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A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
Juliana Vicente1
SUMÁRIO
Introdução; 1. A Origem da Alienação Fiduciária; 1.1. Fidúcia Romana; 1.2. Negócio
Fiduciário Germânico; 1.3. Alienação Fiduciária no Direito Inglês; 1.4. Surgimento da
Alienação Fiduciária no Direito Brasileiro; 2. Conceito de Alienação Fiduciária; 2.1.
Diferença entre Alienação Fiduciária de Bens Móveis e Imóveis; 2.2. Definição Legal
da Alienação Fiduciária em Garantia de Bens; 2.3. Distinção entre Propriedade
Fiduciária e Alienação Fiduciária; 3. Alienação Fiduciária no Financiamento
Imobiliário; 3.1. O Contrato de Alienação Fiduciária em Garantia de Coisa Imóvel; 3.2.
O Cumprimento da Obrigação e o Registro de Imóveis; 3.3. A Ação de Reintegração de
Posse.
RESUMO
O presente estudo tem por finalidade analisar a Alienação Fiduciária no Financiamento
Imobiliário. Busca-se conhecer sobre o instituto da alienação fiduciária em garantia de
coisa imóvel, desde a parte histórica, passando a analisar a fidúcia romana, o negócio
fiduciário germânico, a alienação fiduciária no direito inglês e o surgimento da
alienação fiduciária no direito brasileiro. Através da pesquisa conceitual verifica-se a
diferença entre alienação fiduciária de bens móveis e imóveis, a distinção entre
propriedade fiduciária e alienação fiduciária. Por fim, sobre o Financiamento
Imobiliário, tratou-se em observar as características do contrato e os seus aspectos,
procurando compreender desde as formalidades do contrato até a execução do mesmo,
tudo com base na lei n. 9.514/1997.
Palavras-chave: Alienação Fiduciária. Bem Imóvel. Propriedade Fiduciária.
INTRODUÇÃO
1 Advogada inscrita na OAB/SC sob o nº 39.891. Graduada em Direito pela Universidade do
Vale do Itajaí, E-mail: jv.julianavicente@gmail.com.
2
A Alienação Fiduciária no Financiamento Imobiliário é uma das garantias mais
utilizadas na atualidade considerando que o mercado imobiliário encontra-se aquecido,
inclusive com o insentivo do governo para que a população adquira a casa própria. O
conhecimento sobre o assunto é de suma importancia, portanto, o objetivo deste estudo
é demonstrar as características e formalidades do contrato de alienação fiduciária.
Compreender de onde surgiu o instituto é fundamental para formar o
entendimento, da parte histórica da alienação fiduciária, é possível comparar as origens
da fiducia romana, do negócio fiduciário germânico, e da alienação fiduciária no direito
ingles e verificar as semelhanças e diferenças da alienação fiduciária no direito
brasileiro.
O Presente estudo trará a definição do objeto a fim de estimular a melhor
compreenção sobre a alienação fiduciária no financiamento imobiliário, buscando
entender sobre a diferença entre alienação fiduciária de bens móveis e imóveis, e as
distinções entre propriedade fiduciária e alienação fiduciária, bem como, compreender
as caracteristicas do contrato de alienação fiduciária de bens imóveis, o cumprimento da
obrigação e o registro de imóveis e por fim, a ação de reintegração de posse, que se dá,
quando o devedor constituído em mora e notificado para desocupação, se recusa a
entregar o imóvel após arrematação deste em leilão.
1 A ORIGEM DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Para melhor compreender o tema explorado necessário se faz uma compreensão
do instituto da alienação fiduciária, passando a analisar o negócio fiduciário em seu
surgimento a fim de verificar as transformações do referido instituto e compreender a
sua utilidade nos dias atuais. De acordo com teoria de Canuto2, desde o aparecimento
histórico da alienação fiduciária, este instituto tem atendido as finalidades que as partes
desejam, sendo que as mesmas não encontravam instrumento adequado no ordenamento
jurídico vigente a época.
1.1 A Fidúcia Romana
2 CANUTO, Elsa Maria Alves. Alienação fiduciária de bem móvel: responsabilidade do avalista. p. 81.
3
O instituto da alienação fiduciária no direito romano compreendia o pactum
fiduciae, onde havia a transferência de um bem para o cumprimento de determinada
finalidade, com único escopo de garantia, a confiança que as partes depositavam entre
si.
Este instituto divide-se em duas linhas, como descreve Mezzari3 “Alienação
fiduciária em garantia é conhecida desde o direito romano, em que o pactum fiduciae
compreendia a fiducia cum amico e a fidúcia cum credore.” Na fidúcia cum amico a
finalidade principal não era uma garantia e sim a transmissão de um bem para um amigo
para que este ficasse responsável pelo mesmo.
No entendimento de Saad:
A fidúcia no direito romano, por conseguinte, implicava a
transferência de um bem, através dos modelos solenes de transmissão
do domínio (macipatio ou in iure cessio), gravado pela obrigação de
restituição futura, após ter sido usado para um fim determinado que
não o próprio da translação da propriedade. Sublinhe-se, pois, que a
transferência era solene e definitiva, na medida em que não importava
em propriedade resolúvel ou subordinada a qualquer condição, tanto
que, ao tempo da restituição, necessário se fazia que fosse lavrado
novo ato de transmissão de domínio4.
No direito romano independente do modelo havia a transferência da propriedade,
“ficando o devedor fiduciante, portanto, sujeito aos riscos da insolvência do fiduciário.”
Chalhub5, de maneira que este instituto era baseado unicamente nos princípios de boa fé
entre as partes.
