Multipropriedade no Brasil

Breve Histórico

1950: Criação na França como estímulo ao turismo europeu do pós-guerra.

1980: “Boom” americano. Introdução de grandes cadeias hoteleiras e imobiliárias no setor.

1985: Primeiro empreendimento de multipropriedade no Brasil: Condomínio Paúba Canto

Sul.

1990: Forma de investimento imobiliário para classes A e B nos Estados Unidos e México.

2000: 6% da população norte-americana é proprietária de um ou mais imóveis em

timeshare.

2005: Total de 3.000.000 de famílias.

31% (América do Norte)

25% (Europa)

16% (América Latina)

4% (Ásia)

2010: Ramo com maior crescimento mundial na indústria de turismo. O conceito se amplia

para empreendimentos comerciais, cabines de navios, aeronaves, joias, obras de arte,

equipamentos hospitalares, tratores, barcos, ilhas particulares, vagas de garagem e

veículos automotivos.

Tipos de timeshare

Acionário/Societário.

- S/A é proprietária do imóvel. Há acionistas ordinários e preferenciais.

Só os preferenciais têm direito à tomada de decisões acerca do gerenciamento.

- A proprietária do imóvel também pode ser uma sociedade limitada.

- Nesse caso, os sócios ou os acionistas utilizam o bem social (imóvel) da maneira como o estatuto ou o contrato social determinar.

- Na prática, a sociedade acaba por condicionar, no estatuto ou contrato social, que a locação só pode ocorrer entre os acionistas ou os sócios.

- Hoje só existe na Itália.

Tipos de timeshare

Hoteleira

- Aquisição do direito de utilização rotativa de unidades hoteleiras.

- Contratos de compra de vouchers de diárias ou de pontos.

- Adquirente utiliza a unidade em um período certo no ano.

- Sob Modalidade Fixa:

a) Módulo Semanal ou Módulo Fixo (período com data de início e de fim).

b) Evolução em semanas subsequentes (“dança das cadeiras”).

- Sob modalidade Flutuante:

a) Reserva simples com antecedência através de pontos ou dias.

b) Reserva submetida à fórmula matemática.

Tipos de timeshare

Tipos de timeshare

Hoteleira.

- Quem usa não é proprietário, mas mero contratante.

- A relação é puramente obrigacional.

- Contratos podem ser rescindidos, observadas eventuais multas aplicáveis.

- Em geral, se regulam pelo CDC.

- As decisões atinentes à administração geral não são tomadas pelos usuários, cabendo o gerenciamento ao próprio empreendimento.

- Exploração das unidades compatível com condo-hotel.

Tipos de timeshare

Locatícia.

- Contratos de locação com grupo pré-determinado de locatários.

- Uso rotativo de um mesmo imóvel em períodos pré-determinados.

- Perante o locador, todos são solidários nas obrigações.

- A relação é puramente obrigacional. Se regulam pela Lei de Locações.

- Proprietário continua responsável pelo imóvel frente Condomínio/ Hotel.

- Também compatível com condo-hotel.

Tipos de timeshare

Multipropriedade.

- Os imóveis são de co-propriedade de 13 ou 52 PF ou PJ.

- Compra de cota-ideal do imóvel através de escritura pública.

- Na escritura, já se prevê o período em que o imóvel estará disponível, com exclusividade, para aquele comprador.

- Isso significa que, durante 1 ou 4 semanas ao ano, o imóvel é utilizado, exclusivamente, por cada um dos co-proprietários.

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Tipos de timeshare

Multipropriedade.

- Definição: “É uma comunhão co-proprietários de um mesmo imóvel, que o usam de forma cíclica no tempo, para conveniência geral, de maneira a permitir que todos usufruam da coisa comum por período de tempo idêntico, na exata medida que a utilização pelos demais co-proprietários não seja prejudicada”.

- Somente quando há propriedade se pode falar em multipropriedade. Direito de uso é reflexo do direito real de propriedade, havendo apenas a adoção de um rodízio interno no uso do imóvel.

- Multipropriedade é espécie de timeshare e não sinônimo.

- Direito Obrigacional (relação condômino-condômino)

- Direito Real (relação condômino-Condomínio).

Possibilidades

Durante esse período, o co-proprietário (multiproprietário) pode:

- Utilizar o imóvel (sem alterar sua configuração interna).

- Alugá-lo ou cedê-lo em comodato a terceiros.

