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MECIManual de Engenharia do Crédito Imobiliário
Avaliação de imóvel
@-meci
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Índice
Introdução
Capítulo 1 – Definições, Siglas e Abreviaturas
Capítulo 2 - Orientações
Capítulo 3 – Laudo de Avaliação
Capítulo 4 – Garantia e Habitabilidade
Capítulo 5 – Casos Específicos
Capítulo 6 – Correção e Revisão do Laudo
Capítulo 7 – Vistoria Complementar
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Introdução
No Manual de Engenharia do Crédito Imobiliário - MECI estão definidas e descritas
as diretrizes, regras, exigências, normas e detalhamentos quanto aos serviços técnicos
de engenharia associados ao Crédito Imobiliário do BB.
O MECI está subdividido da seguinte forma:
MECI AVALIAÇÃO DE IMÓVELAquisição de imóveis para pessoa física e Recuperação de Crédito de imóveis oriundos
de financiamentos do crédito imobiliário
MECI FINANCIAMENTO À PRODUÇÃO PESSOA JURÍDICAFinanciamento à Produção de empreendimentos enquadrados nos sistemas SBPE,
Programa Minha Casa Minha Vida - PMCMV Faixas 1,5, 2 e 3
MECI PRODUÇÃO DE EMPREENDIMENTOS FAIXA1Financiamento à produção de empreendimentos enquadrados no Programa Nacional
de Habitação Urbana com recursos do Fundo de Arrendamento Mercantil - PNHU-FAR
(PMCMV Faixa 1)
Atualização desse material é de responsabilidade exclusiva da área de engenharia do Banco do
Brasil
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Definições, Siglas e Abreviaturas
Capítulo 1
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Definições
Auditoria de trabalhos de avaliação: processo de verificação dos trabalhos terceirizados por
amostragem, a posteriori, visando o aprimoramento técnico e a qualidade dos serviços contratados;
Auditor: profissional responsável pela auditoria;
Avaliação de bens: análise técnica realizada por profissional habilitado, para identificar o valor de um
bem, seus custos, frutos e direitos, bem como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização
econômica para determinada finalidade, situação e data;
Averbação da edificação: registro da edificação existente ou realizada sobre um terreno, na matrícula
do terreno no RGI, normalmente com descrição da tipologia da edificação e suas áreas. Em se tratando de
empreendimentos, a descrição é mais detalhada e poderá abranger adicionalmente, para os
empreendimentos condominiais, as frações ideais das unidades autônomas;
Características intrínsecas do imóvel: aspectos inerentes ao próprio imóvel, ao seu terreno, a
exemplo da área, dimensões, posição, confrontações assim como às benfeitorias nele existentes, a exemplo do
partido arquitetônico, padrão, conservação, área, divisão interna.
Características extrínsecas do imóvel: aspectos não intrínsecos do imóvel ligados ao logradouro,
bairro, cidade; enfim, à região assim como ao contexto em que se insere em termos, por exemplo, de mercado,
economia e legislação;
Certidão de Inteiro Teor da Matrícula do imóvel no RGI: documento emitido pelo Cartório de
Registro de Imóveis, contendo o histórico do imóvel desde o seu registro inicial, abrangendo, por exemplo,
averbações de edificações, alterações de edificações, ações reais e reipersecutórias, hipotecas, alienações
fiduciárias, cadeia dominial e alterações de endereço;
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Definições
Correspondente: empresa contratada pelo BB para prestar serviços à comunidade em seu nome, com
critérios por ele estabelecidos;
Dano Físico de Imóvel: Dano constatado no imóvel decorrente de vícios construtivos, ação humana
delituosa ou não, omissão humana, por exemplo, em relação à manutenção preventiva ou corretiva, agentes da
natureza, entre outros;
Especificação da avaliação: classificação da avaliação em relação aos graus de fundamentação e
precisão resultantes;
Estabilidade e solidez: integridade estrutural, ausência de risco de colapso;
Grau de Fundamentação: é função do aprofundamento do trabalho de avaliação, da metodologia
empregada e da confiabilidade, qualidade e quantidade dos dados amostrais utilizados;
Grau de Precisão: é estabelecido quando for possível medir o grau de certeza e o nível de erro em uma
avaliação. A precisão depende da natureza do bem, do objetivo da avaliação, da conjuntura de mercado, da
abrangência alcançada na coleta de dados (quantidade, qualidade e natureza), da metodologia e dos
instrumentos utilizados.
Habitabilidade: pressupõe a existência de condições satisfatórias de conforto, segurança e salubridade na
edificação;
Habite-se: documento expedido pela administração pública local, normalmente prefeitura ou órgão
competente, que atesta a regularidade das benfeitorias existentes no imóvel e sua conformidade com as
normas e posturas locais ou conformidade com os projetos aprovados segundo as normas e posturas locais
vigentes à época da aprovação, liberando o imóvel para uso, inclusive não habitacional, se for o caso;
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Definições
Imóveis urbanos e bens correlatos urbanos: no contexto do presente normativo, refere-se ao
conjunto dos bens para a avaliação dos quais, possuem habilitação os engenheiros civis e arquitetos;
Inovação tecnológica: material, componente ou sistema construtivo que incorpora diferencial tecnológico em
relação aos correspondentes pré-existentes no mercado quando de seu lançamento;
Intervalo de valores admissíveis: faixa de valores admissíveis em torno do valor de avaliação.
