguiu ter mais acesso que o Município aos financiamentos de produção

habitacional, disponíveis a partir de 2005 no âmbito do SFH (ver item 3.3. do Capítulo 3).

Gráfico 17 – Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009.


Variação anual dos Empreendimentos

licenciados (unidades) – Órgãos estatais

Empreendimentos licenciados

165 Nos anos 2004, 2005 e 2006, Município, Estado e União apresentaram os maiores números

de unidades de empreendimentos licenciados, que foram, respectivamente, 20 (vinte), 26

(vinte e seis) e seis, para cada ano e ente respectivo. O número significativo de

empreendimentos licenciados sob a responsabilidade do Estado parece estar vinculado à já

mencionada ampliação de financiamento imobiliário, a partir do ano de 2005.

Em 2003 o Município teve apenas dois empreendimentos licenciados. No ano de 2001 o

Estado teve um empreendimento licenciado. No ano de 2003 a União teve somente um

empreendimento licenciado. Esses foram os momentos, do período analisado, em que cada

ente federativo apresentou as menores quantidades de empreendimentos licenciados.

Considerando todos os empreendimentos licenciados para os três entes federativos,

verifica-se que a maior variação positiva, em torno de 800%, aconteceu no intervalo de 2002

a 2003, com o número de unidades subindo de dois para 18 (dezoito). Nesse caso, a maior

parte dos empreendimentos é de responsabilidade do Estado, que tem 15 (quinze) licenças

no intervalo. A maior variação negativa acontece de 2006 a 2007, quando há uma oscilação

de -38,71%.

Gráfico 18 – Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Órgãos estatais – Salvador, 2001 a 2009.


Tanto o Município quanto o Estado apresentam maior tamanho de área construída

licenciada média por empreendimento no ano de 2008, perfazendo , respectivamente,

Variação anual da A. C. média por

empreendimento (m2) – Órgãos estatais

A. C. = área construídaÁrea construídaÁrea construída

licenciada média por empreendimento

166 15.650,60 m2 e 14.135,06 m2. Já a União atinge esse tamanho máximo em 2009, com

63.920,99 m2 de área construída licenciada por empreendimento.

Em 2004 o Município apresenta seu menor tamanho de área construída licenciada média

por empreendimento, da ordem de 1.349,81 m2. O Estado tem o menor tamanho dessa área

em 2001, com 451,76 m2. Já a União apresenta tamanho mínimo em 2004, com 959,17 m2.

A identificação de órgãos estatais nas intenções da produção imobiliária licenciada pelo

Município de Salvador diz respeito aos modos e abrangência da territorialização do Estado.

Assim, os entes federativos projetam uma atuação espacial em Salvador, através de órgãos

dos poderes executivo, legislativo e judiciário existentes na época do licenciamento dos

correspondentes empreendimentos.

Município

No caso do Município de Salvador, foram aprovados 48 (quarenta e oito) empreendimentos

de 11 (onze) órgãos ou instituições públicas municipais. Alguns são órgãos do poder

executivo com atribuições mais administrativas, como nos casos das licenças de alvarás de

construção cujos requerentes foram a Prefeitura Municipal de Salvador e a Secretaria

Municipal da Fazenda (SEFAZ). Também foram licenciados empreendimentos de

responsabilidade de órgãos executivos e instituições públicas que desenvolvem, ou

desenvolviam, políticas públicas e ou setoriais específicas, tais como as licenças de alvarás

de construção emitidas a favor da Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB), a

Superintendência de Conservação e Obras Públicas do Salvador (SUCOP), a

Superintendência de Urbanização da Capital (SURCAP), Secretaria Municipal da Saúde

(SMS), Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, Habitação e Meio Ambiente

(SEDHAM), Companhia de Desenvolvimento Urbano de Salvador (DESAL), Fundação Mário

Leal Ferreira (FMLF), Secretaria Municipal de Administração (SEAD). Constituem também

as intenções da produção imobiliária do Município de Salvador, empreendimento de

responsabilidade do poder legislativo, cuja licença de alvará de construção foi requerida pela

Câmara Municipal de Salvador.

Estado

No caso do Estado da Bahia, foram 104 (cento e quatro) empreendimentos de 18 (dezoito)

dos seus órgãos governamentais ou instituições públicas. Uma parte dos empreendimentos

estaduais aprovados refere-se às licenças de alvarás de construção, cujos requerentes são

órgãos executivos administrativos e de financiamento, caso do Governo do Estado da Bahia

e do Banco de Desenvolvimento do Estado da Bahia. A maior parte dos empreendimentos

estaduais licenciados correspondem aos órgãos executivos e instituições públicas que

167 desenvolvem ou desenvolviam políticas públicas e ou setoriais específicas, quais sejam, a

Companhia de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER), Secretaria de

Saúde do Estado da Bahia (SESAB), Superintendência de Desenvolvimento Industrial e

Comercial (SUDIC), Instituto do Patrimônio Artístico e Cultural (IPAC), Empresa Gráfica da

Bahia (EGBA), Companhia das Docas do Estado da Bahia (CODEBA), Agência Estadual de

Defesa Agropecuária da Bahia (ADAB), Superintendência de Construções Administrativas

(SUCAB), Fundação da Criança e do Adolescente (FUNDAC), Centro de Recursos

Ambientais (CRA), Habitação e Urbanização da Bahia S/A (URBIS), Fundação do

Patrimônio Artístico e Cultural da Bahia, Secretaria de Segurança Pública (SSP), Secretaria

de Combate à Pobreza e às Desigualdades Sociais (SECOMP) e Empresa Baiana de

Desenvolvimento Agrícola S.A (EBDA). Além desses, há alguns empreendimentos

licenciados por um órgão que era ligado ao poder judiciário, no caso, o Instituto Pedro

Ribeiro de Administração Judiciária (IPRAJ).

União

A União foi responsável por 28 (vinte e oito) empreendimentos licenciados para 16

(dezesseis) dos seus órgãos e instituições. No âmbito dos órgãos executivos de caráter

administrativo registra-se um empreendimento licenciado para a União Federal. Os

empreendimentos licenciados para órgãos executivos e instituições públicas federais que

desenvolvem ou desenvolviam políticas públicas e ou setoriais específicas têm como

requerentes a Gerência Regional de Administração do Ministério da Fazenda na Bahia, a

Companhia Hidroelétrica de São Francisco, a Empresa Brasileira de Infraestrutura

Aeroportuária (INFRAERO), a Caixa Econômica Federal, a Universidade Federal da Bahia

(UFBA) e a Escola Técnica Federal da Bahia. Há também empreendimentos licenciados,

cujos requerentes são órgãos do poder judiciários, no caso o Tribunal Regional do Trabalho

da 5ª Região, a Justiça Federal, o Tribunal Regional Federal da 1º Região e o Tribunal

Regional Eleitoral da Bahia. Além desses, há também empreendimentos licenciados cujos

requerentes são instituições das Forças Armadas, caso do Ministério da Marinha, do

Segundo Comando Aéreo Regional, da União Federal / Marinha do Brasil - Comando do 2°

D. Naval, do Ministério da Aeronáutica e do Exército Brasileiro / Ministério de Defesa.

Federalismo brasileiro e expansão territorial estatal

As intenções da produção imobiliária licenciada pelo grupo de agentes dos órgãos estatais

delineiam uma atuação múltipla do Estado brasileiro no território do município de Salvador.

As tendências de uso e ocupação do espaço colocadas por essa atuação estão

condicionadas, dentre outros aspectos, pelos termos do federalismo brasileiro, pelas

168 diferentes competências entre os entes federativos e pelas condições e conflitos da

operação dessas competências por seus órgãos e instituições. Nos dizeres de Iná Elias de

Castro, trata-se da projeção espacial do Estado

(...) através da ação de suas instituições, agentes, níveis decisórios, mecanismos de regulação e de exercício de poder. Seu aparato burocrático, cujo poder de gestão territorial é decisivo, constitui-se de uma multiplicidade de agentes que contribuem, cada um a seu modo e nos limites da sua escala decisória, para a estruturação do espaço tanto geográfico como sócio-político. Neste sentido, a “expansão” desse aparato implica, necessariamente, no estabelecimento de uma malha institucional que tende a recobrir todo o território nacional, e que deveria articular-se de forma coerente (CASTRO, 1997, pp. 38-39).

Celina Souza caracteriza a federação brasileira como um sistema de três níveis ou “triplo

federalismo”, já que a Constituição Federal (CF) de 1988 incorpora os municípios, ao lado

dos estados e da união, enquanto integrantes da federação. Para Souza, essa

particularidade do federalismo brasileiro reflete “uma longa tradição de autonomia municipal

e de escasso controle dos estados sobre as questões locais”. Contudo, a d istribuição de

competências entre os entes federativos define competências concorrentes em relação à

responsabilidade pela provisão da maioria dos serviços públicos. No entendimento de

Souza, isso sinaliza que o federalismo brasileiro “teria um caráter mais cooperativo do que

dual ou competitivo”. (SOUZA, 2005, pp. 110-112). No entanto, haveria dificuldades em se

alcançar o objetivo do federalismo cooperativo, por duas razões principais

(...) A primeira está nas diferentes capacidades dos governos subnacionais de implementarem políticas públicas, dadas as enormes desigualdades financeiras, técnicas e de gestão existentes. A segunda está na ausência de mecanismos constitucionais ou institucionais que estimulem a cooperação, tornando o sistema altamente competitivo

113 (idem, p. 112).

Para Celina Souza a solução para os principais problemas que afetam o federalismo

brasileiro

(...) depende menos de como o federalismo está hoje desenhado na Constituição e das instituições que o modelam do que (a) do encaminhamento de conflitos políticos mais amplos, em que o das desigualdades regionais inscreve-se, e (b) da redefinição de prioridades governamentais – tema, portanto, do território das políticas públicas e não da Constituição. (SOUZA, 2005, pp. 118-119).

Outro aspecto importante remete às diferentes capacidades de investimento de cada ente

federativo, condicionadas pelas relações de autonomia e coordenação da federação

brasileira, associadas às questões de matéria fiscal e tributária. Não haveria

correspondência entre as atribuições e responsabilidades por determinadas políticas

públicas, definidas para cada ente federativo, e as decisões de arrecadação e de gasto.

113 Mesmo a argumentação de que a Lei 11.107/2005, que dispõe sobre normas gerais de contratação de consórcios públicos, é um instrumento para operacionalização do federalismo cooperativo, sua aplicação depende da iniciativa discricionária dos entes federativos, o que limita uma abrangência mais generalizada dos mecanismos de cooperação intergovernamental previstos. .

169 Conforme Marta Arretche, “ainda que a arrecadação tributária tenha sido historicamente

descentralizada, a União consolidou-se como a principal arrecadadora”. Para essa autora,

no contexto pós CF de 1988, consolida-se “o regime de separação de fontes tributárias”,

sendo que “a disputa federativa por recursos concentrou-se no sistema de transferências

fiscais”. Contudo, “a criação de um sistema de transferências fiscais foi, por sua vez,

acompanhada pela regulamentação federal sobre as decisões de gasto dos governos

subnacionais”. Isso tem implicado na limitação da autonomia dos entes federativos

estaduais e municipais e dos seus governos subnacionais sobre as suas decisões de gasto

(ARRETCHE, 2005, pp. 69-83).

Diante do exposto, pode-se inferir que a problemática do federalismo brasileiro, tratada por

Celina Souza, tende a ser agravada pelo fato de as intenções da produção imobiliária

licenciada para os órgãos estatais corresponderem a uma baixíssima abrangência territorial,

se comparada com a maior ocorrência de intenções para empresas imobiliárias ou outras

empresas (ver Quadro 21). Isso implica restrição de possibilidades de instituição de usos e

ocupações espaciais públicos e da perspectiva de “expansão” da malha institucional estatal,

suscitada por Iná Elias de Castro, em detrimento da hegemonia de processos de

instrumentalização do espaço, sob a égide da racionalidade capitalista.

Além disso, o caráter da orientação de distribuição dos recursos das transferências fiscais,

comentado por Marta Arretche, ajuda a forjar uma baixa presença da atuação do Estado na

promoção de serviços públicos e políticas públicas essenciais para a grande parcela da

população, carente desses serviços e políticas. Na análise que se segue, constata-se uma

maior participação do Estado da Bahia e da União na produção imobiliária licenciada em

Salvador, no período de 2001 a 2009, em detrimento da participação do Município,

responsável pelos serviços locais de caráter essencial.

A liderança da CONDER na produção licenciada: centralização das políticas urbanas no nível estadual

A leitura do Quadro 11 revela que o Estado da Bahia apresenta a maior parte das intenções

da produção imobiliária licenciada do grupo de agentes órgãos estatais, em termos de

montante de área construída licenciada, respondendo por 568.530,29 m2 ou 49,84% do total

relativo a esse grupo de agentes. Na sequência de ordem de importância, aparece a União,

responsável por 365.190,91 m2 ou 32,01% do mesmo total. Na última posição tem-se o

Município de Salvador, que responde por 207.033,94 m2 ou 18,15% sobre o mesmo total

considerado.

170 O cenário acima aponta para uma debilidade do Município na promoção dos serviços

públicos essenciais de sua responsabilidade, já que a CF de 1988 define como competência

desse ente federativo “organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concessão ou

permissão, os serviços públicos de interesse local, incluído o de transporte coletivo, que tem

caráter essencial” (Art. 30, inciso V). A maior presença espacial da União, nas intenções da

produção imobiliária licenciada, reforça tal sinalização, já que se considera que, em termos

de promoção de políticas públicas, a União, tem, sobretudo, competência para emitir normas

de ordem geral, atuando principalmente no âmbito da regulação nacional (Arts. 21 e 22).

Assim, ao contrário do constatado, presumir-se-ia, pelas referidas definições constitucionais,

que essa natureza de competência da União deveria requerer menor abrangência territorial

do que a organização e prestação dos serviços públicos essenciais de responsabilidade do

Município.

Já a liderança do Estado na Bahia nessa produção do espaço indica a permanência de uma

histórica centralização das políticas urbanas em nível governamental estadual114, em

detrimento da atuação municipal em tais políticas. Esse contexto parece denunciar uma

distorção das atribuições do pacto federativo brasileiro, no qual são definidas, por exemplo,

como competência comum de todos os seus entes constitutivos, a promoção de programas

de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento

básico (Constituição Federal de 1988, Art. 23, inciso IX), bem como a responsabilidade do

município com relação ao controle do uso e da ocupação do solo urbano (Idem, Art. 30,

inciso VIII). Tem-se ainda, como evidência dessa provável distorção, a leitura da distribuição

das intenções da produção imobiliária licenciada por área construída para cada um dos

órgãos estatais, constante no Quadro 12, no qual se constata que a Companhia de

Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (CONDER) assume a dianteira dessas

intenções, respondendo por 28,73% do total de área construída licenciada para os

empreendimentos do grupo de agentes dos órgãos estatais.

114 Na era do Banco Nacional de Habitação (BNH), o Governo do Estado da Bahia atuou, através da URBIS, sobretudo na construção de novos conjuntos em grandes vazios da periferia de Salvador. Depois de um longo período de recesso nos investimentos habitacionais, decorrentes da extinção do BNH, em meados da década de 1980, o Governo Estadual retoma uma significativa atuação, a partir de 1995, implantando programa de melhorias em áreas degradadas, sendo a maior parte das intervenções realizadas em assentamentos precários da capital (a esse respeito ver SOUZA, 2004, p. 181-183).

171 Quadro 11 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente por ente federativo – órgãos estatais - Salvador, 2001 a 2009.

Requerente Ente Federativo No. Empreend.* A. C. (m²) **

PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR Município 14 75.888,75

SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO - SEHAB Município 6 69.969,24

SUCOP - SUPERINT. DE CONSERVAÇÃO E OBRAS PÚBLICAS DO SALVADOR Município 1 15.711,09

SUPERINTENDÊNCIA DE URBANIZAÇÃO DA CAPITAL - SURCAP Município 3 13.231,07

SECRETARIA MUNICIPAL DA SAUDE - SMS Município 17 11.695,45

SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA - SEFAZ Município 2 8.837,35

SEDHAM – SEC. MUNIC. DE DESENV. URBANO, HABITAÇÃO E MEIO AMBIENTE Município 1 4.076,88

CÂMARA MUNICIPAL DE SALVADOR Município 1 3.635,57

DESAL COMP. DE DESENVOLVIMENTO URBANO DE SALVADOR Município 1 1.948,21

FUNDAÇÃO MÁRIO LEAL FERREIRA - FMLF/ PMS Município 1 1.064,55

SECRETARIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO - SEAD Município 1 975,78 Subtotal Município 48 207.033,94

COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA Estado 68 327.691,31

INSTITUTO PEDRO RIBEIRO DE ADMINISTRAÇÃO JUDICIÁRIA-IPRAJ Estado 4 73.716,88

GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA Estado 12 54.858,93

SECRETARIA DE SAÚDE DO ESTADO DA BAHIA - SESAB Estado 2 32.936,69

SUPERINTENDÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO IND. E COMERCIAL - SUDIC Estado 4 28.897,96

INSTITUTO DO PATRIMÔNIO ARTÍSTICO E CULTURAL - IPAC Estado 2 12.437,36

BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESTADO DA BAHIA Estado 1 11.462,00

EMPRESA GRÁFICA DA BAHIA - EGBA (GOV. DO ESTADO DA BAHIA) Estado 1 11.211,05

COMPANHIA DAS DOCAS DO ESTADO DA BAHIA - CODEBA Estado 1 6.385,00

AGÊNCIA ESTADUAL DE DEFESA AGROPECUÁRIA DA BAHIA - ADAB Estado 1 1.708,88

SUCAB - SUPERINTENDÊNCIA DE CONSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS - BA Estado 1 1.491,13

FUNDAC - FUNDAÇÃO DA CRIANÇA E DO ADOLESCENTE Estado 1 1.423,33

CENTRO DE RECURSOS AMBIENTAIS - CRA Estado 1 1.207,53

HABITAÇÃO E URBANIZAÇÃO DA BAHIA S/A - URBIS Estado 1 1.099,07

FUNDAÇÃO DO PATRIMÔNIO ARTÍSTICO E CULTURAL DA BAHIA Estado 1 941,35

SECRETARIA DE SEGURANÇA PÚBLICA - SSP Estado 1 451,76

SECRETARIA DE COMBATE À POBREZA E ÀS DESIGUALDADES SOCIAIS - SECOMP Estado 1 428,89

EMPRESA BAIANA DE DESENVOLVIMENTO AGRÍCOLA S.A - EBDA Estado 1 181,17 Subtotal Estado 104 568.530,29

TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 5ª REGIÃO União 2 131.114,46

MINISTÉRIO DA MARINHA União 1 45.941,56

GERÊNCIA REGIONAL DE ADMINIST. DO MINISTÉRIO DA FAZENDA NA BAHIA União 1 36.830,96

JUSTIÇA FEDERAL União 3 25.355,17

TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 1ª REGIÃO União 1 25.030,00

TRIBUNAL REGIONAL ELEITORAL DA BAHIA União 1 21.465,00

SEGUNDO COMANDO AÉREO REGIONAL União 4 18.425,91

COMPANHIA HIDROELÉTRICA DE SÃO FRANCISCO União 1 18.271,00

EMPRESA BRASILEIRA DE INFRAESTRUTURA AEROPORTUÁRIA - INFRAERO União 4 14.531,18

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL União 3 8.660,83

UNIÃO FEDERAL/ MARINHA DO BRASIL- COMANDO DO 2° D. NAVAL União 1 6.233,70

MINISTÉRIO DA AERONÁUTICA União 1 5.598,00

UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA - UFBA União 2 3.803,81

EXÉRCITO BRASILEIRO / MINISTÉRIO DE DEFESA União 1 2.817,12

UNIÃO FEDERAL União 1 567,69

ESCOLA TÉCNICA FEDERAL DA BAHIA União 1 544,52 Subtotal União 28 365.190,91

Total Geral 180 1.140.755,14

* No. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de

construção emitidos. **A. C. = área construída licenciada. Elaborado com base nos dados da SUCOM (2009).

172 Quadro 12 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – órgãos estatais - Salvador, 2001 a 2009.

Posição Requerente Ente Federativo

A. C. *(m²) % A.C.** No


1 COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DO ESTADO DA BAHIA

Estado 327.691,31 28,73% 68 4.818,99

2 TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 5ª REGIÃO União 131.114,46 11,49% 2 65.557,23

3 PREFEITURA MUNICIPAL DE SALVADOR Município 75.888,75 6,65% 14 5.420,63

4 INSTITUTO PEDRO RIBEIRO DE ADMINISTRAÇÃO JUDICIÁRIA-IPRAJ

Estado 73.716,88 6,46% 4 18.429,22

5 SECRETARIA MUNICIPAL DE HABITAÇÃO - SEHAB Município 69.969,24 6,13% 6 11.661,54

6 GOVERNO DO ESTADO DA BAHIA Estado 54.858,93 4,81% 12 4.571,58

7 MINISTÉRIO DA MARINHA União 45.941,56 4,03% 1 45.941,56

8 GERÊNCIA REGIONAL DE ADMINIST. DO MINISTÉRIO DA FAZENDA NA BAHIA

União 36.830,96 3,23% 1 36.830,96

9 SECRETARIA DE SAÙDE DO ESTADO DA BAHIA - SESAB Estado 32.936,69 2,89% 2 16.468,35

10 SUPERINTENDENCIA DE DESENVOLVIMENTO IND. E COMERCIAL - SUDIC

Estado 28.897,96 2,53% 4 7.224,49

11 JUSTIÇA FEDERAL União 25.355,17 2,22% 3 8.451,72

12 TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 1º REGIÃO União 25.030,00 2,19% 1 25.030,00

13 TRIBUNAL REGIONAL ELEITORAL DA BAHIA União 21.465,00 1,88% 1 21.465,00

14 SEGUNDO COMANDO AÉREO REGIONAL União 18.425,91 1,62% 4 4.606,48

15 COMPANHIA HIDROELÉTRICA DE SÃO FRANCISCO União 18.271,00 1,60% 1 18.271,00

16 SUCOP - SUPERINT. DE CONSERVAÇÃO E OBRAS PÚBLICAS DO SALVADOR

Município 15.711,09 1,38% 1 15.711,09

17 EMPRESA BRASILEIRA DE INFRAESTRUTURA AEROPORTUÁRIA - INFRAERO

União 14.531,18 1,27% 4 3.632,80

18 SUPERINTENDÊNCIA DE URBANIZAÇÃO DA CAPITAL - SURCAP

Município 13.231,07 1,16% 3 4.410,36

19 INSTITUTO DO PATRIMÔNIO ARTÍSTICO E CULTURAL - IPAC

Estado 12.437,36 1,09% 2 6.218,68

20 SECRETARIA MUNICIPAL DA SAÚDE - SMS Município 11.695,45 1,03% 17 687,97

21 BANCO DE DESENVOLVIMENTO DO ESTADO DA BAHIA Estado 11.462,00 1,00% 1 11.462,00

22 EMPRESA GRÁFICA DA BAHIA - EGBA (GOV. DO ESTADO DA BAHIA)

Estado 11.211,05 0,98% 1 11.211,05

23 SECRETARIA MUNICIPAL DA FAZENDA - SEFAZ Município 8.837,35 0,77% 2 4.418,68

24 CAIXA ECONÔMICA FEDERAL União 8.660,83 0,76% 3 2.886,94

25 COMPANHIA DAS DOCAS DO ESTADO DA BAHIA - CODEBA

Estado 6.385,00 0,56% 1 6.385,00

26 UNIÃO FEDERAL/ MARINHA DO BRASIL- COMANDO DO 2° D. NAVAL

União 6.233,70 0,55% 1 6.233,70

27 MINISTÉRIO DA AERONÁUTICA União 5.598,00 0,49% 1 5.598,00

28 SEDHAM – SEC. MUNIC. DE DESENV. URBANO,

HABITAÇÃO E MEIO AMBIENTE

Município 4.076,88 0,36% 1 4.076,88

29 UNIVERSIDADE FEDERAL DA BAHIA - UFBA União 3.803,81 0,33% 2 1.901,91

30 CÂMARA MUNICIPAL DE SALVADOR Município 3.635,57 0,32% 1 3.635,57

31 EXÉRCITO BRASILEIRO / MINISTÉRIO DE DEFESA União 2.817,12 0,25% 1 2.817,12

32 DESAL COMP. DE DESENVOLVIMENTO URBANO DE SALVADOR

Município 1.948,21 0,17% 1 1.948,21

33 AGÊNCIA ESTADUAL DE DEFESA AGROPECUÁRIA DA BAHIA - ADAB

Estado 1.708,88 0,15% 1 1.708,88

34 SUCAB - SUPERINTENDÊNCIA DE CONSTRUÇÕES ADMINISTRATIVAS - BA

Estado 1.491,13 0,13% 1 1.491,13

35 FUNDAC - FUNDAÇÃO DA CRIANÇA E DO ADOLESCENTE

Estado 1.423,33 0,12% 1 1.423,33

36 CENTRO DE RECURSOS AMBIENTAIS - CRA Estado 1.207,53 0,11% 1 1.207,53

37 HABITAÇÃO E URBANIZAÇÃO DA BAHIA S/A - URBIS Estado 1.099,07 0,10% 1 1.099,07

38 FUNDAÇÃO MÁRIO LEAL FERREIRA - FMLF/ PMS Município 1.064,55 0,09% 1 1.064,55

39 SECRETARIA MUNICIPAL DE ADMINISTRAÇÃO - SEAD Município 975,78 0,09% 1 975,78

40 FUNDAÇÃO DO PATRIMÔNIO ARTÍSTICO E CULTURAL DA BAHIA

Estado 941,35 0,08% 1 941,35

41 UNIÃO FEDERAL União 567,69 0,05% 1 567,69

42 ESCOLA TÉCNICA FEDERAL DA BAHIA União 544,52 0,05% 1 544,52

43 SECRETARIA DE SEGURANÇA PÚBLICA - SSP Estado 451,76 0,04% 1 451,76

44 SECRETARIA DE COMBATE À POBREZA E ÀS DESIGUALDADES SOCIAIS - SECOMP

Estado 428,89 0,04% 1 428,89

45 EMPRESA BAIANA DE DESENVOLVIMENTO AGRICOLA S.A - EBDA

Estado 181,17 0,02% 1 181,17

Total Geral 1.140.755,14 100,00% 180 6.337,53

*A. C. = Área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes.

173 ***N

o. Empreend. = Quantidade de empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de construção

emitidos. Elaborado com base nos dados da SUCOM (2009).

Cabe ainda destacar, com base no quadro acima, que os órgãos estatais que apresentam

os três maiores tamanhos de área construída licenciada média por empreendimento são o

Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região, o Ministério da Marinha e a Gerência Regional

de Administração do Ministério da Fazenda na Bahia. O consumo de ambiente construído

por empreendimento de cada um desses órgãos é de, respectivamente, 65.557,23 m2,

45.941,56 m2 e 36.830,96 m2.

Uso do espaço e as competências do Estado brasileiro

A distribuição dos empreendimentos licenciados para os órgãos estatais por usos demonstra

que o uso institucional é o mais significativo, tendo representado 38,55% do total de área

construída licenciada para esse grupo de agentes. Na sequência, por ordem de importância,

seguem-se o uso especial com 22,11%, o uso residencial com 20,10%, o uso comercial e de

serviços com 3,35%, o uso industrial com 2,57%, o uso misto com 1,41%, sem contar os

usos que se apresentam conjugados e os usos não identificados.

Gráfico 19 – % de área construída licenciada por uso – órgãos estatais - Salvador 2001 a 2009.

Fonte: Elaborado pela autora com base na SUCOM (2009).

A produção imobiliária licenciada que os agentes estatais buscam empreender corresponde

às intenções de usos e ocupações voltados para o desenvolvimento de suas atividades. A

instituição dessas atividades respalda-se na definição das competências e atribuições do

174 Estado brasileiro, disposta na CF de 1988115. Apesar de muitas dessas competências e

atribuições terem sua regulamentação detalhadas em lei - caso da legislação atinente ao

Sistema Único de Saúde, Lei de Diretrizes e Bases da Educação, Estatuto da Cidade,

Sistema Único de Assistência Social etc. – as definições constantes na CF de 1988 são as

principais referências para a análise que segue, da distribuição por usos, dos

empreendimentos licenciados para os órgãos estatais, conforme conteúdo do Quadro 13. É

necessário enfatizar também que a análise abaixo só dá conta de identificar a abrangência e

tipologia dos usos, associadas aos seus responsáveis e respectivas competências, sem

conseguir precisar a qualidade e concepção dos serviços e políticas públicas que seriam

ativadas.

a) Uso Institucional

O principal uso observado nas intenções de produção do espaço do grupo de agentes

órgãos estatais é o institucional. Tal uso corresponde a 38,55% do total de área construída

licenciada para esse grupo, estando nesta classificação 61 (sessenta e um)

empreendimentos licenciados. Dentro da sua ocorrência destaca-se um grupo de uso

caracterizado pela prestação de serviços públicos de administração (IN 12.3 e IN 12.1).

Esse grupo de uso destina-se às atividades autárquicas, empresariais, institucionais,

governamentais, legislativas e ou judiciárias de natureza de gestão administrativa,

vinculadas à manutenção das sedes dos órgãos, tendo abrangido 22 (vinte e duas) das

licenças de alvarás de construção emitidas aos órgãos estatais.

O referido grupo de uso tem dez empreendimentos licenciados para órgãos da União, com

um notório predomínio de órgãos do Poder Judiciário. Os órgãos da União responsáveis por

esses empreendimentos são: Justiça Federal, Justiça Federal - Seção Judiciária da Bahia,

Tribunal Regional do Trabalho da 5ª Região, Tribunal Regional Federal da 1º Região,

Tribunal Regional Eleitoral da Bahia, Gerência Regional de Administração do Ministério da

Fazenda na Bahia, Caixa Econômica Federal e Ministério da Aeronáutica. Cada um dos

órgãos referidos é responsável por um empreendimento nessa classificação, com exceção

da Justiça Federal - Seção Judiciária da Bahia e Tribunal Regional do Trabalho da 5ª

Região, cada um responsável por dois.

Nesse mesmo grupo de uso, o Estado da Bahia é responsável por sete empreendimentos

licenciados, através dos seguintes órgãos: Instituto Pedro Ribeiro de Administração

Judiciária (IPRAJ) - que é requerente de três licenças de alvará de construção, o Centro de

Recursos Ambientais (CRA), a Agência Estadual de Defesa Agropecuária da Bahia (ADAB),

115 Que instituiria um “Estado Democrático, destinado a assegurar o exercício dos direitos sociais e individuais, a liberdade, a segurança, o bem-estar, o desenvolvimento, a igualdade e a justiça” (preâmbulo da CF de 1988).

175 a Empresa Gráfica da Bahia (EGBA) e o próprio Governo do Estado da Bahia, cada um

requerente de uma licença.

Já o Município de Salvador é responsável por cinco dos empreendimentos licenciados no

grupo de uso institucional em questão, sendo que, cada um dos seguintes órgãos é

requerente de uma licença de alvará de construção aprovada: Câmara Municipal de

Salvador (CMS), Secretaria Municipal de Administração (SEAD), Secretaria da Fazenda

Municipal, Companhia de Desenvolvimento Urbano de Salvador (DESAL) e a própria

Prefeitura Municipal de Salvador.

Um outro grupo de uso institucional refere-se aos empreendimentos licenciados de

prestação de serviços públicos e políticas de saúde. Nesse grupo enquadram-se 24 (vinte e

quatro) das licenças de alvarás de construção concedidas para o grupo de agentes órgãos

estatais. Destas, 20 (vinte) são de responsabilidade dos órgãos municipais, sobretudo da

Secretaria Municipal da Saúde (SMS), mas também da Prefeitura Municipal de Salvador

(PMS), através da SURCAP ou da própria PMS. Outras quatro são de órgãos estaduais,

nesse caso, a Secretaria de Saúde do Estado da Bahia (SESAB), a CONDER, o Governo do

Estado da Bahia associado à SESAB e o próprio Governo do Estado. Esse cenário

tendencial revela uma maior presença espacial do ente municipal nas intenções da

produção licenciada, considerada a competência comum de todos os entes federativos de

cuidar da saúde e prestar assistência pública, dar proteção e garantia às pessoas

portadoras de deficiência (Art. 23, inciso II da CF de 1988).

A CF de 1988 delineia uma política pública de saúde cooperativa, mas centrada no âmbito

local, ao definir como competência municipal prestar, com a cooperação técnica e financeira

da União e do Estado, serviços de atendimento à saúde da população (Art. 30, inciso VII). O

direito à saúde é compreendido como integrante da Seguridade Social, atribuída ao Estado

brasileiro e deve ser realizada, através de um conjunto integrado de ações de iniciativa dos

poderes públicos e da sociedade, com base em objetivos como universalidade da cobertura

e do atendimento, uniformidade e equivalência dos benefícios e serviços às populações

urbanas e rurais e seletividade e distributividade na prestação dos benefícios e serviços

(Art. 194, incisos I a III). A condição da saúde, direito de todos e dever do Estado, teve sua

estruturação prevista na CF de 1988, através de ações e serviços públicos de saúde

integrantes de uma rede regionalizada e hierarquizada, de modo a constituir o Sistema

Único de Saúde (SUS) (Arts.196, 197, 198 e 200).

Outro grupo de uso institucional, observado nos empreendimentos licenciados para o grupo

de agentes órgãos estatais, refere-se ao desenvolvimento de políticas de educação (IN 7).

Tal grupo de uso tem destinação de atividades de biblioteca central, ensino do 3º grau,

176 ensino de pós-graduação, ensino preparatório para oficiais, formação, prefeitura de campus

universitário, reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas. Nele

são abrangidos três empreendimentos licenciados para órgãos estatais, sendo um relativo a

instituições públicas da União, caso da Escola Técnica Federal da Bahia (ETFBA) e da

Universidade Federal da Bahia (UFBA), e um terceiro, cujo requerente é a Secretaria

Municipal da Fazenda (SEFAZ).

Os empreendimentos licenciados, mencionados acima, fazem referência à competência

comum de todos os entes federativos de proporcionar os meios de acesso à cultura, à

educação e à ciência (Art. 23, inciso V da CF de 1988) e ao dever do Estado com a

educação mediante: a garantia de ensino fundamental obrigatório e gratuito, progressiva

universalização do ensino médio gratuito e o acesso aos níveis mais elevados do ensino, da

pesquisa e da criação artística (Art. 208, incisos I , II e V).

A presença das instituições federais da UFBA e da antiga ETFBA, dentre as licenças

concedidas nesse grupo de uso, diz respeito à responsabilidade da União em organizar o

sistema federal de ensino, financiando as instituições de ensino públicas federais, através

de função redistributiva e supletiva (Art. 208, § 1º). Quanto à atuação municipal pela SEFAZ,

a mesma pode ter relação com a competência dos municípios de manter, com a cooperação

técnica e financeira da União e do Estado, programas de educação infantil e de ensino

fundamental (Art. 30, inciso VI), bem como a sua atuação prioritária no ensino fundamental e

na educação infantil (Art. 208, § 2º). Um aspecto constatado é a não ocorrência do ente

federativo estadual dentre os requerentes dos empreendimentos licenciados do grupo de

agentes dos órgãos estatais. Esse fato parece informar uma fragilidade do Estado da Bahia,

quanto à sua atribuição de atuação prioritária no ensino fundamental e médio (Art. 208, §

3º).

A agregação dos grupos de uso institucional IN 9 e IN 2.1, identificados dentre os

empreendimentos licenciados para os órgãos estatais, corresponde às funções do Estado

brasileiro de regulação econômica de estímulo ao associativismo. Esses grupos de uso

referem-se à destinação de atividades de associativismo e usos institucionais comunitários

culturais, de educação, ou de lavanderia. Nessa classificação encontram-se seis

empreendimentos licenciados do grupo dos agentes estatais, sendo que cinco são de

órgãos do nível federativo estadual e um do âmbito da União. O requerente da licença de

construção concedida em nível de União é a UFBA. Já os agentes responsáveis pelas

outras cinco licenças emitidas para o Estado da Bahia são a Superintendência de

Construções Administrativas (SUCAB), a CONDER, a Fundação da Criança e do

Adolescente (FUNDAC), a Empresa Baiana de Desenvolvimento Agrícola S.A (EBDA) e o

177 próprio Governo do Estado da Bahia. A ocorrência desses grupos de uso pode ter

encontrado respaldo na função do Estado brasileiro de atuar como agente normativo e

regulador da atividade econômica, através do apoio e estímulo ao cooperativismo e outras

formas de associativismo (Art. 174, § 2º da CF de 1988).

É possível identificar também um grupo de uso institucional entre os empreendimentos

licenciados aos órgãos estatais, atinente às políticas públicas de assistência social ou

segurança pública, ou referente às funções tributárias ou à prestação de serviços públicos

de justiça (IN 8). O grupo de uso IN 8 compreende duas licenças de alvarás de construção

concedidas aos órgãos estatais estaduais para destinação de atividades assistenciais, de

segurança, de fisco ou de justiça. Os requerentes dos dois empreendimentos licenciados

são a Secretaria de Segurança Pública (SSP) e o Governo do Estado da Bahia.