- Disponibilizar em eventual pool (não é comum em condomínios fora resorts).

- Trocar em intercâmbio com cadeias internacionais (RCI® e Interval®).

O co-proprietário (multiproprietário) também pode:

- Vender sua fração-ideal (questão do direito de preferência);

- Doar sua fração-ideal;

- Gravá-la com direitos reais;

- Alugar o imóvel e auferir lucro;

- Deixar a fração-ideal em legado;

- Ver a fração-ideal transmitida em sucessão causa mortis.

Representação

- Regramento do rodízio na Convenção ou no Regulamento Interno.

- Representante é um síndico, eleito em AGO.

- Pode haver síndico profissional.

- Administradora especializada.

- Pode haver representante de cada uma das unidades.

- As decisões condominiais são sempre tomadas pelos condôminos.

- Projeto de Lei possibilitará a realização da AGO por Skype.

Vantagens- Ter uma casa na praia ou no campo;

- Rateio dos custos de manutenção;

- Imóveis já equipados, mobiliados e decorados;

- Uso no período de interesse: o imóvel não fica abandonado na

vacância;

- Valor de aquisição mais barato do que se fosse adquirido o imóvel

todo;

- Possibilidade de aquisição de períodos idênticos com

amigos/familiares;

- Deixar a administração do imóvel para empresa especializada;

- Possibilidade de alienação futura, recuperando o investimento;

- Lucro pela locação;

- Possibilidade de intercâmbio com outras propriedades;

- Garantia de disponibilidade, ao contrário de hotéis e pousadas;

- Transmissão aos herdeiros, não perdendo o investimento com a

morte;

- Condução do empreendimentos conforme seus próprios interesses;

Primeira doutrina

Multipropriedade não poderia ser regulada pelas regras do

condomínio.

Pontuavam apenas as diferenças sem oferecer uma solução para o

tema.

ORLANDO GOMES: entendia ser impossível a criação de um novo

direito

real por obstáculo do princípio do numerus

clausus.

“Seria um direito real atípico e, portanto, uma espécie que não pode

existir em face do princípio numerus clausus dos direitos reais. De

resto, a se admitir que a multipropriedade é uma forma de

condomínio se chegaria ao absurdo de se aceitar a tese de que o

bem adquirido pelo multiproprietário, longe de ser o imóvel, seria o

Primeira doutrina

SIMONE GOMES RODRIGUES: entendia que não se subsumia à

nenhuma

figura típica prevista no

ordenamento.

“Dúvidas não há de que a multipropriedade, da forma como vem

sendo praticada no Brasil, na maioria dos casos, multipropriedade

imobiliária, não pode ser concebida ou regulada como um

condomínio ordinário, cujas normas estão previstas no CC. Difícil

aceitar a possibilidade do enquadramento do instituto nos moldes

do condomínio horizontal, ou condomínio em edifícios. Se a

multipropriedade não pode ser reconhecida nas figuras típicas dos

direitos reais limitados de gozo, também não pode ser entendida

na categoria dos direitos pessoais (obrigacionais), como a locação,

pois nestes últimos, a relação como bem é instrumental e não há

incidência sobre o direito de propriedade do bem. Forçoso concluir

ser a multipropriedade imobiliária um fenômeno que não pode ser

identificado com nenhuma figura típica”.

Primeira doutrina

JOÃO BATISTA LOPES: elencou os motivos de divergência.

- Na multipropriedade não há uso e gozo continuado das unidades;

- A multipropriedade tem caráter predominantemente contratual X o condomínio em edifícios tem caráter institucional ou estatutário;

- A administração do condomínio é confiada ao síndico, eleito pelos condôminos X a da multipropriedade, ao complexo turístico, sem interferência dos condôminos;

- A unidade, no condomínio, pode ser modificada internamente, o que não é admitido na multipropriedade;

- O caráter propter rem das despesas de condomínio é incompatível com o fracionamento da dívida, próprio do regime da multipropriedade”.

Primeira doutrina

SÍLVIO VENOSA: previa uma futura ampliação no numerus

clausus dos direitos reais por força do surgimento de novas

expressões do direito de propriedade, tais como os clubes de

campo, os shopping centers e a multipropriedade.

Para multipropriedade, sugeriu o registro do empreendimento

em nome de uma PJ centralizadora de contratos, que

concederia e organizaria a utilização periódica dos imóveis e

com quem os usuários teriam relação meramente obrigacional

(ex: TS de usufruto).

