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MODELO PARA ANÁLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO E FORMATAÇÃO DO PREÇO MÍNIMO DA UNIDADE VENDÁVEL PARA LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS URBANOS PAULO JOSÉ PAIFER GUERINI São Paulo 2013 Monografia apresentada à Escola Politécnica da Universidade de São Paulo para a obtenção do título de MBA em Real Estate.
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MODELO PARA ANLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO E
FORMATAO DO PREO MNIMO DA UNIDADE VENDVEL
PARA LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS URBANOS
PAULO JOS PAIFER GUERINI
So Paulo
2013
Monografia apresentada Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo para a obteno do
ttulo de MBA em Real Estate.
PAULO JOS PAIFER GUERINI
MODELO PARA ANLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO E
FORMATAO DO PREO MNIMO DA UNIDADE VENDVEL
PARA LOTEAMENTOS RESIDENCIAIS URBANOS
Monografia apresentada Escola Politcnica da
Universidade de So Paulo para a obteno do
ttulo de MBA em Real Estate.
Orientador: Prof. Ms. Michael Willy Asmussen
So Paulo
2013
FICHA CATALOGRFICA
Guerini, Paulo Jos Paifer
Modelo para anlise da qualidade do investimento e forma- Tao do preo mnimo da unidade vendvel para loteamentos residenciais urbanos / P.J.P. Guerini. -- So Paulo, 2013.
80 p.
Monografia (MBA em Economia Setorial e Mercados, com nfase em Real Estate) POLI.INTEGRA.
1.Loteamento 2.Parcelamento de solo 3.Fracionamento 4.Urbanizao I.Universidade de So Paulo. POLI.INTEGRA II.t.
minha esposa, Luana, que me acompanhou em todas as etapas deste trabalho de uma forma
compreensiva e motivadora.
Aos meus queridos pais, Paulo e Holanda, que so responsveis pela pessoa que sou hoje. Obrigado
por todos os ensinamentos e lies de vida.
minha querida Nona, in memoriam.
i
AGRADECIMENTOS Ao orientador Prof. Ms. Michael Willy Asmussen, pelo incentivo, segurana e diretrizes durante o desenvolvimento deste trabalho. A todos os colegas de trabalho e familiares que colaboraram de alguma forma na elaborao desta monografia, destacando os amigos Giuliano e Pedro do curso MBA em Real Estate que sempre se prontificaram em ajudar ou auxiliar nos problemas encarados nesta jornada, assim como, ao meu cunhado, Diego, pela reviso ortogrfica. Um agradecimento especial ao meu amigo de anos e de muitos quilmetros rodados, Tito.
ii
SUMRIO
!RESUMO .................................................................................................................................. iv!
ABSTRACT ................................................................................................................................ v!
LISTA DE FIGURAS .............................................................................................................. vi!
LISTA DE TABELAS ............................................................................................................ vii!
LISTA DE GRFICOS ........................................................................................................... ix!
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ............................................................................. x!
ENDEREO DA INTERNET PARA BAIXAR OS MODELOS ....................................... xi!
1.! INTRODUO ................................................................................................................. 1!
1.1! Justificativa .................................................................................................................... 1!
1.2! Objetivos ........................................................................................................................ 2!
2.! O PARCELAMENTO DE SOLO URBANO .................................................................. 3!
2.1! Loteamento, Desmembramento ou Condomnio? ......................................................... 3!
2.2! Limitaes para o Parcelamento de Solo Urbano .......................................................... 5!
2.3! Coeficiente de Aproveitamento ..................................................................................... 9!
3.! ANLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO .................................................. 12!
3.1! Metodologia ................................................................................................................. 12!
3.2! Estruturao da Anlise ............................................................................................... 13!
3.3! Indicadores da Qualidade ............................................................................................ 16!
3.4! Dados de Entrada do Modelo ...................................................................................... 17!
3.4.1! Dados de Entrada do Modelo ............................................................................... 17!
3.4.2! Custos Unitrios de Loteamento ........................................................................... 19!
3.4.3! Estruturao do Cenrio Referencial .................................................................... 22!
3.4.4! Estruturao do Fluxo ........................................................................................... 30!
3.4.5! Indicadores da Qualidade do Empreendimento .................................................... 33!
3.4.6! Cenrios Estressados ............................................................................................ 35!
3.4.7! Consideraes Finais para Estruturao do Modelo ............................................. 38!
4.! ESTUDO DE CASO ........................................................................................................ 38!
4.1! Apresentao do Caso ................................................................................................. 38!
4.2! Anlise do Mercado Regional ..................................................................................... 39!
4.3! Localizao e Preo Bruto do Terreno ........................................................................ 40!
4.4! Anlise da Qualidade do Investimento ........................................................................ 42!
iii
4.4.1! [1-A] Caracterizao do Cenrio Referencial ...................................................... 42!
4.4.2! [1-A] Anlise do Cenrio Referencial .................................................................. 44!
4.4.3! [1-A] Indicadores da Qualidade no Cenrio Referencial ..................................... 46!
4.4.4! [1-A] Anlise com Distores Isoladas ................................................................ 48!
4.4.5! [1-A] Anlise com Distoro Cruzada ................................................................. 51!
4.4.6! [1-A] Anlise com Distores Dispersas .............................................................. 52!
4.4.7! [1-A] Preo Mnimo da Unidade Vendvel .......................................................... 57!
4.4.8! [1-B] Caracterizao do Cenrio Referencial ....................................................... 58!
4.4.9! [1-B] Indicadores da Qualidade no Cenrio Referencial ...................................... 60!
4.4.10! [1-B] Anlise com Distores Dispersas ............................................................ 61!
4.4.11! [1-B] Preo Mnimo da Unidade Vendvel ........................................................ 62!
4.4.12! [2-A] Caracterizao do Cenrio Referencial .................................................... 63!
4.4.13! [2-A] Indicadores da Qualidade no Cenrio Referencial ................................... 65!
4.4.14! [2-A] Anlise com Distores Dispersas ............................................................ 66!
4.4.15! [2-A] Preo Mnimo da Unidade Vendvel ........................................................ 67!
4.4.16! [2-B] Caracterizao do Cenrio Referencial ..................................................... 67!
4.4.17! [2-B] Indicadores da Qualidade no Cenrio Referencial .................................... 69!
4.4.18! [2-B] Anlise com Distores Dispersas ............................................................ 70!
4.4.19! [2-B] Preo Mnimo da Unidade Vendvel ........................................................ 71!
4.4.20! Consolidao e Anlise dos Resultados ............................................................. 72!
4.4.21! Projeto Urbanstico Proposto .............................................................................. 74!
5.! DISCUSSES E CONCLUSES .................................................................................. 77!
6.! REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .......................................................................... 79!
7.! ANEXOS ........................................................................................................................... 81!
7.1 Movimentao Financeira Opo de Negociao [1-A] ........................................... 82!
7.2 Movimentao Financeira Opo de Negociao [1-B] ............................................ 83!
7.3 Movimentao Financeira Opo de Negociao [2-A] ........................................... 84!
7.4 Movimentao Financeira Opo de Negociao [2-B] ............................................ 85!
7.5 Projeto Urbanstico do Estudo de Caso ........................................................................ 86!
iv
RESUMO
O parcelamento de solo urbano, que regido pela Lei Federal N 6.766, de 19 de dezembro de 1979, permite o desenvolvimento de empreendimentos imobilirios comumente conhecidos como loteamentos. A tomada de deciso de investimentos no setor encara certas especificidades, em especial pouca flexibilidade, elevados nveis de incerteza e o longo prazo de maturao. Neste contexto, torna-se oportuna a definio do preo de venda do produto, a fim de atender capacidade de absoro e expectativa do mercado, alm de garantir as exigncias dos investidores. O presente trabalho preocupa-se em discutir diferentes fatores envolvidos na precificao da unidade de venda de um loteamento. Para tanto, faz uso da parametrizao dos custos inerentes implantao do empreendimento, tomando como referncia o mercado da construo civil local. Todos os elementos impactam a composio de custo e por consequncia a definio do preo final de venda, cada qual com sua relevncia proporcional. De elementos construtivos a taxas e emolumentos, passando pelo desenvolvimento de projetos, os itens so discriminados e analisados individualmente. Esta abordagem oferece flexibilidade para a definio customizada da tipologia do produto, ao mesmo tempo em que orienta o impacto das combinaes de elementos no preo de venda necessrio para suportar as expectativas dos envolvidos (mercado e investidor). Como estudo de caso, ser analisado um loteamento a ser implantado no municpio de Tatu, interior do Estado de So Paulo, onde o originador observou uma mudana de vocao econmica da rea - de agrcola para imobiliria, sugerindo a oportunidade de fracionamento do terreno. Palavras-Chave: precificao do produto imobilirio; parcelamento de solo; loteamento; fracionamento; urbanizao;
v
ABSTRACT
The subdivision of urban land, which is governed by Federal Law No. 6.766, of December 19, 1979, allows the development of real estate commonly known as allotments. The decision of investments in the sector faces certain specificities, especially little flexibility, high levels of uncertainty and long-term maturity. In this context, it is opportune to set the selling price of the product in order to meet the absorptive capacity and market expectations, and ensure the requirements of investors. This paper is concerned with discussing different factors involved in the pricing of the sales unit of a subdivision. Therefore, it makes use of the parameterization of the costs inherent in implementing the project, with reference to the construction market place. All elements impact the cost composition and thus the definition of the final sale price, each in proportion to their relevance. Since constructive elements to fees and charges through development projects, the items are broken down and analyzed individually. This approach provides the flexibility to define customized to the type of product, while guiding the impact of the combinations of elements in the selling price required to support expectations involved (investors and market). As a case study, we will consider a subdivision to be deployed in the town of Tatu, interior of So Paulo, where the originator has observed a change in economic vocation of the area - from agricultural to housing, suggesting the chance of splitting the land. Key-Words: real estate product pricing; installment soil; allotment; fractionation; urbanization; subdivision;
vi
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Modelo de projeto urbanstico de um loteamento residencial com frente comercial,
Portal dos Bandeirantes II em Porto Feliz/SP ......................................................................... 6!