As possíveis destinações dessas intenções de produção do espaço podem ser ativadas

pelas definições da CF de 1988. Em relação às atividades assistenciais deve-se remeter à

competência comum dos entes federativos de cuidar da assistência pública (Art. 23, inciso

II). Outra referência liga-se às disposições acerca da Seguridade Social e Assistência

Social, sendo que, no caso da última, a mesma deverá ser prestada a quem dela necessitar,

independentemente de contribuição à seguridade social (Arts. 194, 203 e 204). Quanto às

atividades de segurança, as mesmas dizem respeito à responsabilidade do Estado de

preservação da ordem pública e da incolumidade das pessoas e do patrimônio, através dos

órgãos de polícia e corpos de bombeiros (Art. 144). Já as atividades de fisco correspondem

à previsão do Sistema Tributário Nacional e do poder dos entes federativos de instituir

tributos (Art. 145). Por fim, as atividades de justiça devem corresponder à prestação de

serviços públicos ligada ao desenvolvimento dessa função específica (Art. 175).

Há ainda três empreendimentos licenciados, classificados como grupos de uso institucional

voltados para a prestação de serviços públicos, políticas de desporto ou políticas culturais

(IN 5 e IN 3.2, individualmente ou associados). Essa classificação abrange os

empreendimentos cuja destinação proposta é a de atividades de centro social urbano ou

clube desportivo e / ou social e atividades culturais. Dois desses empreendimentos são de

âmbito municipal, sob responsabilidade da PMS, e um terceiro é de nível federativo

estadual, sendo seu requerente a Empresa Habitação e Urbanização da Bahia S/A –

URBIS, cujo passivo, atualmente em liquidação, é público.

Os grupos de uso, acima referidos, articulam intenções de produção do espaço pelos

agentes estatais que guardam relação com as atribuições do Estado brasileiro de prestação

de serviços públicos (Arts. 30 e 175) e de desenvolvimento de políticas de cultura e

desporto. É competência de todos os entes federativos prestar serviços públicos,

178 diretamente, por concessão ou permissão, cabendo aos municípios os serviços locais de

caráter essencial (Arts. 30 e 175 da CF de 1988). Também é competência comum de todos

os entes proporcionar os meios de acesso à cultura e garantir a todos o pleno exercício dos

direitos culturais e acesso às fontes da cultura nacional, além do apoio e incentivo para a

valorização e a difusão das manifestações culturais (Arts. 23, 215 e 216). Em relação ao

desporto é atribuição do Estado brasileiro fomentar práticas desportivas formais e não

formais (Art. 217).

Por fim, dentro das modalidades de uso institucional, ainda se identifica um grupo de uso,

relativo ao desenvolvimento de políticas culturais (IN 3.2). Nesse caso é classificado um

empreendimento licenciado para o Estado , cujo requerente é a CONDER. Tal classificação

de uso tem destinação para atividades de Candomblé, culto, ou outras atividades culturais.

Trata-se do domínio estatal atinente à política cultural, dado a partir da competência comum

dos entes federativos, inclusive do Estado, de proteger os bens de valor histórico, artístico e

cultural, e de proporcionar os meios de acesso à cultura, à educação e à ciência (Art. 23,

incisos III a V da CF de 1988). Assim, o uso proposto pela CONDER guarda relação com as

definições constitucionais de que o Estado garantirá a todos o pleno exercício dos direitos

culturais e acesso às fontes da cultura nacional, e apoiará e incentivará a valorização e a

difusão das manifestações culturais (Arts. 215 e 216).

b) Uso Especial

São 25 (vinte e cinco) os empreendimentos licenciados para os órgãos estatais classificados

como de uso especial, em diversas de suas modalidades, representando 22,11% do total de

área construída licenciada para esse grupo de agentes. Dentre eles destaca-se uma

agregação de grupos de uso relativos a 12 (doze) empreendimentos licenciados destinados

à promoção de urbanização integrada unirresidencial ou multirresidencial (E. 5.1, E.5.2 e E.

5.1 conjugado com E. 5.2). Nesse subgrupo, o Estado aparece através de sete

empreendimentos de responsabilidade da CONDER, os quais, pela natureza de intervenção

proposta, poderiam ser relacionados com a competência desse ente federativo na promoção

de programas de construção de moradias e na melhoria das condições habitacionais e de

saneamento básico (Art. 23, inciso IX). Assim, enfatiza-se a finalidade institucional da

CONDER de coordenar e executar a política estadual de desenvolvimento urbano,

metropolitano e habitacional do Estado da Bahia (CONDER, 2010).

Já no âmbito municipal, a Prefeitura Municipal de Salvador e a sua Secretaria de Habitação

são responsáveis, respectivamente, por cinco dos empreendimentos de urbanização

integrada licenciados. A iniciativa de tais empreendimentos poderia corresponder às

competências municipais em promover programas de construção de moradias e de melhoria

179 das condições habitacionais e de saneamento básico; organizar e prestar os serviços

públicos de interesse local; promover adequado ordenamento territorial, mediante

planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano; e de

executar a política de desenvolvimento urbano (Art. 23, incisos IX; Art. 30, incisos V e VIII e

Art. 182).

Há um outro conjunto de grupos de uso especial que se refere às licenças de construção

aprovadas, relativas aos empreendimentos de órgãos estatais, voltados à implementação de

equipamentos de infraestrutura e ao sistema de transportes (E 9.5, E 9.6 e E 9.9). Dentro

desse conjunto, comparecem cinco empreendimentos dos três níveis federativos. No caso

da União, observam-se dois empreendimentos, cujos requerentes são, respectivamente, a

União Federal e a CHESF. No caso da primeira, trata-se de empreendimento voltado à

implementação de equipamento do sistema de transporte, com respaldo na competência da

União de explorar os serviços de transporte ferroviário, aquaviário e rodoviário, nos termos

do Art. 21, inciso XII, alíneas d e e da CF de 1988.

No que diz respeito a CHESF – empresa de Sociedade Anônima, subsidiária das Centrais

Elétricas Brasileiras S.A., com a missão institucional de produzir, transmitir e comercializar

energia elétrica, de modo a contribuir para o desenvolvimento da região Nordeste (CHESF,

2010) - o empreendimento destina-se à implementação de equipamento de infraestrutura,

atendo-se ,nesse caso, à competência da União de exploração de serviços e instalações

de energia elétrica e o aproveitamento energético dos cursos de água (Art. 21, inciso XII,

alínea b da CF de 1988).

Em nível estadual verificou-se um empreendimento de equipamento de sistema de

transporte licenciado para a CODEBA, empresa de economia mista, responsável por

administrar e explorar a atividade portuária de Aratu, Ilhéus e Salvador (CODEBA, 2010).

Esse caso reporta-se novamente à incumbência do poder público de prestação de serviços

públicos (Art. 175 da CF de 1988).

No âmbito municipal são licenciados dois empreendimentos, destinados, respectivamente,

à implementação de equipamentos de infraestrura e de transporte, cujos requerentes foram

a Prefeitura Municipal de Salvador e a SURCAP. Essas intenções de produção do espaço

pelo Município coadunam-se com a responsabilidade desse ente federativo de organizar e

prestar, diretamente ou sob regime de concessão ou permissão, os serviços públicos de

interesse local, incluído o de transporte coletivo (Art. 30. da CF de 1988).

Outra modalidade do uso especial, que aparece nas intenções de produção dos órgãos

estatais, é a do grupo de uso referente aos equipamentos para atividades culturais de

grande porte, para destinação de atividades de aquário, cinemateca, discoteca pública,

180 museu, pinacoteca, planetário, ou outras atividades culturais (E 8.2). Nesse grupo de uso

são classificados cinco empreendimentos licenciados para órgãos estatais, todos do nível

federativo estadual. A CONDER é responsável por dois; já a Fundação do Patrimônio

Artístico e Cultural da Bahia116, o IPAC e o Governo da Bahia, são responsáveis por um

desses empreendimentos licenciados. Essas intenções de produção do espaço coadunam

com as competências constitucionais, definidas para todos os entes federativos, de

proporcionar os meios de acesso à cultura, à educação e à ciência, de garantia a todos do

pleno exercício dos direitos culturais e acesso às fontes da cultura nacional, e da

valorização e difusão das manifestações culturais (CF de 1988, Art. 23, inciso V e Art. 215)

Verifica-se, ainda, nas intenções de produção do espaço pelos órgãos estatais, a

ocorrência de um grupo de uso relativo à implementação de equipamentos destinados à

recreação e ao lazer da população, através de atividades de competição e prática de

esportes (E 4.6). Esse enquadramento corresponde a dois empreendimentos licenciados

para o Governo do Estado da Bahia, e diz respeito, portanto, ao dever do Estado de

fomentar práticas desportivas formais e não formais e de incentivar o lazer, como forma de

promoção social (Art. 217, inciso IV, § 3º da CF de 1988).

Por fim, um último grupo de uso que se distingue- entre os empreendimentos licenciados de

uso especial dos órgãos estatais; diz respeito à implementação de equipamentos para

atividades da defesa, justiça e segurança (E 8.1). Esse é o caso de um empreendimento

cujo requerente é o Governo do Estado da Bahia. A proposição de tal uso é amparada pela

atribuição do Estado de promover a segurança pública, através dos órgãos de polícia e

corpo de bombeiros militares (Art. 144, incisos I a V da CF de 1988).

c) Uso Residencial

Outro uso identificado nas intenções de produção do grupo de agentes dos órgãos estatais

é o uso residencial que ocorre em 56 (cinquenta e seis) empreendimentos licenciados para

esse grupo, que significa 20,10% do total de área construída licenciada. De modo geral,

podemos reunir as diversas modalidades do uso residencial em dois grupos. O primeiro

grupo refere-se ao uso residencial nas formas uni ou multirresidencial, associados aos

empreendimentos de remembramento, desdobro, desmembramento, loteamento,

loteamento popular, reloteamento ou parcelamento em condomínio (R1, R3 e R6). Nesse

grupo são licenciados 39 (trinta e nove) empreendimentos, sendo 32 (trinta e dois) de

116 Em pesquisa realizada na internet, o nome desta fundação não foi encontrado em site institucional correlato. Tudo indica que deva ter havido um erro na informação do nome desse requerente na licença de alvará de construção emitida. O histórico dos órgãos diretamente afetos à cultura no Estado da Bahia deu conta de que a Fundação do Patrimônio Artístico e Cultural da Bahia existiu até 1980, quando, por força da Lei Delegada No 12/1980, essa fundação foi transformada no atual IPAC (SAEB, 2010).

181 órgãos do Estado da Bahia, seis da União e um do Município de Salvador. Todos esses

empreendimentos licenciados dizem respeito às intenções de produção pública habitacional,

consonante competência comum de todos os entes federativos, de promover programas de

construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico

(Art. 23, inciso IX, CF de 1988).

A União é responsável por seis dos empreendimentos licenciados no grupo de uso tratado

acima, sendo que todos os seus requerentes são instituições das Forças Armadas. O

Segundo Comando Aéreo Regional responde por quatro e o Ministério da Marinha e o

Exército Brasileiro, associado ao Ministério de Defesa, são responsáveis, cada qual, por um

dos empreendimentos licenciados para a União. A julgar pelos termos da Lei Nº 6.880/1980

- que dispõe sobre o Estatuto dos Militares - a presença das Forças Armadas nos

empreendimentos com uso residencial indica que estariam em curso ações de promoção do

direito à moradia para os militares em atividade. A referida lei destaca como direito dos

militares o direito à habitação para si e seus dependentes realizada em imóvel sob a

responsabilidade da União (Art. 50, inciso IV, alínea i).

Em 29 (vinte e nove) licenças de alvarás de construção desse tipo concedidas ao Estado da

Bahia o requerente é a CONDER e em três outras é o próprio Governo do Estado. A

presença expressiva da CONDER nas intenções de produção habitacional marca seu papel

institucional de agente executor da política estadual de desenvolvimento urbano,

metropolitano e habitacional do Estado da Bahia (CONDER, 2010).

No âmbito municipal há apenas uma licença de alvará de construção, concedida à Prefeitura

Municipal de Salvador (PMS). Existe, assim, um contraste entre a concentração pela

CONDER dos empreendimentos licenciados, nos grupos de uso em questão, e a pouca

incidência da atuação do município na produção habitacional. Isso sinaliza para a

permanência de uma histórica centralização das políticas urbanas no nível governamental

estadual, em detrimento da atuação municipal nessas políticas, como abordado

anteriormente.

O segundo grupo, relativo a outras modalidades de uso residencial identificadas nos

empreendimentos licenciados para órgãos estatais, corresponde às intenções de produção

do espaço, através de uso residencial nas formas uni ou multirresidencial, através de:

intervenções de urbanização integrada até 300 (trezentas) unidades imobiliárias criadas;

reurbanização simples; ou reurbanização integrada até 300 unidades imobiliárias criadas (R

5.1, R 5.2, R 5.1 / R 5.2, R 2 e R 4.2). Nessa classificação estão 16 (dezesseis) dos

empreendimentos licenciados para o grupo de agentes dos órgãos estatais, sendo um de

responsabilidade da União, nove do Estado da Bahia e seis do Município de Salvador.

182 O requerente do empreendimento licenciado em nível da União, classificado nesse segundo

grupo, é a própria União Federal associada à Marinha do Brasil - Comando do 2° D. Naval.

Aqui novamente a presença das Forças Armadas indica que estariam em curso ações de

promoção do direito à moradia para os militares em atividade, mas através de intervenções

de urbanização ou reurbanização.

Os nove empreendimentos licenciados em nível estadual, no mesmo grupo de uso

residencial mencionado acima, têm como requerente a CONDER. Dos seis

empreendimentos licenciados para o Município de Salvador, dois têm como requerente a

Secretaria Municipal da Habitação (SEHAB), um tem a Prefeitura Municipal do Salvador

(PMS), outro, a PMS associada à SEHAB, outro, tem a Secretaria Municipal de

Desenvolvimento Urbano, Habitação e Meio Ambiente (SEDHAM) e um deles tem a

Superintendência de Conservação e Obras Públicas do Salvador (SUCOP). Tanto no caso

do Estado, quanto do município, a presença de empreendimentos licenciados nesse grupo

de uso sinalizam para uma vertente de intervenção pública de urbanização e reurbanização.

Tal vertente pode estar sendo impulsionada pela vigência da diretriz do Estatuto da Cidade

de regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas por população de baixa renda

(Art. 2º, inciso XIV da Lei 10.257/2001), além da disponibilidade de fontes de investimentos

públicos nessas políticas, tais como o Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social e o

Plano de Aceleração do Crescimento.

d) Uso Comercial e de Serviços

São 13 (treze) empreendimentos, com uso comercial e de serviços, licenciados para o grupo

de agentes órgãos estatais, ou 3,35% do total de área construída licenciada para esse

grupo. As diversas modalidades do uso comercial e de serviços correspondem à proposta

de instituição de atividades de prestação de serviços públicos. A intenção de estabelecer

usos e ocupações desses serviços estaria, assim, associada ao desenvolvimento das

competências e funções dos entes federativos, preconizadas na CF de 1988, conforme

entendimento expresso nos próximos parágrafos.

Seguindo essa argumentação, a União, através dos quatro empreendimentos licenciados

para a Infraero, classificados como uso comercial e de serviços, buscaria ativar sua

competência de explorar, diretamente ou mediante autorização, concessão ou permissão à

navegação aérea, aeroespacial e a infraestrutura aeroportuária (CF de 1988, Art. 21, inciso

XII, alínea c). Cabe registrar que a Infraero é uma empresa pública nacional, vinculada ao

Ministério da Defesa, responsável pela administração de 67 (sessenta e sete) aeroportos, 69

(sessenta e nove) grupamentos de navegação aérea e 51 (cinquenta e uma) unidades

técnicas de aeronavegação, além de 34 (trinta e quatro) terminais de logística de carga. Os

183 aeroportos administrados pela Infraero concentram aproximadamente 97% do movimento do

transporte aéreo regular do Brasil (INFRAERO, 2010).

Ainda no âmbito da União, os dois empreendimentos cujo requerente das licenças de

alvarás de construção é a Caixa Econômica Federal, podem ser relacionados com a

competência comum da União, e dos demais entes federativos, de promover programas de

construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico

(Art. 23, inciso IX), bem como com a incumbência do poder público de prestar serviços

públicos diretamente ou sob regime de concessão ou permissão (Art. 175). Essas funções

são afins com a natureza da Caixa, uma instituição financeira sob a forma de empresa

pública, que atua como agente das políticas públicas do governo federal, destacando-se seu

papel de órgão de financiamento habitacional e de políticas urbanas (CAIXA, 2010).

No âmbito do Estado, os dois empreendimentos licenciados para a CONDER, dentro do uso

comercial e de serviços, também podem ser relacionados com a competência comum do

Estado, e dos demais entes federativos, de promover programas de construção de

moradias, a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico, e com a

incumbência do poder público de prestar serviços públicos diretamente ou sob regime de

concessão ou permissão. Particularmente no caso da CONDER - que é uma empresa

pública, vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Estado da Bahia (SEDUR) -,

a ativação das funções estatais referidas, através dos empreendimentos licenciados, estaria

relacionada a sua finalidade institucional de promover, coordenar e executar a política

estadual de desenvolvimento urbano, metropolitano e habitacional do Estado da Bahia

(CONDER, 2010).

Também no plano estadual há um empreendimento licenciado sob responsabilidade do

IPAC, que pode ser articulado com a competência comum dos entes federativos de proteger

os documentos, as obras e outros bens de valor histórico, artístico e cultural, os

monumentos, as paisagens naturais notáveis e os sítios arqueológicos; impedir a evasão, a

destruição e a descaracterização de obras de arte e de outros bens de valor histórico,

artístico ou cultural; proporcionar os meios de acesso à cultura, à educação e à ciência; (CF

de 1988, Art. 23, incisos III, IV e V). O IPAC é uma autarquia vinculada à Secretaria da

Cultura e Turismo do Estado da Bahia, que afirma atuar na salvaguarda dos bens tangíveis

e intangíveis e no fomento de ações culturais, para o fortalecimento das identidades no

Estado da Bahia (IPAC, 2010).

184 Já no âmbito municipal tanto o empreendimento de responsabilidade da SURCAP117 quanto

os três empreendimentos cujo requerente é a Prefeitura Municipal de Salvador, todos

licenciados com uso comercial e de serviços, poderiam ser relacionados com as

competências municipais de promover programas de construção de moradias e a melhoria

das condições habitacionais e de saneamento básico; organizar e prestar, diretamente ou

sob regime de concessão ou permissão, os serviços públicos de interesse local; promover,

no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso,

do parcelamento e da ocupação do solo urbano; e de executar a política de

desenvolvimento urbano (Art. 23, incisos IX; Art. 30, incisos V e VIII e Art. 182).

e) Uso Industrial

O uso industrial corresponde a cinco empreendimentos licenciados para órgãos estatais ou

2,57% do total de área construída licenciada para esse grupo de agentes. A ocorrência do

uso industrial dá-se apenas no nível federativo estadual, tendo sido a Secretaria de

Combate à Pobreza e às Desigualdades Sociais118 responsável por um dos

empreendimentos e a SUDIC119 requerente dos outros quatro.

A CF de 1988 não trata expressamente sobre a competência dos Estados para desenvolver

funções industriais, porém esse tema foi abordado na Constituição do Estado da Bahia de

1989. A referida Constituição Estadual apresenta um capítulo específico sobre a Política

Industrial (Capítulo VI), destacando-se entre seus objetivos o de otimizar as oportunidades

e potencialidades industriais existentes, consolidando e ampliando o parque industrial

implantado (Art. 205, inciso I). Diante disso, entende-se que os empreendimentos estaduais

licenciados com uso estadual relacionaram-se à vigência de tal política. Deve-se enfatizar

que, particularmente no caso das licenças de alvarás de construção concedidas à SUDIC,

as mesmas podem dizer respeito à atuação desse órgão de administração de áreas

industriais disponibilizadas a preços incentivados e dotadas de infraestrutura básica,

necessária à implantação de empreendimentos produtivos (SUDIC, 2010).

f) Uso Misto

No conjunto dos empreendimentos licenciados para o grupo de agentes dos órgãos estatais,

consta também o uso misto, que corresponde a 14 (quatorze) licenças de alvarás de

117 A Superintendência de Urbanização da Capital – SURCAP, é um órgãos da Administração Indireta, vinculado à Secretaria Municipal e Transporte e Infraestrutura Urbana, com a finalidade de executar obras em geral (SURCAP, 2010). 118 Esta Secretaria até 2007 era o órgão estadual que desenvolvia políticas de assistência social. A partir desse ano essa secretaria foi reformulada e passou a ser denominada Secretaria de Desenvolvimento Social e combate à Pobreza do Estado da Bahia (SEDES, 2010). 119 A SUDIC é o órgão estadual que atua na identificação e atração de investimentos industriais e comerciais, provendo o empresariado das condições necessárias à implantação e consolidação de empreendimentos (SUDIC, 2010)

185 construção aprovadas para esse grupo, ou seja, 1,41% do total de área construída

licenciada para o mesmo. O uso misto aparece através de um grupo de uso com destinação

a várias atividades ou uso residencial misto (M1 e M2). Todas as licenças de alvarás de

construção emitidas têm como responsável o ente federativo estadual, através da CONDER

– que é requerente de 13 (treze) dessas licenças - ou o próprio Governo do Estado da

Bahia – que é requerente de um empreendimento.

Por estarem associados ao uso residencial, certamente os empreendimentos licenciados

classificados no uso misto apontam para intenções de produção habitacional pública. A

concentração da destinação das licenças na CONDER faz remissão, mais uma vez, à

competência comum do ente estadual, juntamente com os demais entes federativos, de

promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e

de saneamento básico (Art. 23, inciso IX, CF de 1988). Destaca-se assim, novamente, a

finalidade institucional da CONDER de coordenar e executar a política estadual de

desenvolvimento urbano, metropolitano e habitacional do Estado da Bahia (CONDER,

2010). Desse modo, reforça-se a permanência de uma histórica centralização das políticas

urbanas no nível governamental estadual, em detrimento da atuação municipal em tais

políticas.

186

Quadro 13 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – órgãos estatais - Salvador, 2001 a 2009. Grupo de

Uso Descrição do Uso Funções

Estatais definidas pela

CF de 1988

A. C.* (m²)

% A. C.** No

Empreend.*** A. C.

média / Empreend.

IN 12.3 Uso Institucional com frequência de uso diária, de qualquer porte para destinação de atividades de Autarquia ou empresa estadual, Autarquia ou empresa federal, Autarquia ou empresa municipal, Ministério Público Estadual, Repartição de ministério, Repartição de órgãos de assessoramento ao Presidente da República, Repartição de órgãos do governo estadual, Repartição de órgãos do governo federal, Repartição de órgãos do governo municipal, Secretaria de Estado, Secretaria Federal, Secretaria Municipal, ou outras atividades governamentais.

Prestação de serviços públicos de administração

183.377,11 16,08% 18 10.187,62

IN 12.1 Uso Institucional com frequência de uso diária, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Assembléia Legislativa, Câmara Municipal, Palácio do Governo, Prefeitura, Tribunal de Justiça do Estado (Fórum).

Prestação de serviços públicos de administração

182.208,91 15,97% 4 45.552,23

Subtotal Função Prestação de serviços públicos de administração 365.586,02 32,05% 22 16.617,55

IN 13 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de grande porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Hospital especializado, Hospital geral, Hospital veterinário, Manicômio, Maternidade, ou outras atividades de saúde.

Prestação de serviços públicos e políticas de saúde

32.936,69 2,89% 2 16.468,35

IN 6.1 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Banco de sangue (hemoterapia), Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Laboratório de análises clínicas, ou Posto de saúde.


11.695,78 1,03% 13 899,68

IN 10.1 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, porte pequeno/qualquer, de fluxo diluído para destinação de atividades de Centro de saúde, Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Serviço de eletroterapia, radioterapia e/ou radiologia, Velório, ou

outras atividades de saneamento e higiene.


6.770,59 0,59% 8 846,32

IN 2.2 Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de Ambulatório, Consultório médico, odontológico ou psicológico, Consultório veterinário, ou Unidade simplificada de saúde.


323,59 0,03% 1 323,59

Subtotal Função Prestação de serviços públicos e políticas de saúde 51.726,65 4,53% 24 2.155,28

IN 7 Uso Institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Biblioteca central, Ensino do 3º grau, Ensino de pós-graduação, Ensino preparatório para oficiais,

Formação de sacerdotes, Prefeitura de campus universitário, Reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas.

Políticas de educação

9.815,73 0,86% 3 3.271,91

Subtotal Função Políticas de educação 9.815,73 0,86% 3 3.271,91

IN 9 Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial, Associação cultural, científica e educacional, Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar, Cooperativa habitacional, Cooperativa de produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e profissionais liberais, Sindicato de empregadores do setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor terciário.

Regulação econômica de estímulo ao associativismo

6.551,95 0,57% 5 1.310,39

187

IN 2.1 Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública.

Regulação econômica de estímulo ao associativismo

1.491,13 0,13% 1 1.491,13

Subtotal Função Regulação econômica de estímulo ao associativismo 8.043,08 0,71% 6 1.340,51

IN 8 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/

excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Albergue noturno, outras atividades assistenciais, Delegacia de polícia, Posto de bombeiros, outras atividades de fisco, justiça e segurança,

Políticas de

assistência social ou segurança pública; ou prestação de serviços públicos de administração ou de justiça

1.708,19 0,15% 2 854,10

Subtotal Função Políticas de assistência social ou segurança pública; ou prestação de serviços públicos de administração ou de justiça

1.708,19 0,15% 2 854,10

IN 5 / IN

3.2

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de

qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Centro social urbano, Clube desportivo e/ou social; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

Prestação de

serviços públicos, políticas de desporto ou políticas culturais

1.099,07 0,10% 1 1.099,07

IN 5 Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Centro social urbano, Clube desportivo e/ou social.

Prestação de serviços públicos, políticas de desporto ou políticas culturais

375,9 0,03% 2 187,95

Subtotal Função Prestação de serviços públicos, políticas de desporto ou políticas culturais

1.474,97 0,13% 3 491,66

IN 3.2 Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

Políticas culturais 1.443,93 0,13% 1 1.443,93

Subtotal Função Políticas culturais 1.443,93 0,13% 1 1.443,93


E 5.1 Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade unirresidencial.

Políticas de habitação e saneamento e prestação de serviços públicos

104.158,77 9,13% 7 14.879,82



77.120,63 6,76% 4 19.280,16

E 5.1 / E 5.2

Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade Unirresidencial; Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade multirresidencial.


6.453,28 0,57% 1 6.453,28

Subtotal Função Políticas de habitação e saneamento e prestação de serviços públicos 187.732,68 16,46% 12 15.644,39

E 9.9 Equipamentos pontuais de sistemas de Equipamentos de Infraestrutura em nível metropolitano/regional.

Prestação de serviços públicos de infraestrutura

18.466,02 1,62% 2 9.233,01

Subtotal Função Prestação de serviços públicos de infra-estrutura 18.466,02 1,62% 2 9.233,01

E 9.6 Equipamentos pontuais do sistema de transportes a nível metropolitano/regional.

Prestação de serviços públicos de transporte

6.385,00 0,56% 1 6.385,00

E 9.5 Equipamentos pontuais do sistema de transporte funicular de

passageiros, especial de carga e aéreo.

Prestação de

serviços públicos de transporte

5.303,58 0,46% 2 2.651,79

Subtotal Função Prestação de serviços públicos de transporte 11.688,58 1,02% 3 3.896,19

E 8.2 Equipamentos para Atividades Culturais de grande porte, para destinação de atividades de Aquário, Cinemateca, Discoteca pública, Museu, Pinacoteca, Planetário, ou outras atividades culturais.

Políticas culturais 18.357,72 1,61% 5 3.671,54

Subtotal Função Políticas culturais 18.357,72 1,61% 5 3.671,54

E 4.6 Equipamentos destinados à recreação e ao Lazer da População, através de atividades de Competição e prática organizada de esportes individuais ou coletivos, Hípica,

Hipódromo, ou Prática de “camping”.

Políticas de desporto e lazer

10.757,04 0,94% 2 5.378,52

Subtotal Função Políticas de desporto e lazer 10.757,04 0,94% 2 5.378,52

E 8.1 Equipamentos de grande porte para Atividades da Defesa, Justiça e Segurança, quais sejam, Defesa, Casa de Detenção, Corpo de Bombeiros (quartel), ou Penitenciária.

Políticas de segurança pública

5.163,02 0,45% 1 5.163,02

Subtotal Função Políticas de segurança pública 5.163,02 0,45% 1 5.163,02

Subtotal Uso Especial 252.165,06 22,11% 25 10.086,60

R 3 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial, através de empreendimento de remembramento ou desdobro.

Políticas de habitação e saneamento

90.426,10 7,93% 31 2.916,97

188

R 6 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de desmembramento, loteamento, loteamento popular, reloteamento ou parcelamento em condomínio


36.230,37 3,18% 1 36.230,37

R 1 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial, através de empreendimento de remembramento ou desdobro


1.056,31 0,09% 7 150,90

Subtotal Função Políticas de habitação e saneamento 127.712,78 11,20% 39 3.274,69

R 5.1 Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade unirresidencial.


48.601,95 4,26% 5 9.720,39



23.889,89 2,09% 4 5.972,47

R 5.1 / R 5.2

Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade unirresidencial; e Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade multirresidencial.


10.537,21 0,92% 1 10.537,21

R 2 Reurbanização simples. Políticas de habitação e saneamento e prestação de serviços públicos

10.176,73 0,89% 5 2.035,35

R 4.2 Reurbanização integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade multirresidencial.


3.047,00 0,27% 1 3.047,00


R 3 / R 5.2 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial e Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade multirresidencial.


5.291,11 0,46% 1 5.291,11

Subtotal Função Políticas de habitação e saneamento e prestação de serviços públicos

(grupos conjugados)

5.291,11 0,46% 1 5.291,11

Subtotal Uso Residencial 229.256,67 20,10% 56 4.093,87

CS 14.1 Comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte Médio e Grande, de fluxo diluído.

Prestação de serviços públicos

19.302,99 1,69% 3 6.434,33



5.685,18 0,50% 1 5.685,18

CS Comercial e de Serviços. Prestação de serviços públicos

4.488,41 0,39% 3 1.496,14

CS 13.1 Serviços deAutocine, Boliche, “Buffet”, Cinema ou cine-teatro, Instituto de beleza, Lanchonete ou cantina, Massagens, termas, saunas e duchas, Restaurante, churrascaria, pizzaria, outros serviços de alimentação, outros serviços pessoais de higiene e embelezamento.


3.787,10 0,33% 2 1.893,55

CS 10.1 / CS 2.2

Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; Posto de serviços e de abastecimento de veículos; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.


3.399,02 0,30% 2 1.699,51

CS 6.1 Serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.


842 0,07% 1 842,00

CS 5.2 Serviços de Cursos ofertado por Escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.


682,17 0,06% 1 682,17

Subtotal Função Prestação de serviços públicos 38.186,87 3,35% 13 2.937,45

Subtotal Uso Comercial e de Serviços 38.186,87 3,35% 13 2.937,45

ID 10 Uso Industrial de qualquer porte. Regulação econômica de atividades industriais

24.756,65 2,17% 1 24.756,65

189

ID 8.2 Uso Industrial de grande porte para destinação de atividades de Fabricação e elaboração de vidro e cristal, Elaboração de concreto, Fabricação e elaboração de outros produtos de minerais não metálicos, Produção de soldas e anodos, Produção de elementos químicos e de produtos químicos inorgânicos, orgânicos e organo-inorgânicos, Fabricação de produtos farmacêuticos e veterinários, Fabricação de laminados plásticos, Fabricação de artigos de material

plástico para usos industriais, Fabricação de artigos de material plástico para usos doméstico e pessoal, Fabricação de artigos de material plástico para embalagem e acondicionamento, impressos ou não, Fabricação de manilhas, canos, tubos e conexões de material de plástico para todos os fins, Fabricação de outros artigos de material plástico, Fiação, fiação e tecelagem, tecelagem, Fabricação de tecidos especiais – feltros, tecidos de crina, tecidos felpudos, impermeáveis e de acabamento especial, ou Fabricação de outros artefatos têxteis produzidos nas fiações e tecelagens.

Regulação econômica de atividades industriais

2.186,00 0,19% 1 2.186,00

ID 8.3 Uso Industrial de grande porte para destinação de atividades de Fabricação de concentrados aromáticos naturais, artificiais e sintéticos, Fabricação de preparados para limpeza e polimento, desinfetantes, inseticidas, germicidas e fungicidas, Fabricação de outros produtos químicos, Fabricação de sabões, detergentes e glicerina, Fabricação de velas, Fabricação de vinhos, Fabricação de aguardentes, licores e outras bebidas alcoólicas, Fabricação de cervejas, chopes e malte, Fabricação de cigarros, Fabricação de charutos e cigarrilhas, ou outras atividades de elaboração do tabaco.


1.119,00 0,10% 1 1.119,00

ID Uso Industrial. Regulação econômica de atividades industriais

836,31 0,07% 1 836,31

ID 2.4 Uso Industrial de pequeno porte, para destinação de atividades de Reparação e manutenção de máquinas e aparelhos elétricos, eletrônicos e de comunicações para fins industriais, Recondicionamento ou recuperação de motores para veículos automotores rodoviários, Fabricação de estruturas de madeira e artigos de carpintaria, Fabricação de outros artigos diversos.


428,89 0,04% 1 428,89

Subtotal Função Regulação econômica de atividades industriais 29.326,85 2,57% 5 5.865,37

Subtotal Uso Industrial 29.326,85 2,57% 5 5.865,37

M 2 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto.


14.955,33 1,31% 10 1.495,53

M 1 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto.


1.078,56 0,09% 4 269,64

Subtotal Função Políticas de habitação e saneamento 16.033,89 1,41% 14 1.145,28

Subtotal Uso Misto 16.033,89 1,41% 14 1.145,28

E 5.1 / R 5.1

Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade Unirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial, através de empreendimento de remembramento ou desdobro.


11.492,56 1,01% 1 11.492,56


IN 12.3 / E 8.2

Uso Institucional com frequência de uso diária, de qualquer porte para destinação de atividades de Autarquia ou empresa estadual, Autarquia ou empresa federal, Autarquia ou empresa municipal, Ministério Público Estadual, Repartição de ministério, Repartição de órgãos de assessoramento ao

Presidente da República, Repartição de órgãos do governo estadual, Repartição de órgãos do governo federal, Repartição de órgãos do governo municipal, Secretaria de Estado, Secretaria Federal, Secretaria Municipal, ou outras atividades governamentais; Equipamentos para Atividades Culturais de grande porte, para destinação de atividades de Aquário, Cinemateca, Discoteca pública, Museu, Pinacoteca, Planetário, ou outras atividades culturais.

Prestação de serviços públicos de administração e Políticas culturais

11.462,00 1,00% 1 11.462,00

Subtotal Função Prestação de serviços públicos de administração e Políticas culturais 11.462,00 1,00% 1 11.462,00

Subtotal Usos Conjugados 22.954,56 2,01% 2 11.477,28

NI NI NI 113.032,67 9,91% 4 28.258,17

Subtotal Uso Não Identificado 113.032,67 9,91% 4 28.258,17

Total Geral 1.140.755,

14 100,00% 180 6.337,53

*A. C. = Área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes. ***N


construção emitidos. Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

190 Ainda com base na leitura do quadro acima, destaca-se o grupo, de cada segmento de uso,

que mais consome ambiente construído por empreendimento, quais sejam:

O IN 12.1, relativo ao uso Institucional para destinação de atividades administrativas

de sedes de órgãos públicos. Essa modalidade de uso institucional possui área

construída licenciada média por empreendimento de 45.552,23 m2.

O E 5.2, atinente aos empreendimentos de urbanização integrada para destinação

de atividade multirresidencial. Esse grupo de uso especial tem área construída

licenciada média por empreendimento de 19.280,16 m2.

O R 6, que diz respeito ao uso residencial em empreendimento de

desmembramento, loteamento, loteamento popular, reloteamento ou parcelamento

em condomínio. Esse tipo de grupo de uso residencial apresenta consumo de

ambiente construído por empreendimento de 36.230,37 m2 de área construída

licenciada média.

O CS 14.1, relativo ao comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de

tráfego. Nessa modalidade de uso comercial e de serviços a área construída

licenciada média por empreendimento é de 6.434,33 m2.

O ID 10, referente ao uso industrial em geral, de qualquer porte. O tamanho da área

construída licenciada média por empreendimento desse grupo de uso equivale a

24.756,65 m2.

O M 2, que trata do uso misto para destinação de várias atividades ou uso

residencial misto. A área construída licenciada média por empreendimento desse

grupo de uso corresponde a 1.495,53 m2.

No âmbito dos agentes estatais, uma questão já começa a ser anunciada em relação às

modalidades dos grupos de uso que mais requerem ambiente construído por

empreendimento, considerando-se as disposições expressas acima. Trata-se do fato do uso

estatal institucional, vinculado às atividades eminentemente administrativas (como no caso

do grupo de uso IN 12.1), possuir maior área construída licenciada por empreendimento do

que aqueles usos destinados à promoção direta de direitos sociais, tais como o uso

residencial ou aqueles relativos aos empreendimentos de urbanização (nos exemplos acima

tem-se os grupos de uso E 5.2 e R 6).

191

A distribuição das Funções e as Políticas Públicas desenvolvidas pelo Estado

A análise da distribuição da produção imobiliária licenciada para os órgãos estatais, contida

no tópico anterior, permite conhecer quais os usos propostos por esses órgãos e a relação

deles com as atribuições do Estado brasileiro, definidas pela CF de 1988. Contudo, isso não

é suficiente para explicar a decisão de tais órgãos em desenvolver determinadas políticas

públicas assim como a sua expressão espacial.

