SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO

REGISTRO DE IMÓVEIS IREGISTRO DE IMÓVEIS I

PROFESSORA MONETE PROFESSORA MONETE HIPÓLITO SERRAHIPÓLITO SERRA

(Registradora Civil e Tabeliã (Registradora Civil e Tabeliã de Notas do Distrito do de Notas do Distrito do

Jaraguá – São Paulo, Capital)Jaraguá – São Paulo, Capital)

Definição: conjunto de regras e princípios acerca da criação, modificação e extinção dos direitos reais. Engloba não só a tutela destes direitos, como a liberdade de contratar sobre os mesmos e os efeitos decorrentes da sua publicidade inscritiva.

DIREITOS REAIS X PESSOAIS

Direitos reais: poder direto e imediato sobre a coisa, oponível erga omnes, e independentemente de com quem se encontre a coisa (direito de sequela) .

Direitos pessoais: relação entre pessoas, tendo por objeto uma prestação.

CLASSES DOS SISTEMAS REGISTRAIS

Sob o ponto de vista de organização

- SISTEMAS DE FÓLIO REAL: nestes a organização do registro sé dá por predios, ou seja, todos os lançamentos de direitos reais são estruturados em função do imóvel em relação ao qual estes direitos se refiram. É o que ocorre no nosso sistema atual de matriculas.

Observa-se claramente esta característica com a leitura do art. 176, §1º, I da LRP que assim dispõe:

“Cada imóvel terá sua matricula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei”.

- SISTEMAS DE FÓLIO PESSOAL: nestes a organização se dá em virtude das pessoas envolvidas na relação obrigacional independentemente do imóvel que esteja envolvido na transação.

Exemplo – Sistema das Transcrições (anterior às Matriculas).

Sob o ponto de vista dos efeitos

- SISTEMAS DECLARATIVO: o registro não é pressuposto para a transmissão do direito real a qual se dá com o contrato, tem como seu ícone o SISTEMA FRANCÊS.

TRANSMISSÃO – CONTRATO.

Sob o ponto de vista dos efeitos

- SISTEMA CONSTITUTIVO: o registro é ESSENCIAL para a transmissão do direito real, tem como seu ícone o SISTEMA ALEMÃO.

TRANSMISSÃO – REGISTRO.

SISTEMA BRASILEIRO ECLÉTICO – Misto entre os sistemas declarativos e constitutivos.Regra – SISTEMA CONSTITUTIVO.

Todavia, existem casos em que a alteração do direito real independe do registro (sistema declarativo) como ocorre na usucapião, sucessão causa mortis, desapropriação, etc. Nestes casos registro visa atingir a publicidade.

Maior diferençaMaior diferença entre o sistema alemão e brasileiro (em sua forma constitutiva) – GRAU DA PRESUNÇÃO DE VERACIDADE ATRIBUÍDA AO REGISTRO.

Sistema Alemão – juris et de jureSistema Brasileiro – juris tantum.

A expressão da relatividade do direito real brasileiro esta descrita no §2º do artigo 1.245 do CC 2002 que assim dispõe:

“Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser visto como dono do imóvel.”

Outra grande diferença entre os sistemas reside na publicidade publicidade materialmaterial, visto que na Alemanha ela é restrita àqueles que demonstrarem legítimo interesse e no Brasil é livre.

Neste sentido temos o artigo 16 da LRP que assim dispõe:

“Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo do interesse do pedido.”

SISTEMAS REGISTRAIS DO BRASIL

Até agora analisado o sistema comum (regra), mas existem outras modalidades convivendo em nosso país. São elas:

- SISTEMA TORRENS

- SISTEMA DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIR RURAIS POR ESTRANGEIROS

- SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICAS

SISTEMA TORRENSSISTEMA TORRENS(Decreto 451-B de 31/05/1890 e 955-A de 5/11/1890)

Implementado por Rui Barbosa com base no Sistema Australiano.Originalmente poderia compreender imóveis urbanos e rurais sendo restringido apenas aos rurais a partir do CPC de 1939 (art. 457)

Inscrição – invulnerabilidade do direito.