Laudo Completo: é o que contém, de forma descritiva e fundamentada, os requisitos previstos pela ABNT
NBR 14.653 e suas partes, com as informações suficientes para o seu entendimento e a definição do valor do
bem;
Matrícula no RGI: é resultante da ação de documentar em um livro ou ficha no Cartório de Registro de
Imóveis a descrição do imóvel em termos, principalmente, de endereço e metragem, seus proprietários e os
sucessivos registros e averbações que informam transações, hipotecas, ônus e alterações físicas do bem;
Memorial de Incorporação: Acervo documental do registro da incorporação em condomínio no RGI;
Monitoramento de trabalhos de avaliação: o processo de monitoramento, realizado pelos
profissionais do quadro do BB, dos trabalhos realizados pelas empresas credenciadas, objetivando a
conformidade desses trabalhos com a NBR 14.653 da ABNT e suas partes, com os dispositivos legais vigentes,
com o presente manual e para que não restem restrições aparentes ou indícios de restrições à validação de
seus resultados. O monitoramento é feito a título apenas de controle de qualidade, sem que haja, no entanto,
qualquer conotação de corresponsabilidade dos profissionais orientadores pela execução dos trabalhos;
Profissionais do quadro: engenheiros e arquitetos do quadro de empregados do BB;
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Definições
Sistema construtivo convencional: são os que empregam materiais e técnicas construtivas
consagradas pelo uso e normatizadas pela ABNT;
Unidade Isolada: unidade imobiliária autônoma não predial;
Unidade Demandante: Centro do BB responsável pelo acionamento do serviço (Cenop Imobiliário, no
caso de financiamento imobiliário e Gecor Imobiliário, no caso de recuperação de crédito). O Cesup Avaliações
possui os profissionais do quadro, podendo contactar a qualquer momento a empresa credenciada no que se
refere a questões técnicas do trabalho, qualidade e prazo de execução.
Valor venal de mercado: para fins do presente manual é o valor de mercado para compra/venda, que
corresponde à quantia mais provável pela qual se compra/vende voluntariamente e conscientemente um
bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente;
Vícios construtivos: anomalias, defeitos ou danos oriundos de deficiências de projetos, de falhas na
execução da construção ou da qualidade dos materiais, os quais tornam a edificação total ou parcialmente
imprópria para o fim a que se destina e/ou depreciam o imóvel;
Vícios construtivos graves: são aqueles que afetam o imóvel ou parte dele, prejudicando a sua
estabilidade solidez e/ou condições de habitabilidade e sejam de recuperação ou correção difícil e onerosa.
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Siglas e Abreviaturas
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ABNT
ART
CAU
COBAN
CND
CONFEA
CREA
CUB
INMETRO
INSS
NBR
OS
RGI
RT
RRT
SINAPI
SINDUSCON
Associação Brasileira de Normas Técnicas
Anotação de Responsabilidade Técnica
Conselho de Arquitetura e Urbanismo
Correspondente
Certidão Negativa de Débitos
Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
Custo Unitário Básico de Construção
Instituto Nacional de Metrologia, Normalização e Qualidade Industrial
Instituto Nacional de Seguridade Social
Norma Brasileira Registrada no INMETRO
Ordem ou Autorização de Serviço
Registro Geral de Imóveis no Cartório de Registro de Imóveis
Responsável Técnico
Registro de Responsabilidade Técnica
Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e índices da Construção Civil
Sindicato das Indústrias da Construção Civil
Orientações
Capítulo 2
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Orientações
2.1 Orientações Gerais
2.1.1 Todos os trabalhos de avaliação deverão ser
elaborados em conformidade com a norma ABNTNBR 14.653.
2.1.2 A realização dos laudos de avaliação de bens
objeto deste manual constitui atribuição legalexclusiva dos profissionais graduados emengenharia civil e/ou arquitetura.
2.1.3 Os Laudos de Avaliação – Pessoa Física
objetivam subsidiar produtos, programas e
operações do Crédito Imobiliário do Banco do Brasil.
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2.2 Documentos necessários
2.2.1 Cabe ao demandante o fornecimento da
documentação necessária para a realização da
avaliação do imóvel.
2.2.2 A documentação básica para realização das
avaliações de imóveis são a Certidão de Inteiro Teor
da Matrícula dos imóveis no RGI e cópia do carnê de
IPTU contendo informações cadastrais do imóvel.
2.2.3 Quando a documentação básica nãocontiver informações suficientes à realização do
trabalho de avaliação, é solicitado ao demandanteos projetos, memoriais descritivos, convenção de
condomínio, memorial de incorporação ou outros
documentos complementares.
2.2.4 A solicitação de documentaçãocomplementar ou de esclarecimentos sobre a
documentação deve ser feita pelas empresas
credenciadas através de solicitação formal aodemandante, antes do encerramento do prazo deentrega do trabalho.
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Orientações
2.2.5 Para que o imóvel possa ser avaliado devem
existir condições e subsídios que permitamao avaliador localizá-lo/identificá-lo esuficientemente caracterizá-lo.
2.2.6 O imóvel sempre é identificado no laudo pelo
seu endereço real verificado.
