Apostila de Operações Imobiliárias III - completa (fase de estudo)

8/13/2019 Apostila de Operaes Imobilirias III - completa (fase de estudo)

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Sumrio

1 CONCEITOS GERAIS............................................................................................... 32 MTODOS E TCNICAS.......................................................................................... 42.1 Mtodos e tcnicas para compra e venda de construes urbanas e rurais..................... 42.1.1 Introduo: .................................................................................................................. 42.1.2 Atividades preliminares: .............................................................................................. 42.1.3 Anlise da documentao:............................................................................................ 52.1.4 Vistoria: ...................................................................................................................... 52.2 Metodologia de Avaliao............................................................................................. 62.3 Caractersticas gerais:.................................................................................................. 62.4 Mtodos: ...................................................................................................................... 62.4.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado:........................................................ 62.4.2 Mtodo Evolutivo:........................................................................................................ 82.4.3 Mtodo Involutivo:....................................................................................................... 82.4.4 Mtodo Comparativo Direto de Custo:......................................................................... 82.4.5 Mtodo da Capitalizao da Renda:............................................................................. 83 AVALIAO DE CASAS.......................................................................................... 84 AVALIAO DE APARTAMENTOS....................................................................... 95 AVALIAO DE IMVEL URBANO..................................................................... 105.1 Introduo: ................................................................................................................ 105.2 Objetivo: ................................................................................................................... 105.3 Classificao: ............................................................................................................. 115.3.1 Quanto ao uso:........................................................................................................... 115.3.2 Quanto ao tipo de imvel:........................................................................................... 115.3.3 Quanto ao agrupamento dos imveis:......................................................................... 115.4 Definies: ................................................................................................................. 115.4.1 Aproveitamento eficiente: .......................................................................................... 125.4.2 Ficha de referncia de imvel urbano:........................................................................ 125.4.3 Frente projetada: ....................................................................................................... 125.4.4 Frente real ou testada: ............................................................................................... 125.4.5 Frente de referncia:.................................................................................................. 125.4.6 Fundo de comrcio:.................................................................................................... 125.4.7 Gleba urbanizvel:..................................................................................................... 125.4.8 Istimas de valor:....................................................................................................... 125.4.9 Lote: .......................................................................................................................... 125.4.10 Luvas: ................................................................................................................... 13


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Apostila de Operaes Imobilirias III ...................................................................................... fls. 3

11.2 Como se conceitua o incorporador ?........................................................................... 3111.3 Quem pode ser incorporador ?................................................................................... 3111.4 Quais as obrigaes do incorporador ?....................................................................... 3111.5 Quais os requisitos necessrios para o exerccio da funo de incorporador?.............. 3211.6

Patrimnio de Afetao:............................................................................................. 34

12 CUIDADOS NA AQUISIO DE UM IMVEL:.................................................... 3413 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIRIO:.............................................................. 3713.1 Plano Fundo de Amparo ao Trabalhador FATHabitao:.................................... 3913.2 Plano Construcard. .................................................................................................... 3913.3 Plano FGTSCasa Prpria. ...................................................................................... 4013.4 Plano FGTS Financiamento de Imveis na planta e/ou em construo com recursos doFGTS. ................................................................................................................................ 4013.5 Plano Carta de Crdito FGTS Individual................................................................... 4013.6 Sistema Nacional de Habitao de Interesse SocialSNHIS....................................... 4113.7 OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICA FEDERAL:..... 4113.8 Programa de Arrendamento Residencial PAR......................................................... 4113.8.1 Plano Direto da Construtora: ................................................................................ 4213.8.2 Bancos Particulares:.............................................................................................. 4213.9 Sistema Financeiro Imobilirio SFI:........................................................................... 4214 CONDOMNIO:....................................................................................................... 4314.1

Do Condomnio:......................................................................................................... 43

14.2 Da Conveno de Condomnio: .................................................................................. 4414.3 Das Despesas do Condomnio:.................................................................................... 4514.4 Utilizao da Edificao ou do Conjunto de Edificaes:............................................. 4514.5 Da Administrao do Condomnio:............................................................................. 4614.6 Competncias do sndico:........................................................................................... 4614.7 Da Assemblia Geral:................................................................................................. 47

TCNICO EM TRANSAES IMOBILIRIAS - MDULO III - 03/08/2011

1 CONCEITOS GERAIS- AVALIAOAquilatar, computar, prezar, julgar-se como, estimar, orar,

analisar, verificar.- COMPRA - Adquirir algo atravs de operao envolvendo valores, tendo

sempre em comum uma parte interessada em adquirir e outra de permutar.- VENDARepassar um imvel ou produto baseado nos interesses de ambos


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com moeda de troca. (pgto dinheiro)- PAPEL DO AVALIADOR NA COMPRA- PAPEL DO AVALIADOR NA VENDA- AVALIAO PARA COMPRA E VENDA NADA MAIS DO QUE A

OBSERVAO E ANALISE PARA SABER A VIABILIDADE E SE

ATENDE AOS INTERESSES DOS NEGOCIADORES.- FATOR DE DESTAQUE NA NEGOCIAO: AVALIAO- NA NEGOCIAO SO AVALIADOS OS INTERESSES DE AMBOS, E

A PRIMEIRA COISA QUE SE FAZ AVALIAR A VIABILIDADE DACOMPRA MEDIANTE O PRODUTO.

- NESTAS NEGOCIAES SO MESURADOS AS POSIES E OSINTERESSES.

- POSIESRAZES QUE REGEM O ATO:- DINHEIRO, PESSOA, PRAZO, PRODUTO SO MENSURVEIS,

TANGVEIS E QUANTITATIVOS.- INTERESSESRAZES QUE A POSIO IMPE:- DESEJO, SONHO, MEDO, NECESSIDADE SO IMENSURVEIS,

INTANGVEIS E QUALITATIVOS.

2 MTODOS E TCNICAS2.1 Mtodos e tcnicas para compra e venda de construes urbanas e rurais2.1.1

Introduo:Na dcada de 50 surgem as primeiras normas de avaliao de imveis

organizadas por entidades pblicas e institutos voltados para a engenharia deavaliaes.

As normas brasileiras da ABNT que estabelecem os procedimentos paraavaliao de imveis so:

- NBR 14653-1 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais;- NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos e- NBR 14653-3 - Avaliao de bens - Parte 3: Imveis ruraisSubstituem a antiga NB-502, com maior detalhamento dos conceitos e

procedimentos avaliatrios, com a separao dos mtodos e a determinao do modode executar os clculos em cada mtodo.

2.1.2 Atividades preliminares:1) Definio do objetivo da avaliao: valor de mercado, locao, outros;2) Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, desapropriao, doao,

alienao, dao em pagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro,

arrematao, adjudicao e outros;3) Identificao do imvel que ser objeto da avaliao;


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4) Necessidade ou no de verificao de medidas;5) Ateno para prazo limite para apresentao do laudo;

2.1.3 Anlise da documentao:Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo

da avaliao, porm cabe ao avaliador solicitar ao contratante o fornecimento dadocumentao disponvel relativa ao bem.

1) Verificar a documentao relativa ao imvel, no mnimo com Certidorecente do Registro Geral de Imveis. Prestar ateno na existncia declusulas restritivas de uso ou, ainda, de problemas jurdicos.

2) Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informarao contratante e explicitar a circunstncia no laudo, bem como os

pressupostos assumidos em funo dessas condies.

3) Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bemcomo examinar outras restries ou regulamentos aplicveis, tais como osdecorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possaminfluenciar no valor do imvel.

2.1.4 Vistoria: imprescindvel a vistoria do bem avaliado para registrar suas caractersticas

fsicas e outros aspectos relevantes formao do seu valor

1) Visitar o imvel a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; tambm,se possvel e necessrio, planta baixa e croquis de localizao.2) Descrever a caracterizao do terreno, construes, benfeitorias e regio:

2.1) Terreno: Localizao, aspectos fsicos (solo, topografia, etc),infraestrutura, utilizao atual e vocao, restries e outras situaesrelevantes;

2.2) Construes: Padro construtivo, estado de conservao, nmero decmodos ou partes, qualidade de construo, idade do imvel e seuestado de conservao;

2.3) Regio: Aspectos socioeconmicos, fsicos e infraestrutura urbana.3) A vistoria deve ser complementada com a investigao da vizinhana e da

adequao do bem ao segmento de mercado com identificao decircunstncia atpicas, desvalorizantes ou valorizantes.

4) Verificar todos os dados essenciais formao do preo de imveisdaquele local. Se rural, a vocao agrria da regio e a distncia aosgrandes centros consumidores.

5) Procurar informaes no local sobre o movimento de compra e venda, oude aluguis de imveis, para saber quais as bases praticadas, reais ou

presumidas, que as pessoas ali residentes tm.

6) Vistoria por Amostragem - Na avaliao de conjunto de unidadeautnomas padronizadas permitida vistoria interna por amostragem


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aleatria de uma quantidade definida previamente pelas partes ou, sehouver omisso no contrato, de um percentual mnimo de 10% do totaldas unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.

7) Avaliao em Massa - Nas avaliaes em Massa imprescindvel que oavaliador conhea a regio. Sob sua responsabilidade podem ser

designados profissionais habilitados para vistorias8) Diagnstico de Mercado: Deve-se proceder anlise sucinta do

comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel emavaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez deste bem.

9) Fotografias e outros recursos para complementar a vistoria. Alm demquina fotogrfica, de preferncia digital, o Engenheiro Avaliador, nosdias atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth,GPS, AutoCAD, Trenas e Instrumentos de Topografia.

