2 . USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

1. Introdução

2. Características do antigo zoneamento

3. Nomenclatura

4. A Lei n.º 13.885/ 04 – o novo zoneamento

5. Tipologias

USO E OCUPAÇÃO DO SOLO1. Introdução

O primeiro zoneamento da cidade de São Paulo foi baseado em Plano Diretor de 1971 e aprovado em 1972.

A Lei 13.885/04 compreende os Planos Regionais para cada uma das 31 Subprefeituras e zoneamento compatível com as

diretrizes do Plano Diretor Estratégico de 2002.

A SEMPLA com as Secretarias das Sub-Prefeituras, dos Transportes e da Habitação, elaborou os Planos Regionais, adequando a realidade local a uma perspectiva de futuro, detalhando com projetos de

bairros e melhorias na paisagem urbana.

O Plano Diretor Estratégico, Lei 13.430/02, incorpora as disposições da Lei Federal 10.257/01 - O Estatuto da Cidade.

2. Características do "antigo zoneamento”

A legislação de uso e ocupação do solo Lei n.º 7.805/72, com as disposições do Plano Diretor

de Desenvolvimento Integrado - PDDI - Lei n.º 7.688/71, vigorou durante três décadas.

- fundamentação em um modelo de cidade ideal, com rede de vias expressas e de metrô, em início de

implantação.

- com a segregação de usos, o zoneamento separava as áreas de residência das áreas de trabalho, aumentando as

necessidades de circulação e transportes.

Principais características:

- estabelecia características diferentes no aproveitamento do lote em cada tipo de uso para a

edificação, dificultando a diversificação de usos na mesma edificação e sua reciclagem.

- a maior parte do território do Município, correspondente à zona de uso - Z2, permitia apenas o coeficiente de

aproveitamento um para a ocupação do solo.

- provocou o desaparecimento de tipologias como edifícios de quatro andares, vilas e o uso misto de comércio e residência

na mesma edificação.

- excedia o Código de Obras, exigindo recuos nos dois primeiros pisos até 6 m de altura, dificultando a implantação de edificações em lotes pequenos.

- restrigia o mercado consumidor de habitações, estimulava o crescimento horizontal da cidade em direção às áreas

periféricas.

- nas áreas de Z2, não era permitido a construção de residências multifamiliares, habitações agrupadas

verticalmente - categoria de uso R2.02,

- Com a Lei de 1979 passou a permitir em edificações residenciais o aumento do coeficiente de aproveitamento

(C.A.) na proporção da redução da taxa de ocupação (T.O.).

- para empreendimentos com mais de 400 habitações, agrupadas vertical ou horizontalmente, obrigava instalações

de uso comum, como área mínima de lazer (categoria de uso R3.02.), encarecendo a construção e o condomínio

- não considerava aspectos físicos do território, como a relação entre parâmetros estabelecidos para a infra-estrutura

e o sistema viário existente.

Características do novo zoneamento misturando usos e atividades, visando:

- reduzir a necessidade de longas viagens diárias,- preservar as zonas estritamente residenciais,- flexibilizar usos em vias de tráfego intenso,

- incentivar mais espaços públicos em edifícios privados,

- permitir maior adensamento nos locais e eixos de centralidade em bairros,

- permitir maior adensamento em torno de estações de transporte de massa.

- prever acréscimos de área construída através da aplicação da outorga onerosa,

- prever a transferência de potencial construtivo.

3. Nomenclatura

Área bruta é a área total de um determinado território, inclusive logradouros, áreas verdes e institucionais.

Área construída computável é a soma das áreas cobertas de todos os pavimentos de uma edificação,

que são consideradas para o cálculo do coeficiente de aproveitamento.

Área construída não computável é a soma das áreas cobertas de uma edificação não consideradas para o

cálculo do coeficiente de aproveitamento, como:

a) a área edificada destinada a residência do zelador até 60 m² (exceto nas categorias de uso R1, R2h, nR1)

e nas edificações com área inferior a 300 m²;

b) área do pavimento térreo em pilotis, quando desembaraçado de qualquer vedação, com exceção de

caixa de escadas, elevadores e controle de acesso, limitada a 30% da área do pavimento;

c) o pavimento térreo das edificações categoria de uso R2v, quando destinado à utilização comum.

