DESAFIOS DO CRÉDITO IMOBILIÁRIO NO BRASIL:

PROPOSTAS PARA REDUÇÃO DOS ENTRAVES BUROCRÁTICOS À

DINAMIZAÇÃO DOS INVESTIMENTOS

RICARDO YAZBEKpresidente da Fiabci/Brasil

capítulo brasileiro da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias

vice-presidente do Secovi-SP.

“Investir no Brasil parece castigo”

Presidente Lula, durante reunião do Conselho de Desenvolvimento Econômico e Social (CDES), em

dezembro de 2006

INFLAÇÃO

2477,2%

916,4%

22,4%

9,6%5,2%1,7%8,9%6,0%7,7%12,5%9,3%7,6%5,4% 3,1%4,0% 4,3%

0%

500%

1000%

1500%

2000%

2500%

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Fonte: IBGE

REAL (Plano Real)

IPC-A %

Anos 2007 e 2008 = previsto

dez/

03

fev/

04

abr/0

4

jun/

04

ago/

04

out/0

4

dez/

04

fev/

05

abr/0

5

jun/

05

ago/

05

out/0

5

dez/

05

fev/

06

abr/0

6

jun/

06

ago/

06

out/0

6

dez/

06

fev/

07

abr/0

7

jun/

07

ago/

07

out/0

7

Fonte: Banco Central Brasil

TAXA BÁSICA DE JUROS - SELIC

Mai/05=19,75%

Out/07=11,25%

Taxa de crescimento populacional reduziuTaxa de crescimento populacional reduziu--se se drasticamente desde a década de 50. Já a taxa de drasticamente desde a década de 50. Já a taxa de urbanização elevouurbanização elevou--se de 30% em 1940 para 83% em se de 30% em 1940 para 83% em 20042004

2,392,992,892,48

1,931,381,2

0

1

2

3

4

1950

1960

1970

1980

1990

2000

2007

TAXA DE CRESCIMENTO POPULACIONAL (%)

31 36 4556 68

80 81 83

020

40

6080

100

1940

1950

1960

1970

1980

1996

2000

2004

TAXA DE URBANIZAÇÃO (%)

Fonte: IBGE

População em 1980= 119 milhões = crescimento de 3 milhões pessoas/anoPopulação em 1991 = 147 milhões = crescimento de 2,8 milhões pessoas/ano

POPULAÇÃO BRASILEIRA ESTIMADA EM 2007

• BRASIL 183,9 Milhões• ESTADO S. PAULO 39,8 Milhões• CIDADE S.PAULO 10,9 Milhões

• PIB BRASIL (Ano 2005) = US$ 1,067 trilhão• Crescimento do PIB em 2006:• Brasil = 3,7%• Construção Civil = 4,6%

• Projeção para 2007:• Brasil = 4,5%• Construção Civil = 4,6%

PIRÂMIDE ETÁRIA DO BRASIL (milhões de habitante)

00 a 04

20 a 24

40 a 44

60 a 64

80 e +

MulherHomem

1980

00 a 04

20 a 24

40 a 44

60 a 64

80 e +

2000

10 5 0 5 1010 5 0 5 10

00 a 04

20 a 24

40 a 44

60 a 64

80 e +

2010

10 5 0 5 10

2020

10 5 0 5 1000 a 04

20 a 24

40 a 44

60 a 64

80 e +

Fonte: IBGE

LANÇAMENTOS - CIDADE SÃO PAULO

29.666

23.78526.547

22.55024.915

14.923

21.66622.051

25.68926.358

21.667

39.426

30.99026.567

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

jan-se

t/06

jan-se

t/07

Var% jan07-set07/jan06-set06 = 45,2%Fonte: Embraesp

LANÇAMENTOS RESIDENCIAIS CIDADE DE SÃO PAULO

PARTICIPAÇÃO PORCENTUAL POR Nº DORMITÓRIOS

1996

4%

29%

31%

36%

1 dorm 2 dorms3 dorms 4 dorms

2006

9%

37%48%

6%

1 dorm 2 dorms3 dorms 4 dorms

Fonte: Embraesp

COMERCIALIZAÇÃO - CIDADE SÃO PAULOVENDAS SOBRE OFERTA – VSO %

13,8

10,912,1

8,87,6

2004 2005 2006 jan-ago/06 jan-ago/07

Fonte: Pesquisa Secovi

COMERCIALIZAÇÃO - CIDADE SÃO PAULOUNIDADES VENDIDAS

19.46017.589

28.324

23.81020.183

2004 2005 2006 jan-ago/06 jan-ago/07

Var% ano 2006/ano 2005 = 19,0%

Var% jan07-ago07/jan06-ago06 = 10,6%Fonte: Pesquisa Secovi

COMERCIALIZAÇÃO - CIDADE SÃO PAULOVALOR MOVIMENTADO (R$ BILHÕES)