2.2 Metodologia de AvaliaoAs metodologias aplicveis avaliao de bens dependem basicamente:2.3 Caractersticas gerais:

a) Caractersticas do bem avaliado;b) Finalidade da avaliao;c) Disponibilidade e qualidade de informaes colhidas no mercado; e,d) Prazo para sua execuo.

2.4

Mtodos:a) Mtodo Comparativo;b) Mtodo Evolutivo;c) Mtodo Involutivo;d) Mtodo de Custo;e) Mtodo de Capitalizao da Renda;f) Avaliao utilizando critrio residual; e,g) Conjuno de Mtodos.

2.4.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado:Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento tcnico dos

atributos dos elementos comparveis constituintes da amostra.Este mtodo o mais exato e importante. Nada melhor que consultar o

prprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudandoA aplicao deste mtodo pressupe:

2.4.1.1Coleta de dados (amostra):- Planejamento da pesquisa;- Levantamento dos dados;

- Verificao dos dados amostrais;


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2.4.1.2Tratamento de dados:a)Se tivermos poucos elementos, de trs a quinze, devemos trabalhar com a

Estatstica clssica, mediante tratamento por fatores.b)Porm, se tivermos muitos dados amostrais, ou um banco de dados,

podemos trabalhar coma Estatstica inferencial.

2.4.1.2.1Tratamento de dados com Estatstica Clssica:A Estatstica Clssica a aplicao do tratamento por fatores e deve

refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinadaabrangncia territorial e temporal. Os fatores mais usados so:

Fator Oferta Destina-se a adequar os valores de cada imvelconforme estiver no mercado.

Fator localizao Destina-se a adequar as diferenas de melhor oupior posio dos imveis da nossa amostragem em relao ao endereo

do imvel em avaliao. Fator topografia Tratando de topografia acidentada, pode sofrer

decrscimo de at 30% (fator 0,70) no valor em relao ao terreno planosituado ao lado.

Fator frente x fundos - Se o formato no for usual, pode sofrerdepreciao, sempre incidindo sobre parte de rea no retangular doimvel, ou ainda, na parte mais profunda se este for comprido.

Fator padro construtivoDestinado a adequar as diferenas de nvelconstrutivo dos imveis da nossa amostra ao padro do imvel em

avaliao. Fator idade/conservao Destinado a adequar as diferenas entreimveis mais velhos ou mais novos que o avaliando, ou ainda, se estmelhor conservado ou com problemas que necessitam de reformaimportantes.

No caso de tratamento por fatores, os imveis devem ser da mesma regioa os demais atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imvel avaliando.

TRABALHO:

1.Conceito geral de avaliao, da compra e venda.2.Qual o papel do avaliador na compra e venda.3.Qual o fator de destaque na negociao.4.Conceito de Posies e Interesses.5.Qual a normatizao para avaliao de imveis urbanos e rurais e

substituem qual norma.6.Descreva com suas palavras as atividades preliminares, anlise da

documentao e vistoria.

2.4.1.2.2Tratamento de dados com Estatstica Inferencial:A Inferencial estatstica tem se firmado ao longo das dcadas recentes


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como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados.Dentre os mtodos de inferncia estatstica, merece destaque o de regresso

linear, por ser o mais fcil de ser realizado e ser mais comum entre os profissionais darea.

Inclusive este sistema est bastante detalhado na NBR 14.653 parte 2,

que lhe dedica minucioso captulo.A regresso linear se revela de uma grande clareza para averiguao do

mercado imobilirio. Suas frmulas so muito grande e cansativas e somentemediante calculadoras e programas de computador podemos realiz-los comcomodidade.

2.4.2 Mtodo Evolutivo:Identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes domesmo. Caso a finalidade seja a identificao do valor de mercado, deve ser

considerado o Fator de Comercializao, preferencialmente medido em comparaono mercado.

O fator comercializao dever ser fixado como resultante de pesquisa demercado e poder ser igual, maior ou menor que a unidade, dependendo dascondies do mercado na data de referncia da avaliao.

2.4.3 Mtodo Involutivo:O Mtodo Involutivo serve para avaliar terrenos que so fora do comum e que

no tm parmetros de comparao. um estudo de viabilidade tcnico econmicopara apropriao do valor de terreno bruto, no construdo, alicerado no seuaproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobilirio FUTURO.

2.4.4 Mtodo Comparativo Direto de Custo:Identifica o custo de um bem por meio de tratamento tcnico dos atributos dos

elementos comparveis, constituintes da amostra.

2.4.5 Mtodo da Capitalizao da Renda:Identifica o valor do bem, com base na capitalizao presente da sua renda

lquida prevista, considerando-se cenrios viveis.

3 AVALIAO DE CASAS1.Faa uma pesquisa sobre o valor do terreno sem edificaes, se no for

possvel ter uma avaliao de um terreno do mesmo tamanho, obtenha o valor


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do metro quadrado e multiplique pelo tamanho do terreno do seu imvel,Caso no possuam terrenos vagos e no se possa ter uma ideia do valor doterreno vazio, tente pesquisar o preo do metro quadrado da terra com rgosda prefeitura, ou outros locais com as mesmas caractersticas em sua regioou bairro.

2.Observe se os terrenos avaliados esto em uma situao privilegiada ou malposicionados ou declividade acentuada, faa uma relao entre estes fatores,para obter o valor estimado.

3.Pode-se tentar ter uma referncia de preo observando o valor do bem noIPTU, Em alguns casos podem-se ver as diferenas de valores de IPTU entreos lotes mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado, pois namaioria dos casos o IPTU no ilustra o valor real do bem.

4.Aps avaliar o terreno hora de avaliar a edificao, procure saber qual otempo de construo da casa, quanto mais antiga menor a avaliao.

5.Faa uma avaliao do nvel do acabamento e dos materiais empregados naconstruo, leve tambm em considerao a arquitetura, quanto mais refinadoo acabamento e a arquitetura mais cara ser a avaliao.

6.Busque o valor que custaria a construo deste bem por metro quadrado,busque ndices de construo que so fornecidos por rgos, construtoras eetc, o SINDUSON oferece um valor para vrios padres de construes, que

poder servir de parmetro.7.Verifique alguns aspectos opcionais, como nvel de rudo, posio do sol,

infraestrutura, vizinhana ( se tem bares, hospitais, ou eminentemente

comercial.).8.Veja as edificaes acessrias, se esto em condies de agregar valor aavaliao.

9.Mostre o seu critrio para seu cliente, isto far com que ele tenha maissegurana em seu preo.

10. Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliao prpriado bem, evite contest-lo, se for o caso da avaliao do cliente estar muitoacima do preo, alerte0o sobre a dificuldade de se vender sob estas condies.

4 AVALIAO DE APARTAMENTOS1.Faa uma pesquisa sobre o valor mdio dos apartamentos semelhantes, e que

estejam na mesma regio, faa tambm uma avaliao de imveis similares,se no for possvel ter uma avaliao de apartamento do mesmo tamanho,divida o valor do apartamento obtido pela metragem deste apartamento,depois obtenha o valor aproximado do metro quadrado do apartamento quevoc esta vendendo.

2.Observe se os terrenos do edifcio esto em uma situao privilegiada ou mal

posicionados ou declividade acentuada, faa uma relao entre estes fatores,para obter o valor estimado.


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3.Em alguns casos pode-se ver as diferenas de valores de IPTU entre osapartamentos mais valorizados e menos valorizados, mas tome cuidado, poisna maioria dos casos o IPTU no ilustra o valor real do bem.

4.Aps avaliar o apartamento hora de avaliar a edificao, procure saber qualo tempo de construo, quanto mais antigo menor a avaliao.

5.Faa uma avaliao do nvel do acabamento e dos materiais empregados naconstruo, leve tambm em considerao a arquitetura, quanto mais refinadoo acabamento e a arquitetura mais cara ser a avaliao.

6.Busque o valor que custaria a construo deste bem por metro quadrado,busque ndices de construo que so fornecidos por rgos, construtoras eetc, o SINDUSON oferece um valor para vrios padres de construes, que

poder servir de parmetro.7.Verifique alguns aspectos opcionais, como nvel de rudo, posio do sol,

infraestrutura, vizinhana ( se tem bares, hospitais, ou eminentemente

comercial.), se tem garagem, se o acesso fcil.8.Mostre o seu critrio para seu cliente, isto far com que ele tenha maissegurana em seu preo.

9.Lembre-se de que em muitos casos o cliente tem uma avaliao prpria dobem, evite contest-lo, se for o caso da avaliao do cliente estar muito acimado preo, alerte-o sobre a dificuldade de se vender sob estas condies.

TRABALHO: AVALIAO E DESCRIO DO IMVEL.

Datas de provas- 1 prova 14/03 - Contedo: Conceitos gerais de avaliao para compra evenda; mtodos e tcnicas de avaliao para compra e venda; avaliao de imvelurbano e imvel rural.

- 2 prova 04/04 - Contedo: Avaliao de imvel e Estatstica aplicada aEngenharia de avaliao

5 AVALIAO DE IMVEL URBANO5.1 Introduo:

- NBR 14653-2 - Avaliao de bens - Parte 2: Imveis urbanos- Esta Norma visa complementar os procedimentos gerais estipulados na norma

de avaliao de bens parte 1 nos aspectos que dizem respeito a avaliao de imveisurbanos.

- Esta norma atende aos padres internacionais de apresentao definidos pelaParte 3 das Diretivas ISO/IEC: 1989, adotada como Diretiva Nacional pela ABNT.