Primeira doutrina

CLÁUDIA LIMA MARQUES: entendia que o CDC era aplicável.

Propôs a implementação de uma Convenção Interamericana

de Direito Internacional Privado, na qual o multiproprietário

deveria ser considerado consumidor, a exemplo da Diretiva

94/47/CE da Comunidade Européia (“Manual de Boas

Práticas”).

Primeira regulação

Deliberação Normativa 378/97 do Min. da Indústria e do

Comércio:

“É reconhecido, para todos os efeitos, o interesse turístico do

Sistema de Tempo Compartilhado em Meios de Hospedagem de

Turismo, pela cessão pelo prazo mínimo de cinco anos e a qualquer

título, do direito de ocupação de suas unidades habitacionais, por

períodos determinados do ano”.

A falta de definição dos institutos tratados na DN 378/97 foi

outro elemento agravante do inadequado entendimento do

tema.

Primeira jurisprudência“O que se percebe é que a chamada multipropriedade ou time-sharing é um

negócio jurídico mais amplo e mais complexo do que a simples justaposição de

condomínios especial e comum, envolvendo o gerenciamento único que

extravasa as atribuições de um simples síndico. Há, em verdade, uma entidade

que promove o empreendimento e o explora, ganhando, às vezes, a figura de

uma sociedade multiproprietária de natureza exclusivamente obrigacional,

centralizando as atividades de hotelaria e manutenção das partes comuns e

unidades exclusivas, se promovida a instituição de condomínio especial. O

adquirente de um período de desfrute de tais bens em determinada época do

ano não é titular de um direito real típico por ser este previsto em numerus

clausus porque ‘a forma condominial proposta por algumas doutrinas

estrangeiras não pode ser aplicada no Brasil porque a indivisão forçada

também depende de criação legal e não é aplicável para uma comunidade de

unidades autônomas que possuem configuração semelhante à propriedade

horizontal’. (...) Como ficou exposto, inviável a aplicação da Lei n.º 4591/64 à

cobrança das despesas dos multiproprietários pela inviabilidade do seu

fracionamento jurídico pelo condomínio estabelecido na propriedade

autonôma. Diante desse quadro, o relacionamento entre o apelante e o

apelado é exclusivamente obrigacional, eis que não pode ser

comprovada, diante da situação do ordenamento jurídico atual, a

situação de condômino, nos termos da Lei n.º 4.591/64”.

(5ª Câm. do 2º TAC, Ap. n.º 513.448-00/7, Rel. Laerte Sampaio, 25/08/99).

Primeiras interpretações:

Equívocos

Não há entidade proprietária do empreendimento.

Não há criação de novo direito real. Direito real de propriedade, não interferindo a forma como os proprietários usam o imóvel.

Também não há pacto de indivisão: o condomínio ordinário existente em cada um dos imóveis pode ser desfeito, ainda que, na prática, a extinção do condomínio seja ocorrência rara pela fácil disposição da cota-ideal ou recompra pelo empreendedor-condômino.

Direito de preferência é disponível e pode ser previamente renunciado. Obs.: Projeto de Lei afasta o direito de preferência.

Confusão com o timeshare hoteleiro.

Primeiras interpretações:

Riscos

Dever de pgto das taxas baseado no direito obrigacional, não

na Lei.

Queda sensível do valor de mercado da propriedade.

Óbito: não haveria transmissão sucessória (propriedade

acéfala.)

Inoponibilidade das decisões tomadas em AGO/E.

Desinteresse dos investidores.

Adaptações: usufruto vitalício (não é multipropriedade).

Nova Doutrina

DARIO DA SILVA OLIVEIRA JR. e VICTOR EMANUEL CRISTOFARI (2000):

“Na Multipropriedade como Direito de Uso – Por tal forma, o multiproprietário, na realidade, não é proprietário, mas mero titular do direito de uso de uma unidade autônoma por um determinado período. Nessa espécie, o multiproprietário tem o direito de usar sua unidade durante o tempo determinado, dentro do estipulado por Convenção ou Regulamento. Tem o direito de locar esse tempo a outrem dentro das normas convencionais. Pode alienar tal direito, por ato inter vivos, mediante cessão de direitos, transferência anuída pelo real proprietário do imóvel, que é a empresa cedente-primária.