Figura 2 - Transaes Financeiras entre o SGI e o Empreendimento. ..................................... 14!
Figura 3 - Total do Custo Unitrio por m da Gleba til para a Opo de Negociao [1-A] . 22!
Figura 4 - Retrato de um Fluxo de Caixa de um Empreendimento .......................................... 31!
Figura 5 - Localizao do Terreno no Municpio de Tatu/SP atravs do Google Earth ...... 41!
Figura 6 - Ajuda para Utilizao do Atingir Meta do Modelo .............................................. 58!
Figura 7 - Projeto Urbanstico do Estudo de Caso ................................................................... 76!
vii
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Modelo de quadro de reas de um projeto urbanstico, Portal dos Bandeirantes II
situado em Porto Feliz/SP ........................................................................................................... 7!
Tabela 2 - Critrios para o Coeficiente de Aproveitamento do Terreno em Projetos de
Loteamentos .............................................................................................................................. 10!
Tabela 3 - Inputs Iniciais para Simulao do Projeto para a Opo de Negociao [1-A] ...... 17!
Tabela 4 - Critrios para Determinao de Forma e Tamanho de Lotes .................................. 18!
Tabela 5 - Custos Unitrios de Loteamento para a Opo de Negociao [1-A] ..................... 21!
Tabela 6 - Indicadores Macroeconmicos para a Opo de Negociao [1-A] ....................... 23!
Tabela 7 - Caractersticas do Empreendimento para a Opo de Negociao [1-A] ............... 25!
Tabela 8 - Despesas Pr Operacionais e Margem de Contribuio para Custeio das Contas
Gerais da Administrao (MCCGA) para a Opo de Negociao [1-A] ............................... 25!
Tabela 9 - Patamares de Produo (Obras) para a Opo de Negociao [1-A] ...................... 26!
Tabela 10 - Sistema de Financiamento Produo e Comercializao para a Opo de
Negociao [1-A] ..................................................................................................................... 27!
Tabela 11 - Encaixe do Preo das Unidades para a Opo de Negociao [1-A] .................... 29!
Tabela 12 - Tributos Envolvidos em uma SPE-LP ................................................................... 30!
Tabela 13 - Sequncia de Tabelas que Retratam o Cabealho das Contas Contempladas no
Fluxo de Caixa do Modelo no Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [1-A] ......... 31!
Tabela 14 - Sequncia de Tabelas que Retratam o Cabealho para Estruturao dos
Indicadores da Qualidade do Empreendimento e Quadro Resumitivo para a Opo de
Negociao [1-A] ..................................................................................................................... 34!
Tabela 15 - Anlise Isolada para a Opo de Negociao [1-A] .............................................. 36!
Tabela 16 - Anlise Cruzada para a Opo de Negociao [1-A] ............................................ 36!
Tabela 17 - Anlise Dispersa para o Vetor IGP-m (Monte Carlo) para a Opo de Negociao
[1-A] ......................................................................................................................................... 37!
Tabela 18 Indicadores da Qualidade para a Opo [1-A] ..................................................... 48!
Tabela 19 Intervalos Adotados nos Fatores Distorcidos Aleatoriamente .............................. 53!
Tabela 20 - Resultados das Distores Dispersas para Cada Varivel Chave ......................... 53!
Tabela 21 - Anlise Dispersa com Todas as Variveis Chaves do Projeto .............................. 56!
Tabela 22 - Valor Unitrio Mnimo a Ser Praticado para a Opo [1-A] ................................ 58!
Tabela 23 Indicadores da Qualidade para a Opo [1-B] ...................................................... 61!
viii
Tabela 24 Intervalos Adotados nos Fatores Distorcidos Aleatoriamente [1-B] .................... 61!
Tabela 25 - Valor Unitrio Mnimo a Ser Praticado para a Opo [1-B] ................................. 62!
Tabela 26 Indicadores da Qualidade para a Opo [2-A] ..................................................... 65!
Tabela 27 - Valor Unitrio Mnimo a Ser Praticado para a Opo [2-A] ................................ 67!
Tabela 28 Indicadores da Qualidade para a Opo [2-B] ...................................................... 70!
Tabela 29 - Valor Unitrio Mnimo a Ser Praticado para a Opo [2-B] ................................. 71!
Tabela 30 - Quadro de reas do Estudo de Caso ..................................................................... 75!
ix
LISTA DE GRFICOS
Grfico 1 Disperso para o Vetor IGP-m (Mtodo Monte Carlo) para a Opo de
Negociao [1-A] ..................................................................................................................... 37!
Grfico 2 Fluxo do Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [1-A] ....................... 45!
Grfico 3 - Equao de Fundos (Funding) para a Opo [1-A] ............................................... 46!
Grfico 4 Investimento Pronto e Retornos para a Opo [1-A] ............................................ 47!
Grfico 5 - Distoro Isolada do Custo de Obra para a Opo [1-A] ...................................... 49!
Grfico 6 - Anlise Isolada do Desvio do Preo para a Opo [1-A] ...................................... 50!
Grfico 7 - Anlise Isolada da % Vendida no Lanamento para a Opo [1-A] ..................... 51!
Grfico 8 - Anlise Cruzada do Custo da Obra e do Preo Praticado, Opo [1-A] ................ 52!
Grfico 9- Faixas de Variao da TRR para Anlise Dispersa, Opo [1-A] .......................... 57!
Grfico 10 Fluxo do Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [1-B] ..................... 60!
Grfico 11 - Equao de Funding para a Opo [1-B] ............................................................. 60!
Grfico 12- Faixas de Variao da TRR para Anlise Dispersa, Opo [1-B] ........................ 62!
Grfico 13 Fluxo do Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [2-A] ..................... 64!
Grfico 14 - Equao de Funding para a Opo [2-A] ............................................................. 65!
Grfico 15- Faixas de Variao da TRR para Anlise Dispersa, Opo [2-A] ........................ 66!
Grfico 16 Fluxo do Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [2-B] ..................... 69!
Grfico 17 - Equao de Funding para a Opo [2-B] ............................................................. 69!
Grfico 18 - Faixas de Variao da TRR para Anlise Dispersa, Opo [2-B] ....................... 71!
Grfico 19 - Sntese dos Resultados da TRR para os Fatores Combinados ............................. 73!
Grfico 20 - Desvalorizao das Unidades Vendveis em Relao ao Cenrio Referencial ... 73!
x
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
CETESB Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental
EPUSP Escola Politcnica da USP
GRAPROHAB Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do
Estado de So Paulo
IGP-M ndice Geral de Preos do Mercado
INCC ndice Nacional de Custo da Construo
MCCGA Margem de Contribuio para Custeio das Contas Gerais da
Administrao
IPTU Imposto Predial e Territorial Urbano
MBA Master in Business Administration
NBR Norma Brasileira da ABNT
NRE Ncleo de Real Estate da EPUSP
SPE Sociedade de Propsito Especfico
TIR Taxa Interna de Retorno
TAT Taxa de Atratividade
TRR Taxa de Retorno Restrita
PB Payback
IC ndice de Confiabilidade
Ip Investimento Pronto
COP Custo de Oportunidade
MMC Mtodo Monte Carlo
USP Universidade de So Paulo
VGV Valor Geral de Vendas
APA rea de Preservao Ambiental
APP rea de Preservao Permanente
CONAMA Conselho Nacional do Meio Ambiente
SECOVI Sindicato da Habitao
xi
ENDEREO DA INTERNET PARA BAIXAR OS MODELOS
Opo de
Negociao [1-A] ..
https://www.dropbox.com/s/kpdrvo5dkthb11z/1A%20-
%20AQI%20em%20Loteamentos_R1.xlsx
Opo de
Negociao [1-B] ..
https://www.dropbox.com/s/lksc0mj6va9de0f/1B%20-
%20AQI%20em%20Loteamentos_R1.xlsx
Opo de
Negociao [2-A] ..
https://www.dropbox.com/s/7t4j2vhrawucu5r/2A%20-
%20AQI%20em%20Loteamentos_R1.xlsx
Opo de
Negociao [2-B] ..
https://www.dropbox.com/s/97o3r1qn7grjxoy/2B%20-
%20AQI%20em%20Loteamentos_R1.xlsx
Para um melhor entendimento dos assuntos abordados nesta monografia, aconselha-se fazer o
download das opes de negociao do estudo de caso citados acima. Os arquivos de extenso
xlsx podem ser lidos pela ferramenta Microsoft Excel na verso 2007 ou superior.
1
1. INTRODUO
1.1 Justificativa
Segundo Celeste Amadei e Abreu Amadei (2012), O parcelamento do solo urbano
uma atividade econmica regulamentada por leis, decretos, cdigos, medidas
provisrias, instrues normativas, resolues, provimentos, alm das normas maiores e
diretrizes gerais contidas na Constituio Federal, especialmente as da poltica urbana
nacional.
Neste sentido, torna-se fundamental que o empreendedor que for atuar neste segmento tenha
amplo conhecimento da legislao vigente e dos trmites burocrticos referentes aos rgos e
demais partes envolvidas nos processos de aprovao e implantao do empreendimento.
Ainda segundo Celeste Amadei e Abreu Amadei (2012), Todo o conjunto de normas
editado pelas trs esferas do Poder Pblico federal, estadual e municipal , muitas
vezes, conflitante entre si ao estabelecerem exigncias diferentes para casos iguais. Isso
dificulta, sobremaneira, o cronograma financeiro do empreendedor, at porque essas
divergncias vm aliadas aos atrasos na expedio das diretrizes, nas aprovaes, na
expedio de licenas para instalao do empreendimento e nas vistorias para
recebimento de obras e servios pela Prefeitura, rgo e concessionrias de servios
pblicos. Registra-se, ainda, a superposio de exigncias dos diversos Poderes
Pblicos.
Mesmo que a burocracia mostre-se como um obstculo a ser superado, a tipologia do
empreendimento a ser concebido deve respeitar parmetros para ser atrativa ao investidor.
Esta condio bvia do ponto de vista da qualidade econmico-financeira do projeto, mas
no se deve deixar de contemplar outros aspectos que tornam um empreendimento importante
no contexto social, tais como, o desenvolvimento urbano da cidade que o recebe; o
crescimento ordenado e estratgico do municpio; a gerao direta e indireta de empregos; e,
no menos importante, a gerao e arrecadao de impostos ao governo.