5.2 Objetivo:- Esta norma fixa as diretrizes para avaliao de imveis urbanos, dos seus

custos, frutos e direitos, quais sejam:


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5.4.1 Aproveitamento eficiente:Aquele recomendvel para o local, numa dada poca, observada a tendncia

econmica ou vocao de uso nas circunvizinhanas, dentre os diversos permitidospela legislao pertinente.

5.4.2 Ficha de referncia de imvel urbano:Ficha de informaes para cada dado de mercado, contendo as caractersticas

importantes do imvel que permitam sua completa compreenso e dos elementos domercado, contendo no mnimo endereo, rea e dimenses, edificaes (rea,

pavimentos, padro de acabamento, estado de conservao) etc, benfeitorias, preo,data do evento, oferta ou transao, venda ou aluguel, nome e telefone do informante.

5.4.3 Frente projetada:Projeo da frente sobre a normal a um dos lados, quando ambas as divisas

laterais so oblquas no mesmo sentido, ou a corda, no caso de frente em curva,ressalvadas condies especiais de melhor aproveitamento, em funo da zona e dasnormas; a medida do fundo, em lotes de esquina com as laterais paralelas.

5.4.4 Frente real ou testada:Distncia real, medida pelo desenvolvimento da frente ao longo do

alinhamento da via de acesso ao imvel implantada ou projetada.

5.4.5 Frente de referncia: a frente adotada pelo avaliador como representativa da regio.

5.4.6 Fundo de comrcio:Conjunto de bens e valores corpreos (terrenos, benfeitorias, instalaes, etc.)

e incorpreos, indispensveis atividade comercial, abrangendo entre os incorpreos:direitos de renovao do contrato de locao, ponto comercial e clientela, foraatrativa, conceito e crdito, direitos autorais, nome do estabelecimento, sua insgnia,seu smbolo publicitrio, marcas registradas, patentes, desenhos, modelos. etc.

5.4.7 Gleba urbanizvel:Grande extenso de terreno, que, por suas caractersticas fsicas e de

localizao, ou com vocao definida e destinao legal, permita aproveitamentoeficiente e o recebimento de obras de urbanizao, com a sua transformaoeconomicamente vivel atravs de loteamento, desmembramento ou implantao deempreendimento.

5.4.8 Istimas de valor:Linhas obtidas interligando-se os pontos de igual valor nas Plantas de Valores

Genricos.

5.4.9 Lote:


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Poro de terreno, com frente para vias pblicas ou particulares, emcondies de ser aproveitada de imediato.

5.4.10 Luvas:Importncia que o locador ou sublocador antecipadamente exige ou recebe de

inquilinos, para assinatura de contrato de locao, alm do aluguel nominal peridico.

5.4.11 Planta de valores genricos de imveis urbanos: a representao grfica de uma localidade em escala conveniente, onde

esto indicados os cdigos dos logradouros correspondentes aos valores genricos dem2 de terreno e/ou edificao em moeda corrente, determinados em uma mesma datae segundo um padro de comparao.

5.4.12 Profundidade equivalente:Resultado numrico da diviso da rea de um lote pela sua frente projetada,nos lotes de centro de quadra, e pela frente principal, nos de frente mltipla.

5.4.13 Vantagem da coisa feita:Acrscimo ao valor de um bem, numa certa data, devido ao fato de ele estar

pronto, em comparao com outro de mesmas caractersticas mas ainda por serconstrudo.

5.4.14

Vocao do imvel:Uso mais provvel de determinado imvel em funo das caractersticasprprias e do entorno, respeitadas as limitaes legais.

5.5 SMBOLOS E ABREVIATURAS:Para os efeitos desta Norma so adotadas os smbolos e abreviaturas da Norma

de Avaliao de Bens e, complementarmente, os seguintes smbolos e abreviaturas:- A.C.: rea construda;- A.T.: rea de terreno;- C.H.: coeficiente de homogeneizao;- F.C.: fator de comercializao;- F.P.: frente projetada;- F.R.: frente real;- P.E.: profundidade equivalente;- V.I.: valor total do imvel;- V.C.: valor total da rea construda;- V.T.: valor total do terreno;- V.U.: valor unitrio;

5.6 ATIVIDADES BSICAS:- Anlise da documentao: Documentao recomendada:


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a) Escritura pblica do imvel;b) Projetos de engenharia e arquitetura;c) Comprovante de lanamento de impostos;d) Certides de propriedade do imvel;e) Lei de zoneamento do municpio onde se localiza o imvel;

f) Lei de uso do solo do municpio.

5.7 VISTORIA:5.7.1 Caracterizao da regio, compreendendo:

a) Aspectos fsicos: condies ambientais, ocupao existente e tendnciasde modificao a curto e mdio prazo;

b) Aspectos ligados infraestrutura urbana: sistemas virio e de coleta delixo e redes de abastecimento de gua potvel, energia eltrica, telefone,

esgotamento sanitrio, guas pluviais e gs canalizado;c) Equipamento comunitrio e indicao de nveis de atividades existentes:sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comrcio,rede bancria, segurana, sade e lazer;

d) Aspectos ligados s possibilidades de desenvolvimento local, definidospor planos diretores e pela legislao especfica do parcelamento do solo,confrontando as leis de zoneamento e uso do solo do municpio com arealidade verificada no local.

5.7.2

Caracterizao do terreno:a) Aspectos fsicos: topografia, superfcie, solo, porte, forma, localizao,confrontando as observaes feitas com aquelas constantes dadocumentao disponvel;

b) infraestrutura urbana disponvel ao terreno.

5.7.3 Caracterizao das edificaes e benfeitorias:Deve-se verificar:a) Aspectos fsicos construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnolgicos,

comparando com a documentao disponvel e verificando possveisextrapolaes de limites e confrontaes;

b) Aspectos funcionais, arquitetnicos, de projetos e paisagsticos;c) Adequao da edificao em relao aos usos recomendveis para a

regio com vista preservao do meio ambiente.d) Condies de ocupao, tais como eventuais invases, locaes ou

cesses a terceiros, ocupao pelo proprietrio ou imvel desocupado.

5.7.4 Benfeitorias no documentadas:No caso de no constarem da documentao as edificaes e benfeitorias, as

mesmas devero ser quantificadas e avaliadas pelo profissional em grau dedetalhamento compatvel com o nvel de rigor que se deseja atingir.


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- GeneralidadesDevem-se buscar dados de referncia os mais semelhantes possveis ao

imvel objeto da avaliao no que diz respeito a sua situao, destinao, ao graude aproveitamento e s caractersticas fsicas e econmicas.

5.7.5 Glebas urbanas:A pesquisa deve fazer referncia s caractersticas abaixo, de acordo com o

nvel de rigor que se pretende atingir:a) Localizao;

b) Regularizao de documento;c) rea total da gleba;d) Dimenso da frente principal;e) ndice de aproveitamento;f) Topografia;

g) Condies de acesso;h) infraestrutura urbana disponvel;i) Distncia ao plo mais valorizante;

j) rea do lote padro na regio;k) Existncia ou no de projeto aprovado na Municipalidade;l) Tipo de ocupao predominante do entorno;m)Utilizao atual e potencial, legal e econmica;n) Possvel existncia de fator desvalorizante prximo, tal como:

penitencirias, frigorficos, aterros sanitrios, favelas etc.

o) Restries de uso e ocupao.5.7.6 Terrenos:

a) Localizao;b) Regularizao de documento;c) rea;d) Frente;e) Forma;f) Topografia;g) ndice de aproveitamento;h) Superfcie: seca ou alagadia;i) Condies de acesso;

j) Caractersticas de ocupao predominante do entorno;k) infraestrutura disponvel;l) Distncia ao plo mais valorizante;m)Possvel existncia de fator desvalorizante prximo, tal como:

penitencirias, frigorficos, aterros sanitrios, favelas etc.

5.7.7 Benfeitorias:a) Localizao;

b) Regularizao de documento;


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c) reas;d) Divises internas;e) Padro construtivo;f) Idade aparente;g) Estado de conservao;

h) Relao de equipamentos instalados

5.8 AVALIAO IMVEL RURAL:DefiniesPara os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653, aplicam-se as definies da

ABNT NBR 14653-1 e as seguintes:- Aproveitamento eficiente: Aquele recomendvel e tecnicamente possvel

para o local, numa data de referncia, observada a tendncia mercadolgicana circunvizinhana, entre os diversos usos permitidos pela legislaopertinente.

- Contemporaneidade: Caracterstica de dados de mercado coletados emperodo onde no houve variao significativa de valor no mercadoimobilirio do qual fazem parte.

- Custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercadoem outras oportunidades de investimento concorrentes, em termos demontante investido e prazo, a um dado nvel de risco e liquidez.

- Entidades tcnicas reconhecidas: Organizaes e instituies,representativas dos engenheiros de avaliaes e registradas no sistemaCONFEA/CREA ou CRECI.

- Fator de classe de capacidade de uso das terras: Fator de homogeneizaoque expressa simultaneamente a influncia sobre o valor do imvel rural desua capacidade de uso e taxonomia, ou seja,das caractersticas intrnsecas eextrnsecas das terras, como fertilidade, topografia, drenagem,

permeabilidade, risco de eroso ou inundao, profundidade, pedregosidade,entre outras.

- Fator de situao:Fator de homogeneizao que expressa simultaneamente ainfluncia sobre o valor do imvel rural decorrente de sua localizao econdies das vias de acesso.