5,895,23

8,68

7,42

5,97

2004 2005 2006 jan-ago/06 jan-ago/07

Var% ano 2006/ano 2005 = 17,0%

Var% jan07-ago07/jan06-ago06 = 12,6%Fonte: Pesquisa Secovi

COMERCIALIZAÇÃO - CIDADE SÃO PAULOOFERTA INICIAL EM UNIDADES

14.388

17.189

21.81421.56421.351

jan/04 jan/05 jan/06 jan/07 ago/07

Jan/06 a ago/07:Redução de 34%

Fonte: Pesquisa Secovi

FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS – SBPE

EVOLUÇÃO DOS RECURSOS

• 2003 R$ 2,2 bilhões• 2004 R$ 3,0 bilhões• 2005 R$ 4,9 bilhões• 2006 R$ 9,5 bilhões• 2007 R$ 16 bilhões

• Crescimento de 2003 para 2007: 627%

ABERTURA DE CAPITAIS

Diversas empresas do mercado imobiliário:

Em 2006– Cyrela, Rossi, Gafisa, Company, Klabin, Brascan, Lopes, São Carlos e Abyara – captaram mais de R$ 5,8 bilhões por meio da oferta de suas ações (9 empresas);

Em 2007, Tecnisa, Camargo Correa, Rodobens, PDG Realty, Iguatemi, Even, JHSF, CR2, Agra, Inpar, Multiplan, General Shop, Cia.Bras.Desenv.Imob., MRV, Trisul, BR Malls, Helbor, Tenda e EZ Tec captaram R$ 13,8 bilhões (até outubro – 19 empresas).

“Via Crucis” DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

• Documentação para aquisição do terreno.• Documentação para unificação de terreno.• Documentação para desmembramento do

terreno.• Documentação para construção: unifamiliar,

multifamiliar, comercial, industrial e construções em geral.

• Documentação para averbação de construção.• Documentação para instituição e especificação do

condomínio.

“Via Crucis” DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO

• Documentação para execução de loteamentos.• Documentação para registro de incorporação imobiliária.• Documentação para licenças ambientais, RAP (Relatório

Ambiental Preliminar)/ RIMA.• Financiamentos imobiliários;

• Para Produção• Para Aquisição

DESTRAVAR A HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL

• Definir e implementar uma Política Nacional de Habitação de Interesse Social (HIS) como prioridade, articulando as ações nas três esferas de governo;

• Democratizar as aplicações com recursos do FGTS, incentivando e facilitando a atuação dos demais agentes financeiros, reduzindo a concentração das operações na Caixa Econômica Federal;

• Revisar os custos do FGTS, que estão perdendo sua competitividade em função da redução das taxas de juros praticadas pelos agentes financeiros;

• Eliminar os limites de renda para as operações com recursos do FGTS, mantendo o enquadramento pelo valor do imóvel;

• Desenvolver PPPs para produção de conjuntos habitacionais de aluguel social;

• Incentivar o financiamento imobiliário consignado nas empresas privadas.

DESTRAVAR COM FERRAMENTAS TRIBUTÁRIAS

• Para HIS, conceder bônus tributário endossável no “Habite-se”;

• Incentivar a aquisição de imóveis com a receita da comercialização de outros, sem que haja a necessidade de ser imóvel residencial e de decorrer intervalo de cinco anos;

• Implantar alavanca fiscal possibilitando a dedução da base de cálculo do IRPF do montante pago de juros no financiamento imobiliário;

• Incentivar os investimentos em imóveis para aluguel social, revendo a tabela de IRPF e criando atrativos aos investidores;

• Reduzir a alíquota de PIS/COFINS na atividade de incorporação imobiliária;

• Criar incentivos no IRPF aos pais que auxiliem seus filhos na aquisição do primeiro imóvel.

COMPARISION OF SUBSIDY, TAXATION AND SOCIAL HOUSING LEVELS BY COUNTRY IN EUROPE

Country

Interest rate or IncomeTax relief on mortgagepayments

Charge to Capital GainsTax on house sale

Rentersubsidies

Public Loan guarantees

Overall impacton ownership

Denmark

France

Germany

ItalyNetherlands

Spain

Switzerland

UK

Czech Rep.