2
Segundo Loureno Jensen (2004), fato que os investidores sempre buscam por
oportunidade de aplicao de seus recursos. (...), existe uma carncia de produtos
imobilirios com caractersticas de 2a ou 3a moradia, a demanda reprimida e existem
reas disponveis ao desenvolvimento urbano. Cabe associar tudo isso nos moldes da
legislao vigente, e avaliar todos os aspectos positivos e negativos necessrios para que
o investidor possa decidir, com real conhecimento dos riscos associados, por aplicar os
seus recursos neste tipo de empreendimento.
No obstante, e para alcanar sucesso de vendas e no atendimento de suas expectativas
enquanto investidor, o empreendedor deve recorrer a uma abordagem eficiente na construo
do preo de venda de seu produto.
1.2 Objetivos
O objetivo deste trabalho orientar e facilitar a tomada de deciso inicial de um
empreendedor na realizao ou no de um parcelamento de solo urbano, comumente
conhecido como loteamento.
Nota-se que cada vez mais este nicho de mercado tem crescido no Brasil, principalmente no
Estado de So Paulo. O rgo responsvel pela aprovao e regulamentao desta tipologia de
empreendimento, Graprohab - Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do
Estado de So Paulo, divulgou recentemente um crescimento de 27% no nmero de
loteamentos aprovados no Estado de So Paulo entre os anos de 2011 e 2012.
O perfil do empreendedor neste segmento pode variar desde pequenos empresrios que no
so do ramo supramencionado e que possuem terrenos herdados pela famlia, s grandes
incorporadoras com vasto conhecimento e know-how de mercado. Dada a alta complexidade
burocrtica de aprovao de parcelamentos de solo, o presente trabalho servir principalmente
como ferramenta para empreendedores com certa experincia de atuao no ramo de
loteamentos, mas que ainda fazem uso da inabalvel intuio durante o processo de deciso de
investimento em novos projetos. A especificidade dos fatores de input (dados de entrada) que
a ferramenta utiliza, como exemplo, os custos unitrios praticados no mercado local para a
3
composio do custo de construo do empreendimento, dentre outros assuntos inerentes ao
modelo de negcios de loteamentos exigem certa dose de vivncia do empreendedor.
Em contexto de anlise, os riscos e as incertezas so predominantes na fase inicial de qualquer
projeto, porm os custos para uma possvel mudana so relativamente baixos. importante
salientar este comportamento, uma vez que em sua concepo inicial, o projeto pouco onera o
investidor/originador j que seu custo relativamente baixo se comparados necessidade
total de caixa do empreendimento. Nota-se que com o passar do tempo, em funo das
definies do escopo e materializao dos projetos, este cenrio muda, ficando mais oneroso
alterar qualquer diretriz do projeto.
Com base neste comportamento de irreversibilidade, torna-se oportuno, e o objetivo deste
trabalho, desenvolver uma rotina de clculo com auxlio de uma planilha eletrnica editvel
para que o empreendedor possa simular diversos cenrios de seu futuro projeto, ainda em fase
embrionria. Desta maneira, o originador conseguir dar maior nvel de apoio e consistncia
s suas decises empreendedoras, tais como, de efetivamente fazer o empreendimento; de
provisionar o seu ganho, assim como, o montante de investimento; de analisar cenrios
distorcidos e estressados; dentre outros fatores que possam influenciar a concepo e o
resultado do loteamento.
2. O PARCELAMENTO DE SOLO URBANO
2.1 Loteamento, Desmembramento ou Condomnio?
O Parcelamento do solo urbano poder ser feito mediante loteamento ou desmembramento,
observadas as disposies das legislaes municipais, estaduais e federais pertinentes. (Lei
Federal n 6.766, Artigo 2);
Considera-se loteamento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
abertura de novas vias de circulao, e logradouros pblicos ou prolongamentos,
modificaes ou ampliao das vias existentes. (Lei Federal n 6.766, Artigo 2, 1);
4
Considera-se lote o terreno servido de infraestrutura bsica cujas dimenses atendam aos
ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou Lei Municipal para a zona em que se
situe. (Lei Federal n 6.766, Artigo 2, 4, com redao dada pela Lei Federal n 9.785/99);
Considera-se infraestrutura bsica os equipamentos urbanos de escoamento das guas
pluviais, iluminao pblica, redes de esgoto sanitrio e abastecimento de gua potvel, e de
energia eltrica pblica e domiciliar e as vias de circulao pavimentadas ou no. (Lei
Federal n 6.766, Artigo 2, 5, com redao dada pela Lei Federal n 9.785/99);
Considera-se desmembramento a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com
aproveitamento do sistema virio existente, desde que no implique na abertura de novas vias
e logradouros pblicos, nem no prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.
(Lei Federal n 6.766, Artigo 2, 2);
Segundo Celeste Amadei e Vicente Amadei (2012), Parcelamento do solo urbano
gnero de duas espcies: loteamento e desmembramento. Na boa e sinttica definio de
Afrnio de Carvalho, loteamento parcelamento fora do sistema virio e
desmembramento parcelamento dentro do sistema virio. O critrio de distino,
pois, reside no sistema virio existente: sem interferncia no sistema virio, h apenas
desmembramento de gleba em lotes; mas, havendo interferncia no sistema virio,
qualquer que seja (abertura, prolongamento, modificao ou ampliao de vias), h
loteamento.
Os loteamentos tambm so comumente confundidos com condomnios, principalmente
quando se tratam de loteamentos fechados. importante salientar que condomnios so
regidos pela lei federal de n 4.591, de 16 de dezembro de 1964, que se diferencia da lei
federal 6.766, de 19 de dezembro de 1999, pela obrigatoriedade da construo das edificaes
finais (residncias no caso) pelo empreendedor que sero vendidas isoladamente aos clientes
como uma frao ou parte ideal da matrcula original do terreno em que foi concebido o
empreendimento. J para os loteamentos, cada lote constituir uma nova matrcula (matrculas
filhas) onde opcional a construo da edificao final para comercializao. Caso ocorra a
construo de uma residncia em um lote originado pela lei 6.766, ser necessrio averbar
esta construo matrcula do lote, que nica.
5
Ainda segundo Celeste Amadei e Abreu Amadei (2012), outro conceito a se elucidar
seria o de loteamento fechado, melhor denominado como loteamento com acesso
controlado, novo modelo de desenvolvimento urbano que se classifica no regime
prprio de loteamento, cujo permetro cercado ou murado, com acesso controlado ao
ncleo urbano, concebido para agregar segurana e qualidade de vida. Loteamento
fechado loteamento (e no condomnio). Logo, enquanto loteamento,
juridicamente estruturado no regramento do parcelamento do solo urbano, sob a
incidncia da Lei n 6.766/79, e, da, inconfundvel com condomnio edilcio (ainda
que deitado ou de casas), cujo molde jurdico distinto (Lei n 4.591/64 e Novo
Cdigo Civil). (...). A falta de previso da figura dos loteamentos fechados em lei
federal no razo para antijuridicidade alguma, uma vez que os Municpios tm
autonomia, assegurada constitucionalmente, para a disciplina do assunto, quer
urbanstica, quer administrativa, inclusive para concesso de fins urbansticos de vias e
reas pblicas, em favor de associaes de moradores ou proprietrios de lotes, que
exercem o controle de acesso ao ncleo habitacional.
Este trabalho abordar temticas referentes ao parcelamento de solo urbano com finalidade de
loteamento e no desmembramento e condomnio. Ademais, este estudo focar o segmento
residencial e no comercial e/ou industrial, j que so tipologias abordadas diferentemente na
legislao vigente. No que tange a ser fechado ou no, tratar-se- tal opo como uma mera
alternativa para o empreendedor com base nos custos envolvidos e no mercado em que atua.
2.2 Limitaes para o Parcelamento de Solo Urbano
Segundo Juan Mascar (2005), Todo stio tem na topografia suas caractersticas
principais. Obviamente, nas declividades, na uniformidade, no tamanho dos morros e
das bacias e em outros aspectos do relevo estaro os mais fortes condicionantes do
traado urbano. Igualmente, cada terreno possui seu ecossistema natural que, em maior
ou menor grau, alterado e agredido quando sobre ele se faz um assentamento urbano.
O ponto inicial para o desenvolvimento de um projeto de loteamento se d na concepo e
elaborao do projeto urbanstico, com a alocao do traado da malha urbana a ser
6
implantado no terreno e, por consequncia, o posicionamento das unidades (lotes) que sero
gerados. Assim, apresentado um modelo de projeto urbanstico elaborado por uma loteadora
do interior do Estado de So Paulo para uma gleba de 602 mil m2, aproximadamente.
Figura 1 - Modelo de projeto urbanstico de um loteamento residencial com frente comercial, Portal dos
Bandeirantes II em Porto Feliz/SP
7
Como resultado deste projeto, obtm-se o quadro de reas do empreendimento que, em suma,
retrata o percentual de rea destinado para diferentes usos (virio, lotes, rea verde etc.).
Abaixo temos o quadro de reas do projeto urbanstico da Figura 1.
Tabela 1 - Modelo de quadro de reas de um projeto urbanstico, Portal dos Bandeirantes II situado em
Porto Feliz/SP
Natureza do Loteamento
Lotes Nmero rea (m) Sobre os Lotes (%)
Lotes Residenciais 318 278.359,42 82,53
Lotes Comerciais 44 58.922,56 17,47
TOTAL 362 337.281,98 100,00
Quadro de reas
Srie Especificao rea (m) %
1. rea dos Lotes (Total de Lotes) = 362 337.281,98 56,04
2. Total de reas Pblicas 264.612,80 43,96
2.1. Sistema Virio 103.833,91 17,25
2.2. reas Institucionais (Equips Urbs e Comunits) 31.544,93 5,24
2.3. Espaos Livres de Uso Pblico 128.622,40 21,37
2.3.1. rea Preservao Permanente 01-02-03 36.803,00 6,11
2.3.2. Sistemas de Lazer 91.819,40 15,26
2.4. rea Reservada ao SAAE 611,56 0,10
TOTAL DA GLEBA 601.894,78 100,00
8
A estruturao deste quadro de reas, assim como, diretrizes na construo do projeto
urbanstico podem ser encontrados no Manual de Orientaes para Aprovao de Projetos
Habitacionais, mais conhecido como Manual do Graprohab. Desde sua criao, em 1991,
o Graprohab - Grupo de Anlise e Aprovao de Projetos Habitacionais do Estado de So
Paulo - tem por objetivo centralizar, dinamizar e, sobretudo, organizar os procedimentos
administrativos de licenciamento do Estado para implantao de empreendimentos de
parcelamentos do solo para fins residenciais.