- Funcionalidade de benfeitoria: Grau de adequao ou atualidadetecnolgica de uma benfeitoria em funo da sua viabilidade econmica noimvel e na regio.

- Imvel rural: Imvel com vocao para explorao animal ou vegetal,qualquer que seja a sua localizao.

- Situao do imvel: Compreende a localizao em relao a um centro dereferncia e o tipo de acesso, do ponto de vista legal e de trafegabilidade.

- Terra bruta: Terra no trabalhada, com ou sem vegetao natural.- Terra cultivada: Terra com cultivo agrcola.


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- Terra nua: Terra sem produo vegetal ou vegetao natural.- Valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo

empreendimento ou pela produo vegetal, durante sua vida econmica, auma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igualrisco.

5.8.1 Classificao dos bens, seus frutos e direitos:Classificao dos imveis rurais. So classificados quanto a:- Dimensoa) Pequenoat 4 mdulos fiscais;

b) Mdiode 4 a 15 mdulos fiscais;c) Grandeacima de 15 mdulos fiscais.- Explorao

a) No explorado;b) De lazer e turismo;c) De agricultura;d) De pecuria;e) De silvicultura; a cincia dedicada ao estudo dos mtodos naturais e

artificiais de regenerar;f) Agroindustrial;g) Misto.

Classificao dos componentes dos imveis rurais-TerrasAs terras so enquadradas segundo o Sistema de Classificao da

Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para Levantamento daCapacidade de Uso da Terra - III aproximao, ou o que vier a substitu-lo parafins de avaliao de imveis rurais.

- Quanto ao seu estgio de explorao atual, as terras so classificadascomo:

a)Terra bruta;b)Terra nua;c)Terra cultivada.

-Benfeitoriasa)Produo vegetal (culturas);

b)Construes (exemplos: casa, galpo, cercas) e instalaes (exemplos:rede de energia eltrica, rede de distribuio de gua);

c)Obras e trabalhos de melhoria das terras.

5.8.2 Caracterizao do imvel:- Caractersticas gerais

a) denominao;b) dimensesrea registrada e rea levantada topograficamente, quando
http://pt.wikipedia.org/wiki/Ci%C3%AAnciahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Ci%C3%AAncia


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Qual o objetivo da Avaliao de Imveis?- a determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre ele,

sendo empregada em uma variedade de situaes, dentro e fora do mbito judicial,tais como: inventrios, dissoluo de sociedade, operaes de compra e venda,

aluguel, cobrana de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinmica imobiliria eoutros.

Qual tipo de imvel urbano pode ser objeto de uma avaliao?- Podem ser avaliados terrenos para habitao ou comrcio, glebas urbanizveis,

casas, apartamentos, salas comerciais ou prdios industriais.

O que o profissional deve conhecer para realizar a Avaliaes?- Para que seja feita uma boa avaliao, o profissional deve conhecer no s as

ferramentas matemticas envolvidas no clculo, mas tambm o funcionamento domercado onde se situa o imvel.O que o Valor de um bem?- Um dos aspectos fundamentais na Avaliaes o entendimento do conceito de

valor.- importante estudar os mecanismos de formao dos valores de um bem,

relacionando os diferentes aspectos da questo. Somente com a compreensopreliminar do fenmeno poder o profissional estar apto para buscar suaquantificao.

- Existem vrias definies e interpretaes para valor, valor de mercado epreo.

Qual a diferena entre valor e preo?- O valor intrnseco ao bem e depende das variveis de mercado, de ambiente e

das tcnicas adotadas para sua determinao. Pressupe uma situao de negcioentre duas partes envolvidas e que no haja qualquer presso externa sobre elas.O preo depende da situao do negocio, dos interesses pessoais e comerciais das

pessoas e instituies envolvidas no processo e sofre presses externas.Deve ser lembrado que o valor nico, para um determinado momento e situao demercado.

- A Norma diz:"O valor a ser determinado corresponde sempre quele que, num dado instante,

nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambmao preo que se definiria em um mercado de concorrncia perfeita...".

- O valor no caracterstica do bem a ser avaliado, pode variar, masconsiderado um determinado momento, ele nico.

- O preo, ao contrrio, mltiplo, variando em uma faixa, de acordo com os

agentes da negociao, e tambm est sujeito a flutuaes de curto prazo, tais comoas decorrentes de situaes econmicas, campanhas publicitrias, novos


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empreendimentos ou perspectiva de alteraes na legislao.- Os nmeros obtidos nas pesquisas de transaes consistem, na verdade, de

uma faixa de preos, cuja mdia ou "valor mais provvel" o que chamamos de"valor de mercado".

O conceito de valor de um bem, de modo geral, intuitivo e subjetivo, podendo

variar muito entre os participantes de um mercado. Quer seja vendedor oucomprador. O preo, no entanto, uma caracterstica objetiva relacionada ao bem,que representa a quantidade de dinheiro pago pelo bem. Desde os primrdios dahistria, o homem tem buscado critrio para estabelecer preos dos bens quesatisfaam as noes de valor de cada participante envolvido na transao, demaneira se efetivarem trocas, sejam elas diretas (escambos) ou indiretas (usando emelementos comparativos como a moeda).

A palavra valor usada em muitos sentidos diferentes. Quando aplicada

propriedade, a palavra valor traz consigo um sentido de desejo de posse, domnio, outroca de propriedade, medida em termos de uma unidade monetria.Recentemente o valor de mercado de imvel referido como sendo o preo

fixado pelo vendedor desejoso e um comprador, igualmente desejoso, mas sem queambos sejam forados, sem estar sujeitos a presso anormais e ambos tenham plenoconhecimento das condies de compra e venda da utilidade do imvel.

6.2 MTODO DE AVALIAO:Mtodos de avaliaoPode-se definir as metodologias de avaliao como sendo as vrias e diferentes

vias decorridas com o objetivo de atribuir valor a um imvel. No entanto,independentemente da metodologia aplicada, essa dever apoiar-se em pesquisa demercado e considerar os preos comercializados e/ou ofertados bem como outroselementos e atributos que influenciam o valor.

A escolha da metodologia mais apropriada para uma dada avaliao dependemdas condies atuais do mercado. Uma avaliao deve ser objetiva e clara,identificando o bem a ser avaliado e o mtodo utilizado.

A avaliao, como uma cincia de mensurao do valor, no exata, no entanto,pode ser altamente precisa.

A avaliao feita por um ou outro avaliador, grupo ou outros profissionaisdevero ser prximos uns dos outros.

Pode-se dividir os mtodos de avaliao em dois grandes grupos:- MTODOS DIRETOS- MTODOS INDIRETOS

6.2.1 Mtodo Direto:Considera-se um mtodo como sendo direto quando o valor do resultado da

avaliao independe de outros.Este mtodo subdivide-se em mtodo comparativo de dados de mercado e


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mtodo comparativo de custos de reproduo de benfeitorias.

a) Mtodo comparativo de dados de mercadoAquele que defini valor de comparao com os dados de mercado

assemelhados quanto a caractersticas intrnsecas e extrnsecas.

condio fundamental para a aplicao deste mtodo a existncia de umconjunto de dados que possa a ser tomado estatisticamente como amostra do mercadoimobilirio.

Esse mtodo o mais indicado para trabalhos de avaliao.

b) Mtodo comparativo de custos de reproduo de benfeitoriasAquele que apropria o valor das benfeitorias, atravs da reproduo dos

custos de seus componentes. A composio dos custos feita com base emoramento detalhado ou em funo do rigor do trabalho avaliatrio.

A utilizao dos mtodos diretos tem preferncia e sempre que existiremdados de mercado suficientes para a utilizao do mtodo comparativo ele deve serescolhido.

6.2.2 Mtodo Indireto:O mtodo considerado indireto quando necessita de resultados de algum

mtodo indireto. Os mtodos indiretos so:a) O mtodo da renda:

- Avalia o valor do imvel ou de suas partes componentes em funo de um

rendimento j existente ou previsto pelo bem no mercado, ou seja, o valoreconmico do bem.

b) O mtodo involutivo:- O valor do terreno estimado por estudos da viabilidade tcnica-econmica do seu aproveitamento, considerando como aproveitamentoeficiente realizao de um empreendimento imobilirio hipotticocompatvel com as caractersticas do imvel e com as condies domercado.

c) O mtodo residual:- Obtm-se o valor do terreno a partir das diferenas entre o valor total doimvel e o valor das benfeitorias, levando em conta o valor dacomercializao.

Quando se analisam os vrios mtodos de avaliao, descritos anteriormente,pode-se observar de que uma forma, ou de outra, todos so compatveis. Sendo assim,tem-se que no mtodo comparativo comparam-se bens semelhantes; no mtodo decusto, comparam-se os prprios custos no mercado; nos mtodos de renda e

involutivo compara-se possibilidade de renda do bem; e no mtodo residual,compara-se o nvel de comercializao do mercado.


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No entanto, na avaliao de imveis, o mtodo mais utilizado e recomendado o mtodo comparativo de dados de mercado, j que esse mtodo permite que aestimativa seja obtida considerando-se as diferentes tendncias do mercadoimobilirio. Este mtodo estima o valor baseado na comparao com outrossemelhantes, partindo de um grupo de dados somando as informaes sobre

transaes e ofertas de mercado e, originando-se com isso uma amostragemestatstica de dados do mercado imobilirio.

Com o uso de tcnicas estatsticas obtm-se uma avaliao isenta desubjetividade e de grande confiabilidade.

Tradicionalmente, usavam-se tabelas na comparao de vendas para justificarestado real e/ou estimar valores aproximados. Mais recentemente, os modelos de

preos hednicos (regresso linear mltipla)tm sido utilizados para completar omtodo de comparao de vendas.