Hungary

Poland

Sweden

Yes

Yes

Yes

Yes

Yes

Yes

Yes

Yes

Yes

YesYes

No

No

No

No

Yes if owned for less than 10 years

No

NoYes but deferrable

No

Yes

Yes but deferrable

Yes

No if primary residence; yes if not

Low

Medium

High

High

MediumLow

Low

Medium

Medium

Low

Medium

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Low

Low

High

Low

Low

Low

High

Low

Low

Low

Low

High

Medium

Medium

High

High

HighHigh

Low

Medium

Medium

Low

High

Low

Vários países adotam mecanismos de incentivo fiscal nas transações imobiliárias

Mecanismos de Dedução / Isenção Fiscal Adotados em Outros Países

Aus

trál

iaÁ

ustr

iaB

élgi

caC

anad

áR

ep. C

hD

inam

arca

Finl

ândi

aFr

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Ale

man

haG

réci

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ungr

iaIs

lând

iaLi

tuân

iaH

olan

daPo

rtug

alEs

lovê

nia

Suéc

iaIn

glat

erra

EUA

Dedução dos juros da hipoteca no Imposto de Renda (I.R.)Tomador deduz do imposto de renda a taxa de juros da hipoteca. Esses programaspriorizam famílias adquirindo imóveis para moradia própria. Em vários países, opercentual do abatimento varia conforme a faixa de renda familiar e respeita um tetomáximo estabelecido pelo governo. O percentual de abatimento gira em torno de 25%.

Isenção fiscal na troca de imóveisEm quase todos os países europeus não há cobrança de impostos sobre receitaproveniente da troca de imóvel próprio. Alguns países estabelecem um período e tetomáximos para a inversão do capital em um novo imóvel.

Dedução dos juros da hipoteca no Imposto de Renda (I.R.) cobrado sobre a receitade aluguéisRenda proveniente de aluguéis é taxada de I.R. na maioria dos países. No entanto,despesas com taxas de juros pagas em hipotecas são dedutíveis do valor cobrado de I.R.sobre renda de aluguéis. Concessões fiscais para locadores de imóveis contribuíramfortemente para o aquecimento do mercado imobiliário Australiano desde 1999.

Existe desde a década de 90.Existiu na década de 90, mas foi abolido.

Fonte: Scalon, K. e Whitehead, C. (2004); "International Trends in Housing Tenure and Mortgage Finance", London School of Economics; European Mortgage Federation(2005), "Hypostat 2004, A review of Europe's Mortgage and Housing Markets", European Mortgage Federation

Foi recentemente introduzido.Existiu na década de 90, mas sofreu alterações.

Modelos Adotados na Europa e EUA

DESTRAVAR BARREIRAS CARTORÁRIAS

• Apoiar o processo de concentração de informações na matrícula, reduzindo os custos e aumentando a segurança jurídica (PL 3.057/00);

• Reduzir as custas cartorárias, que não acompanharam a queda da inflação, o desenvolvimento tecnológico e a redução dos jurosna economia;

• Uniformizar as tabelas e os procedimentos nacionalmente, evitando distorções regionais.

DESTRAVAR A PRODUÇÃO DE LOTEAMENTOS

• Apoiar e incentivar as negociações para a aprovação do PL 3.057/00 (Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo);

• Regulamentar e incentivar a utilização de recursos da Caderneta de Poupança e do FGTS no financiamento à produção e à aquisição de lotes urbanizados, mormente àqueles voltados às habitações de interesse social. Como resultado: crescimento da oferta, redução do ciclo de maturação da atividade de desenvolvimento urbano, redução dos preços finais e atendimento social mais amplo.

DESTRAVAR COMBATENDO A BUROCRACIA

• Eliminar a exigência de certidões federais para o setor imobiliário;

• Eliminar a necessidade de reconhecimento de firma e de autenticações de documentos;

• Desenvolver mecanismos que facilitem a revenda de imóveis evitando os “contratos de gaveta”.

• “Vamos colocar rodinhas nos imóveis”

DESTRAVAR AS DIFICULDADES ENDÊMICAS NAS APROVAÇÕES

• Eliminar as burocracias institucionais que retardam e causam insegurança jurídica nas aprovações de projetos, fixando prazos, responsabilidades e penalidades;

• Compatibilizar as normas ambientais, nos diferentes entes federativos (União, Estados e municípios), definindo com clarezaos órgãos públicos responsáveis pelas aprovações;

• Implantar, junto aos agentes de aprovação ambiental, regras claras e objetivas, que protejam o meio ambiente, mas possibilitem o desenvolvimento responsável e sustentável;

• Sistematizar, junto a Estados e municípios, os processos de aprovação mediante estudos e convênios.