Área útil ou privativa é a área do imóvel, coberta ou descoberta, da qual um proprietário tem total domínio,

de uso privativo e exclusivo.

Área de utilização comum é a área que pode ser utilizada por todos os proprietários de um condomínio edificado ou não, sendo livre o acesso e o uso, de forma comunitária.

Gabarito de altura máxima de uma edificação é a distância entre o piso do pavimento térreo e o ponto mais alto da cobertura, excluídos o ático e a caixa d’água.

Pavimento permeável ou drenante é o que permite o escoamento e o esgotamento do excesso de águas pluviais.

Definições de aproveitamento de áreas

Coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída computável de uma edificação e a área

total do lote ou gleba podendo ser:

a) básico - que resulta do potencial construtivo gratuito inerente aos lotes ou glebas urbanas;

b) máximo - que não pode ser ultrapassado;

c) mínimo - abaixo do qual o imóvel poderá ser considerado subutilizado.

Quota mínima de terreno por unidade construída, define o número máximo de domicílios ou unidades construídas

por lote, expressando o número máximo de habitações por m2 de terreno.

Taxa de ocupação - T.O. é a relação entre a área da projeção horizontal da edificação e a área do lote.

Taxa de permeabilidade - T.P., é a relação entre a área que permite a infiltração da água no solo (livre de qualquer edificação ou pavimentação não drenante) e a

área do lote.

Índice de cobertura vegetal é a relação entre a área permeável coberta por vegetação e a área do lote.

Solo urbano subutilizado é o terreno com área superior a 250m², onde o coeficiente de

aproveitamento utilizado não atinge o mínimo definido no PDE para o local, excetuando:

a) integrantes do sistema de Áreas Verdes do Município;

b) ocupação por estacionamento e outras atividades econômicas que não necessitem de edificação, atendendo a

legislação em vigor.

Vila é o conjunto de habitações independentes, dispostas de modo a formar rua ou praça no interior de

quadra, com reconhecimento pelo Poder Público.

Conjunto residencial - conjunto de habitações em condomínio nos termos da lei.

Rua sem saída apresenta conexão apenas com um logradouro público, tendo necessariamente duas mãos de direção e o

mesmo percurso para a chegada e saída das propriedades para as quais dá acesso.

Passivo ambiental é o encargo do proprietário de imóvel em relação a danos ambientais,

independentemente da época em que ocorreram.

a) básico é resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente de aproveitamento básico.

b) máximo é o resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente de aproveitamento máximo.

c) mínimo é o resultante da multiplicação de sua área pelo coeficiente de aproveitamento mínimo.

d) adicional corresponde à diferença entre o potencial construtivo máximo e o potencial construtivo básico.

e) Utilizado corresponde à área construída computável.f) virtual é o potencial construtivo dos imóveis de

preservação cultural e ambiental, passível de ser transferido para outras áreas conforme o disposto em lei.

Potencial construtivo de um lote ou gleba é o resultado da multiplicação de sua área pelo coeficiente de aproveitamento

fixado para a zona onde está localizado:

Transferência de potencial construtivo é o instrumento que permite transferir o potencial construtivo não utilizado no lote ou o

potencial construtivo virtual do lote ou gleba para outros lotes.

Outorga onerosa é a concessão pelo Poder Público: - de potencial construtivo adicional acima do resultante da aplicação do coeficiente de aproveitamento básico, até o limite

estabelecido pelo coeficiente de aproveitamento máximo, ou - de alteração de uso e parâmetros urbanísticos,

mediante pagamento de contrapartida financeira.

Benefício econômico agregado ao imóvel é a valorização do terreno decorrente da obtenção de potencial construtivo adicional,

ou de alteração de uso e de parâmetros urbanísticos.

