Sistema Registral Imobiliário

Considerações históricasInicialmente, destacam-se algumas peculiaridades sobre o sistema registral de outros países,

para que possamos nos inserir no contexto global. Na França, por exemplo, não há necessidade da publicidade registral; tendo em vista que a vontade de transferir é o suficiente, celebra-se somente o contrato. Já o ordenamento italiano consagra a necessidade da transcrição dos títulos translativos de propriedade. Na legislação portuguesa, até mesmo a posse merece publicidade registral. O sistema germânico, do qual o sistema do Brasil se originou, adota a presunção absoluta de verdade para os registros praticados, além da fé pública, da prioridade e da especialidade. No Brasil, a presunção juris tantun1 satisfaz a necessidade de segurança jurídica e traz a flexibilidade necessária ao desenvolvimento movido pela capital, possibilitando o acompanhamento do progresso da economia internacional.

No Brasil, na época do regime das sesmarias, o único proprietário de terras era a Coroa portuguesa; apenas a posse era cedida para que a terra fosse cultivada e habitada. O controle das posses ficava a cargo da Igreja. As Ordenações determinavam que a concessão das sesmarias fosse gratuita, com a condição de acabar com a ociosidade das terras. Portanto, aquele que não a cultivasse perderia a concessão. Durante o período em que durava a posse, era devido o pagamento de dízimo à Igreja, o que pode ser considerado como similar ao instituto da enfiteuse, e o dízimo pode ser equiparado ao foro.

O regime das sesmarias foi evoluindo e passou a ser exigido o registro da Carta de Concessão da Terra e foi instituída a obrigação de pagamento de foro, tudo isso com a Carta Régia de 27/12/1695. Em 1697, passou a ser fixado o tamanho das concessões, o que pode ser considerado como embrião do atual Princípio da Especialidade que hoje rege o sistema registral. Todavia, naquela época, a intenção do estabelecimento do limite para as concessões era desestimular a improdutividade, tendo em vista que estavam surgindo grandes latifúndios sem nenhum tipo de produção. No ano de 1698, surgiu a necessidade de confirmação da doação real das terras para coibir as ocupações sem justo título.

1 Gera verdade relativa ou presunção relativa de verdade.

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A falta de um controle das doações gerou um grande problema para Portugal porque as autorida-des corriam o risco de doar terras já doadas ou efetivamente ocupadas, uma vez que os sesmeiros não cumpriam as exigências de demarcação, de registro e confirmação das doações. Diante desse cenário, D. Pedro I, em 1822, baixou uma resolução que suspendia todas as sesmarias. A Lei de Terras de 1850 trouxe muitas inovações: revalidou as sesmarias produtivas, as posses pacíficas foram legitimadas, ou seja, tentou efetivar o controle das sesmarias tendo sempre em mente o critério da produtividade.

Nota-se, portanto, a forma rudimentar como o cadastro imobiliário foi se formando no Brasil. No quadro resumo abaixo, é possível perceber a gradativa evolução legal do sistema registral no Brasil.

Quadro resumo da evolução legal do sistema registral no Brasil * Resolução de 17 de julho de 1822 – suspendeu as concessões de terras.

* Constituição Imperial, de 25 de março de 1824 – aboliu o confisco e consagrou o respeito à propriedade, assegurando prévia indenização em caso de desapropriação por utilidade ou por necessidade pública.

* Lei 601, de 18 de agosto de 1850 (Lei de Terras) – discriminou o domínio público do particular e regularizou a situação das terras, mandando legitimar as posses e revalidar as sesmarias.

* Decreto 1.318, de 30 de janeiro de 1854 – declarou os possuidores de terras havidas por sesmarias e outras concessões dos governos Geral e Provincial.

* Lei 1.237, de 24 de setembro de 1864 – estabeleceu a constituição de ônus reais. O registro de propriedade imobiliária, como função do Estado, foi instituído no Brasil.