Desta forma conclui-se que tanto a fidúcia cum amico quanto a fidúcia cum
credore, apesar de serem úteis para cumprir as exigências e necessidades da época,
apresentavam o defeito mencionado por Mezzari6, o fato de não haver cláusula
3 MEZZARI, Mario Pazutti. Alienação Fiduciária da Lei 9.514, de 20-11-1997. São Paulo: Saraiva, 1998.
p.15.
4 SAAD, Renan Miguel. A Alienação Fiduciária sobre Bens Imóveis. p. 45.
5 CHALHUB, Melhim, Namen. Negócio Fiduciário. 4. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2009. p. 14.
6 MEZZARI, Mario Pazutti. Alienação fiduciária da Lei n. 9.514 de 20-11-1997. p. 16
4
resolutiva em favor do alienante, quando da extinção da obrigação que condicionava o
contrato entre as partes.
1.2 O Negócio Fiduciário Germânico
O direito germânico “[...] utilizou expressão fidúcia para designar institutos que,
mesmo tendo traços visíveis da fidúcia romana, preenchiam finalidades distintas” sendo
que herdou algumas características da fidúcia romana, no que se refere a transferência
da propriedade ao alienatário com finalidade acordada entre as partes. Porém este
instituto foi criado com mais inteligência, pois, há neste instituto cláusulas de condição
resolutiva em favor do alienante, para os casos em que cumpre com as condições
acordadas. [...]” Saad7.
De acordo com Canuto:
A fidúcia no direito germânico, embora extraída do direito romano,
com ele não se identifica na totalidade, já que no direito romano, o
fiduciário tinha plena titularidade dominial do bem fiduciado, como
exclusivo senhor, cabendo ao fiduciante confiar na legalidade e
honestidade do fiduciário, enquanto que no direito germânico, os
poderes do fiduciário eram limitados aos direitos circunscritos aos fins
desejados pelos contratantes, subordinados, portanto, à condição
resolutiva em favor do fiduciante, de modo a impedir abuso no poder
de disponibilidade do bem8.
Leciona Saad9 que “[...] no negócio fiduciário do tipo germânico, verificando o
inadimplemento, frustra-se a condição, e o credor passa de proprietário resolúvel a
proprietário pleno, [...]”. Destaca Costa10
que “em decorrência de não haver
possibilidade de o fiduciante recuperar os bens ou direitos que transmitiu ao fiduciário,
no caso de este deixar de agir com legalidade”.
Desta maneira torna-se injusto, pois o alienante ao tempo que não consegue
adimplir as condições acordadas perde a propriedade absoluta do bem alienado.
7 SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. p. 54.
8 CANUTO, Elsa Maria Alves. Alienação fiduciária de bem móvel: responsabilidade do avalista. p. 92.
9 SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. p. 57.
10 COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 17.
5
1.3 A Alienação Fiduciária no Direito Inglês
O direito inglês possuindo características próprias, desdobrou-se em duas
modalidades, “[...] tal instituto era caracterizado pelas figuras do trust receipt e do
chatteel mortgage11
”.
Esclarece Alves que uma das utilidades, se não a primeira delas:
O trust receipt é utilizado para permitir o financiamento da compra de
mercadorias (bens de consumo, matéria-prima, produtos
semimanufaturados) com a participação, além do vendedor e do
comprador de um terceiro: o financiador, que em geral, é entidade
financeira12
. (grifo nosso).
Saad descreve as diferenças entre a trust receipt e a alienação fiduciária, embora
ambas tenham algo em comum:
As distinções entre o trust receipt e a alienação fiduciária em garantia
são diversas, sobressaltando-se preambularmente, a circunstancia de
que no trust receipt a titularidade dominial passa diretamente do
vendedor para o financiador, enquanto na alienação fiduciária quem
transfere o domínio é o fiduciante.
Por outro lado, na alienação fiduciária, diferentemente do trust receipt,
é vedado ao fiduciante alienar a coisa, ainda que seja para pagar ao
fiduciário, sem a sua autorização, como também não pode o fiduciário
retomar o bem, salvo na hipótese de inadimplemento13
.
Como esta argumentação por sí só já basta para compreender as diferenças entre
o desdobramento da trust receipt e o instituto da alienação fiduciária em garantia
analisar-se-á o próximo desdobramento da fiducia inglesa.
O mortgage por sua vez se desdobra em duas linhas: o chatteel mortgage e o classical mortgage. “O
mortgage admite as figuras do depositário e da resolubilidade advindas do direito germânico, [...] pois,
em ambos, há a figura do constituto possessório e inadmissão do pacto comissório14
”.
11
DAL PONTE, Lúcia. Função do Registrador na alienação fiduciária de imóveis. Campinas: Russel
Editores, 2010. p.16
12 ALVES, José Carlos Moreira. Da Alienação Fiduciária em garantia. 3. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1987.
p. 219.
13 SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. p. 58.
14 CANUTO, Elsa Maria Alves. Alienação fiduciária de bem móvel: responsabilidade do avalista. p. 93.
6
Canuto se refere as duas linhas em direito antigo e direito ingles moderno,
aduzindo que são aproximados da fidúcia germânica ou seja:
Existe também o mortgage, antigo e moderno, mais aproximado da
fiducia germânica pela condição resolutiva contida nessa forma de
transmissão. O instituto implicava a transferência temporária e
condiciona do bem, ou seja, não em pagamento, mais em garantia real
do pagamento, entretanto em caso de inadimplemento do devedor, o
credor podia tomar posse do objeto da garantia para vendê-lo e se
pagar, restituindo eventual saldo devedor existente15
.
Saad dá o conceito desta linha ora estuda descrevendo que:
O classical mortgage16
, de origem anglo-saxônica, caracteriza-se como
forma de garantia onde se transferiria a propriedade do bem ao credor,
mediante a obrigação de re-transferi-la após o pagamento do débito
pelo devedor, perdendo-a entretanto em caso de inadimplemento17
.