2.2.7 Havendo divergência entre o endereçoconstante na documentação do imóvel e overificado pelo avaliador por ocasião da vistoria,
havendo a convicção do avaliador de tratar-se do
imóvel objeto da documentação e da demanda, é
emitido o laudo e registrada a divergênciaverificada no campo “Observações”. Por outro
lado, não havendo a convicção, o laudo é concluído
e entregue sem definição de valor e com a
respectiva justificativa.
2.2.8 Para os casos de divergência de endereço, o
avaliador deve incluir no laudo a foto do nome do
logradouro e o número de identificação do imóvel.
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2.3 Auditoria dos trabalhos
2.3.1 A título de controle de qualidade dotrabalho, as avaliações realizadas por empresas
contratadas poderão ser auditadas, revisadas oumonitoradas por profissionais do quadrointerno do BB.
2.3.2 O BB acompanha na íntegra os trabalhosrealizados pelas empresas credenciadas, tanto
em termos de qualidade quanto em prazo de
execução/conclusão do serviço.
2.3.3 Quando solicitado pelo BB, a empresacredenciada, deve fornecer a memória de cálculoutilizada no tratamento de dados, no seguinte
formato:
a) Arquivo contendo o modelo de regressãolinear gerado pelo software SisDea, SisRen ou
TS-Sisreg;
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Orientações
b) Relatório completo da inferência estatística emformato PDF (projeções, gráficos, dados e
informações auxiliares) e a amostra em arquivo
formato Excel, no caso da utilização de outro
software estatístico,
2.3.4 Quando o BB solicitar, a empresa credenciada,
terá 1 dia útil para enviar a memória de cálculoutilizada no laudo, sob pena de apontamento de
não conformidade no laudo.
2.3.5 Após a auditoria e se encontradas nãoconformidades no laudo, o BB enviará um
relatório informando quais itens tiveram
apontamentos.
2.3.6 Não caberá correção dos laudos comapontamentos.
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2.4 Responsabilidade Técnica
2.4.1 Para todo trabalho de avaliação deve ser
providenciada a anotação/registro deresponsabilidade técnica do responsável técnicodo serviço e do representante legal da empresa,
ART/RRT junto aos CREA/CAU, respeitados os
prazos regulamentares estabelecidos pelos
respectivos conselhos, seja individualmente ou
conjuntamente (através de ART/RRT múltiplo).
2.4.2 Deve ser fornecida uma cópia da guia de ART
ou RRT sempre que houver solicitação por parte do
demandante ou esteja previsto contratualmente.
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Orientações
2.5 Entrega do trabalho
2.5.1 Decorrido o prazo contratual do serviço, a
empresa credenciada deve enviar imediatamenteo trabalho, via e-mail, à Unidade Demandante,juntamente com seus anexos e uma via do laudoassinada e digitalizada.
2.5.2 O atraso injustificado na conclusão do
serviço, sujeita a empresa credenciada assanções administrativas previstas no Edital de
Credenciamento.
2.5.3 Posteriormente, a via original dos laudosconjuntamente com seus anexos, a ART/RRTcom comprovante de pagamento, devem ser
enviados ao Cesup Avaliações para providências
quanto ao pagamento do serviço.
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“Comprometemo-nos a entregar
informações e exigências claras e
adequadas, de tal maneira que o
fornecedor saiba o que vai fornecer e
cobramos de nossos fornecedores o
atendimento às condições
acordadas.”Banco do Brasil
Relação com Fornecedores
Laudo de Avaliação
Capítulo 3
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Laudo de Avaliação
3.1 Informações gerais
3.1.1 O Laudo de Avaliação deve conter, de forma
sucinta, os requisitos mínimos previstos pelaABNT NBR 14.653-1 e 14.563-2, com informações
suficientes para o seu entendimento.
3.1.2 Os trabalhos devem observar e considerar as
características e tendências principais do segmentode mercado em que se insere o imóvel avaliando,
como o grau de concorrência, a estrutura, aconduta e o desempenho, e consignar informações
no laudo.
3.1.3 Devem ser analisados, também, os aspectos
relativos à viabilidade de comercialização e deliquidez do imóvel, fazendo constar no laudo
possíveis facilitadores e/ou dificultadores parasua comercialização, quando houver.
3.1.4 Na determinação do valor do imóvel, o
avaliador deve basear-se não somente nas
características intrínsecas do imóvel, mastambém nos aspectos extrínsecos tais como
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legislação, posturas, fiscalização, mercado, etc.
3.1.5 As avaliações devem contemplar, sempre que
possível, a influência dos estados de regularizaçãocadastral dos imóveis no RGI, em seu valor de
mercado.
3.1.6 Para avaliações de imóveis urbanos de
tipologias mais frequentes como casa, apartamento,
terreno e unidade comercial (loja, sala) devem ser
utilizados os modelos de laudo fornecidos pelo BB.
3.1.7 O Laudo é gerado em uma via e contém,
como anexos mínimos, relatório fotográfico (com
pelo menos quatro fotografias internas e externas
referentes ao imóvel avaliando) e memorial de
cálculo.
3.1.8 As quatro fotografias devem contemplar pelo
menos o logradouro, fachada principal e aspectosinternos do imóvel, e devem possuir definição
suficiente para sua perfeita visualização.