Entende-se que a distribuição da produção imobiliária licenciada para os órgãos estatais,

pelas suas funções identificadas, permite uma aproximação desse questionamento. Parece,

assim, haver uma relação entre o peso de cada função, em termos de área construída

licenciada, com a projeção de políticas públicas relacionadas a tais funções. Assim, sem

pretender elucidar tal controvérsia, que escapa dos limites da presente dissertação, o

Quadro 14 apresenta uma distribuição do total de área construída licenciada dos órgãos

estatais para cada função estatal identificada, independente dos tipos de uso.

Pela leitura do Quadro 14 percebe-se que as funções de políticas de habitação e

saneamento e de políticas de habitação e saneamento, articuladas com a prestação de

serviços públicos, somam 38,97% do total de área construída licenciada para os órgãos

estatais, sendo o grupo funcional mais significativo. Isso revela que está presente uma

intencionalidade do Estado brasileiro de atuar na promoção do direito à moradia, através da

produção pública de habitação de interesse social e na regularização fundiária e urbanística

de assentamentos precários. Porém tal indicador não aponta, imediatamente, para a

qualidade ou a concepção dessa atuação pública proposta pelos agentes estatais.

Na sequência de ordem de importância, tem-se a função de prestação de serviços públicos

de administração, o segundo grupo mais significativo, respondendo por 32,05% do total de

área construída considerado. Não obstante a importância de o Estado circunscrever

territorializações sobre patrimônio imobiliário público, não deixa de ser sintomático o fato de

que espaços destinados a atividades eminentemente administrativas, tenham tido um peso

maior que aqueles cujo uso e ocupação se destinam à promoção direta de parte significativa

dos direitos sociais. Os usos voltados ao desenvolvimento de funções administrativas são

importantes para uma perspectiva que se diferencia da postura, reproduzida em Salvador,

em diferentes contextos histórico-geográficos, de transferência de extensões significativas

de domínio fundiário público para o domínio privado. A instituição de usos administrativos,

192 por essa ótica, é alternativa para a limitação da atuação dos órgãos estatais devido ao

controle jurídico fundiário por proprietários particulares120.

Quadro 14 - Distribuição das funções estatais121

por total de A.C. licenciada órgãos estatais - Salvador 2001-2009.

Função Estatal, conforme definições da CF de 1988 A.C.* (m2) % A. C.**

Função Políticas de habitação e saneamento e Função Políticas de habitação e saneamento e prestação de serviços públicos

444.515,80 38,97%

Função Prestação de serviços públicos de administração 365.586,02 32,05%

Função Prestação de serviços públicos e políticas de saúde 51.726,65 4,53%

Função Prestação de serviços públicos 43.349,89 3,80%

Função Regulação econômica de atividades industriais 29.326,85 2,57%

Função Políticas culturais 19.801,65 1,74%

Função Prestação de serviços públicos de infraestrutura 18.466,02 1,62%

Função Prestação de serviços públicos de transporte 11.688,58 1,02%

Função Prestação de serviços públicos de administração e Políticas culturais

11.462,00 1,00%

Função Políticas de desporto e lazer 10.757,04 0,94%

Função Políticas de educação 9.815,73 0,86%

Função Regulação econômica de estímulo ao associativismo 8.043,08 0,71%

Função Políticas de assistência social ou segurança pública; ou prestação de serviços públicos de administração ou de justiça

1.708,19 0,15%

Função Prestação de serviços públicos, políticas de desporto ou políticas culturais

1.474,97 0,13%

Função Não Identificada 113.032,67 9,91% Total Geral 1.140.755,14 100,00%

*A. C. = área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes. Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

Contudo, quando de compara a função de prestação de serviços públicos de administração

com outras de promoção direta de alguns direitos sociais, nota-se que as intenções de

realização de funções relativas à prestação de serviços públicos e políticas de saúde,

educação, cultural, transporte, desporto e lazer totalizam, juntas, menos de 10% do total

de área construída licenciada para os agentes estatais. Isso sinaliza para uma atuação

extremamente frágil do Estado na produção, distribuição e administração dos meios de

consumo coletivo e organização espacial desses serviços. No caso de Salvador, isso

aponta, por consequência, para uma certa qualificação da produção pública da habitação de

interesse social e da regularização urbanística de assentamentos precários, efetuadas pelo

Estado. Conforme já comentado anteriormente, verifica-se assim um tipo de produção da

moradia sem direito à cidade.

Um exemplo desse tipo de produção pode ser comprovado pela foto abaixo, que mostra um

empreendimento do Programa Minha Casa, Minha Vida, cuja licença de alvará de

120 Existem atualmente em Salvador diversas sedes e unidades de órgãos públicos funcionando em imóveis privados, pelos quais há um custo social de elevados aluguéis. Um desses casos refere-se à transferência, no ano de 2008, da Superintendência Regional da Caixa Econômica Federal e da sua Gerência Regional de Desenvolvimento Urbano da Avenida Sete de Setembro, no Centro Antigo de Salvador, para um imóvel alugado na Avenida Magalhães Neto na região do Iguatemi. Outro exemplo refere-se ao funcionamento da Secretaria de Desenvolvimento Urbano no Edifício Suarez Trade na Avenida Tancredo Neves, também nas proximidades do Iguatemi. Sem falar da recente mudança de endereço da SUCOM para um Edifício empresarial na Avenida Antônio Carlos Magalhães, também no Iguatemi. Emblematicamente, esses três órgãos públicos, afetos às políticas urbanas, passaram a ter suas localizações em imóveis com domínio fundiário privado, em áreas das mais valoradas da cidade. Nesses casos os custos locacionais inexistiriam ou seriam muito menores para o Estado, caso as mesmas localizações fossem instaladas em imóveis com domínio público. 121 Identificadas conforme os grupos de uso dos empreendimentos licenciados para os órgãos estatais.

193 construção foi emitida para a CONDER. O empreendimento está situado às margens da

Avenida Assis Valente, na localidade de Fazenda Grande, em terreno remanescente da

URBIS. As condições de difícil acesso, a ausência de ponto de ônibus e de equipamentos

comunitários no entorno são apenas alguns dos sinais visíveis de uma produção imobiliária

pública sem direito à cidade.

Foto 8: A placa amarela e verde indica a localização de empreendimento público do Programa Minha Casa, Minha Vida em Fazenda Grande, Salvador. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

Principais localizações na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana e na Macroárea de Estruturação Urbana

No que se refere à distribuição dos empreendimentos dos órgãos estatais por tipos de zona,

destaca-se sua localização significativa nas zonas ZR 32, ZUE 1 e ZR 17. Tais zonas

respondem, respectivamente, por 15,68%, 9,55% e 7,97% do total de área construída

licenciada para o conjunto desses agentes e apresentam as maiores concentrações de

intenções da produção imobiliária desse grupo (ver Quadro 37 anexo).

Como já dito, a análise da distribuição da área construída licenciada por localidades e por

macroáreas será feita mais detidamente no item 4.3. Por ora, destaca-se aqui a maior

participação da produção imobiliária licenciada para os órgãos estatais na Macroárea de

194 Manutenção da Qualidade Urbana, conforme Mapa 3. Nessa macroárea, está o maior

percentual da quantidade de área construída licenciada para esse grupo, correspondendo a

1,99% do total para todos os agentes122. Os empreendimentos licenciados para os órgãos

estatais situam-se nas localidades do CAB, Imbuí, Armação, Costa Azul, Barra, Vitória,

Iguatemi, Boca do Rio, Ondina, Patamares, Rio Vermelho, Piatã, Pituba e Pituaçu.

Com um percentual um pouco menor, mas ocupando a segunda posição no destino da

localização da produção imobiliária licenciada para os órgãos estatais, aparece a Macroárea

de Estruturação Urbana. Nessa macroárea, apresenta-se, sob a responsabilidade dos

órgãos estatais, 1,39% do montante de área construída licenciada em relação à amostra em

questão. Os empreendimentos desse grupo situam-se nas seguintes localidades:

Cajazeiras, Valéria, Sussuarana, São Marcos, Mata Escura, Águas Claras, Pau da Lima,

Pernambués, Cabula, Tancredo Neves e Canabrava.

Quando se observa a distribuição da área construída licenciada para os órgãos estatais por

localidade, independente da macroárea em que a mesma esteja situada, constata-se que as

três principais localizações, são, respectivamente, o Centro Administrativo do Estado da

Bahia (CAB), Cajazeiras e Periperi. Cada um desses lugares possui, por ordem de

importância, 1,15%, 0,62% e 0,45%, em relação ao total da amostra de todos os agentes.

4.1.4. Pessoas físicas: o restrito “direito de propriedade”

O contingente de pessoas físicas aqui abordado refere-se aos requerentes, cujos nomes,

identificados nos alvarás de construção aprovados, pertencem a pessoas ou a espólios de

pessoas físicas. O conjunto desses agentes é responsável pelo maior número de

empreendimentos licenciados pelo Município de Salvador, estimado em 4.466. Esse número

corresponde a um total de área construída licenciada de 3.301.182,68 m2, com uma área

construída licenciada média por empreendimento de 739,18 m2. Apesar dessa expressiva

quantidade de empreendimentos licenciados, as 4.214 pessoas físicas, individuais,

associadas ou reunidas em espólios, não abalam o domínio majoritário das intenções da

produção imobiliária pelas empresas imobiliárias (ver Quadro 21).


195 Quadro 15 - Total de empreendimentos licenciados - Pessoas Físicas - Salvador 2001 a 2009.

Pessoas Físicas

No. Empreend.*

A. C. (m²)**

4.214 4.466 3.301.182,68

* No. Empreend. = Quantidade de

empreendimentos licenciados, segundo número de licenças de alvarás de construção emitidos. **A. C. = área construída licenciada. Elaborado por Glória Cecília Figueiredo, com base nos dados da SUCOM (2009).

Gráfico 20 - Variação anual da área construída licenciada – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009.

Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

O ano de 2006 é aquele em que o grupo de pessoas físicas teve a maior quantidade de área

construída licenciada, da ordem de 511.755,98 m2. O ano no qual esse grupo teve a menor

quantidade desse tipo de área foi em 2001, com 223.381,99 m2.

No intervalo entre 2005 e 2006 houve a maior variação positiva; o crescimento da área

construída licenciada para as pessoas físicas foi da ordem de 50,48%, aumentando de

340.078,51 m2 para 511.755,98 m2.

A maior variação negativa aconteceu no intervalo anterior, entre 2004 e 2005, quando

ocorreu uma oscilação de -22,93%, com a área construída licenciada para esse grupo

caindo de 441.282,48 m2 para 340.078,51 m2.

O pico do crescimento positivo, entre 2005 e 2006, parece sinalizar para os efeitos da

disponibilidade de crédito imobiliário que ocorreu naquele período, como já comentado.

196 Porém, logo após esse momento de ascenso, estabelece-se um movimento decrescente do

total de área construída licenciada para as pessoas físicas, com variações de -18,10%, -

10,98% e -3,75% nos intervalos de 2006 a 2007, 2007 a 2008 e 2008 a 2009,

respectivamente. Pondera-se que esse período de redução do montante de área construída

licenciada para o grupo sofreu uma desaceleração a cada intervalo considerado.

Gráfico 21 - Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009.


No que concerne à variação do número de empreendimentos licenciados para as pessoas

físicas, verifica-se que o ano de 2003 foi aquele em que esse grupo teve maior número de

unidades, no caso 580. Já o ano de 2009 foi aquele em que houve o menor número de

empreendimentos licenciados para esse grupo, com um total de 328 unidades.

A maior variação positiva ocorre entre os anos de 2005 e 2006, verificando-se um

aumento de 7,39%, com o número de empreendimentos licenciados crescendo de 528 para

567 unidades. Já a maior variação negativa acontece de 2007 a 2008, sofrendo uma

oscilação de -23,84%, com o número de unidades para pessoas físicas caindo de 474 para

361.

197 Gráfico 22 - Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Pessoas físicas – Salvador, 2001 a 2009.


No período analisado, o ano em que as pessoas físicas obtiveram o maior tamanho de área

construída licenciada média por empreendimento é 2009, com 1.094,89 m2. Já 2001 é o ano

em que se tem o menor tamanho dessa área por empreendimento, equivalendo a 399,61

m2.

A maior variação positiva da área construída licenciada média por empreendimento das

pessoas físicas, correspondendo a 40,13%, acontece no intervalo de 2005 a 2006, com

essa dimensão se elevando de 644,09 m2 para 902,57 m2. A maior variação negativa

acontece no intervalo anterior, de 2004 a 2005, quando se revelou uma oscilação de -

23,23%, um decréscimo de 838,94 m2 para 644,09 m2 da área construída licenciada por

empreendimento para as pessoas físicas.

198

Liderança do Uso residencial e diversificação da produção imobiliária licenciada

A distribuição dos empreendimentos licenciados para as pessoas físicas por usos

demonstra que o uso residencial é o mais expressivo, em termos de área construída

licenciada, correspondendo a 61,25% do total para esses agentes. Por ordem de

importância, seguem-se os usos comercial e de serviços, misto, institucional, especial,

industrial. Cada um desses usos têm os seguintes percentuais: 24,08%, 6,05%, 3,81%, 0,70

e 0,31%, respectivamente. Além desses usos, ocorrem usos conjugados e usos não

identificados.

Gráfico 23 – % de área construída licenciada por uso – pessoas físicas - Salvador 2001 a 2009.


As licenças de alvarás de construção emitidas para as pessoas físicas indicam intenções

diversas da produção imobiliária. Dada a variedade dos grupos de usos, nos quais são

classificados os empreendimentos licenciados, conforme Quadro 16, pode-se depreender

que, entre as pessoas físicas, há a presença de moradores, rentistas, pequenos e médios

empreendedores, dentre outros. Essa diversidade de usuários e produtores imobiliários

constitui parte da restrita parcela da população que possui “direito de propriedade”

assegurado na ordem jurídica estabelecida123.

123 Apesar de ser notório o fato de que muitos proprietários constroem sem “respeitar” o licenciamento exigido legalmente pelo Município.

199

Quadro 16 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – pessoas físicas - Salvador, 2001 a 2009.

Grupo de Uso

Descrição dos Usos A. C. (m²)* % A. C.** No.

Empreend.*** A. C.

média / Empreend.

R 3 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial. 1.058.638,62 32,07% 442 2.395,11

R 1 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial. 591.458,18 17,92% 2.496 236,96


183.590,16 5,56% 14 13.113,58

R 2 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial. 180.927,84 5,48% 348 519,91

R 5.1 Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade unirresidencial.

2.115,87 0,06% 8 264,48

R 6 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento.

45,72 0,00% 3 15,24

R 3 / R 1 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

3.170,00 0,10% 3 1.056,67

R 3 / R 2 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

1.185,49 0,04% 1 1.185,49

R 6 / R 2 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

321,6 0,01% 3 107,20

R 1 / R 5.1

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Urbanização Integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de atividade unirresidencial.

289,55 0,01% 1 289,55

R 1 / R 2 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

168 0,01% 1 168,00

Subtotal Uso Residencial 2.021.911,03 61,25% 3.320 609

CS 2.2 Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

168.736,18 5,11% 269 627,27

CS 3.2 Serviços de alojamento/dormitório, hotel, pensão, pousada, outros serviços de hospedagem.

101.600,39 3,08% 43 2.362,80

CS Comercial e de serviços. 76.079,57 2,30% 45 1.690,66

CS 18.1 Comércio atacadista e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído. 57.777,88 1,75% 28 2.063,50


48.698,78 1,48% 25 1.947,95

CS 6.2 Serviços de alojamento/dormitório, hotel, pousada, outros serviços de hospedagem. 36.855,98 1,12% 21 1.755,05

CS 1.1 Comércio varejista e serviços de apoio residencial. 32.814,63 0,99% 33 994,38

CS 14.1 Comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte médio e grande, de fluxo diluído.

26.005,45 0,79% 15 1.733,70

CS 11 Comercial e de serviços de atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído. 18.606,42 0,56% 8 2.325,80

CS 5.1 Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

18.028,26 0,55% 47 383,58

CS 5.2 Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

15.798,12 0,48% 20 789,91

CS 12 Comercial e de serviços de cursos, de médio e grande porte, de fluxo intermitente concentrado.

15.553,72 0,47% 4 3.888,43

CS 6.1 Serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de

fluxo diluído/intermitente.

15.277,77 0,46% 26 587,61

CS 14.2 Serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte médio e grande, de fluxo diluído. 14.278,13 0,43% 2 7.139,07

CS 15 Comércio varejista de base alimentar (hortomercado, supermercado) de porte médio, de fluxo diluído.

11.727,29 0,36% 4 2.931,82

CS 17 Serviços de hospedagem de curta duração (motel), de qualquer porte, de fluxo diluído. 11.601,10 0,35% 3 3.867,03

CS 2.1 Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

11.064,22 0,34% 36 307,34

CS 16 Comércio varejista de base alimentar (hipermercado, hortomercado, supermercado), de porte grande, de fluxo diluído.

10.447,06 0,32% 1 10.447,06

CS 3.1 Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

9.486,00 0,29% 33 287,45

CS 13.1 Serviços de auto-cine, boliche, “buffet”, cinema ou cine-teatro, instituto de beleza,

lanchonete ou cantina, massagens, termas, saunas e duchas, restaurante, churrascaria, pizzaria, outros serviços de alimentação, outros serviços pessoais de higiene e embelezamento.

8.215,25 0,25% 10 821,53

CS 18.2 Oficina mecânica e elétrica para automóveis e motocicletas; oficina mecânica e elétrica para caminhões, ônibus e veículos pesados.

7.068,07 0,21% 2 3.534,04

CS 7.2 Serviços de atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado. 6.308,09 0,19% 3 2.102,70

CS 13.3 Serviços de bar, choparia, “drinks”, bilhar, brinquedos mecânicos e eletrônicos, “boite”,

outros serviços de diversão e cultura.

5.664,27 0,17% 5 1.132,85

CS 1.2 Comércio e serviços de pequeno porte, fluxo diluído, de apoio ao uso residencial, através de destinação para atividades de academia de ginástica, esportes, dança e outros cursos de cultura física, curso de artes e ofícios, curso de idiomas, curso de violão, acordeom, piano e de outros instrumentos musicais, escola de corte e costura, arte culinária e outras prendas domésticas ou escola de datilografia.

2.860,59 0,09% 11 260,05

CS 3.3 Serviços de bar, choparia, “drinks”, bilhar, brinquedos mecânicos e eletrônicos, outros

serviços de diversão e cultura. 2.513,08 0,08% 9 279,23

CS 10.1 Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; posto de serviços e de abastecimento de veículos.

2.154,43 0,07% 11 195,86

200 CS 6.4 Comércio e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, serviços pessoais,

representações teatrais, espetáculos ou “shows”. 1.663,59 0,05% 2 831,80

CS 6.3 Serviços de bar, choparia e “drinks”, bilhar, brinquedos mecânicos e eletrônicos, outros serviços de diversão e cultura.

1.393,74 0,04% 3 464,58

CS 19.3 Posto de serviços e de abastecimento de veículos. 1.286,10 0,04% 2 643,05

CS 9.2 Serviços de oficina de bicicletas, oficina mecânica e elétrica para automóveis e motocicletas, posto de serviços, reformadora de baterias.

1.213,64 0,04% 2 606,82

CS 10 Comercial e de serviços do grupo de inflamáveis, de pequeno porte, de fluxo diluído. 1.148,36 0,03% 8 143,55

CS 19.1 Comercial e de serviços do grupo inflamáveis, de porte médio e grande, de fluxo diluído para destinação de comércio atacadista de combustíveis e lubrificantes ou de produtos químicos diversos e serviços de depósito de tintas, solventes e/ou outros materiais de construção inflamáveis.

831,68 0,03% 1 831,68

CS 8 Serviços de depósitos de pequeno e médio porte, de fluxo diluído. 807,72 0,02% 2 403,86

CS 8.1 Serviços de pequeno e médio porte, de fluxo diluído, de depósito de bebidas, de cargas e encomendas, de gêneros alimentícios, de materiais e equipamentos de empresas construtoras e afins, de móveis e eletrodomésticos, de peças e acessórios para veículos, de produtos agropecuários, de produtos para exportação, de carvão vegetal, de materiais de construção, de matérias-primas industriais ou de estocagem de mercadorias não

especificadas.

682,98 0,02% 2 341,49

CS 1.3 Comércio varejista e serviços de apoio residencial para destinação de bar, bodega, boteco ou botequim.

621,86 0,02% 5 124,37

CS 4.2 Capotaria, carpintaria, conserto de instrumentos musicais, ferraria inclusive serralheria, funilaria, gráfica, marcenaria, molduraria, oficina de bicicletas, oficina mecânica e elétrica, pintura de placas, faixas, etc., posto de serviços, reformadora de baterias.

612,42 0,02% 3 204,14

CS 4.1 Serviços de porte pequeno ou médio de fluxo diluído de eletricidade, encadernação, encanador ou fabricação de artefatos, de brinquedos, de licores ou de produtos de perfumaria ou gráfica, gravador, marcenaria, molduraria, pintura de placas, faixas, etc., sapateiro, vidraçaria ou outras atividades de ofício.

447,62 0,01% 5 89,52

CS 9.1 Comércio atacadista e serviços de oficina de pequeno ou médio porte para destinação de

comércio de artigos de ótica, de artigos de perfumaria e de cosméticos, de artigos de reprografia e de papel, de bebidas, de alimentos, de artigos de tabacaria, de discos e fitas, de materiais fotográficos, cinematográficos e aparelhos de som, de mercadorias em geral, de pedras preciosas ou semipreciosas e semelhantes, metais preciosos, folheados de metais preciosos e manufaturas desses materiais ou outros tipos de comércio atacadista.

371,08 0,01% 1 371,08

CS 1.4 Comércio varejista e serviços de apoio residencial para destinação de pensionato. 357,26 0,01% 1 357,26

CS 11 / CS 15

Comercial e de serviços de atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído; Comércio varejista de base alimentar (hortomercado, supermercado) de porte médio, de fluxo diluído.

9.411,75 0,29% 1 9.411,75

CS 10.1

/ CS 2.2

Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; posto de

serviços e de abastecimento de veículos; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

7.457,14 0,23% 7 1.065,31

CS 18.1 / CS 2.2

Comércio atacadista e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

5.753,06 0,17% 1 5.753,06

CS 2.2 / CS 10

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comercial e de serviços do grupo de inflamáveis, de pequeno porte, de fluxo diluído.

4.305,38 0,13% 8 538,17

CS 6.2 / CS 2.2

Serviços de alojamento/dormitório, hotel, pousada, outros serviços de hospedagem; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

2.531,59 0,08% 1 2.531,59

CS 14.1 / CS 7.1

Comércio varejista e serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte médio e grande, de fluxo diluído; Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

1.998,95 0,06% 1 1.998,95

CS 11 / CS 18.1

Comercial e de serviços de atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído; Comércio atacadista e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído.

1.885,59 0,06% 1 1.885,59

CS 18 / CS 2.1

Comércio atacadista, depósito e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

1.709,68 0,05% 1 1.709,68

CS 10.1 / CS 3.1

Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; posto de serviços e de abastecimento de veículos; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

1.396,76 0,04% 1 1.396,76

CS 11 / CS 5.1

Comercial e de serviços de atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

985,86 0,03% 1 985,86

CS 2.2 / CS 3.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

931,1 0,03% 4 232,78

CS 2.2 / CS 13.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de auto-cine, boliche, “buffet”, cinema ou cine-teatro, instituto de beleza, lanchonete ou cantina, massagens, termas, saunas e duchas, restaurante, churrascaria, pizzaria, outros serviços de alimentação, outros serviços pessoais de higiene

e embelezamento.

900,87 0,03% 1 900,87

CS 3.1 / CS 5.1

Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

895,45 0,03% 1 895,45

CS 2.2 / CS 1.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de apoio residencial.

893,65 0,03% 1 893,65

CS 18.2 / CS 7.1

Oficina mecânica e elétrica para automóveis e motocicletas; oficina mecânica e elétrica para caminhões, ônibus e veículos pesados; Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

743,32 0,02% 1 743,32

CS 2.1 / CS 2.2

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte

pequeno e médio, de fluxo diluído.

671,49 0,02% 2 335,75

201 CS 2.1 /

5.1 Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

634,15 0,02% 2 317,08

CS 2.2 / 6.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.

622,03 0,02% 1 622,03

CS 9.1 / CS 7.1

Comércio atacadista e serviços de oficina de pequeno ou médio porte para destinação de comércio de artigos de ótica, de artigos de perfumaria e de cosméticos, de artigos de reprografia e de papel, de bebidas, de alimentos, de artigos de tabacaria, de discos e fitas, de materiais fotográficos, cinematográficos e aparelhos de som, de mercadorias em geral, de pedras preciosas ou semipreciosas e semelhantes, metais preciosos, folheados de metais preciosos e manufaturas desses materiais ou outros tipos de comércio atacadista; Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

615 0,02% 1 615,00

CS 2.2 / CS 5.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

586,19 0,02% 2 293,10

CS 8 / CS 2.2

Serviços de depósitos de pequeno e médio porte, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

565,17 0,02% 1 565,17

CS 1.1 / CS 2.1

Comércio varejista e serviços de apoio residencial; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

361,41 0,01% 1 361,41

CS 2.1 / 6.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.

344,47 0,01% 1 344,47

CS 2.2 / 3.1 / 6.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente; Serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.

341 0,01% 1 341,00

CS 2.2 / CS 4.2

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Capotaria, carpintaria, conserto de instrumentos musicais, ferraria

inclusive serralheria, funilaria, gráfica, marcenaria, molduraria, oficina de bicicletas, oficina mecânica e elétrica, pintura de placas, faixas, etc., posto de serviços, reformadora de baterias.

262,75 0,01% 1 262,75

CS 3.1 / 3.3

Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente; Serviços de bar, choparia, “drinks”, bilhar, brinquedos mecânicos e eletrônicos, outros serviços de diversão e cultura.

245,65 0,01% 1 245,65

CS 7.1 / CS 2.2

Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

245,61 0,01% 1 245,61

CS 10.1 / CS 2.

Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; posto de serviços e de abastecimento de veículos; Comercial e de serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

236,48 0,01% 1 236,48

CS 1.3 / CS 1.1

Comércio varejista e serviços de apoio residencial para destinação de bar, bodega, boteco ou botequim; Comércio varejista e serviços de apoio residencial.

235,38 0,01% 2 117,69

CS 2.2 / CS 3.2

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de alojamento/dormitório, hotel, pensão, pousada, outros serviços de hospedagem.

220,13 0,01% 1 220,13

CS 2.1 / 5.2 / 5.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído; Serviços de cursos e ofertado por escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

207,17 0,01% 1 207,17

CS 1.1 / CS 3.1

Comércio varejista e serviços de apoio residencial; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

168,41 0,01% 1 168,41

CS 2.2 / 3.1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

49,84 0,00% 1 49,84

Subtotal Uso Comercial e de Serviços 795.071,26 24,08% 804 989

M 2 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto. 153.480,83 4,65% 71 2.161,70

M 1 Uso misto para destinação de várias atividades ou uso residencial misto. 46.219,70 1,40% 108 427,96

Subtotal Uso Misto 199.700,53 6,05% 179 1.116

IN 6.1 Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para

destinação de atividades de banco de sangue (hemoterapia), clínica médica, clínica odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, laboratório de análises clínicas ou posto de saúde.

25.611,59 0,78% 34 753,28

IN 7 Uso institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de biblioteca central, ensino do 3º grau, ensino de pós-graduação, ensino preparatório para oficiais, formação de sacerdotes, prefeitura de campus universitário, reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas.

19.521,52 0,59% 5 3.904,30

IN 13 Uso institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de grande porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de hospital geral, hospital veterinário, manicômio,

maternidade, ou outras atividades de saúde.

17.922,47 0,54% 3 5.974,16

IN 3.1 Uso institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades correcional de menores, educacional para deficientes físicos e/ou mentais, ensino de 1º grau ou ensino de 2º grau.

17.845,26 0,54% 4 4.461,32

IN 2.1 Uso institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de associação comunitária, biblioteca especializada, biblioteca infantil e/ou de bairro, creche, culto, ensino de 1º grau, ensino maternal/jardim/pré-primário, ou lavanderia pública.

13.694,69 0,41% 25 547,79

IN Uso institucional. 13.673,95 0,41% 9 1.519,33

IN 10.1 Uso institucional com frequência de uso ocasional, porte pequeno/qualquer, de fluxo diluído para destinação de atividades de centro de saúde, clínica médica, clínica

odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, serviço de eletroterapia, radioterapia

5.583,32 0,17% 3 1.861,11

202

e/ou radiologia, velório ou outras atividades de saneamento e higiene.

IN 6.2 Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de clínica médica, clínica veterinária, ou maternidade.

2.151,75 0,07% 2 1.075,88

IN 3.2 Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto ou outras atividades culturais.

1.375,76 0,04% 3 458,59

IN 4 Uso institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de assistência à colonização e migração, orientação familiar e social (centro), orientação profissional (centro), posto de abastecimento alimentar, posto de identificação e documentação, posto policial, posto de puericultura, posto de vacinação de animais, posto de vacinação de pessoas ou serventia pública (cartório e/ou tabelionato).

1.305,00 0,04% 1 1.305,00

IN 1 Uso institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, casa de repouso ou retiro ou convento ou mosteiro.

1.019,67 0,03% 1 1.019,67

IN 8 Uso institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de albergue noturno, outras atividades assistenciais, delegacia de polícia, posto de bombeiros ou outras atividades de fisco, justiça e segurança.

991,43 0,03% 2 495,72

IN 9 Uso institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de associação de autônomos e profissionais liberais, associação beneficente religiosa e assistencial, associação cultural, científica e educacional, associação de empregadores, associação de empregados, associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, cooperativa de compra e venda, cooperativa de consumo de bens e serviços, cooperativa escolar, cooperativa habitacional, cooperativa de produção, cooperativa de seguros, outras cooperativas, federação dos autônomos profissionais liberais, federação cultural, científica e educacional, federação dos empregadores, federação dos empregados, federação esportiva, federação religiosa, outras federações, fundação beneficente, fundação educacional, outras fundações, instituição cultural, científica e educacional, organização cívica e política, sindicato de autônomos e profissionais liberais, sindicato de empregadores do setor primário, sindicato de empregadores do setor secundário, sindicato de empregadores do setor terciário, sindicato de empregados do setor primário, sindicato dos empregados do setor secundário ou sindicato dos empregados do setor terciário.

302,17 0,01% 1 302,17

IN 2.1 / 3.1

Uso institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado /diluído, para destinação de atividades de associação comunitária, biblioteca especializada, biblioteca infantil e/ou de bairro, creche, culto, ensino de 1º grau, ensino maternal/jardim/pré-primário ou lavanderia pública; Uso institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação

de atividades correcional de menores, educacional para deficientes físicos e/ou mentais, ensino de 1º grau ou ensino de 2º grau.

4.848,07 0,15% 1 4.848,07

Subtotal Uso Institucional 125.846,65 3,81% 94 1.339

E 5.2 Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade multirresidencial. 15.734,11 0,48% 1 15.734,11

E 9.4 Oficina, garagens e estacionamentos de frotas de veículos. 4.388,63 0,13% 1 4.388,63


1.239,55 0,04% 1 1.239,55

E 9.3 Equipamentos de infraestrutura do sistema de comunicações para atendimento ao público, com destinação de atividades de agência postal, posto de correio, agência telefônica ou posto telefônico.

685,11 0,02% 3 228,37

E 8.2 Equipamentos para atividades culturais de grande porte, para destinação de atividades de aquário, cinemateca, discoteca pública, museu, pinacoteca, planetário, ou outras atividades culturais.

512,13 0,02% 1 512,13

E 1 Edificações precárias ou provisórias de pequeno porte com destinação de atividade unirresidencial, através de empreendimento de barraco de até 30m² de área construída; ou com destinação de atividade de compra e venda de imóveis ou de construção e incorporação de imóveis, através de empreendimentos de barracão ou ”stand” de vendas.

239,02 0,01% 1 239,02

E 4.7 Equipamentos destinados à recreação e ao lazer da população, através de atividades de representações teatrais, espetáculos, “shows”, parque de diversões ou outras atividades recreacionais.

202,34 0,01% 1 202,34

E 5.1 Urbanização Integrada de grande porte para destinação de atividade unirresidencial. 94,82 0,00% 1 94,82

E 9.5 Equipamentos pontuais do sistema de transporte funicular de passageiros, especial de carga e aéreo.

- 0,00% 1 -

Subtotal Uso Especial 23.095,71 0,70% 11 2.100

ID Uso Industrial 3.528,10 0,11% 2 1.764,05

ID 8.1 Uso industrial de grande porte para destinação de atividades de produção de fios e arames de metais e de ligas de metais não ferrosos, produção de relaminados de metais e de ligas de metais não ferrosos, fabricação de estruturas metálicas, fabricação de artefatos de trefilados de ferro e aço, e metais não ferrosos, estamparia, funilaria e latoaria, serralharia, fabricação de tanques, reservatórios e outros recipientes metálicos e de artigos de caldeireiro, fabricação de artigos de cutelaria, armas, ferramentas manuais e fabricação de artigos de metal para escritório, usos pessoal e doméstico, fabricação de outros artigos de metal, fabricação de cronômetro e relógios, elétricos ou não, fabricação de outras máquinas, aparelhos ou equipamentos, fabricação de lâmpadas, fabricação de material de comunicações, fabricação de móveis de metal ou com predominância de metal, fabricação de artigos de colchoaria, fabricação de artigos diversos de fibra prensada ou isolante, recondicionamento de pneumáticos, fabricação de laminados e fios de borracha, fabricação de outros artefatos de borracha, fabricação de móveis moldados de material plástico, engarrafamento e gaseificação de águas minerais, impressão, edição, impressão e edição de jornais, outros periódicos, livros e manuais, fabricação de instrumentos,

utensílios e aparelhos, inclusive de medida, não elétricos, para usos técnicos e profissionais, fabricação de membros artificiais e aparelhos para correção de defeitos

2.887,73 0,09% 1 2.887,73

203

físicos ou fabricação de aparelhos fotográficos e cinematográficos.

ID 4.4 Uso industrial de porte médio para destinação de atividades de reparação e manutenção de máquinas e aparelhos eletrônicos e de comunicações para fins industriais, fabricação de artigos diversos de madeira, impressão de material escolar, material para uso industrial e comercial, para propaganda e outros fins ou execução de outros serviços gráficos.

1.252,25 0,04% 1 1.252,25

ID 5.2 Uso industrial de porte médio para destinação de atividades de fabricação e elaboração de vidro e cristal, elaboração de concreto, fabricação e elaboração de outros produtos de

minerais não metálicos, produção de soldas e anodos, produção de elementos químicos e de produtos químicos inorgânicos, orgânicos e organo-inorgânicos, fabricação de produtos farmacêuticos e veterinários, fabricação de laminados plásticos, fabricação de artigos de material plástico para usos industriais, fabricação de artigos de material plástico para usos doméstico e pessoal, fabricação de artigos de material plástico para embalagem e acondicionamento, impressos ou não, fabricação de manilhas, canos, tubos e conexões de material plástico para todos os fins, fabricação de outros artigos de material plástico, fiação, fiação e tecelagem, e tecelagem, fabricação de tecidos especiais – feltros, tecidos de crina, tecidos felpudos, impermeáveis e de acabamento especial, fabricação de outros artefatos têxteis produzidos nas fiações e tecelagens ou fabricação de material fotográfico.

1.173,00 0,04% 1 1.173,00

ID 5.1 Uso industrial de porte médio para destinação de atividades de produção de fios e arames

de metais e de ligas de metais não ferrosos, produção de relaminados de metais e de ligas de metais não ferrosos, fabricação de estruturas metálicas, fabricação de artefatos de trefilados de ferro e aço, e metais não ferrosos, estamparia, funilaria e latoaria, serralharia, fabricação de tanques, reservatórios e outros recipientes metálicos e de artigos de caldeireiro, fabricação de artigos de cutelaria, armas, ferramentas manuais e fabricação de artigos de metal para escritório, usos pessoal e doméstico, fabricação de outros artigos de metal, fabricação de cronômetros e relógios, elétricos ou não, fabricação de outras máquinas, aparelhos ou equipamentos, fabricação de lâmpadas, fabricação de material de comunicações, fabricação de móveis de metal ou com predominância de metal, revestidos ou não com lâminas plásticas, fabricação de artigos de colchoaria, fabricação de artigos diversos de fibra prensada ou isolante, recondicionamento de pneumáticos, fabricação de

laminados e fios de borracha, fabricação de outros artefatos de borracha, fabricação de móveis moldados de material plástico, engarrafamento e gaseificação de águas minerais, impressão, edição, impressão e edição de jornais, outros periódicos, livros e manuais, fabricação de instrumentos, utensílios e aparelhos, inclusive de medida, não elétricos, para usos técnicos e profissionais, fabricação de membros artificiais e aparelhos para correção de defeitos físicos, fabricação de aparelhos fotográficos e cinematográficos, fabricação de instrumentos e de material ótico, fabricação de artigos de bijuteria ou fabricação de instrumentos musicais.

465,08 0,01% 1 465,08

ID 4.1 Uso industrial de porte médio para destinação de atividades de metalurgia, fabricação de estofados e capas para veículos, de artigos de tanoaria e de madeira arqueada, de artefatos de bambu, vime, junco ou palha trançada, de artigos de cortiça, de móveis de

madeira, vime e junco, fabricação e acabamento de móveis e artigos de mobiliário, fabricação de artefatos de papel, de artefatos de papelão, cartolina e cartão, de malas, valises e outros artigos para viagem, de outros artefatos de couro e peles, de artigos de passamanaria, fitas, filós, rendas e bordados, confecção de roupas e agasalhos, fabricação de chapéus, de calçados, de acessórios do vestuário, de outros artefatos de tecidos, de gelo, de artigos de joalheria e ourivesaria, reprodução de discos, de fitas magnéticas gravadas, fabricação de escovas, broxas, pincéis, vassouras, espanadores e semelhantes, de brinquedos ou de artigos de caça e pesca, esporte e jogos recreativos.