O chatteel mortgage surgiu do classical mortgage, é considerado complemento
do direito ingles moderno, “o chatteel mortgage [penhor no qual o os bens empenhados
permanecem em poder do devedor]”18
.
Considera-se uma mutação do classical mortgage, onde a posse do bem ficava
com o credor, aqui a mesma permanece com o devedor, segundo Canuto.
Do moderno direito anglo-saxônico veio esta hipoteca mobiliária,
como uma forma de penhor em que o devedor permanece na posse do
bem até que deixe de adimplir as parcelas do seu débito, quando
deverá entregar o referido bem ao credor19
.
Este instituto foi absorvido por várias legislações, como sendo um acordo de
boa-fé, bilateral, caracterizado pela confiança que uma das partes deposita na outra,
onde o devedor aliena um bem fiduciariamente ao credor, como garantia do
cumprimento de uma determinada obrigação por parte do devedor, que uma vez
15
CANUTO, Elsa Maria Alves. Alienação fiduciária de bem móvel: responsabilidade do avalista. p. 92-
93. 16
Significa hipoteca clássica. Cf. SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. p.
57. 17
SAAD, Renan Miguel. A alienação fiduciária sobre bens imóveis. p. 60. 18
DAL PONTE, Lúcia. Função do Registrador na alienação fiduciária de imóveis. p. 16. 19
CANUTO, Elsa Maria Alves. Alienação fiduciária de bem móvel: responsabilidade do avalista. p. 93.
7
satisfeita, deverá restituir automaticamente ao devedor a propriedade de tal bem, pois
cessadas foram as causas que motivaram a instituição daquela garantia20
.
1.4 Surgimento da Alienação Fiduciária no Direito Brasileiro
Com o passar do tempo, para suprir as necessidades sociais de cada época, a fidúcia foi sofrendo
alterações. “Com efeito, no seu processo de evolução, a fiducia, nas suas várias expressões, foi se
amoldando às necessidades e às circunstancias de cada momento”.21
Observamos às variedades deste
instituto, verificando suas peculiaridades, diferenças, e a finalidade, bem como, observando os institutos
que passaram a utilizar clausulas resolutivas.
Mezzari aduz que o direito brasileiro “viu surgir a alienação fiduciária em
garantia apenas em 1965, com a Lei n. 4.728, tendo como objeto de garantia somente
bens móveis. Destinava-se especialmente a garantir contratos de venda de veículos
automotores e de eletrodomésticos [...]22
”.
observa-se o entendimento de Lima:
Como corolário lógico da inviabilização do uso de tradicionais
garantias reais até então existentes, foi imprescindível dotar o
ordenamento jurídico nacional de mecanismo eficiente que, por um
lado, resguardasse os interesses do credor, atraindo, por conseguinte,
um maior aporte de recursos. De outro lado, que não fosse
obstaculizado o devedor, quer no adimplemento da obrigação
principal, quer na fruição do bem em garantia23
.
Figueiredo afirma que foi através da Lei 9.514, de 20/11/1997:
[...] foi instituído o contrato de alienação fiduciária de imóvel, tipo
negocial que, progressivamente, vem sendo adotado em maior escala
no mercado imobiliário. [...] Na alienação fiduciária, o comprador-
devedor recebe a propriedade e, ato contínuo, aliena, como garantia do
pagamento, a propriedade fiduciária do imóvel em favor do credor.
Assim, se o próprio devedor, chamado de fiduciante, não pagar o
financiamento contratado, a propriedade do imóvel dado em garantia
ficará consolidada em nome do credor24
.
20
MEDEIROS, Aldinéia Dias de. Alienação Fiduciária de Bens Móveis e Imóveis. Ladeson. Disponível em:
<http://www.ladesom.com.br/marli/artigos/monografias/Monografia_Aldineia.pdf>. Acesso em: 22 fev.
2013.
21 COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 17.
22 MEZZARI, Mario Pazutti. Alienação fiduciária da Lei n. 9.514 de 20-11-1997. p.16-17.
23 LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p.43.
24 FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário- São Paulo: Atlas, 2010. p. 53.
8
Desde os tempos mais remotos, a moradia é uma necessidade primordial das
pessoas, um direito natural, sendo que a própria Constituição da República Federativa
do Brasil assegura este direito, em seu art. 7º, inciso IV:
São direitos dos trabalhadores urbanos e rurais, além de outros que
visem a melhoria de sua condição social:
Salário mínimo, fixado em lei, nacionalmente unificado, capaz de
atender as suas necessidades vitais básicas e ás de sua família, com
moradia, alimentação, [...], com reajustes periódicos que lhe
preservem o poder aquisitivo, [...]25
.
.Em virtude deste assentamento na Constituição Federal, em 20 de novembro
1997, foi promulgada a Lei 9.514, “que criou o Sistema Financeiro Imobiliário visando
promover o financiamento em geral, trouxe em seu bojo, um instrumento útil a esse
propósito, que é a alienação fiduciária de bem imóvel em garantia” Costa26
.
Desde então, a alienação fiduciária tem sido a garantia real sobre coisas alheias
mais utilizadas atualmente, no sistema financeiro, tendo em vista o crescimento do setor
da construção civil, e em consequência o crescimento do setor imobiliário.
2 CONCEITO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Tendo visto a evolução histórica da fidúcia, dos tempos mais remotos aos dias
atuais, conceitua-se o instituto da alienação fiduciária, uma vez que “conceituar alguma
coisa é um indispensável primeiro passo para entendê-la” segundo Oliveira e Amaral27
.
Dal Ponte, afirma que “foi da inspiração de novas garantias reais para a proteção
ao crédito que surgiu a alienação fiduciária em garantia28
”.
25
BRASIL, Constituição da República Federativa do Brasil de 05 de outubro de 1988. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm>. Acesso em: 25 mar.
2013.