* Decreto 169-A, de 19 de janeiro de 1890 – estabeleceu um rudimentar Princípio da Especialidade.

* Decreto 451-B, de 31 de maio de 1890 – estabeleceu o Registro de Torrens.

* Código Civil de 1916 – instituiu a obrigatoriedade do Registro, adoção do Princípio da Inscrição, a exemplo do sistema registral alemão.

* Lei 4.591 de 16 de dezembro de 1964 – estabeleceu o procedimento para registro das Incorporações Imobiliárias.

* Lei 6.015, de 31 de dezembro de 1973 – instituiu a matrícula.

* Lei 6.766, de 19 de dezembro de 1979 – fixou normas para o registro do Loteamento e Desmembramento de imóvel para a venda parcelada.

* Constituição Federal de 1988 – trouxe o requisito do concurso público para ingresso na atividade.

* Lei 8.935, de 18 de novembro de 1994 – regulamentou a delegação do serviço registral e notarial previsto na Carta Magna.

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* Lei 9.514, de 20 de novembro de 1997 – instituiu uma nova forma de garantia real, a alienação fiduciária.

* Lei 10.257, de 10 de julho de 2001 – Estatuto da Cidade – regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal.

* Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil – recepcionou o sistema registral vigente, admitindo a constituição do direito de superfície e abolindo o surgimento de novas enfiteuses, mantidas as existentes até sua extinção.

* Lei 10.931, de 02 de agosto de 2004 – admitiu a retificação administrativa do registro imobiliário.

Atualmente temos vários tipos de sistemas registrais vigentes no Brasil, devendo todos eles convergir para o Cadastral Imobiliário consignado na Lei de Registros Públicos, Lei 6.015/73, o qual deve ser centralizador, para poder ser forte e eficaz. Podemos ainda citar o cadastro realizado pelo INCRA, relativo aos imóveis rurais (Lei 4.504/64, Lei 5.668/72, Decreto 72.106/73). A União também possui cadastro dos imóveis situados na zona da marinha, o chamado patrimônio da União. Acrescente-se ainda o cadastro de imóveis rurais de estrangeiros, estabelecido pela Lei 5.079/71 e Decreto 74.965/74. Por fim, na Lei 6.015/73, artigos 277 a 288, há o registro de Torrens, com presunção absoluta de verdade, mas que necessita de processo judicial para declarar tal presunção.

Características do sistema registral vigenteO nosso sistema registral é bifásico, ou seja, o cadastro imobiliário perfaz dupla fase registral até

estar completo. No primeiro momento se dá a preparação documental, que tem efeito inter partes2. Esses documentos darão origem ao registro na segunda fase que configura a publicidade documental, a qual se perfaz na serventia de registro imobiliário competente, ou melhor, na circunscrição onde o registro deve ser realizado. Nessa última fase o efeito erga omnes3.

A primeira fase do processo de cadastro imobiliário pode ser realizada administrativamente ou judicialmente. Por exemplo: posso ter um imóvel transferido pela livre vontade das partes contratantes, através de escritura pública ou contrato particular; e, posso ainda, ter uma transferência oriunda de determinação judicial. Nessa fase, somente as partes integrantes do negócio jurídico têm conhecimento sobre o mesmo, por isso o efeito é inter partes, entre as partes.

Na segunda fase, quando os documentos são levados ao registro, qualquer pessoa pode obter informação sobre o mesmo, porque o efeito passa a ser erga omnes (oponível contra todos).

Outra característica do sistema registral é a produção de verdade relativa, o que gera a possibi-lidade de retificação, cancelamento e anulação do registro. Nesse sentido, o artigo 1.247, do Código Civil, estabelece que se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

2 Entre as partes.

3 Perante toda a sociedade. Contra todos.

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Essa característica é herança da forma rudimentar como surgiu o cadastro imobiliário no Brasil. Não há como ter um registro com presunção absoluta de verdade, ou seja, sem a possibilidade de retificação ou anulação, uma vez que ainda temos muitos imóveis sem regularização ou com cadastro imobiliário muito antigo, muita vezes sem caracterização ou com caracterização insuficiente, incapaz de identificar plenamente o imóvel.