418,54 0,01% 1 418,54

ID 2.5 Uso industrial de pequeno porte para destinação de atividades de aparelhamento de pedras para construção e execução de trabalhos em mármore, ardósia, granito e outras, metalurgia do pó, acabamento de fios e tecidos, não processados em fiações e

tecelagens, moagem de trigo, torrefação e moagem de café, fabricação de café e mate solúveis, fabricação de produtos de milho, fabricação de produtos de mandioca, fabricação de farinhas diversas, beneficiamento, moagem, torrefação e fabricação de produtos alimentares diversos de origem vegetal, fabricação de conservas de frutas, legumes e outros vegetais, preparação de especiarias e condimentos e fabricação de doces, abate de animais (matadouro), preparação de conservas de carne e produtos de salsicharia, não processada em matadouros e frigoríficos, preparação de conservas de carne, preparação do leite e fabricação de produtos de laticínios, fabricação de outros produtos alimentares, fabricação de bebidas não alcoólicas ou preparação do fumo.

373,91 0,01% 1 373,91

ID 10 Uso Industrial de qualquer porte. - 0,00% 1 -

Subtotal Uso Industrial 10.098,61 0,31% 9 1.122

IN 7 / CS 2.2

Uso institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de biblioteca central, ensino do 3º grau, ensino de pós-graduação, ensino preparatório para oficiais, formação de sacerdotes, prefeitura de campus universitário, reitoria de universidade ou outras atividades de ensino; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

39.050,31 1,18% 2 19.525,16

IN 7 / CS 7.1

Uso institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de biblioteca central, ensino do 3º grau, ensino de pós-graduação, ensino preparatório para oficiais, formação de sacerdotes, prefeitura de campus universitário, reitoria de universidade ou outras atividades de ensino;

Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

15.813,54 0,48% 2 7.906,77

E 9.4 / CS 11

Oficina, garagens e estacionamentos de frotas de veículos; Comercial e de serviços de atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído.

4.012,98 0,12% 2 2.006,49

IN 7 / CS 12

Uso institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de biblioteca central, ensino do 3º grau, ensino de pós-graduação, ensino preparatório para oficiais, formação de sacerdotes, prefeitura de campus universitário, reitoria de universidade ou outras atividades de ensino; Comercial e de serviços de cursos, de médio e grande porte, de fluxo intermitente concentrado.

2.504,95 0,08% 1 2.504,95

CS 2.2 / R 2

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

2.347,76 0,07% 3 782,59

204 IN 6.1 /

R 2 Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de banco de sangue (hemoterapia), clínica médica, clínica odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, laboratório de análises clínicas ou posto de saúde; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

1.490,62 0,05% 1 1.490,62

IN 6.2 / CS 2.2

Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de clínica médica, clínica veterinária, ou maternidade; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

1.146,02 0,03% 2 573,01

IN 10.1 / R 1

Uso institucional com frequência de uso ocasional, porte pequeno/qualquer, de fluxo diluído para destinação de atividades de centro de saúde, clínica médica, clínica odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, serviço de eletroterapia, radioterapia e/ou radiologia, velório ou outras atividades de saneamento e higiene; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

1.086,19 0,03% 1 1.086,19

R 3 / IN 6.1

Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de banco de sangue (hemoterapia), clínica médica, clínica odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, laboratório de análises clínicas ou posto de saúde.

1.050,04 0,03% 1 1.050,04

CS 2.2 / R 1

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

963,66 0,03% 3 321,22

R 1 / CS 2.1

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

676,38 0,02% 2 338,19

IN 6.1 / CS 2.2

Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de banco de sangue (hemoterapia), clínica médica, clínica odontológica, clínica psicológica, clínica veterinária, laboratório de análises clínicas ou posto de saúde; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

659,43 0,02% 1 659,43

R 1 / CS 1.1

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Comércio varejista e serviços de apoio residencial.

631,12 0,02% 2 315,56

R 1 / IN 3.2

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído,

para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

471,84 0,01% 1 471,84

CS 2.2 / IN 10

Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Uso institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno e fluxo diluído.

469,59 0,01% 1 469,59

R 1 / R 3 / CS 2.2

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Comércio varejista e serviços de atividades de centro de bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

445,06 0,01% 1 445,06

R 1 / CS 3.2

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Serviços de alojamento/dormitório, hotel, pensão, pousada, outros serviços de hospedagem.

380,32 0,01% 1 380,32

R 3 / CS 1.1

Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial; Comércio varejista e serviços de apoio residencial.

337,99 0,01% 1 337,99

IN 2.1 / R 1

Uso institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de associação comunitária, biblioteca especializada, biblioteca infantil e/ou de bairro, creche, culto, ensino de 1º grau, ensino maternal/jardim/pré-primário ou lavanderia pública; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

300,88 0,01% 2 150,44

R 1 / CS 6.1

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo e pessoais de pequeno e médio porte, de fluxo diluído/intermitente.

263,04 0,01% 1 263,04

R 2 / CS 3.1

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial; Comércio varejista e serviços de atividades ligadas ao lazer e turismo, de pequeno e médio porte, fluxo diluído/intermitente.

150,58 0,00% 1 150,58

CS 1.1 / IN 3.2

Comércio varejista e serviços de apoio residencial; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

85 0,00% 1 85,00

Subtotal Usos conjugados 74.337,30 2,25% 33 2.253

NI NI 51.121,59 1,55% 16 3.195,10

Subtotal Usos não identificados 51.121,59 1,55% 16 3.195

Total Geral 3.301.182,68 100,00% 4.466 739

*A. C. = área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes. ***N



Outro aspecto possível de ser abordado pela leitura do quadro acima refere-se aos grupos

de uso com as maiores áreas construídas licenciadas por empreendimento, delineando as

formas de uso e ocupação do espaço que demandam maior quantidade de ambiente

construído, no âmbito das pessoas físicas. Assim, destacou-se, para cada tipo de uso, um

grupo de uso mais expressivo, conforme segue abaixo:

205

Dentro do uso residencial o grupo de uso R 5.2, relativo aos empreendimentos de

urbanização integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, com destinação de

atividade multirresidencial, possui a maior área construída licenciada média por

empreendimento com 13.113,58 m2.

No uso comercial e de serviços sobressai-se o grupo de uso CS 16, atinente ao

comércio varejista de base alimentar de porte grande. Essa modalidade conta com

10.447,06 m2 de área construída licenciada média por empreendimento.

No caso do uso misto, o grupo de uso M 2 é o que apresenta o maior tamanho de

ambiente construído licenciado por empreendimento, em torno de 2.161,70 m2.

Dentro do uso institucional, o destaque é o grupo de uso IN 13, destinado a

atividades de saúde, contando com 5.974,16 m2 de área construída licenciada média

por empreendimento.

No uso especial, o grupo de uso E 5.2, correspondente às intervenções de

urbanização integrada multirresidencial, possui a maior área construída licenciada

média por empreendimento, cujo tamanho é de 15.734,11 m2. Esse também é o

maior tamanho de ambiente construído por empreendimento dentre todas as

modalidades de todos os usos ocorridos na produção imobiliária licenciada para as

pessoas físicas.

O grupo de uso ID 8.1, destinado a atividades industriais diversas, conta com a maior

área construída licenciada média por empreendimento do uso industrial, equivalendo

a 2.887,73 m2.

Uma outra questão, que pode ser sublinhada, é a percepção do impacto de uma maior

disponibilidade de financiamento habitacional no aquecimento da atividade construtiva

realizada pelas pessoas físicas. As fotos abaixo mostram o início das obras do

empreendimento “Residencial Europa”, localizado na Avenida Aliomar Baleeiro. Esse

empreendimento residencial teve sua licença de alvará de construção aprovada para uma

pessoa física em 2009.

206

Fotos 9 e 10: Empreendimento “Residencial Europa” na Avenida Aliomar Baleeiro, em Salvador. Fotos: FIGUEIREDO, 2011.

207


Com a distribuição dos empreendimentos licenciados para as pessoas físicas por tipos de

zona, são registradas as intenções da produção imobiliária mais significativas nas zonas ZR

34, ZR 12 e ZR 17. Tais zonas respondem, respectivamente, por 8,20%, 7,51% e 6,04% do

total de área construída licenciada para esses agentes (ver Quadro 38 anexo).

Como já referido anteriormente, a análise da distribuição da área construída licenciada por

localidades e por macroáreas será feita mais detidamente no item 4.3. Neste momento

sublinha-se a maior participação da produção imobiliária licenciada para as pessoas físicas

na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana, conforme Mapa 4. Nessa macroárea

está o maior percentual da quantidade de área construída licenciada para esse grupo de

agentes, correspondendo a 8,45% do total de todos os agentes124. Os empreendimentos

licenciados para as pessoas físicas na referida macroárea situam-se nas localidades da

Pituba, Imbuí, Paralela, Patamares, Piatã, Stiep, Armação, Ondina, Rio Vermelho, Barra,

Iguatemi, Boca do Rio, Costa Azul, Pituaçu, Graça, Amaralina, Canela, Caminho das

Árvores, Itaigara, Vitória, Jaguaribe, Plakaford, Nordeste de Amaralina, Corsário, Costa

Verde, Santa Cruz e Vale das Pedrinhas.

Quando se observa a distribuição da área construída licenciada para as pessoas físicas por

localidade, independente da macroárea em que a mesma esteja situada, percebe-se que as

três principais localizações, são, respectivamente, Pituba, Itapoã e Brotas. Cada um desses

lugares apresenta, respectivamente, 1,72%, 1,06% e 1,05% de área construída licenciada

em relação ao total da amostra de todos os agentes.


208

4.1.5. Coletividades associadas: associativismo conservador e predominância dos condomínios de shopping centers

Entre os requerentes que possuem licenças de alvarás de construção aprovadas pelo

Município de Salvador, de 2001 a 2009, identificam-se 130 coletividades associadas. A

maior parte dessas coletividades referem-se às associações, cooperativas, fundações e

institutos fundacionais, entidades sindicais e de trabalhadores e federações de empresas.

Nesses casos está indicada a formação de coletividades através de vínculos diversos125,

sendo as mesmas formalmente associadas e sem fins lucrativos, atuando, em princípio,

voluntariamente126, no “terreno” abrangente e impreciso da noção de sociedade civil. Mas

são identificados também condomínios, que apresentam outra natureza de coletividades

associadas, bem distinta do primeiro grupo comentado. Os condomínios formam tipos de

associações não voluntárias de agrupamentos humanos que compartilham a gestão das

áreas comuns de imóveis privados. Um aspecto a se destacar é que a organização dos

condomínios está condicionada a algumas exigências e restrições legais127.

O grupo de agentes das coletividades associadas é responsável por 165 empreendimentos,

que correspondem a um total de 1.116.288,99 m2 de área construída licenciada pela

Prefeitura de Salvador, sendo que a média de área construída em cada empreendimento

autorizado é de 6.765,39 m2. O conjunto das coletividades identificadas referem-se aos

requerentes que têm licenças de alvarás de construção aprovados e cujos nomes

correspondem tanto a entidades integrantes da sociedade civil como a condomínios.

125 Tais como classistas, culturais, étnicos, funcionais, etc. 126 No caso de entidades sindicais, as mesmas têm sua organização regulada pela Constituição Federal e pela Consolidação das Leis de Trabalho (CLT). 127 Dadas pela Lei Federal Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 com alterações posteriores.

209 Gráfico 24 – Variação anual da área construída licenciada – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009.


O ano de 2007 é aquele em que as coletividades associadas apresentam maior quantidade

de área construída licenciada, correspondendo a 276.112,37 m2. Já o ano em que esse

montante é o menor é 2009, com 41.649,42 m2.

O intervalo desse período que teve maior crescimento da área construída licenciada para as

coletividades associadas é o de 2006 a 2007, que apresenta um elevação de 121,26%, com

o total dessa área subindo de 124.792,08 m2 para 276.112,37 m2. A maior variação negativa

acontece no intervalo de 2008 a 2009, com uma oscilação de -82,94%, reduzindo-se a área

construída licenciada para o grupo de 244.205,64 m2 para 41.649,42 m2.

210

Gráfico 25 – Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009.


A leitura do gráfico demonstra que o ano de 2003 é aquele em que as coletividades

associadas têm maior número de empreendimentos licenciados, nesse caso 27 (vinte e

sete) unidades. Já o ano de 2009 é aquele com menor número de empreendimentos

licenciados para esse grupo, oito unidades.

Dentro do período, o intervalo que conta com o maior crescimento é o de 2004 a 2005, com

uma variação positiva de 69,23%, tendo o número de empreendimentos licenciados para as

coletividades associadas ampliado de 13 (treze) para 22 (vinte e duas) unidades. O intervalo

imediatamente anterior, de 2003 a 2004, é o que apresenta maior decréscimo, com umas

oscilação de -51,85%, com o número de empreendimentos reduzindo-se de 27 para 13

unidades.

211 Gráfico 26 – Variação anual da área construída licenciada média por empreendimento – Coletividades associadas – Salvador, 2001 a 2009.


O ano em que as coletividades associadas atingem o maior tamanho de área construída

licenciada média por empreendimento é 2008, com 16.280,38 m2. Já o ano em que esse

grupo apresenta o menor tamanho de área construída licenciada média por

empreendimento acontece em 2001, com 2.436,88 m2.

O maior crescimento da área construída licenciada média por empreendimento para as

coletividades associadas se dá no intervalo de 2001 a 2002, que apresenta um aumento de

109,53%, com variação da área considerada de 2.436,88 m2 para 5.106,02 m2. A maior

variação negativa ocorre de 2008 a 2009, com uma queda de -68,02%, ou seja, uma

redução de 16.280,38 m2 para 5.206,18 m2 de área construída licenciada para o grupo.

A presença das associações da sociedade civil, nas intenções da produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador, remete à discussão do papel do associativismo no

Brasil atual. A abordagem de Alexandre Ciconello Ganança ajuda nessa compreensão, na

medida em que discute a relação entre o associativismo e os limites para uma

institucionalidade democrática e participativa (GANANÇA, 2006, pp. 1-118). Partindo da

crítica do conceito híbrido do social, feita por Hannah Arendt, ao mesmo tempo em que se

contrapõe a visões reducionistas, tais como a de Robert D. Putnam, Jean Cohen e Andrew

Arato, que consideram a sociedade civil como amortecedora de conflitos sociais, Ganança

afirma que

212

(...) certas leituras e aplicações do conceito de “sociedade civil”, “terceiro setor” e “capital social” induzem a um mascaramento dos conflitos presentes na sociedade, despolitizando essa esfera e, ao mesmo tempo, atribuindo certos valores e significados virtuosos ao conjunto dos seus atores. Cabe ressaltar que esse movimento teórico e ideológico ocorre paralelamente a um movimento crítico cada vez maior do papel dos Estados nacionais. Ou seja, o chamado “neoliberalismo” propõe uma redução drástica do tamanho e das atribuições dos Estados nacionais, questionando o modelo do Estado do bem-estar social, interventor na economia e garantidor de direitos sociais (ibid, 2006, p. 9).

Para Ganança, essas conceituações estão vinculadas a concepções conservadoras de

democracia, pelas quais

Reconhece-se, mapeia-se e apresenta-se o fenômeno associativo e organizacional, mas retira-se dele todo o potencial transformador que está contido neste próprio fenômeno. Estimula-se, portanto, um padrão delimitado e apolítico para ação coletiva, exterminando a possibilidade de transformações mais profundas no sistema político por meio da participação política organizacional de homens e mulheres na esfera pública (ibid, p. 16).

Diferente dessa orientação, Ganança defende uma perspectiva autonomista, pela qual

podem ser superadas as arraigadas estruturas de desigualdades, presentes na nossa

sociedade, através do associativismo e do aumento da participação política das pessoas.

Nesse sentido o autor alerta para o fato de que

A simples existência de uma estrutura associativa não significa necessariamente um avanço democrático (...) As associações civis são apenas estruturas formais que podem tomar certas configurações e adquirir certas cores e tonalidades, somente a partir da dinâmica social que as sustenta. Se a dinâmica social que sustenta uma associação ou um campo associativo for uma dinâmica conservadora, essas organizações assim o serão (GANANÇA, 2006, p. 17).

Já a presença de condomínios, notadamente aqueles vinculados a shopping centers e

edifícios comerciais, na produção imobiliária licenciada evidencia um tipo de territorialização

que condiciona o espaço a uma racionalidade de acumulação capitalista, através do

desenvolvimento de atividades mercantis e de consumo privado. Para Glauco Bienenstein, a

forma de ocupação de shopping center (S.C.) combina os interesses de investidores e

comerciantes, concentrando e explorando diversas vantagens relacionadas à economia de

escala e de aglomeração (BIENENSTEIN, 2001). Para este autor, o S.C.

(...) (re)define a centralidade, (re)valoriza as áreas de seu entorno e engendra novas possibilidades, oportunidades, assim como constrangimentos aos habitantes da cidade capitalista, delineando, nos dias em curso, novos padrões sociais e culturais, aqui resumidos ao termo sociabilidade (do capital). O S.C. pode ser considerado muito mais do que a simples justaposição de um local de vendas com equipamentos destinados ao lazer e à recreação. Na realidade, esse objeto tem transformado o ato de consumir em atividade de lazer. Nesse sentido, seus empreendedores lançam mão de diversas estratégias que têm por objetivo prioritário atrair todo e qualquer tipo de consumidor que, nesse ambiente asséptico, de uma forma ou de outra, será compelido ao consumo.

213

Sua existência, tanto nas cidades dos países capitalistas hegemônicos quanto nos países periféricos, não anula a permanência de outras formas de ambiente construído destinado ao consumo; quais sejam as galerias e os centros comerciais, assim como o tradicional comércio de rua (ibid).

A liderança das Fundações previdenciárias: associativismo de mercado

A análise da distribuição das intenções da produção imobiliária por total de área construída

licenciada por coletividade associada identificada, constante no Quadro 17 abaixo e no

Quadro 39 anexo, revela tendências de uso e ocupação do espaço desse grupo. A leitura do

Quadro 17, contendo as 13 (treze) coletividades que acumularam os maiores totais de área

construída licenciada, apontam a Fundação de Seguridade Social do Banco Econômico S.A

- ECOS e a Fundação dos Economiários Federais (FUNCEF), como aquelas que

concentram os maiores montantes de área construída licenciada. Cada uma delas

responde, respectivamente, por 15,64% e 9,38% do total de área construída licenciada para

os empreendimentos do grupo de agentes das coletividades associadas128.

As duas fundações de previdência privada mencionadas referem-se a algumas categorias

de trabalhadores. A Fundação ECOS, organizada originalmente para beneficiar os

empregados das empresas do Grupo Econômico e da Fundação Econômico Miguel Calmon,

é uma Entidade fechada de previdência complementar, que administra e executa planos

privados de benefícios de natureza previdenciária (ECOS, 2010). A FUNCEF é o terceiro

maior fundo de pensão do Brasil e um dos maiores da América Latina, cujo objetivo é

administrar o plano de previdência complementar dos empregados da Caixa Econômica

Federal, com um patrimônio ativo total superior a R$ 34 bilhões e mais de 100 mil

participantes (FUNCEF, 2010). Para Roberto Grün, a atuação dos fundos previdenciários

remete à questão previdenciária contemporânea, na qual tem hegemonia uma estruturação

em sistema de capitalização, em detrimento de uma lógica solidária de repartição

intergeracional. Esse sistema de capitalização, inclusive, foi fundamental para viabilizar o

processo de privatização das empresas estatais, deflagrado em anos de governo do

Presidente Fernando Henrique Cardoso, na década de 1990 (GRÜN, 2005).

Embora as duas entidades sublinhadas acima sejam fundações, é recorrente um

comportamento extremamente empresarial desse tipo de coletividades associadas,

notadamente dos fundos de pensão. Um exemplo de tal comportamento pode ser apontado

pela rentável comercialização feita pela Fundação ECOS, proprietária de um terreno na

Avenida Tancredo Neves, na área do Iguatemi. A venda desse imóvel, no ano de 2007, pela

128 Além da ECOS e da FUNCEF o Quadro 19 apresenta o Instituto AMBEV de Previdência Privada, que ocupa a 10ª posição.

214 Fundação Ecos para a empresa imobiliária espanhola Syene, aconteceu em um período de

intensa valorização imobiliária na área do Iguatemi129.

Foto 11: O stand do empreendimento Salvador Prime indica a localização de terreno na Avenida Tancredo Neves, que pertencia à Fundação ECOS até 2007. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

Além das Fundações de previdência privada, destacam-se também, nas intenções da

produção imobiliária licenciada do grupo, os condomínios, que são seis, dentre as 13

coletividades associadas com maior quantidade de área construída licenciada. Desses seis

condomínios, cinco são aglomerados espaciais de empresas comerciais e de serviços,

sobretudo na forma de shopping centers. O Condomínio Shopping Barra ocupa a terceira

posição da distribuição expressa no Quadro 17, com 6,44% do total de área construída do

grupo de agentes das associações.

A presença significativa dos condomínios de shopping centers na produção imobiliária

licenciada para as coletividades associadas faz remissão ao pensamento de Marcelo Lopes

de Souza sobre a “fragmentação do tecido sociopolítico-espacial”. Para Souza, dentro de

tais processos, os shopping centers fazem parte de um “escapismo das elites”. Segundo

esse autor, mesmo que os shopping centers sejam também frequentados por pessoas de

baixa renda, eles seriam mais excludentes que os subcentros tradicionais de comércio e

129 FUNDAÇÃO ECOS. Jornal da ECOS. Ano 18, No 174, outubro de 2007.

215 serviços, além de diferencialmente seletivos, conforme suas localizações geográficas e

outros fatores (SOUZA, 2000, pp. 179-216). Souza compreende essas ocupações espaciais

como espaço “público-privado”, caracterizando-os da seguinte maneira

(...) no caso dos shopping centers a clientela tem neles, obviamente, apenas lugares onde buscam mercadorias oferecidas por outros. Os proprietários visam uma clientela “homogênea” e “seleta” (a qual, por sua vez, deseja consumir “entre iguais”, como no condomínio, e não na presença de pobres, de visão pouco agradável e tidos como ameaçadores), mas, do ponto de vista estritamente espacial, as possibilidades de interditar abertamente a entrada dos indesejáveis são muito mais restritas. Assim, o que normalmente se faz é lançar mão de estratagemas como o controle e a intimidação de indivíduos “suspeitos”, malvestidos etc. (SOUZA, 2000, p. 204).

Continuando a análise da amostra representativa das 13 (treze) associações, que acumulam

os maiores totais de área construída licenciadas, observou-se entre elas a Associação

Atlética da Bahia (AAB), que responde por 5,72% do total de área construída licenciada para

esse grupo de agentes. Conforme matéria publicada no site da Câmara Municipal de

Vereadores de Salvador (CMS), essa associação possui caráter recreativo e cultural e

corresponde a um dos mais antigos Clubes da Cidade de Salvador, completando 96

(noventa e seis) anos de fundação em 2010 (CMS, 2010). Conforme Alexandre Ciconello

Ganança, os campos associativos de recreação e cultura “têm características comuns de

‘auxílio mútuo’, com ações voltadas para o seu grupo de associados / as e não para a esfera

pública como um todo” (GANANÇA, 2006, p. 57).

Como se pode inferir pela referida matéria da CMS, num contexto de crise da manutenção

dos antigos clubes desportivos e carnavalescos de Salvador, a intenção da produção

imobiliária, registrada nas duas licenças de alvarás de construção concedidas para a AAB,

associa-se a uma estratégia de atualização e permanência do uso e ocupação daquele

espaço. A crise dos clubes soteropolitanos guarda relação com a recente disponibilização

de equipamentos de lazer e socialização pelos condomínios residenciais, funções que

anteriormente eram praticamente privativas desses clubes. Diante disso, a estratégia

adotada pela AAB corresponde à venda de uma parte da área do clube a uma empresa

construtora que assume o compromisso de erguer uma nova sede social. Assim, a AAB

estaria reconfigurando suas funções desportivas e culturais, através de novos usos e

ocupações, que seriam instituídos em seu novo e modernizado espaço, delineado através

de projeto arquitetônico assinado pelo arquiteto Antônio Caramelo130. Esse projeto dispõe de

“quatro quadras de saibro cobertas, piscina semiolímpica, ginásio de esporte, campo de

futebol society, salão de jogos e de festas, clube do whisky e academia de ginástica" (CMS,

2010).

130 Bastante admirado pelas empresas imobiliárias que atuam em Salvador.

216 As fotos abaixo, que exibem a fachada frontal da AAB, indicam a atualização do uso e

ocupação desse espaço pela incorporação de atividades de comércio e serviços varejistas

no estilo shopping Center, bem como uma ação conjunta com a empresa imobiliária que

reformou o clube e construiu um condomínio residencial fechado em parte do terreno

(prédios com fachadas em branco e marrom).

Fotos 12 e 13: Fachada frontal da AAB, Barra, Salvador. Fotos: FIGUEIREDO, 2011.

217 Além da ABB, também estão entre as 13 (treze) principais associações, em termos de total

de área construída licenciada, duas associações que atuam na temática educacional, quais

sejam a Associação Nacional de Instrução (ANI) e a Associação Brasileira de Educação

Familiar e Social (ABEFS), cada uma responsável, respectivamente, por 3,06% e 2,98% do

total de área construída, licenciado para o grupo de coletividades associadas. Segundo

informações coletadas no site da Associação Brasileira de Organizações Não

Governamentais (ABONG), a ANI foi constituída em 1991 e tem como missão “ajudar os

profissionais e estudantes a tomarem consciência de suas responsabilidades sociais, e

colocar-se a serviço da população carente engajando-se em projetos específicos” (ABONG,

2010). Já a ABEFS corresponde à personalidade jurídica do Instituto Social da Bahia -

Colégio ISBA. Conforme informações disponíveis no site dessa instituição, o ISBA tem 46

(quarenta e seis) anos de história, mas apenas a partir de 1979 passa a ser assumido pela

ABEFS (ISBA, 2010).

Além das associações atuantes na temática educacional, verifica-se também a presença da

Real Sociedade Espanhola de Beneficência (RSEB), um dos mais antigos hospitais

filantrópicos de Salvador, fundado em meados do século XIX, conhecido como Hospital

Espanhol. Como mostra o Quadro 17, esse Hospital filantrópico é responsável por 2,34% do

total de área construída licenciado para as coletividades associadas.

Podemos situar a atuação das três associações, abordadas anteriormente, dentro da

percepção de Ganança, segundo a qual haveria uma vinculação da forte atuação do

associativismo ligado à saúde, à educação e à assistência social ao direito de essas

entidades pleitearem isenções das contribuições sociais. Dentre essas “fontes” de recursos

para tais tipos de associações, destaca-se a cota patronal do INSS, além de outras

imunidades tributárias, com destaque para os mecanismos de incentivo, previstos no Art.

213 da CF de 1988. Para esse autor, trata-se de “um associativismo de mercado, ou, como

a própria carta constitucional declara, de um associativismo de ‘iniciativa privada’”

(GANANÇA, 2006, pp. 43-44).

Particularmente nos casos da ABEFS e RSEB pode-se concordar com a afirmação de

Ganança de que

(...) trata-se de um campo antigo, configurado e cristalizado por complexas estruturas jurídico-burocráticas, além de contar com uma influência histórica da Igreja Católica, em especial na configuração do campo e nas relações privilegiadas com o Estado para a manutenção de sua estrutura e privilégios (ibid, p. 44).

Salienta-se ainda que, no “campo da educação, além do ensino superior, encontramos

basicamente o ensino formal (educação infantil, ensino fundamental, ensino médio,

218 educação profissional), prestado por um vasto campo de associações, muitas delas de

origem religiosa” (ibidem).

Como alerta Ganança, as isenções tributárias que beneficiam os campos associativos de

educação, saúde e assistência social, e que configuram um associativismo de mercado,

implicam que, muitas vezes, a instituição das associações correspondentes, para além de

uma opção política, estaria imbuída de uma decisão de natureza econômica (2006, pp. 43-

44). Essa constatação pode ser visualizada pela consideração das ações civis públicas por

ato de improbidade administrativa propostas, na Justiça Federal, pelos Ministérios Públicos

do Estado da Bahia (MP-BA) e Federal (MPF-BA), e dirigidas contra agentes públicos do

Sistema Municipal de Saúde contra a Real Sociedade Espanhola de Beneficência.

Conforme informações divulgadas no site do MP-BA, as ações civis propostas demonstram

como os réus “dolosamente, desviaram dos cofres públicos expressivo montante de

recursos em favor da RSEB, pagando por despesas não comprovadas, por itens

superfaturados e / ou sem cobertura contratual, empreendendo claras ilicitudes na execução

de contratos administrativos”. As irregularidades detectadas pelo MP-BA e MPF-BA

correspondem a vícios no processo licitatório; pagamento indevido de encargos sociais;

vícios na execução de contrato; baixa qualidade na execução dos programas; e ilicitude de

terceirização (MP-BA, 2010).

Quadro 17 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada requerente – coletividades associadas - Salvador, 2001 a 2009. Posição Requerente A. C. * (m²) % A. C.** N

o.


1 FUNDAÇÃO DE SEGURIDADE SOCIAL DO BANCO ECONÔMICO S.A - ECOS 174.585,65 15,64% 5 34.917,13

2 FUNCEF - FUNDAÇÃO DOS ECONOMIÁRIOS FEDERAIS 104.708,00 9,38% 1 104.708,00

3 CONDOMÍNIO SHOPPING BARRA 71.834,21 6,44% 2 35.917,11

4 ASSOCIAÇÃO ATLÉTICA DA BAHIA 63.835,44 5,72% 2 31.917,72

5 CONDOMÍNIO SHOPPING ITAIGARA 39.174,00 3,51% 1 39.174,00

6 ASSOCIAÇÃO NACIONAL DE INSTRUÇÃO - ANI 34.155,07 3,06% 2 17.077,54

7 ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE EDUCAÇÃO FAMILIAR E SOCIAL - ABEFS 33.211,51 2,98% 8 4.151,44

8 CONDOMÍNIO CIVIL CENTER LAPA 31.461,09 2,82% 1 31.461,09

9 CONDOMÍNIO TORRES DO IGUATEMI 29.866,11 2,68% 1 29.866,11

10 INSTITUTO AMBEV DE PREVIDÊNCIA PRIVADA 26.787,00 2,40% 1 26.787,00

11 REAL SOCIEDADE ESPANHOLA DE BENEFICÊNCIA 26.148,00 2,34% 1 26.148,00

12 CONDOMÍNIO EDF. ONDINA APART HOTEL RESIDÊNCIA 23.998,66 2,15% 1 23.998,66

13 CONDOMÍNIO ATHENAS MULTIEMPRESARIAL 21.254,35 1,90% 2 10.627,18

Total Geral 681.019,09 61,01% 28 24.322,11

*A. C. = área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada desse grupo de agentes. ***N



A amostra representativa das 13 (treze) associações com maiores totais de área construída

licenciadas delineia um cenário conservador, visto que essas intenções da produção

imobiliária não correspondem a modos associativos inovadores, que floresceram na esteira

dos movimentos políticos e sociais de redemocratização brasileira, intensificado nas

décadas de 1970 e 1980. Nesse período histórico, houve, no Brasil, a formação de um

amplo campo de forças políticas democráticas, que, no plano associativo, era constituído

219 por associações de moradores, de profissionais, de defesa de direitos, de sindicatos, de

movimentos sociais e de alguns campos da igreja. Para além de suas pautas e agendas

específicas, tais associações defenderam um projeto democrático para o país em oposição

a um Estado autoritário e à reprodução de antigas práticas clientelísticas. Com essa

atuação, as referidas associações influenciaram e ajudaram a moldar o conteúdo dos

princípios democráticos e participativos presentes da CF de 1988 (GANANÇA, 2006, pp. 21-

30).

A existência, no Município de Salvador, no período analisado nesta dissertação, de

coletividades associadas derivadas dessa concepção democrática pode ser constatada pelo

estudo sobre as Fundações Privadas e Associações sem fins lucrativos no Brasil, relativo ao

ano de 2005131. Conforme se pode verificar, dados constantes da Tabela 6 informam que,

no ano de 2005, dentre as 2.779 fundações privadas e associações sem fins lucrativos,

identificadas no Município de Salvador132, 262 foram classificadas como de

“desenvolvimento e defesa de direitos”. Esse grupo temático abrange associações de

moradores, centros e associações comunitárias, associações de desenvolvimento rural, de

emprego e treinamento, de defesa de direitos de grupos e minorias e de outras formas de

desenvolvimento e defesa de direitos (IBGE / IPEA, 2008).

Já no período de 2001 a 2009, são muito restritas as intenções da produção imobiliária

licenciada para coletividades que defendem um projeto nacional democrático e participativo,

considerando-se o universo indicado pela pesquisa do IBGE e IPEA, referida anteriormente.

Ao se consultar o Quadro 39 anexo, pode-se afirmar que apenas nove associações, dentre

as 130 que tiveram licenças de alvarás de construção licenciados no período, podem ser

caracterizadas com esse perfil de viés democrático e participativo.

Dessas nove associações, seis podem ser identificadas como organizações não

governamentais de defesa de direitos de grupos e minorias e de outras formas de

desenvolvimento e defesa de direitos133, quais sejam, a Coordenadoria Ecumênica de

Serviços (CESE), a Associação Pratacum Ação Social (APAS), a Cooperação para o

Desenvolvimento e Morada (CDM), a Associação Solidariedade Grupo de Apoio ao Paciente

Portador de Câncer (ASGAP), o Grupo de Apoio à criança com Câncer – Bahia e o Centro

de Referência Integral de Adolescente (CRIA). As outras três associações são de

131 Esse estudo, publicado em 2008, foi elaborado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) e o Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (IPEA), em parceria com a Associação Brasileira de Organizações Não Governamentais (ABONG) e o Grupo de Institutos, Fundações e Empresas (GIFE). O IBGE e o IPEA ampliaram as análises dos dados contidos no estudo do IBGE sobre o Cadastro Central de Empresas (CEMPRE) e a ABONG e o GIFE contribuíram com a análise do ponto de vista das organizações da sociedade civil (IBGE / IPEA, 2008). 132 Integrantes do universo das organizações inscritas no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), do Ministério da Fazenda (IBGE, 2008). 133 Considerando a nomenclatura dos requerentes que compõem o grupo de agentes das associações.

220 moradores, quais sejam a Associação de Moradores Colina das Árvores, a Associação dos

Moradores Jardim Atalaia e a Associação Beneficente dos Moradores da 1ª Etapa Fazenda

Coutos. Essas nove associações são responsáveis por dez empreendimentos licenciados134,

cujo total de área construída corresponde a apenas 1,03% do montante de todo o grupo de

coletividades associadas.

Cabe ainda comentar, no campo associativo, a ausência das fundações privadas e

associações sem fins lucrativos no grupo de classificação Habitação, indicada na Tabela 6.

Segundo nota explicativa do estudo do IBGE e do IPEA, esse subgrupo compreende as

associações responsáveis pelo desenvolvimento, construção, gestão, arrendamento,

financiamento, renovação e reabilitação de habitações; bem como as sociedades e

cooperativas habitacionais (IBGE / IPEA, 2008). A ausência de associações com esse perfil

funcional, dentro do universo de entidades formalizadas que atuavam em Salvador em 2005,

aponta para uma baixa expressão de campos associativos que atuam na produção de

habitação de interesse social, mesmo que esse tipo de atuação seja reivindicado pelos

discursos de algumas entidades que compõem o Movimento Nacional de Reforma Urbana

(MNRU)135.

A baixa representatividade desse campo associativo também é confirmada nas intenções da

produção imobiliária licenciada, registradas nas licenças de alvarás de construção

aprovadas pelo Município de Salvador de 2001 a 2009. Como revela a análise do Quadro 39

anexo, apenas quatro cooperativas integram as 130 (cento e trinta) associações que têm

licenças de alvarás de construção concedidas, e, dessas, três são cooperativas

habitacionais: Cooperativa Habitacional ANABB LTDA, Cooperativa Habitacional dos

Arquitetos (COOPEHAR) e Cooperativa de Produção Habitacional dos Bancários da Bahia

(COOPERBAN/BA). As três cooperativas habitacionais são responsáveis por três

empreendimentos que representam somente 1,56% do total de área construída autorizada

para o grupo de agentes das Coletividades associadas.

134 Dentre os quais a APAS responde por dois. 135 Principalmente pela União Nacional por Moradia Popular (UNMP), que atua através de mutirões auto-gestionários.

221 Tabela 8 - Unidades locais das Fundações Privadas e Associações sem Fins Lucrativos, segundo grupos da classificação das entidades sem fins lucrativos. Salvador, 2005.

Grupos da classificação Unidades locais

Habitação -

Saúde 77

Cultura e recreação 428

Educação e pesquisa 284

Assistência social 312

Religião 815

Partidos políticos, sindicatos, associações patronais e profissionais

301

Meio ambiente e proteção animal 27 Desenvolvimento e defesa de direitos 262 Outras instituições privadas sem fins lucrativos

273

Salvador 2.779

Fonte: (IBGE / IPEA, 2008), com base em IBGE, Diretoria de Pesquisas, Cadastro Central de Empresas 2005.