26 COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 10.
27 OLIVEIRA, Jorge Martins de. AMARAL, Júlio Rocha do. O pensamento Abstrato. Disponível em
<http://www.cerebromente.org.br/n12/opiniao/pensamento.html> Acesso em: 08 nov. 2012.
28 DAL PONTE, Lúcia. Função do Registrador na alienação fiduciária de imóveis. p. 27.
9
Venosa29
entende que “a alienação fiduciária para os imóveis possui a mesma
concepção material do instituto original, embora os aspectos procedimentais sejam
diversos”.
Gomes, o qual alega que “trata-se de negócio translativo vinculado a negócio
obrigacional, com eficácia subordinada ao adimplemento da obrigação assumida, no
contrato, pelo fiduciante30
”.
Segundo conceito de Gomes a alienação fiduciária é negócio jurídico resolúvel,
sendo que está subordinada a uma obrigação futura:
Na alienação fiduciária em garantia o fiduciário passa a ser dono dos
bens alienados pelo fiduciante. Adquire por conseguinte, a
propriedade desses bens, mas, como no próprio título de constituição
desse direito está estabelecida a causa de sua extinção, seu titular tem
apenas propriedade restrita e resolúvel31
.
E ainda conceitua este instituto como “o negócio jurídico pelo qual uma das
partes adquire em confiança a propriedade de um bem, obrigando-se a devolvê-la
quando se verifique o acontecimento a que se tenha subordinado tal obrigação, ou lhe
seja pedida a restituição32
”.
A alienação fiduciária é negócio de garantia, conforme conceito de Gomes:
Trata-se, portanto, de negócio de garantia. Em vez de dar o bem em
penhor ou de caucionar títulos, o devedor transmite ao credor a
propriedade de mercadorias, admitindo que, se não pagar a dívida,
possa ele vende-las e aplicar o preço da venda no pagamento do seu
crédito, ou que, paga, lhe volte a propriedade das mesmas
mercadorias33
.
Até que se cumpra a obrigação suspensiva, o credor ou fiduciário permanece na
posse indireta da coisa, já o fiduciante, permanece na posse direta. Adimplida a
obrigação a posse passará a ser exclusiva do fiduciante, extinguindo-se o contrato entre
as partes. A alienação fiduciária segundo Begalli é:
29
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. p. 370. 30 GOMES, Orlando. Direitos Reais. 20. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2010. p. 357.
31 GOMES, Orlando. Direitos Reais. p. 257.
32 GOMES, Orlando. Direitos Reais. p. 325.
33 GOMES, Orlando. Direitos Reais. p. 356.
10
[...] um negócio jurídico subordinado a uma condição resolutiva, pois
a propriedade fiduciária cessa em favor do devedor com o implemento
dessa condição, ou seja, o alienante que transferiu a propriedade
fiduciariamente, readquire-a com o pagamento da dívida. Assim ao
direito do fiduciário (credor) sobre os bens adquiridos, aplicam-se as
normas relativas á propriedade resolúvel34
.
A alienação fiduciária é o ato de transferência do domínio da coisa, objetivando
o direito real de garantia, que por sua vez fica pendente de condição suspensiva, fazendo
com que a propriedade fiduciária do credor seja subordinada ao efeito resolutivo, uma
vez que adimplida a obrigação contraída, que até então estava sob efeito suspensivo, a
posse direta sobre o bem, passa a ser exclusivamente do fiduciante, sendo que o
fiduciário – credor perde a posse indireta35
.
Em caso de inadimplemento da obrigação, afirma Lima36
que “o fiduciário antes
possuidor indireto, passa a ser possuidor direto e exclusivo, devendo vender a coisa de
propriedade fiduciária, e empregar o valor da venda, para sanar o débito do fiduciante”.
2.1 Diferença entre Alienação Fiduciária de Bens Móveis e Imóveis
A alienação fiduciária sobre bens móveis exige que seja o contrato registrado em
registro de título e documentos e paralelamente seja feito anotação em repartição
competente para licenciamento, nos casos em que o objeto de alienação tratar-se de
veículo automotor37
.
Venosa escreve sobre o entendimento jurisprudencial, acerca da alienação
fiduciária de bens móveis:
O § 10 do art. 66 dispõe que para fins probatórios a alienação
fiduciária de veículo automotor deve constar no certificado de registro
exigido pela legislação de transito. Nesse sentido, a orientação da
jurisprudência a entender que a alienação fiduciária, tratando-se de
34
BEGALLI, Paulo Antônio. Direito contratual no novo código civil. Leme: Editora de Direito, 2003. p.
306.
35 COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 10.
36 LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 84.
37 LOUREIRO. Luiz Guilherme. Direitos Reais: à luz do Código Civil e do direito registral. p. 234.
11
veículos, deve ser registrada na repartição competente para o
licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro38
.
A diferença entre alienação fiduciária de coisa móvel e imóvel, ocorre quanto ao
registro do contrato, sendo que em se tratando de coisa móvel, no exemplo citado, -
veículo -, deve além do registro do contrato em registro de títulos e documentos, deve
haver anotação em repartição competente para licenciamento39
.
Já se tratando de alienação fiduciária de coisa imóvel deve existir escritura
pública averbada em registro de títulos e documentos e paralelamente o seu
assentamento em registro de registro imobiliário, para que surta os efeitos erga omnes40
.
Tratando-se de coisa imóvel, não há possibilidades de o devedor esconder a
coisa, porém pode negar-se a entrega-la, sendo assim cabe ao credor, ingressar com
pedido de reintegração de posse, após consolidar a propriedade em seu nome41
.