Para a concepo da ferramenta a ser desenvolvida nesta monografia, tomar-se- como
diretrizes iniciais (parametrizao) o quadro de reas de um projeto urbanstico, como o
mostrado acima. importante salientar que para o desenvolvimento do projeto urbanstico de
um loteamento deve-se atentar a algumas restries, limitaes e impedimentos no
parcelamento do solo urbano.
Segundo Celeste Amadei e Abreu Amadei (2012), Antes da aquisio da gleba ou de
sua destinao para implantar empreendimento imobilirio, preciso verificar as
limitaes, restries e eventuais impedimentos que nela incidem, especialmente
consultando os diversos rgos pblicos competentes do Municpio, do Estado e da
Unio que podem impor ou inibir intervenes na gleba.
A seguir, encontram-se listadas algumas das principais situaes limitativas, restritivas e, em
alguns casos, at impeditivas para o parcelamento de solo urbano1:
Desapropriao;
Tombamento e restries diversas decorrentes da proteo do patrimnio cultural;
Jazidas, minas e lavras;
reas de risco;
Restries urbansticas, ambientais e requisitos tcnicos que podem ser:
1 Por no possuir um escopo na legalizao de empreendimentos imobilirios, este trabalho no aprofundar no contexto da legislao vigente, no descrevendo os tpicos supracitados com uma maior riqueza de detalhamento. Para maiores informaes sobre os mesmos, indicada uma consulta no Captulo III do livro Como Lotear uma Gleba 3 Edio, Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei, Editora Millennium, Campinas-SP; assim como, o prprio Manual de Orientaes para Aprovao de Projetos Habitacionais do Graprohab.
9
! Zoneamento;
! Percentual de reas pblicas;
! Frao mnima de parcelamento do solo urbano e frente mnima do lote;
! Faixa Non Aedificandi;
! Saneamento bsico;
! Meio ambiente;
" Meio ambiente e parcelamento do solo urbano em geral;
" Supresso de vegetao;
" rea de Proteo Ambiental (APA);
" reas de preservao ambiental (APP);
# Resoluo CONAMA 303/2002;
# Resoluo CONAMA 369/2006;
# As faixas ao redor de reservatrios e ao longo dos cursos d`gua;
" Reserva florestal;
# Reserva legal e o parcelamento do solo urbano;
2.3 Coeficiente de Aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento, em definio, refere-se quantidade total de metros
quadrados passveis de serem construdos. Esta definio, apesar de ser objetiva e sucinta,
esboa a porcentagem total da gleba que ser utilizada para a venda de lotes, ou seja, unidades
a serem comercializadas.
O prprio Manual do Graprohab no contempla esta definio especfica srie do quadro
de reas dos projetos urbansticos. Contudo, optou-se por adotar neste trabalho o conceito de
Coeficiente de Aproveitamento a fim de expressar a porcentagem da rea dos lotes do
loteamento, ou seja, refere-se ao primeiro item do quadro de reas que o Graprohab indica
como modelo para suas aprovaes, equivalente srie um do quadro de reas da Tabela 1.
O Coeficiente de Aproveitamento uma das principais premissas para o desenvolvimento
da Anlise da Qualidade do Investimento |AQI| para um loteamento, uma vez que o mesmo
calcular o montante total a ser vendido no empreendimento estudado. Pensando em uma
10
maneira de retratar este coeficiente e levando-se em conta as situaes limitativas, restritivas e
at impeditivas contextualizadas no item 2.2 deste trabalho, elaborou-se uma tabela para
auxiliar o empreendedor na insero deste coeficiente na ferramenta a ser desenvolvida neste
projeto.
Para a construo desta Tabela 2, criou-se uma escala de notas que variam de 1 a 5 onde as
mesmas referem-se ao coeficiente de aproveitamento que est variando em intervalos
constantes de 5%. A escala de notas baseada no histrico de quadros de rea de outros
projetos de loteamento que a pesquisa deste trabalho abrangeu, aproximadamente 20
empreendimentos. Verificam-se um teto de 55% e um piso de 30% nos valores do coeficiente
de aproveitamento. Apenas com o projeto urbanstico, especfico ao terreno em estudo, que
se pode aferir corretamente este valor.
Tabela 2 - Critrios para o Coeficiente de Aproveitamento do Terreno em Projetos de Loteamentos
Critrios para Escolha do Coeficiente de Aproveitamento do Terreno
Nota Coeficiente de
Aproveitamento Observao De At
1 30% 35%
Terreno com vrias restries de APP (rea de Proteo Permanente), como por exemplo, de rios, lagos, de nascentes, de topos de morro, de declividades acima de 45%, que somadas superem em mais de 20% os 20% de rea bruta permevel exigida pela resoluo SMA 31/09 (at 40% de rea permevel); com presena de emissrios pblicos e linhas de alta tenso; margeado por rodovias Estaduais e/ou Federais, assim como, Ferrovias; com morfologia irregular do terreno; topografia acentuada, ou seja, com declividade superior a 30%.
2 35% 40%
Terreno com restries de APP (rea de Proteo Permanente) que somadas superem em mais de 10% os 20% de rea bruta permevel exigida pela resoluo SMA 31/09 (at 30% de rea permevel); com a presena de emissrios pblicos e/ou linhas de alta tenso; margeado por rodovias Estaduais e/ou Federais, assim como, Ferrovias; com morfologia medianamente irregular do terreno; topografia medianamente acentuada, ou seja, com declividade variando entre 20 a 30%.
11
Critrios para Escolha do Coeficiente de Aproveitamento do Terreno
Nota Coeficiente de
Aproveitamento Observao De At
3 40% 45%
Terreno com pouca incidncia de APP (rea de Proteo Ambiental), mas que somadas superem em mais de 5% os 20% de rea bruta permevel exigida pela resoluo SMA 31/09 (at 25% de rea permevel); com a presena de emissrios pblicos e/ou linhas de alta tenso; podendo ser ou no margeado por rodovias Estaduais e/ou Federais, assim como, Ferrovias; com regular morfologia do terreno (basicamente retangular); com regular topografia como um todo, ou seja, declividade variando entre 15 e 20%.
4 45% 50%
Terreno com as restries mnimas de APP (rea de Proteo Ambiental), ou seja, menos que 20% de rea bruta permevel exigida pela resoluo SMA 31/09; sem a presena de emissrios pblicos e linhas de alta tenso; sem ser margeado por rodovias Estaduais e/ou Federais, assim como, Ferrovias; com adequada morfologia do terreno (entre a forma quadrada retangular); com topografia relativamente plana, ou seja, declividade variando de 10 a 15%.
5 50% 55%
Terreno com as restries mnimas de APP (rea de Proteo Ambiental), ou seja, menos que 20% de rea bruta permevel exigida pela resoluo SMA 31/09; sem a presena de emissrios pblicos e linhas de alta tenso; sem ser margeado por rodovias Estaduais e/ou Federais, assim como, ferrovias; com favorvel morfologia do terreno (tendente forma quadrada); com excelente topografia como um todo, ou seja, com declividade de at 10%.
A utilizao deste coeficiente de aproveitamento como dado de insero na ferramenta de
extrema importncia, pois basicamente ir compor o VGV (Valor Geral de Vendas) que o
empreendimento proporcionar ao investidor. Sendo assim, deve-se enfatizar a
responsabilidade do usurio da ferramenta pelos dados a serem inseridos no modelo a ser
desenvolvido. Recomenda-se que o mesmo possua noes bsicas da legislao vigente em
loteamentos, assim como, noes bsicas de urbanismo para balizar com maior assertividade
estes dados de entrada.
12
Nada impede que os patamares estipulados para o coeficiente de aproveitamento sejam
alterados, porm alter-los ser de responsabilidade do usurio da ferramenta que estar
atento legislao vigente, assim como aos conceitos urbansticos empregados pelo mercado
local do produto a ser desenvolvido.
3. ANLISE DA QUALIDADE DO INVESTIMENTO
3.1 Metodologia
Como anunciado no item 1.2 deste trabalho, esta monografia pretende orientar e facilitar a
tomada de deciso inicial de um empreendedor na realizao, ou no, de um parcelamento de
solo urbano. Para isso, modelar-se- uma rotina de clculo a ser executada pela ferramenta
Microsoft Excel que ir expressar o clculo do preo mnimo a ser negociado na venda dos
lotes do loteamento. A escolha deste software diz respeito aos seus recursos, suficientes para a
modelagem desejada, sua utilizao disseminada e, em consequncia, flexibilidade de
alterao dos dados de entrada pelos futuros e eventuais usurios.
Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011) destacam que "No h deciso
perfeita, mas, sim, bem fundamentada, e o que apoia a qualidade da deciso a
informao do planejamento (...). Fazer informao planejamento. Este no
compreende elaborar qualquer ou muita informao, mas um conjunto ajustado na
medida adequada para dar sustentao s decises de empreender".
Por se tratar de um modelo para um contexto especfico de implantao de loteamento
residencial, o mesmo oferecer certo grau de liberdade, permitindo a simulao de diversos
cenrios para o empreendimento, a fim de oferecer adequao a diversas situaes de anlise.
Ainda segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011),
Empreendimentos no so iguais, embora possam guardar semelhana. (...),
importante advertir que modelos simuladores no devem ser vistos como meros
montadores de fluxo de caixa esperado, de onde se retiram os indicadores da
qualidade e dos riscos do investimento. Esta uma ao em que a empresa deve estar
13
concentrado em gerir informaes para sustentar as decises de investimento com
segurana e confiabilidade. Um modelo simulador no prev o que acontecer no
empreendimento, at porque, ao simular, simplifica os indutores do conjunto das
informaes que se traduzem nos indicadores. A simplificao exige cuidados tcnicos
para que no seja ela a indutora de distores nas medidas que podem inverter decises
ou mascarar condies de risco.