3.1.9 O imóvel avaliando deve estar visível na fotodo logradouro e o número do imóvel deve estar
visível na foto da fachada.
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Laudo de Avaliação
3.1.10 Não podem ser fornecidas cópias doslaudos de avaliação a clientes ou agentes externos
ao BB, exceto por determinação judicial.
3.1.11 Imóveis em fase de acabamento ou emreforma devem ser avaliados considerando-se o
estado em que se encontram.
3.2 Metodologia avaliatória
3.2.1 A metodologia avaliatória adotada é funçãobasicamente da natureza do bem avaliando, dafinalidade da avaliação e da disponibilidade,qualidade e quantidade de informaçõessubsidiárias obtidas.
3.2.2 Como regra, é utilizado para avaliação o
método comparativo direto de dados demercado, com tratamento de dados através do
modelo de regressão linear.
3.2.3 A adoção de outra metodologia deve sersempre justificada nos laudos de avaliação e
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somente será admitida nos trabalhos realizados por
credenciados mediante anuência dosprofissionais do quadro do BB.
3.2.4 Nas avaliações onde a metodologia adotada
envolva a determinação do custo de reedição oureprodução de benfeitorias, devem ser
prioritariamente utilizadas as informações do
SINAPI ou CUB.
3.3 Tratamento dos Dados
3.3.1 A memória de cálculo deve conter: equaçãoutilizada, coeficientes atingidos, significânciasdo modelo e das variáveis independentes,número de dados utilizados, atributos do imóvelavaliando, resultado e intervalos atingidos,gráfico de resíduos e aderência.
3.3.2 Os intervalos de valores admissíveis,utilizados na determinação do valor de mercado,
quando for o caso, devem ser informados no campo“Observações” do laudo de avaliação.
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Laudo de Avaliação
3.4 Especificação da avaliação
3.4.1 Todos os trabalhos de avaliação de imóveis
urbanos devem ser elaborados com o objetivo de
atingir o Grau de Fundamentação II, admitido, no
entanto, o Grau I.
3.5 Vistoria
3.5.1 É obrigatória a vistoria externa e interna aoimóvel pelo avaliador.
3.5.2 Deve ser preenchida no laudo a data darealização da vistoria ao imóvel avaliando.
3.5.3 A vistoria objetiva, além da caracterizaçãodo imóvel avaliando, obter informaçõesrelevantes relativas à região onde está inserido oimóvel, suas condições de infraestrutura urbana,serviços públicos e equipamentos comunitários,
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usos predominantes, vocação, topografia, solo,acessos, polos valorizantes e/ou desvalorizantes.
3.5.4 A vistoria interna ao avaliando deve sempre
ser realizada, pois é considerada imprescindívelpara a caracterização do imóvel e verificação de suas
condições.
3.5.5 Sendo impossibilitado o acesso do avaliador
ao interior do imóvel, exclusivamente nos casos deavaliação para recuperação de crédito, a vistoriapode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir
com a determinação do valor do imóvel
considerando a situação paradigma hipotética com
base nos elementos que for possível obter, tais
como:
a) Descrição interna;
b) No caso de apartamento, escritórios e conjuntos
habitacionais, a vistoria externa de áreas
comuns, a vistoria de outras unidades no mesmo
edifício e informações da respectiva
administração;
c) No caso de unidades isoladas, a vistoria externa;
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Laudo de Avaliação
3.5.6 Quando se tratar de financiamento imobiliário
e a vistoria interna do imóvel foi inviabilizada por
falha do interessado, caracteriza-se como vistoriainfrutífera, devendo o laudo ser concluído sem
atribuição de valor, porém contendo:
a) caracterização externa e fotos externas;
b) informação das horas de chegada e saída do
imóvel;
c) nome e telefone de pessoa que possa atestar o
fato, se possível.
3.5.7 Para vistoria com hora marcada, deve
ocorrer a espera mínima de 30 minutos por partedo avaliador, para que possa ser caracterizado o
não comparecimento do interessado ao local.
3.5.8 A empresa credenciada deve,
impreterivelmente em D+1, responder o e-mail à
Unidade Demandante informando a dataagendada para vistoria ao imóvel.
3.5.9 Qualquer dificuldade no agendamento da
vistoria, deve ser imediatamente comunicada aUnidade Demandante.
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3.6 Preenchimento do laudo
3.6.1 Devem ser utilizados os modelos de laudosfornecidos pelo BB conforme o tipo de imóvel:
a) Laudo de avaliação – casa
b) Laudo de avaliação – apartamento
c) Laudo de avaliação - terreno
d) Laudo de avaliação – unidade comercial
3.6.2 Deve ser informado e justificado nocampo “Observações” do laudo de avaliaçãosempre que ocorrer o enquadramento do estado deconservação do imóvel como ruim.
3.6.3 Devem ser descritas todas as benfeitoriasacessórias relevantes, tais como muros divisórios e
de fechamento, com as características dos materiais
de que são constituídos.
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Laudo de Avaliação
3.7 Data do Laudo
3.7.1 O Laudo de Avaliação tem seu resultado
relacionado à data de referência nele constante.
3.7.2 Para os pedidos de correções e revisão delaudo (valor), a data de referência (data do laudo) e
a data de vistoria ao imóvel devem permanecer as
mesmas do laudo original, salvo nos casos de
execução de novo laudo de avaliação.