Segue o entendimento de Lima:
Havendo o inadimplemento, total ou parcial, por parte do devedor
fiduciante, deverá o mesmo ser constituído em mora, para que seja
oportunizada a sua purgação, ou, caso contrario, possa surgir a
possibilidade de exercício do direito ao credor fiduciário na
consolidação da propriedade. [...] Na hipótese de que o devedor
fiduciário não purgue a mora dentro do prazo de 15 dias, o Oficial do
Registro Imobiliário certificará este evento ao credor fiduciário, para
que este possa adotar as medidas necessárias para a consolidação da
propriedade fiduciária em seu favor. [...] Uma vez registrada a
consolidação da propriedade fiduciária, tendo como novo titular o
credor fiduciário, [...] tem ele a obrigação de no prazo de trinta dias
contados da data do registro de consolidação, de aliená-la para
satisfazer seu crédito42
.
De acordo com o que foi explano, notamos que em caso de inadimplemento do
devedor e sendo a coisa imóvel, o credor após as formalidades extrajudiciais – em
cartório, passa a ser o proprietário do bem, pra que após, no prazo de trinta dias, aliene o
bem em leilão, para saldar a dívida.
38
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. p. 376. 39
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 43. 40
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 84. 41
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 102. 42
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. A alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 174-
180.
12
2.2 Definição Legal da Alienação Fiduciária em Garantia de Bens Imóveis
Visto a distinção entre alienação fiduciária de coisa móvel e imóvel, analisar-se-
á a definição legal do referido instituto, o art. 22 da Lei nº 9.514/1997, traz a definição
que buscamos, in verbis:
Art. 22- a alienação fiduciária regulada por esta lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel43
.
A definição legal contida no artigo citado, não difere da definição conceitual,
como visto anteriormente. Neste sentido é o entendimento de Costa:
O conceito legal, porém, é suficiente para definir não só o modo pelo
qual a alienação fiduciária é constituída, ou seja, „mediante a
contratação da transferência pelo devedor ao credor da propriedade
resolúvel de coisa imóvel‟, como também a natureza dessa
transferência, que é “o escopo de garantia”44
.
Tendo visto a definição legal da alienação fiduciária de coisa imóvel, tratada
pela lei n. 9.514 de 1997 analisar-se-á o conceito de propriedade fiduciária e a distinção
entre alienação fiduciária.
2.3 Distinção entre Propriedade Fiduciária e Alienação Fiduciária
A propriedade fiduciária é o objeto de garantia da alienação fiduciária, a mesma
só passa a existir após o registro do contrato de alienação fiduciária em cartório
competente. A propriedade fiduciária é dada em garantia ao credor, até que a dívida seja
quitada, desta forma, permanece o credor na posse indireta do bem, e o devedor na
posse direta.
Segundo entendimento de Monteiro:
43
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013. 44
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 14.
13
Para sua constituição também é necessário que o contrato seja
registrado no cartório de títulos e documentos, para que seja conferida
existência legal à propriedade fiduciária, podendo assim ser oponível
erga omnes, ou seja, contra todos45
.
O art.1.361 do Código Civil estabelece que: “Considera-se fiduciária a
propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia,
transfere ao credor” 46
.
A propriedade fiduciária acontece quando a propriedade do bem é transferida ao
credor com o escopo de garantia, mais neste sentido é apenas quando o objeto do
contrato é coisa móvel.
Sendo o objeto do contrato coisa imóvel só passa a existir a propriedade
fiduciária, a partir do registro do contrato de alienação fiduciária em cartório de registro
de imóveis47
.
A alienação fiduciária é o ato de transferência da propriedade de um
determinado bem, concretizada a transferência da propriedade do bem é que passa a
existir a propriedade fiduciária, significa que o bem foi dado em garantia48
.
Segundo entendimento de Tartuce e Simão:
A alienação fiduciária é a convenção que somente produz efeitos entre
os negociantes, tendo efeitos contratuais. Como consequência, com a
alienação surge a propriedade fiduciária, esta sim um direito real de
garantia que produz efeitos erga omnes e por isto necessitará de
algumas formalidades para existir. [...] Com relação aos bens imóveis,
a diferença entre alienação fiduciária e propriedade fiduciária fica
evidente, pelo que consta do art. 23 da lei 9.514/1997, pelo qual se
constitui a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro,
no competente Registro de Imóveis, do contrato ou negócio que lhe
serve de título. Desse modo, esse contrato, no sentido de instrumento,
é o título que, quando registrado, gera a propriedade fiduciária49
.
45
MONTEIRO. Washington de Barros. Curso de direito civil: direito das coisas. p. 250-251. 46
BRASIL. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 02 mai. 2013. 47
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 14. 48 TARTUCE. Flávio, SIMÃO. José Fernando. Direito civil: direito das coisas. v. 4 Rio de Janeiro: Forense,
2011. p. 531.
49 TARTUCE. Flávio, SIMÃO. José Fernando. Direito civil: direito das coisas. p. 531.
14
Em síntese a propriedade fiduciária se distingue da alienação fiduciária, pois esta
é o ato de transferir a propriedade do bem – objeto do contrato, sendo que após a
transferência, cuja finalidade é estabelecer uma garantia ao credor, é que temos a figura
da propriedade fiduciária, e, em se tratando de bem imóvel, só passará a existir quando
do assentamento do contrato de alienação, no cartório de registro de imóveis50
.
3 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA NO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO
O instituto da alienação fiduciária facilitou a compra e venda de imóveis,
quando, antes era necessário dar um bem em garantia, hoje com a alienação fiduciária
não é necessário ter um bem para dar em garantia, pois a garantia real recai sobre o bem
alienado, fazendo dele propriedade fiduciária.
Venosa entende que “na alienação fiduciária ocorre a tradição ficta da coisa. A
transcrição do contrato no registro de títulos e documentos é essencial para prevalecer
com relação a terceiros”51
.
A propriedade fiduciária do bem alienado é uma condição resolutiva, sendo que
fica subordinada ao cumprimento de obrigações futuras, acordadas entre as partes52
.