Na Multipropriedade como Direito Real – Somente nessa acepção o multiproprietário pode ser entendido como “proprietário-condômino” no Brasil, e, em decorrência, gozar dos direitos de domino de uso, gozo, fruição e disposição”.

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MAYA GARCIA CAMERA (2000):

“Existe, no Brasil, a Lei do Condomínio e das Incorporações. Embora de 1964, ainda não contempla a multipropriedade, porém apresenta alguns dispositivos que podem ser aplicados a essa figura. Percebe-se uma compatibilidade da conditio legis com o regime de multipropriedade, através de diversos de seus dispositivos.

Tais são os requisitos legais, no Brasil, para constituição de condomínio especial, todos eles presentes na relação jurídica da multipropriedade. Por essa forma, aquela lei prevê a constituição de condomínio especial, configurado por quota de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade, traduzindo a intuição do legislador em predispor uma disciplina capaz de abranger toda uma vasta gama de configurações que poderiam vir a ser oferecidas à população.

Pode-se aplicar tal dispositivo para a multipropriedade, pois ela é uma espécie de ‘condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma’, porém diferenciada no tempo. Devido à grande margem de liberdade concedida pelo legislador à vontade do particular e à autonomia normativa que conferiu à Convenção de Condomínio, é perfeitamente possível admitir-se a existência de Convenções que estabeleçam individuações e delimitações de cada unidade, não apenas no espaço como também no tempo – uma das características, senão a principal, da multipropriedade. É logicamente aceitável a ideia de cláusula convencional que fixe limites ao aproveitamento temporal de cada unidade individual.

Posta dessa maneira, a Convenção é idônea para regular a multipropriedade, sobretudo nos aspectos essenciais à sua operacionalidade: a preservação de cada unidade, a imutabilidade de sua destinação e o respeito ao domínio alheio (no espaço e no tempo)”.

Nova DoutrinaJOSÉ ROBERTO PUGLESE (1996):

“Quem adquire uma unidade tempo-espaço num empreendimento condominial dessa natureza é proprietário, nos termos previstos no Codex Civil, e não mero titular de algum direito obrigacional ou direito real de menor dimensão. O instituto jurídico é o condomínio. Não se aventa a sociedade ou qualquer outro contrato. A natureza jurídica que há de prevalecer é a da co-propriedade”.

ELVINO SILVA FILHO (1999):

“Fixado o critério aferidor da quota-parte ideal do condômino, podemos, então, atingir a configuração jurídica da multipropriedade ou propriedade temporária ou time-sharing como sendo a nova forma de condomínio em propriedade horizontal em que a unidade autônoma do edifício – o apartamento – é de propriedade de várias pessoas ou de vários titulares de domínio, sobre o qual o exercício de propriedade é aferido em função do tempo”.

ARTHUR RIOS (2001):

“A multipropriedade ou propriedade compartilhada é a propriedade comum com a divisão temporal de sua base material individualizada (...) a fixação de tempo para o uso de cada proprietário, titular do compartilhamento, não desnatura a propriedade. Ser proprietário não significa não poder dispor da posse direta para terceiros”.

Nova Doutrina

MARIA HELENA DINIZ (2002):

“A multipropriedade... constitui modalidade de convenção especial prevista no

artigo 6º da Lei 4.591/64”.

CARLOS ALBERTO DABUS MALUF (2000):

“Nada obsta a regulamentação da multipropriedade pela Lei n.º 4.591/64 (hoje

pelos arts. 1.331 a 1.358, do CC de 2002), mediante a disciplina fixada pela

convenção de condomínio, que especifique as normas de conduta dos

multiproprietários no tocante ao uso das partes comuns, à administração do

complexo imobiliário e, inclusive, aos limites de cada utente ao

aproveitamento de sua própria unidade autônoma. A convenção, uma vez

regularmente aprovada pela assembleia de multiproprietários, tem eficácia

perante terceiros, nos termos do art. 9º, §2º”.

Nova DoutrinaGUSTAVO TEPEDINO (1993):

“Vê-se logo a compatibilidade da conditio legis com o regime de propriedade sob inspeção. A doutrina, a propósito, não exige outros requisitos para a configuração da propriedade horizontal, bastando a ‘construção sob forma de unidades autônomas’, devendo cada unidade ser ‘tratada objetivamente como tal e assinalada por uma indicação numérica ou alfabética, para efeitos de identificação ou discriminação’. Mais, como determina o §2º acima transcrito, ‘que a cada unidade corresponda uma quota ou fração-ideal do terreno e das partes e coisas comuns, expressa matematicamente sob forma decimal ou ordinária’. Enfim, ‘também exige que cada unidade tenha acesso à via pública’, direta ou indiretamente, por escada, rampa, corredor ou ascensor. Tais são os requisitos legais de constituição do condomínio especial, todos presentes na relação de multipropriedade.