Para a viabilizao de um loteamento importante verificar a documentao do terreno a ser
negociado, analisando os cadastros do atual proprietrio, de seus antecessores, assim como, de
possveis inventrios. Alm deste fator jurdico, outro determinante para a concepo do
produto, seria a pesquisa de mercado que encomendada para ratificar as projees iniciais
em relao ao produto a ser lanado. A pesquisa de mercado fundamental para o
dimensionamento de mercados e levantamento de tendncias em regies e cidades, agregando
informaes para possibilitar o entendimento e o posicionamento estratgico de negcios e
produtos, de forma a minimizar riscos de atuao e de investimentos.
As premissas que sero consideradas como dados de entrada na modelagem podem ser
originadas de empresas especializadas neste setor de pesquisa de mercado, onde
proporcionaro uma leitura completa do cenrio mercadolgico onde o empreendimento ser
implantado. No Estudo de Caso deste trabalho, no aprofundar-se- sobre este tpico, uma
vez que o objetivo deste trabalho ser de mostrar as funcionalidade do modelo a ser
desenvolvido, porm vale ressaltar a importncia desta etapa na estruturao do produto
imobilirio.
3.2 Estruturao da Anlise
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Quando se promove
uma |AQI| - Anlise da Qualidade do Investimento - de empreendimentos, trata-se do
mbito financeiro e econmico. No planejamento financeiro, a caracterizao de
qualidade estar presa exclusivamente ao que se denomina fechamento das equaes
de fundos, que consiste em identificar as fontes de recursos para cumprir com todo o
custeio da produo e das contas conexas com a comercializao e com a gesto do
14
empreendimento (...). Ainda mais, avalia qual a repercusso dos riscos, que esto no
sistema empreendimento, de que a receita no seja gerada no regime e nos nveis
especulados no planejamento, o que obrigar a investir mais do que previamente
balizado ou a buscar recursos de financiamento para supri-los. Essas anlises esto no
ambiente do empreendedor, no do empreendimento, pois a qualidade que se analisa
estar no melhor ajuste entre o potencial de investimento e endividamento do
empreendedor e as exigncias de fundos para girar o empreendimento.
A partir disso, e usando como base a figura apresentada por Rocha Lima Jr.; Monetti e
Tavares de Alencar (2011), pode-se ilustrar os movimentos que retratam o conjunto de
transaes e vnculos caractersticos de empreendimento imobilirios envolvendo
investidores:
Figura 2 - Transaes Financeiras entre o SGI2 e o Empreendimento.
2 SGI, Sistema Gerenciador de Investimento, o ambiente onde se administra a poltica de investimentos para empresa, de forma que a estar sendo operacionalizado o manejo dos recursos de que esta dispe para investir em seus diversos empreendimentos, fazendo com que os retornos havidos sejam capazes de alimentar novos ciclos de investimento, conforme
15
Ainda segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), No sistema
empreendimento, sero praticadas as duas transaes elementares do processo de
produo, na interao desse sistema com o ambiente no qual o empreendedor
(produtor) est inserido - o pagamento das contas vinculadas com o custeio da
produo B e o recebimento das contas derivadas da venda do produto F.
O destino privilegiado dos recursos gerados pelo sistema empreendimento (recebimento
do preo) ser o de suportar o custeio da produo 1 e, admitindo a premissa de que
empreendimentos s sero desenvolvidos, na economia empresarial, se for capaz de
colocar o produto obtendo resultado, o preo ser maior que custeio, havendo, ento,
sempre um excesso idntico a esse resultado entre os recursos que o empreender aplica
no empreendimento e os que dele recebe. (...).
Recursos de investimento A so exigidos no sistema empreendimento, sempre que,
nesse sistema, no haja gerao de recursos no montante necessrio e, em tempo hbil
para suportar o custeio da produo, (...). O que se pretende analisar a oportunidade de
promover essa aplicao de recursos, da resultando o termo anlise de
investimentos.(...)
Ainda segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), No haver
retorno com maior poder de compra (resultado) em relao ao investimento se no
houver o empreendimento para fazer o ciclo de produo, de A at G, onde se denota,
claramente, que o empreendimento no transformou, no tempo, recursos financeiros em
um outro montante maior, mas promoveu uma eventual mais-valia diretamente
vinculada produo, pois as transformaes se deram no circuito da produo, de
acordo com a seguinte rotina:
i. recursos financeiros INVESTIMENTO so transformados em insumos, que:
ii. atravs de processos de produo, so agregados ao PRODUTO;
iii. que o mercado adquirir, pagando o seu PREO;
planejado. Captulo 4, item 4.2 do livro Real Estate - Fundamentos para Anlise de Investimentos Rocha Lima Jr., Monetti, Tavares de Alencar (2011).
16
iv. do qual uma parcela estar representada por RECURSOS LIVRES que no so
necessrios para o custeio da produo;
v. gerando a oportunidade de que ocorram RETORNOS, que sero derivados para
o empreendedor, que promoveu os INVESTIMENTOS, provavelmente com
poder de compra agregado;
As relaes e movimentaes supramencionadas so o alicerce para a estruturao do fluxo de
caixa do empreendimento imobilirio a ser estudado. Atravs da identificao das contas que
iro compor os custos envolvidos e do comportamento das vendas parametrizado, o modelo
matemtico a ser desenvolvido possibilitar ao seu usurio simular indicadores da qualidade
do investimento para cenrios referenciais e estressados.
3.3 Indicadores da Qualidade
Segundo Rocha Lima Jr. (1998), Decide-se empreender analisando a qualidade do
investimento. Sistemas de planejamento devem, ento, operar anlise da qualidade, que
concluem pela medida daqueles indicadores que daro, ao empreendedor, a base de
informao, que ele entende suficiente para decidir. O conjunto de indicadores, por seu
lado, deve ser estabelecido com apoio em tcnicas ajustadas aos procedimentos de
simulao nos quais se apoiam, de sorte que o princpio da segurana esteja presente
nos mtodos para o clculo destas medidas.
Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011) afirmam, Dois so os
indicadores que poderamos entender como universais:
o que mede o prazo de recuperao da capacidade de investimento do
empreendedor aps a ocorrncia de sua imobilizao no empreendimento
prazo de recuperao da capacidade de investimento ou payback pri; e
aquele que mostra os ganhos do poder de compra que alcana o empreendedor,
considerada sua posio de liquidez quando investe e aquele quando recebe
retorno taxa de retorno do empreendimento tret
17
3.4 Dados de Entrada do Modelo
O modelo que comea a ser estruturado ser dividido nas seguintes abas ou guias de planilha:
Caractersticas;
Cenrio;
Fluxos;
Indicadores;
Anlises Isoladas;
Anlise Dispersa;
Grficos;
Iterao;
As tabelas seguintes sero apresentadas utilizando os dados do estudo de caso desta
monografia, a opo de negociao [1-A]. O referido estudo de caso ser melhor abordado e
explanado no Captulo 4 deste trabalho.
3.4.1 Dados de Entrada do Modelo
A partir do presente item, ilustraremos como estruturar no modelo proposto qualquer projeto
da tipologia de loteamentos para a simulao de seus indicadores econmicos e financeiros,
estressando-os ou no3. Inicialmente, em Caractersticas, deve-se preencher o quadro com
os critrios para aproveitamento do terreno (Tabela 3).
Tabela 3 - Inputs Iniciais para Simulao do Projeto para a Opo de Negociao [1-A]
3 Ser discutida em captulos posteriores a distoro de algumas variveis-chave para o projeto, atravs de cenrios estressados.
18
Para a tabela supracitada, os valores em azul claro, como, por exemplo, os 50% do ndice de
Aproveitamento Escolhido, podem ser alterados a qualquer momento, dando desta forma,
dinamismo a toda simulao. O empreendedor, a fim de simular seu investimento no modelo
proposto, dever ter conhecimento destas premissas bsicas.
Segundo Mascar (2005), Em terrenos planos, com declividade pequena e homognea,
os lotes devem ser regulares. Do ponto de vista econmico, os lotes devem ter a maior
profundidade possvel, assim seu custo de urbanizao ser diminudo. Pensando em
seu aproveitamento, deveriam se aproximar ao mximo da forma o mais quadrado
possvel. Nestes lotes, as construes podem ser projetadas com mais liberdade e
oportunizar uma melhor orientao solar.
Dentro destes critrios aparecem as dimenses bsicas das parcelas em funo da classe social
a que se destinam. A fim de resumir4 os critrios expostos de forma e tamanho dos lotes de
um loteamento, Mascar (2005) define:
Tabela 4 - Critrios para Determinao de Forma e Tamanho de Lotes
Renda Familiar Relao Recomendada
(testada x fundo) rea (m)
Alguns Exemplos
(testada x fundo)
Alta 1:1 a 1:2 600 a 1600 18 x 36; 20 x 40; 40 x 40;
Mdia 1:3 a 1:4 300 a 400 10 x 30; 10 x 40; 12 x 36;
Baixa 1:5 a 1:6 125 a 200 5 x 25; 5 x 30;
O ltimo item da Tabela 3, Valor Unitrio a Ser Praticado, exatamente a incgnita chave
para a simulao do projeto, sendo sua definio, inclusive, um dos objetivos do presente
trabalho. Para utiliz-la corretamente, deve-se sugerir inicialmente um valor para inserir na
clula, que atravs de processos iterativos e analisando a taxa de retorno do empreendimento,
4 A definio e padronizao dos lotes aqui mostrados pelo Arquiteto Urbanista Juan Luis Mascar (2005), so prticas utilizadas principalmente no Sul do Pas. importante o empreendedor estar familiarizado com o Plano Diretor do municpio em que ir implantar o seu empreendimento, conhecendo desta forma, as restries impostas para o parcelamento de solo urbano de seu empreendimento.