O devedor fiduciário permanece na posse direta do bem, enquanto que o credor
fiduciante é o proprietário indireto do bem, quando adimplida a obrigação acordada
entre as partes, resolve-se a propriedade fiduciária, passando o devedor fiduciário a ser
o proprietário direto e pleno do bem53
.
3.1 O Contrato De Alienação Fiduciária Em Garantia De Coisa Imóvel
O instrumento público ou particular para a contratação da alienação fiduciária
em garantia deve observar alguns requisitos e características.
Os requisitos são agente capaz, objeto lícito, forma prescrita ou não defesa em
lei, requisitos de ordem subjetiva, objetiva e formal;
50
TARTUCE. Flávio, SIMÃO. José Fernando. Direito civil: direito das coisas. p. 531. 51
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. p. 376. 52
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: direitos reais. p. 376. 53
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 102.
15
Para figurar em um dos polos do contrato de alienação fiduciária é necessário ser
sujeito capaz de exercer os atos da vida civil, para a validade do contrato devem ser
maiores e capazes, ou nos termos da lei os que adquiriram capacidade civil antes da
maioridade completa54
.
É requisito primordial, conforme sugere o Código Civil em seu Art. 10455
, inciso
II: “a validade do negócio jurídico requer: objeto lícito, possível, determinado ou
determinável”. Para a contratação da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel, é
imprescindível que o objeto do contrato seja de natureza lícita.
Com relação aos requisitos de ordem subjetiva encontram-se a figura da
capacidade e da legitimidade em contratar, vejamos o entendimento de Vieira:
Primeiramente, quanto à capacidade, devem as partes (devedor-
fiduciante e credor-fiduciário) ter capacidade para contratar. O
devedor-fiduciante poderá ser qualquer pessoa que seja proprietária de
um bem, sobre o qual tenha poder de disposição, e que irá aliená-lo
fiduciariamente para garantia de pagamento de determinada dívida,
enquanto o credor-fiduciário é aquele que, sendo credor do fiduciante,
adquire e propriedade resolúvel do bem objeto da garantia. No que
concerne à legitimidade, qualquer pessoa, natural ou jurídica, que seja
proprietária de um bem e tenha capacidade para alienar, pode figurar
como fiduciante (alienante) no contrato de alienação fiduciária56
.
Em síntese a capacidade é o estado de fato do agente, podendo ele ser pessoa
física ou jurídica que disponha de um bem para aliená-lo com o escopo de garantia.
Quanto à legitimidade, esta anda acompanhada da capacidade, sendo que são legítimos
para contratar as pessoas físicas ou jurídicas estabelecidas pela legislação competente57
.
54
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. A alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 103. 55
BRASIL. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o código civil. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm>. Acesso em: 02 mai. 2013. 56
VIEIRA. Gustavo José Correia. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E A PRISÃO CIVIL DO
DEPOSITÁRIO INFIEL. Disponível em: <http://www.jurisite.com.br/doutrinas/Civil/doutciv153.html>
Acesso em: 23 jan. 2013.
57 VIEIRA. Gustavo José Correia. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E A PRISÃO CIVIL DO
DEPOSITÁRIO INFIEL. Disponível em: <http://www.jurisite.com.br/doutrinas/Civil/doutciv153.html>
Acesso em: 23 jan. 2013.
16
De acordo com a Lei n. 9.514 de 1997 em seu art. 22, § 1º:
Art. 22 - A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade
resolúvel de coisa imóvel.
§ 1o A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa
física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam
no SFI, [...]. (grifo nosso)58
.
A partir da analise do dispositivo legal, nota-se que a lei não fez nenhuma
restrição quanto aos sujeitos do contrato, portanto qualquer pessoa física ou jurídica é
parte legítima para celebrar o contrato de alienação fiduciária.
o contrato de alienação fiduciária resta subordinado a condição resolutiva, e para
que a transmissão do direito de propriedade seja perfeita, deve a obrigação entre o
fiduciante e o fiduciário ser adimplida nos termos contratados entre as partes59
.
Nas palavras de Dantzger restrição é:
Quanto a restrição da propriedade, é certo que o credor, fiduciário, não
recebe a coisa com o animo de tê-la para sí como sua de forma plena e
definitiva; antes, assume a obrigação inescusável de restitui-la ao
fiduciante assim que este, devedor, cumpra sua obrigação. Com isso, a
propriedade do fiduciário sofre restrições, tanto que, se cumprida a
obrigação pelo devedor, o efeito do implemento da condição
resolutiva é ex tunc, e o fiduciário nunca terá tido as faculdades de
usar e perceber os frutos da propriedade, que, como se sabe, foi
transmitida com o escopo de garantia60
.
Neste sentido, a restrição ocorre porque, o credor ou fiduciário, possui a
propriedade, mais esta é restrita, não sendo plena, estando ela subordinada a condição
resolutiva, deve o credor aguardar o cumprimento da obrigação acordada com o
fiduciante, se este não a cumprir integralmente acaba-se a restrição do fiduciário sobre a
58
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013. 59
FIGUEIREDO, Ivanildo. Direito imobiliário. p. 13. 60
DANTZGER. Afranio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de bens Imóveis. p. 41-42.
17
propriedade, passando este a ser o proprietário pleno, caso cumprido integralmente a
obrigação, a propriedade consolida-se em favor do fiduciante61
.
Nos moldes do contrato de alienação fiduciária, a intervenção de terceiro é
espontânea, tendo em vista os riscos que este assume, caso o fiduciante não cumpra com
a obrigação constituída62
.