TRABALHO SOBRE MTODOS DE AVALIAO

Apresentao de trabalho: Escolher um mtodo da engenharia de avaliao efazer a apresentao oral e escrita do mesmo.

1) Qual o objetivo da avaliao de imveis?2) Quais so os tipos de imveis que podero ser objetos de avaliao?3) O que o profissional deve conhecer para realizar a avaliao?4) Relate sobre avaliao de imveis urbanos (definies, classificaes,

etc...).

5) Qual a diferena entre valor e preo?6) Comente sobre os mtodos de avaliao.

7 DEPRECIAO DE IMVEIS:Depreciao a desvalorizao de determinados bens que integram o Ativo

Imobilizado, por desgaste decorrente do uso durante um certo perodo, obsolescnciaou ainda por ao da natureza. um conceito bastante conhecido em Contabilidade,todavia seus aspectos prticos so pouco discutidos. sobre esses aspectos prticosda depreciao que vamos discutir.

Entre os bens sujeitos depreciao, os imveis merecem uma anlise maisminuciosa do ponto de vista da realidade de sua desvalorizao e de sua vida tileconmica. As legislaes tributria e societria definem que os imveis(edificaes) devem ser depreciados em 25 anos (mtodo linear), utilizando-se,

portanto, uma taxa anual de 4% (quatro por cento). O terreno, que parte integrantede uma edificao, no deve ser depreciado. Assim sendo, necessrio separar naContabilidade e no Controle de Bens Patrimoniais os registros do valor da edificao,

daqueles relacionados ao valor do terreno.


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O que chama a ateno em um imvel o prazo para se apurar as parcelasmensais de depreciao. Vinte e cinco anos muito pouco tempo para que um bemdessa natureza seja considerado totalmente sem valor. Em vrias cidades brasileiras,h muitos imveis com mais de 50 anos de uso e eles certamente tm algum valorresidual. Em alguns casos, o valor de mercado desses imveis at maior do que

aquele registrado na Contabilidade como custo histrico. E isto favorvel para aempresa, pelo menos enquanto o imvel no for vendido.

Mas o que fazer com as depreciaes? No depreciar pela taxa permitida pelalegislao? Depreciar com valor a menor? Ajustar, mediante reavaliao, os valoresdos imveis situao de mercado e depois depreciar?

A boa tcnica contbil recomenda que o valor residual de um bem deve serdeduzido do seu custo de aquisio para determinar a base de clculo que servir para

apurar as quotas anuais de depreciao. Todavia, esse procedimento de difcilaplicao prtica porque o valor de um bem varia de acordo com o mercado,principalmente quando se trata de uma economia imprevisvel como a do Brasil.Isso iria dificultar mais ainda o processo de depreciao desse bem.

Do ponto de vista da legislao tributria, depreciar a menor um procedimentoaceito pelo fisco, sendo que os registros dos lanamentos devem aparecer da mesmaforma na Contabilidade.

Acontece, porm, que a empresa que se beneficia da quota de depreciao comodespesa operacional, dedutvel para fins de apurao do lucro real, fica prejudicadaquando adota um procedimento de depreciar para menos, uma vez que, aocontabilizar a despesa de depreciao por um valor menor, essa empresa diminui o

benefcio fiscal que a depreciao proporciona sobre o imposto de renda e acontribuio social sobre o lucro, se esta empresa estiver sujeita a essa forma detributao.

A depreciao ela divide na idade do imvel. Um imvel considerado novoquando sua idade vai de 1 a 5 anos de construdo onde voc utiliza um fator dedepreciao de 1,5% ao ano. So vrios fatores e depende de vrios itens como idadedo imvel, finalidade (residencial, comercial), estado de conservao, reformas feitas,etc. Terrenos no entram na depreciao.

Se voc tem um terreno e uma casa construda em cima dele faz-se um calculode depreciao sobre a construo descontando operao de custo do terreno.

Quando se trata de investimentos em imveis, certos cuidados devem sertomados para saber se realmente a aplicao vale a pena. Alguns conceitos e tcnicas

precisam estar bem delineados na cabea de quem pretende investir.
http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=4286http://www.igf.com.br/aprende/dicas/dicasResp.aspx?dica_Id=4286


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Um deles a depreciao, isto , o quanto seu imvel perde valor numdeterminado intervalo de tempo. Esse fator de extrema importncia, mas geralmente esquecido pelo investidor.

Abaixo, confira algumas dicas de como minimizar os efeitos da depreciao e

saiba como utilizar esse conceito a seu favor.

7.1 O QUE SE DEPRECIA MAIS?- Depreciao no uniforme e afeta de forma distinta cada tipo de imvel. Os

que sofrem a menor depreciao so terrenos e vagas em garagem para locao. Emseguida temos lojas de rua, galpes, salas comerciais simples e casas populares.

- Um fator que define o grau de depreciao a necessidade de reformas aolongo de um determinado perodo de tempo. Normalmente as vagas em garagem

exigem apenas uma ligeirapintura a cada cinco anos ou mais. Galpes, lojas de rua,salas comerciais simples e casas populares tambm exigem pouca manuteno e nodemandam constantes adaptaes para novos padres tecnolgicos.

- J os apartamentos apresentam uma taxa de depreciao mais elevada emcomparao com as casas. Os hbitos de morar tendem a mudar com grandevelocidade. H 50 anos uma famlia demandava uma rea til menor, menor nmerode dormitrios, poucos banheiros e no mximo uma vaga na garagem, dependendo doseu padro de vida.

- Atualmente sabemos que um apartamento precisa ter mais dormitrios, sutes,e o maior nmero possvel de vagas na garagem. O que privilegia uma casa emrelao a um apartamento a maior facilidade de fazer reformas e adapt-la para asnovas exigncias do mercado.

- Por sua vez, temos casas, salas comerciais e apartamentos de alto padro,apresentando progressivamente uma taxa de depreciao maior. Neste caso, aexigncia dos locatrios ainda maior. Uma famlia de alto poder aquisitivo muitomais cautelosa ao comprar ou alugar um imvel em relao a uma de baixa renda.

No ir aceitar um azulejo no banheiro fora de moda, uma cozinha ultrapassada ouum jardim mal cuidado, a menos por um bom desconto na hora de fechar negcio.

- Uma empresa de grande porte ir demandar instalaes modernas de arcondicionado, iluminao sofisticada e cabos de fibra tica, o que certamente umasala comercial antiga no poder oferecer. Ser necessrio empregar muito dinheiro

para atualizar esses espaos.

- Por ltimo temos os flats e lofts, que por necessitarem de constantes

adaptaes para atender demanda exigente desse mercado, tendem a se depreciarmais rapidamente. No se esquea que esse modelo apenas uma generalizao. O
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mercado tende a se comportar mais ou menos desse modo, porm existem inmerasexcees pela cidade.

Existe uma regra que define o valor mximo que pode ser gasto na reforma deuma propriedade imobiliria. a diferena de valor entre o seu imvel e os imveis

semelhantes ao seu na mesma localizao. Se seu apartamento for avaliado em R$ 80mil, e os demais imveis do edifcio, em melhor estado que o seu, valerem R$ 100mil, a diferena entre esses dois valores, R$ 20 mil, a quantia mxima que pode sergasta numa reforma.

Note, porm, que estamos nos referindo a imveis para investimento. A regra um pouco mais flexvel no caso do imvel ser para uso residencial da sua famlia. Porquestes pessoais, algumas famlias gastam um pouco alm do ideal na reforma desua residncia.

Os imveis sempre foram no Brasil uma alternativa segura para o seu dinheiro.Mesmo no sendo muito rentvel, uma carteira de imveis apresenta muitasvantagens em relao a outros tipos de investimento. Segurana contra confiscos einflao a principal delas.

No entanto, o mercado imobilirio no assunto para amador. Quando se tratade investir em imveis, certos cuidados devem ser tomados para saber se realmentevale a pena. Alguns conceitos e tcnicas precisam estar bem delineados na cabea do

comprador.Um deles a depreciao, isto , o quanto seu imvel perde valor num

determinado intervalo de tempo. Esse fator de extrema importncia, mas geralmente esquecido pelo investidor. Abaixo, confira algumas dicas de como minimizar osefeitos da depreciaoe saiba como utilizar esse conceito a seu favor.

- Normalmente alguns bens no so depreciados, tais como: terrenos, salvos em relao aos melhoramentos ou construes. prdios ou construes no alugados nem utilizados pela pessoa jurdica na

produo dos seus rendimentos, bem como aqueles destinados revenda; bens que normalmente aumentam de valor com o tempo, como obras de arte

e antiguidades; bens para o quais seja registrada quota de exausto.

7.2 IDENTIFICAO DOS FATORES OU CAUSAS QUE PROVOCAM ADEPRECIAO: Um bem material perde o seu valor por: causas fsicas, eventuais e causas

funcionais. Desgastes (decrscimo da sua vida til) por funcionamento, decrepitude,

acidente, insuficincia e desuso; Obsolescncia (aparecimento de equipamento mais aperfeioado);


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moeda corrente no pais.- COMERCIALIZAO - Comrcio a atividade humana, de carter

especulativo, que consiste em pr em circulao a riqueza produzida, tornandodisponveis bens e servios.

COMERCIALIZAO A empresa conhece claramente seu pblico-alvo; A empresa agrega valor aos seus produtos e servios; Existem critrios claros para formao de preos; O atendimento ao cliente superior; e A empresa inovadora em relao a produtos e servios.