19
pode-se, por exemplo, solicitar ao modelo que o mesmo atinja a taxa de retorno do
empreendimento ao mesmo valor parametrizado para a taxa de atratividade5 do
empreendedor, variando apenas o Valor Unitrio a Ser Praticado. Desta maneira, poder ser
encontrado o preo mnimo a ser praticado na venda da unidade do loteamento (lote),
respeitando os limites de atratividade do investidor ou empreendedor. Mais frente, teremos
um captulo exclusivo a fim de retratar com maior riqueza tal processo iterativo.
3.4.2 Custos Unitrios de Loteamento
Diferentemente da construo predial, os loteamentos possuem uma relao menor de
insumos a serem utilizados em sua construo, com exceo obviamente s edificaes
complementares que entrariam no escopo de construo predial, tais como, guaritas e
portarias; clubes sociais; academias; quadras e campos para esporte. O objetivo deste captulo
retratar com um maior detalhamento a infraestrutura bsica envolvida nesta tipologia de
empreendimento, no deixando de citar as construes prediais envolvidas, como opo.
A Tabela 5 Sugesto de Custos Unitrios de Loteamento, foi dividida em trs frentes
distintas, a saber: I - Projeto; II - Custo de Implantao; III - Taxas e Emolumentos. A
estrutura, aqui sugerida, foi retirada de um Estudo de Viabilidade Econmico Financeira
elaborado pelo Engenheiro Civil Luiz Fernando Cozac do Curso de Gerenciamento de
Empreendimentos de Parcelamento do Solo Urbano, promovido pela Universidade Secovi-SP.
A ideia principal desta tabela que o empreendedor formate a sua base de custos para a
implantao do loteamento, tomando como base a realidade do mercado em que atua. A partir
desta abordagem, o empreendedor poder desenvolver o seu prprio Parmetro de Custo
Unitrio em relao gleba til do loteamento para a construo de infraestrutura bsica e
predial de seus empreendimentos.
5 A Taxa de Atratividade (TAT) ou Taxa Mnima de Atratividade (TMA) uma taxa de juros que representa o mnimo que um investidor se prope a ganhar quando faz um investimento, ou o mximo que uma pessoa se prope a pagar quando faz um financiamento.
20
Uma das condies fixadas para o presente trabalho a da parametrizao das unidades dos
servios por metro quadrado da gleba til do loteamento, a fim de facilitar a definio do
valor do custo total do empreendimento a ser analisado. Evidentemente, tal estratgia no
substitui um oramento detalhado, porm torna-se uma importante referncia na situao de o
investidor no ter sua disposio projetos bsicos para quantificao adequada, como por
exemplo, o projeto urbanstico.
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Os riscos no
desenvolvimento de um empreendimento existem porque as decises so tomadas
diante de expectativas, e no de certezas de comportamento. Essas expectativas de
comportamento que permitem, no ciclo de planejamento, fazer medidas simuladas de
desempenho que levam aos indicadores usados para mostrar a qualidade do
empreendimento. O processo de simulao implica a construo de um cenrio
referencial que gera a imagem de comportamento de um conjunto de variveis no ciclo
operacional do empreendimento. Essas variveis, quando o empreendimento
efetivamente estiver em operao, podero fugir do comportamento esperado,
desviando a qualidade para pior do que o esperado. Essa possibilidade que configura
que os investimentos tm riscos em sua natureza.
A gesto de riscos corporativos uma interessante soluo para assegurar o empreendimento
frente a possveis sinistros que venham ocorrer durante a implantao do empreendimento.
Empresas especializadas no ramo podem auxiliar o empreendedor na identificao e anlise
dos riscos fsicos, financeiros e contratuais a que est exposta a empresa; assim como,
elaborar matrizes de riscos, assessorando o cliente a como evitar possveis sinistros. Para
transferir tais riscos, a seguradora receber uma porcentagem do valor total orado da obra e
esta porcentagem depende exclusivamente da tipologia do empreendimento e do local a ser
implantado o empreendimento. Para tal finalidade, o modelo possui um campo exclusivo para
inserir este custo, em porcentagem, para a seguradora, caso o investidor prefira optar por este
tipo de servio. Trata-se de um simples mtrica de clculo na qual o valor designado
seguradora ser acrescido apenas nas etapas selecionadas na subdiviso dos custos unitrios
de loteamento II Custo de Implantao, alterando o valor calculado no Total do Custo
Unitrio por m da Gleba til, Figura 3.
21
Tabela 5 - Custos Unitrios de Loteamento para a Opo de Negociao [1-A]
Atravs da ltima coluna Seleo, o usurio do modelo poder escolher quais etapas levar
em considerao em sua anlise, tais como, rede eltrica area ou embutida; guaritas ou
portarias; a implantao ou no do paisagismo; a construes ou no de estruturas
complementares. Esta tabela completamente auto gerencivel, possibilitando ao usurio a
insero de etapas faltantes e at a alterao dos preos unitrios, oferecendo maior
confiabilidade ao valor do custo total de implantao calculado para o modelo em diferentes
realidades de anlise.
Por ser um modelo aberto, sem restries do programador, o usurio poder verificar como
inserir uma linha na supracitada tabela, obviamente que ser necessrio ter conhecimento de
como utilizar o Microsoft Excel. O que realmente importa para a estruturao do modelo o
22
valor Total do Custo Unitrio por m da Gleba til que resulta da somatria dos valores
unitrios selecionados na coluna Seleo da Tabela 5 - Sugesto de Custos Unitrios de
Loteamento.
Figura 3 - Total do Custo Unitrio por m da Gleba til para a Opo de Negociao [1-A]
Pode-se observar no final de algumas etapas de servio a presena de um asterisco (*), isso
significa que a bibliografia consultada (Estudo de Viabilidade Econmico Financeira
elaborado pelo Engenheiro Civil Luiz Fernando Cozac do Curso de Gerenciamento de
Empreendimentos de Parcelamento do Solo Urbano, promovido pela Universidade Secovi-
SP) no contemplava algumas etapas de interesse ao modelo, sendo assim, as mesmas foram
retiradas da experincia de uma empresa do segmento imobilirio estudado. importante
lembrar que nem todas as etapas devem estar selecionadas (para as sugeridas na tabela acima),
uma vez que se verifica a duplicidade de algumas etapas de servio distintas apenas na
maneira de implantao, por exemplo, a rede de energia e iluminao pblica subterrnea e
area.
3.4.3 Estruturao do Cenrio Referencial
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), O modelo, operando
do ponto de vista da data final, quando olha para o ciclo do empreendimento para
simular as transaes, perguntar sobre o comportamento das variveis que implicam ou
influenciam as transaes. (...). O modelo perguntar, a quantidade prevista de insumos,
o preo estimado hoje (oramento) e a inflao dos preos desses insumos no ciclo do
empreendimento e perguntar o programa de suprimentos da obra. Com essas
informaes, poder simular as transaes de pagamentos das contas de implantao. O
modelo perguntar os preos (...), a forma de pagamento e o sistema (se houver) de
reajuste das parcelas de pagamento do preo. A, poder simular as transaes de
recebimento do preo. Confrontando recebimento do preo contra custeio dos insumos,
o modelo calcular os indicadores de resultado adequados.
23
O conjunto das expectativas de comportamento que se traduzem nas transaes, sejam
as estruturais do empreendimento (exemplo: o consumo dos insumos na obra) ou as do
ambiente (exemplo: inflao e preos competitivos), deve ser introduzido no modelo
pelo planejador, compondo o Cenrio Referencial de Comportamento.
Ao ministrar a disciplina GEE010 Modelos para Anlise da Qualidade de
Empreendimentos, no Curso Real Estate - Economia Setorial e Mercados, a Profa. Dra.
Carolina Gregrio apresentou um modelo que serviu de base para o desenvolvimento do
proposto no presente trabalho. A estrutura foi aprimorada no decorrer de outras disciplina
ministradas no ncleo de Real Estate, em especial as disciplinas GEE019 Planejamento
Estratgico, Formatao e Meios de Financiamento de Empreendimentos Imobilirios e
GEE21 Instrumentos de Investimentos em Real Estate.
Para a estruturao do Cenrio Referencial do modelo desenvolvido, que tambm auto
gerencivel, temos as seguintes subdivises para a aba Cenrios:
Tabela 6 - Indicadores Macroeconmicos para a Opo de Negociao [1-A]
As clulas em azul claro so dados de entrada do modelo, seguindo a padronizao de cores
citada em captulos anteriores. As de cor laranja serviro para o fator de distoro da
incgnita (no caso, IGP6) que sero discutidas mais frente. Atentar que todos os valores
(moeda) so ajustados na data base da anlise (data zero) atravs do indexador IGP ou IGP-m
6 IGP (ndice Geral de Preos) um indexador medido pela Fundao Getlio Vargas (FGV) que registra a inflao de preos desde matrias-primas agrcolas e industriais at bens e servios finais.
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(equivalente efetiva, acima do IGP-m), com exceo dos custos de produo (obra) que
estaro indexados ao INCC7.
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Para arbitragem da
evoluo dos custos da construo civil (ic), o INCC (ndice nacional de custos da
construo civil da FGV) o que mais se utiliza. Os sindicatos da construo civil nos
vrios estados brasileiros tambm publicam ndices de custo focados em projetos tpicos
que so considerados parmetros de mercado.
Atualmente, no existe no mercado um ndice que retrate diretamente a evoluo dos custos
para empreendimentos do tipo loteamento, na falta deste, utilizar-se- para o modelo a ser
estruturado, o prprio INCC que abrange em sua apurao materiais, equipamentos, servios e
mo-de-obra para a construo habitacional, no para a infraestrutura urbana.
Ainda segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Considerando
que os ciclos dos empreendimentos de real estate so sempre longos, para que uma
anlise da qualidade do investimento |AQI| traduza adequadamente a qualidade de um
empreendimento, o cenrio referencial deve arbitrar o patamar esperado de inflao no
ciclo do empreendimento, para que seja possvel ajustar todas as transaes queda de
poder de compra da moeda de curso na economia em que se insere o empreendimento,
permitindo comparar poder de compra dos investimentos e dos retornos para medir
corretamente o resultado do investimento no empreendimento. (...).