Apesar de não se poderem inscrever novos imóveis urbanos os já inscritos não perdem esta garantia.

Características quando da sua implementação:

Possibilidade de alienações e onerações no próprio título através de endossos e tradição. Sem formalização do negócio causal. (primeira causa de esvaziamento – insegurança)

Não existe livro especial – averbação na matricula.

Não subsiste mais sistema de endossos e tradição do título.

Procedimento para obtenção da garantia:(arts. 277 a 288 LRP)

Pedido endereçado ao juiz autuado pelo registrador que verificará sua regularidade podendo fazer exigências (sujeitas ao procedimento de dúvida).

Pedido em ordem – remessa ao Juiz que se entender que os documentos justificam a propriedade do requerente expedirá editais, ordenará que se notifiquem as pessoas interessadas e ouvirá o Ministério Público.

Não havendo impugnações - inscrição.Impugnado – procedimento ordinário (cancelando-se a prenotação mediante mandado).

SISTEMA ESPECIAL IMÓVEIS SISTEMA ESPECIAL IMÓVEIS RURAIS ADQUIRIDOS POR RURAIS ADQUIRIDOS POR ESTRANGEIROSESTRANGEIROS (Lei 5.709/71 e Decreto 74.965/74)

Objetivo – regulamentar aquisição de imóveis rurais por estrangeiros.

POR QUE ESTA REGULAMENTAÇÃO SERIA

NECESSÁRIA?

Evitar alienações de partes estratégicas do território nacional à estrangeiros.

SOBERANIA E SEGURANÇA NACIONALNão é forma constitutiva de direito real – forma de controle de quantidade e localidade de imóveis adquiridos por estrangeiros.

Livro Especial – REGISTRO DE TERRAS RURAIS ADQUIRIDAS POR ESTRANGEIROS.

AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIROS

Art. 1º (Lei 5.709/71)- O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista nesta Lei.

Pessoa física estrangeira que não resida no Brasil ou pessoa jurídica estrangeira que não esteja autorizada a funcionar no Brasil, não poderá adquirir imóvel rural situado no território brasileiro.

Segundo o artigo 1.126 CC :

É nacional toda sociedade organizada de conformidade com a lei brasileira e que tenha no País a sede de sua administração.

§ 1º(Art. 1 da Lei 5709/71) - Fica, todavia, sujeita ao regime estabelecido por esta Lei a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do seu capital social e residam ou tenham sede no Exterior. Todavia, EC 6/95 alterou art. 171 CF retirando de seu texto os conceitos que diferenciavam “empresa brasileira” (art. 171, I) de “empresa brasileira de capital nacional” (art. 171, II).

Essa alteração teve o intuito de impedir qualquer proteção, benefício ou tratamento preferencial as empresas brasileiras de capital nacional, visando fortalecer a globalização.Neste contexto a Advocacia Geral da União emitiu o parecer AGU/LA-01/97 (aprovado pelo Presidente Fernando Henrique Cardoso) adotando o entendimento de que o §1º, do art. 1º da Lei nº 5.709/71 não teria sido recepcionado pela CF/88.

Processo CG n° 2010/83224 (250/10-E) REGISTRO DE IMÓVEIS. Aquisições de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com participação majoritária estrangeira. Indicação do entendimento a ser seguido, a respeito da matéria, pelo CNJ. Remessa a esta CGJ para que determine a observância, pelos tabeliães e oficiais de registro, além das devidas comunicações por parte destes últimos. Inteligência dos arts. 10, 11, 12, c.c. 1°, § 1°; todos da Lei n° 5.709/71. Superveniência de parecer da Advocacia Geral da União, revendo seu posicionamento anterior, devidamente aprovado pela Presidência da República. Decisão de caráter normativo por parte desta CGJ.

§ 2º (Art. 1 Lei 5709/71) - As restrições estabelecidas nesta Lei não se aplicam aos casos de sucessão legítima, ressalvado o disposto no art. 7º

Parágrafo só fala em sucessão legítima - a testamentária estaria sujeita a todas as restrições trazidas pela lei.