Contrapartida financeira é o valor econômico, correspondente à outorga onerosa de potencial construtivo, de alteração de uso ou

de parâmetros urbanísticos, a ser pago ao Poder Público pelo proprietário de imóvel, em espécie ou em Certificados de

Potencial Adicional de Construção.

Certidão de Outorga Onerosa de Potencial Construtivo Adicional emitida pelo Executivo com valor expresso em reais, visando à execução de programas HIS e de urbanização de

favelas como Heliópolis (Ipiranga) e Paraisópolis (Vila Andrade), localizadas em Áreas de Intervenção Urbana.

Certificado de Potencial Construtivo Adicional - CEPAC é uma forma de contrapartida financeira de outorga onerosa do potencial construtivo adicional, ou da alteração de uso e de

parâmetros urbanísticos, para uso específico nas Operações Urbanas Consorciadas.

Definições de territórios urbanizados

Área líquida de um determinado território urbanizado é a somatória das áreas dos lotes e glebas, excluídos os

logradouros, as áreas verdes e institucionais.

Biodiversidade é o conjunto diversificado e integrado de todas as espécies de seres vivos existentes em

determinada região ou época.

Educação ambiental é o processo de formação do ser humano para conhecer o meio ambiente e utilizar os

recursos naturais de maneira racional e conservacionista

Áreas de intervenção urbana AIU são porções do território de especial interesse para o desenvolvimento

urbano, objeto de projetos urbanísticos específicos.

Nas AIU poderão ser aplicados instrumentos de intervenção previstos no Estatuto da Cidade para fins de:

- constituição de reserva, - regularização fundiária, - ordenamento e direcionamento da expansão urbana,

- execução de programas e projetos habitacionais de interesse social, - implantação de equipamentos urbanos e comunitários,

- criação de espaços públicos de lazer e áreas verdes, - criação de unidades de conservação ou proteção de áreas de

interesse ambiental.

Centralidades lineares ou polares são áreas onde se pretende estimular a intensificação e diversificação dos

usos do solo e a formação de pólos terciários, propiciando adensamento populacional.

Estoque é o limite do potencial construtivo adicional, definido para zonas, microzonas, distritos, áreas de

operação urbana ou de projetos estratégicos, passível de ser adquirido, mediante outorga onerosa ou por outro

mecanismo previsto em lei.

Corredores ecológicos é a faixa de vegetação natural ou semi-natural que liga áreas naturais preservadas.

Mobiliário urbano é o conjunto de elementos no espaço público, destinados a funções urbanísticas: circulação e

transportes; paisagem e ambientação urbana; descanso e lazer; serviços de utilidade pública e comunicação; atividade

comercial; acessórios à infra-estrutura, implantados por agentes públicos ou por ente privado autorizado pela

municipalidade.

Projeto de intervenção urbana estratégica incide em território com localização que o predispõe a receber projetos

urbanísticos, com a implantação de equipamentos dinamizadores e qualificadores da região circunstante.

Projetos Urbanísticos Específicos - PUE são os necessários para atender as finalidades das Áreas de Intervenção Urbana - AIU e das Operações Urbanas

Consorciadas - OUC.

Empreendimentos de interesse social

Empreendimento de Habitação de Interesse Social (EHIS) corresponde ao parcelamento do solo,

para uma edificação ou um conjunto de edificações, destinados total ou parcialmente à habitação de interesse

social - HIS, com possíveis usos complementares.

Empreendimento em Zonas Especiais de Interesse Social (EZEIS) com destinação obrigatória de parte da área construída computável para Habitação de Interesse Social

(HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP).

Empreendimento Habitacional de Mercado Popular - EHMP corresponde ao parcelamento do solo, a uma

edificação ou a um conjunto de edificações, destinados total ou parcialmente à habitação de mercado popular - HMP,

passível de usos complementares.

Habitação de Interesse Social - HIS é a destinada a famílias com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos, com promoção ou conveniada com o Poder

Público.