A abrangência restrita das intenções da produção imobiliária licenciada das associações,

que defendem um projeto nacional democrático e participativo, pode ser, em parte,

relacionada às implicações da reforma neoliberal implementada na América Latina na

década de 1990. Nos termos de Alexandre Ciconello Ganança, a aplicação do ideário

neoliberal corresponde a uma redução do Estado em detrimento de uma valorização do

mercado, num contexto de globalização capitalista, e dos condicionamentos impostos pelo

Fundo Monetário Internacional (FMI), sobretudo no que concernia às exigências de Planos

de Ajuste Estrutural, imputadas aos países latinos. Nesse contexto, a sociedade civil foi

considerada uma “arena”, não de conflito, mas de cooperação e realização de tal reforma.

Associada a essa abordagem, houve um movimento de transferência para o “terceiro setor”

de serviços sociais e científicos, anteriormente desenvolvidos pelo Estado. Configurou-se,

assim, uma terceirização de políticas públicas e da tendência do campo associativo como

prestador de serviços (GANANÇA, 2006, pp. 21-30).

Certamente, a permanência dessa orientação conservadora, no período atual, tem relação

com a baixa representatividade das intenções da produção imobiliária licenciada pelas

associações, dentro do conjunto dos empreendimentos licenciados pelo Município de

Salvador, hegemonizado pelas tendências de uso e ocupação do espaço das empresas

imobiliárias (ver Quadro 21).

Um outro aspecto que se pode depreender da leitura do quadro acima refere-se à

percepção dos maiores “consumos” de ambiente construído por empreendimento pelas

coletividades associadas. Assim, destaca-se que as três entidades com maiores consumos

de ambiente construído são a Fundação dos Economiários Federais (FUNCEF), o

222 Condomínio Shopping Itaigara e o Condomínio Shopping Barra. Essas coletividades

associadas são responsáveis pelos seguintes totais de área construída licenciada por

empreendimento, respectivamente, 104.708,00 m2, 39.174,00 m2 e 35.917,11 m2.

A liderança do Uso comercial e de serviços e os condomínios de shopping centers

A distribuição por usos dos empreendimentos licenciados para as coletividades associadas

demonstra que o uso comercial e de serviços é o mais expressivo, em termos de área

construída, correspondendo a 32,39% do total para o grupo desses agentes. Por ordem

dessa importância, seguem-se os usos institucional, misto, residencial e especial. Cada um

desses usos têm os seguintes percentuais: 19,95%, 19,56%, 17,52% e 4,47%. Além desses

usos, há a ocorrência de usos conjugados e usos não identificados.

Gráfico 27 – % de área construída licenciada por uso – associações - Salvador 2001 a 2009.

Fonte: Elaborado com base nos dados da SUCOM (2009).

A leitura conjunta do Quadro 18 com o banco de dados da pesquisa permite avaliar as

destinações de usos propostas pelas coletividades associadas. Como visto, o uso comercial

e de serviços, em diversas de suas categorias, é o mais expressivo das intenções da

produção imobiliária licenciada desse grupo, representando 32,39% do montante de área

construída licenciada.

Um olhar mais detido nas informações sistematizadas no banco de dados referido permite

inferir dois aspectos importantes. O primeiro é que os empreendimentos aprovados com

esse uso propõem uma destinação voltada à prestação de serviços consonantes com as

áreas de atuação das associações responsáveis pelos mesmos. O segundo diz respeito ao

223 peso significativo desse tipo de uso vinculado à forma de shopping center, já que 48,95% da

área construída dos empreendimentos licenciados na categoria de uso comercial e de

serviços são atinentes a condomínios de aglomerados comerciais privados, principalmente

relativos a esse tipo de ocupação. Dos 16 (dezesseis) empreendimentos classificados com

uso comercial e de serviços, cujos requerentes foram condomínios, 12 (doze) possuem

denominação de shopping centers, edifícios comerciais ou empresariais136

Na sequência de ordem de importância, em termos de maior abrangência do total de área

construída por tipo de uso, verifica-se o uso institucional em suas diversas modalidades.

Esse tipo de uso representa 19,95% de toda a área construída licenciada para o conjunto

dos empreendimentos do grupo das coletividades associadas. Nas diversas modalidades

desse uso, registradas nas intenções da produção imobiliária licenciada do grupo em

questão, apresentam-se usos institucionais assistenciais de saúde, esporte, lazer,

educacionais, culturais, associativos, cooperativos e de segurança ou defesa. Mas, como já

mencionado, o associativismo de mercado marca a atuação de inúmeras associações que

atuam nas temáticas de saúde, educação e assistência social. No caso de Salvador,

associações com esse perfil137 são responsáveis por 84,32% do total de área construída dos

empreendimentos licenciados com uso institucional. Esse montante de área construída

concedida corresponde a 43 (quarenta e três) empreendimentos sob responsabilidade de 31

(trinta e uma) associações e fundações138.

O uso misto e o uso residencial, em suas diversas modalidades, são responsáveis por,

respectivamente, 19,56% e 17,52% do montante de área construída licenciada para o grupo

de coletividades associadas. Pode-se arriscar uma leitura conjunta desses dois grupos de

uso, observando-se que, do total de 42 (quarenta e dois) empreendimentos licenciados

136 Destes 16 (dezesseis) empreendimentos, cujos requerentes foram condomínios, apenas quatro não têm denominações de aglomerados comerciais e de serviços. São eles: o Condomínio do Edifício Omega, o Condomínio Edf. Ondina Apart Hotel Residência, o Condomínio Ed. Garagem Atlas I e o Condomínio Edifício Garagem Auto Park. 137 Identificado de acordo com a nomenclatura destas associações constante nas informações sistematizadas no Banco de Dados dos Alvarás de Construção (FIGUEIREDO e COSTA, 2010). 138 Quais sejam: Associação de Pais e Amigos dos Excepcionais de Salvador (APAE), Associação Beneficente de Def. e Rec. 28 de Setembro, Associação Brasileira de Educação Familiar e Social, Associação Brasileira de Educação Familiar e Social (ABEFS), Associação Nacional de Instrução, Associação Nacional de Instrução (ANI), Associação Nacional de Instrução - Centro Social Mangueira, Associação Obras Sociais Irmã Dulce, Fundação Cidade Mãe, Fundação Colombo Spinola, Fundação de Apoio à Pesquisa e à Extensão, Fundação Dom Avelar Brandão Vilela, Fundação Habitacional do Exército, Fundação José Silveira, Fundação Lar Harmonia, Fundação Movimento Ondazul, Fundação para Desenvolvimento das Ciências, Fundação Pequeno Príncipe, Fundação Visconde de Cairú, Instituto Nacional de M. Normalização e Qualidade Industrial (INMETRO), Instituição Adventista de Educ. e Assist. Social Este Brasileira, Instituto Brasileiro de Oftalmologia e Prev. da Cegueira (IBOPC), Instituto Cultural de Perícia Técnica e Científica da Bahia, Instituto Geográfico e Histórico da Bahia, Instituto Nossa Senhora do Salete, Instituto Pedagógico Tabor, Legião da Boa Vontade, Organização de Auxílio Fraterno (OAF), Real Sociedade Espanhola de Beneficência, Real Sociedade Portuguesa de Beneficência 16 de Setembro, Sociedade Suíça de Beneficência da Bahia, conforme Banco de Dados dos Alvarás de Construção (FIGUEIREDO e COSTA, 2010).

224 nesses dois grupos, 34 (trinta e quatro) possuem condomínios como requerentes139. Destes,

33 (trinta e três) são condomínios residenciais140.

A instituição de condomínios residenciais em Salvador tem ocorrido, cada vez mais, sob a

forma de ocupação de “condomínios fechados”. A ocorrência de condomínios fechados

pode ser abordada pelo viés dos “condomínios exclusivos”. Para Marcelo Lopes de Souza, a

constituição de condomínios exclusivos corresponde à formação e consolidação de

fenômenos de autossegregação protagonizados pelas elites urbanas. Esse autor destaca

os seguintes fatores que contribuem para tal prática

1) uma paisagem urbana crescentemente marcada pela pobreza e pela informalidade, inclusive nas áreas centrais e nos bairros residenciais privilegiados mais tradicionais; 2) a deterioração das condições gerais de habitabilidade e qualidade ambiental nos bairros residenciais privilegiados tradicionais, devido a congestionamentos, poluição do ar etc.; 3) a busca por uma maior “exclusividade” social; 4) eventualmente, a procura de novos espaços residenciais que apresentassem amenidades naturais; e 5) o aumento objetivo da criminalidade violenta e de problemas associados à estratégia de sobrevivência ilegal (como as “balas perdidas” quando de tiroteios entre quadrilhas rivais de traficantes de drogas, a desvalorização de imóveis situados próximos a favelas etc.), e também da “sensação de insegurança” vinculada, com maior ou menor dose de realismo, à criminalidade objetiva (...) (SOUZA, 2000, pp. 197-199).

Para Souza, o espaço condominial não seria exatamente o espaço privado familiar e

tampouco seria propriedade pública, porém consistiria “em uma propriedade privada

compartilhada (...) onde a acessibilidade é regulada através de convenção”. Assim, cada

proprietário individual “não tem o direito de modificar ou alienar, embora tenha o direito de

usofruto” (ibid, p. 203). Para esse autor

(...) Enquanto ambiente de socialização primária, os condomínios autossegregados são, ademais, estímulos à geração de anticidadãos, estreitando os horizontes convivenciais de adolescentes e jovens e contribuindo para incutir em seu imaginário uma idéia de cidade que, de certo modo, significa a dissolução da cidade enquanto um espaço de encontro, ainda que esse encontro seja tenso e conflituoso (...) (SOUZA, 2000, p. 207).

Outro aspecto importante sobre os condomínios fechados diz respeito à natureza jurídica

dos bens de uso comum. Nos termos destacados por Gustavo Chaves Santos Cordeiro, as

139 Nos demais oito, quatro tiveram associações como requerentes; em três, os responsáveis foram cooperativas e em um, foi uma fundação (ibid). 140 Condomínio Edifício Pedra do Bosque, Condomínio do Ed. Território do Acre, Condomínio Edifício Constantino Fonseca, Condomínio Residencial Botticelli, Condomínio Ed. Cristiana, Condomínio de Const. De Cond. Resi. Estrela do Mar, Condomínio Aldeia Jaguaribe, Condomínio Edifício Sparta, Condomínio Caminho das Águas, Condomínio Edifício Vinicius de Moraes, Condomínio Villa Vitória, Condomínio Village Jardim, Condomínio Bosque das Hortências, Condomínio Riviera, Condomínio Edifício Nunes, Cond. Edifício Mansão do Bosque, Condomínio Residencial Quatro Rodas, Cond. Edf. Villa Serena, Condomínio Edifício Vila Kalithea, Condomínio Edifício Cidade de Malaga e Bilbão, Condomínio do Edifício Porto Real, Condomínio Veredas do Sol Residências, Condomínio do Edf. Itaigara Parque Residence, Condomínio Edifício Rondônia, Condomínio Edifício Villa de Mônaco, Condomínio Edifício Procyon, Cond. do Conj. Residencial Politeama, Condomínio Torres do Iguatemi, Condomínio Vasquez, Condomínio Edifício Vinicius de Moraes, Condomínio Villa Vitória, Condomínio Ed. Costa Morena, Cond. do Edifício Residencial Morada do Horto (FIGUEIREDO e COSTA, 2010).

225 praças, parques e ruas, observados nos condomínios fechados, seriam frequentemente

interpretadas como áreas privadas comuns, mas legalmente deveriam ser enquadradas

como bens públicos de usos comuns141, nos termos do Art. 66 do Código Civil brasileiro.

Para esse autor, a prática das áreas condominiais estariam eivadas de ilegalidade, já que,

efetivamente, apresentariam características da atividade de parcelamento do solo urbano,

regulada pela Lei No. 6.766/1979 (CORDEIRO in FERNANDES e ALFONSIN, 2006, pp. 311-

316). Como já analisado neste trabalho, a lei do parcelamento, ainda vigente, exige a

destinação, pelo loteador, de áreas para a implantação de equipamentos urbanos e

comunitários e de áreas livres de uso público (Artigos 4º a 7º da Lei No. 6.766/1979).

A compreensão acima se contrapõe à falsa noção de que os condomínios fechados teriam

sua regulamentação dada pela Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em

edificações e as incorporações imobiliárias. Uma leitura atenta do seu conteúdo deixa claro

que sua regulamentação incide sobre o estabelecimento da propriedade imobiliária

compartilhada em frações ideais, mas que incide apenas sobre o espaço privado, individual

ou comum, nos termos destacados abaixo

Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não-residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá, cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei. § 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e discriminação. § 2º A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária (...) Art. 3º O terreno em que se levantam a edificação ou o conjunto de edificações e suas instalações, bem como as fundações, paredes externas, o teto, as áreas internas de ventilação, e tudo o mais que sirva a qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituirão condomínio de todos, e serão insuscetíveis de divisão, ou de alienação destacada da respectiva unidade (...) Art. 4º A alienação de cada unidade, a transferência de direitos pertinentes à sua aquisição e a constituição de direitos reais sobre ela independerão do consentimento dos condôminos (...)

Com menor abrangência, nas intenções da produção imobiliária licenciada do grupo de

agentes associações, aparece o uso especial, que representa 4,47% do total de área

construída licenciada para esse grupo. Dos nove empreendimentos classificados com uso

especial, cinco são de responsabilidade de fundações e institutos fundacionais; três, de

associações civis em geral e um, de um condomínio residencial142. Como se pode observar

141 Com possibilidade de utilização por todos, em igualdades de condições. 142 As fundações e institutos fundacionais, nesse caso, foram quatro: Fundação Baiana para Desenvolvimento da Ciência, Fundação Instituto Feminino da Bahia, Fundação para Desenvolvimento das Ciências e Inst. Brasil - Preservação Ambiental e Desenvolvimento Sustentável e outro. As associações civis requerentes dos empreendimentos com uso especial foram a Associação Brasileira de Educação Familiar e Social, a Associação

226 no Quadro 18, os empreendimentos aprovados com esse uso têm destinação prevista para

ocupações de equipamentos voltados para atividades culturais, de recreação, lazer e

esporte, bem como para promoção de urbanização integrada para destinação de atividade

multirresidencial.

Outra questão a ser abordada pela leitura do Quadro 18 diz respeito à consideração do

grupo de uso, dentro de cada segmento, que possui maior consumo de ambiente construído

por empreendimento licenciado. Assim, destacam-se abaixo os grupos de uso que

apresentam os tamanhos mais expressivos de área construída licenciada média por

empreendimento:

Dentro do uso comercial, os grupos de uso CS 14.2 e CS 13.1, associados e

relacionados aos serviços ligados aos grandes canais de tráfego, serviços de lazer,

serviços de alimentação e outros, cuja área licenciada média por empreendimento é

de 28.385,89 m2.

No âmbito do uso institucional, destaca-se o grupo de uso IN 11, relativo às

atividades de clube ou colônia de férias, com 13.924,75 m2 de área construída

licenciada média por empreendimento.

O grupo de uso M 2 é a modalidade do uso misto que tem o maior tamanho de área

construída licenciada média por empreendimento, que equivale a 53.515,23 m2.

Considerando todos os usos que comparecem na produção imobiliária licenciada

para as coletividades associadas, esse é o grupo de uso que mais consome

ambiente construído por empreendimento.

No segmento uso residencial, o grupo de uso R 5.2, atinente aos empreendimentos

de urbanização integrada multirresidencial, possui o maior consumo de ambiente

construído por empreendimento licenciado, da ordem de 9.643,33 m2.

No âmbito do uso especial, tem maior tamanho de área construída licenciada média

por empreendimento o grupo de uso E 5.2, que se refere a intervenções de

urbanização integrada multirresidencial, com 8.350,64 m2.

A distribuição dos usos do grupo de agentes de coletividades associadas, analisada neste

tópico, aponta para intenções de qualificação do espaço, através de produções coletivas de

bens e serviços, em resposta às diferentes demandas e desejos dos grupos sociais,

correspondentes a tais associações. Uma perspectiva de generalização do direito à cidade

requer a articulação da produção imobiliária licenciada por associações com as demandas

Brasileira de Educação Familiar e Social (ABEFS).(repetição?) Já o condomínio residencial foi o Condomínio Parque da Lagoa Verde (ibid).

227 de coletividades necessitadas desse direito. O reconhecimento dessas demandas e de

suas particularidades, longe de inviabilizar a constituição de identidades políticas mais

amplas, se colocariam enquanto unidades básicas da ação social. Deste modo podem

emergir atores emancipatórios capazes de contaminar e transformar essas ações na

expressão de tendências muito mais gerais (LACLAU, 2008, p. 27 e 28).

No entanto, percebe-se o delineamento de uma reduzida circunscrição territorial da

perspectiva de generalização do direito à cidade. Isso se deve ao fato de que as tendências

de uso e ocupação espaciais, colocadas pelas associações, são marcadas por frentes de

uso comercial e de serviços, em que a forma de ocupação shopping center aparece com

um peso relevante, através da atuação de condomínios. Outro indicativo disso deve-se à

ocorrência dos usos institucionais assistenciais vinculados à atuação de um campo

associativista de mercado.

228

Quadro 18 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C. para cada uso – coletividades associadas - Salvador, 2001 a 2009. Grupo de Uso

Descrição dos Usos A. C. (m²)* % A. C.** No.


CS 14.2 Serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte Médio e Grande, de fluxo diluído

188.849,02 16,92% 7 26.978,43

CS 18.1 Comércio atacadista e serviços de oficina de porte médio e grande, de fluxo diluído.

32.389,49 2,90% 3 10.796,50

CS 14.2 / CS 13.1

Serviços ligados aos grandes canais de tráfego, de porte médio e grande, de fluxo diluído; Serviços deAutocine, Boliche, “Buffet”, Cinema ou cine-

teatro, Instituto de beleza, Lanchonete ou cantina, Massagens, termas, saunas e duchas, Restaurante, churrascaria, pizzaria, outros serviços de alimentação, outros serviços pessoais de higiene e embelezamento.

28.385,89 2,54% 1 28.385,89

CS 13.2 Serviços de Hotel, outros serviços de hospedagem. 23.998,66 2,15% 1 23.998,66

CS 7.1 Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de

subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

21.586,39 1,93% 3 7.195,46

CS 12 Comercial e de Serviços de Cursos, de médio e grande porte, de fluxo intermitente concentrado.

18.415,90 1,65% 6 3.069,32

CS Comercial e de Serviços 16.947,67 1,52% 3 5.649,22


9.316,04 0,83% 6 1.552,67

CS 12 / CS 11

Comercial e de Serviços de Cursos, de médio e grande porte, de fluxo intermitente concentrado; Comercial e de Serviços de Atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído.

5.561,04 0,50% 1 5.561,04

CS 19.2

/ CS 2.2

Comércio varejista de combustível e lubrificantes, de gás liquefeito de

petróleo; Comércio atacadista de tintas, solventes e outros materiais de construção inflamáveis; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

5.445,88 0,49% 2 2.722,94

CS 13.3 / CS 13.4

Serviços de Bar, choparia, “drinks”, Bilhar, Brinquedos mecânicos e eletrônicos, “Boite”, outros serviços de diversão e cultura; Serviços de

Representações teatrais/Espetáculos/ “shows”.

4.034,98 0,36% 1 4.034,98

CS 11 Comercial e de Serviços de Atividades de centro, de qualquer porte, de fluxo diluído.

4.002,85 0,36% 1 4.002,85

CS 5.1 / CS 5.2

Serviços de Cursos e ofertados por Escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído; Serviços de Cursos e ofertados por Escritórios de porte pequeno e médio, de fluxo intermediário/diluído.

1.849,82 0,17% 1 1.849,82

CS 3.1 Comercial e de Serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo, de Pequeno e Médio porte, fluxo diluído/Intermitente.

692,84 0,06% 1 692,84

CS 10.1 Comércio varejista de combustíveis e lubrificantes, gás liquefeito de petróleo; Posto de serviços e de abastecimento de veículos.

132 0,01% 1 132,00

CS 2.1 / CS 7.1

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de subcentros, de qualquer porte, de fluxo diluído/concentrado.

11,29 0,00% 1 11,29

CS 7.2 Serviços de Atividades de subcentros de qualquer porte, de fluxo

diluído/concentrado.

0 0,00% 2 -



67.203,21 6,02% 12 5.600,27

IN 3.1 Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

53.544,70 4,80% 7 7.649,24

IN Uso Institucional. 32.074,32 2,87% 5 6.414,86

IN 7 Uso Institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Biblioteca central, Ensino do 3º grau, Ensino de pós-graduação, Ensino preparatório para oficiais, Formação de sacerdotes, Prefeitura de campus universitário, Reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas.

15.813,80 1,42% 6 2.635,63

IN 11 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, de porte: grande, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Clube desportivo e/ou social, ou Colônia de férias.

13.924,75 1,25% 1 13.924,75

229

IN 9 Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial, Associação cultural, científica e educacional, Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar,

Cooperativa habitacional, Cooperativa de produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e profissionais liberais, Sindicato de empregadores do setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor

terciário.

13.291,74 1,19% 17 781,87

IN 3.2 Uso Institucional com freqüência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

7.832,39 0,70% 3 2.610,80

IN 8 / IN 6.1

Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Albergue noturno, outras atividades assistenciais, Delegacia de polícia, Posto de bombeiros, ou outras atividades de fisco, justiça e segurança; Uso Institucional com frequência de uso ocasional, de porte pequeno, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Banco de sangue (hemoterapia), Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Laboratório de análises clínicas, ou Posto de saúde.

4.489,11 0,40% 1 4.489,11

IN 10.1 Uso Institucional com frequência de uso ocasional, porte pequeno/qualquer, de fluxo diluído para destinação de atividades de Centro de saúde, Clínica médica, Clínica odontológica, Clínica psicológica, Clínica veterinária, Serviço de eletroterapia, radioterapia e/ou radiologia, Velório, ou outras atividades de saneamento e higiene.

3.370,00 0,30% 1 3.370,00

IN 8 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Albergue noturno, outras atividades assistenciais, Delegacia de polícia, Posto de bombeiros, ou outras atividades de fisco, justiça e segurança.

3.057,19 0,27% 4 764,30

IN 2.1 Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública.

2.230,94 0,20% 3 743,65

IN 4 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Assistência à colonização e migração, Orientação familiar e social (centro), Orientação profissional (centro), Posto de abastecimento alimentar, Posto de identificação e documentação, Posto policial, Posto de puericultura, Posto

de vacinação de animais, Posto de vacinação de pessoas, ou Serventia pública (cartório e/ou tabelionato).

1.994,20 0,18% 2 997,10


1.663,25 0,15% 2 831,63

IN 12.3 Uso Institucional com frequência de uso diária, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Autarquia ou empresa estadual, Autarquia ou empresa federal, Autarquia ou empresa municipal, Ministério Público Estadual, Repartição de ministério, Repartição de órgãos de assessoramento ao Presidente da República, Repartição de órgãos do

Governo Estadual, Repartição de órgãos do Governo Federal, Repartição de órgãos do Governo Municipal, Secretaria de Estado, Secretaria Federal, Secretaria Municipal, ou outras atividades governamentais.

1.483,36 0,13% 1 1.483,36

IN 2.1 / IN 3.1

Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública; Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

682,48 0,06% 1 682,48


M 2 Uso Residencial Misto (Apart-Hotel). 214.060,92 19,18% 4 53.515,23

M Uso Misto 4.234,52 0,38% 1 4.234,52

Subtotal Uso Misto 218.295,44 19,56% 5 43.659,09

R 3 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial. 147.319,67 13,20% 27 5.456,28


19.286,65 1,73% 2 9.643,33


R 5.1 Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial, através de

empreendimento de urbanização integrada até 300 unidades imobiliárias.

9.091,87 0,81% 2 4.545,94

230


R 6 / R 2 Uso residencial para destinação de atividade residencial através de empreendimento de loteamento, parcelamento ou desmembramento; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

524,09 0,05% 1 524,09


E 4.6 Equipamentos destinados à recreação e ao Lazer da População, através de atividades de Competição e prática organizada de esportes individuais

ou coletivos, Hípica, Hipódromo, ou Prática de “camping”.

19.020,25 1,70% 3 6.340,08


16.701,28 1,50% 2 8.350,64

E 8.3 Equipamentos de grande porte para Atividades Culturais, quais sejam, Centro de Convenções, Exposição e feiras, ou outras.

13.436,77 1,20% 4 3.359,19


696,1 0,06% 1 696,10

Subtotal Uso Especial 49.854,40 4,47% 10 4.985,44

CS 4.2 / IN 9

Capotaria, Carpintaria, Conserto de instrumentos musicais, Ferraria inclusive serralheria, Funilaria, Gráfica, Marcenaria, Molduraria, Oficina de bicicletas, Oficina mecânica e elétrica, Pintura de placas, faixas, etc., Posto de serviços, Reformadora de baterias; Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial, Associação cultural, científica e educacional, Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar, Cooperativa habitacional, Cooperativa de

produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e profissionais liberais, Sindicato de empregadores do setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor terciário.

617,32 0,06% 1 617,32

IN 7 / E 8.3

Uso Institucional com frequência de uso diário/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Biblioteca central, Ensino do 3º grau, Ensino de pós-graduação, Ensino preparatório para oficiais, Formação de sacerdotes, Prefeitura de campus universitário, Reitoria de universidade, ou outras atividades de ensino não classificadas; Equipamentos de grande porte para Atividades Culturais, quais sejam, Centro de Convenções, Exposição e feiras, ou outras.

21.193,00 1,90% 1 21.193,00

R 1 / IN 4

Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.; Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Assistência à colonização e migração, Orientação familiar e social (centro), Orientação

profissional (centro), Posto de abastecimento alimentar, Posto de identificação e documentação, Posto policial, Posto de puericultura, Posto de vacinação de animais, Posto de vacinação de pessoas, ou Serventia pública (cartório e/ou tabelionato).

809,02 0,07% 1 809,02

Subtotal Uso Conjugado 22.619,34 2,03% 3 7.539,78

NI Não Identificado 45.675,27 4,09% 3 15.225,09

Subtotal Uso Não Identificado 45.675,27 4,09% 3 15.225,09

Total Geral 1.116.288,99 100,00% 165 6.765,39

*A. C. = Área construída licenciada. ** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes. **N


construção emitidos. Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

231


No que se refere à distribuição dos empreendimentos das coletividades associadas por tipos

de zona, destacam-se a localização significativa dos mesmos nas zonas ZT 10, ZPR 6 e ZT

2. Essas zonas respondem, respectivamente, por 20,37%, 9,38% e 7,22% do total de área

construída licenciada para o conjunto desses agentes e são as zonas com as maiores

concentrações de intenções da produção imobiliária desse grupo (ver Quadro 40 anexo).

A análise da distribuição da área construída licenciada por localidades e por macroáreas

será feita mais detidamente no item 4.3. Neste momento é importante chamar atenção para

a maior participação da produção imobiliária licenciada para as coletividades associadas na


o maior percentual da quantidade de área construída licenciada para esse grupo de

agentes, correspondendo a 3,02% do total de todos os agentes143. Os empreendimentos

licenciados para as coletividades associadas situam-se nas localidades do Caminho das

Árvores, Barra, Pituba, Ondina, Paralela, Canela, Imbuí, Stiep, Costa Azul, Vitória, Graça,

Armação, Piatã, Rio Vermelho, Jaguaribe e Itaigara.

Quando se observa a distribuição da área construída licenciada para as coletividades

associadas apenas por localidade, constata-se que as três principais localizações, são,

respectivamente, Caminho das Árvores, Barra e Pituba, todas integrantes da Macroárea de

Manutenção da Qualidade Urbana. Cada um desses lugares apresenta, respectivamente,

1,14%, 0,60% e 0,42% de área construída licenciada em relação ao total da amostra de

todos os agentes.


232

4.1.6. Igrejas e entidades de cunho religioso: o espaço formalizado da ação religiosa

As Igrejas e entidades de cunho religioso são agentes identificados na produção licenciada

pelo Município de Salvador de 2001 a 2009. São registrados 93 (noventa e três) desses

agentes, entre os requerentes das licenças de alvarás de construção emitidas. Eles são

responsáveis por 193 empreendimentos, que totalizam 320.192,16 m2 de área construída

licenciada, com 1.659,03 m2 de área construída média por empreendimento, conforme se

pode constatar pela leitura do Quadro 41 anexo. Igreja Católica, inúmeras Igrejas

Evangélicas, Centros Espíritas, Sociedade Israelita e duas entidades religiosas de matriz

africana144 estão entre os requerentes que possuem alvarás de construção aprovados em

Salvador no período da pesquisa.

Gráfico 28 – Variação anual da área construída licenciada – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009.


Pela leitura do gráfico acima, percebe-se que as igrejas e entidades religiosas apresentam

maior quantidade de área construída licenciada no ano de 2005, com 58.105,36 m2. Já o

menor valor desse montante ocorre em 2003, quando esse grupo registra 5.840,30 m2 do

mesmo tipo de área.

144 Curiosamente, no que pese a tão propalada influência cultural africana na cidade de Salvador, as intenções da produção imobiliária licenciada pelas religiões de matriz africana foram extremamente reduzidas, referindo-se, no período em questão, apenas às atuações da Sociedade Cruz Santa Ilê Axé Opô Afonjá e do Terreiro Ilê Maroia Laji (Alaketu). Isso indica um alto grau de informalidade fundiária nos espaços que se destinam à prática dessas religiões específicas.

233 A maior variação positiva acontece no intervalo de 2003 a 2004, estimada em 838,18%, com

um crescimento de 5.840,30 m2 para 54.792,56 m2 de área construída licenciada para as

igrejas e entidades religiosas. A maior variação negativa ocorre no intervalo anterior, de

2002 a 2003, apresentando uma oscilação de -79,89%, com a área construída licenciada

para o grupo diminuindo de 29.042,10 m2 para 5.840,30 m2.

Gráfico 29 – Variação anual dos Empreendimentos licenciados – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009.


Pela leitura do gráfico acima constata-se que em 2008 as igrejas e entidades religiosas

registram maior número de unidades licenciadas, com 28 (vinte e oito) unidades. Já o

momento em que há o menor número de empreendimentos licenciados é em 2003, quando

se registram 12 (doze) unidades.

A maior variação positiva do número de empreendimentos licenciados acontece de 2007 a

2008, período em que o crescimento de 13 (treze) para 28 (vinte e oito) unidades representa

um aumento de 115,38%. A maior variação negativa ocorre no intervalo de 2002 a 2003,

com uma oscilação de -52,00%, diminuição de 25 (vinte e cinco) para 12 (doze) unidades.

234 Gráfico 30 – Variação anual da área construída licenciada média por Empreendimento – Igrejas e entidades religiosas – Salvador, 2001 a 2009.


O ano em que as igrejas e entidades religiosas apresentam o maior tamanho de área

construída licenciada média por empreendimento é 2004, com 3.424,54 m2. No ano anterior

esse grupo atinge a menor área construída licenciada média por empreendimento, com

486,69 m2.

A maior variação do tamanho em questão se dá no intervalo de 2003 a 2004, no qual

acontece um crescimento de 603,64%, com a área construída licenciada por

empreendimento subindo de 486,69 m2 para 3.424,54 m2. A maior queda ocorre de 2002 a

2003, com o tamanho da área construída licenciada por empreendimento diminuindo de

1.161,68 m2 para 486,69 m2, variando, portanto, em -58,10%.

A existência e atuação de diferentes igrejas e entidades religiosas em Salvador e em suas

distintas espacialidades coadunam com a compreensão de Carlos Rodrigues Brandão, que

situa o mundo das religiões no Brasil de hoje dentro da configuração dos sistemas culturais

de sentido. Esse autor traça um mapa atual, identificando a atuação, no país, de religiões

indígenas, de origem afro-brasileira, do espiritismo, das várias confissões evangélicas, entre

muitas outras que compõem a miríade de alternativas de afiliação religiosa (BRANDÃO,

2004, pp. 261-288). Para Brandão

235

Afora as religiões, confissões e igrejas tradicionais e mais visíveis, como o Cristianismo Católico e o Evangélico (não-pentecostal e Pentecostal), o Judaísmo, o Espiritismo Kardecista e outras, é a cada dia mais viva a presença de antigas religiões orientais revisitadas e recém-estabelecidas no Brasil (o Budismo em suas diferentes variações seria o melhor exemplo) ao lado de neorreligiões de tradição oriental e, em menor número, ocidental (ibid, p. 264).

Brandão também constata, no período recente, uma expressiva polissemia religiosa, que

realçaria a atividade religiosa como integrante das dimensões de criação institucional da

cultura da sociedade, junto com os campos da política, da arte ou da ciência. Essa

polissemia religiosa se realiza através de um duplo processo, tanto de “modernização da

oferta”, quanto da “composição cultural diferenciada do universo religioso”, no interior de

cada religião. Na visão de Brandão, a religião continua a conviver com as ciências e as

ideologias sem perder terreno, pelo contrário, revigorando-se. Esse movimento poderia ser

visualizado tanto pela consideração da inequívoca expansão em massa das igrejas

pentecostais, quanto dos autoajustes internos da Igreja Católica, representados pela sua

corrente da Renovação Carismática, em reação à perda de fiéis (BRANDÃO, pp. 271-278).

A expansão da Igreja Universal do Reino de Deus na produção imobiliária licenciada

Pela consideração dos totais de área construída liberados para as Igrejas e entidades de

cunho religioso, apresenta-se uma distribuição das intenções da produção imobiliária

licenciada para esse grupo de agentes. A Igreja Universal do Reino de Deus lidera o grupo,

pois responde sozinha por 20,04% do montante de área construída licenciada para o total

considerado145. Na sequência desta ordem de importância, destaca-se também a Igreja

Católica, através da Santa Casa de Misericórdia, que representa 7,95% do mesmo total. No

Quadro 19 estão agrupadas as 10 (dez) principais igrejas e entidades religiosas,

explicitando a distribuição dos agentes por total de área construída licenciada.

Quadro 19 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C para cada requerente - igrejas e entidades de cunho religioso - Salvador, 2001 a 2009.

Requerente A. C. *(m²) % A. C.** No.


IGREJA UNIVERSAL DO REINO DE DEUS 64.170,39 20,04% 20 3.208,52

SANTA CASA DE MISERICORDIA DA BAHIA 25.445,38 7,95% 11 2.313,22

SOCIEDADE ISRAELITA DA BAHIA 20.113,92 6,28% 1 20.113,92

CENTRO ESPÍRITA CAMINHO DA REDENÇÃO 17.554,98 5,48% 3 5.851,66

IGREJA EVANGÉLICA ASSEMBLEIA DE DEUS 16.808,72 5,25% 2 8.404,36

ARQUIDIOCESE DE SALVADOR 15.559,61 4,86% 4 3.889,90

IGREJA INTERNACIONAL DA GRAÇA DE DEUS 13.406,45 4,19% 1 13.406,45

ARQUIDIOCESE DE SÃO SALVADOR DA BAHIA 12.129,38 3,79% 14 866,38

PROVÍNCIA CARMELITANA DE SANTO ELIAS 9.700,69 3,03% 2 4.850,35

ASSOC. BRAS. DA IGREJA DE JESUS CRISTO DOS SANTOS DOS ÚLTIMOS DIAS 9.313,04 2,91% 12 776,09

Total Geral 204.202,56 63,78% 70 2.917,18

*A. C. = Total de área construída relativa aos empreendimentos dos agentes correspondentes.

145 Além de possuir também o maior número de empreendimentos licenciados, 20 (vinte) do total de 193 (ver Quadro 32 anexo).

236 **Percentual em relação ao total de área construída deste grupo de agentes. ***N

o. Empreend. = Número de Empreendimentos, quantificado pela totalização do número de alvarás de construção

correspondentes. Elaborado por Glória Cecília Figueiredo, com base nos dados da SUCOM (2009).

A atuação significativa da Igreja Universal do Reino de Deus e da Santa Casa de

Misericórdia nas intenções da produção imobiliária licenciada reforça a afirmação de Carlos

Rodrigues Brandão de que as religiões mais oficialmente identificadas como cristãs, como a

católica e as pentecostais, correspondem a mais de 90% da opção das pessoas que

afirmam possuir alguma religião (BRANDÃO, 2004, p. 268).

Brandão chama a atenção para o notável poder de conversões em massa de “agências” do

tipo pentecostal, como a Igreja Universal do Reino de Deus, que adota padrões de

expansão similares às mais modernas empresas de oferta de serviços profanos. A vigorosa

expansão da Igreja Universal do Reino de Deus, ao lado de outras religiões pentecostais

com estrutura similar, ocorre pelo sucesso e grande adesão do tipo de pregação

salvacionista “que separa o sujeito ‘entregue e salvo’ de um mundo de ambição satânica,

regido pelas leis e misérias da economia de mercado e pela ética perversa de tudo que está

para além dos limites do Pentecostalismo” (BRANDÃO, 2004, pp. 271-272). Brandão nota,

entretanto, que é a Igreja Universal do Reino de Deus a que obtém mais sucesso

no substituir, pouco a pouco, os desafios contidos nas promessas de salvação eterna mediante a adesão irrestrita a uma rigorosa “lei-do-crente”, por uma oferta generosa de sucesso imediato nesta vida terrena, em troca de uma prestação pessoal de serviços pessoais e financeiros à igreja, que em muito pouco difere dos padrões éticos da lógica capitalista aparentemente condenada (ibid).

O exemplo que pode ser visualizado na foto abaixo refere-se à aprovação de uma licença de

alvará de construção para a Igreja Universal do Reino de Deus, em localização situada em

frente ao Shopping Iguatemi. O licenciamento desse empreendimento indica a ampliação de

ambiente construído, no local em que essa Igreja já funcionava, para a prática de suas

atividades religiosas.