DESTRAVAR AS DIFICULDADES ENDÊMICAS NAS APROVAÇÕES

• Implantar junto aos órgãos de preservação e proteção ao patrimônio histórico, cultural, artístico e arquitetônico, regras claras e objetivas, com prazos para deliberações que efetivamente protejam o bem a ser tombado, e que possibilitem o desenvolvimento responsável e sustentável;

• Incentivar convênios entre os órgãos federais, estaduais e municipais de preservação evitando confusões, disparidades, retardos e insegurança jurídica nas aprovações;

De SETOR PRIVADO X SETOR PÚBLICO

Para SETOR PRIVADO + SETOR PÚBLICO

• Criar estímulos para parcerias entre setor privado e sociedade, com o setor público para nova era de cooperação que realmente preserve bens e acervos que mereçam ser conservados.

DESTRAVAR ELIMINANDO A INSEGURANÇA JURÍDICA

• Regulamentar o entendimento e a aplicação do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor, visando a maior segurança aos loteamento e empreendimentos imobiliários;

• Disseminar junto a todas instâncias do Poder Judiciário que o sistema de amortização da TP é mundialmente utilizado e não capitaliza a taxa de juros.

Livro:Aspectos Jurídicos da Tabela Price

Autor: Dr. Carlos Del Mar

DESTRAVAR FOCANDO OS TÍTULOS DE BASE IMOBILIÁRIA

• Alterar a MP 2158-35 para compatibilizar o que determinam as Leis 9.514/97 e 10.931/04, garantindo maior segurança jurídica nas emissões de CRIs;

• Alterar o item IV, do artigo 7º, da Lei 9.514/97, eliminando a intermediação financeira no serviço de escrituração dos CRIs, reduzindo os custos das Cias. Securitizadoras;

• Aprimorar a Instrução Normativa nº 414, da CVM, que restringe o mercado secundário e a aquisição de CRIs por investidores pessoas físicas, já que só é possível a emissão com valor mínimode R$ 300 mil;

• Aprimorar a Instrução Normativa nº 205/94, da CVM, que regulamenta os Fundos de Investimentos Imobiliários, por não refletir o real estágio do segmento no mercado de capitais.

Um processo mais eficiente de registro de imóveis, diminui o custo de transação e aumenta a segurança

dos contratos de financiamento imobiliário

Recomendações de Melhoria no Processo de Registro de Imóveis

Experiência Espanhola

• Reformas foram realizadas no processo de registro de imóveis, de forma a agilizar o processo e diminuir o custo envolvido:

– O processo de registro do imóvel é realizado em média em dois dias

– As informações sobre o registro dos imóveis é disponibilizada na Internet

OWNERSHIP AROUND THE WORLD

0102030405060708090

German

yDen

markHolla

ndFran

ceAustr

iaFinlan

dJa

panSwitz

erlan

dPortu

gal

NewZea

land

Canad

a

United Stat

es UKAustr

alia

LuxembourgBelg

iumIre

land

Norway Italy

Greece

Spain

1980 1990 2002

%

SOURCE: OECD

0

5

10

15

20

25m

ar-9

6ju

n-9

6se

p-9

6di

c-9

6m

ar-9

7ju

n-9

7se

p-9

7di

c-9

7m

ar-9

8ju

n-9

8se

p-9

8di

c-9

8m

ar-9

9ju

n-9

9se

p-9

9di

c-9

9m

ar-0

0ju

n-0

0se

p-0

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0m

ar-0

1ju

n-0

1se

p-0

1di

c-0

1m

ar-0

2ju

n-0

2se

p-0

2di

c-0

2m

ar-0

3ju

n-0

3se

p-0

3di

c-0

3m

ar-0

4ju

n-0

4se

p-0

4

%

Increase of loans outstanding Interest rates

Correlation: 0.86

CORRELATION BETWEEN INCREASE OF OUTSTANDING LOANS AND

INTEREST RATES

SOURCE: AHE

VARIABLE, SHORT-TERM FIXED AND LONG-TERM FIXED RATE

MORTGAGES WITHIN EUROPE

Consecuencia 1ª: AHORRO DE TIEMPO

0

0,2

0,4

0,6

0,8

1

1,2

1,4

DK NL E D UK F PT I

Tiem

po d

e fo

rmal

izac

ión

(mes

es)

0

10

20

30

40

50

60

70

Tiempo de ejecución (m

eses)

Tiempo de formalización Tiempo de ejecución

Fuente: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecariFuente: “Estudio sobre la integración de los mercados hipotecarios europeos”, F.H.E. y Mercer os europeos”, F.H.E. y Mercer Oliver Wyman.Oliver Wyman.

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