Comrcio baseia-se na troca voluntria de produtos. As trocas podem ter lugarentre dois parceiros (comrcio bilateral) ou entre mais do que dois parceiros(comrcio multilateral). Na sua forma original, o comrcio fazia-se por troca direta de

produtos de valor reconhecido como diferente pelos dois parceiros, cada um valorizamais o produto do outro. Os comerciantes modernos costumam negociar com o usode um meio de troca indireta, o dinheiro. raro fazer-se troca direta hoje em dia,

principalmente nos pases industrializados. Como consequncia, hoje podemosseparar a compra da venda. A inveno do dinheiro (e subsequentemente do crdito,

papel-moeda e dinheiro no-fsico) contribuiu grandemente para a simplificao epromoo do desenvolvimento do comrcio.

A maioria dos economistas aceita a teoria de que o comrcio beneficia ambos os

parceiros, porque se um no fosse beneficiado ele no participaria da troca, e rejeitama noo de que toda a troca tem implcita a explorao de uma das partes. Ocomrcio, entre locais, existe principalmente porque h diferenas no custo de

produo de um determinado produto comercivel em locais diferentes. Como tal,uma troca aos preos de mercado entre dois locais beneficia a ambos.

O comrcio pode estar relacionado economia formal, legalmente estabelecido,com firma registrada, dentro da lei e pagando impostos, ou pode ainda estarrelacionado economia informal, que so as atividades margem da formalidade,sem firma registrada, sem emitir notas fiscais, sem pagar imposto.

CONCEITO JURDICO:

No Direito brasileiro o comrcio a interposio habitual na troca, visandoobter lucro. Assim, so trs os elementos que separam o ato de comrcio dos demaisatos jurdicos: a mediao (no sentido de que o comerciante no o consumidor ou o

produtor), o fim lucrativo (a atividade no pode ser gratuita) e a habitualidade.Apenas ressalte-se que hoje, com o novo cdigo civil, a Teoria dos Atos de Comrcio

bem como sua classificao de comerciante, est revogada. Abandonou-se o Direito

Francs para o Direito Italiano ao adotar a Teoria da Empresa, que alarga a incidnciado Direito Comercial ao incluir a prestao de servios nesse conceito.


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9 VALORES DO IMVEL:Em relao aos fatores que interferem no valor de um imvel, alm da lei da

oferta e da procura, as propores, o aproveitamento e a localizao do imvel

tambm fazem parte desses fatores.A garantia de um negcio seguro e perfeito depende de uma srie de

documentos que devem estar devidamente registrados e regularizados, entre, pode-secitar: ttulo de propriedade, certido de filiao de domnio pelo prazo de 20 anos,certido negativa de nus pelo prazo de 20 anos, repetindo os nomes dos

proprietrios, da mesma forma que na certido de filiao de domnio, etc.O valor determinado oficialmente por um Avaliador de Imoveis.

9.1 FATORES MERCADOLGICOS:O que e como fazer?Os fatores mercadolgicos dizem respeito ao que est acontecendo no campo

dos negcios.Podemos entender o campo dos negcios como o ambiente formado pelos

fornecedores, concorrentes, lanamentos de novos produtos, novas tecnologias,propaganda, tudo enfim que pode influenciar o seu negcio.

9.2 FATORES COMPORTAMENTAIS:O que e como fazer?

Os fatores comportamentais dizem respeito s atitudes dos clientes e como elesestabelecem as suas prioridades de compras. Para compreender melhor essas questes preciso tornar-se um observador atento do comportamento das pessoas, dos seushbitos de compras e de como alguns fatores comportamentais esto mudando.Alguns exemplos:

Sentido de emergncia - as pessoas tm menos tempo para comprar; Crianas e adolescentes participam do processo decisrio de compras; Mulheres com papel mais determinante na deciso de compras; Idosos participam ativamente do mercado de consumo; Sade como estilo de vida; tica e cidadania como valores incorporados ao negcio; Preservao do meio ambiente; Compras baseadas no valor que o produto representa para aquele consumidor; Facilidade de informao - Informao on line; Comodidade - ter perto de casa os produtos de maior convenincia; Maior disposio para diferenciao e personalizao; Valorizao do lazer e do bem estar.Essas so as principais tendncias comportamentais e que explicam por que

determinadas empresas fazem tanto sucesso enquanto outras copiam em uma

tentativa pouco eficaz de "pegar o vcuo" no sucesso do outro.Procure ficar atento a todas as informaes sobre as camadas sociais. Dados do
http://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_da_oferta_e_da_procurahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_da_oferta_e_da_procurahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_da_oferta_e_da_procurahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_da_oferta_e_da_procura


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IBGE apontam que os brasileiros acima de 60 anos somaro 15 milhes de pessoas eque cada um desses cidados gastar em mdia R$ 500,00/ms. Essa umainformao preciosa para qualquer ramo de negcio.

9.3 COMO AGREGAR VALOR AO PRODUTO OU SERVIO:Agregar valor ao produto ou servio exceder a sua finalidade bsica e isto

exige criatividade.Assim voc pode agregar valor a um quilo de caf, fornecendo-o

temporariamente em latas que podero ser usadas para acondicionar as reposies ouvoc pode entregar em casa volumes maiores de compras sem cobrar pelo servio.

O importante quando voc pensa em agregar valor ao seu produto ou servio apercepo do cliente. Realmente tem que fazer sentido para ele, representar valor quena maioria das vezes no monetrio, mas de satisfao pessoal.

Para agregar valor preciso estar atento aos detalhes.

Para que o seu composto de servios seja superior, o conjunto de detalhes terde fazer a diferena.

9.4 VALOR DE MERCADO:O Valor de mercado, em economia,refere-se ao valor que umproduto atinge

no mercado, baseando-se na concorrncia de mercado e lei de oferta e procura.Costuma-se contrapor o valor de mercado aovalor real do produto.

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DOCUMENTOS PARA A COMPRA E VENDA:Intermediao Imobiliria- Comprar, vender, alugar e permutar imveis no so transaes simples de

serem realizadas. Apesar da pretensa facilidade de se colocar em contato, porexemplo, pessoas que querem vender e outras que tm inteno de adquirir imveisresidenciais, comerciais ou mesmo rurais, a responsabilidade do Corretor vai bemalm do fato de mostrar ao cliente a propriedade na qual este estiver interessado.

- Segundo a Lei N 6.530 de 12 de Maio de 1978, que disciplina o exerccio daprofisso, "compete ao Corretor exercer a intermediao na compra, venda, permuta elocao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria".

- Graas ao bom desempenho dos Corretores de Imveis, muitas so as pessoasque j realizaram o sonho de aquisio da casa prpria ou do seu estabelecimentocomercial.

Documentos necessrios na compra e venda de imvel:

10.1Vendedor Pessoa Fsica (se casado, do casal): Certido negativa do cartrio distribuidor de protesto de ttulos; Certido negativa do cartrio distribuidor - cvel; Certido negativa da Justia Federal; Certido Negativa da Receita Federal;
http://pt.wikipedia.org/wiki/Economiahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Produtohttp://pt.wikipedia.org/wiki/Mercadohttp://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_de_oferta_e_procurahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Valor_realhttp://pt.wikipedia.org/wiki/Valor_realhttp://pt.wikipedia.org/wiki/Lei_de_oferta_e_procurahttp://pt.wikipedia.org/wiki/Mercadohttp://pt.wikipedia.org/wiki/Produtohttp://pt.wikipedia.org/wiki/Economia


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Certido Negativa da Justia do Trabalho; Certido negativa de nus (do imvel em questo); Certido de inteiro teor (do imvel em questo); Declarao de quitao de CONDOMNIO (assinada pelo responsvel

com firma reconhecida e ata que comprove estar habilitado a assinar tal

documento); Certido negativa da Prefeitura (do imvel em questo); Fotocpia autenticada do CPF; Fotocpia autenticada da Identidade Civil (RG); Fotocpia autenticada da comprovao de residncia; CCIR (Certificado de Cadastro de Imvel Rural) *** Os 5 ltimos INCRA/ITR ou certido relativa ao imvel junto a Receita

Federal *** Certido negativa do IAP (Instituto Ambiental do)***

Fotocpia autenticada da Certido de Casamento ou Certido Nascimento.*** Para venda de imvel rural.

10.2Vendedor Pessoa Jurdica: Cpia autenticada do Contrato ou Estatuto Social e alteraes; Certido negativa da Justia Federal (original); Certido negativa, expedida pelo cartrio(s) de Protesto de Ttulos

(original); Certido negativa, expedida pelo cartrio Distribuidor Cvel (original);

Certido negativa da Justia do Trabalho (original); Certido negativa de dbitos INSS - CND (original); Certido negativa de quitao de Tributos Federais (original); Certido negativa de nus (do imvel em questo); Certido de inteiro teor (do imvel em questo); Certido negativa da Prefeitura (do imvel em questo); Declarao de quitao de CONDOMNIO , quando for o caso (assinada

pelo responsvel (sndico) com firma reconhecida e ata que comprove estarhabilitado a assinar tal documento);

Certido negativa de dbitos Estaduais (original); Certido Simplificada da Junta Comercial (original); CCIR (Certido de cadastro de imvel rural) *** Os 5 ltimos anos do INCRA/ITR ou certido relativa ao imvel junto a

Receita Federal *** Certido negativa do IAP (Instituto Ambiental do) **** * * Para venda de imvel rural

Obs.: as certides acima exigidas devem obrigatoriamente estar dentro doprazo de validade quando da concretizao do processo de compra e venda.