237

Foto 14: Igreja Universal do reino de Deus localizada em frente ao Shopping Iguatemi. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

O segundo lugar da distribuição constante do Quadro 19, ocupado pela Santa Casa de

Misericórdia da Bahia, indica que, mesmo com a crise do Catolicismo, segmento religioso

que mais perde fiéis no Brasil atual, a Igreja Católica e entidades de cunho religioso a ela

relacionadas mantêm uma presença espacial significativa146. A crise referida remete ao

processo de reformulação interna do Catolicismo, dada através da conservadora corrente

Renovação Carismática Católica (RCC). Segundo Brandão, a RCC busca seguir um padrão

de limite das fronteiras do sagrado cristão legítimo, aproximando-se do estilo pentecostal

evangélico, ao mesmo tempo em que faz crítica a outras tendências da Igreja Católica,

sobretudo à Teologia da Libertação, pelo “descuido da dimensão propriamente religiosa na

vida do fiel” e pela “intromissão na política” (BRANDÃO, 2004, pp. 275-276).

Em outro extremo, as intenções da produção imobiliária licenciada pelas religiões de matriz

africana são extremamente reduzidas, no que pese a tão propalada influência cultural

africana na cidade de Salvador. As intenções de produção imobiliária licenciada desse

146 Jealva Fonseca informa que a Santa Casa de Misericórdia da Bahia (SCMB) é uma Associação Beneficente que segue os preceitos da Religião Católica Apostólica Romana, cuja origem na Bahia, remonta à fundação da Cidade de Salvador, em 1549. Dos 366 imóveis da SCMB, adquiridos ao longo da sua existência, 214 ainda permaneciam sob sua responsabilidade no ano de 2004 (FONSECA, 2004, pp. 57-62).

238 segmento religioso referem-se apenas aos alvarás de licenças de construção da Sociedade

Cruz Santa Ilê Axé Opô Afonjá e do Terreiro Ilê Maroia Laji (Alaketu)147.

Em termos comparativos, os Centros Espíritas, também entidades religiosas de natureza

mediúnica e de possessão, têm, no mesmo período, o dobro do número de licenças de

alvarás de construção em relação às religiões de matriz africana148. Assim, no âmbito das

religiões mediúnicas e de possessão mais difundidas, o Espiritismo aparece com maior

presença na produção imobiliária licenciada ora em análise. Isso remete novamente ao

pensamento de Brandão, quando ele afirma que o Espiritismo Kardecista, a Umbanda e o

Candomblé corresponderiam às três religiões mediúnicas e de possessão mais difundidas

no Brasil. No entanto, apesar das características comuns, esse autor nota que as diferenças

sociais e econômicas de indivíduos e coletividades também participam do universo cultural e

simbólico dessas religiões, a julgar pela observação

da primeira à terceira, elas fazem imperfeitamente o trajeto do mais “erudito” ao mais “popular”, do mais escrito ao mais oral, do mais eticamente branco ao mais negro, da maior autoproclamada proximidade íntima do Cristianismo ao mais distanciado, pelo menos do ponto de vista de uma doutrina confessional explícita.

Outro aspecto a se destacar da leitura do Quadro 19 refere-se às religiões ou entidades

religiosas que apresentam o maior consumo de ambiente construído por empreendimento

licenciado. Assim, verifica-se que as três entidades religiosas com maiores áreas de

construção licenciadas média por empreendimento são a Sociedade Israelita da Bahia, a

Igreja Internacional da Graça de Deus e a Igreja Evangélica Assembleia de Deus. Cada uma

delas apresenta, respectivamente, os seguintes tamanhos de área construída licenciada

média por empreendimento, 20.113,92 m2, 13.406,45 m2 e 8.404,36 m2.

O Uso institucional para desenvolvimento de atividades religiosas

A distribuição por usos dos empreendimentos licenciados para as igrejas e entidades de

cunho religioso demonstra que o uso institucional é o mais importante, em termos de área

construída licenciada, tendo correspondido a 73,18% do total para esses agentes. Por

ordem desta importância, seguem-se os usos comercial e de serviços, residencial e

especial. Cada um desses usos tem, respectivamente, os seguintes percentuais: 13,38%,

8,37% e 3,43%. Além desses usos, registra-se a ocorrência de usos conjugados e usos não

identificados.

147 Ver posições 12 e 92 do Quadro 32 anexo. 148 Ver posições 4, 40, 44 e 88 do Quadro 32 anexo.

239 Gráfico 31 – % de área construída licenciada por uso – igrejas e entidades de cunho religioso - Salvador 2001 a 2009.

Fonte: Elaborado com base nos dados da SUCOM (2009).

Os usos institucionais, autorizados pelas licenças de alvarás de construção, são destinados,

principalmente, à realização de atividades culturais , de culto, ou de Candomblé, conforme

expresso no Quadro 20. Esse uso institucional refere-se ao próprio desenvolvimento das

atividades religiosas, indicando sua abrangência pelas intenções da produção imobiliária

licenciada para as igrejas e entidades de cunho religioso.

Na sequência de ordem de importância, sempre com relação ao total de área construída

licenciada para o grupo, aparece o uso de comércio e serviços, que responde por 13,38%

desse montante. Dos 12 (doze) empreendimentos aprovados com esse uso, 10 (dez) são de

responsabilidade de entidades de cunho religioso relativas à Igreja Católica e dois referem-

se a Centros Espíritas149. A Santa Casa de Misericórdia da Bahia (SCMB) é a entidade

responsável, individualmente, pelo maior número de empreendimentos com uso comercial e

de serviços aprovados, em um total de seis.

Conforme esclarece Jealva Fonseca, a utilização dos imóveis do patrimônio da SCMB, bem

como a relação dessa entidade com seus ocupantes, seria muito distinta. Os imóveis da

SCMB têm sido utilizados para fins comerciais, residenciais, institucionais e mistos, através

de contratos de aluguéis formais ou verbais, comodatos, arrendamento e aforamentos, além

daqueles que estão ocupados informalmente. A maior diversificação de usos, nesse caso,

149 Consultar planilha eletrônica anexa contendo Banco de Dados dos Alvarás de Construção emitidos em Salvador de 2001 a 2009.

240 diz respeito à condição da SCMB, de ser uma Associação Beneficente (FONSECA, 2004, p.

60).

Como fica demonstrado, a afiliação da SCMB aos preceitos da Religião Católica não é

incompatível com a exploração mercantil e comercial da posse desses imóveis. A presença

expressiva da SCMB no conjunto das intenções de produção imobiliária licenciada, do grupo

de agentes religiosos, também indica uma maior influência do campo associativo

conservador da Igreja Católica. Tal presença se insere no bojo dos conflitos e disputas

internas entre as diferentes correntes dessa igreja. Como avalia Alexandre Ciconello

Ganança, apesar da

(...) influência da Igreja Católica na constituição de um segmento associativo mais progressista e popular que se aproxima dos ideais participativos e democráticos (...) temos também uma influência conservadora que impulsionou o surgimento de um associativismo conservador e pautado por certos valores e práticas, que poderíamos chamar de “campo da filantropia”. Esse segmento estabeleceu relações privilegiadas com o Estado brasileiro, especialmente no tocante ao acesso aos recursos públicos (GANANÇA, 2006, pp. 40-41).

Para Ganança, esse campo associativo conservador se opõe à concepção de autonomia e

emancipação popular das Comunidades Eclesiais de Base (CEBS)150, que emergiram no

Brasil nas décadas de 1970 e 1980. Ainda segundo esse autor, a atuação das Santas Casas

de Misericórdia teria sido reforçada pela legislação atual, que assegura um associativismo

de “iniciativa privada”. A prática de tais associações conservadoras remete a uma antiga

prática assistencialista e utilitária de

(...) inúmeras entidades mantidas com o mandato do Estado (...) responsável pela prestação de serviços de saúde, educação e assistência social às camadas “pobres” da população, aos “desvalidos”, aos “miseráveis”. Cabe destacar que até meados do Século XX, essa era a única rede de proteção social existente no país (ibid, p. 41).

É importante também comentar a ocorrência minoritária do uso residencial - em relação aos

usos institucionais e de comércio e serviços -, com 8,37% sobre o total de área construída

licenciada para o grupo de igrejas e entidades de cunho religioso. Faz-se necessário neste

ponto voltar à discussão sobre a baixa presença das religiões de matriz africana nas

intenções da produção imobiliária licenciada. Nesse sentido, é emblemático observar que

nenhum dos oito empreendimentos de uso residencial foram de entidades desse segmento

religioso, mesmo diante de sua especificidade. No caso dos terreiros de Candomblé, há

uma disposição territorial constituída de espaços “mato” e “urbano”, que conjuga usos

sagrados, de ritual e de moradia, sendo este último destinado à residência de alguns

membros da comunidade dessa religião (RÊGO, 2006, pp. 36-38). Essa ausência das

150 Inspiradas nas referências teóricas da Teologia da Libertação e de Paulo Freire (GANANÇA, 2006, p. 39-40).

241 religiões de matriz africana na produção imobiliária licenciada revela um alto grau de

informalidade fundiária dos espaços que se destinam à prática dessas religiões específicas.

Tal fato evidencia o risco de desaparecimento dos terreiros de Candomblé, diante das

pressão por ampliação do domínio fundiário de agentes hegemônicos, como as empresas

imobiliárias151. Risco observado por Rêgo, ao abordar a situação fundiária dos terreiros de

Candomblé na Região Metropolitana de Salvador, quando observa que

os mais antigos se apresentam como rendeiros e ocupadores, permanecendo a figura do arrendamento até a década de 1970. A situação se altera a partir da década seguinte, quando surgem apenas casas próprias. No entanto, a maioria não possui título de propriedade, possuindo apenas um documento de compra e venda, sem registro em cartório. Como agravamento da situação, os “proprietários”, geralmente, não têm consciência do fato, acreditando que a situação fundiária está regularizada, sendo surpreendidos quando da necessidade da apresentação do título. (...) Para os terreiros que se implantaram sob a condição de rendeiros, é acentuada a pressão sofrida, ainda hoje, por parte dos arrendatários. Tais casas pagaram arrendamento, em média, durante oito décadas, só deixando de efetuar o pagamento de tal taxa há cerca de uma década, em muitos casos por absoluta falta de condição financeira. Sofrem constantes pressões para o retorno do pagamento, sob ameaça de perda da área para venda e loteamento (RÊGO, 2006, pp. 57-60).

A foto abaixo mostra parte da área interna do terreiro de Candomblé Axé Opô Afonjá, uma

das raras religiões de matriz africana que participa da produção imobiliária licenciada pelo

Município de Salvador. O fato de esse espaço ser tombado certamente ajuda no

reconhecimento do seu valor cultural e pode oportunizar acesso a políticas de qualificação e

manutenção do ambiente construído.

151 Uma perspectiva alternativa de produção do espaço poderia ser acionada pela utilização de instrumentos jurídicos de salvaguarda do patrimônio material e imaterial e pela qualificação dos espaços dos terreiros de Candomblé, com consideração dos padrões urbanísticos específicos desses assentamentos, através da utilização de instrumentos urbanísticos como as ZEIS.

242

Foto 15: Área interna do terreiro de Candomblé Axé Opô Afonjá, São Gonçalo do Retiro, Salvador. Foto: FIGUEIREDO, 2011.

243 Quadro 20 - Distribuição das intenções da produção imobiliária licenciada por total de A.C para cada uso - igrejas e entidades de cunho religioso - Salvador, 2001 a 2009. Grupo de

Uso Descrição dos Usos A. C. (m²) * % A. C. N

o.

Empreend.** A. C. média / Empreend.

IN 3.2 Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

133.314,24 41,64% 96 1.388,69

IN Uso Institucional. 39.014,62 12,18% 14 2.786,76

IN 2.1 Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentração/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública.

12.107,63 3,78% 18 672,65


7.810,50 2,44% 2 3.905,25


6.213,69 1,94% 6 1.035,62

IN 2.1 / IN 3.1

Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública; Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

5.985,00 1,87% 1 5.985,00

IN 1 / IN 3.2 / IN 9

Uso Institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, Casa de repouso ou retiro, ou Convento ou mosteiro; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentração ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial, Associação cultural, científica e educacional,

Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar, Cooperativa habitacional, Cooperativa de produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e profissionais liberais, Sindicato de empregadores do

setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor terciário.

4.446,35 1,39% 1 4.446,35

IN 3.1 Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

4.368,35 1,36% 4 1.092,09

IN 9 Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial,

Associação cultural, científica e educacional, Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar, Cooperativa habitacional, Cooperativa de produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e

profissionais liberais, Sindicato de empregadores do setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor terciário.

4.276,20 1,34% 6 712,70

IN 4 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Assistência à colonização e migração, Orientação familiar e social (centro), Orientação profissional (centro), Posto de abastecimento alimentar, Posto de identificação e documentação, Posto policial, Posto de puericultura, Posto de vacinação de animais, Posto de vacinação de pessoas, ou Serventia pública (cartório e/ou

tabelionato).

3.971,27 1,24% 3 1.323,76

244

IN 8 Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Albergue noturno, outras atividades assistenciais, Delegacia de polícia, Posto de bombeiros, ou outras atividades de fisco, justiça e segurança.

3.812,05 1,19% 2 1.906,03

IN 3.1 / 3.2 / IN 1

Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, Casa de repouso ou retiro, ou Convento ou mosteiro.

1.195,54 0,37% 1 1.195,54

IN 3.2 / IN 1

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional com frequência de uso diária, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de atividades de abrigo, alojamento e/ou lar para velhos, Casa de repouso ou retiro, ou

Convento ou mosteiro.

2.225,04 0,69% 2 1.112,52

IN 3.2 / IN 3.1

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional, com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades Correcional de menores, Educacional para deficientes físicos e/ou mentais, Ensino de 1º grau, ou Ensino de 2º grau.

924,09 0,29% 1 924,09

IN 3.2 / IN 4

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de porte qualquer, de fluxo diluído, para destinação de

atividades de Assistência à colonização e migração, Orientação familiar e social (centro), Orientação profissional (centro), Posto de abastecimento alimentar, Posto de identificação e documentação, Posto policial, Posto de puericultura, Posto de vacinação de animais, Posto de vacinação de pessoas, ou Serventia pública (cartório e/ou tabelionato).

790,73 0,25% 1 790,73

IN 3.2 / IN 8

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional com frequência de uso ocasional/ excepcional, de qualquer porte, de fluxo diluído, para destinação de atividades de Albergue noturno, outras atividades assistenciais, Delegacia de polícia, Posto de bombeiros, ou outras atividades de fisco, justiça e segurança.

699,21 0,22% 1 699,21

IN 9 / IN 3.2

Uso Institucional, com frequência de uso ocasional, de qualquer porte, com fluxo diluído, para destinação de atividades de Associação de autônomos e profissionais liberais, Associação beneficente religiosa e assistencial, Associação cultural, científica e educacional, Associação de empregadores, Associação de empregados, Associação e liga esportiva e recreativa, outras associações, Cooperativa de beneficiamento, industrialização e comercialização, Cooperativa de compra e venda, Cooperativa de consumo de bens e serviços, Cooperativa escolar, Cooperativa habitacional, Cooperativa de produção, Cooperativa de seguros, outras cooperativas, Federação dos autônomos profissionais liberais, Federação cultural, científica e educacional, Federação dos empregadores, Federação dos empregados, Federação

esportiva, Federação religiosa, outras federações, Fundação beneficente, Fundação educacional, outras fundações, Instituição cultural, científica e educacional, Organização cívica e política, Sindicato de autônomos e profissionais liberais, Sindicato de empregadores do setor primário, Sindicato de empregadores do setor secundário, Sindicato de empregadores do setor terciário, Sindicato de empregados do setor primário, Sindicato dos empregados do setor secundário, ou Sindicato dos empregados do setor terciário; Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais.

3.023,81 0,94% 2 1.511,91

IN 3.2 / IN

2.1

Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de

fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso Institucional com frequência de uso qualquer, de qualquer porte, de fluxo concentrado/diluído, para destinação de atividades de Associação comunitária, Biblioteca especializada, Biblioteca infantil e/ou de bairro, Creche, Culto, Ensino de 1º grau, Ensino maternal/Jardim/Pré-Primário, ou Lavanderia pública.

125,96 0,04% 1 125,96



11.875,12 3,71% 1 11.875,12

CS 2.2 / 6.2

Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído; Serviços de Alojamento/dormitório, Hotel, Pousada, outros serviços de hospedagem.

9.358,28 2,92% 1 9.358,28

CS 6.2 Serviços de Alojamento/dormitório, Hotel, Pousada, outros serviços de hospedagem.

9.153,84 2,86% 2 4.576,92


7.801,01 2,44% 5 1.560,20

CS 13.3 Serviços de Bar, choparia, “drinks”, Bilhar, Brinquedos mecânicos e eletrônicos, “Boite”, ou outros serviços de diversão e cultura.

4.247,77 1,33% 1 4.247,77

CS 3.1 Comércio varejista e serviços de Atividades ligadas ao lazer e turismo, de Pequeno e Médio porte, fluxo diluído/Intermitente.

414,71 0,13% 1 414,71

245 CS 12 / 2.2 Comercial e de Serviços de Cursos, de médio e grande porte, de fluxo

intermitente concentrado; Comércio varejista e serviços de atividades de Centro de Bairro de porte pequeno e médio, de fluxo diluído.

-

0,00% 1 -



20.113,92 6,28% 1 20.113,92

R 3 Uso residencial para destinação de atividade multirresidencial. 5.704,15 1,78% 5 1.140,83





7.344,93 2,29% 1 7.344,93


2.301,81 0,72% 3 767,27

E 4.6 Equipamentos destinados à recreação e ao Lazer da População, através de atividades de Competição e prática organizada de esportes individuais ou coletivos, Hípica, Hipódromo, ou Prática de “camping”.

1.349,86 0,42% 1 1.349,86

Subtotal Uso Especial 10.996,60 3,43% 5 2199,32

IN 3.2 / R 1 Uso Institucional com frequência de uso diária/ocasional, de qualquer porte, de fluxo concentrado ou diluído, para destinação de atividades de Candomblé, Culto, ou Outras atividades culturais; Uso residencial para destinação de atividade unirresidencial.

591,48 0,18% 2 295,74

Subtotal Usos Conjugados 591,48 0,18% 2 295,74

NI NI 4.657,64 1,45% 4 1.164,41

Subtotal Uso Não Identificado 4.657,64 1,45% 4 1164,41

Total Geral 320.192,16 100,00% 193 1.659,03


** % A. C. = Percentual em relação ao total de área construída licenciada deste grupo de agentes.


emitidos Elaborado pela autora com base nos dados da SUCOM (2009).

Com relação ao grupo que apresenta o maior consumo de ambiente construído por

empreendimento licenciado no âmbito de cada uso, destacam-se as seguintes modalidades

na produção imobiliária licenciada para as igrejas e entidades religiosas:

No uso institucional, o grupo de uso IN 2.1 / IN 3.1, voltado a atividades associativas,

comunitárias ou educacionais diversas, com 5.985,00 m2 de área construída

licenciada média por empreendimento.

No âmbito do uso comercial e de serviços, a modalidade de grupo de uso CS 7.1,

relativo ao comércio varejista, comércio atacadista e serviços de atividades de

subcentros, com 11.875,12 m2.

No uso residencial, o grupo de uso R 5.2, atinente a empreendimentos de

urbanização integrada até 300 unidades imobiliárias criadas, multirresidencial, com

20.113,92 m2. Essa forma de uso é também a que mais consome ambiente

construído por empreendimento, dentre todos os usos considerados na produção

imobiliária licenciada para as igrejas e entidades religiosas.

No segmento uso especial, o grupo de uso E 8.2, referente a equipamentos para

atividades culturais de aquário, cinemateca, discoteca pública, museu, pinacoteca,

planetário ou outras, com 7.344,93 m2.

246


No que se refere à distribuição dos empreendimentos das igrejas e entidades de cunho

religioso por tipos de zona, destaca-se a localização significativa dos mesmos nas zonas

ZR 16, ZR 11 e ZR 13. Essas zonas respondem, respectivamente por 9,81%, 9,24% e

9,24% do total de área construída liberada para o conjunto desses agentes e são as zonas

com as maiores concentrações de intenções da produção imobiliária desse grupo (ver

Quadro 42 anexo).

A análise da distribuição da área construída licenciada por localidades e por macroáreas

será feita mais detidamente no item 4.3. Neste momento destaca-se a maior presença da

produção imobiliária licenciada para as Igrejas e entidades de cunho religioso na Macroárea

de Manutenção da Qualidade Urbana, conforme Mapa 6. Nessa macroárea está o maior

percentual da quantidade de área construída licenciada para esse grupo de agentes,

correspondendo a 0,62% do total de todos os agentes152. Os empreendimentos licenciados

nessa área para as Igrejas e entidades de cunho religioso situam-se nas localidades do

Iguatemi, Boca do Rio, Pituba, Caminho das Árvores, Itaigara, Armação, Paralela,

Amaralina, Rio Vermelho, Graça, Costa Azul, Piatã, Imbuí e Vitória.

Quando se observa a distribuição da área construída licenciada para as Igrejas e entidades

de cunho religioso apenas por localidade, independente da macroárea, percebe-se que as

principais localizações são Iguatemi e Boca do Rio, cada qual respectivamente com 0,25% e

0,12% do total de área construída licenciada para a amostra de todos os agentes. Na

terceira posição aparecem, com a mesma ordem de importância, as localidades da Pituba e

da Mata Escura, ambas com 0,09% em relação ao total considerado.


247

4.1.7. Síntese das intenções dos agentes: Hegemonia das Empresas imobiliárias na produção imobiliária licenciada

Quadro 21 - Participação dos agentes nas intenções da produção imobiliária licenciada - Salvador, 2001 a 2009.

Agentes A.C. (m2)* N

o.

Empreend.**

Empresas imobiliárias 13.931.490,84 1.105

Outras empresas 4.790.652,78 791

Pessoas físicas 3.301.182,68 4.466

Órgãos estatais 1.140.755,14 180

Associações 1.116.288,99 165

Igrejas e entidades de cunho religioso 320.192,16 193

Outros 458.015,25 72 Total Geral 25.058.577,84 6.972

*A. C. = área construída licenciada. **N

o. Empreend. = Quantidade de empreendimentos

licenciados, segundo número de licenças de alvarás de construção emitidos. Elaborado com base nos dados da SUCOM (2009).

Gráfico 32 – Participação dos agentes nas intenções da produção imobiliária licenciada - Salvador, 2001 a 2009.


A partir da análise do conjunto das intenções da produção imobiliária licenciada pelo

Município de Salvador de 2001 a 2009, constante nos itens anteriores, constatam-se

diferentes níveis de participação dos grupos de agentes requerentes, conforme Quadro 21 e

Gráfico 32. A distribuição dos totais de área construída licenciada para cada grupo desses

agentes revela uma atuação hegemônica avassaladora das empresas imobiliárias nos

processos de formalização da produção do espaço. Essas empresas são responsáveis por

248 mais de 55% do total de área construída licenciada para os 6.972 empreendimentos

aprovados. Esse domínio imperioso contrasta com os desempenhos, que se tornam pífios,

comparativamente, das intenções da produção imobiliária licenciada dos órgãos estatais,

coletividades associadas e igrejas e entidades religiosas.

Uma particularidade dessa circunstância de hegemonia por parte das empresas imobiliárias

indica uma imensa concentração das intenções da produção imobiliária licenciada por

poucos desses agentes. Entende-se que tal fato resulta da condição de restrita socialização

do controle jurídico da propriedade, bem como das capacidades monetárias dos agentes e

financiamento da produção do espaço. Outro aspecto diz respeito às escalas de ação das

empresas imobiliárias e também das outras empresas, em tal circunstância. Pode-se afirmar

que esses dois grupos de agentes apresentam ocorrências de ação transescalar de nível

internacional – dada pela presença de empresas nacionais oriundas de fusões, holdings e

grupos empresariais, bem como de empresas internacionais. Os órgãos estatais, mesmo

atuando em Salvador, também engendram ações simultâneas nas diferentes escalas do

pacto federativo (municipal, estadual e nacional).

Porém, não sendo um pressuposto, essa hegemonia das empresas imobiliárias tem se

constituído e se atualizado pelas circunstâncias e articulações contingentes que especificam

as condições de realização dos processos de formalização do espaço. Assim, por uma

“intervenção hegemônica”153 as empresas imobiliárias têm produzido socialmente

territorialidades e territorializações que imputam racionalidades capitalistas para o conjunto

da sociedade. Tal intervenção se dá através das relações e inter-relações que esses

agentes estabelecem no exercício de um domínio fundiário e espaço-temporal abrangente.

Nesse sentido, retoma-se a perspectiva antiessencialista de hegemonia, proposta por

Ernesto Laclau e Chantal Mouffe (1987). Esses autores conceituam que

Si la hegemonía es un tipo de relación política y no un concepto topográfico, está claro que tampoco puede ser concebida como uma irradiación de efectos a partir de un punto privilegiado (...) ninguna lógica hegemônica puede dar cuenta de la totalidad de lo social y constituir su centro, ya que en tal caso se habría producido una nueva sutura y el concepto mismo de hegemonía se habría autoeliminado. La apertura de lo social es, por consiguiente, la precondición de toda práctica hegemónica. (...) Por tanto, el problema del poder no puede plantearse en términos de la búsqueda de la clase o del sector dominante que constituye el centro de una formación hegemónica, ya que, por definición, dicho centro nos eludirá siempre. Pero también es incorrecto plantear como alternativa el pluralismo, o la difusión total del poder en el seno de lo social, ya que esto tornaría el análisis ciego a la presencia de puntos nodales y a lãs concentraciones parciales de poder existentes en toda formación social concreta. Este es el punto en el que buena parte de los conceptos del análisis clásico —«centro», «poder», «autonomía», etc.— pueden ser reintroducidos si se define su estatus: todos ellos son lógicas sociales, contingentes, que como

153 A esse respeito ver a discussão de Ernesto Laclau sobre poder e representação (LACLAU, 1996).

249

tales adquieren su sentido en contextos coyunturales y relaciónales precisos, en los que siempre estarán limitados por otras lógicas, muchas veces contradictorias; pero ninguno de ellos tiene una validez absoluta en el sentido de que defina um espacio o momento estructural que no pueda, a su vez, ser subvertido (LACLAU e MOUFFE, 1987, pp. 241-243).

No caso da produção imobiliária licenciada ora em análise, pode-se apontar como pontos

nodais e de centralização de poder as imensas concentrações do controle jurídico da

propriedade e da capacidade de crédito para a produção obtida pelos agentes hegemônicos.

Esses aspectos configuram as atuais condições da produção imobiliária licenciada (ver

tópico 3.3. do Capítulo 3), pelas quais emerge o cenário constatado de hegemonia das

empresas imobiliárias e de fraca participação dos órgãos estatais, das coletividades

associadas e das igrejas e entidades religiosas. Apesar disso, é possível impulsionar outros

processos de constituição do espaço, com a transformação dos termos e das próprias

condições de realização da produção imobiliária licenciada.

250

4.2. Frentes dominantes de uso

A despeito da hegemonia das empresas imobiliárias, ao se considerarem os diferentes

níveis de participação dos grupos de agentes, comentados anteriormente, pode-se

depreender a emergência de múltiplas tendências de uso e ocupação do espaço, dadas

pelo conjunto das intenções da produção imobiliária licenciada. Cada um dos grupos

identificados que atuam nessa produção, delineiam uma frente de uso mais expressiva,

conforme suas particularidades. Isso aponta para a formação de diferentes tendências de

uso e ocupação do espaço, sendo que, em termos de maior intensidade de total de área

construída licenciada, as frentes dominantes são as seguintes:

O uso residencial para as empresas imobiliárias e para as pessoas físicas;

O uso comercial e de serviços para as outras empresas e para as coletividades

associadas;

O uso institucional para os órgãos estatais e para as igrejas e entidades de cunho

religioso.

Como já abordado neste trabalho, as particularidades da atuação dos agentes especificam a

constituição dos territórios e das territorializações das quais participa a produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador. Portanto, a emergência das frentes de uso

dominantes, elencadas acima, pode ser problematizada pela consideração dos interesses e

estratégias individuais, coletivas e institucionais dos seus agentes.

O uso residencial nas intenções da produção imobiliária licenciada pelas empresas

imobiliárias refere-se à participação expressiva desse uso na formação de submercados ou

oferta de “produtos imobiliários” especializados por esses agentes. A ocorrência desses

produtos imobiliários, nos quais se destacam as edificações destinadas ao uso residencial,

acontecem pelo objetivo do segundo circuito do capital, ou seja, o de transformação do

espaço em mercadoria (LEFEBVRE, 2008).

O uso residencial mais significativo, dentre as intenções da produção imobiliária licenciada

para as pessoas físicas, indica interesses de moradores, mas também de empreendedores

e rentistas individuais. Como tratado anteriormente, essa diversidade de usuários faz parte

da restrita parcela da população que possui “direito de propriedade” assegurado na ordem

jurídica estabelecida.

A liderança do uso comercial e de serviços proposto pelas outras empresas, através das

licenças de alvarás de construção aprovadas para os empreendimentos sob sua

251 responsabilidade, emerge pela ambiência atual do circuito terciário, através da circulação de

mercadorias, pela qual o espaço urbano seria um marco do lucro (RIBEIRO, 1997).

O uso comercial e de serviços, como mais importante das intenções da produção imobiliária

licenciada para as coletividades associadas, remete à atuação significativa dos

condomínios, principalmente dos aglomerados espaciais de empresas comerciais e de

serviços, sobretudo na forma de shopping centers. Tal cenário indica um tipo de

territorialização que condiciona o espaço a uma racionalidade de acumulação capitalista,

através do desenvolvimento de atividades mercantis e de consumo privado (SOUZA, 2000,

BIENENSTEIN, 2001). A configuração desse cenário conservador é ainda agravada pela

baixa presença espacial das associações da sociedade civil na produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador, comparativamente ao conjunto dos agentes

identificados, com atuação no município. Essa baixa presença das associações da

sociedade civil pode se relacionar com um distanciamento de modos associativos

inovadores e do movimento, observado por Alexandre Ciconello Ganança, de transferência,

para o “terceiro setor” de serviços sociais e científicos, anteriormente desenvolvidos pelo

Estado (GANANÇA, 2006).

A centralidade do uso institucional nas intenções da produção imobiliária licenciada

apresentada pelos órgãos estatais diz respeito aos modos e expressão territorial do Estado

(CASTRO, 1997 e SOUZA, 2005). Como já se afirmou, essas intenções possuem uma

baixíssima abrangência - se comparadas com as das empresas imobiliárias ou das outras

empresas -, resultantes da hegemonia de processos de instrumentalização do espaço, sob a

égide da racionalidade capitalista. A marca dessa fraca presença espacial do Estado na

produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador remete a um desequilíbrio

gerado pela maior participação do Estado da Bahia e da União – destacando-se a histórica

centralização das políticas urbanas pelo primeiro ente -, em detrimento da participação do

Município, responsável pelos serviços locais de caráter essencial.

Mesmo sem desconsiderar que as funções de políticas de habitação e saneamento e de

políticas de habitação e saneamento articuladas com a prestação de serviços públicos vêm

sendo desenvolvidas pelos agentes estatais, constatam-se os indícios de uma atuação

extremamente frágil do Estado na produção, distribuição e administração dos meios de

consumo coletivo. Isso porque, como visto, dentro das intenções da produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador para os órgãos estatais, as funções prestação de

serviços públicos de administração, referentes a atividades eminentemente administrativas,

apresentam um peso mais relevante do que atividades de promoção direta de direitos

sociais como saúde, educação, cultura, transporte, desporto e lazer, fundamentais para a

252 qualificação dos assentamentos humanos. Esse cenário tendencial remete à formulação de

Francisco de Oliveira, já comentada neste trabalho, sobre as novas circunstâncias de

emergência de um Estado de exceção, que se funcionaliza para disponibilizar excedente

para o capital, através de antipolíticas de funcionalização da pobreza (OLIVEIRA, 2003).

O uso institucional também foi aquele com maior ocorrência nas intenções da produção

imobiliária licenciada para as igrejas e entidades de cunho religioso. A atuação desses

agentes insere-se na configuração dos sistemas culturais de sentido do mundo das

religiões. Nesse aspecto, o cenário do Brasil atual apresenta uma expansão em massa das

igrejas pentecostais, ao mesmo tempo em que ocorrem autoajustes internos na Igreja

Católica para enfrentar a perda de fiéis, através, por exemplo, da emergência da corrente da

Renovação Carismática (BRANDÃO, 2004).

253

4.3. Principais vetores da ocupação

Há uma difundida compreensão do espaço que tem anunciado “o esgotamento das áreas

urbanas no município de Salvador”. Por essa ótica, tal esgotamento estaria impulsionando a

expansão da metrópole para fora dos limites municipais (CARVALHO e PEREIRA, 2009,

SOUZA, 2009). Nessa concepção, a expansão da ocupação do espaço é compreendida,

principalmente, pela demarcação horizontal de novas áreas potencialmente ocupáveis,

gravadas como urbanas, sobretudo pela instituição do seu parcelamento. Reavivando-se a

crítica de Doreen Massey às cosmologias que preconizam espaços estáticos (2008), pode-

se afirmar que a idéia de esgotamento das áreas urbanas “congela” o movimento dinâmico e

permanente de transformação do espaço e as possibilidades de instituir tendências

alternativas.

Mesmo quando se admite que haveria dois processos de expansão complementares, um

intensivo na capital, e um extensivo na direção do Litoral Norte (SOUZA, 2009, pp. 153-154),

não se especificam seus níveis qualitativos diferenciados. Nesse aspecto, o movimento do

espaço, apontado pelas intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de

Salvador, evidencia inequivocamente o curso de um vigoroso movimento de expansão da

ocupação do espaço intraurbano de Salvador, situado sobretudo dentro, e não fora, dos

limites desse município.

A percepção de um intenso crescimento da ocupação do espaço dentro do Município de

Salvador só é possível se essa expansão não for compreendida, exclusivamente, sob o

crivo das categorias clássicas de “invasão” e “sucessão”, mas também como decorrente dos

processos de concentração e descentralização (BURGESS, 1970, pp. 354-359). Nesses

processos tem peso relevante a intensificação da verticalização edilícia ou da densidade

construída (HENRIQUE, 2009). Assim, o conjunto das intenções da produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador, de 2001 a 2009, aponta para a formação de um

imenso “estoque imobiliário”, relativo ao total de 25.058.577,84 m2 de área construída

licenciada. A título apenas ilustrativo, e para facilitar a apreensão desse montante, se esse

total de área construída pudesse ser convertido em unidades de habitação de interesse

social, ter-se-iam, no mínimo, 357.980 dessas unidades154 ou mais que o dobro do tamanho

do déficit habitacional da Região Metropolitana de Salvador, da ordem de 141.025 unidades

(CEI/FJP, 2009, p. 25).

154 Considerando o limite de 70 m

2 desse tipo de empreendimento, conforme condições para emissão de alvará

de Licença para construção de habitação de interesse social da SUCOM (2011).

254 A formação desse estoque corresponde aos processos de formalização da produção do

espaço, por meio dos quais tanto são criados novos ambientes construídos, como são

transformados ambientes construídos de tempos anteriores. No segundo modo, não só

permanece, como se intensifica, o velho método de expulsão de populações pobres e

vulneráveis para a “liberação” de espaço para os agentes hegemônicos, com destaque para

as empresas imobiliárias (BRANDÃO, 1978b, BARROS e PUGLIESE, 2005, FIGUEIREDO,

ARAGÃO e REBOUÇAS, 2009, FIGUEIREDO, ARAÚJO e MOURAD, 2010).

As intenções da produção imobiliária referem-se, em geral, a imóveis que já haviam

passado por processos de parcelamento do espaço, mas cuja produção imobiliária só passa

a ser ativada atualmente ou deriva de uma transformação de ocupações anteriores. Longe

do “esgotamento das áreas urbanas”, a magnitude da quantidade de área construída

licenciada acentua, em níveis avassaladores, uma aguda polarização do intraurbano

metropolitano de Salvador (ver item 2.3. do Capítulo 3). Essa polarização acontece pela

ultraconcentração, na capital, das tendências de uso e ocupação do espaço dessa produção

imobiliária.

Diante do exposto, pode-se passar para a abordagem sobre os principais vetores de

expansão da ocupação. Conforme explicação de aspectos metodológicos da presente

dissertação, dispostos no item Apresentação, os vetores de expansão da ocupação referem-

se à distribuição do total de área construída licenciada para as diferentes macrozonas e

localidades do Município de Salvador. Para essa distribuição foram considerados os

empreendimentos cujos endereços fazem referência às localidades reconhecidas pela

cartografia oficial do vigente Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano de Salvador (PDDU).

Nessa situação estão 5.325 empreendimentos155 que totalizam 17.487.311,62 m2 de área

construída licenciada ou 70% do total dessa área, analisado no período. Considera-se que

essa é amostra representativa para a análise proposta.

A formação desses vetores de ocupação é aqui analisada considerando-se a interação entre

as particularidades das estratégias de ação de cada grupo de agentes, já comentadas na

abordagem sobre as frentes de usos dominantes, e as características da estruturação

territorial das localidades onde essa formação se insere. Para apreciar essas características,

utiliza-se a leitura territorial do macrozoneamento estabelecido pelo PDDU de Salvador156.