Nada obsta a regulamentação da multipropriedade pela Lei n.º 4.591/64, mediante a disciplina fixada pela convenção de condomínio, que especifique as normas de conduta dos multiproprietários no tocante ao uso das partes comuns, à administração do complexo imobiliários e, inclusive, aos limites de cada ao aproveitamento de sua própria unidade autônoma”.

Novo enfoque da doutrina

O critério aferidor do tempo não desnatura a propriedade.

Perfeita compatibilidade da multipropriedade com os requisitos legais

para a configuração da propriedade horizontal.

Autonomia da Convenção Coletiva como ato normativo para

estabelecer a regulação da multipropriedade.

Mudança na jurisprudência

"Sem muito proveito, data vênia, a discussão sobre ser ou não ser a Lei n°

4.591/64 adequada à regulamentação do condomínio que compreende

unidades autônomas conferidas a mais de um proprietário, em frações de 1/52,

de modo a viabilizar o funcionamento do sistema chamado time sharing, que se

traduz na prática da possibilidade de os adquirentes usufruírem da unidade

durante uma semana por ano, ou mais que isso, caso tenha adquirido um

número maior de porções iguais àquela (como é o caso do réu nesta ação,

titular de várias porções sobre diversas unidades).

Porque é essa, indiscutivelmente, a legislação aplicável e que vem sendo

aplicada aos

condôminos em edificações concebidas para utilização pelo mencionado

sistema; (...) As despesas condominiais nesse sistema, ademais, em nada

diferem das dos outros condomínios instituídos sob a égide da Lei n° 4.591/64.

(...) Em suma: não há como classificar-se a questão aqui versada como de

administração do condomínio comum, senão como de cobrança a

condômino de quaisquer quantias devidas ao condomínio“.

(Dúvida de Competência n.º 059.003-0/0 do Grupo Especial das Seções Civis

do Tribunal de Justiça de São Paulo, Rel. Desembargador Erbetta Filho, julgado em

02/02/1999)”

Mudança na jurisprudência

“As apelantes fundamentam as suas razões recursais na inexistência de relação

entre condomínio e condomínios, sendo inaplicável a Lei 4.591/64, pois os seus

pais, já falecidos, tinham direito de uso de uma semana por ano, instituto

denominado "time sharing" ou multipropriedade, sendo, portanto, obrigação de

caráter pessoal e não real, que se extinguiu com a morte de seus genitores. E,

ainda que superada essa tese, a cobrança é indevida, diante da nulidade das

assembleias, tendo em vista a ausência de convocação, a comprovar que se

trata de empresa hoteleira, com altíssima margem de lucro. Houve renúncia ao

direito de propriedade, configurada pelo abandono, pois nunca utilizaram a

unidade condominial.

Inicialmente, salienta-se a possibilidade jurídica do pedido, tendo em vista que

a multipropriedade, na espécie, envolve coproprietários de fração ideal de bem

comum, com unidades específicas e individualizadas, geradoras de despesas,

rateadas entre eles, caracterizando uma variação de condomínio, corroborada

pela existência de convenção condominial devidamente registrada (fls.11/14),

razão pela qual, possível a cobrança das despesas inadimplidas, geradas pelas

unidades que integram o condomínio.

(12ª Câm. do 2º TAC, Ap. s/ rev. n.º 738.683-0/0, Rel. Jayme Queiróz Lopes, j.

04/09/2003).

Mudança na jurisprudência

DESPESAS DO CONDOMÍNIO. Cobrança. Multipropriedade imobiliária. Convenção de

Condomínio

Registrada. Incidência das Normas do Condomínio Edilício. Competência do 2º TAC –

Extinção do

Processo – Recurso Parcialmente Provido.