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11 INCORPORAO IMOBILIRIA:Comecemos pelo significado da palavra incorporar, que nos remete a ideia de

reunir ou juntar, duas ou mais coisas, num s corpo ou em uma nica estrutura. Em

se tratando de construo civil, as duas coisas que se tornaro nicas so o terreno e oprdio que nele ser construdo. O prdio ser incorporado ao terreno.

Mas devemos ter em mente o significado jurdico da expresso incorporaoimobiliria, a qual deve ser entendida como sendo o meio pelo qual algum (pessoafsica ou jurdica) constri um edifcio, com diversas unidades autnomas, em umterreno de outra pessoa. O dono do terreno, geralmente recebe como pagamentounidades do prdio construdo.

A empresa que promoveu, isto , que administrou a feitura da obra em parceriacom o dono do terreno e que efetua a venda das unidades chamada deincorporadora, h, ainda, a figura da construtora, que a responsvel pela execuoda obra.

Por fim, pertinente citar a definio de incorporao imobiliria, constante doart. 28, pargrafo nico da Lei n 4.591/64, a qual esclarece que incorporaoimobiliria a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo,

para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas

de unidades autnomas.11.1O que incorporao imobiliria?

- a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construoparaalienao total ou parcial de edificaes ou conjunto de edificaes compostas deunidades autnomas, de acordo com a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.

11.2Como se conceitua o incorporador?- Considera-se incorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que,

embora no efetuando a construo, venha a efetivar a venda ou a aceitar propostasde compra, responsabilizando-se pela vinculao de fraes ideais de terreno futuraedificao.

11.3Quem pode ser incorporador?- Pode ser incorporador o titular do terreno (proprietrio, promitente comprador

ou cessionrio), o construtor ou o corretor de imveis.

11.4Quais as obrigaes do incorporador?- Discriminar no contrato o preo da cota de terreno e/ou da construo quando a

contratao, por preo global, compreender cota de terreno e construo;- informar aos adquirentes, no mnimo de seis em seis meses, o estado da obra;
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- indenizar os adquirentes pela no edificao ou pelo atraso das obras;- manter o projeto aprovado, salvo autorizao dos interessados ou exigncia

legal;- manter as condies de pagamento, salvo se tiver sido ajustada a faculdade de

reajustamento;

- requerer a concesso do habite-se, aps o que, dever requerer a averbaoda construo, no Registro de Imveis, para efeito de individualizao ediscriminao das unidades.

11.5Quais os requisitos necessrios para o exerccio da funo de incorporador?- obrigatria a outorga de procurao pblica, firmada pelo titular do terreno

para concluir os negcios relativos alienao das fraes de terreno.- O incorporador somente poder negociar sobre unidades autnomas aps ter

arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, os documentos

comprovando a propriedade do terreno; a inexistncia de dbitos de impostos,protestos de ttulos; aes cveis e criminais de nus reais relativos ao imvel, aosalienantes e ao incorporador; os projetos de construo devidamente aprovados pelasautoridades competentes.

- O nmero do registro da incorporao, bem como a indicao do cartriocompetente, constara, obrigatoriamente, dos anncios, impressos, publicaes,

propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes a incorporao, salvo dosanncios classificados.

- Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preos certos,

determinados ou determinveis, dever informar obrigatoriamente aos adquirentes,por escrito, no mnimo de seis meses, o estado da obra.- O incorporador responde civilmente pela execuo da incorporao, devendo

indenizar os adquirentes ou compromissrios, dos prejuzos que a estes advirem dofato de no se concluir a edificao ou de se retardar injustificadamente a conclusodas obras.

- vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere unidade do adquirente e s partes comuns ou modificar as suas especificaes.

A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28 expressa:Considera-se incorporao imobiliria a atividade exercida com o intuito de

promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ouconjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

- Dentro da atividade imobiliria, um dos tpicos mais importantes diz respeitos INCORPORAES IMOBILIRIAS. Isto porque uma incorporao imobiliriaimplica em tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentesentre si, para venda e entrega futura, porm unidas por situaes necessrias a fim deatender os objetivos de uma habitao coletiva. Significa, portanto, mobilizar fatoresde produo com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou aps a

concluso da construo, vender as unidades imobilirias que integram a edificaocoletiva. Para tanto, h o envolvimento de pessoas e tcnicos das mais variadas
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unidades imobilirias, o que, sempre feito atravs de contratos de comprae venda.

11.6Patrimnio de Afetao:- Visando proteger o consumidor, mais especificamente o comprador de imveis

de empreendimentos de incorporao, o Governo Federal, aproveitando iniciativa do

Deputado Ayrton XerzPSDB/RJ, autor do PL 2109/1999, apresentou o Projeto deLei n 3065/2004 (no Senado PLC 0047/2004), que dispe sobre o patrimnio deafetao das incorporaes imobilirias, Letras de Crdito Imobilirio, Cdulas de

Crdito Imobilirio e Cdula de Crdito Bancrio.- Tais projetos de lei vieram a ser transformados na Lei n 10.931, de 02 de

agosto de 2004. O artigo 1 deste diploma legal estabelece:Art. 1 - Fica institudo o regime especial de tr ibutao aplicvel as

incorporaes imobil irias, em carter opcional e irretratvel enquanto perduraremdireitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis

que compem a incorporao.- O pargrafo nico do art. 3 diz: o patrimnio da incorporadora responderpelas dvidas tributrias da incorporao afetadas.

- Esse dispositivo resultou no nome Patrimnio de Afetao, que significa,em sntese, que a contabilidade da obra ser feita independentemente dos demaiscontroles da empresa, e o terreno, as acesses e os demais bens vinculados incorporao imobiliria, manter-se-o apartados do patrimnio do incorporador e sedestinaro a viabilizar a concluso das obras e entrega das unidades imobilirias aosadquirentes.

- Assim, em caso de falncia da incorporadora, os bens do patrimnio deafetao garantiro a concluso da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindoo prejuzo dos adquirentes, alem de ser permitido aos compradores a contratao deoutra empresa para concluso das unidades.

- Trata-se, em bom tempo, de uma maior garantia aos adquirentes de imveispara entrega futura, traduzindo maior confiana no mercado imobilirio deincorporaes.

Agora com base em seus conhecimentos, resolva os seguintes exerccios defixao:

1. A Lei n 4.591/64, em seu artigo 28, define o que vem a ser incorporaoimobiliria. Defina com suas prprias palavras quem pode ser incorporadorimobilirio?

2. Em breves palavras defina o que a principal caracterstica da incorporaoimobiliria?

12 CUIDADOS NA AQUISIO DE UM IMVEL:Antes de comprar qualquer imvel, o comprador dever estar atento a uma srie

de cautelas para no transformar seu sonho em pesadelo. A leitura atenta a todos os

documentos referentes ao imvel, tais como certido negativa de nus do imvel noscartrios de distribuio e dos proprietrios so imprescindveis.


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Alm de outras formalidades a serem observadas pelos compradores tal comocertido negativa de IPTU junto ao Municpio ou federao, e se for condomniosolicitar declarao do Sindico sobre situao financeira do proprietrio junto aocondomnio.

Alm disso, dever o interessado na compra de imvel, alm de observar toda adocumentao referente ao imvel e a seu proprietrio, verificar com ateno acondio do imvel. Dever verificar tambm a existncia ou no de problemas, taiscomo:

- Rachaduras, vazamentos, problemas hidrulicos e eltricos, sendo que, paraevitar que esses possveis problemas passem despercebidos, dever o compradorconsultar um profissional de confiana.

Ainda, dever ser observado pelo comprador a posio do imvel em relao aconstrues vizinhas, ventilao, nvel de rudo da regio, bem como a posio doimvel em relao ao sol. Uma volta pelo bairro e uma conversa com os moradores,faz com que voc conhea seus futuros vizinhos.

Ainda, podero eles esclarecerem suas dvidas a respeito da regio, docomrcio, da segurana e da infraestrutura. Feitas essas observaes iniciais, ocomprador dever estar atento a documentao referente ao imvel e aos

proprietrios desse imvel. Deve ter a conscincia de que todo imvel deve estar

registrado em cartrio.Atualmente, o registro do imvel em cartrio feito atravs de uma matrcula.

Essa matrcula vem a ser a carteira de identidade do imvel, trazendo todas asinformaes oficiais sobre o imvel, sendo que, cada matrcula refere-se a apenas umimvel e nela deve constar toda a histria, a descrio e o nome do proprietrio doimvel.

Cada imvel est registrado em um determinado cartrio de registro de imveis,sendo que, a localizao do imvel que determinar em qual cartrio dever serefetuado o registro. Ou seja, cada imvel ter apenas um nico registro imobilirio,tornando fcil a consulta matrcula deste.

Aps a anlise da matrcula e certido negativa de nus do imvel, o compradordever proceder a anlise de documentos dos proprietrios do imvel. Observando, seo vendedor pessoa fsica ou jurdica. Se for pessoa fsica, se o vendedor casado ouno. Ou seja, todos os detalhes so teis para evitar problemas futuros.

Dessa forma, o adquirente de um imvel dever solicitar ao vendedor a mais

completa lista de documentao.


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Tomadas essas providncias e estando a documentao em ordem, o compradorpoder efetuar a aquisio do imvel. A aquisio de uma propriedade, por meio decompra e venda, feita pelo registro da escritura no cartrio imobilirio.

A esse respeito diz o Cdigo Civil Brasileiro, em seu artigo 530, inciso I,

vejamos:Art. 530. Adquire-se a propriedade imvel:IPela transcrio do ttulo de transferncia no registro de imvel.