O artigo 7 a que se refere o parágrafo comentado trata de aquisição de terras em áreas consideras indispensáveis para segurança nacional, caso em que mesmo se tratando de sucessão legítima depende do assentimento prévio da Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

O QUE É CONSIDERADO ÁREA

INDISPENSÁVEL PARA A SEGURANÇA

NACIONAL?

Faixa interna, de 150 quilômetros de largura, paralela à linha divisória do território nacional; (lei 6.634/79, art. 1)

Pessoa física estrangeira - regras:

Art. 3º - A aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não poderá exceder a 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

O QUE SERIA UM MÓDULO DE

EXPLORAÇÃO INDEFINIDA?

IMÓVEL RURALDEFINIÇÕES BÁSICAS

MÓDULO RURAL – Específico do imóvel segundo a sua exploração.

MÓDULO FISCAL – Média da área dos módulos rurais do município.

MÓDULO DE EXPLORAÇÃO INDEFINIDA – Base no Módulo Rural mas sem levar em conta a exploração de cada imóvel (de acordo com a ZTM)

ZTM (Zona Típica de Módulo) – Estabelecida pelo INCRA de acordo com as caracteristicas da região.

Código da ZTM ZTM MEI (em ha) FMP (em ha)

1 A1 5 2 2 A2 10 2 3 A3 15 3 4 B1 20 3 5 B2 25 3 6 B3 30 4 7 C1 35 4 8 C2 70 5 9 D1 100 5

FRAÇÃO MÍNIMA DE PARCELAMENTO (FMP): Menor área que pode resultar do parcelamento do imóvel rural.Variável de acordo com a ZTM que varia de acordo com as características da região, sendo que o mínimo necessário para a exploração rural depende do tipo de exploração da região, condições gerais do solo, adensamento populacional, etc.

DISCUSSÃO SOBRE SE O MÓDULO PODERIA SER MENOR QUE A FMP.

Art. 65 (Estatuto da Terra) - “O imóvel rural não é divisível em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural.”

Art. 8 da lei 5.868/72 – Para fins de transmissão a qualquer título, na forma do art. 65 (lei 4.504/64 – Estatuto da Terra), nenhum imóvel rural, poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do módulo calculado para o imóvel OU da fração mínima de parcelamento fixada no parágrafo primeiro deste artigo, prevalescendo a de menor área.

Voltando a lei 5.709/71 - o §1 do art.3 assim dispõe:

§ 1º - Quando se tratar de imóvel com área não superior a três módulos, a aquisição será livre, independendo de qualquer autorização ou licença, ressalvadas as exigências gerais determinadas em lei.

A aquisição até 3 módulos é livre, salvo se a área estiver situada em área considerada indispensável à segurança nacional, em que dependerá de assentimento prévio da Sec. Geral do Cons. de Defesa Nacional (art. 7.º, § 1.°, do regulamento).

§ 2º - O Poder Executivo baixará normas para a aquisição de área compreendida entre 3 (três) e 50 (cinqüenta) módulos de exploração indefinida.

Esta norma é o Decreto 74.965/74 o qual em seu art. 7, § 2 determina que para estes casos será necessária a autorização do INCRA.

As autorizações do INCRA e da Secretaria Geral do Conselho de Defesa Nacional terão prazo de validade de 30 dias no qual deverá ser lavrada a escritura seguindo-se a transcrição no Registro de Imóveis no prazo de 15 dias.

Art. 5º - As pessoas jurídicas estrangeiras referidas no art. 1º desta Lei só poderão adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários.

Pessoas jurídicas estrangeiras não poderão simplesmente investir na aquisição de terras brasileiras.

Projetos deve estar vinculada aos objetivos estatutários da empresa, ou seja, a empresa deve ser um empresa agrícola, pecuária, industrial ou de colonização.

§ 1º - Os projetos de que trata este artigo deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.

Além de ser necessária a implantação de um projetos vinculado aos objetivos sociais da empresa esta implantação tem que ser aprovada pelo Ministério da Agricultura.

Caso o projeto não seja aprovado fica vedada a compra da terra.

§ 2º - Sobre os projetos de caráter industrial será ouvido o Ministério da Indústria e Comércio.

PROJETOS AGRÍCOLAS, PECUÁRIOS E DE COLONIZAÇÃO – MINISTÉRIO DA AGRICULTURA.