Padrão de unidade habitacional com área útil de no máximo 50 m² (um sanitário e até uma vaga de garagem), com

possibilidade de ampliação quando as famílias beneficiadas se envolverem diretamente na produção da moradia.

Habitação de Mercado Popular - HMP é a destinada a famílias com renda igual ou inferior a 16 salários mínimos, de

promoção pública ou privada, com área útil de no máximo 70m² (com até dois sanitários e até uma vaga de garagem) .

Promotores da habitação de interesse social

a) órgãos da administração direta;

b) empresas de controle acionário público;

c) entidades representativas dos futuros moradores ou cooperativas habitacionais, conveniadas ou

consorciadas com o Poder Público

d) entidades ou empresas que desenvolvam empreendimentos conveniados ou consorciados com o Poder Público para execução de empreendimentos de

Habitação de Interesse Social - HIS.

4. Lei n.º 13.885/ 04– Planos Regionais Estratégicos – O Novo Zoneamento

A Disciplina do Uso e Ocupação do Solo elaborada para as 31 PREs, tiveram como referência as zonas criadas

pelo PDE com o detalhamento das tipologias.

Os PREs apresentam parâmetros específicos para as diferentes zonas de uso, reflexo das especificidades de

cada região, respeitando os coeficientes básico e máximo estabelecidos pelo PDE.

Cada PRE estabelece objetivos e diretrizes de desenvolvimento urbano e ambiental em seu território. Estes se concretizam nas propostas para os elementos

Estruturadores e Integradores.

- Parte II - institui os Planos Regionais Estratégicos das 31 Subprefeituras com as principais diretrizes e respectivos Quadros e Mapas. (Art. 48 ao 94).

- Parte III - dispõe sobre o Parcelamento, Disciplina e Ordena o Uso e Ocupação do Solo. (Art. 95 ao 275)

- Parte I - apresenta Normas Complementares ao PDE, que são ajustes e complementações decorrentes da elaboração dos PREs. (Art. 30 ao 47)

Lei n.º 13.885/04 Apresentação e Definições (Art. 10 e 29)

Objetivos

A disciplina do uso e ocupação do solo, das atividades de urbanização e do parcelamento do solo objetiva:

- Estimular o desenvolvimento urbano.

- Assegurar a forma de ocupação urbana compatível com as características ambientais em cada parcela do território.

- Proporcionar a distribuição equilibrada das atividades econômicas no território para a redução do tempo de circulação, melhor atendimento das necessidades da população, e propiciar uma maior oferta de empregos

próximos à moradia.

- Permitir o uso misto na cidade, inclusive no mesmo lote ou edificação.

- Eliminar os obstáculos à coexistência de usos no mesmo lote ou edificação.

- Permitir a mudança de usos na mesma edificação.

- Estabelecer os níveis de incomodidade de alguns usos sobre os demais, como os conflitos gerados na

convivência com o uso residencial.- Reduzir a impermeabilização do solo.

- Assegurar a fluidez e segurança do tráfego no sistema viário e racionalizar o uso da infra-estrutura

instalada - viária e de transportes.

- Disciplinar nos empreendimentos de impacto (por seu porte e natureza) as condições para sua implantação.

ConceituaçãoA Disciplina do Uso e Ocupação do Solo está pautada nas

zonas de uso e nas categorias de vias: estruturais, coletoras e locais estabelecidas pelo PDE,

Delimitação das zonas de uso em cada um dos PREs está atrelada às condições do espaço urbano, como:

declividade, qualidade e permeabilidade do solo, localização das áreas de proteção ambiental e mananciais ou

de importante valor local como a preservação de “bairros jardins”.

Toma como base os grupos de atividades não residenciais aliados aos parâmetros de incomodidade e condições de instalação, relativos à vizinhança e ao meio ambiente,

aceitáveis nas diversas categorias de via.

O zoneamento estabelece condições e parâmetros para a convivência entre os diversos usos e atividades, sem

atrelá-los somente a zona tipo.Os usos e atividades instalados nas zonas do território, não

devem comprometer o ambiente natural e construído, e nem a circulação.