Há duas limitações para a construção desta leitura. A primeira, porque a mesma é resultante

do Urbanismo oficial e dos interesses legitimados por ele, ponderando-se que a produção

155 Os demais empreendimentos ou têm endereços que não fazem referência às localidades da cartografia do PDDU, ou apresentam endereços incompletos ou os endereços não são identificados. Outro aspecto é que só foram considerados nesta amostra os empreendimentos licenciados nos quais foram identificados os tipos de agentes relativos aos seus requerentes. 156 Mapa 1 – Macrozoneamento do Município - Lei Municipal N

o 7.400/2008.

255 imobiliária licenciada deveria ter consonância com tais disposições. A segunda, porque se

refere ao entendimento de um território “congelado” num momento de 2008, do qual

escapam dinâmicas espaciais novas ou antigas, que estejam fora do alcance da sua

concepção. Isso porque a aprovação do mapa de macrozoneamento do Município de

Salvador, que integra o PDDU atualmente em vigor, aconteceu em 2008 e esta pesquisa

considera um período que se estende até 2009. Mesmo assim, entende-se que essa leitura,

feita em 2008, apresenta um cenário de configuração territorial influenciado pelas

tendências de uso e ocupação do espaço das intenções da produção imobiliária licenciada

na maior parte do período analisado neste trabalho.

O macrozoneamento referido, é definido como

(...) o instrumento que define a estruturação do território em face das condições do desenvolvimento socioeconômico e espacial do Município, consideradas a capacidade de suporte do ambiente e das redes de infraestrutura para o adensamento populacional e a atividade econômica, devendo orientar a Política Urbana, no sentido da consolidação ou reversão de tendências quanto ao uso e ocupação do solo (Art. 131 da Lei N

o.

7.400/2008).

O PDDU de Salvador define duas macrozonas, quais sejam, a Macrozona de Ocupação

Urbana e a Macrozona de Proteção Ambiental. A primeira subdivide-se nas macroáreas de

Requalificação Urbana, de Manutenção da Qualidade Urbana, de Reestruturação Urbana,

de Estruturação Urbana e de Consolidação Urbana. A segunda é formada pelas macroáreas

de Conservação Ambiental e de Proteção e Recuperação Ambiental (Arts. 132 e 153).

Limitando-se a aspectos eminentemente territoriais, o nível supostamente similar da

capacidade de suporte do ambiente e das redes de infraestrutura de cada macroárea, e das

localidades que a constituem, indica uma posição, também similar, de inserção na Rua157

dos empreendimentos licenciados e dos seus agentes. Assim, a condensação das intenções

da produção imobiliária, dada pelos empreendimentos licenciados em cada macroárea,

conforma uma específica configuração tendencial de uso e ocupação do espaço.

O Quadro 22 e o Mapa 7 apresentam a distribuição da área construída licenciada da

amostra por macroárea. Indicam também a concentração da produção imobiliária analisada

na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana, que responde por 57,19% das

intenções.

157 Ver conceito de calle, utilizado para entender e problematizar a rua na produção imobiliária licenciada ora analisada.

256 Quadro 22 - Distribuição da área construída licenciada (m

2) por macroárea - Salvador,

2001 a 2009.

Macroárea A. C. (m²) % A. C. No.

Empreend.

Consolidação urbana 728.336,33 4,16% 671

Estruturação Urbana 2.233.127,43 12,77% 484

Manutenção da Qualidade Urbana 10.000.358,77 57,19% 2.195

Proteção e Recuperação Ambiental 1.819.366,09 10,40% 466

Reestruturação Urbana 275.196,55 1,57% 496

Requalificação Urbana 2.430.926,45 13,90% 1.013

Total geral 17.487.311,62 100,00% 5.325

A. C. = área construída licenciada.

No. Empreend. = número de empreendimentos licenciados.


Conforme Quadro 23 e todos os mapas, a macroárea de manutenção da qualidade urbana é

aquela em que se concentra a maior parte da amostra das intenções da produção imobiliária

licenciada pelo Município de Salvador. Inclusive, quando se observa a distribuição da área

construída licenciada para cada grupo de agentes por macroárea, em todos os grupos a

maior parte do montante está localizada na Macroárea de Manutenção da Qualidade

Urbana. A produção imobiliária licenciada para essa macroárea está situada nas localidades

de Amaralina, Armação, Barra, Boca do Rio, CAB, Caminho das Árvores, Canela, Corsário,

Costa Azul, Costa Verde, Graça, Iguatemi, Imbuí, Itaigara, Jaguaribe, Nordeste de

Amaralina, Ondina, Paralela, Patamares, Piatã, Pituaçu, Pituba, Plakaford, Rio Vermelho,

Santa Cruz, Stiep, Vale das Pedrinhas e Vitória.

Na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana apresentam-se pontos de alta

concentração da produção imobiliária licenciada por agente, correspondentes às localidades

da Pituba, Itaigara e Paralela. A Pituba é a única localidade onde um grupo de agentes

registra um total de área construída licenciada na faixa acima de 1.500.000 m2. Nesse caso,

o grupo responsável é o das empresas imobiliárias. No Itaigara e na Paralela a

concentração de área construída licenciada para as empresas imobiliárias também está

entre as mais altas registradas, porém, nesses casos, o nível de concentração se apresenta

na faixa entre 500.000 m2 a 1.500.000 m2. Em todas as demais localidades da macroárea

em questão, os agentes que obtiveram produção licenciada não ultrapassaram a faixa de

concentração de área construída licenciada que vai até 500.000 m2.

257

Quadro 23 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Salvador, 2001 a 2009.

Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana

Em

pre

sas im

ob

iliá

rias

Localidade A. C.* (m2) % A. C. MA** % A. C.*** N

o. Empreend.**** N. C.*****

Pituba 1.670.723,65 16,71% 9,55% 178 4

Itaigara 711.981,01 7,12% 4,07% 19 2

Paralela 551.232,20 5,51% 3,15% 20 2

Patamares 399.257,97 3,99% 2,28% 23 1

Armação 366.089,53 3,66% 2,09% 29 1

Imbuí 300.318,95 3,00% 1,72% 35 1

Caminho das Árvores 293.243,96 2,93% 1,68% 15 1

Piatã 250.626,59 2,51% 1,43% 17 1

Rio Vermelho 237.978,07 2,38% 1,36% 38 1

Costa Azul 235.583,60 2,36% 1,35% 32 1

Stiep 166.573,36 1,67% 0,95% 20 1

Vitória 144.108,26 1,44% 0,82% 8 1

Ondina 122.151,20 1,22% 0,70% 15 1

Graça 121.940,34 1,22% 0,70% 25 1

Barra 116.920,17 1,17% 0,67% 20 1

Iguatemi 95.963,65 0,96% 0,55% 6 1

Pituaçu 64.601,81 0,65% 0,37% 3 1

Jaguaribe 35.162,07 0,35% 0,20% 2 1

Amaralina 34.506,92 0,35% 0,20% 5 1

Boca do Rio 33.657,49 0,34% 0,19% 7 1

Canela 26.314,51 0,26% 0,15% 4 1

Plakaford 4.027,95 0,04% 0,02% 1 1 Subtotal 5.982.963,26 59,83% 34,21% 522

Ou

tras E

mp

resas

Iguatemi 343.104,42 3,43% 1,96% 4 1

Pituba 333.197,85 3,33% 1,91% 83 1


Imbuí 127.547,54 1,28% 0,73% 11 1

Rio Vermelho 126.930,23 1,27% 0,73% 26 1

Ondina 59.213,85 0,59% 0,34% 12 1

Piatã 55.996,34 0,56% 0,32% 8 1

Barra 48.357,92 0,48% 0,28% 14 1

Canela 33.507,71 0,34% 0,19% 7 1

Itaigara 33.007,71 0,33% 0,19% 9 1

Costa Azul 27.984,08 0,28% 0,16% 4 1

Paralela 25.278,22 0,25% 0,14% 15 1

Stiep 20.451,60 0,20% 0,12% 10 1

Patamares 20.368,89 0,20% 0,12% 6 1

Armação 18.593,97 0,19% 0,11% 6 1

Boca do Rio 11.225,15 0,11% 0,06% 5 1

Pituaçu 5.460,51 0,05% 0,03% 2 1

Graça 5.305,61 0,05% 0,03% 10 1

Amaralina 4.601,12 0,05% 0,03% 3 1

Plakaford 738,25 0,01% 0,00% 1 1

Subtotal 1.554.755,23 15,55% 8,89% 253

Pesso

as f

ísic

as

Pituba 300.401,01 3,00% 1,72% 201 1

Imbuí 165.078,44 1,65% 0,94% 33 1

Paralela 148.104,46 1,48% 0,85% 144 1

Patamares 102.283,73 1,02% 0,58% 96 1

Piatã 100.811,69 1,01% 0,58% 234 1

Stiep 74.497,89 0,74% 0,43% 22 1

Armação 65.118,01 0,65% 0,37% 25 1

Ondina 64.889,17 0,65% 0,37% 32 1

Rio Vermelho 62.986,71 0,63% 0,36% 93 1

Barra 62.962,05 0,63% 0,36% 57 1

Iguatemi 50.805,00 0,51% 0,29% 5 1

Boca do Rio 48.936,58 0,49% 0,28% 72 1

Costa Azul 46.758,50 0,47% 0,27% 22 1

Pituaçu 34.714,90 0,35% 0,20% 58 1

Graça 33.498,40 0,33% 0,19% 28 1

Amaralina 26.609,95 0,27% 0,15% 34 1

Canela 25.680,18 0,26% 0,15% 11 1


Itaigara 19.945,30 0,20% 0,11% 46 1

Vitória 8.049,65 0,08% 0,05% 5 1

Jaguaribe 5.587,75 0,06% 0,03% 8 1

Plakaford 3.066,79 0,03% 0,02% 10 1

Nordeste de Amaralina 1.233,65 0,01% 0,01% 13 1

Corsário 890,62 0,01% 0,01% 2 1

Costa Verde 822,03 0,01% 0,00% 1 1

Santa Cruz 69,81 0,00% 0,00% 1 1

258

Vale das Pedrinhas 53,78 0,00% 0,00% 1 1 Subtotal 1.478.533,35 14,78% 8,45% 1.293

Co

leti

vid

ad

es a

sso

cia

das


Barra 104.878,40 1,05% 0,60% 8 1

Pituba 74.216,28 0,74% 0,42% 22 1

Ondina 71.358,95 0,71% 0,41% 10 1

Paralela 21.193,00 0,21% 0,12% 1 1

Canela 17.111,76 0,17% 0,10% 5 1

Imbuí 11.998,98 0,12% 0,07% 5 1

Stiep 9.862,10 0,10% 0,06% 4 1

Costa Azul 9.570,87 0,10% 0,05% 1 1

Vitória 2.032,36 0,02% 0,01% 1 1

Graça 1.867,67 0,02% 0,01% 2 1

Armação 1.368,91 0,01% 0,01% 1 1

Piatã 1.040,01 0,01% 0,01% 1 1

Rio Vermelho 619,01 0,01% 0,00% 1 1

Jaguaribe 520,96 0,01% 0,00% 2 1

Itaigara 340,46 0,00% 0,00% 2 1

Subtotal 527.517,79 5,27% 3,02% 71

Órg

ão

s e

sta

tais

CAB 201.928,34 2,02% 1,15% 4 1

Imbuí 38.641,07 0,39% 0,22% 2 1

Armação 18.961,55 0,19% 0,11% 2 1

Costa Azul 16.637,83 0,17% 0,10% 3 1

Barra 13.109,94 0,13% 0,07% 3 1

Vitória 11.755,19 0,12% 0,07% 1 1

Iguatemi 11.462,00 0,11% 0,07% 1 1

Boca do Rio 9.286,73 0,09% 0,05% 3 1

Ondina 7.488,05 0,07% 0,04% 3 1

Patamares 7.383,89 0,07% 0,04% 2 1

Rio Vermelho 6.604,84 0,07% 0,04% 2 1

Piatã 2.545,84 0,03% 0,01% 2 1

Pituba 1.788,08 0,02% 0,01% 1 1

Pituaçu 842,00 0,01% 0,00% 1 1 Subtotal 348.435,35 3,48% 1,99% 30

Igre

jas

e e

nti

dad

es r

eli

gio

sa

s Iguatemi 44.320,24 0,44% 0,25% 2 1

Boca do Rio 21.462,96 0,21% 0,12% 3 1

Pituba 15.173,35 0,15% 0,09% 7 1


Itaigara 3.454,97 0,03% 0,02% 1 1

Armação 2.566,58 0,03% 0,01% 2 1

Paralela 2.415,53 0,02% 0,01% 1 1

Amaralina 2.219,00 0,02% 0,01% 2 1

Rio Vermelho 1.528,23 0,02% 0,01% 2 1

Graça 1.197,53 0,01% 0,01% 1 1

Costa Azul 591,97 0,01% 0,00% 1 1

Piatã 591,04 0,01% 0,00% 1 1

Imbuí 512,27 0,01% 0,00% 1 1

Vitória 245,00 0,00% 0,00% 1 1

Subtotal 108.153,79 1,08% 0,62% 26

Total da Macroárea 10.000.358,77 100,00% 57,19% 2.195

*A. C. = área construída licenciada

**% A. C. MA = percentual em relação ao total de A. C. da macroárea

***% A. C. = percentual em relação ao total de A. C. da amostra de todos os agentes

****No. Empreend. = número de empreendimentos licenciados

*****N. C. = Nível de concentração da produção imobiliária licenciada:

1: 0 a 500.000 m2 de A. C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


Na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana estão presentes todos os grupos de

agentes que atuam na produção imobiliária licenciada, quais sejam, as empresas

imobiliárias, as outras empresas, as pessoas físicas, os órgãos estatais, as associações e

as igrejas e entidades de cunho religioso, sendo majoritárias as intenções do primeiro grupo,

seguido pelo segundo. A presença desses diferentes agentes sinaliza para uma relativa

diversidade de usos, funções e atividades econômicas e sociais, intensificando, na

259 Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana, uma centralidade dispersa ao longo da

vialidade da rua. É necessário esclarecer que a apreensão dessa diversidade está limitada,

nesta análise, aos empreendimentos que participam dos processos de formalização da

produção imobiliária, não dando conta da amplitude de usos, atividades e funções presentes

no espaço. Essa observação vale para todos os comentários subsequentes sobre a

diversidade de tais aspectos e de sua relação com os níveis de centralidade de cada

macroárea.

O PDDU de Salvador caracteriza essa macroárea como aquela que compreende

(...) áreas de ocupação consolidada com boas condições de acessibilidade e de infraestrutura , dotadas de equipamentos e serviços urbanos, nas quais predominam usos residenciais de bom padrão coexistindo com atividades comerciais e serviços diversificados, com significativa oferta de postos de trabalho, especialmente nas centralidades principais que atendem a todo o Município (Art. 137).

Por essa consideração, pode-se presumir que a macroárea de manutenção da qualidade

urbana é a que apresenta maior qualificação da capacidade de suporte e das redes de

infraestrutura. A presença de intenções da produção imobiliária licenciada nas suas

localidades sinalizam, portanto, para a melhor posição relativa de inserção na rua. Destaca-

se que os usos mais expressivos dessa macroárea são o residencial e o de comércio e

serviços, cada um representando, respectivamente, 57,23% e 21,84% do total de área

construída licenciada da amostra considerada.

A indicação de concentração, via verticalização edilícia, nessa macroárea, aponta para a

disponibilização de ambiente construído útil, com capacidade de intensificar sua densidade

populacional. Contudo, o movimento concreto de densificação estaria condicionado,

principalmente, ao uso mercantil do espaço, dada à abrangência majoritária do domínio

fundiário das empresas imobiliárias. Esse domínio da macroárea de manutenção da

qualidade urbana restringe o potencial de apropriação dos novos empreendimentos ao

contingente populacional com capacidade monetária de participar das relações mercantis

que viabilizam o acesso aos mesmos.

Por outro lado, a baixa presença das intenções da produção imobiliária relativa aos

empreendimentos licenciados para os órgãos estatais e as coletividades associadas – nos

casos de associações da sociedade civil - sinalizam para uma reduzida apropriação das

condições de alta qualificação da rua. Tais condições são permitidas pelo posicionamento e

inserção na Macroárea de Manutenção da Qualidade Urbana. Portanto, esta ínfima

presença dos órgãos estatais e das associações implica ocorrência de limitações para a

instituição de novos espaços públicos ou comuns apropriados, enquanto valor de uso. Essa

limitação acontece justamente em localizações do Município de Salvador com as melhores

260 capacidades de suporte do ambiente e das redes públicas de infraestrutura, dada a

caracterização da macroárea em questão.

Conforme Quadro 24 e todos os mapas, na Macroárea de Requalificação Urbana, também

estão presentes intenções da produção imobiliária licenciada de todos os grupos de

agentes. Essas intenções referem-se à produção imobiliária licenciada nas localidades de

Água de Meninos, Barbalho, Barris, Boa Viagem, Bonfim, Brotas, Calçada, Campo Grande,

Centro, Centro Histórico, Comércio, Cosme de Farias, Engenho Velho da Federação,

Engenho Velho de Brotas, Federação, Garcia, Mares, Monte Serrat, Nazaré, São Pedro, Sé,

Tororó e Vila Laura. Os usos mais importantes da produção imobiliária licenciada que

ocorrem nessa macroárea são o residencial, com 50,40% da área construída licenciada, e o

uso comercial e de serviços, com 19,43% do mesmo total.

261 Quadro 24 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Salvador, 2001 a 2009.

Macroárea de Requalificação Urbana

Em

pre

sas im

ob

iliá

rias

Localidade A. C.* (m2) % A. C.

MA**

% A. C.*** No. Empreend.**** N. C.*****

Brotas 1.073.875,68 44,18% 6,14% 78 3

Federação 67.223,30 2,77% 0,38% 14 1

Comércio 61.379,09 2,52% 0,35% 5 1

Vila Laura 51.938,25 2,14% 0,30% 17 1

Nazaré 10.347,55 0,43% 0,06% 3 1

Garcia 8.081,71 0,33% 0,05% 1 1

Água de Meninos 7.664,80 0,32% 0,04% 2 1

Centro 2.904,29 0,12% 0,02% 1 1

Campo Grande 1.924,63 0,08% 0,01% 1 1

Sé 1.531,82 0,06% 0,01% 1 1

Mares 800,00 0,03% 0,00% 1 1

Barbalho 584,55 0,02% 0,00% 1 1

Barris 523,79 0,02% 0,00% 1 1

Calçada 11,04 0,00% 0,00% 1 1

Subtotal 1.288.790,50 53,02% 7,37% 127

Ou

tras E

mp

resas

Comércio 147.261,22 6,06% 0,84% 24 1

Brotas 113.065,48 4,65% 0,65% 32 1

Calçada 45.687,60 1,88% 0,26% 16 1

Centro 29.780,83 1,23% 0,17% 8 1

Bonfim 23.058,89 0,95% 0,13% 4 1

Nazaré 17.264,51 0,71% 0,10% 9 1

Mares 15.115,17 0,62% 0,09% 3 1

Vila Laura 9.588,97 0,39% 0,05% 4 1

Engenho Velho de Brotas 5.771,29 0,24% 0,03% 1 1

Água de Meninos 5.003,34 0,21% 0,03% 3 1

Federação 3.955,98 0,16% 0,02% 5 1

Tororó 2.202,98 0,09% 0,01% 6 1

São Pedro 1.727,55 0,07% 0,01% 2 1

Barbalho 1.278,05 0,05% 0,01% 2 1

Cosme de Farias 1.023,12 0,04% 0,01% 1 1

Garcia 674,04 0,03% 0,00% 2 1

Barris 386,03 0,02% 0,00% 1 1

Campo Grande 147,49 0,01% 0,00% 1 1

Sé 3,38 0,00% 0,00% 1 1

Subtotal 422.995,92 17,40% 2,42% 125

Pesso

as f

ísic

as

Brotas 183.079,16 7,53% 1,05% 224 1

Calçada 42.204,05 1,74% 0,24% 18 1

Federação 32.642,61 1,34% 0,19% 60 1

Vila Laura 28.273,39 1,16% 0,16% 27 1

Centro 19.778,24 0,81% 0,11% 18 1

Nazaré 15.720,41 0,65% 0,09% 37 1

Bonfim 12.735,18 0,52% 0,07% 33 1

Comércio 9.836,81 0,40% 0,06% 9 1

Engenho Velho de Brotas 8.118,94 0,33% 0,05% 38 1

Garcia 7.960,75 0,33% 0,05% 37 1

Barbalho 6.357,84 0,26% 0,04% 24 1

Cosme de Farias 5.818,87 0,24% 0,03% 38 1

Campo Grande 3.560,74 0,15% 0,02% 6 1

Mares 2.891,09 0,12% 0,02% 6 1

Monte Serrat 2.364,82 0,10% 0,01% 16 1

Boa Viagem 2.290,80 0,09% 0,01% 9 1

Engenho Velho da Federação 2.019,67 0,08% 0,01% 8 1

Tororó 1.946,24 0,08% 0,01% 14 1

Barris 1.042,87 0,04% 0,01% 8 1

Centro Histórico 423,96 0,02% 0,00% 1 1

São Pedro 142,45 0,01% 0,00% 1 1

Água de Meninos 57,22 0,00% 0,00% 1 1

Subtotal 389.266,11 16,01% 2,23% 633

262

Co

leti

vid

ad

es a

sso

cia

das

Brotas 53.226,95 2,19% 0,30% 9 1

Garcia 33.584,98 1,38% 0,19% 1 1

Comércio 17.812,71 0,73% 0,10% 3 1

Nazaré 13.550,05 0,56% 0,08% 6 1

Federação 12.723,73 0,52% 0,07% 3 1

Barris 9.440,76 0,39% 0,05% 5 1

Bonfim 6.331,06 0,26% 0,04% 1 1

Calçada 4.234,52 0,17% 0,02% 1 1

Centro 955,74 0,04% 0,01% 2 1

Engenho Velho de Brotas 559,11 0,02% 0,00% 1 1

Subtotal 152.419,61 6,27% 0,87% 32

Órg

ão

s e

sta

tais

Comércio 48.853,84 2,01% 0,28% 7 1

Garcia 23.944,38 0,98% 0,14% 2 1

Centro 19.076,64 0,78% 0,11% 21 1

Centro Histórico 7.999,06 0,33% 0,05% 16 1

Barris 4.215,72 0,17% 0,02% 2 1

Sé 2.855,72 0,12% 0,02% 2 1

Federação 2.406,50 0,10% 0,01% 2 1

Brotas 1.708,19 0,07% 0,01% 2 1

Calçada 1.625,00 0,07% 0,01% 1 1

Monte Serrat 1.207,53 0,05% 0,01% 1 1

Barbalho 544,52 0,02% 0,00% 1 1

Cosme de Farias 247,98 0,01% 0,00% 1 1

Subtotal 114.685,08 4,72% 0,66% 58

Igre

jas e

en

tid

ad

es r

elig

iosas

Brotas 14.015,78 0,58% 0,08% 9 1

Nazaré 11.907,73 0,49% 0,07% 4 1

Centro Histórico 9.153,84 0,38% 0,05% 2 1

Garcia 6.304,97 0,26% 0,04% 6 1

Centro 6.000,03 0,25% 0,03% 6 1

Federação 4.882,48 0,20% 0,03% 4 1

Vila Laura 4.778,43 0,20% 0,03% 2 1

Barbalho 2.599,57 0,11% 0,01% 1 1

Monte Serrat 1.151,72 0,05% 0,01% 1 1

Comércio 1.121,86 0,05% 0,01% 1 1

Cosme de Farias 576,00 0,02% 0,00% 1 1

Campo Grande 276,82 0,01% 0,00% 1 1

Subtotal 62.769,23 2,58% 0,36% 38

Total da Macroárea 2.430.926,45 100,00% 13,90% 1.013






1: 0 a 500.000 m2 de A. C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


Observando-se os níveis de concentração da produção imobiliária licenciada por grupos de

agentes na macroárea em questão, destaca-se a localidade de Brotas. Nessa área, o

montante de área construída licenciada para as empresas imobiliárias corresponde à maior

concentração dessa macroárea e a terceira maior dentre todas as localidades do Município

de Salvador, estando situada na faixa compreendida no intervalo acima de 1.000.000,00 m2

a 1.500.000,00 m2. Como se pode notar, a presença das empresas imobiliárias também é

majoritária na Macroárea de Requalificação Urbana. Dentre os grupos de agentes que

263 atuam nessa área, seguindo a ordem de importância por montante de área construída

licenciada, a presença das outras empresas é a segunda mais expressiva, seguida das

pessoas físicas. Com exceção do caso, já aludido, do nível de concentração da produção

das empresas imobiliárias em Brotas, os demais grupos que atuam na Macroárea de

Requalificação Urbana apresentam, nas localidades onde se fazem presentes, níveis de

concentração da produção imobiliária na faixa de 0 a 500.000 m2 de área construída

licenciada.

Segundo o PDDU de Salvador, a Macroárea de Requalificação urbana compreende

(...) áreas de ocupação consolidada, com boas condições de acessibilidade e de infraestrutura , dotadas de equipamentos e serviços urbanos, em que se concentram atividades diversificadas com significativa oferta de postos de trabalho, mas que vêm apresentando tendência à perda de população e à evasão da atividade econômica, com efeitos na qualidade dos espaços e na ociosidade e desvalorização do patrimônio imobiliário existente (Art. 133).

Por essa consideração, pode-se presumir que a Macroárea de Requalificação Urbana

possui capacidade instalada de suporte além das redes de infraestrutura, contudo com

fortes demandas de manutenção e qualificação. Nessa situação, também se pode afirmar

que, ao lado da insuficiência de manutenção e qualificação desse espaço, a baixa presença

relativa das intenções da produção imobiliária dos órgãos estatais, que nessa macroárea só

perdem em importância para as Igrejas e entidades religiosas, sinalizam para uma reduzida

apropriação da capacidade instalada de suporte e das redes de infraestrutura.

Segundo informações dispostas no Quadro 25 e em todos os mapas, a Macroárea de

Estruturação Urbana conta com as intenções da produção imobiliária relativa a

empreendimentos licenciados para todos os grupos de agentes. Essas intenções de

produção imobiliária referem-se ao licenciamento de empreendimentos nas localidades de

Águas Claras, Cabula, Cajazeiras, Calabetão, Canabrava, Castelo Branco, Dom Avelar,

Engomadeira, Jardim Nova Esperança, Mata Escura, Nova Brasília, Nova Sussuarana, Pau

da Lima, Pernambués, Resgate, São Marcos, Sete de Abril, Sussuarana, Tancredo Neves,

Valéria e Vila Canária. Os usos com maior incidência na produção imobiliária licenciada são

os usos conjugados, que correspondem a 48,29% do total da amostra de área construída

licenciada para esta macroárea, e o uso residencial, com 21,93% sobre o mesmo total.


Macroárea de Estruturação Urbana

Em

pre

sas im

ob

iliá

rias



Cabula 1.209.929,66 54,18% 6,92% 16 3

Cajazeiras 94.531,47 4,23% 0,54% 6 1

Mata Escura 79.465,04 3,56% 0,45% 11 1

Sete de Abril 42.699,57 1,91% 0,24% 2 1

Pernambués 31.219,60 1,40% 0,18% 6 1

Resgate 25.983,89 1,16% 0,15% 5 1

Águas Claras 23.977,26 1,07% 0,14% 1 1

Nova Brasília 22.761,86 1,02% 0,13% 1 1

Valéria 14.027,40 0,63% 0,08% 5 1

Canabrava 8.709,09 0,39% 0,05% 1 1

Sussuarana 8.443,42 0,38% 0,05% 3 1

Dom Avelar 4.301,51 0,19% 0,02% 1 1

Pau da Lima 3.442,22 0,15% 0,02% 3 1

Subtotal 1.569.491,99 70,28% 8,98% 61

Órg

ão

s e

sta

tais

Cajazeiras 108.391,00 4,85% 0,62% 2 1

Valéria 37.368,21 1,67% 0,21% 3 1

Sussuarana 25.394,17 1,14% 0,15% 4 1

São Marcos 21.318,00 0,95% 0,12% 2 1

Mata Escura 16.785,41 0,75% 0,10% 2 1

Águas Claras 12.723,21 0,57% 0,07% 2 1

Pau da Lima 12.249,83 0,55% 0,07% 2 1

Pernambués 3.998,61 0,18% 0,02% 1 1

Cabula 3.129,14 0,14% 0,02% 2 1

Tancredo Neves 892,61 0,04% 0,01% 1 1

Canabrava 195,02 0,01% 0,00% 1 1

Subtotal 242.445,21 10,86% 1,39% 22

Pesso

as f

ísic

as

Pernambués 52.241,40 2,34% 0,30% 73 1

Sussuarana 28.652,03 1,28% 0,16% 17 1

Valéria 21.312,81 0,95% 0,12% 18 1

Cabula 20.164,50 0,90% 0,12% 44 1

São Marcos 18.892,74 0,85% 0,11% 14 1

Águas Claras 17.537,83 0,79% 0,10% 11 1

Resgate 12.042,86 0,54% 0,07% 5 1

Cajazeiras 11.957,21 0,54% 0,07% 51 1

Castelo Branco 9.733,24 0,44% 0,06% 19 1

Pau da Lima 5.307,48 0,24% 0,03% 15 1

Mata Escura 3.606,30 0,16% 0,02% 12 1

Canabrava 1.767,29 0,08% 0,01% 3 1

Calabetão 1.445,44 0,06% 0,01% 1 1

Tancredo Neves 930,75 0,04% 0,01% 8 1

Dom Avelar 928,73 0,04% 0,01% 7 1

Nova Brasília 489,58 0,02% 0,00% 2 1

Sete de Abril 384,66 0,02% 0,00% 4 1

Vila Canária 359,58 0,02% 0,00% 2 1

Engomadeira 254,47 0,01% 0,00% 3 1

Nova Sussuarana 200,90 0,01% 0,00% 3 1 Subtotal 208.209,80 9,32% 1,19% 312

Ou

tras E

mp

resas

Valéria 31.811,29 1,42% 0,18% 12 1

Pernambués 26.033,15 1,17% 0,15% 10 1

Canabrava 19.828,03 0,89% 0,11% 1 1

Cajazeiras 15.083,48 0,68% 0,09% 8 1

Pau da Lima 13.903,74 0,62% 0,08% 2 1

São Marcos 7.040,00 0,32% 0,04% 2 1

Castelo Branco 5.905,27 0,26% 0,03% 3 1

Águas Claras 4.718,94 0,21% 0,03% 2 1

Mata Escura 2.481,69 0,11% 0,01% 2 1

Cabula 2.098,75 0,09% 0,01% 4 1

Dom Avelar 1.092,06 0,05% 0,01% 1 1

Tancredo Neves 966,85 0,04% 0,01% 1 1

Subtotal 130.963,25 5,86% 0,75% 48

Igre

jas e

en

tid

ad

es

relig

iosas

Mata Escura 15.295,74 0,68% 0,09% 5 1

Pernambués 13.599,45 0,61% 0,08% 2 1

Pau da Lima 5.016,93 0,22% 0,03% 5 1

Cabula 3.352,14 0,15% 0,02% 4 1

Tancredo Neves 2.680,68 0,12% 0,02% 1 1

Sussuarana 2.102,79 0,09% 0,01% 4 1

Sete de Abril 2.008,38 0,09% 0,01% 2 1

Valéria 1.098,41 0,05% 0,01% 4 1

Dom Avelar 965,24 0,04% 0,01% 1 1

Castelo Branco 738,98 0,03% 0,00% 2 1

Águas Claras 534,39 0,02% 0,00% 1 1

Cajazeiras 263,30 0,01% 0,00% 2 1

Subtotal 47.656,43 2,13% 0,27% 33

265

Co

leti

vid

ad

es

asso

cia

das Jardim Nova Esperança 18.257,00 0,82% 0,10% 1 1

Cajazeiras 7.416,22 0,33% 0,04% 2 1

Pau da Lima 4.527,39 0,20% 0,03% 2 1

Cabula 2.450,00 0,11% 0,01% 1 1

Resgate 1.154,89 0,05% 0,01% 1 1

Mata Escura 555,25 0,02% 0,00% 1 1 Subtotal 34.360,75 1,54% 0,20% 8

Total da Macroárea 2.233.127,43 100,00% 12,77% 484






1: 0 a 500.000 m2 de A. C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


Conforme o PDDU de Salvador, a Macroárea de Estruturação Urbana é

(...) ocupada majoritariamente por população de baixa renda, caracteriza-se pala alta concentração de assentamentos precários em estágios variados de consolidação, grandes conjuntos habitacionais implantados a partir de investimentos públicos, concentrações de usos industriais e de serviços correlatos em franca obsolescência, e ainda a significativa presença de terrenos vazios, constituindo uma urbanização fragmentada e incompleta em que predominam condições insatisfatórias de acessibilidade, de infraestrutura, e provisão deficitária de equipamentos e serviços urbanos.

Essa caracterização da Macroárea de Estruturação Urbana indica uma baixa qualificação da

capacidade de suporte e das redes de infraestrutura nas áreas ocupadas. Portanto, as

intenções da produção imobiliária licenciada em tais localidades sinalizam uma precária

posição relativa de inserção na rua. Ao mesmo tempo, assinalam uma presença significativa

das empresas imobiliárias nos terrenos vazios, já que o Cabula é localidade que atinge,

através desse grupo de agentes, a maior faixa de concentração da produção na macroárea

e a segunda maior no conjunto da cidade, qual seja aquela relativa ao intervalo acima de

1.000.000 m2 a 1.500.000 m2. Em todas as demais localidades a faixa de concentração de

área construída licenciada para todos os grupos de agentes estão no intervalo de 0 a

500.000 m2.

No conjunto das macroáreas, a Macroárea de Estruturação Urbana conta com a segunda

maior quantidade de área construída licenciada para empreendimentos dos órgãos estatais.

Essa presença sinaliza a emergência de processos de urbanização e regularização

urbanística e fundiária de interesse social nos assentamentos precários dessa macroárea. A

instituição de tais processos anuncia a qualificação desses assentamentos e dos espaços

públicos. Essa mesma perspectiva é atinente ao licenciamento de empreendimentos

estatais localizados nas macroáreas de Reestruturação Urbana e de Consolidação Urbana,

que serão tratadas na sequência. Constata-se assim uma tendência de ampliação dos

266 níveis de inserção social e econômica de coletividades vulneráveis. Porém, a despeito

desse movimento de transformação do espaço pelo Estado, observa-se que é minoritária

uma ação de produção imobiliária pública capaz de inserir coletividades vulneráveis nas

localizações que já contam com capacidades de suporte do ambiente e das redes de

infraestrutura públicas instaladas e qualificadas, como visto na análise da Macroárea de

Manutenção da Qualidade Urbana.

Como indicam o Quadro 26 e os mapas, a Macroárea de Reestruturação Urbana conta com

as intenções da produção imobiliária relativa a empreendimentos licenciados para todos os

grupos. Essas intenções da produção imobiliária referem-se ao licenciamento de

empreendimentos nas localidades de Caixa D'água, Cajazeiras, Capelinha, Cidade Nova,

Fazenda Grande, IAPI, Liberdade, Lobato, Marechal Rondon, Massaranduba, Pau Miúdo,

Santa Mônica, São Caetano, Uruguai e Vila Rui Barbosa. Os usos mais representativos na

produção imobiliária licenciada nessa macroárea são o uso comercial e de serviços e o uso

institucional. Cada um desses usos representa, respectivamente, 35,00% e 30,13% do total

da área construída licenciada para esta macroárea.