INDUSTRIAIS – MINISTÉRIO IND E COM

Art. 8º - Na aquisição de imóvel rural por pessoa estrangeira, física ou jurídica, é da essência do ato a escritura pública.

Independentemente das hipóteses gerais de dispensa da escritura pública, toda vez que o adquirente for pessoa estrangeira será da essência do ato a escritura pública.

Art. 9º - Da escritura relativa à aquisição de área rural por pessoas físicas estrangeiras constará, obrigatoriamente: I - menção do documento de identidade do adquirente; II - prova de residência no território nacional; e

III - quando for o caso, autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Sec-Geral do Conselho de Segurança Nacional (hoje Cons Defesa Nac).

Parágrafo único. Tratando-se de pessoa jurídica estrangeira, constará da escritura a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para seu funcionamento no Brasil.

Art. 10 - Os Cartórios de Registro de Imóveis manterão cadastro especial, em livro auxiliar, das aquisições de terras rurais por pessoas estrangeiras, físicas e jurídicas, no qual deverá constar:

I - menção do documento de identidade das partes contratantes ou dos respectivos atos de constituição, se pessoas jurídicas;

II - memorial descritivo do imóvel, com área, características, limites e confrontações; e III - transcrição da autorização do órgão competente, quando for o caso.

Art. 11 - Trimestralmente, os Cartórios de Registros de Imóveis remeterão, sob pena de perda do cargo, à Corregedoria da Justiça dos Estados a que estiverem subordinados e ao Ministério da Agricultura, relação das aquisições de áreas rurais por pessoas estrangeiras, da qual constem os dados enumerados no artigo anterior.

Parágrafo único. Quando se tratar de imóvel situado em área indispensável à segurança nacional, a relação mencionada neste artigo deverá ser remetida também à Secretaria-Geral do Conselho de Segurança Nacional.

As informações devem também ser prestadas ao INCRA (item 91 Cap XX NSCGJ).

Na hipótese de inexistência de aquisição de imóvel rural por estrangeiro, a comunicação negativa também é obrigatória e será feita trimestralmente à CGJ (item 92.1 Cap XX NSCGJ).

A volta para as mãos de brasileiros tb devem ser comunicadas a CGJ.

Art. 12 - A soma das áreas rurais pertencentes a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas, não poderá ultrapassar a um quarto da superfície dos Municípios onde se situem, comprovada por certidão do Registro de Imóveis, com base no livro auxiliar de que trata o art. 10.

§ 1º - As pessoas da mesma nacionalidade não poderão ser proprietárias, em cada Município, de mais de 40% (quarenta por cento) do limite fixado neste artigo.

MESMA NACIONALIDADE – MENOS QUE 10%

O parágrafo segundo do artigo em análise traz às exceções a esta regra de limite de ¼ do território do município para estrangeiros e limite de 40% deste ¼ para estrangeiros da mesma nacionalidade.

Assim, estas exceções não se referem a regra geral de necessidade de autorização para aquisição de área superior a três módulos que continua incidindo sobre os casos abaixo relacionados.

§ 2º - Ficam excluídas das restrições deste artigo as aquisições de áreas rurais:

I - inferiores a 3 (três) módulos;

II - que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;

III - quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens.

§ 3º - O Presidente da República poderá, mediante decreto, autorizar a aquisição além dos limites fixados neste artigo,(limite de ¼ de estrangeiros e 40% mesma nacionalidade) quando se tratar de imóvel rural vinculado a projetos julgados prioritários em face dos planos de desenvolvimento do País.

Art. 14 - Salvo nos casos previstos em legislação de núcleos coloniais, onde se estabeleçam em lotes rurais, como agricultores, estrangeiros imigrantes, é vedada, a qualquer título, a doação de terras da União ou dos Estados a pessoas estrangeiras, físicas ou jurídicas.

Art. 15 - A aquisição de imóvel rural, que viole as prescrições desta Lei, é nula de pleno direito. O tabelião que lavrar a escritura e o oficial de registro que a transcrever responderão civilmente pelos danos que causarem aos contratantes, sem prejuízo da responsabilidade criminal por prevaricação ou falsidade ideológica. O alienante está obrigado a restituir ao adquirente o preço do imóvel.