3.7.3 A vigência do laudo de avaliação no BB é de 1ano, contados a partir da sua data de referência.
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“Os modelos de laudos estão
disponíveis para download no Portal
do BB na Internet, endereço:”
http://www.bb.com.br > Outros
sites > Compras, Contratações e
Venda de Imóveis > Compras e
Contratações > Downloads”
Garantia e Habitabilidade
Capítulo 4
22
Garantia
4.1 Aceitabilidade do imóvel
4.1.1 A manifestação técnica quanto à
aceitabilidade do imóvel como garantia não tem a
finalidade de subsidiar o enquadramento ou
aprovação do imóvel em um determinado programa
ou operação, mas sim informar se sob os seusaspectos de engenharia, arquitetura e mercado,o imóvel apresenta condições para constituirgarantia real.
4.1.2 Não podem constar nos laudos condicionantes
para que o imóvel seja aceito como garantia,
devendo o avaliador manifestar-seconclusivamente sobre a questão.
4.1.3 Independentemente de manifestaçãocontrária à aceitação do imóvel como garantia, o
imóvel deve ser avaliado.
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4.1.4 Não são aceitos como garantia os imóveis possuidores
de situação restritiva grave quanto:
a) à comercialização;
b) ao comprometimento de suas condições físicas;
c) à falta de estabilidade e solidez;
d) ao risco de desabamento total ou parcial;
e) à existência de vícios de construção graves;
f) a risco de deslizamento, desmoronamento, inundações
repetitivas, enchentes ou alagamentos;
g) à perspectiva de desapropriação;
h) à existência de passivo ambiental;
i) a outras restrições possíveis.
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Garantia
4.2 Comercialização
4.2.1 Constitui condição restritiva àcomercialização e não serão aceitas comogarantia:
a) unidades habitacionais edificadas em terreno
não desmembrado;
b) fração de terreno inserida em terreno não
desmembrado;
c) unidades habitacionais inseridas em terreno
encravado sem servidão de passagem
4.3 Estabilidade e Solidez
4.3.1 A falta de estabilidade e solidez motiva anão aceitação do imóvel como garantia.
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4.3.2 A estabilidade e solidez estão atreladas à
integridade estrutural dos imóveis, assim como
a falta de estabilidade e solidez decorre da
existência de comprometimento de elementos
como fundações, estruturas, alvenarias estruturais e
muros de arrimo, que venham ocasionar riscos de
desabamento das edificações.
4.3.3 Em se tratando de unidade isoladacontendo mais de um módulo de edificação emque houver situação restritiva grave apenas nos
módulos de edificação secundários ou acessórios,
sem que exista risco de afetação ou
comprometimento do módulo de edificação
principal, são também descritos no laudo os
módulos com restrições, porém, desconsiderados
para efeito de avaliação, sendo o imóvel como um
todo aceito como garantia.
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Garantia
4.4 Vícios construtivos
4.4.1 Vícios construtivos graves motivam a nãoaceitação do imóvel como garantia.
4.4.2 Uma vez identificada a existência de vícios
construtivos graves, estes devem ser descritos nocampo “Informações Complementares” do Laudo
de Avaliação e contemplados no relatório
fotográfico.
4.5 Passivo ambiental
4.5.1 Sempre que especificado na Ordem deServiço, a empresa credenciada deve preencher o
relatório de Levantamento de Indícios deContaminação - LIC e anexá-lo ao laudo deavaliação.
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4.5.2 O LIC está disponível para download no Portal
do BB na Internet, endereço: http://www.bb.com.br
> Outros sites > Compras, Contratações e Venda de
Imóveis > Compras e Contratações > Downloads.
4.5.3 Constatada a existência de passivoambiental, por exemplo, em função de
contaminação, construções em área de preservação
permanente, etc., o avaliador manifesta-se
contrariamente à aceitação do imóvel comogarantia e emite o laudo de avaliação semdefinição de valor, com a devida justificativa no
campo “Observações”.
4.5.4 Havendo indício de passivo ambiental, para
efeito de avaliação, o imóvel é hipoteticamenteconsiderado como se desprovido estivesse depassivo ambiental e o avaliador manifesta-secontrariamente à aceitação do imóvel emgarantia, com a correspondente justificativa no
campo “Observações” do laudo de avaliação.
4.5.5 Uma vez comprovada pela parte interessadaa inexistência de passivo ambiental o imóvelpode ser aceito como garantia e, se necessário,
revisto o laudo de avaliação com eliminação da
restrição.
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Garantia
4.6 Sistema construtivoinovador ou não convencional
4.6.1 Nos trabalhos em que, eventualmente, for
identificado que a edificação do imóvel avaliando se
deu utilizando sistema construtivo inovador, o fato
deve ser registrado no campo “Observações” dolaudo de avaliação, se possível com a indicação do
sistema utilizado.
4.6.2 Para que o imóvel edificado através de sistema
construtivo inovador ou não convencional possa seraceito como garantia, é necessário que o sistemaconstrutivo detenha Documento de Avaliação
Técnica (DATec) com chancela do Sistema Nacional
de Avaliação Técnica para Sistemas Inovadores-
SINAT, no âmbito do PBQP-H, vinculado ao
Ministério das Cidades.