Macroárea de Reestruturação Urbana

Ou

tras E

mp

resas



Lobato 65.101,44 23,66% 0,37% 15 1

IAPI 12.456,87 4,53% 0,07% 5 1

Pau Miúdo 11.246,44 4,09% 0,06% 2 1

São Caetano 6.732,44 2,45% 0,04% 3 1

Uruguai 6.530,58 2,37% 0,04% 4 1

Liberdade 3.600,03 1,31% 0,02% 3 1

Caixa D'água 185,94 0,07% 0,00% 1 1

Cidade Nova 140,54 0,05% 0,00% 1 1

Subtotal 105.994,28 38,52% 0,61% 34

Pesso

as f

ísic

as

São Ceatano 16.209,57 5,89% 0,09% 88 1

IAPI 11.185,68 4,06% 0,06% 26 1

Liberdade 11.024,46 4,01% 0,06% 80 1

Lobato 7.186,47 2,61% 0,04% 14 1

Santa Mônica 6.740,99 2,45% 0,04% 6 1

Caixa D'água 4.545,20 1,65% 0,03% 32 1

Pau Miúdo 4.298,43 1,56% 0,02% 30 1

Fazenda Grande 3.809,30 1,38% 0,02% 33 1

Uruguai 3.759,73 1,37% 0,02% 27 1

Massaranduba 2.743,91 1,00% 0,02% 24 1

Cidade Nova 2.565,07 0,93% 0,01% 22 1

Marechal Rondon 1.581,22 0,57% 0,01% 12 1

Cajazeiras 1.349,53 0,49% 0,01% 12 1

Vila Rui Barbosa 571,23 0,21% 0,00% 5 1

Capelinha 173,71 0,06% 0,00% 2 1

Subtotal 77.744,50 28,25% 0,44% 413

Órg

ão

s e

sta

tais

Pau Miúdo 12.861,26 4,67% 0,07% 1 1

Fazenda Grande 8.238,88 2,99% 0,05% 1 1

Vila Rui Barbosa 3.635,57 1,32% 0,02% 1 1

Liberdade 1.962,76 0,71% 0,01% 1 1

Cajazeiras 1.508,89 0,55% 0,01% 2 1

Lobato 847,53 0,31% 0,00% 2 1

São Caetano 337,03 0,12% 0,00% 1 1

Subtotal 29.391,92 10,68% 0,17% 9

Co

leti

vid

ad

es

asso

cia

das Liberdade 21.190,15 7,70% 0,12% 1 1

São Ceatano 1.239,28 0,45% 0,01% 1 1

Massaranduba 1.209,96 0,44% 0,01% 1 1

Cidade Nova 603,92 0,22% 0,00% 1 1

IAPI 132,49 0,05% 0,00% 1 1

Subtotal 24.375,80 8,86% 0,14% 5

Igre

jas e

en

tid

ad

es

relig

iosas

São Caetano 8.426,40 3,06% 0,05% 8 1

Lobato 4.222,57 1,53% 0,02% 4 1

IAPI 1.890,94 0,69% 0,01% 3 1

Uruguai 1.842,09 0,67% 0,01% 2 1

Fazenda Grande 1.817,34 0,66% 0,01% 3 1

Caixa D'água 1.355,40 0,49% 0,01% 2 1

Massaranduba 786,71 0,29% 0,00% 2 1

Liberdade 400,95 0,15% 0,00% 1 1

Subtotal 20.742,40 7,54% 0,12% 25

Em

pre

sas

imo

biliá

rias Massaranduba 4.891,38 1,78% 0,03% 3 1

São Caetano 3.875,36 1,41% 0,02% 1 1

IAPI 2.681,05 0,97% 0,02% 1 1

Fazenda Grande 2.644,29 0,96% 0,02% 1 1

Liberdade 1.581,81 0,57% 0,01% 3 1

Marechal Rondon 1.273,76 0,46% 0,01% 1 1

268

Subtotal 16.947,65 6,16% 0,10% 10

Total da Macroárea 275.196,55 100,00% 1,57% 496






1: 0 a 500.000 m2 de A.C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


O PDDU de Salvador caracteriza a Macroárea de Reestruturação Urbana enquanto aquela

que

(...) compreende áreas de ocupação consolidada, com condições insatisfatórias de acessibilidade, de infraestrutura e também quanto à provisão de equipamentos e serviços urbanos, em que o processo espontâneo de adensamento construtivo nos espaços majoritariamente ocupados por população de baixa e média renda tem produzido impactos significativos na qualidade da moradia, do meio ambiente, e na funcionalidade urbana (Art. 141).

Essa caracterização da Macroárea de Reestruturação Urbana indica uma débil qualificação

ou mesmo ausência da capacidade de suporte e das redes de infraestrutura do seu espaço.

Portanto, as intenções da produção imobiliária licenciada nas suas localidades sinalizam

para uma precaríssima posição relativa de inserção na rua. Todos os grupos de agentes, em

todas as localidades onde estão presentes, apresentaram concentrações da produção

imobiliária na faixa com o menor nível considerado, qual seja, o intervalo de 0 a 500.000 m2

de área construída licenciada.

Na Macroárea de Reestruturação Urbana há a presença majoritária das outras empresas,

porém o destaque maior, nesse caso, é a presença minoritária das empresas imobiliárias, já

que essa é a macroárea em que esse grupo apresenta menor participação. Isso reforça a

percepção de que tais agentes estariam interessados na formação de rendas imobiliárias

permitidas pela apropriação das externalidades das redes de infraestruturas públicas. A

ausência ou precariedade da capacidade de suporte e das redes de infraestrutura na

Macroárea de Reestruturação Urbana desestimulariam uma presença mais intensa das

empresas imobiliárias.

Tanto os órgãos estatais quanto as coletividades associadas possuem a segunda menor

participação na Macroárea de Reestruturação Urbana, em termos de área construída

licenciada, no que diz respeito à participação de cada um desses dois grupos nas demais

macroáreas. Isso aponta para menores possibilidades de qualificação e instituição de

espaços públicos ou comuns, apropriados enquanto valor de uso. Também evidencia

269 limitações na constituição de um movimento de reversão da débil qualificação e ausência da

capacidade de suporte e das redes de infraestrutura dessa macroárea, considerando o

conjunto da produção imobiliária licenciada em Salvador. No caso das coletividades

associadas, tal reflexão é válida somente no que diz respeito a algumas associações da

sociedade civil.

Como demonstram o Quadro 27 e os mapas de distribuição, a Macroárea de Consolidação

Urbana conta com as intenções da produção imobiliária relativas a empreendimentos

licenciados para todos os agentes. Essas intenções de produção imobiliária referem-se ao

licenciamento de empreendimentos nas localidades de Alto da Santa Terezinha, Alto do

Coqueirinho, Bairro da Paz, Coutos, Escada, Fazenda Coutos, Itacaranha, Itapoã, Jardim

das Margaridas, Mussurunga, Nova Brasília, Paripe, Parque São Cristóvão, Periperi,

Plataforma e Praia Grande. Os principais usos da produção imobiliária licenciada para essa

macroárea são o uso residencial e o comercial e de serviços, cada qual respondendo por

59,07% e 14,52%, respectivamente.

270

Quadro 27 - Distribuição dos agentes por localidade, A. C. e número de empreendimentos - Salvador, 2001 a 2009.

Macroárea de Consolidação Urbana

Em

pre

sas im

ob

iliá

rias Localidade A. C.* (m

2) % A. C. MA** % A. C.*** N


Itapoã 163.110,25 22,39% 0,93% 36 1

Jardim das Margaridas 73.367,03 10,07% 0,42% 4 1

Nova Brasília 22.761,86 3,13% 0,13% 1 1

Mussurunga 9.210,55 1,26% 0,05% 1 1

Parque São Cristóvão 2.544,29 0,35% 0,01% 3 1

Escada 1.530,02 0,21% 0,01% 1 1

Bairro da Paz 970,00 0,13% 0,01% 1 1

Alto do Coqueirinho 213,03 0,03% 0,00% 1 1

Subtotal 273.707,03 37,58% 1,57% 48

Pesso

as f

ísic

as

Itapoã 186.229,75 25,57% 1,06% 369 1

Jardim das Margaridas 15.140,20 2,08% 0,09% 3 1

Parque São Cristóvão 7.963,95 1,09% 0,05% 9 1

Mussurunga 6.485,16 0,89% 0,04% 47 1

Itacaranha 6.031,99 0,83% 0,03% 9 1

Paripe 5.826,57 0,80% 0,03% 33 1

Periperi 4.111,12 0,56% 0,02% 20 1

Plataforma 3.347,95 0,46% 0,02% 30 1

Nova Brasília 1.142,19 0,16% 0,01% 9 1

Alto do Coqueirinho 1.010,39 0,14% 0,01% 7 1

Praia Grande 808,31 0,11% 0,00% 5 1

Fazenda Coutos 548,44 0,08% 0,00% 6 1

Alto da Santa Terezinha 266,07 0,04% 0,00% 2 1

Bairro da Paz 226,34 0,03% 0,00% 2 1

Coutos 154,22 0,02% 0,00% 1 1

Escada 79,49 0,01% 0,00% 1 1

Subtotal 239.372,14 32,87% 1,37% 553

Órg

ão

s e

sta

tais

Periperi 78.824,09 10,82% 0,45% 4 1

Coutos 20.093,06 2,76% 0,11% 4 1

Mussurunga 7.575,52 1,04% 0,04% 1 1

Fazenda Coutos 1.700,17 0,23% 0,01% 3 1

Plataforma 1.586,87 0,22% 0,01% 2 1

Paripe 977,15 0,13% 0,01% 2 1

Bairro da Paz 892,61 0,12% 0,01% 1 1

Parque São Cristóvão 399,91 0,05% 0,00% 1 1

Itapoã 277,08 0,04% 0,00% 1 1

Subtotal 112.326,46 15,42% 0,64% 19

Ou

tras

Em

pre

sas Itapoã 71.788,28 9,86% 0,41% 21 1

Plataforma 9.078,06 1,25% 0,05% 2 1

Paripe 6.029,12 0,83% 0,03% 4 1

Periperi 1.753,25 0,24% 0,01% 4 1

Itacaranha 1.129,00 0,16% 0,01% 1 1

Subtotal 89.777,71 12,33% 0,51% 32

Igre

jas e

en

tid

ad

es

relig

iosas

Itapoã 3.082,61 0,42% 0,02% 4 1

Plataforma 2.351,11 0,32% 0,01% 3 1

Paripe 1.701,48 0,23% 0,01% 3 1

Fazenda Coutos 256,20 0,04% 0,00% 1 1

Mussurunga 201,48 0,03% 0,00% 1 1

Itacaranha 174,02 0,02% 0,00% 1 1

Subtotal 7.766,90 1,07% 0,04% 13

Co

leti

vid

ad

es

as

so

cia

da

s

Itapoã 4.264,46 0,59% 0,02% 4 1

Paripe 825,11 0,11% 0,00% 1 1

Fazenda Coutos 296,52 0,04% 0,00% 1 1

Subtotal 5.386,09 0,74% 0,03% 6

271

Total da Macroárea 728.336,33 100,00% 4,16% 671






1: 0 a 500.000 m2 de A. C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


O PDDU de Salvador caracteriza a Macroárea de Consolidação Urbana pelas

restrições ao adensamento intensivo, em razão de condicionantes geotécnicas ou institucionais para a ocupação do solo, e também pela predominância de assentamentos de população de baixa e média renda em vários estágios de consolidação, a maioria originada a partir de loteamentos populares e conjuntos habitacionais, conformando uma urbanização incompleta em que ainda se observam vazios intersticiais e predominam condições insatisfatórias de acessibilidade, de infraestrutura, e déficit de equipamentos e serviços urbanos (Art. 149).

Essa caracterização da Macroárea de Consolidação Urbana apresenta demandas de

qualificação da capacidade de suporte ambiental e das redes de infraestrutura, associadas

à presença de vazios intersticiais que indicam condições de subutilização da rua. Todos os

grupos de agentes, em todas as localidades onde estão presentes, apresentam

concentrações da produção imobiliária na faixa com o menor nível considerado, qual seja, o

intervalo de 0 a 500.000 m2 de área construída licenciada.

O grupo das empresas imobiliárias é aquele com o maior montante de área construída

licenciada nessa macroárea. A localidade onde há mais intenções da produção imobiliária,

tanto das empresas imobiliárias quanto do grupo das pessoas físicas, é Itapoã, que se

notabiliza por sua importância econômica, já que é um dos mais importantes centros

varejistas de comércio e serviços de Salvador. Certamente, esse aspecto de centralidade da

localização de Itapoã atrai a presença de empresas imobiliárias e de pessoas físicas.

Como se pode depreender da leitura do Quadro 28 e dos mapas, a Macroárea de Proteção

e Recuperação Ambiental tem intenções da produção imobiliária relativa a

empreendimentos licenciados para todos os grupos de agentes. Os empreendimentos

licenciados nessa macroárea estão situados nas localidades de Ilha de Maré, Ipitanga,

Pirajá, Praia do Flamengo, Saboeiro, São Tomé de Paripe e Stella Mares. O principal uso

dessa produção imobiliária licenciada é o comercial e de serviços, que compreende 51,79%

do total de área construída licenciada nessa macroárea. .


Macroárea de Proteção e Recuperação Ambiental

Ou

tras E

mp

resas



Pirajá 905.401,09 49,76% 5,18% 93 2

São Tomé de Paripe 328.423,01 18,05% 1,88% 4 1

Saboeiro 38.559,57 2,12% 0,22% 1 1

Stella Mares 967,03 0,05% 0,01% 2 1

Praia do Flamengo 353,06 0,02% 0,00% 1 1

Ipitanga 60,00 0,00% 0,00% 1 1

Subtotal 1.273.763,76 70,01% 7,28% 102

Em

pre

sas

imo

biliá

rias

Pirajá 219.526,96 12,07% 1,26% 34 1

Stella Mares 82.613,72 4,54% 0,47% 32 1

Praia do Flamengo 2.317,54 0,13% 0,01% 4 1

Subtotal 304.458,22 16,73% 1,74% 70

Pesso

as f

ísic

as

Pirajá 86.728,68 4,77% 0,50% 75 1

Stella Mares 65.002,09 3,57% 0,37% 125 1

Praia do Flamengo 23.256,42 1,28% 0,13% 64 1

São Tomé de Paripe 1.803,63 0,10% 0,01% 6 1

Saboeiro 1.749,50 0,10% 0,01% 10 1

Ipitanga 558,03 0,03% 0,00% 1 1

Subtotal 179.098,35 9,84% 1,02% 281

Co

leti

vid

ad

es

as

so

cia

da

s Stella Mares 24.235,46 1,33% 0,14% 3 1

Pirajá 21.228,65 1,17% 0,12% 2 1

Subtotal 45.464,11 2,50% 0,26% 5

Órg

ão

s

esta

tais

Pirajá 13.950,21 0,77% 0,08% 3 1

Ilha de Maré 323,59 0,02% 0,00% 1 1

Subtotal 14.273,80 0,78% 0,08% 4

Igre

jas e

en

tid

ad

es

relig

iosas Pirajá 1.735,09 0,10% 0,01% 3 1

Stella Mares 572,76 0,03% 0,00% 1 1

Subtotal 2.307,85 0,13% 0,01% 4

Total da Macroárea 1.819.366,09 100,00% 10,40% 466






1: 0 a 500.000 m2 de A. C.

2: de 500.000 m2 a 1.000.000 m

2 de A. C.

3: de 1.000.000 m2 a 1.500.000 m

2 de A. C.

4: acima de 1.500.000 m2 de A. C.


273 Segundo o PDDU de Salvador, a Macroárea de Proteção e Recuperação Ambiental compreende áreas

I - de valor ambiental significativo em que a ocupação urbana ocorreu de forma ambientalmente inadequada, ou nas quais se quer promover a ocupação de forma sustentada; II - adjacentes a Unidades de Conservação integral ou de uso sustentável cuja ocupação desordenada pode comprometer a qualidade ambiental das unidades vizinhas; III - que oferecem risco para a ocupação humana, em razão das características geomorfológicas ou geotécnicas do solo (Art. 160).

Pela caracterização acima, haveria uma restrição deliberada da abrangência da rua, de

modo a limitar a produção imobiliária licenciada com o objetivo de promover a proteção e

recuperação ambiental das áreas significativas da Macroárea de Proteção e Recuperação

Ambiental. Contudo, a despeito dos condicionantes e restrições ambientais incidentes sobre

essa macroárea, registra-se um montante expressivo de área construída licenciada na

mesma, correspondendo a 1.819.366,09 m2.

O grupo mais expressivo nessa macroárea, em termos de área construída licenciada, é o

das outras empresas. A produção imobiliária das outras empresas na Macroárea de

Proteção e Recuperação Ambiental evidencia o reforço de centros de comércio e serviços

em localidades como Saboeiro e Pirajá. A segunda e a terceira posição, por ordem da

mesma importância, cabem respectivamente às empresas imobiliárias e às pessoas físicas.

No caso desses dois grupos, a produção imobiliária nas localidades de bordas marítimas,

inseridas nessa macroárea, parecem valorizar o uso do espaço pela apropriação de

amenidades ambientais.

Não há como não fazer menção ao único empreendimento, de toda a amostra considerada,

licenciado para a Ilha de Maré, de responsabilidade dos órgãos estatais. Essa ausência da

produção imobiliária licenciada nas ilhas do município parece evidenciar que os territórios

das ilhas integrantes do Município de Salvador não são abrangidos pelos processos de

formalização da produção imobiliária licenciada analisada.

274

Conclusões:

Outras Estórias são possíveis

275

Acentuação da Sociedade de Consumidores

Um aspecto conclusivo a se destacar das tendências de uso e ocupação do espaço das

intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município, refere-se a uma acentuação de

uma sociedade de consumidores. O reforço desse tipo de sociedade estaria sendo

modulado pelo movimento contemporâneo de generalização do crédito financeiro e pela

emergência de um consumo alimentado por uma paixão autoconsumptiva, estimulado pela

produção de bens e serviços por meio da “laminagem a ouro” (SENNETT, 2006, pp. 123-

162, BAUMAN, 2010, pp. 7-32).

A tendência de acentuação da Sociedade de Consumidores fica sinalizada pela apreciação

das frentes dominantes de uso, em que se verifica a formação de submercados ou oferta de

“produtos imobiliários” pelas empresas imobiliárias. Outro indicativo diz respeito à liderança

do uso comercial e de serviços nas intenções da produção imobiliária das outras empresas,

e com ela, da centralidade do circuito terciário e da circulação de mercadorias que lhe é

correlata. Do mesmo modo, pode-se compreender o uso residencial sob a racionalidade

capitalista que também afeta parte das intenções da produção imobiliária das pessoas

físicas. Pode-se ainda fazer alusão ao significado da ocorrência do uso comercial e de

serviços como o mais importante das intenções da produção imobiliária licenciada para as

coletividades associadas, em que se destaca a atuação em condomínios de aglomerados

espaciais de empresas comerciais e de serviços, sobretudo na forma de shopping centers.

Articulada com a emergência das frentes dominantes de uso, a aguda polarização do

intraurbano metropolitano de Salvador pela expansão do uso comercial e de serviços na

centralidade do Iguatemi também reforça a dominância de uma Sociedade de

Consumidores. Como já visto anteriormente, tal polarização estaria indicada pelo intenso

crescimento da ocupação do espaço, no modo sinalizado pela concentração das intenções

da produção imobiliária licenciada no Município de Salvador. Como já se observou, essa

concentração se dirige, seletiva e principalmente para a Macroárea de manutenção da

qualidade urbana, reforçando a sua centralidade, na qual se destaca o espaço do Iguatemi e

seu entorno158.

A constituição de um terciário “de ponta”, dado a partir da implantação da centralidade do

Iguatemi para atender as exigências de ampliação da monetarização e da expansão do

crédito financeiro da acumulação capitalista (SOUZA, 1984), está sendo reconfigurada. Essa

reconfiguração se dá com base em uma esfera privada, de enorme expressão territorial,

158 Que hoje agrega, outros conglomerados comerciais e de serviços de referência que vão além do Shopping Iguatemi, a exemplo do Salvador Shopping.

Empresas imobiliárias

Outras empreas

Órgãos estatais

Pessoas físicas

Associações

Igrejas e entidades religiosas

276 como atestam as frentes dominantes de uso da produção imobiliária licenciada analisada. A

questão é que a esfera privada de consumo, ativada majoritariamente pelas frentes

dominantes de uso associadas com a magnitude da expansão da ocupação que lhe é

correlata, coloca a esfera pública na mira da destruição. Essa situação, por consequência,

ameaça as próprias condições da vida humana, suscitando um risco para o qual Hanna

Arendt já havia alertado, de que a destruição da esfera pública poderia implicar a liquidação

da própria esfera privada (2007, p. 70).

Intensificação da privatização do espaço e restrição da esfera pública da Rua

Como foi inferido no tópico acima, o modo capitalista de produção, centrado no consumo e

viabilizado por mecanismos de difusão da financeirização do crédito, institui e intensifica

processos de privatização do espaço. A intensificação de tais processos engloba, numa

esfera privada, atividades que outrora eram desenvolvidas em uma esfera pública. Nesse

sentido, cabe destacar que a esfera privada é ativada não apenas pela ampliação da

abrangência do controle jurídico da propriedade, dos meios de produção ou da capacidade

aquisitiva de bens e serviços pelos salários, no caso dos trabalhadores. A habilitação para o

consumo pelo crédito insere novos grupos sociais e indivíduos na esfera privada, mesmo

que momentaneamente, tendo um escopo que vai além dos agentes que possuem direito de

propriedade móvel ou imóvel. Mesmo com esse aumento, a esfera privada mantém sua

seletividade e critérios restritivos do contingente habilitado para acessar o crédito financeiro.

Hannah Arendt já havia observado que a “linha divisória” entre as esferas pública e privada

seria inteiramente difusa. O que estava em jogo para Arendt eram quais as atividades

seriam admitidas como condição para os processos vitais que requeriam a constituição da

sociedade, e que, por isso, eram qualificadas como públicas. Para essa autora, a

constituição da sociedade coincidia com o modo e a forma como se davam as relações

sociais de dependência mútua em prol da subsistência, daí o seu caráter público. Arendt

constata, assim, que a divisão do trabalho, seria “precisamente o que sucede à atividade do

labor nas condições da esfera pública e que jamais poderia ocorrer na privatividade do lar”.

Para Arendt, a esfera pública seria entendida “enquanto comum”; “reúne-nos na companhia

uns dos outros e contudo evita que colidamos uns com os outros” (ARENDT, 2007, pp. 31-

88). Somente por esta condição

(...) as coisas podem ser vistas por muitas pessoas, numa variedade de aspectos, sem mudar de identidade, de sorte que os que estão à sua volta sabem que vêem o mesmo na mais completa diversidade, pode a realidade do mundo manifestar-se de maneira real e fidedigna.

277

Nas condições do mundo comum, a realidade não é garantida pela “natureza comum” de todos os homens que o constituem, mas sobretudo pelo fato de que, a despeito de diferenças de posição e da resultante variedade de perspectivas, todos estão sempre interessados no mesmo objeto. Quando já não se pode discernir a mesma identidade do objeto, nenhuma natureza humana comum, e muito menos o conformismo artificial de uma sociedade de massas, pode evitar a destruição do mundo comum, que é geralmente precedida pela destruição dos muitos aspectos nos quais ele se apresenta à pluralidade humana (...) (ibid, p. 67).

Assim o problema, levantado por Hannah Arendt, sobre a possibilidade de os homens se

tornarem inteiramente privados, implicava que assim ficavam “privados de ver e ouvir os

outros e privados de serem vistos e ouvidos por eles”. Nessa condição os homens

(...) São todos prisioneiros da subjetividade de sua própria existência singular, que continua a ser singular ainda que a mesma experiência seja multiplicada inúmeras vezes. O mundo comum acaba quando é visto somente sob um aspecto e só se lhe permite uma perspectiva (ibid, pp. 67-68).

Refletindo-se conclusivamente sobre as tendências de uso e ocupação do espaço,

colocadas pelas intenções da produção imobiliária licenciada pelo Município de Salvador,

pode-se abordar a questão da intensificação de processos de privatização do espaço, a

partir de dois aspectos. O primeiro, focaliza uma aguda desigualdade da distribuição dos

totais de área construída licenciada para cada grupo desses agentes. Frente à brutal

hegemonia das empresas imobiliárias no montante das intenções da produção imobiliária

licenciada, da ordem de 55% em termos de área construída autorizada, os órgãos estatais

que pelas suas naturezas produzem espaço público, são responsáveis por apenas 4,55% do

total considerado. Tal cenário sinaliza um movimento em que a produção pública, mesmo

que se admita uma aceleração do seu crescimento em maiores patamares, não dá conta de

reverter a hegemonia de produção privada do espaço pelas empresas imobiliárias, dentro

das condições estruturais atuais de realização dos processos de formalização da produção

do espaço. Ou seja, ampliar a abrangência da produção imobiliária pública de modo a

tensionar a privatização do espaço pelas hegemônicas empresas imobiliárias requer uma

reorientação das condições dos processos de formalização dessa produção.

O segundo aspecto aborda o entendimento da Rua como espaço coletivo e que propicia a

constituição da esfera pública, já que não se limita ao aspecto do domínio fundiário estatal.

Na rua também se entrecruzam fluxos dos circuitos superior e inferior159. Como já

159 A referência aqui foi a formulação de Milton Santos sobre o espaço dividido. O autor afirmou que o circuito superior constituir-se-ia de elementos como: bancos, comércio, indústria de exportação, indústria urbana moderna, serviços modernos, atacadistas e transportadores. Já o circuito inferior seria constituído essencialmente por formas de “capital intensivo” e pelo comércio não moderno e de pequena dimensão. Para Santos, cada circuito se definiria pelo conjunto das atividades realizadas em certo contexto, e pelo setor da população que se liga a ele essencialmente pela atividade e pelo consumo. Assim, todas as camadas da população poderiam consumir parcialmente ou ocasionalmente fora do circuito ao qual pertenceriam. De acordo com Santos, a diferença fundamental entre as atividades do circuito superior e as do circuito inferior estaria nas diferenças de tecnologia e organização. No primeiro, predominariam tecnologia de ponta e capital intensivo; no

278 comentado em outros momentos, pela rua se acessam as redes de infraestrutura e serviços

públicos e, para além disso, verificam-se as possibilidades de trocas, comunicações e

interações sociais, que configuram o modo de participação nos processos de cooperação

social, da divisão econômica e social do espaço e divisão territorial do trabalho.

A posição, sempre relativa e suscetível de mudança, do agente produtor e ou usuário do

espaço, conectado a ou na própria rua define menores ou maiores distâncias sociais aos

seus acessos, trocas, comunicações e interações, especificando as próprias condições da

vida humana. Portanto, suscitando uma perspectiva arendtiana, entende-se aqui que a

inserção na rua, enquanto possibilidade de esfera pública, implicaria em acessar e ou

desenvolver processos vitais. Um exemplo claro desse entendimento refere-se às funções

de vida desenvolvidas pelo Estado, tais como os serviços de saúde, educação, assistência

social, urbanos etc., que são acessados por parte significativa da população apenas pela

condição de participar da esfera pública.

A questão crucial dos processos de formalização da produção do espaço está em que a

condição constituinte de inserção na rua, através da conexão do ambiente construído à

mesma, é o controle jurídico da propriedade. O problema é que essa condição constituinte

privativa segue restrita aos poucos agentes que apresentam capacidade patrimonial ou

financeira de acesso ou aquisição a imóveis. Daí a importância de, em outra tendência,

potencializar os mecanismos da denominada regularização fundiária e urbanística de

interesse social, tão veementemente afirmados pelo Fórum Nacional de Reforma Urbana.

Tratar-se-ia de uma reorientação balizada pela premência da vida, através da legitimação

pelo uso e apropriação cotidiana do espaço, em detrimento do direito de propriedade.

A contingência da Hegemonia das Empresas imobiliárias e as condições para Outras Estórias possíveis

Tanto a hegemonia das empresas imobiliárias nos processos de formalização da produção

do espaço, como qualquer outra tendência de uso e ocupação do espaço, podem ser

entendidas como articulações contingentes. As intenções da produção imobiliária licenciada

pelo Município de Salvador delineiam um campo de força dominante pelas conexões

capitalísticas ativadas pelas empresas imobiliárias. Contudo o caráter dessas articulações é

o de “construções contingentes, precárias e pragmáticas”, já que

segundo, a tecnologia seria trabalho intensivo. Para Santos não haveria dualismos sendo que os dois circuitos teriam a mesma origem, o mesmo conjunto de causas e estariam interligados, porém o circuito superior teria posição hegemônica, sobretudo pelas formas monopolísticas de atividades, sendo o subemprego que a ele se liga uma consequência disso (SANTOS, 2008b, pp. 29-78)

279

(...) As duas características centrais de uma intervenção hegemônica são (...): 1) o caráter contingente das articulações hegemônicas; e 2) seu caráter constitutivo, no sentido de que elas instituem relações sociais de forma primária, não dependente de qualquer racionalidade social a priori (LACLAU, 1996).

Se as tendências de uso e ocupação do espaço não existem a priori, já que resultam da

produção social e histórica do espaço, tais tendências são sempre sujeitas a transformações

(LEFEBVRE, 2008, SANTOS 2008c, MASSEY, 2008). Assim, pode-se propor a

problematização das condições de realização dos processos de formalização da produção

do espaço, nos termos em que acontecem hoje. Tal problematização pode apontar e

propulsionar novas articulações contingentes que coloquem possibilidades de constituir

outras estórias, capazes de ampliar substantivamente a criação de espaços, territórios e

territorializações de justiça social e direito à cidade. Considera-se assim que

(...) A reativação da intuição do caráter contingente destas articulações produzirá assim uma ampliação de horizontes, na medida em que outras articulações – igualmente contingentes – também demonstrarem sua possibilidade. (...) Isto também implica, por outro lado, numa expansão do campo da política ao invés de sua retratação – um alargamento do campo da indecidibilidade estrutural que abre caminho para um aumento do campo da decisão política. É aqui que “desconstrução” e “hegemonia” mostram sua complementaridade como dois lados de uma única operação (...) (...) há uma indecidibilidade inscrita em toda estrutura (entendendo-se por “estrutura” uma identidade complexa constituída por uma pluralidade de momentos). Pois a estrutura requer conexões contingentes como parte integrante de sua identidade (...) (...) na medida em que nenhum conteúdo específico está predeterminando a preencher o vazio estrutural, é o conflito entre vários conteúdos tentando desempenhar esse papel de preenchimento que vai tornar visível a contingência da estrutura (LACLAU, 1996).

Diante do exposto, a emergência múltipla das frentes de uso dominantes, dos principais

vetores de ocupação ou de tendências de uso e ocupação do espaço “contrarracionais”160

explicita os conflitos entre os seus conteúdos e suas diferentes especificações de espaço-

tempo. A visibilidade de articulações contingentes alternativas assume, então, papel

relevante para a constituição dos processos da produção do espaço, dados através de

relações sociais imantadas pelas perspectivas do direito à cidade. A configuração de outras

estórias possíveis, através de tais articulações, perpassam pela problematização das

condições de realização dos processos de formalização da produção do espaço. Por hora,

em um nível meramente indicativo propõe-se a reformulação dos termos dos processos de

formalização da produção imobiliária licenciada, de modo a reorientar as suas condições de

realização para:

160 Contrarracionais entendido no sentido proposto por Milton Santos, quando o autor afirmou que “o fato de que a produção limitada de racionalidade é associada a uma produção ampla de escassez conduz os atores que estão fora do círculo da racionalidade hegemônica à descoberta de sua exclusão e à busca de formas alternativas de racionalidade, indispensáveis à sua sobrevivência (...)” (2008c, pp. 304-310).

280

a) Ampliação do contingente e da diversidade dos agentes com intenções de

produzir empreendimentos imobiliários licenciados pelo Município de Salvador. Essa

ampliação é entendida como ampliação da inserção na rua dos indivíduos e grupos

sociais, no acesso às redes públicas de infraestrutura e serviços com menores

distâncias sociais. Na complexidade atual dos processos de cooperação social,

divisão econômica e social do espaço e divisão territorial do trabalho, compreende-

se essa inserção como acesso a determinadas funções de vida apenas realizadas na

esfera pública.

b) Ampla socialização da legitimação da posse do espaço, dada por seu uso e

apropriação, em contraposição à exigência do controle jurídico da propriedade

fundiária. Nesse aspecto coloca-se com centralidade a plataforma democrática da

Reforma Urbana e sua atualização, notadamente o tema da regularização fundiária e

urbanística de interesse social.

c) Restrição da expansão do parcelamento do espaço em detrimento da apropriação

intensiva e democratizada do “estoque” imobiliário disponível. Novamente aqui está

posta com centralidade a necessidade de atualização da pauta da Reforma Urbana,

notadamente no que diz respeito à práxis do cumprimento da função social da

propriedade e da cidade.

d) Ampliação e priorização da abrangência das capacidades monetárias e do acesso

ao financiamento da produção do espaço das coletividades em situação de

vulnerabilidade social e econômica nos processos de formalização da produção

imobiliária licenciada. Assim, faz-se necessário um balanço crítico dos modos em

que vem se dando a aplicação, ou os desvios, da nova Política Nacional de

Desenvolvimento Urbano e da Política Nacional de Habitação.

e) Ampla socialização da disponibilização do ambiente construído criado e ou

modificado.

Longe de representações estáticas, totalizadoras e homogeneizantes do espaço, tão

recorrentes no campo do Urbanismo, as perspectivas com as quais se quer aqui entrar em

acordo são aquelas de abertura do espaço para o futuro e para a política (MASSEY, 2008).

Isso requer o reconhecimento da multiplicidade e da alteridade dos agentes e das suas

trajetórias de vida. Porém, ao mesmo tempo e inequivocamente, esse sentido perpassa pela

construção da condição humana do comum, remetendo à discussão da teia de relações de

Hanna Arendt (2007).

Diante do exposto, fica evidente uma necessidade de inserção na rua, através da ampliação

de tendências de uso e ocupação do espaço da produção imobiliária licenciada, balizada

pelo indicativo da reformulação das suas condições de realização, abordadas anteriormente.

281 Entende-se aqui que uma reformulação, com a perspectiva apontada, transformaria não

apenas o modo do licenciamento, mas a sua própria natureza, transitando de um processo

de seletividade, que ajuda a produzir desigualdades espaciais, para processos de

distribuição dos recursos espaciais com justiça social. Para a ativação desse movimento, o

reconhecimento dos conflitos espaciais manifestos ou latentes, que tensionam os limites e

as condições de abrangência dos processos de formalização da produção do espaço, na

direção do comum e da vida, é imprescindível.

Tal reconhecimento vai ao encontro da miríade de variados agentes que estão “na frente” de

representações simplificadoras, como coletividades vulneráveis, pobres, população de baixa

de renda, excluídos, trabalhadores informais, bairros populares, movimentos sociais e

populares, sem-teto, comunidades, quilombolas, religiões de matriz africana, ribeirinhos etc.

Reconhecer os conflitos espaciais, os quais se quer focalizar aqui, é também reconhecer as

particularidades e as demandas específicas desses grupos sociais (LACLAU, 2008, p. 27 e

28) como força propulsora de criação de “espaços de esperança” ou de um “utopismo

espaço-temporal” (HARVEY, 2006b, pp. 239-258).

Na construção dinâmica e aberta de “espaços de esperança”, ganha relevância a disputa

social e política pela ampliação dos processos de formalização da produção do espaço.

Dito de outro modo, trata-se de redefinir os termos da divisão econômica e social do espaço

e divisão territorial do trabalho, através da ampliação de tendências “contrarracionais” de

produção do espaço. Nesse sentido, podem-se apontar algumas experiências referenciais.

Uma delas seria a paradigmática conquista da permanência dos Alfaiates no Pelourinho, no

contexto do Projeto de Requalificação do Centro Histórico de Salvador161 (BARROS e

PUGLIESE, 2005).

Outra referência alternativa diz respeito à mobilização social e política de moradores do

Pelourinho que se organizaram através da Associação de Moradores e Amigos do Centro

Histórico de Salvador (AMACH). Após denúncias de despejos forçados feitas pela AMACH à

Promotoria de Justiça do Ministério Publico Estadual e à Missão Conjunta das Relatorias

Nacional e da ONU do Direito à Moradia, esses moradores conquistaram, em 2005, um

Termo de Ajuste de Conduta (TAC). O referido TAC firmou a permanência de 103 famílias

na área da 7ª Etapa do Centro Histórico de Salvador, através da recuperação de 76 (setenta

161 Nos dizeres de Mourad “O Projeto de Requalificação do Centro Histórico de Salvador é conhecido nacionalmente como uma experiência conduzida de maneira absolutamente autoritária e segregadora, em que 1.674 famílias pobres e negras, moradoras do Pelourinho foram expulsas. Das 6 etapas do processo de requalificação do Centro Histórico, executada ao longo de 16 anos, nenhuma incluiu a população de baixa renda” (MOURAD, 2007).

282 e seis) imóveis em ruínas, e da readequação de 337 unidades habitacionais e 55 (cinquenta

e cinco) pontos comerciais162 (MOURAD, 2007).

Ao lado desses dois exemplos significativos, podemos ainda considerar a requalificação da

Vila Nova Esperança, outra ocupação de moradores pobres, que, após movimentos

reivindicatórios, foi contemplada com um dos projetos previstos no Plano de Reabilitação do

Centro Antigo de Salvador. Esse plano prevê, para 66 (sessenta e seis) moradores da área,

a construção de unidades habitacionais e equipamentos comunitários (biblioteca, sede do

centro comunitário, cozinha e estúdio multimídia) (BAHIA, 2010).

O reconhecimento de conflitos espaciais e de demandas e necessidades de coletividades,

como nos exemplos tratados acima163, pode ser vinculado a uma postura pró-ativa de

promoção do direito à cidade. Desse modo, no sentido suscitado por Ernesto Laclau, as

particularidades das demandas colocadas por esses agentes, longe de inviabilizar a

constituição de identidades políticas mais amplas, colocam-se enquanto unidades básicas

da ação social. Tais ações fazem emergir atores emancipatórios, por trás dos quais se

encontram associações e afetos, que podem contaminar e transformar essas ações na

expressão de tendências muito mais gerais (LACLAU, 2008, p. 27 e 28).

Parece, assim, que a configuração de outras estórias possíveis, através da reformulação

das condições de realização dos processos de formalização da produção do espaço,

converge para a assunção de uma “estratégia urbana” (LEFEBVRE, 1999, p. 125 a 137),

atualizada por complexidades e circunstâncias histórico-geográficas atuais, como os termos

da sociedade de consumo, a generalização da financeirização capitalística da vida etc.

Isso aponta para uma necessária disputa política e de sentidos que perpasse por um

balanço crítico dos modos de luta pelo direito à cidade, destacando-se o histórico do MNRU

e do FNRU, e da não aplicação dos instrumentos urbanísticos de democratização do acesso

à terra urbanizada, disponibilizados pelo Estatuto da Cidade. Esse movimento aguça

também a necessidade de problematizar a mobilização dos campos de ação científicos e

profissionais, com ênfase àqueles relativos ao Urbanismo, para uma práxis com maior

reciprocidade entre discurso e ação.

162 Apesar de hoje, quase seis anos depois as obras ainda não terem sido concluídas e a maior parte dos beneficiários não terem sido atendidos. 163 Para uma aproximação da realidade destas situações em Salvador e outros municípios da Região Metropolitana consultar Figueiredo, Aragão e Rebouças (2009) e Carvalho, Figueiredo, Rebouças e Oliveira (2009).

283

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Urbanismo - A Hegemonia das Empresas Imobiliárias

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