Com relação ao terceiro interessado ou fiador é outra figura que pode surgir na
relação contratual, segue o conceito:
De modo geral, terceiro interessado entende-se toda pessoa que,
embora não presente, ou não participante de um ato jurídico, ou de
uma ação, tem interesse legítimo, ou ligado, ou fundado no próprio
ato, ou na ação [...], é assim, o caso do fiador, que, não sendo embora
devedor direto, mas subsidiariamente, vem e paga a dívida afiançada,
antes que esta lhe seja exigida63
.
A figura do fiador está prevista no art. 3164
da Lei n. 9.514/1997, onde dispõe
que “o fiador ou terceiro interessado que pagar a dívida ficará sub-rogado, de pleno
direito, no crédito e na propriedade fiduciária”.
3.2 Outras Considerações quanto ao Contrato de Alienação Fiduciária em
Garantia de Coisa Imóvel
É a partir do contrato que surge a propriedade fiduciária, quando este é levado a
registro no cartório competente, conforme leciona Lima65
“a contratação da alienação
fiduciária é negócio jurídico diverso da propriedade fiduciária que passará a existir no
momento em que o contrato for levado a registro no ofício imobiliário competente”.
A finalidade do contrato de alienação fiduciária é ter um instrumento adequado
para em caso de não cumprimento da obrigação, este ser título hábil para execução da
61
DANTZGER. Afranio Carlos Camargo. Alienação Fiduciária de bens Imóveis. p. 41-42. 62
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 102. 63
SILVA. De Placido e. Vocabulário jurídico. p. 1379.
64 BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013. 65
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 60.
18
obrigação, por isso é denominado contrato acessório, pois visa garantir o cumprimento
do negócio que o originou, o contrato de alienação fiduciária surge da necessidade do
devedor garantir ao credor o pagamento de uma dívida. Desta forma, será sempre
acessório de outro negócio: aquele do qual a dívida se originou66
.
Afirma Gonçalves67
, deve ser de forma escrita sempre, ou seja, “o contrato deve
ter, portanto, a forma escrita, podendo o instrumento ser público ou particular” Não
restam dúvidas quanto a forma do contrato, logo para a validade do mesmo,
independente de ser por instrumento público ou particular, este deve ser de forma
escrita.
Logo é imprescindível a descrição minuciosa sobre a coisa dada em garantia, a
fim de assegurar que o contrato surtirá efeitos perante terceiros, bem como, garantir que
o fiduciante não substitua o objeto do contrato68
.
Além destes requisitos essenciais ao contrato de alienação, a Lei n. 9.514/97,
traz outros requisitos essenciais que devem estar presentes são eles:
Art. 24. O contrato que serve de título ao negócio fiduciário conterá:
I - o valor do principal da dívida;
II - o prazo e as condições de reposição do empréstimo ou do crédito
do fiduciário; I
II - a taxa de juros e os encargos incidentes;
IV - a cláusula de constituição da propriedade fiduciária, com a
descrição do imóvel objeto da alienação fiduciária e a indicação do
título e modo de aquisição;
V - a cláusula assegurando ao fiduciante, enquanto adimplente, a livre
utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação
fiduciária;
VI - a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do
imóvel e dos critérios para a respectiva revisão;
VII - a cláusula dispondo sobre os procedimentos de que trata o art.
2769
.
Estas cláusulas são obrigatórias como já verificamos, de acordo com a doutrina
de Lima, devendo estar presentes para configurar alienação fiduciária em garantia e a
66
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 20. 67
GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito Civil brasileiro: direito das coisas. p. 437. 68
TARTUCE. Flávio, SIMÃO. José Fernando. Direito civil: direito das coisas. p. 534. 69
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013.
19
partir do registro em cartório competente, fazer propriedade fiduciária o objeto do
contrato, além destas clausulas essenciais ao contrato, nada impede que outras cláusulas
sejam estabelecidas entre as partes70
.
3.3 O Cumprimento Da Obrigação E O Registro De Imóveis
O registro de imóveis é figura muito importante no instituto da alienação
fiduciária, pois, além das facilidades para o cumprimento integral das obrigações, é
possível que seja feito tudo extrajudicialmente, através do Oficial.
De acordo com Pont:
O contrato de alienação fiduciária em garantia imobiliária poderá ser
realizado por instrumento particular ou por instrumento publico.
Contudo, deve- se levar em consideração os elevados interesses
envolvidos, os quais, para melhor proteção das partes, deveriam ser
submetidos ao criterioso exame de um tabelião, profissional do
direito, dotado de fé pública, especialmente para a instrumentalização
desses atos através da escritura pública71
.
Caso o devedor não cumpra as suas obrigações estabelece o artigo 26 da Lei n.
9.514 de 1997 que: “vencida e não paga, todo ou em parte, a dívida e constituído em
mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em
nome do fiduciário”72
. Para que assim ocorra, devem ser seguidos alguns
procedimentos, primeiramente o devedor deve ser constituído em mora, com prazo para
purga-la, somente após este procedimento é que se consolida a propriedade em nome do
credor fiduciário.
No que tange a execução da dívida, segundo o entendimento de Costa:
Há vantagem de ordem econômica, dada a desnecessidade de
contratação de advogado para o exercício do direito do credor, sendo o
próprio credor que requer ao oficial do Registro de Imóveis a
intimação do devedor para purgação da mora, além do fato das
70
LIMA. Frederico Henrique Viegas de. Da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. p. 160. 71
DAL PONTE, Lúcia. Função do Registrador na alienação fiduciária de imóveis. p. 45 72
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013.
20
despesas extrajudiciais de notificação serem, em regra, menos
onerosas que as judiciais73
.
A intimação do devedor fiduciante deverá ser pessoalmente através do oficial do
registro de imóveis da comarca da situação do imóvel ou do domicílio do devedor, ou
ainda, através de carta postada no correio com aviso de recebimento74
.