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4.7 Imóvel novo, em fase deacabamento ou em reforma
4.7.1 Imóvel em fase de acabamento ou emreforma pode ser considerado como boa garantia
desde que o avaliador tenha convencimento,
mediante inspeção visual, de que as condições
minimamente adequadas de uso e habitabilidade,
estabilidade e solidez estejam mantidas.
4.7.2 Em se tratando de imóvel novo que esteja
sendo entregue sem acabamento interno no todoou em parte e em se tratando de imóvel emreforma interna, estando por ocasião da vistoria
total ou parcialmente sem seus acabamentos
internos, mesmo não havendo condições de
habitabilidade e inexistindo outras restrições à
aceitação do imóvel como garantia, deve ser
apontada normalmente a falta de condições de
habitabilidade, porém atestada a possibilidade de
aceitação do imóvel como garantia.
26@-meci - Avaliação de Imóvel
Garantia
4.8 Infraestrutura Urbana
4.8.1 Para aceitação do imóvel como garantia, suainfraestrutura urbana deve conter:
a) solução para abastecimento de água;
b) solução para esgotamento sanitário;
c) solução de drenagem de águas pluviais, quando
aplicável. Em vias pavimentadas ou não
pavimentadas, a solução pode ser constituída
por guias, sarjetas, caixa ralo, boca de lobo e rede
de águas pluviais, conforme a prática local.
Existem locais que adotam o escoamento
superficial com áreas lindeiras às vias para
escoamento das águas pluviais.
d) redes de energia elétrica;
e) Iluminação pública.
Obs.: Em relação ao item “c”, quando identificado na
vistoria que a falta da solução possa comprometer
as condições físicas do imóvel, sua estabilidade e
solidez, a garantia deverá ser negada.
4.9 Outras restrições
4.9.1 Tendo sido constatadas divergências entre asreais características do terreno e a descrição deterreno constante na matrícula do RGI, o imóvel
deve ser avaliado considerando-se as características
reais do terreno, porém, deve ser apontada a
impossibilidade de aceitação do imóvel como
garantia.
4.9.2 O imóvel somente poderá vir a ser aceito como
garantia se compatibilizadas a descrição doterreno na matrícula do RGI e as suas reaiscaracterísticas.
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Habitabilidade
4.10 Habitabilidade
4.10.1 Habitabilidade pressupõe a existência decondições de conforto, segurança e salubridadena edificação, para imediata ocupação eutilização do imóvel ao fim a que se destina, seja
residencial, comercial ou outros.
4.10.2 Para que seja considerada habitável, uma
unidade isolada inacabada ou em reforma, deve
possuir pelo menos uma parte do seu móduloprincipal com condições de habitabilidade.
4.10.3 Não havendo outras restrições, a falta de
habitabilidade não enseja necessariamente a não
aceitação do imóvel como garantia.
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“O Banco do Brasil promove boas práticas
corporativas e busca incentivar estas
práticas em seus parceiros, formando
uma rede que adota conduta responsável
e atua para construção de uma sociedade
comprometida com valores éticos.”
Banco do Brasil,
Relação com Fornecedores
Casos Específicos
Capítulo 5
29
Casos Específicos
5.1 Áreas não averbadas
5.1.1 Em se tratando de edificação com área
parcialmente não averbada, para efeito de
avaliação, considera-se, em principio, as áreasefetivamente existentes, isto é, terreno econstrução total (áreas averbadas e nãoaverbadas).
5.1.2 O imóvel é passível de ser aceito como
garantia, observada condição restritiva abaixo
descrita:
a) O imóvel não pode ser aceito como garantia se
possuir área construída não averbada que, pelas
suas especificidades, sujeite o imóvel a umaprovável intervenção ou embargo pela
administração condominial e/ou pelo poder
público.
b) Em caráter de excepcionalidade, poderá ser
aceito como garantia o imóvel com parte da
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edificação não passível de averbação desde que
eventual demolição ou sinistro da parte não
averbada em situação restritiva, não interfira ou
ocasione outras restrições graves ao imóvel
como um todo, particularmente, à sua parte ou
módulo principal.
c) observados estes requisitos, o laudo abrange em
sua descrição de áreas, também a área não
averbada em situação restritiva, porém, esta área
não deve ser considerada para
determinação do valor de avaliação, sendo
registrado tal fato no laudo.
5.1.3 Mesmo que e a matrícula do imóvel não
contemple a área construída, o imóvel deve ser
descrito e avaliado como se toda a área construída
estivesse averbada, observada a condição restritiva
do item 5.1.2 a.
30
Casos Específicos
5.2 Unidades isoladas de usomisto
5.2.1 As avaliações de unidades isoladas de uso
misto, ou seja, aquelas nas quais coexistem partes de
uso residencial e partes de uso não residencial,
devem, em princípio, contemplar as áreasefetivamente existentes, isto é, terreno econstrução total (parcela residencial e nãoresidencial).
5.2.2 A existência de parcela de uso nãoresidencial em operações habitacionais deaquisição não é motivo, por si só, para que oimóvel não possa ser aceito como garantia.
5.2.3 Deve constar, no campo “observações” do
laudo de avaliação, a descrição, separadamente, das
parcelas residencial e não residencial, inclusive
em termos de área.
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5.2.4 O atendimento do pleito fica condicionado à
possibilidade de identificação e suficientecaracterização da parcela de uso residencial.