As zonas mistas e de centralidades, que abrangem grande parte do território do Município, podem ter a instalação da

maioria dos usos e atividades.

A instalação de cada uso e atividade é determinada pela infra-estrutura viária existente e pela convivência com os demais

usos, especialmente com o uso residencial.

Os usos são classificados em função de sua natureza e das exigências quanto ao seu nível de incomodidade em relação

à vizinhança.

- Função e características físicas das vias de acesso ao imóvel.

Implantação da edificação no lote

- Condições de instalação dos grupos de atividades segundo parâmetros de incomodidade por zona de uso.

- Estabelecimento de condições de instalação dos grupos de atividades na ZM por categoria de via.

- Características físicas e ambientais do imóvel.

- Disciplina dos instrumentos urbanísticos nas AIUs.

- Disciplina a densidade da construção pelos coeficientes de aproveitamento, com densidade máxima passível de ser atingida mediante outorga onerosa ou transferência do direito de construir.

- Disciplina dos usos por porções do território: as Macrozonas, Zonas de Uso e Zonas Especiais.

Critérios para controle do uso e ocupação do solo:

Inovações- Introdução de restrições ambientais.

- Separação das regras da edificação das regras de uso.

- Utilização da função da via na disciplina do uso e ocupação do solo.

- Introdução dos parâmetros de incomodidade dos diversos usos ou atividades.

- Controle da altura das edificações por razões paisagísticas.

- Aplicação do instrumento Área de Intervenção Urbana - AIU.

Estratégias de Controle

O controle do uso do solo a partir da cidade real, se atendo aos elementos de interface entre a propriedade

privada e o espaço público, em especial o entorno próximo e a via que dá acesso ao imóvel.

Esses elementos são os usos e atividades. passíveis de serem implantados no lote ou edificação, a intensidade

de edificação e sua relação com o lote.

- taxa de permeabilidade mínima;

- área mínima do lote;

- frente mínima;

- gabarito de altura máxima da edificação;

- recuos mínimos - frente, fundo e laterais;

- número máximo de habitações por metro quadrado de terreno;

- relações entre altura das edificações e a larguras das vias públicas;

- taxa de ocupação máxima;

- coeficientes de aproveitamento mínimo, básico e máximo;

Para o controle do uso do solo (construção ou utilização de um imóvel) deverão ser observados:

- diretrizes relativas aos dispositivos de acesso, circulação e acomodação de veículos;

- número mínimo de vagas de estacionamento;

- parâmetros de declividade;

- compatibilidade entre o uso pretendido e os permitidos na zona de uso e, quando couber, na via de acesso ao

imóvel, segundo suas dimensões e categoria.

- nível máximo do pavimento térreo em relação ao terreno e à declividade da via de acesso ao imóvel;

- proporção mínima de área pública exigida;

- a não utilização de áreas com risco de escorregamento ou geração de processos erosivos;

Descentralização

As regras e características de cada zona foram elaboradas em conjunto com os PREs das Subprefeituras.

Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas específicas para o território da Subprefeitura, desde que

não entrassem em conflito com o PDE.

O zoneamento mais descentralizado reforça a participação da população, de acordo com as premissas da Lei

Orgânica do Município e do Estatuto da Cidade que orienta a política urbana.

Respeito entre Vizinhos

Para uma casa noturna funcionar numa via em zona mista deve adotar medidas para que o barulho não incomode os vizinhos, como ter isolamento acústico

adequado e cumprir o horário de funcionamento definido pela lei.

Fábrica que produz odores muito fortes não poderá ser vizinha de um centro comercial ou de serviços com

grande fluxo de pessoas, para não causar incômodo.

Para a implantação gradual de um empreendimento, o atendimento aos parâmetros de incomodidade tem

caráter corretivo, e não preventivo.

A verificação dos parâmetros de incomodidade ocorrerá na aprovação de projetos para construção ou reforma de edificações e quando da obtenção da licença de

funcionamento, através de declaração do responsável pelo empreendimento.