SENDO DECLARADA NULA A COMPRA NÃO EXISTE POSSIBILIDADE DE RATIFICAÇÃO OU APROVEITAMENTO DE QUALQUER FORMA DOS ATOS PRATICADOS.

Restrições aplicam-se também no caso de fusão ou incorporação de empresas, alteração de controle acionário ou transferência de pessoa jurídica nacional para estrangeiros, bem como no caso de usucapião, por se entender que o termo aquisição deve ser entendido de maneira ampla.

Única exceção feita lei 6.572/78 - aquisição “causa mortis” e ainda assim somente no caso de sucessão legítima (ficando assim excluídas as testamentárias).

NÃO EXISTE NENHUMA VEDAÇÃO A QUE O

ESTRANGEIRO ADQUIRA IMÓVEIS URBANOS NO PAÍS,

PODENDO FAZÊ-LO LIVREMENTE.

COMO O CONTROLE DAS PROPRIEDADES RURAIS

ESTRANGEIRAS É FEITA PELO RI É NECESSÁRIA CERTIDÃO DESTE PARA O PEDIDO DE AUTORIZAÇÃO DE NOVAS

AQUISIÇÕES, BEM COMO PARA A LAVRATURA DA ESCRITURA.

Art. 6º (Dec 74965/74) - Ao estrangeiro que pretende imigrar para o Brasil é facultado celebrar, ainda em seu país de origem, compromisso de compra e venda do imóvel rural desde que, dentro de 3 (três) anos, contados da data do contrato, venha fixar domicílio no Brasil e explorar o imóvel.

§ 1º Se o compromissário comprador descumprir qualquer das condições estabelecidas neste artigo, reputar-se-á absolutamente ineficaz o compromisso de compra e venda, sendo-lhe defeso adquirir, por qualquer modo, a propriedade do imóvel.

§ 2º No caso previsto no parágrafo antecedente, caberá ao promitente-vendedor propor a ação para declarar a ineficácia do compromisso, estando desobrigado de restituir as importâncias que recebeu do compromissário comprador.

§ 3º O prazo referido neste artigo poderá ser prorrogado pelo Ministério da Agricultura, ouvido o INCRA, se o promitente-comprador embora sem transferir seu domicílio para o Brasil por motivo justificado, utilizou o imóvel na implantação de projeto de culturas permanentes.

§ 4º Dos compromissos de compra e venda devem constar obrigatoriamente, sob pena de nulidade, as cláusulas estabelecidas neste artigo.

Art. 9º O interessado que pretender obter autorização para adquirir imóvel rural formulará requerimento ao INCRA, declarando:

a) se possui, ou não, outros imóveis rurais;

b) se, com a nova aquisição, suas propriedades não excedem 50 (cinquenta) módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua;

c) a destinação a ser dada ao imóvel, através do projeto de exploração, se a área for superior a 20 (vinte) módulos.

Parágrafo único. O requerimento de autorização será instruído por documentos que provem:

1) a residência do interessado no território nacional;

2) a área total do município onde se situa o imóvel a ser adquirido;

3) a soma das áreas rurais transcritas em nome de estrangeiros, no município, por grupos de nacionalidade;

4) qualquer das circunstâncias mencionadas nos incisos do § 2º do artigo 5º deste Regulamento.

(os casos que dispensam do limite de ¼ de terras estrangeiras no município e 40% destas terras para a mesma nacionalidade)

SISTEMA DE PROPRIEDADES SISTEMA DE PROPRIEDADES PÚBLICASPÚBLICAS (Lei 5.972/73, Lei 9.821/99, Lei 5868/72 e Decreto-lei 72.106/73)

Os bens públicos de uma forma geral não ficam sujeitos a registro no registro imobiliário competente.

Não obrigatoriedade diferente de impossibilidade.

Esta dispensa se funda no fato deste tipo de bem ser impenhorável e imprescritível, sendo ainda em regra inalienável (necessitando para alienação que não esteja afetado e que exista autorização legislativa).