5.3 Unidades isoladas comcaracterísticas condominiais
5.3.1 Havendo, em um mesmo terreno,
multiplicidade de unidades habitacionais, semque tenha havido a instituição de condomínio,
deve ser apontada claramente a situação e descritas
detalhadamente as unidades no Laudo. A avaliação
deve abranger o imóvel por completo.
5.3.2 Não havendo restrições graves ou outros
impedimentos, o imóvel, como um todo, pode seraceito como garantia.
5.3.3 As unidades habitacionais edificadas sobre o
terreno, por não constituírem unidades autônomas,
não podem ser aceitas como garantiaindividualmente.
31
Casos Específicos
5.4 Vagas autônomas
5.4.1 São fornecidas Certidões de Matrícula paraas vagas de garagem autônomas a serem
abrangidas, conjuntamente, nas avaliações de outras
unidades condominiais como apartamentos,
escritórios e eventualmente lojas.
5.4.2 Os números identificadores das vagascompõem a identificação do objeto da avaliação,
juntamente com o número da unidade avaliada
principal, em Laudo de Avaliação único, como por
exemplo, apartamento 403 e vaga de garagem 15.
5.4.3 Nas operações de aquisição de unidadesresidenciais condominiais, normalmente
apartamentos em condomínios, onde as vagas degaragem sejam autônomas e todos osproprietários de apartamentos assemelhadospossuam vaga(s) de garagem em determinadasproporções, o avaliador deverá solicitar ao
demandante a inclusão de vaga(s) de garagem na
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operação com o fornecimento de documentação
complementar, para que o imóvel possa ser avaliado.
5.5 Vagas não autônomas
5.5.1 As vagas de garagem não autônomasvinculadas são abrangidas nas avaliações deunidades condominiais sejam elas apartamentos,
salas ou lojas, desde que apareçam registradasdocumentalmente de forma explícita nas
Certidões de Matrícula ou em outros
documentos como Convenção de Condomínio
ou Memorial de Incorporação.
5.5.2 Não são consideradas nas avaliações as vagasde garagem informais que não estejamformalmente documentadas, ainda que
identificadas fisicamente como associadas à unidade
condominial avaliada.
5.5.3 Quando identificada por ocasião da vistoria a
existência de vagas de garagem vinculadas ao
32
Casos Específicos
apartamento ou escritório, e as mesmas vagasnão aparecerem indicadas explicitamente na
Certidão de Matrícula, a empresa credenciada deve
solicitar à unidade demandante, documentação
complementar comprobatória para que o imóvel
possa ser avaliado.
5.6 Reformas e ampliações
5.6.1 Nas análises dos pedidos de anuência feitos
por mutuários junto ao BB, para que possam efetuar
reformas em imóveis hipotecados ou alienados
fiduciariamente:
a) O imóvel deve ser avaliado consideradohipoteticamente reformado de acordo com o
projeto arquitetônico e memorial descritivo
apresentado;
b) Acessoriamente, o imóvel deve ser avaliado na
pior condição que venha a assumir durante areforma, eventualmente com demolição ou
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comprometimento de parte ou de toda a edificação e
outras benfeitorias.
5.6.2 No mesmo laudo de avaliação do imóvelconsiderado reformado, deve ser apresentada no
campo “Observações”, de forma resumida, acaracterização e estimativa do valor do imóvelna sua pior condição prevista.
5.6.3 O laudo de avaliação faz parte integrante da
análise que pode abranger outros aspectos técnicos
e pode ser materializada, eventualmente, em forma
de laudo de análise ou parecer técnico, a ser
encaminhado ao BB.
33
Casos Específicos
5.7 Imóvel com características intrínsecas hipotéticas
5.7.1 Para avaliação do imóvel considerado com
características intrínsecas hipotéticas não
correspondentes à sua realidade, a área deengenharia do BB solicitará à empresacredenciada, formalmente, a atividade AVR-102,
através de Ordem de Serviço.
5.7.2 Independentemente da situação paradigma
hipotética que venha a ser indicada, o imóvel
avaliando deve ser normalmente caracterizadoem seus aspectos extrínsecos, no que se refere às
suas características reais atuais, ligadas à cidade,
região, logradouro e mercado em que se insere.
5.7.3 No laudo de avaliação deve ser caracterizadoo imóvel intrinsecamente, como é considerado
para efeito de avaliação, registrando-se no campo“Observações” que se trata de avaliação com base
em situação paradigma, identificando-a, e
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informando quais foram os subsídios utilizados para
caracterização do objeto.
5.7.4 O recurso em questão destina-se a atenderexclusivamente determinações legais ouexigências programáticas, processuais, deinteresse exclusivo do BB, e nunca a interesses de
clientes ou mutuários.
5.7.5 Independentemente da situação paradigma
apontada no campo “Observações”, devem ser
resumidamente descritas as característicasintrínsecas reais do imóvel que tenham sidoverificadas, inclusive, quanto à existência de
qualquer restrição grave que venha a ser verificada,
tais como, vícios construtivos graves, falta de
estabilidade e solidez ou falta de condições de
habitabilidade.
5.7.6 O que motiva a análise quanto à aceitação
como garantia é o imóvel objeto na situaçãoparadigma e não o imóvel na situação real, ainda
que possua restrições reais graves, as quais são
descritas no laudo para subsidiar decisão dos
operadores dos Produtos e Programas.