Temos ainda a obrigatoriedade de finalização das fases do procedimento registral, embora inexis-tam prazos ou sanções para tanto. Essa característica nos mostra que no Brasil somente se pode falar em propriedade após o efetivo registro do título aquisitivo. Assim, não basta herdar um imóvel, para ser proprietário, é preciso efetivar o registro do Formal de Partilha ou da Carta de Adjudicação, por exem-plo.

Nossa legislação estabelece a obrigatoriedade do registro, sem o registro não há propriedade, mas somente posse. Não há propriedade no Brasil sem registro, o que existem são muitos imóveis sem registro, com muitas pessoas apenas posseiras. No entanto, podem as pessoas estar em mãos com documentos regulares que lhe transmitam a propriedade, mas que exerceram a opção de ficar inertes, de não levar ao conhecimento da população aquela transferência. Tais pessoas correm o risco de perder o direito em razão da inércia, tendo em vista que para todos os efeitos legais, o proprietário continuará sendo o anterior, assim se este morrer, ou no caso de pessoa jurídica, vier a falir, haverá grande perigo da propriedade não mais se transferir.

Em conclusão, a legislação não fixa prazo para as pessoas tornarem públicas suas aquisições, mas impõe uma sanção latente: enquanto não registrado o documento, o titular de direitos no mesmo, não pode ser considerado como proprietário.

Sobre o assunto, o artigo 1.245 do CC estabelece que “a propriedade transfere-se entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”. E ainda, no parágrafo 1.º, que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Ademais, no parágrafo 2.º dispõe-se que, “enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”

Não se pode esquecer que a rogação ou instância também está presente em todo o processo registral, caracterizando-o. Assim, qualquer motivação depende da parte interessada no registro, tendo em vista que a serventia é inerte, consoante previsão do artigo 13 da Lei 6.015/73, que estabelece que salvo as anotações e as averbações obrigatórias, os atos do registro serão praticados por ordem judicial; a requerimento verbal ou escrito dos interessados; a requerimento do MP, quando a lei autorizar.

Dicionário básico do Sistema Registral ImobiliárioO tema Sistema Registral Imobiliário nos traz uma série de termos próprios, os quais devem ser

esclarecidos, para facilitar a compreensão dos assuntos como um todo. Dessa forma, trazemos dessa oportunidade uma espécie de glossário, com as principais expressões que iremos utilizar para construir o raciocínio sobre Sistema Registral. Lembrando-se que as expressões ora elucidadas ainda serão aprofundadas no momento oportuno, o que ora se apresenta é apenas uma noção geral sobre cada uma delas.

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Pessoas do processo registralInicialmente, é bom conhecer quem são as pessoas que estarão presentes no processo registral.

Nesse sentido podemos citar a participação do notário ou tabelião de notas, quando este é responsável pela elaboração do documento sujeito ao registro. Temos ainda os interessados de um modo geral, onde se insere qualquer cidadão, visto que a publicidade registral serve para dar conhecimento à toda sociedade sobre o conteúdo dos registros, desde que haja interesse.

Pode-se dizer, então, que a sociedade é interessada no registro, mais especificamente, podemos enumerar como interessados a fazenda pública, herdeiros, partes do negócio jurídico, comprador, vendedor, proprietários, adquirentes, órgãos públicos, justiça, credores, sócios de empresas etc. Tal interesse decorre diretamente do Princípio da Disponibilidade, relacionado com a titularidade de direitos, segundo o qual o titular dos direitos somente pode dispor do que possui.

Há ainda, a participação do registrador ou oficial de registro, responsável pela publicidade regis-tral, sem a participação do qual não se pode falar em oponibilidade erga omnes, tendo em vista que o registro não é efetivado.