Todavia, necessária a inscrição para os fins de alienação ou oneração (com efeitos de PUBLICIDADE- inscrição DECLARATIVA) para que seja mantida a continuidade registrária.

QUADRO DA EVOLUÇÃO LEGISLATIVA REGISTRAL

NO BRASIL Início – Todas as terras eram públicas.

Capitanias Hereditárias – Ordenações do Reino. Doações (sem transmitir o domínio pleno até satisfeita a condição de exploração efetiva das terras) à pessoas escolhidas pela Coroa com o compromisso de cultiva-las, sob pena de retornarem a Coroa (terras devolutas).

Propriedade transferia-se pela tradição (art. 5 par. 1). Sistema que não conferia segurança a terceiros, sobretudo quanto a constituição de hipotecas.

NO BRASIL Lei Orçamentária nº 317 de 31/10/1843 regulamentada pelo Decreto nº 482 de 14/11/1846 – criou nosso primeiro registro geral de hipotecas (visando dar maior garantia aos créditos) – deixou de fora os demais tipos de direitos reais.

Lei nº 601 de 18/09/1850 separou os bens do domínio publico dos do particular criando o registro paroquial que visava inventariar as terras possuídas no Brasil. Efeitos meramente estatísticos, não conferia propriedade.

NO BRASIL Lei nº 1.237 de 24/09/1864:

a) instituiu o registro de imóveis por ato inter vivos e a constituição dos ônus reais (art. 7º);

b) declarau que a transmissão não se operava a respeito de terceiros, senão pela transcrição desde a sua data (art.8º), e que esta não induziria a prova do domínio;

Excluiu os atos judiciais e as transmissõesCausa mortis.

NO BRASIL c) aboliu hipotecas não estabelecidas por ela

(art. 1º), restringindo o objeto da hipoteca aos bens imóveis por ela enumerados (art. 2º);

d) manteve as hipotecas legais gerais sobre bens presentes e futuros apenas em favor da mulher casada, dos menores e dos interditos (art. 3º, §11), e exigiu que as demais hipotecas legais fossem especializadas;

e) determinar que a hipoteca convencional fosse sempre especial, com quantia determinada e sobre bens presentes (art. 4º);

NO BRASIL f) exigiu a escritura pública como da

substância do contrato (art.4º, § 6º) e sua inscrição no registro, para valer contra terceiros;

g) reconheceu a hipoteca judiciária (arts 3º e 9º);

NO BRASIL h) instituiu a prenotação, ou seja, a

anotação preventiva para garantir a prioridade em favor das hipotecas que dependessem de especialização (art. 9º, § 27);

i) enumerou, taxativamente, os

ônus reais (art. 6º), sujeitando-os à transcrição.

NO BRASIL Lei nº 3272 de 5/10/1885 – obrigatoriedade de inscrição de todas as hipotecas legais.

Decreto 451-B – criou o Registro Torrens.

Código Civil de 1916 (art. 530 a 534, 859 e 860) – criou a instituição pública Registro Imobiliário com a incumbência de constituição de direitos reais.

NO BRASIL Decreto nº 18.542/28 – estabeleceu a obrigatoriedade da transcrição anterior para que se pudesse transcrever ou inscrever qualquer título no Registro de Imóveis. Excepcionalmente por ocasião da primeira inscrição permitia a inscrição simultânea tanto do título pelo qual o transmitente adquiriu o direito como daquele pelo qual transmitia.

NO BRASIL Dispensava o registro do título anterior quando este não estivesse obrigado a registrar segundo o direito então vigente (mas este deveria ser apresentado).

NO BRASIL Decreto nº 4867/39 – regime precursor ao atual. Fólio Pessoal - apesar de o sistema não ser organizado exatamente pelo nome (como ocorre no Sistema Francês) e sim pela seqüência dos atos, neste regime dava-se mais importância as pessoas que figuravam no registro do que ao imóvel propriamente dito.

A cada transmissão - nova transcrição com número próprio.

NO BRASIL Possibilidade de uma única transcrição se proceder a transferência de mais de um imóvel, desde que se vinculasse ao mesmo adquirente, podendo até ser diversos os transmitentes.