O exercício do direito de propriedade aferido em função do tempo não desnatura as

regras do condomínio, em especial quando existente Convenção de Condomínio inscrita

no Registro de Imóveis nos termos da Lei n.º 4.591/64 desde 1985. A questão da

competência para julgamento de casos envolvendo a multipropriedade imobiliária restou

afirmada como sendo desde E. Segundo Tribunal de Alçada Civil (Dúvida de

Competência n.º 059.003-0/0 do C. Grupo Especial das Seções Civis do E. TJSP).

“In casu”, a multipropriedade envolve co-proprietários de fração-ideal, com limitações

temporais e condominiais. Foi submetida ao regime especial da Lei n.º 4.591/64

consoante Convenção Condominial levada ao registro imobiliário. Cuida-se da

modalidade especial de condomínio prevista pelo artigo 6º da Lei 4.591/64, guardando

estreita semelhança com a propriedade edilícia, na qual prevalece o rateio das despesas

com equipamentos e serviços postos à disposição de todos os participantes da

comunidade.

(TJ/SP – 11ª Câm. de Dir. Priv.; Apelação s/ rev n.º 760.022-00/8; Rel. Egídio Giacoia; j.

Mudança na jurisprudência

CONDOMÍNIO. MULTIPROPRIEDADE OU TIME SHARING. INSTITUTO

QUE NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE DE COBRANÇA DAS DESPESAS

DE MANUTENÇÃO. RECURSO PROVIDO PARA AFASTAR A EXTINÇÃO

DO PROCESSO E JULGAR A AÇÃO PROCEDENTE.

A multipropriedade, ou condomínio de tempo, ou ainda time-sharing, nada

mais é do que uma variação do condomínio tradicional, caracterizada pela

divisão do uso do imóvel em períodos que, normalmente, correspondem a

frações de ano, como meses, quinzenas ou semanas. Não existe, assim, em

princípio, incompatibilidade entre as disposições da Lei n.º 4.591/64 e a

multipropriedade de unidades condominiais, visto que, conforme estabelece

o art. 6º desse diploma: ‘Sem prejuízo do disposto nesta Lei, regular-se-á

pelas disposições de direito comum o condomínio por quota ideal de mais

de uma pessoa sobre a mesma unidade autônoma’.

(TJ/SP – 2ª Câmara de Direito Privado; Apelação sem revisão n.º 753.574-

00/7; Rel. Des. Gilberto dos Santos, j. 20/10/2003).

Mudança na jurisprudência

CONDOMÍNIO. TIME-SHARING. ESPÉCIE CARACTERIZADA

PELA DIVISÃO DO USO DO IMÓVEL EM PERÍODOS QUE,

NORMALMENTE, CORRESPONDEM A FRAÇÕES DE ANO.

INEXISTÊNCIA DE INCOMPATIBILIDADE ENTRE AS

DISPOSIÇÕES DA LEI N.º 4.591/64 E ESTA MULTIPROPRIEDADE

DE UNIDADES CONDOMINIAIS. INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 6º

DO CITADO DIPLOMA LEGAL.

(RT 822/295)

Mudança na jurisprudência

“Em que pese a natureza peculiar de formação do Condomínio-

Autor, no denominado sistema de “time-sharing”, não é necessário

tecer considerações sobre a aplicação da Lei 4.591/64 ao presente

caso. Ocorre que é incontroverso que a Ré possui uma unidade no

Condomínio-Autor. E sendo o Autor condomínio e a Requerida

proprietária de unidade autônoma, resta claro que deve contribuir

com as despesas condominiais pertinentes. Dessa forma,

considerando-se, ainda, a não impugnação quanto à inadimplência,

bem como a ausência da juntada de quitações, conclui-se pela

procedência da demanda”.

(Autos n.º 000.05.127.157-7; 41ª Vara Cível Central da Comarca da

Capital;

Exma. Dra. Cláudia Lúcia Fonseca Fanucchi; j. 03/04/2006).

Mudança na jurisprudência

“Trata-se de cobrança de despesas condominiais de condomínio que possui natureza

especial, de multipropriedade, envolvendo co-proprietários de frações-ideais com

limitações de tempo, denominado por alguns doutrinadores como de tempo

compartilhado (time-sharing).Há previsão expressa da Lei n.º 4.591/64, que estava em

vigor ao tempo da instituição do condomínio, da aplicação do direito comum aos

condomínios por quota ideal de mais de uma pessoa sobre a mesma unidade

autônoma

(art.6º). Foi comprovado o registro da convenção de condomínio no respectivo assento

imobiliário competente, contendo previsão expressa do regime de uso temporário

compartilhado das unidades residenciais autônomas, de modo que cada adquirente é

titular da fração-ideal correspondente a 1/52 avos de cada unidade por período

semanal

(sete dias corridos) ou módulo para utilização exclusiva. À toda evidência que a

hipótese

nem de longe se enquadra como sendo relação de consumo, mas de co-propriedade

imobiliária. Prevalece então a obrigação de cada titular, em solidariedade, arcar com o

custo de rateio proporcional à unidade, das despesas comuns”.