Lembre-se ainda que, “qualquer pessoa pode requerer certidão no ofício de registro de imóveis”, como decorrência do Princípio da Publicidade (artigo 17, LRP). No entanto, somente poderá requerer a efetivação de algum ato registral sobre o título de propriedade do imóvel, pessoa que comprovar sua qualidade de interessado relacionada com o imóvel em questão. Vale destacar que será interessado no registro aquele que figurar no mesmo como titular de direitos.

Nesse sentido, o artigo 16 da Lei 6.015/73 estabelece que os oficiais e os encarregados das repartições em que se façam os registros são obrigados a lavrar certidão do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. E acrescenta no artigo 17 da mesma Lei que “qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido”.

Transcrição – Livro 3 e Inscrição – Livros 2, 4 e 5Transcrição (Livro 3) e Inscrição (Livros 2, 4 e 5), são livros do serviço imobiliário, amparados pelo

Decreto 4.857/39, norma jurídica anterior à Lei de Registros Públicos. Eram livros enormes e manuscritos. Cada transferência do imóvel configurava um novo registro, uma nova Transcrição ou Inscrição, o que tornava muito complexa a cadeia sucessória do imóvel.

A diferença entre ambos (Transcrição e Inscrição) é a natureza dos registros neles efetuados, pois o Decreto, supracitado, relacionava os atos que deveriam ser realizados no Livro Transcrição (compra e venda, doação etc.) e no de Inscrição (enfiteuse, promessa de compra e venda, hipoteca etc.). Lembre-se de que os imóveis que ainda estejam registrados nesse antigo sistema registral continuam com suas titularidades garantidas, ou seja, o advento da Lei 6.015/73 não invalidou os atos registrais efetuados antes disso. Assim, Transcrições e Inscrições continuam válidas e os imóveis objetos das mesmas somente serão objetos de matrícula a requerimento do interessado ou nos demais casos em que a Lei determine.

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MatrículaA matrícula é o instrumento criado pela Lei 6.015/73, efetivada no Registro Geral da serventia

registral imobiliária (Livro 02), aberta por ocasião do primeiro ato registral a ser lançado na vigência da Lei de Registros Públicos (artigo 228, LRP) e destina-se ao lançamento de registros e averbações.

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RegistroAto registral é o gênero em que se inserem as espécies registro, averbação. É todo ato praticado

pelo registrador, por exemplo: prenotação, abertura de matrícula, registro, averbação e certificação.

Portanto, o registro é espécie de ato registral e configura, assim, o ato pelo qual se torna público o ato jurídico, estabelecendo autenticidade, segurança e validade das obrigações; refere-se genericamente à transferência ou oneração da propriedade imóvel. Os atos de registro estão relacionados no artigo 167, inciso I, da Lei 6.015/73. Como atos próprios de registro, podemos citar: a compra e venda, a doação, a hipoteca, permuta, adjudicação, penhora, dação em pagamento etc.

Atualmente, o registro é lançado na matrícula do imóvel, sucessivamente, à medida que os negócios jurídicos vão sendo celebrados e levados ao conhecimento do registro imobiliário.

O símbolo de identificação do registro na matrícula é R (registro), conforme estabelece o artigo 232, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e se apresentam em ordem numérica crescente, obedecendo à seqüência em que são apresentados ao registrador, sempre realizados com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como as averbações.

AverbaçãoÉ o ato registral que altera a caracterização do imóvel ou a qualificação das partes, que estão

relacionadas no artigo 167, inciso II, da Lei 6.015/73. Na maioria das vezes, as averbações são provocadas mediante apresentação de requerimento assinado por pessoa legalmente habilitada, com firma reconhecida, contendo, no mínimo, o pedido, a qualificação da parte requerente e título aquisitivo do imóvel (Matrícula, Transcrição ou Inscrição) que serão realizados os atos solicitados instruído da documentação comprobatória do pedido (Lei 6.015/73 , art. 222 e 223).