Livro 3-A, de Transcripção dos Immoveis a folhas 78 (setenta e oito) e sob número de ordem 157 (cento e cinquenta e sete),

verifiquei constar a transcrição seguinte aqui trasladada verbo ad verbum, a saber:”Nº DE ORDEM: 157. DATA: 2 de julho de 1929. FREGUEZIA DO IMMOVEL: Marília. DENOMINAÇÃO

OU RUA E Nº DO IMMOVEL: Patrimonio “Oriente”. Lotes 5 e 6 do quarteirão 2 . Av. Rodolpho Miranda. CONFRONTAÇÕES E

CARACTERISTICOS DO IMMOVEL: Dois lotes de terreno numeros cinco e seis no quarteirão nº 2, com frente para a

Avenida Rodolpho Miranda, medindo onze metros por trinta e trez metros de fundos. NOME E DOMICILIO DO ADQUIRENTE:

Maria José Carvalho, Geraldo de Carvalho e Antonio de Carvalho, domiciliados em Pompéia, menores impuberes.

NOME E DOMICILIO DO TRANSMITENTE: Carlos Vendramini e sua mulher dona Thereza Denipotti, proprietarios, domiciliados em Marilia. TITULO: Venda e compra. FÓRMA DO TITULO E TABELIÃO QUE O FEZ: Escriptura publica de 12 de abril de

1929, lavrada nas nótas do tabelião de Marilia, Rodolpho Vegueiros. VALOR DO CONTRACTO: R$800$000 (oitocentos mil réis). CONDIÇÕES DO CONTRACTO: Não há. Piratininga,

2 de julho de 1929. (Devidamente Selada). O Off., (a.) Francisco de Castro. AVERBAÇÕES: Tr. 8.357 (Total)

NO BRASIL As descrições eram muito precárias sendo comuns expressões como “mais ou menos” para elucidar o tamanho de um imóvel, visto que as áreas não eram elementos essenciais sendo considerado meramente enunciativo.

As medidas perimetrais e as confrontações também na maioria das vezes não se mostravam precisas sendo também corriqueira a expressão “com quem de direito” para designar confrontantes.

QUADRO DA EVOLUÇÃO LEGISLATIVA

REGISTRAL NO BRASIL Confrontações e característicos do immóvel: Um imóvel

agrícola, denominado Paiol, situado neste município de Piratininga, constituído de terras de cultura, com a área de 195 alqueires e 1/2, mais ou menos, com 9.500 pés

de café formados, 05 casas para colonos, construídas de tábuas cobertas de telhas, uma casa de morada também construída de tábuas coberta de telhas, paiol assoalhado, coberto de telhas, pasto fechado com arame, com a área de 40 alqueires mais ou menos, um carro com nove bois e um novilho e gado de criar, dividindo o immóvel em sua integridade com Luiz de tal, até a estrada de automóvel que vem de Bauru, dividindo com o Japonez Lêda, até o

segundo mata burro; seguindo direito, até Água do Paiol, segue dividindo com quem de direito e depois

pela estrada de automóvel até outro mata burro, dividindo com Jeovah ou com o sítio que foi de Antonio

Soares, até encontrar com herdeiros de Farias, vai dividir com os compradores desde a divisa do pasto até

a lavoura de café, que são ligadas.

NO BRASIL As transcrições das transmissões se faziam no Livro nº 3 vigente, sendo que as garantias hipotecárias no Livro nº 2, as penhoras no Livro nº 4 e os loteamentos no Livro nº 08, sendo que um mesmo imóvel poderia ter inscrições e transcrições em todos os livros, dependendo dos atos praticados.

DIFERENÇA ENTRE TRANSCRIÇÃO E

MATRICULA

Lei 6.015/73 (MATRICULAS) – Sistema atual Organização por imóvel (a cada imóvel deverá corresponder uma única matricula, ficando gravada nela todo o histórico desta propriedade).

Art. 176. O Livro 2 – Registro Geral – será destinado à matrícula dos imóveis e ao registro ou averbação dos atos relacionados no art. 167 e não aribuídos ao Livro n.3.