H outros temas envolvendo inflao que ganham relevncia na produo das |AQI|:
reajuste dos preos dos produtos e a capacidade de encaix-los no mercado
competitivo;
7 Atentar tambm aos outros indexadores indicados na Tabela 6 - Indicadores Macroeconmicos do Modelo, sendo eles, o INCC (ndice Nacional de Custo da Construo) elaborado tambm pela Fundao Getlio Vargas que afere a evoluo dos custos de construes habitacionais; o Cop (Custo de Oportunidade) que um termo usado em economia para indicar o custo de algo em termos de uma oportunidade renunciada; e a Tat (Taxa de Atratividade) que uma taxa de juros que representa o mnimo que um investidor se prope a ganhar quando faz um investimento.
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reajuste da receita, nas vendas em parcelas, como a prtica mais comum no
real estate, para que os valores pagos tenham seu poder de compra estabilizado
seguindo um certo vetor de inflao;
estudos para investidores estrangeiros que aplicam recursos na moeda de origem
e devem calcular resultado no poder de compra dessa moeda.
Tabela 7 - Caractersticas do Empreendimento para a Opo de Negociao [1-A]
Nesta subsequente Tabela 7 Caractersticas do Empreendimento, o nico ajuste possvel ao
usurio seria no preo de venda das unidades, j que os outros dados vm da aba
caractersticas. Este ajuste refere-se a quantos meses o usurio gostaria que o preo no
fosse reajustado pelo IGP-m; por exemplo, se inserirmos 2 meses, significa que o preo de
venda apenas comear a ser reajustado a partir do segundo ms em relao ao incio das
vendas programadas no modelo. Pode ser inserido tambm um fator para distoro em
Preo/Unidade como j mencionado anteriormente e que ser melhor tratado em captulos
posteriores.
Tabela 8 - Despesas Pr Operacionais e Margem de Contribuio para Custeio das Contas Gerais da
Administrao (MCCGA) para a Opo de Negociao [1-A]
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), a empresa tem contas
gerais da administrao (CGA) para pagar, cujos fundos so extrados do SGI8, j que
8 SGI, (Sistema Gerenciador de Investimentos) o ambiente onde se administra a poltica de investimentos da empresa, de forma que a estar sendo operacionalizado o manejo dos
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essas contas se referem a insumos e outros custos que no esto alocados a nenhum
empreendimento em particular. Tratam-se das contas da administrao centralizada e do
sistema gerencial da empresa, como contabilidade, secretaria geral e diretorias, e das
contas das atividades meio, como jurdico, suprimentos, informtica e as demais contas
de mesmo teor.
A Tabela 8, atravs do conceito acima mencionado, indica ao modelo o quanto ser destinado
ao MCCGA (em porcentagem - % - sobre o valor da obra), assim como, as parcelas dos
custos de gerenciamento e marketing do empreendimento. nesta etapa que a questo de
permuta do terreno pode ser estruturada, uma vez que para o exemplo acima, o analista9 optou
em no fazer permuta do terreno. Atentar aos meses, perodos e indexaes de cada linha de
referncia.
Tabela 9 - Patamares de Produo (Obras) para a Opo de Negociao [1-A]
A partir do momento que o empreendedor possui a aprovao do seu empreendimento pelo
Graprohab, o mesmo possui um perodo de at quatro anos para execut-lo, podendo ser
prorrogado este prazo quando solicitado junto ao rgo. Segundo o Manual de Orientaes do
Graprohab de 2011, sabe-se que: Pargrafo nico. As diretrizes expedidas vigoraro pelo
prazo mximo de quatro anos. (Redao dada pela Lei n 9.785, 29.199).
recursos de que esta dispe para investir em seus diversos empreendimentos, fazendo com que os retornos havidos sejam capazes de alimentar novos ciclos de investimento, conforme planejado. 9 O ttulo de analista para quem opera o modelo que est sendo desenvolvido neste trabalho, podendo ser o investidor, terreneiro ou at algum terceiro que est auxiliando ambos na viabilizao do loteamento. Considera-se que o usurio possui alguma experincia na operao da ferramenta Microsoft Excel, como j mencionado anteriormente.
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A Tabela 9 retrata a configurao de cinco patamares de produo das obras para o
empreendimento em anlise. Aqui poder ser concebido desde patamares constantes de
produo (distribuio mensal homognea), at mesmo retratar picos de produo em
cenrios mais complexos, caso exija. Lembramos aqui que os custos de produo esto sendo
reajustados pelo INCC e moeda utilizada (Real) ao IGP-m, como j mencionado
anteriormente.
Os prazos usualmente praticados por loteadores na construo de seus empreendimentos
giram em torno de dois anos, dados estes retirados de uma empresa loteadora que alerta que
estes valores dependem muito das caractersticas construtivas do empreendimento10.
Dentro destas condies, vinte e quatro meses retratam um perodo condizente implantao
de um loteamento convencional (infraestrutura bsica), tendo tambm a sua distribuio
homognea ao longo deste perodo. Fatalmente, estudos mais profundos podero
proporcionar resultados mais assertivos anlise, porm, por se tratar de uma anlise em
estgio inicial, em que usualmente dispe-se de quantidade esparsa de informao, a premissa
adotada tende a suportar o objetivo de tomada de deciso neste contexto e posterior
direcionamento ao planejamento financeiro do empreendimento.
Tabela 10 - Sistema de Financiamento Produo e Comercializao para a Opo de Negociao [1-A]
10 As caractersticas construtivas para o empreendimento, no caso loteamento, podem ser desde o tipo de pavimento a ser implantado deciso de inserir ou no construes complementares, como portaria; academia; e rea de lazer.
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O modelo tambm permitir ao usurio simular financiamentos produo e
comercializao, como observado na Tabela 10. A ferramenta oferece um certo grau de
liberdade, permitindo simular diversos cenrios para o empreendimento, sendo eles com ou
sem financiamentos produo e clientes. Isto ser uma definio do usurio que poder
optar em fazer ou no o financiamento, bastando preencher corretamente os valores nos dados
de entrada da supracitada tabela11.
A simulao do financiamento direto pelo loteador para a comercializao de suas unidades
possui como data de incio o ms seguinte de cada venda concretizada, parametrizado pelos
encaixes de venda do cenrio referencial. uma lgica de raciocnio que toma como base de
clculo as parcelas price que entraro no fluxo de caixa do modelo, de acordo com os prazos
de financiamento estabelecidos e velocidade de vendas do cenrio referencial. A prtica de
mercado, para a tipologia de empreendimento estudada, que o financiamento direto ao
cliente comece sempre um ms aps a venda de sua unidade, logo aps a entrada que ocorre
no ato da compra.
No exemplo apresentado acima, no existe financiamento produo, apenas
comercializao, j que a porcentagem a ser financiada sobre as obras est como zero e a
porcentagem da quantidade de unidades a serem financiadas diretamente est como 100%, ou
seja, todas as unidades comercializadas sero financiadas diretamente. Nota-se que nas duas
ltimas linhas da tabela de financiamento comercializao encontra-se uma simulao para
11 Vale ressaltar que em projetos de loteamentos no comum a prtica de financiamento para a construo, sendo um dos motivos a dificuldade na quantificao dos insumos envolvidos para a implantao de um loteamento que geram incertezas para elaborao das garantias ao sistema financiador.
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encontrar a faixa de renda familiar do pblico alvo do empreendimento, onde 10 seria o
nmero de salrio mnimos (atualmente em R$ 678,00) para se ter uma parcela mxima a ser
praticada no financiamento direto ao cliente de 2,034 R$mil. O cliente pouparia do seu
ordenado total apenas 30% do valor referente, ou seja, 30% de R$6.780,00 que equivalem os
R$ 2.034,00, isso para um pblico alvo que ganhasse 10 salrios mnimos.
Tabela 11 - Encaixe do Preo das Unidades para a Opo de Negociao [1-A]
Por ltimo, a Tabela 11 representa o encaixe das vendas para a simulao do modelo que est
estruturado para trs patamares distintos. Seguindo basicamente os mesmos conceitos que a
Tabela 9 (Patamares de Produo - Obras), o modelo permite a distribuio do encaixe das
vendas de forma homognea ou difusa, dependendo do cenrio e da regio onde o loteamento
ser implantado, caractersticas de mercado.
Os custos de comercializao referem-se ao pagamento de comisses aos corretores que,
dependendo da regio de atuao destes profissionais, giram no entorno de 4% do valor do
imvel, no caso, lote do loteamento.
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), o modelo operacional
recomendado prope que o empreendimento seja segregado em uma sociedade de
propsito especfico (SPE). Uma SPE uma empresa que se restringe a desenvolver um
nico empreendimento. (...).
Nessa conjuntura (2010), usar o ambiente restrito de uma SPE oferece ao
empreendedor a oportunidade de operar no sistema de Lucro Presumido, que, para as
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margens de resultado prevalentes no mercado, exige encargos mais moderados sobre a
receita, como tambm menores impostos sobre o lucro. Uma SPE-LP (sociedade de
propsito especfico operando sob o regime tributrio do lucro presumido) oferece uma
condio tributria mais favorvel. Nesse regime, os impostos sobre o lucro so
calculados e pagos por meio de taxas aplicadas sobre uma frao da receita, admitida
como o lucro presumido dentro do preo.
A alquota efetiva que ser cobrada sobre a receita do empreendimento de 6,73%. A seguir,
verifica-se uma tabela que demonstra o clculo de toda a carga tributria aplicvel ao regime
de Lucro Presumido (LP) em uma Sociedade de Propsito Especfico (SPE).
Tabela 12 - Tributos Envolvidos em uma SPE-LP
Tributo Alquota e Apurao Alquota Efetiva
IRPJ Lucro Presumido - Presuno de 8% e Alquota de 25% 2,00%
CSLL Lucro Presumido - Presuno de 12% e Alquota de 9% 1,08%
PIS Alquota Sobre a Receita 0,65%
COFINS Alquota Sobre a Receita 3,00%
Carga Tributria TOTAL 6,73%
3.4.4 Estruturao do Fluxo
O conjunto dos recursos em giro no empreendimento respeita um fluxo no ciclo do
empreendimento cujos clculos so vinculados ao programa de construo e expectativa da
velocidade de venda dos lotes. Os movimentos podem ser ilustrados conforme a figura
abaixo, que retrata as entradas (exemplos: receitas e financiamentos) e sadas (exemplos:
contas da implantao e impostos) financeiras no ambiente de um empreendimento. Atentar
que os perodos adotados para as anlises so mensais e que os seus encaixes no so
uniformes em relao ao ciclo total do empreendimento.