Não sendo o devedor fiduciante encontrado, estando ele em local incerto e não
sabido, ou se este se negar a receber a intimação, o oficial do registro de imóveis poderá
segundo o art. 26, §4º da Lei n. 9.514 de 1997:
Art. 26- [...]
§ 4º - promover a citação por edital, publicado por três dias, pelo
menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de
comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária75
.
O fiduciário não poderá ficar com o imóvel, segundo o art. 2776
, Lei n. 9.514 de
1997 deve: “no prazo de trinta dias, contados da data do registro, promover leilão para a
alienação do imóvel”, para que, com o valor da venda do imóvel em leilão quite a
dívida.
3.4 A Ação de Reintegração de Posse
A reintegração de posse será data em caráter liminar, veja o art. 30 da legislação
competente:
É assegurado ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive o
adquirente do imóvel por força do público leilão de que tratam os §§
1º e 2º do art. 27, a reintegração na posse do imóvel, que será
concedida liminarmente, para desocupação em sessenta dias, desde
73
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 96. 74
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 97. 75
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013. 76
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013.
21
que comprovada, na forma do disposto no art. 26, a consolidação da
propriedade em seu nome77
.
O momento exato para a propositura da presente ação é após a realização dos
leilões, pois a legislação segue uma sequencia lógica: constituição em mora, prazo para
purga-la, consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, prazo para
realização de leilão e após reintegração de posse concedida em liminar para
desocupação do imóvel78
.
Por outro lado, além da permanência de má-fé no imóvel, a legislação não traz
previsão de cobrança de taxa de ocupação, desta maneira, o devedor fiduciante,
permanece no imóvel sem nenhum ônus, ficando as despesas do imóvel por conta do
credor- fiduciário, a exemplo das taxas de condomínio quando for o caso. Por esta
argumentação é possível pleitear a ação de reintegração de posse antes da realização do
leilão79
.
De acordo com Soares:
Negar a imissão da posse ao credor implicaria autorizar que o devedor
fiduciante permaneça em bem que não lhe pertence, sem pagamento
de contraprestação. Lacuna legislativa não pode implicar em
imposição, ao credor fiduciário, de um prejuízo a que não deu causa80
.
Segundo esse entendimento, pela lacuna existente na legislação torna-se possível
a imissão do credor na posse do imóvel, a fim de que posteriormente venha a alienar o
bem em leilão, sem que para isso, tenha que arcar com o ônus da estadia ilegal do
devedor fiduciário sobre o imóvel.
77
BRASIL. Lei 9.514 de 20 de novembro de 1997.
Dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá
outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L9514.htm> Acesso em:
02 mai. 2013. 78
COSTA, Valestan Milhomem da. A alienação fiduciária no financiamento imobiliário. p. 97. 79
BRASIL. Tribunal Superior de Justiça. RECURSO ESPECIAL Nº 1.155.716 - DF (2009/0159820-
5). Ministra Nancy Andrighi. Disponível em < http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev6/files/JUS2/STJ
/IT /RESP_1155716_DF_1332982088303.pdf> Acesso em: 16 de mai. 2013. 80 SOARES. Roberto Mariano de Oliveira. Possibilidade do credor em retomar a posse do imóvel antes
da realização do leilão descrito na lei de alienação fiduciária. Disponível em:
<http://jus.com.br/revista/texto/22398/possibilidade-do-credor-em-retomar-a-posse-do-imovel-antes-
da-realizacao-do-leilao-descrito-na-lei-de-alienacao-fiduciaria#ixzz2PDeyHqSb> Acesso em: 10 abr.
2013.
22
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante de todo o exposto, pode-se concluir que a alienação fiduciária é a
garantia real sobre o próprio imóvel adquirido em financiamento, e apesar de não ser a
única garantia, é a mais utilizada neste liame.
A diferenciação entre alienação fiduciária e propriedade fiduciária, destaca-se
que através do contrato de alienação fiduciária vincula-se ao bem imóvel objeto do
financiamento uma garantia real, trazendo segurança jurídica ao contrato, uma vez que
com o surgimento da alienação fiduciária para financiamento de bens imóveis, facilitou
as negociações comerciais neste sentido, pois o credor tem uma expectativa que o
devedor adimplirá a obrigação pactuada entre eles.
Quanto à propriedade fiduciária esta é a denominação / a condição dada ao bem
imóvel, objeto do contrato de alienação fiduciária, uma vez que é o próprio bem
adquirido por financiamento imobiliário que garante o cumprimento do contrato.
Sobre as características do contrato de alienação fiduciária em garantia de coisa
imóvel, se observou que uma das principais se não a mais importante característica do
contrato é que este é resolúvel, e por ser assim, com o adimplemento da obrigação
pactuada entre credor e devedor, o contrato se resolve / se cumpre, e o bem imóvel
passa a ser integralmente do devedor, ou seja, o credor que antes tinha a posse indireta
do bem, com o adimplemento da obrigação, não têm mais, deixa de existir qualquer
vínculo entre os contratantes.
Por fim, quando o devedor não cumpre com as obrigações e deixa de quitas as
prestações do financiamento, o credor deverá informar ao tabelião competente para que
este, notifique o devedor, que por sua vez deverá quitar o débito e demais encargos
financeiros referentes à notificação e ao atraso, não fazendo, o devedor será constituído
em mora e a posse do imóvel, objeto de alienação fiduciária será consolidada em favor
do credor, verificou-se no estudo que todo esse procedimento se dá de forma
extrajudicial, tornando-se ágil, prático e com vantagem econômica para o credor, uma
vez que é menos oneroso do que se fosse judicial.
23
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS
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Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constitui%C3%A7ao.htm>.
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(2009/0159820-5). Ministra Nancy Andrighi. Disponível em:
<http://www.jusbrasil.com.br/filedown/dev6/files/JUS2/STJ/IT/RESP_1155716_DF_13329820
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