(Autos n.º 2.441/05; 7ª Vara Cível da Comarca de Ribeirão Preto; Exmo. Dr. Thomaz

Carvalhaes

Mudança na jurisprudência

“Em suma, pode ser exigido dos titulares de cada unidade, ainda

que apenas de fração-ideal, o pagamento das despesas

necessárias à conservação da coisa comum, ou seja, da taxa

condominial correspondente. Trata-se de multipropriedade,

modalidade timesharing imobiliário (tempo compartilhado), com

ampla aceitação em nossos Tribunais, (...) a hipótese não se

confunde com mero direito de uso, ainda que adotado o sistema

de rodízio em multipropriedade”.

(Autos n.º 728/05; 4ª Vara Cível da Comarca de Araraquara-SP;

Exmo. Sr. Dr. Fernando de Oliveira Mello; j. 31/10/2006).

Mudança na jurisprudência

Por todos esses fundamentos, e com amparo em orientação jurisprudencial

diversa da adotada pela r. sentença, deve-se reconhecer que a presente

ação é meio processual adequado para a cobrança das despesas de

condomínio pelo Condomínio Paúba-Canto Sul. (...)

Assim, o entendimento ora acolhido tem a importante virtude de dar uma

adequada solução prática ao problema das despesas comuns do edifício,

ao permitir a cobrança, com o rateio entre todos os co-proprietários,

evitando, assim, o injusto enriquecimento de quem utiliza as áreas comuns

do edifício sem contudo arcar com as despesas de conservação”.

(TJ/SP – Ap. s/ rev. 990.09.260.237-3 da 35ª Câmara de Direito Privado,

julgada em 18/01/2010, de relatoria do Des. Melo Bueno).

Mudança na jurisprudência

“Despesas de Condomínio. Ação de Cobrança. Extinção sem resolução do

mérito por ausência de interesse processual. Afastamento. Multipropriedade

imobiliária ou time-sharing. Instituto que guarda semelhanças com o

condomínio edilício. Possibilidade de regência pela Lei n.º 4.591/64.

Precedentes

desta Corte. Simples limitação temporal ao exercício do direito de uso do

imóvel, sem comprometer o direito real de propriedade. Estipulação em

Convenção de Condomínio devidamente registrada. Expressão da autonomia

da

vontade dos condôminos. Meio processual adequado à cobrança. Despesas

comuns com natureza análoga às despesas do condomínio em edificações.

Ação

Procedente. Incidência de encargos moratórios amparados em Convenção

Condominial. Recurso Provido”. “A chamada multipropriedade imobiliária é uma

variação do condomínio tradicional, caracterizada, contudo, pela divisão do uso do

imóvel

em períodos. Na realidade, nada mais é do que um novo tipo de condomínio

especial, que

surgiu em locais de lazer. Por conseguinte, em princípio, não existe

incompatibilidade entre

as disposições da Lei n. 4.591/64 e a multipropriedade de unidades condominiais.

Trata-se,

em realidade, de uma estipulação temporal quanto ao uso do imóvel pelos co-

Mudança na jurisprudência

“Cobrança de condomínio. Situação de multipropriedade

destinada a fracionar período de uso do imóvel entre seus co-

proprietários, que em nada influi na questão da despesa

condominial. Situação de obrigação indivisível e solidária, a

possibilitar a cobrança da totalidade do débito de qualquer um

dos co-proprietários. Impossibilidade de aplicação do CDC.

Argumentos fragilmente expostos, sem especificações.

Sentença bem fundamentada. Apelo improvido”.

(TJ/SP – Ap. Cív. n.º 9098277-54.2007.8.26.0000; Rel. D. Soares

Levada, 34ª Câm. Dir. Priv.; j. 29/11/2010).

Mudança na jurisprudência

Cobrança. Despesas e Encargos. Multipropriedade ou Time

Sharing (Time Share). Admissibilidade Regime Jurídico de

Condomínio. Modalidade que apresenta particularidades que

não desnaturam a relação condominial.