MATRICULA A descrições das propriedades são feitas de forma rígida e completa, trazendo a Lei de Registros Públicos todos os requisitos para abertura de uma matricula e para a feitura de cada registro.

Parágrafo primeiro (art. 176 LRP) - “A escrituração do Livro n. 2 obedecerá às seguintes normas:

I- cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro registro a ser feito na vigência desta Lei;

MATRICULA

II – são requisitos da matrícula:

1) o número de ordem, que seguirá ao infinito;

2) a data;

3) a identificação do imóvel que será feita com a indicação:

a) se rural, do código de imóvel, dos dados constantes do CCIR, da denominação e de suas características, confrontações, localização e área;

MATRICULA

b) se urbano, de suas características e confrontações, localizações, área, logradouro, número e de sua designação cadastral, se houver.

4) o nome, domicílio e nacionalidade do proprietário, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão, o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

MATRICULA

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Minsitério da Fazenda;

5) O número do registro anterior;

TÍTULOS ADMITIDOS NO REGISTRO DE IMÓVEIS

Art. 221 - Somente são admitidos registro:

I - escrituras públicas, inclusive as lavradas em consulados brasileiros;

II - escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação;

III - atos autênticos de países estrangeiros, com força de instrumento público, legalizados e traduzidos na forma da lei, e registrados no cartório do Registro de Títulos e Documentos, assim como sentenças proferidas por tribunais estrangeiros após homologação pelo Supremo Tribunal Federal; (ATUALMENTE STJ)

IV - cartas de sentença, formais de partilha, certidões e mandados extraídos de autos de processo.

Art. 222 - Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

REGISTRO

III – são requisitos do registro no Livro n.2:

1) a data;

2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como:

a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação;

REGISTRO

b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede

social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;

3) o título de transmissão ou do ônus;

4) a forma do título, sua procedência e caracterização

5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.

DIFERENÇA ENTRE REGISTRO E AVERBAÇÃO

Em regra podemos dizer que Registro é o ato praticado para constituição ou transmissão do Direito Real em sí enquanto as Averbações seriam atos anexos praticados para alterar as condições do Registro ou mesmo extinguir seus efeitos.

DIFERENÇA ENTRE REGISTRO E AVERBAÇÃOTodavia, esta regra não é muito bem seguida pelo legislador que algumas vezes ignorando a sistemática registral e cria situações oponíveis erga omnes através de averbações.

Ex: item 16, inciso II, art. 167 (LRP) - averbação dos contratos de locação para exercício do direito de preferência em contraposição ao item 3, inciso I do mesmo artigo que determina o registro dos mesmos contratos para o direito de vigência quando da alienação do imóvel.

Outro exemplo que foge a regra especificada é o item 3, inciso II, art. 167 (LRP) o qual apesar de especificar a constituição de um direito real (compromisso de compra e venda) se dá através de uma averbação.

“os contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas de cessão a que alude o Dec.-lei 58, de 10 de dezembro de 1937, quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente a vigência desta lei”.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

LOTEAMENTOS ANTES DA LRP – AVERBADOS.

DEPOIS - REGISTRADOS.

Neste caso específico procurou-se manter a sistemática anterior para os loteamentos registrados antes da vigência da Lei de Registros Públicos.

PENHORA - Lei 10.444/02 modificações - §§ 4º e 6º do art. 659, e do art. 698, CPC que – AVERBAÇÃO DA PENHORA no Registro de Imóveis para sua validade perante terceiros.

Não confundir esta averbação com a averbação premonitória trazida pela lei 11.382/06 a qual é feita antes da realização efetiva da penhora e só tem como objetivo dar publicidade registral a existência do processo de execução.

Art. 246 da LRP “Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.”

Assim vemos que o rol das averbações é amplo, aberto, fazendo que a enumeração alí trazida pela lei seja considerada numerus apertus, ou seja, meramente exemplificativa.

DIREITOS REAIS INSCRITÍVEIS

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - o registro: 1) da instituição de bem de família; (arts 1711 a 1721 CC + 260 a 265 LRP):

- Imóvel Urbano ou Rural (c/ seus acessórios)

- Habitado pela família ou com renda destinada a habitação da família.