34
Casos Específicos
5.7.7 Os registros fotográficos, inclusive doimóvel tal como se encontra, compõem o laudode avaliação, independentemente, da situação
paradigma hipotética que venha a ser adotada.
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“Integramo-nos com nossos
fornecedores com vistas à redução
de custos e à melhoria contínua dos
bens e serviços fornecidos”Banco do Brasil, Política de
Relacionamento com Fornecedores
Correção e Revisão de Laudo
Capítulo 6
36
6.1 Correção de Laudo
6.1.1 Os pedidos de correção dos laudos deavaliação podem ser decorrentes de preenchimento
incorreto do laudo, inconsistências cadastrais, dados
do imóvel avaliando ou outros aspectos formais.
6.1.2 A Unidade Demandante deve submeter os
pedidos de correção de laudo diretamente a
empresa responsável pelo trabalho.
6.1.3 A empresa credenciada fornecedora da
avaliação dispõe de 1 (um) dia útil para correção e
envio do laudo retificado.
6.1.4 Em caso de solicitações de alterações,correções, revisão de laudo e/ou contestaçõespor parte do comprador, vendedor, correspondente
(ainda que em nome do Banco do Brasil),
funcionário da rede de Agências, a empresa
credenciada deve orientar o solicitante a acionar oCentro responsável.
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6.2 Revisão do resultado
6.2.1 Os pedidos de revisão dos laudos deavaliação contratados podem ser admitidos, desde
que o objetivo não seja atender a interesses das
partes envolvidas, mas tão somente de corrigirdistorções de qualquer natureza, porventura
existentes nos trabalhos por falha de seus autores,
tanto no tocante ao valor do imóvel quanto àmanifestação de garantia.
6.2.2 Em termos de resultado apurado no laudo, a
revisão do resultado pode incorrer em redução,manutenção e aumento de valor.
6.2.3 Não havendo concordância, seja por parte do
cliente ou da Unidade Demandante, com o resultado
da avaliação, pode ser solicitada sua revisão.
6.2.4 A solicitação de revisão é encaminhadaformalmente pela equipe técnica do BB àempresa credenciada responsável pelo trabalho,
para que seja revista em primeira instância pelo
profissional responsável pelo trabalho.
Correção e Revisão de Laudo
37
6.2.5 A solicitação do cliente contendo a
argumentação fundamentada com os subsídios que
o levaram à convicção de valor será encaminhada
para análise da empresa credenciada.
6.2.6 Havendo concordância com aargumentação apresentada, a empresa credenciada
deve providenciar a retificação e substituição do
laudo junto à equipe técnica do BB.
6.2.7 A empresa credenciada responsável pela
avaliação dispõe de 1 (um) dia útil para análise do
requerimento, manifestação formal conclusiva e
envio do laudo retificado, se for o caso.
6.2.8 A empresa credenciada, deve enviar, emconjunto com o laudo retificado, a memória decálculo utilizada no tratamento de dados, no
seguinte formato:
a) Arquivo contendo o modelo de regressão linear
gerado pelo software SisDea, SisRen ou TS-Sisreg
b) Relatório completo da inferência estatística em
formato PDF (projeções, gráficos, dados e
informações auxiliares) e a amostra em arquivo
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Correção e Revisão de Laudo
formato Excel, no caso da utilização de outro
software estatístico.
6.2.9 Caso o laudo original já tenha sido enviado ao
BB, o mesmo também deve ser substituído.
6.2.10 Em caso de solicitações de alterações,correções, revisão de laudo e/ou contestaçõespor parte do comprador, vendedor, correspondente
(ainda que em nome do Banco do Brasil),
funcionário da rede de Agências, a empresa
credenciada deve orientar o solicitante a acionar oCentro responsável.
“A qualidade dos produtos e serviços,
a satisfação dos parceiros e
empregados ocasionam vínculos
duradouros e proveitosos para as
partes envolvidas com a
compra/contratação”Banco do Brasil,
Relacionamento com Fornecedores
Vistoria Complementar
Capítulo 7
39
7.1 Vistoria Complementar
7.1.1 Os pedidos de Relatório Complementar deVistoria podem ser demandados às empresas
credenciadas nas situações em que há anecessidade de retorno ao imóvel para atestar se
foram tomadas providências pelo proponente para
sanar os apontamentos no laudo de avaliação
quanto as condições de habitabilidade do imóvel,aceitabilidade como garantia entre outras
situações.
7.1.2 A Unidade Demandante, após autorização da
área de engenharia do BB, solicitará formalmente à
empresa credenciada, a atividade RCV-501, através
de Ordem de Serviço.
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Vistoria Complementar
“Contamos com sua colaboração
para vencer os desafios futuros”.Banco do Brasil,
Relacionamento com Fornecedores
Banco do Brasil
DISEC - Diretoria de Suprimentos, Infraestrutura e Patrimônio
GEPAE - Gerência de Patrimônio, Arquitetura e Engenharia
DAVAL - Divisão de Avaliação de Bens e Empreendimentos e Crédito Imobiliário
Dúvidas devem ser direcionadas diretamente ao:
Cesup Avaliações – São Paulo
cesinimob.engpf@bb.com.br
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