(TJ/SP – Ap. Cív. 0054474-06.2008.8.26.0562; Rel. Des. Francisco

Thomaz; 29ª Câm. Dir. Priv., j. 30/11/2011).

Despesas de Condomínio. Cobrança. Condomínio formado por

multipropriedade ou "time-sharing". Aplicação das disposições

da Lei nº 4.591/64. Possibilidade. Precedentes jurisprudenciais.

(TJ/SP – Ap. Cív. n.º 9000044-56.2007.8.26.0506, Rel. Des. Rocha de

Souza, 32ª Câm. Cív., j. 06/06/2013).

Mudança na jurisprudência

Despesas condominiais. Cobrança. Ação julgada procedente.

Multipropriedade ou "time-sharing". Instituto que constitui uma variação

do condomínio tradicional. Morte dos titulares do domínio. Transmissão

automática da propriedade aos herdeiros. Legitimidade passiva.

Responsabilidade dos herdeiros pelo adimplemento do débito

condominial. Reconhecimento. Exegese do artigo 1.784 do Código Civil

vigente. Débito incontroverso. Ausência de impugnação específica

quanto ao valor cobrado. Sentença mantida. Recursos improvidos. A

abertura da sucessão transmite, desde logo, os direitos do imóvel para

os sucessores. (Artigo 1.572 do Código Civil de 1916, atual artigo 1.784

do Código Civil de 2002). Bem por isso, são os herdeiros ou sucessores

responsáveis pelo adimplemento das despesas condominiais que

incidem sobre o imóvel, pouco importando que tenham ou não

conhecimento de sua existência. Estando o débito condominial

discriminado na memória de cálculo que acompanha a inicial, e não

tendo sido impugnado especificamente na contestação, de modo a

demonstrar eventual excesso, é de ser mantida a sentença de

procedência da ação.

(TJSP – Ap. 0017273-18.2007.8.26.0302, Rel. Kioitsi Chicuta, 32ª C.C., j.

16/05/2013).

Mudança na jurisprudência

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA (TIMESHARING). NATUREZA JURÍDICA DE DIREITO REAL. UNIDADES FIXAS NO TEMPO. USO EXCLUSIVO E PERPÉTUO DURANTE CERTO PERÍODO ANUAL. PARTE IDEAL DO MULTIPROPRIETÁRIO. PENHORA. INSUBSTÊNCIA. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

“A multipropriedade imobiliária, mesmo não efetivamente codificada, possui natureza jurídica de direito real, harmonizando-se, portanto, com os institutos constantes do rol previsto no art. 1.225 do Código Civil; e o multiproprietário, no caso de penhora do imóvel objeto de compartilhamento espaço-temporal, tem, nos embargos de terceiro, o instrumento judicial protetivo de sua fração-ideal do bem objeto de constrição”.

REsp 1.546.165-SP, julgado em 26/04/2016 e publicado em 06/09/2016, de relatoria do Ministro João Otávio Noronha.

Novo enfoque da

jurisprudência O uso do imóvel por turnos não descaracteriza o condomínio:

quando um dos proprietários está em gozo absoluto e

exclusivo do imóvel, os demais permanecem íntegros nos

poderes dominicais.

Eventual desrespeito ao pacto de uso rotativo é resolvido no

campo do direito obrigacional, em nada afetando o direito de

propriedade.

O condomínio ordinário é aceito no ordenamento. A Lei

4.591/64 já previa possibilidade no art.6º: “Sem prejuízo do

disposto nesta Lei, regular-se-á pelas disposições de direito

comum o condomínio por quota ideal de mais de uma pessoa

sobre a mesma unidade autônoma”.

Na multipropriedade, há um critério pré-estabelecido para o

Novo enfoque da

jurisprudência

A exclusividade no uso dos imóveis existe por não se constituírem áreas comuns do edifício, não importando se a propriedade é de uma ou de várias pessoas ou se os titulares dividem o uso da coisa comum.

Exclusividade da unidade autônoma em relação às áreas comuns (Lei 4.591/64) X Exclusividade do direito de propriedade (único titular do domínio).

Se os condôminos alteram a Convenção Coletiva, abolindo o sistema de uso rotativo de seus próprios imóveis e definindo outro critério de utilização, voltariam a se apresentar como um condomínio convencional.