Denomina-se ttulo o documento que a lei considera hbil para efetivar atransferncia da propriedade do bem imvel ao ser registrado no cartrio imobilirio.Para compra e venda, chama-se de escritura pblica.

Assim, o primeiro passo a ser dado lavrar uma escritura pblica, produzida em

qualquer cartrio de notas, por um agente pblico, devidamente autorizado peloPoder Pblico a exercer essa funo, ou em um consulado brasileiro no exterior.

Neste documento deve constar a causa do negcio jurdico (compra, venda,doao, etc), descrio, referncias, entre outros detalhes do imvel, sendo que essadescrio dever ser a mesma registrado no Cartrio de Registro de Imveis.

Para lavrar a escritura pblica, ser necessrio levar ao tabelio cpias de toda adocumentao do imvel e dos contratantes. Bem como, ser necessrio o pagamento

das taxas e do servio do tabelio, que ser calculado com base no valor danegociao.

Caso no tenha sido estabelecido quem arcar com as despesas de transfernciaestas ficaro por conta do comprador, de acordo com o disposto no Art. 1.129 doCdigo Civil.

Assim, aps a lavratura da escritura pblica, o adquirente dever promover oRegistro dessa escritura no Cartrio de Registro de Imveis. E, para se fazer oregistro no Cartrio imobilirio, devido o Imposto de Transmisso de Bens Imveis(ITBI), bem como as custas e taxas do Cartrio de Registro de Imveis.

Entretanto, caso o comprador no registre a escritura pblica no Cartrio deRegistro de Imveis, correr srios riscos. Tais como: o de o vendedor vendernovamente o imvel, o imvel ser objeto de penhora por dvida do vendedor, entrevrios outros problemas.

Portanto, para realmente se tornar dono de um imvel, alm de seremobservadas todas as formalidade elucidadas, dever o adquirente promover o registro

da escritura pblica de compra e venda em Cartrio de Registro de Imveis, poisquem no registra no dono. E lembrem, as informaes aqui prestadas, so da


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d) A companhia securitizadora por sua vez emite ttulosCRI vinculados aocrdito adquirido do construtor e promove a sua colocao no mercadofinanceiro.

- Para que haja uma sintonia neste ciclo de pagar rendimentos aos investidores ecobrar juros dos adquirentes, a lei cuidou de homogeneizar as condies de crdito,

utilizando os mesmos critrios para o clculo de juros, de correo monetria e degarantia.

- Assim, o artigo 5 determina as condies essenciais para o financiamento,tratando das condies monetrias, financeiras e securitrias.

- O artigo 17 cuida das garantias nas operaes do financiamento imobilirio,entre elas a alienao fiduciria, admitindo-se, todavia outras tradicionais garantias jexistentes em nosso direito, como a hipoteca.

- Como o interesse maior consiste em simplificar a garantia do emprstimo e aceleridade na execuo dos inadimplentes, a lei concentrou-se na garantia fiduciria a

partir do j citado artigo 22.- O conceito deste tipo de garantia vem j no seu artigo 22: A alienaofiduciria regulada por este Lei o negocio jurdico pelo qual o devedor; ou

fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferncia ao credor; ou

fiducirio, da propriedade resolvel de coisa imvel.

- Muito embora na alienao fiduciria haja a transferncia do domnio dapropriedade para o credor, este no o seu objetivo, mas sim o de lhe garantir, nocaso de inadimplncia do devedor.

- A alienao fiduciria um contrato acessrio, porquanto, sua natureza a

garantir o recebimento de um crdito existente em outro contrato, dito principal,como por exemplo, uma compra e venda, em que o comprador, no pagando o bem vista, obtm um parcelamento, dando em garantia o prprio bem adquirido,obrigando-se assim a cumprir o avenado, sob pena de, no o fazendo, ver-seexpropriado do imvel, atravs de um procedimento previsto na prpria lei (arts. 26 e27).

- A constituio da alienao fiduciria um contrato:a) formal, dado que exige forma escrita;

b) pblico, mesmo que celebrado por instrumento particular, de suaessncia o registro pblico no Cartrio de Registro de Imveis para que

possa valer contra terceiros;c) oneroso, na medida em que os celebrantes visam a obter vantagens ou

benefcios;d) bilateral, porquanto surge da vontade de duas ou mais partes, com

direitos e obrigaes recprocas;e) cumulativo, uma vez que as obrigaes de ambas as partes so

conhecidas previamente;Importante observar que na alienao fiduciria, o construtor, o incorporador ou

mesmo o particular, ao fazer a comercializao do imvel receber a garantia da

fidcia, podendo reter em seu nome ou buscar recursos no mercado, fazer a cesso dodireito a terceiros interessados em investir seu capital. Diz o pargrafo primeiro do


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13.3Plano FGTSCasa Prpria.- Tem acesso qualquer trabalhador, observados alguns requisitos, como:

Ser filiado ao regime do FGTS h mais de trs anos; No ser proprietrio ou promitente comprador de imvel residencial

financiado pelo SFH, em qualquer parte do territrio nacional; No ser proprietrio de qualquer tipo de imvel no municpio onde exera

sua ocupao, bem como nos municpios limtrofes; Exclusivamente para aquisio de imvel residencial concludo ou em

construo, no sendo possvel utilizar os recursos somente para a comprado terreno;

O recurso deve ser utilizado para o pagamento parcial do preo deaquisio de imvel residencial, financiado fora do Sistema Financeiro deHabitao;

13.4Plano FGTSFinanciamento de Imveis na planta e/ou em construo comrecursos do FGTS.- Para usufruir desse financiamento, o interessado deve atender aos seguintes

requisitos: Renda familiar de at R$ 4.500,00; Que o empreendimento escolhido para adquirir o imvel j tenha sido

aprovado pela Caixa e com o uso deste tipo de recurso; Financiamento feito diretamente da Caixa para o muturio, devendo

necessariamente contar com a intervenincia de Entidades Organizadoras ouAgentes Promotores, tais como Sindicatos, Cooperativas, Associaes,

Construtoras, COHAB e rgos semelhantes.- O recurso pode ser usado nas seguintes modalidades: Construo de unidades habitacionais em terreno prprio; Aquisio do terreno e construo; Produo de lotes urbanizados.

- Para a produo de lotes urbanizados, o limite mximo de R$ 10.000,00 epara os demais casos de R$ 62.000,00, podendo ser financiado em at 239meses.

13.5Plano Carta de Crdito FGTS Individual.- Destinado s famlias com renda familiar de at R$ 4.500,00 e destinados

aquisio da casa prpria.- O valor da carta de crdito varia de acordo com a renda familiar, podendo

chegar a R$ 64.000,00, correspondendo a 80% do valor venal do imvel, desde queseja novo. Para o imvel usado o limite de R$ 44.000,00 e sendo somente o terreno,limita-se esse valor a R$ 8.000,00. O valor do encargo mensal no poder sersuperior a 25% da renda bruta familiar, chegando a 30% em casos especiais a critrioda Caixa.

- Depois de aprovada a ficha do candidato expedida a Carta de Crdito, com

validade de 30 dias, podendo ser prorrogada por mais 30.- O prazo mximo de amortizao de 239 meses.


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13.6Sistema Nacional de Habitao de Interesse SocialSNHIS.- Depois de mais de 15 anos de tramitao do Projeto de Lei n 2.170/2002, o

Congresso Nacional aprovou a Lei 11.124, de 16 de junho de 2005, que instituiu oSistema Nacional de Habitao de Interesse Social SNHIS, cujo objetivo

viabilizar para a populao de baixa renda o acesso terra urbanizada (terrenos) e habitao digna e sustentvel, com implementao de polticas e programas deinvestimentos e subsdios para viabilizar financiamentos populao de menor renda.

- A Caixa Econmica Federal ser o agente financeiro operador do SNHIS,podendo o Conselho Monetrio Nacional autorizar outros agentes financeiros a atuarno Sistema Financeiro de Habitao.

- Os recursos para o financiamento sero originados do FAT Fundo deAmparo ao Trabalhador, do FGTS Fundo de Garantia por Tempo de Servio, doFundo Nacional de Habitao de Interesse SocialFNHIS, criado pela mesma lei, e

por outros fundos ou programas que vierem a ser incorporados ao SNHIS.

13.7OUTROS SERVIOS OFERECIDOS PELA CAIXA ECONMICAFEDERAL:

Carta de Crdito CAIXALetra HipotecriaLongaComercial- Trata-se de uma linha de financiamento para imveis comerciais novos ouusados, para atender aos micros, pequenos e mdios empresrios,comerciantes e profissionais liberais.

- Os recursos so provenientes da prpria Caixa, porm vinculada ao SFI coma garantia do prprio imvel nos termos da legislao especfica do SFI.- O limite de financiamento de R$ 180.000,00, amortizveis em at 60meses pelo Sistema SACRE (Sistema de Amortizao Constante) e taxanominal de juros de 15% a.a.

Consrcio Imobilirio Caixa.- Destina-se a aquisio de imveis prontos, novos, usados, lotes urbanizados,aquisio de imvel rural, quitao de saldo devedor habitacional, etc.- Funciona nos mesmos moldes dos demais tipos de consrcio. O adquirente

da cota recebe a carta de crdito correspondente ao valor contratado, ao sercontemplado. No consrcio da Caixa possvel usar o FGTS para dar lance.

13.8Programa de Arrend

Apostila de Operações Imobiliárias III - completa (fase de estudo)

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