A fiscalização será acionada sempre a partir de reclamação feita pela população local, estimulando a participação na discussão das questões urbanas e no fortalecimento da

obrigatoriedade de cumprimento das normas legais.

O uso de parâmetros objetivos serve tanto de proteção para o morador incomodado por um estabelecimento como

para o empresário que, cumprindo as regras, terá a garantia de poder trabalhar com segurança.

Busca de Harmonia entre Usos Diversos São Paulo é uma cidade mista por excelência.

Os moradores do Jardim Paulista ou de Moema, dispõe em seus bairros uma rede de comércio e serviços

próxima às suas moradias.

O novo zoneamento reconhece essa realidade e incentiva o uso misto, protegendo o direito de morar

com mais qualidade ambiental.

Os parâmetros de incomodidade compreendem critérios técnicos e ambientais que deverão ser atendidos nas

diversas regiões da cidade para disciplinar a convivência dos usos mistos com os usos residenciais.

As causas de incomodidade compreendem: tráfego, ruído, vibração,radiação, periculosidade, toxicidade, odores, poeira

e fumaça.

O ponto de referência será sempre o uso preferencial da zona em questão.

Na Zona Mista tem prioridade o uso residencial, enquanto nas Zonas Centralidade tem prioridade o

comércio e os prestadores de serviços.

Parâmetros de Incomodidade

Incômodo Parâmetros

Ruído decibéis/horários por zona/uso ecategoria de via

Tráfego, carga e descarga horário permitidoVibração legislação específicaPotência elétrica potência instaladaRadiação limites por faixa de freqüência

Odor percepção fora dos limites dapropriedade

Gases, vapores, materialparticulado vedada a emissão (exceto na ZP)

Fumaça controle dos combustíveis utilizados

5. Tipologias

Tipologias de zonas criadas pelo Plano Diretor Estratégico (PDE), detalhado pelo zoneamento:

1. Macrozona de Proteção AmbientalZMp zona mista de proteção ambientalZPDS zona de proteção e desenvolvimento sustentávelZLT zona de lazer e turismoZERp zona exclusivamente residencial de proteção ambientalZEP zona especial de preservaçãoZCPp zona centralidade polar de proteção ambientalZCLp zona centralidade linear de proteção ambiental

2. Macrozona de Estruturação e Qualificação UrbanaZER-1 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixaZER-2 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica médiaZER-3 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica altaZPI zona predominantemente industrialZM-1 zona mista de densidades demográfica e construtiva baixasZM-2 zona mista de densidades demográfica e construtiva médiasZM-3a zona mista de densidades demográfica e construtiva altasZM-3b zona mista de densidades demográfica e construtiva altasZCPa zona centralidade polar de densidades demográficas e construtivas médiasZCPb zona centralidade polar de densidades demográficas e construtivas altasZCLa zona centralidade linear de densidades demográficas e construtivas médiasZCLb zona centralidade linear de densidades demográficas e construtivas médiasZCLz-I zona centralidade linear para atividades de comércio e serviços de baixa

densidadeZCLz-2 zona centralidade linear para as atividades de serviços de baixa densidadeZOE zona de ocupação especial3. Zonas EspeciaisZEPAM zona Especial de Preservação AmbientalZEPEC zona Especial de Preservação CulturalZEPAG zona Especial de Produção Agrícola e de Extração MineralZEIS zona Especial de Interesse Social

Na Zona Mista foram definidos quatro tipos de zona, com índices de aproveitamento do solo e densidades diferentes,

de acordo com a classificação da área pela lei anterior, conforme estabelecido pelo PDE.

Enquanto a Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite construções de até 1 vez a área do lote, a Zona Mista de

Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imóveis de área construída até 2,5 vezes maior que

a área do terreno.

Com Relação a Macrozona de Proteção Ambiental as tipologias das zonas de uso,

as características de aproveitamento, dimensionamento e ocupação dos lotes, foram definidas pela SEMPLA com as Subprefeituras, demais secretarias municipais envolvidas e

organizações ambientalistas locais.