Existe uma multiplicidade de documentos necessários aos diversos tipos de averbações. No entanto, podemos indicar alguns documentos relacionados que devem ser observados em qualquer tipo de solicitação de averbação. Dessa forma, caso o imóvel pertença à outra zona imobiliária, anexar certidão negativa do imóvel, mencionando que o mesmo, objeto da averbação, ainda não se encontra lá registrado, no intuito de fixar a competência registral, em razão da localização do imóvel, ou seja, a possibilidade do registrador praticar o ato de registro de imóvel localizado em determinada localidade. Se o imóvel estiver registrado em outra circunscrição, juntar certidão atualizada do registro, emitida pelo ofício anteriormente competente, a qual tem validade de 30 dias.

Caso o signatário do requerimento não seja o proprietário (pessoa constante no registro do imóvel) ou o proprietário seja pessoa jurídica, será necessário apresentar documento que comprove interesse no imóvel ou poderes de representação (procuração pública ou particular, termo de inventariante, contrato social, estatuto, ata de assembléia, certidão simplificada, cópia de escritura pública de compra e venda etc.).

Não podemos esquecer que o símbolo de identificação da averbação na matrícula é AV (averbação), conforme estabelece o artigo 232, da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e se apresenta em ordem numérica crescente, obedecendo à seqüência em que são apresentadas ao registrador, sempre realizadas com publicidade da data em que foram efetivadas no registro imobiliário, assim como os registros.

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Normas comuns para registros e averbaçõesO registrador tem o prazo de 30 dias para realizar as averbações e os registros solicitados, nos

termos fixados pelo artigo 188, Lei 6.015/73. No entanto, lembre-se de que os ofícios podem diminuir tal prazo, mas nunca aumentá-lo. Ressalte-se que não é permitido o pagamento de taxa de urgência para agilizar a execução do serviço (Lei 8.935/94 , art. 31, inciso III).

Já o prazo para a conferência da legalidade da documentação apresentada ao registrador para pro-vocar a realização de averbação é de 15 dias. Também lembrando que este prazo poderá ser diminuído, dependendo da eficiência do registrador.

O pagamento dos emolumentos para a realização dos atos registrais deverá ser feito previamente, assim como estabelece o artigo 14, Lei 6.015/73. Todavia, não se pode esquecer que existe a possibilidade de apresentação da documentação apenas para análise e cálculo de emolumentos, nos termos do artigo12, parágrafo único, Lei 6.015/73. Dessa forma, a solicitação será isenta da cobrança de emolumentos, no entanto, não gera prenotação, portanto, não confere direito de preferência ao apresentante do título.

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Preferência, prenotação e protocoloPreferência é o direito que assiste ao apresentante do título que primeiro comparece ao Ofício de

Registro de Imóveis para dar publicidade do mesmo. Tal direito está atrelado ao Princípio da Prioridade

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e tem como efeito a oponibilidade erga omnes depois de apresentado o título. Na Lei 6.015/73, a preferência registral está prevista nos artigos 186 e 191.

Não se pode olvidar que o direito de preferência persiste mesmo nos casos em que a mesma parte interessada apresentar dois ou mais títulos, tendo em vista que ela atribuirá preferência a algum deles e, em decorrência desse ato, o título escolhido terá o seu direito de prioridade.

A prenotação é o ato registral efetuado no Livro de Protocolo pelo oficial de registro ou seu substituto para assegurar o direito de preferência do apresentante. Possui a validade de 30 dias contados da data da apresentação do título, consoante disposição constante no artigo 183 da Lei 6.015/73. Ademais, a prenotação somente gera efeitos perante títulos contraditórios referentes ao mesmo bem imóvel, apresentados na mesma época; fora dessa hipótese à preferência gerada produz apenas efeitos administrativos, para fins de ordenação do serviço do registrador, no intuito de controlar a ordem de entrega dos atos registrais solicitados.