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Figura 4 - Retrato de um Fluxo de Caixa de um Empreendimento
O modelo desenvolvido no presente estudo foi estruturado levando-se em conta todas as
variveis contempladas no cenrio referencial, sendo assim, estruturou-se uma sequncia de
contas isoladas que auxiliaro na elaborao do fluxo de caixa no cenrio referencial. Com a
finalidade de apresentar a estruturao deste fluxo de caixa, ser mostrada a seguinte
sequncia de tabelas que retratam em seu cabealho12 as contas contempladas no cenrio
referencial:
Tabela 13 - Sequncia de Tabelas que Retratam o Cabealho das Contas Contempladas no Fluxo de Caixa
do Modelo no Cenrio Referencial para a Opo de Negociao [1-A]
12 Ao final deste relatrio, em Anexos, encontrado a estruturao do Estudo de Caso com todas as tabelas aqui apresentadas e devidamente preenchidas com os valores simulados no modelo.
32
33
3.4.5 Indicadores da Qualidade do Empreendimento
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Quando se fala de
Anlise de Investimentos, mais conveniente, para rigor tcnico, que se use a
terminologia anlise de empreendimentos - a qualidade dos investimentos, ou
simplesmente, anlise da qualidade do investimento |AQI|, pois o que se avalia sempre
, do ngulo econmico, como se comportam os empreendimentos, que, para oferecer
retorno e resultado, exigem certa massa de investimentos para produo.
Atravs dos conceitos explicados no item 3.2 Estruturao da Anlise do presente trabalho
e seguindo a mesma metodologia de raciocnio aplicada no modelo a partir do item 3.4.4.
Estruturao dos Fluxos, elaborou-se uma aba no modelo simulador (Indicadores) para
estruturar os clculos dos indicadores da qualidade do empreendimento, sendo os principais13:
TIR ou ti (Taxa Interna de Retorno): Est condicionada ao sistema gerencial de
maior risco em relao ao manejo da poltica de investimentos no Sistema
Gerenciador, de forma que, no espectro, sempre estar em primeira posio. Em
determinados ambientes econmicos, no reflete uma postura vivel para administrar,
como o caso do setor de real estate com seu sistema de segregao por
empreendimento.
TRR ou tr (Taxa de Retorno Restrita): Reflete uma condio mais prxima da
realidade do setor de real estate, sendo o conceito que recomenda usar como
preferencial quando tratar de arbitrar as posturas do investidor avesso ao risco. Situa-
se sempre abaixo da taxa interna de retorno, por refletir a menor agilidade no manejo
financeiro dos recursos disponveis para investimento no Sistema Gerenciador;
13 As definies seguintes foram extradas do livro Real Estate - Fundamentos para Anlise de Investimentos, autores Joo da Rocha Lima Jr. | Eliane Monetti | Claudio Tavares de Alencar, (2011). Por no ser o foco do presente trabalho, aconselha-se a leitura do Captulo 6 Princpios e tcnicas de medida de indicadores da qualidade dos investimentos em empreendimentos de real estate que foi elaborado pelo Prof. Dr. Claudio Tavares de Alencar, para uma melhor abordagem dos conceitos aqui expostos sobre os indicadores da qualidade dos empreendimentos. Deixam-se aludidas a sua importncia e relevncia perante o tema discutido neste estudo.
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PB Primrio (Payback Primrio): O prazo de recuperao da capacidade de
investimento, ou payback, aquele no qual o empreendedor recupera plenamente a
capacidade de investimento que tinha quando se imobilizou no empreendimento.
PB a TAT (Payback Alavancado Taxa de Atratividade): Seria o mesmo conceito
do payback primrio, porm considerada a taxa de atratividade (Tat) como aquela
exigida pelo empreendedor ou inferida por ele para compensar o perodo de
imobilizao ou para compensar a inflao da moeda referencial no perodo ou, ainda,
uma combinao das duas situaes;
PB a COP (Payback Alavancado ao Custo de Oportunidade): Seria o mesmo
conceito do payback primrio, porm considerada taxa de custo de oportunidade (Cop)
como aquela exigida pelo empreendedor ou inferida por ele para compensar o perodo
de imobilizao ou para compensar a inflao da moeda referencial no perodo ou,
ainda, uma combinao das duas situaes;
Tabela 14 - Sequncia de Tabelas que Retratam o Cabealho para Estruturao dos Indicadores da
Qualidade do Empreendimento e Quadro Resumitivo para a Opo de Negociao [1-A]
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3.4.6 Cenrios Estressados
A fim de se reconhecer os vetores de maior risco, torna-se importante ter conhecimento sobre
o comportamento do empreendimento diante de cenrios estressados, assim como, verificar a
intensidade do impacto de desvios de comportamento na qualidade do investimento que estes
cenrios estressados causam ao prottipo analisado. Estes vetores ou variveis-chave
(estratgicas) podem ser o custo da obra; o preo praticado por unidade vendvel; o ms de
repasse do financiamento; e at a porcentagem vendida no lanamento do empreendimento.
Segundo Rocha Lima Jr.; Monetti e Tavares de Alencar (2011), Risco no se mede
genericamente, mas diante de determinada conjuntura estressada ou diante da avaliao
do efeito de alguma simplificao ou arbitragem do cenrio referencial.
Estes riscos podem ser analisados estressando-se uma nica varivel para avaliar os seus
efeitos discretos ou um conjunto de variveis para analisar efeitos cruzados, sendo
respectivamente denominadas, distoro isolada e distoro cruzada. Os intervalos aplicados
variao destes vetores sero arbitrados e justificados em captulos posteriores, quando forem
estudados separadamente, um a um. A seguir, apresentam-se algumas tabelas que retratam os
cenrios estressados no modelo desenvolvido para as anlises isoladas e cruzadas.
36
Tabela 15 - Anlise Isolada para a Opo de Negociao [1-A]
Tabela 16 - Anlise Cruzada para a Opo de Negociao [1-A]
Diante do grande nmero de variveis que afetam o comportamento do cenrio referencial do
empreendimento, utilizar-se- uma rotina de anlise mais sofisticada que as anlises isoladas e
cruzadas propiciam ao modelo. As simulaes a serem utilizadas geram randomicamente uma
amostra de no mnimo 50 cenrios estressados. Com o propsito de simular uma maior
realidade do comportamento do cenrio prototipado, utilizar-se- o assim chamado Mtodo de
Monte Carlo (MMC) que trata-se de um mtodo estatstico utilizado em simulaes
estocsticas com diversas aplicaes.
Padres estocsticos so aqueles que tm origem em processos no determinsticos, com
origem em eventos aleatrios. Este mtodo gera amostragens aleatrias atravs de uma
simulao estatstica que encerra em suas informaes geradas uma confiabilidade de 90%, a
partir de patamares inferiores e superiores previamente definidos. A partir do resultado destas
simulaes pode-se entender melhor o comportamento destes vetores diante de cada cenrio
distorcido, atravs dos ndices de confiabilidade (IC) gerados para cada amostragem. A
seguir, apresentado um grfico que retrata a disperso da TRR que foi distorcida
randomicamente pela varivel-chave IGP-m, assim como, os IC Alto e IC Baixo encontrado
no cenrio estressado simulado.
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Grfico 1 Disperso para o Vetor IGP-m (Mtodo Monte Carlo) para a Opo de Negociao [1-A]
Tabela 17 - Anlise Dispersa para o Vetor IGP-m (Monte Carlo) para a Opo de Negociao [1-A]
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Para um maior aprofundamento e detalhamento sobre o tema de cenrios estressados,
recomenda-se a leitura do Captulo 8 Anlise da qualidade do investimento em
empreendimentos imobilirios para venda do Livro Real Estate - Fundamentos para Anlise
de Investimentos, 2011, de autoria do Prof. Dr. Joo da Rocha Lima Jr..
3.4.7 Consideraes Finais para Estruturao do Modelo
O Captulo 3.4 apresenta como objetivo esboar a estruturao do modelo desenvolvido no
presente estudo, restando apenas comentar sobre as abas grficos e iteraes do mesmo.
Desta forma, optou-se por explorar tais assuntos nas partes do Estudo de Caso que segue, uma
vez que entende-se ser mais construtivo e proveitoso aprofundar tais tpicos com o subsdio
de dados numricos de uma simulao real, o que tende a facilitar a interpretao dos valores
e grficos que sero gerados.
4. ESTUDO DE CASO
4.1 Apresentao do Caso
Como estudo de caso, avaliou-se e planejou-se um loteamento em uma gleba no municpio de
Tatu, interior do Estado de So Paulo, onde o originador observou uma mudana de vocao
econmica da rea, de agrcola para imobiliria, sugerindo, desta maneira, a oportunidade
para o parcelamento do terreno analisado.
O proprietrio do terreno, neste caso o originador, um agricultor renomado na regio, porm
o mesmo no possui nenhum know-how14 na implantao de loteamentos. Nestas
circunstncias, o terreneiro buscou uma empresa loteadora que atua na regio h mais de 20
anos - de governana familiar e porte financeiro mdio - buscando desta maneira, viabilizar o
fracionamento de sua referida gleba. 14 O know-how, savoir-faire ou conhecimento processual o conhecimento de como executar alguma tarefa. O know-how diferente de outros tipos do conhecimento tais como o conhecimento proposicional que pode diretamente ser aplicado a uma tarefa.
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No possuindo uma proposta fixa a apresentar, o proprietrio do terreno apenas exps ao
loteador a sua vontade de desenvolver um parcelamento de solo urbano em sua gleba,
aguardando desta maneira, alguma posio de negociao por parte do investidor, ou seja, do
loteador. Com isso, apresentaram-se diferentes opes de negociao, considerando-se o
padro do produto e a forma de pagamento do terreno, que sero analisadas neste captulo, a
saber:
Co