O Protocolo é o livro do Ofício de Registro de Imóveis destinado a lançar todos os atos realizados em virtude do título apresentado, o qual é obrigatoriamente reproduzido no título do apresentante, para que este fique ciente da realização dos mesmos. Está regulamentado nos artigos 182, 184, 185, 188 e 211, da Lei 6.015/73. É pertinente ressaltar que o Protocolo será encerrado diariamente. Através das anotações no protocolo se podem controlar as prenotações e o direito de preferência.

Título aquisitivoO conceito de Título aplicado aos registros públicos pode ter duas acepções. A primeira, como

sendo o documento hábil apresentado ao registro imobiliário para se tornar público (Ex: Escritura pública, Formal de partilha etc.) e a outra, como sendo o próprio registro do imóvel (Matrícula 20.270, R. 02 - 30º Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Céu).

Escritura públicaEscritura pública é a materialização do negócio jurídico, feita por pessoa investida de fé pública

(Notário ou Tabelião). É uma espécie de documento produzido na primeira fase registral que gera efeito inter partes enquanto não for tornado público no registro de imóveis.

Caracterização do imóvelA necessidade de caracterização completa do imóvel é decorrente do Princípio da Especialidade.

Dessa forma, todos os imóveis devem ser caracterizados plenamente, para que possam ser diferenciados de outros, sem qualquer dúvida, para não ferir o direito de terceiros, alheios ao registro. Devendo constar na descrição do bem, o logradouro para onde faz frente, numeração, medidas, áreas, pontos cardeais e confinantes. Qualquer alteração nas divisas do imóvel somente será possível, por meio do procedimento de retificação, que pode ser judicial, perante uma das varas de registros público ou administrativo, junto ao registro de imóveis competente.

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Ampliando conhecimentosLeia os livros indicados abaixo:

Lei dos Registros Públicos Comentada, de Walter Ceneviva, Saraiva.

Sistemas de Registros de Imóveis, de Maria Helena Diniz, Saraiva.

Lei dos Registros Públicos Anotada, de Walter Cruz Swensson et al, Editora Juarez de Oliveira.

Comentários: O primeiro livro sugerido é o mais completo sobre o assunto abordado nesta aula. O autor comenta todos os artigos da Lei 8.935/94 minuciosamente e de forma clara e didática. A segunda obra traz um aprofundamento sobre a responsabilidade do Estado face aos atos notariais e de registro, e no terceiro livro, os autores demonstram qual a constituição dos Registros Públicos, suas características e uma análise dos processos.

Atividades

1. Leia as alternativas abaixo e assinale V para as alternativas verdadeiras e F para as falsas:

a) ( ) A produção de verdade relativa, o que gera a possibilidade de retificação, cancelamento e anulação do registro.

b) ( ) Os registros e as averbações se destinam a lançar nas matrículas a atual qualificação das partes.

c) ( ) A rogação ou instância também está presente em todo o processo registral, ou seja, qual-quer motivação depende da parte interessada no registro.

d) ( ) Transcrições, Inscrições são registros inaugurados pela Lei de Registros Públicos.

e) ( ) Notário ou Tabelião, oficial de registro ou registrador e toda a sociedade podem ser con-siderados interessados no registro de imóveis.

f) ( ) A prenotação possui validade de 45 dias, prorrogável por mais 30.

g) ( ) No sistema registral brasileiro existe a obrigatoriedade de finalização das fases do proce-dimento registral, embora inexistam prazos ou sanções para tanto.

h) ( ) O prazo para realização dos registros é de 30 dias, podendo ser prorrogado por igual pe-ríodo, a critério do registrador ou a requerimento do interessado.

i) ( ) Os emolumentos sempre são recolhidos antecipadamente e todos os documentos apre-sentados no registro de imóveis são protocolizados, sem exceção.

j) ( ) O registrador não é inerte, ele é o responsável pela realização dos registros, embora não haja provocação das partes, afinal a sociedade não pode ser prejudicada.

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Gabarito

1. V, F, V, F, V, F, V, F, F, F